四大问题困扰贵阳物管行业

中国房地信息
6物管不仅有利于延长物业的使
用寿命，还能改善市容市貌。

但是，
目前贵阳市物管行业在市场竞争机制
尚未完全形成等多种因素影响下，仍
面临着许多需要解决的问题。

总的来
说，四大问题困扰着贵阳物管行业的
发展。

开发商许诺物管受过
近年来，物管公司同业主的矛盾
一直都较为突出。

虽然《物业管理条
例》中规定，开发企业前期物业管理
中应承担八大义务，但近几年，一些
开发企业的公共配套设施合同约定不
明，物业承接验收手续不清，开发项
目在施工阶段留下的隐患迟迟得不到
解决，随意给业主做出不切实际的承
诺，给后期物管企业带来众多的麻烦，
造成物管企业代人受过。

例如，开发商销售房屋时承诺的
可视对讲变成了对讲，门前绿地变成了一个新楼盘，小区公摊面积变成了停车场，封闭窗台渗水、墙体裂缝等问题，只要发生在交房后，一切都甩给物管。

一旦发生问题，物管感到委屈，业主感到无奈，致使业主和物管矛盾不断。

物管企业随意选业主委员会缺乏监督新建小区业主入住后，随之跟上的是物管，但由于业主委员会还未产生，往往是开发商自做主张给业主安排物管公司，甚至由自己下属的物管公司来管理。

业主委员会产生后，在选择物业公司时，由于竞争机制不健全、法律法规不完善，往往为少数人所操纵。

主要表现在业主大会主体资格存在法律缺陷，对业主委员会缺乏
四大问题困扰贵阳物管行业
文/
刘冰
2:
R I f Of 63有效监督，业主和业主委员会没有形成约束
机制。

有的业主委员会渐渐演变成权利机构，
难以代表业主利益，更有甚者只为私利。

业
主委员会委员想当就当，不当一走了之，带
来不少隐患。

业主都对小区业主委员会“颇有微词”，
让物管企业在处理小区事务中感到头痛。

一方
面业主不信任业主委员会但没有重新选举，另
一方面现存的业主委员会多次和物管交涉，想
享受“特权”。

据了解，部分业主委员会委员经
常拖欠物管费。

还有的小区业主委员会委员为
了一己私利，在大多数业主不知情的情况下辞
退原有的物管公司。

物管整体水平良莠不齐目前，物管企业仍然存在服务意识不强、角色错位、行业整体水平良莠不齐等问题。

其原因是:由于大多数物管企业是房地产开发商脱胎而出，因而物管公司从行为习惯、认识上就代表着房地产开发企业的利益，在管理上角色错位，服务水平不高，服务意识差。

有的片面追求利润，重收费轻服务，有的甚至挪用预
收的费用，非法占有公共部位经营收益，引起业主不满。

小区公共设施和部位产权归属不明晰小区公共设施和部位产权归属不明细，这是业主与物业公司又一大争论焦点。

虽然《物业管理条例》中规定:“全体业主共有的公共场所用于经营的，业主会议或其授权委托的业主委员会可以委托物管企业经营管理，经营收益归全体业主所有。

”但对什么是业主共有的公共场所及其产权归属没有做出明确规定。

虽然《物业管理条例》对于“供水、
供电等单位应当向最终用户收取有关费用，
应当依法承担物业管理区域内相关管线、设
施设备维修、养护的责任”的规定是明确的，
但对相关法规的理解存在分歧，使得这一规
定仍不能很好地落实。

此外，目前贵阳市纳入物管的小区仅占约
三成，多是近几年建成的新小区。

对于剩余的
近七成老旧小区，贵阳市有关部门正在制定计
划，争取将它们都纳入物管范围。

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