深圳科技园大厦招租招商投标书

深圳科技园大厦招租招商投标书Document number【SA80SAB-SAA9SYT-SAATC-SA6UT-SA18】目录第一部分：资格审查文件第二部分：投标方案（专业技术标）一、市场初步调查分析，含区域市场现状及未来走势预测 (3)（一）2008年深圳写字楼市场回顾 (3)（二）2008年第四季度深圳写字楼市场低迷 (3)（三）深圳市南山科技园各片区写字楼市场调研分析 (4)（四）2009年3月深圳高新区写字楼调查总结 (11)二、项目产品分析，产品租赁市场定位建议 (14)（一）项目理解 (14)（二）项目之SWOT分析 (18)（三）项目风险评估 (20)（四）客户访谈分析 (20)（五）定位的再调整 (21)（六）项目改造调整建议 (21)三、租赁均价，含最低均价、最高均价及市场比照均价（分写字楼、商业、厨房与餐厅、车位，写字楼还要分楼层、朝向）建议 (22)（一）定价策略 (22)（二）客观因素 (24)（三）财务预算 (24)四、项目招商方案（包括策略方案、楼层分区分单元调整建议、适宜开始推广时间、自身营销网络、现场包装、推广费用预测等） (25)（一）营销推广的思想和原则 (25)（二）我公司专业的市场调研分析平台 (26)（三）与高新区软件园的紧密合作 (27)（四）项目推广、招商策略 (27)五、招租、招商安排与进度控制 (39)（一）招商总监实施进度控制应明确目标，采取综合性措施对进度实施全面的控制 (39)（二）具体招商招租进度安排及计划表 (40)（三）现场管理 (42)六、半月报表管理 (45)（一）总则 (45)（二）管理内容与要求 (46)七、代理项目部组织、框架与管理 (46)（一）招商项目组 (46)（二）组织框架 (47)（三）专业技术支持 (47)（四）招商专员 (47)八、人员培训办法与内容 (48)（一）招商百问 (48)（二）洽谈技巧 (49)（三）标准流程 (50)（四）专业礼仪 (50)（五）开发客户的方法 (51)九、投标人的代理服务优势阐述、承诺 (51)（一）实力与背景 (52)（二）经验与优势 (53)（三）服务承诺 (55)十、客户入驻配合与后期经营管理 (57)（一）管理措施 (57)（二）客户关系的维护 (58)（三）VIP客户的维护 (60)第三部分：商务标（报价及代理合同样稿） (67)第二部分：投标方案（专业技术标）一、市场初步调查分析，含区域市场现状及未来走势预测（一）2008年深圳写字楼市场回顾回顾2008年，中国经济在金融风暴的大背景下仍保持较高的增长。

据统计数据显示，全年GDP增长为9％，该数字仍远远超过其他新兴经济体。

为保持经济稳定增长，中国在年内已五次降息，并且推出4万亿元的投资计划。

预计2009年中国经济增长将受到一定影响，但得益于良好的经济基本面加上政府的积极措施，中国经济中长期发展前景仍然看好。

深圳物业市场在2008年步入调整期。

豪宅市场供应放大，价格及租金调整幅度加剧。

写字楼市场供应充足，需求受到经济形势的影响有所下降。

优质零售物业市场表现依然活跃，主要购物中心的空置率在2008年继续缩减，租金亦有小幅增长。

工业物业市场亦表现相对平稳，工业设施租金在年内稳定增长。

（二）2008年第四季度深圳写字楼市场低迷回顾2008年，上半年，深圳优质写字楼市场延续前一年的良好态势，但转折点出现于第四季度，受金融风暴的影响，写字楼租赁市场从前三季度的稳定上扬转变为停滞-徘徊-低迷，这种低迷的状况预计将持续至2009年上半年。

造成字楼市场低迷主要有几大原因：不少原计划扩张或搬迁的企业都取消或者推迟了写字楼租赁计划，令写字楼需求比上半年大幅缩减；个别受金融风暴冲击的企业，在签订租赁意向书后，因公司经营环境发生变化而退订；部分迫切寻租办公地的企业尽管经营还未受到影响，出于谨慎考虑而加强了对预算的控制，希望租到更平价的单位而迟迟不出手；外贸、金融等受灾严重的企业，因经营不善无力续租而搬离。

（三）深圳市南山科技园各片区写字楼市场调研分析1、南区（1）片区写字楼市场基本情况：深南大道沿线，写字楼林立，商家汇集，科技氛围浓厚，是科技园优势企业聚集地。

本次调查的物业包括中国科技研发开发院、德赛工业大厦、创维大厦、九洲电器、TCL大厦、中兴大厦、飞亚达大厦等。

（2）片区写字楼调查汇总表（3）片区调查总结：深南路一带依托成熟的商务氛围，能吸引不少高端客户聚集，其中尤以金融、高新科技以及提供专业服务的高端客户为主。

纵观近几年南区主要高档写字楼的价格走势，继续保持稳步上扬的发展势头，价格坚挺。

去年以来，南区又有多个全新的高端写字楼项目相继推出，引发高新区新一轮的商业投资潮，进一步拉动南区商圈配套走向完善。

目前，在深南大道沿线和新城西部，已密集分布了成熟的办公大楼，其他在建楼盘也在如火如荼封顶放盘中，已完全呈现高新园中心的状态，租金和售价为高新区之最。

而今年南区的写字楼全面推出，给中区、北区的写字楼市场带来了较大冲击，影响非常明显，不少写字楼空置率也呈上升趋势，租金下降的迹象较明显，撼动了持续几年的良好稳定的状态。

南区新兴的几个写字楼物业，其定位都是地标建筑，对本区高科技氛围具有巩固作用，同时还可拉动本区和外区的写字楼需求。

南区目前在租或在售的新兴写字楼配置完善，面积从120平方米至1600多平方米，商户的选择空间很大。

而作为高新区的最新最有活力的南区，发展势头依旧良好，虽然受到金融危机的冲击，由调查数据显示：南区较早上市的写字楼租金依旧坚挺。

而此区的软件产业园，形成更大的集聚效应。

2、中区（1）片区写字楼市场基本情况：本次调查的写字楼是研详科技大厦、国人大厦、深圳科技工业园、生产力大厦、维用大厦。

（2）片区写字楼调查汇总表（3）片区调研总结此区域写字楼密度低于南区，建设时间晚于北区，高新科技氛围相较于南区北区稍显薄弱，配套建设还需进一步完善。

此次调查的项目中，中区的写字楼都属比较现代的甲级写字楼，在较大的需求推动下，该片区现代写字楼的逐渐走向成熟，片区内的写字楼租价基本上都保持在每平方米60-70元左右，但是写字楼的出租率仍不高。

今年该片区将连续有几栋新建的甲级写字楼投放市场，以聚集人气，盘活区域，逐步扭转区域高科技氛围相对薄弱的劣势，提升对跨国公司和品牌企业的培育和吸纳能力。

万利达项目与其并列在建的腾讯大厦、大族激光大厦形成了科技园中区新兴物业的地标性建筑群，规模、设计、硬件建设等方面一流，气势突出，强强联合、相得益彰对客户具有很强的吸引力与聚集效应，对推动本区发展有很好的昭示作用，以增强与南区、中区相抗衡的竞争力。

但另一方面，沿深南大道并列而建的腾讯大厦与大族激光大厦，和万利达本项目均在今年先后建成推出，分布在半公里半径内，写字楼新增供应时间与区域都甚为集中。

腾讯总部大楼与大族激光大厦主体高度均在100米以上，外形稳重踏实，高雅气派，昭示性极强。

与万利达本项目争夺客户资源趋势不可避免。

在金融危机冲击，客户资源萎缩的眼下，本区域内部竞争愈加激烈。

而受到金融风暴的切实冲击，预计今年市场的总体空置率将呈现逐季上升的状态。

供过于求仍将继续在这一带优质写字楼物业中出现，并催使整体租金下调的趋势。

3、北区（1）片区写字楼市场基本情况：片区介绍地理位置优越，交通配套完善。

科技园北区靠近南头关，交通十分便利，北起广深高速，南至北环大道，西临南海大道，东到沙河西路， 12条公交线路穿插其中，地铁1号延伸、2号线2010年前通车，将加快科技园区内的交通优化升级。

片区内交通纵横，四通八达，科苑大道、朗山路、朗山二路、宝深路、松坪路等重要道路穿插其中，把科技园北区分割成既相对独立又统一融合的灵动区域。

强大的交通配套功能侧面地提升了片区内办公物业的附加值，为片区内办公物业租金和售价的持续坚挺打下了坚实的基础。

本次调查的写字楼分别是清华信息港、华瀚创业园、宇阳大厦、银河风云大厦。

（2）片区写字楼调查汇总表：（3）片区总结北区是高新园发展起始地，位于广深高速公路和北环大道之间，包括第五工业区和松坪山生活区。

总面积平方公里。

第五工业区有泰丰电子公司、海王药业公司等多家高新技术企业进驻该区。

生产着名品牌“奥林巴斯”照相机的奥林巴斯(深圳)工业有限公司也位于该区内。

从整体上看，该区大部分企业的产业结构和产品档次不符合高新区产业发展要求，亟需调整和改造升级。

松坪山生活区该区包括两个区块，一块为市住宅局开发的松坪村住宅区，一块为市东部集团开发的第五工业区生活配套区。

自南山科技园建立初期到08年下半年，北区一直稳坐深圳高新写字楼市场的“一哥”地位，汇聚了飞利浦、怡宝、太太药业等一流企业写字楼，可近一年来，随着高新区南区———大批新写字楼的崛起，北区写字楼的地位正面临挑战。

在02年至07年这五年中，凭借其园区中心优势，北区一带写字楼租赁市场的不断升温，而科苑大道、朗山路、朗山二路、宝深路、松坪路已经汇集了一些高档写字楼物业。

然随着科技园的进一步建设，中区、南区发展势头极快，现已超越了北区。

07年下半年以来，随着中区、南区写字楼新项目，如中国科技研发大厦、创维大厦、TCL大厦、中兴大厦、九洲电器等大量高端写字楼陆续交楼投入使用，高新区写字楼租赁市场竞争进一步加剧，不少公司从原来北区一带的写字楼区南迁，搬到南区。

与南区的新项目相比，北区的传统写字楼配置相对落后，特别是电梯、布线、空调、办公环境等方面硬件都不如南区的新写字楼项目有优势，公司外迁是市场竞争的必然。

租客的迁出，使得北区写字楼空置压力增加，一些写字楼只能降价或者变相降价求租。

据调查，目前北区写字楼租金降幅达5%-10%。

除降价外，还有些写字楼采取变相降租金的方式，用延长租客免租期等方式来吸客。

以前写字楼对大客户的免租期通常为半个月左右，目前有些项目延长到一到两个月。

北区写字楼多属同期落成，各写字楼质量差异不大，包括硬件质量、配套设施以及大厦管理等。

同时，各写字楼的定位及租售策略也对整体表现造成影响，包括租户组合和租金水平。

优质写字楼在早期往往倾向以同一业权的形式出租，同时为了吸引中高端优质租户，以提高大厦整体租户组合水平，发展商宁愿放慢大厦的吸纳速度，现在受到金融风暴的影响，也放宽了条件限制。

（四）2009年3月深圳高新区写字楼调查总结深圳市高新技术产业园区位于深圳经济特区西部，北起广深高速公路，南到滨海大道，西临麒麟路、南油大道，东至沙河西路，面积平方公里。

北环大道和深南大道横贯其中，将高新区自然分割为南、中、北三个区域。

随着投资环境的日益完善，高新区招商引资的磁场效应愈加明显，大批国内外企业竟相入驻，逐渐形成了电子信息产业群、生物工程产业群和新材料产业群。

国内大企业有华为、中兴、联想、长城、TCL、创维、海王、东大阿尔派、创智等；跨国公司有IBM、菲利浦、康柏、奥林巴斯、爱普生、朗讯、哈里斯、汤姆逊等。