浅论业主权及物业管理制度之完善
完善小区物业管理制度的重要性
完善小区物业管理制度的重要性小区物业管理制度的完善在现代社会中扮演着至关重要的角色。
一个良好的物业管理制度能够确保小区居民的权益得到保护，提供便利的生活环境，促进社区的发展和和谐。
本文将探讨完善小区物业管理制度的重要性，以期加深我们对该问题的理解。
首先，完善小区物业管理制度能够保障居民的权益。
在小区生活中，居民的基本权益包括住房安全、公共设施的使用权和治安保障等。
一个健全的物业管理制度能够明确居民的权益，规范物业公司和居民之间的关系，确保物业公司不会滥用职权，同时也给予居民一定的维权渠道，让他们的合法权益得到保护。
其次，完善小区物业管理制度有助于提供良好的生活环境。
物业管理涵盖了小区内的环境卫生、绿化景观、噪音管理等多个方面。
通过建立规范的管理制度，物业公司可以对小区内的环境进行有效的管控，保持公共区域的整洁和清洁，确保绿化和花草的种植养护，同时也能够减少噪音和其他干扰居民正常生活的行为。
一个舒适宜居的小区环境对居民的身心健康有着积极的影响。
再次，完善小区物业管理制度有助于促进社区的发展和和谐。
物业公司在管理小区的过程中，往往需要和居民进行积极的沟通和协调。
借助健全的制度，物业公司能够更好地了解居民的需求和意见，并及时进行反馈和解决。
这种沟通和互动有利于促进社区内的良好互助氛围，增进邻里关系的和谐程度。
此外，通过完善物业管理制度，小区内的设施设备更新和改进也能够得到有效的推动，从而提升整个小区的品质和竞争力。
最后，在完善小区物业管理制度的过程中，关注居民参与的重要性是不容忽视的。
小区居民的参与是推动物业管理制度完善的有效途径之一。
物业公司可以通过设立居民委员会、开展居民议事会等形式，提供居民参与决策和管理的机会，听取居民的意见和建议。
这种居民参与的模式有助于增加居民的参与感和获得感，同时也能够增加物业公司的透明度和公信力。
综上所述，完善小区物业管理制度的重要性不容忽视。
它不仅关乎居民的权益保护和生活质量，也涉及到社区的发展和和谐程度。
现代物业管理业主自治管理制度之完善
现代物业管理业主自治管理制度之完善现代物业管理业主自治管理制度之完善（作者:___________单位: ___________邮编:___________）[摘要]在商品住宅的物业管理中，实行业主自治管理是市场经济发展的必然选择。
目前，我国新兴物业管理制度下应运而生的业主大会和业主委员会所发挥的自治作用并不理想，其原因是多方面的。
但学界争论最大的是：业主委员会的法律地位问题；业主对公共物业自治管理的团体性问题。
笔者不赞成一些学者关于引入“业主团体”概念的观点，并建议：第一，确立业主大会为独立的民事主体，以其名义对外进行民事活动；第二，在现有业主自治管理机构的基础上增设业主监督委员会；第三，进一步明确业主委员会的法律地位，建立对业主委员会履行职权的法律保障制度。
[关键词]业主委员会；业主大会；业主监督委员会；自治管理制度一、我国物业管理业主自治机构制度设计的缺陷在现代都市社会生活中，多人共居在同一公寓大厦里，形成一种物权关系——由专有权、共有权和成员权组成的建筑物区分所有关系。
因此，必须在物权制度、物业管理制度上重新建构一套合理有效的公共物业自治管理的规范体系。
我国《物权法》(全国人民代表大会，1997年)、《城市异产毗连房屋管理规定》(建设部，1989年)等法律法规关于建筑物区分所有人单独所有权、共有、相邻关系的规定，可以有效地解决产权的归属问题，但并不能很好地解决各区分所有人(业主)有效管理其财产，尤其是其共有财产管理的问题。
《物业管理条例》(国务院，2003年)、《业主大会规程》(建设部，2003年)等行政法规规章是以解决各区分所有人(业主)有效管理共有财产，重新构建我国物业自治管理制度为目的。
实践证明，这些法律制度在规范物业管理活动方面起到了积极效果，但也显露其存在的缺陷。
(一)业主委员会法律地位之质疑业主委员会法律地位的问题，是指业主委员会作为业主大会的“执行机构”，其对内管理权、对外代表权的问题。
物业管理制度完善
物业管理制度完善一、前言随着现代社会的发展，物业管理在社区、住宅区、商业区等各个领域起着重要的作用。
为了提高物业管理水平，加强社区的安全和居民的生活质量，完善物业管理制度显得尤为重要。
本文将探讨如何完善物业管理制度，提升物业管理效果。
二、建立规范的管理流程物业管理涉及到许多环节，每一个环节都需要有规范的管理流程来指导和监督。
第一步是建立规范的入住流程，包括住户登记、房屋验收等；第二步是建立完善的设施维修流程，包括设施报修、维修人员派遣等；第三步是建立健全的安全管理流程，包括小区巡逻、门禁管理等。
通过规范管理流程，可以减少管理混乱和人为疏漏，提高管理效率。
三、加强人员培训与管理物业管理人员是物业管理的核心。
要提高物业管理水平，必须加强对物业管理人员的培训与管理。
首先，对物业管理人员进行入职培训和持续培训，使其具备较强的业务能力和管理水平；其次，注重人员的管理，建立绩效考核机制，根据不同岗位设置明确的职责和工作目标。
只有通过培训和管理的双重手段，物业管理人员才能胜任其工作，并为居民提供优质的服务。
四、完善信息化管理系统随着信息技术的发展，物业管理已经逐渐与信息化相结合。
完善信息化管理系统是提高物业管理水平的关键一步。
物业管理信息化系统可以包括住户信息管理、设施设备管理、维修保养管理等功能，通过系统化管理和数据统计分析，可以更好地监控和管理物业。
同时，物业管理信息化系统还可以提供便捷的居民服务，如在线缴费、报修等，以提升居民的满意度和便利度。
五、建立有效的沟通渠道良好的沟通是物业管理中不可或缺的一环。
建立有效的沟通渠道可以促进物业管理与居民之间的互动与合作。
首先，物业管理需要建立定期的业主大会或者居民代表会议，让居民了解物业管理的工作情况，也可以听取居民的需求和建议；其次，物业管理还可以通过微信公众号、APP等渠道与居民进行及时的沟通，提供各种信息和服务。
通过多元化的沟通渠道，可以增强物业管理与居民之间的互动，促进问题的解决和管理效果的提升。
论我国业主自治制度及其完善
2010.No1928摘 要 我国物业管理相关法律、法规虽然没有明确提出业主自治，但根据《物权法》、《物业管理条例》等相关法律、法规，仍然可以看出我国物业管理是实行业主自治管理。
本文试图从现行法律法规找到我国实行业主自治的依据及现行自治制度之不足及完善。
关键词 业主 自治 制度 完善 立法中图分类号：D923.2 文献标识码：A业主自治顾名思义就是业主依法自己管理好自己的事务，我国《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规虽然并未明确提出我国物业管理是业主自治，但从相关内容可以看出我国物业管理是实施的业主自治，在法律、法规框架下，业主依法管理好自己的建筑物及其附属设施。
1 我国业主自治制度存在的问题1.1 业主大会是否具备民事主体资格问题据《中华人民共和国民法通则》（以下简称为《民法通则》）规定，民事主体主要包括三类：自然人、法人、其他组织，若将业主大会纳入民事主体，只能将其归到 “其他组织”中，但1992年《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条之规定：“民事诉讼法中的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。
”按照《物业管理条例》第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”之规定，可以说是“合法成立”；业主委员会是业主大会的常设机构，可以认为是“有一定的组织机构”，可是因为没有财产，就不能独立承担民事责任，就不能把他认为是民事主体，当然就不能为一定的民事行为。
但《物权法》和《条例》却赋予了民事权利，如签订《物业服务合同》（以下简称为《合同》），当业主共同权益受到侵害的时候业主大会可以“要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”。
1.2 《合同》主体一方是业主大会还是业主《物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：”，第二款第四项“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”，可以认为“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”是业主大会的共同决定，是其集体意志的体现，业主委员会与物业服务企业签订和解聘物业服务企业认为是代表业主大会行使其集体意志。
浅析物业管理中业主权利的保护
浅析物业管理中业主权利的保护【摘要】随着住宅小区越来越多，小区中各主体的关系日趋复杂，由此产生的矛盾和纠纷也层出不穷。
如果这些纠纷和矛盾不及时解决，将会影响整个社会的稳定和人民的安居乐业，这其中最主要的是业主权利保护问题。
本文在分析物业管理中业主权利保护现状的基础上，对保护中存在的问题进行了分析，并提出了相应的建议及对策，希望能够提高人们对业主权利保护的关注，使得业主权利保护能够得到完善。
【关键词】物业管理；业主权利；解决对策1.物业管理中业主权利保护的立法现状2007年3月16日全国人大常委会通过了《中华人民共和国物权法》，首次确立了业主的建筑物区分所有权制度，全面规定了业主的权利和义务。
2007年8月26日国务院正式公布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，这部行政法规的实施对于物业管理中业主权利的法律保护起到了十分重要的作用，在一定程度上实现了统一立法。
由于业主权利的内涵十分丰富、涉及的法律关系相当复杂，若想得到有效的保护，还必须依靠《民法通则》、《合同法》以及各地方性法规规章的综合配套保护。
《民法通则》肯定了小区业主对属于自己的专有部分可以行使占有使用的权利，可以对外出租而获得报酬，也可以全部转让。
业主和房地产销售代理商签订的商品房买卖合同、业主和物业公司订立的物业服务合同等，都是受《合同法》调整的。
地方性法规规章虽然没有权利对建筑物区分所有权进行规定，但是关系到业主在物业管理关系中的权利保护的法律规范较多，它们具有很强的可操作性，对于完善物业管理市场中的法律关系和保护业主的合法权利起到了积极的作用。
2.业主权利保护存在的问题分析2.1业主自身素质和维权意识不高长期以来，我国的住房制度大多是福利性的，小区通常是由单位出资进行维护和管理。
随着住房体制改革的深入，公共住房制度逐渐取消，取而代之的是由开发商建设的住宅小区，物业服务行业也逐渐朝着市场化的方向发展，物业公司通过提供物业服务向业主收取费用。
浅谈物业管理制度之完善
冲突， 有业主 与相邻 业主之间的矛盾 ， 有业主 与小区公众利益 的关系协调 问题 ， 最具代表性和普遍性 的利益 冲突， 但 多发 生在 业主与物业管理之 间。 本 文简要 论述 了业主与物 业管理权之 间的冲突以及 如何更好的 完善 ，物业管理制度 ，使物业 管理更好 的为业主服 务。 【 关键词 】 物业 管理 业主 冲突 完善制度
和 发展 对于我 国的 经济建 设、人 民生活 工作环境 的改善 ， 以及提 高城 市管 理水 平和 促进住 宅 小区 的规范化 ，发展起 到 了十分 重要 的作用 。 但 随着 人 民权 利意 识的 日益觉醒 ，由传统住 房管理机 构 发展而来 的物 业 管理企 业与其 服务 对象—— 业 主的矛盾 却 日趋 紧张 。 ２ ３年 ６月 ８日，国务 院颁布 了 《 业管 理条例 》 ０ ０ 物 ，这是我 国 第 一 部全 面 规 定物 业 管 理 的行 政法 规 。《 物业 管 理 条例 》 的颁 布 实
工 程 监 管
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建 筑 与发 展
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浅谈物业 管理制度之 完 善
张晓华
新 疆博 乐市房地产 管理 中心
【 摘
新疆
博乐
８３ ０ ３４ ０
要 】 近年来 ，住宅 小区中不 同利益主体 引发 的摩擦 和矛盾不断增 多，有的还 成为影响社会稳 定的因素 。其 中有业主与开发商之 间的利益
助等活动 ，填补 和 人文 环境 的空 白，完 善和 发 展 了城市 管理 的功 能 。
一
主与相关 部门、政府 部 门与相关企业之 间的关 系，特别是 对业主 在物 业 活动 中的权 利作 出 了一 些规 定 。 《 业管 理条 例》 的总则 当中可 以看 出，其立法 目的是 为了规范 物 物业管理 活动 ，维护 业主和 物业管理 企业 的合法权 益 ，改善人 民群众 的生活水 平和工作 环境 。在提高和 改善人 民群 众生活质 量 、工 作环境
论业主共同管理权的完善
论业主共同管理权的完善作者：陈伟昌来源：《今日湖北·中旬刊》2014年第06期摘要目前我国法律规定下的业主大会是不完整的非法人团体，缺乏起诉资格。
通过赋予业主大会起诉资格，成立业主小组作为业主大会分支机构，规范书面征求意见书等措施来完善业主大会制度，同时，细化对业主委员会的相关规定，加强对业主委员会与物业服务企业的监督，明确划分行政部门与群众自治性组织的职责，以此来保障业主共同管理权的实现。
关键词共同管理权建筑物区分所有权一、影响当前我国业主共同管理权实现的因素根据《物权法》第七十条规定，业主作为房屋的所有权人，对于建筑物内的经营性用房、住宅等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
业主共同管理权属于业主成员权的范畴，指业主基于建筑物的构造、权利归属以及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体中的成员而享有的权利和承担的义务。
1、业主共同管理权的规定不科学首先，关于筹备组的规定不合理。
《业主大会规程》第五条规定不太合理，一方面筹备组的职责是成立业主大会，保障业主利益。
另一方面建设单位在业主大会未成立前可以选聘前期的物业服务企业，这些前期物业服务企业基本是建设单位的下属企业，有利益关系，建设单位不希望业主更换物业服务企业，自然不会积极促成业主大会的成立，也就不会认真履行筹备组的各项工作，甚至百般推辞使得筹备组难以成立，也就无法筹备首次业主大会。
其次，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会的任何决议都是通过业主委员会来付诸于实践，是十分重要的机构。
业主委员会不能正常运作，业主的共同管理权就无法实现。
然而，《物权法》、《物业管理条例》对业主委员会都只做了原则性规定，而未细化。
2、监督体制不健全首先，对业主委员会的监督不到位。
业主委员会出现各种违法规定的现象原因之一就是业主委员会的监督机制不健全，法律、法规都规定业主大会有监督业主委员会的职责，但是对业主大会需要监督业主委员会那些方面的事务、以及监督的方式都未作明文规定。
浅议物业管理的立法完善
浅议物业管理的立法完善完善物业管理的司法保障制度，明确业主个人、业主集团、业主委员会等诉讼主体地位，对诉讼程序进行标准，并对监管、物业验收和保修等方面做出细致规定，保障物业质量及配套机制的完善，为我国物业管理的长远和高效开展提供保障。
以下是J.L为大家提供的关于物业管理的立法完善之范文。
〔摘要〕物业管理与百姓的生活息息相关，随着房地产的升温，物业管理中的纠纷也日益增多。
然而我国目前尚无一部专门的物业管理法律，应加强理论研究工作，出台专门的《物业管理法》，并建立物业纠纷处理系统，以解决物业管理实务中的问题。
物业管理起源于 19 世纪 60 年代的英国。
经过一个多世纪，物业管理才于 20 世纪 80 年代从引入内地。
[1]1981 年 3 月 10 日，深圳市物业管理公司挂牌宣告成立，标志着我国大陆物业管理的诞生。
虽然物业管理在我国兴起的时间不长，但其与百姓生活息息相关。
物业管理对于改善人民群众的生活和工作环境，提高城市管理水平，促进住宅建立，起到了积极而重要的作用。
[2]但是，由于物业效劳的开展速度明显跟不上房地产业的开展，及人们对法律维权意识的不断增强，物业管理中的纠纷也越来越多。
目前，我国尚未制定专门调整物业管理活动的法律，而是散见于各部门法或以行政法规、地方性法规、行政规章的形式出现。
[3]。
1. 宪法。
宪法中关于住宅、城市管理、经济管理、公民权利等方面的规定及原那么，在物业管理法体系中具有最高层次的法律效力。
2. 全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律。
我国多部法律中直接或间接涉及到物业管理相关法律制度。
私法方面，如：《物权法》、《民法通那么》、《合同法》等; 公法方面，如：《城市房地产管理法》、《环境保护法》、《消防法》等。
3. 国务院根据宪法和法律制定和的标准性行政法规和文件。
如1983 年国务院公布的《城市私有房屋管理规定》、《城市绿化管理条例》、《城市市容及环境卫生管理条例》等。
完善小区物业管理制度
完善小区物业管理制度一、总则1. 本物业管理制度旨在规范小区物业管理活动，维护业主、使用人及物业管理公司的合法权益，创造和谐、安全、便利的居住环境。
2. 本制度适用于本小区内的所有业主、使用人及物业管理公司。
二、物业管理公司的职责1. 物业管理公司应依法取得物业管理资质，并按照合同约定提供服务。
2. 负责小区公共区域的清洁、绿化、安全保卫等工作。
3. 定期对小区公共设施进行检查和维护，确保其正常运行。
三、业主的权利与义务1. 业主应遵守小区管理规定，维护公共秩序和环境卫生。
2. 业主有权参与小区物业管理的决策，并对物业管理公司的服务进行监督。
3. 业主应按时缴纳物业管理费，不得无故拖欠。
四、小区公共秩序管理1. 物业管理公司应制定并执行小区公共秩序管理规定。
2. 加强对小区内车辆停放的管理，确保道路畅通。
3. 定期组织安全检查，预防和处理各类安全事故。
五、环境卫生管理1. 保持小区环境整洁，定期清理垃圾和杂物。
2. 绿化区域应定期进行养护，保持绿化美观。
六、公共设施维护1. 小区的公共设施包括但不限于电梯、供水供电系统、消防设施等。
2. 物业管理公司应确保公共设施的正常运行，并及时维修损坏的设施。
七、紧急事件处理1. 物业管理公司应建立紧急事件处理机制，包括火灾、自然灾害等。
2. 定期组织应急演练，提高应对紧急事件的能力。
八、财务管理1. 物业管理公司应建立健全财务管理制度，合理使用物业管理费用。
2. 定期向业主公布财务收支情况，接受业主监督。
九、投诉与纠纷处理1. 业主对物业管理公司服务不满，可向物业管理公司或业主委员会投诉。
2. 物业管理公司应及时处理业主的投诉，并给予答复。
十、附则1. 本物业管理制度自发布之日起生效，由物业管理公司负责解释。
2. 对本制度的修改和补充，应经过业主大会讨论通过，并报相关部门备案。
请根据实际情况调整和完善上述内容，以确保其符合小区的具体需求和法律法规的要求。
论物业管理自由和业主自由
论物业管理自由和业主自由摘要本文讨论了物业管理自由和业主自由的关系。
在现代社会中，物业管理起着至关重要的作用，而业主则希望保有对自己财产的控制权和自由。
物业管理自由和业主自由之间的平衡是一个复杂的问题，需要考虑到管理效率、业主权益和社区稳定等多个因素。
本文将以不同角度探讨这个问题，希望能为物业管理和业主权益保护提供一些思路和参考。
1. 引言物业管理是指对一个房地产项目进行全面管理和维护的过程，旨在提供一个安全、舒适和顺畅的居住环境。
而业主则是这个项目中的房产拥有者，他们希望保有对自己财产的控制权和自由。
然而，物业管理自由和业主自由之间存在一定的矛盾和冲突。
本文将探讨如何平衡这两种自由的需求，并提出一些解决方案。
2. 物业管理自由的重要性物业管理自由对于一个社区或物业项目的正常运行至关重要。
物业管理自由可以指物业管理公司或物业所有者在管理自己财产时的自主权和决策权。
管理自由的优势在于能够高效地解决日常管理问题，提供全面的维护和服务，保障业主的权益。
2.1 管理效率的提高物业管理自由能够提高管理效率。
管理公司或物业所有者可以根据实际情况自主决策和调整管理策略，快速解决相关问题。
例如，当出现安全隐患时，管理者可以立即采取措施确保居民的安全；当设备损坏需要维修时，管理者可以迅速行动，减少维修时间对居民正常生活的影响。
2.2 全面的服务保障物业管理自由可以提供全面的服务保障。
管理公司或物业所有者有权制定规章制度，保障社区的秩序和安全。
他们可以组织安保力量，提供24小时的巡逻和监控，保障居民的人身财产安全。
此外，管理者还可以协调各项维修工作，确保设施设备的正常运行。
3. 业主自由的重要性业主自由是业主在管理自己财产时所应享有的权利。
业主希望能够自主决策和享受自己的房产。
业主自由的保障对于维护业主权益和社区稳定至关重要。
3.1 财产控制权业主自由意味着业主可以自主决策和掌控自己的财产。
他们可以选择物业管理公司，或者自行管理物业，以实现自己的利益最大化。
物业管理与业主自治的平衡
物业管理与业主自治的平衡在我们的日常生活中，居住的小区环境是否舒适、安全、有序，很大程度上取决于物业管理和业主自治的协同作用。
物业管理与业主自治，如同马车的两个轮子，只有保持平衡，才能使小区这辆“马车”平稳前行。
物业管理，通常由专业的物业公司承担，他们负责小区的日常维护、安保、卫生清洁、设施设备管理等一系列工作。
其优势在于具备专业的知识和经验，能够高效地处理各种复杂的管理事务。
比如，物业公司的维修人员能够迅速解决电梯故障、水电问题等，保洁人员能保持小区环境的整洁卫生。
然而，物业管理并非完美无缺。
有些物业公司可能会为了追求利润而降低服务质量，或者在费用收取和使用上不够透明，引发业主的不满。
比如，有的小区物业费年年涨，服务却不见提升，小区内的绿化没人打理，垃圾堆积如山。
业主自治，则是业主们自己参与小区事务的管理和决策。
这赋予了业主更多的自主权和参与感，能够更好地反映业主的需求和意愿。
比如，业主们可以共同决定小区内公共区域的用途，是建设儿童游乐设施还是增加停车位。
但业主自治也存在一些挑战。
首先，业主们往往缺乏专业的管理知识和经验，可能会在处理问题时不够高效和专业。
其次，由于业主们的意见和利益诉求各不相同，容易产生分歧和矛盾，导致决策难以达成一致。
那么，如何实现物业管理与业主自治的平衡呢？一方面，物业公司要提高服务质量和透明度。
物业公司应该明确服务标准和收费细则，并严格按照合同履行职责。
同时，要加强与业主的沟通，及时听取业主的意见和建议，改进服务工作。
例如，定期召开业主座谈会，向业主汇报工作进展和财务收支情况，解答业主的疑问。
另一方面，业主也要积极参与自治。
业主们可以通过成立业主委员会，代表全体业主行使权利。
业主委员会要发挥桥梁和监督作用，既要与物业公司保持良好的沟通与合作，又要对物业公司的工作进行监督和评估。
比如，业主委员会可以制定小区的管理规约，规范业主的行为，维护小区的公共秩序。
此外，政府和相关部门也应该加强对物业管理和业主自治的指导和监管。
物业管理工作中的业主权益保护与服务提升
物业管理工作中的业主权益保护与服务提升随着城市化进程的推进，物业管理工作在社区管理中扮演着重要的角色。
而业主权益保护和服务提升作为物业管理的核心目标之一，对于确保社区居民的生活质量和幸福感具有重要意义。
本文将从以下几个方面探讨物业管理工作中如何保护和提升业主的权益。
一、建立健全的业主权益保护制度在物业管理工作中，建立健全的业主权益保护制度是保障业主合法权益的基础。
首先，物业公司应与业主签订明确的合同，明确双方的权责关系和服务内容。
其次，物业公司应建立健全的投诉处理机制，及时解决业主的问题和困扰。
另外，物业公司还应定期组织业主大会或业主代表会议，通过民主程序，听取业主的意见和建议，并及时跟进解决。
通过这些制度的建立和完善，可以保障业主权益的合法性和公正性。
二、提升物业管理服务质量为了提升物业管理服务质量，物业公司可以从以下几个方面入手。
首先，加强物业管理人员的培训和素质提升，提高其服务意识和专业技能。
物业管理人员要具备良好的沟通能力和服务意识，能够主动倾听业主需求，并及时解决问题。
其次，科技手段的引入可以提高物业管理的效率和精细化程度。
例如，可以利用物业管理软件实现信息化管理，提供快捷的服务渠道和便利的查询功能。
另外，积极引入物业管理第三方评估机构，加强对物业管理服务的监督和评估，从而推动物业公司不断优化服务质量。
三、加强业主参与与自治业主的参与和自治是保障其权益的重要途径之一。
物业公司可以通过加强与业主的沟通，鼓励他们积极参与到物业管理中来。
例如，可以定期组织业主培训和座谈会，提高业主对物业管理工作的认知和参与度。
同时，在小区内建立业主委员会或业主代表会，让业主能够参与管理和决策，更好地发表自己的意见和建议。
通过这种方式，可以有效地提升业主的自治能力和管理效能，保护他们的权益。
四、完善投诉处理机制物业管理工作中，业主投诉是一种常见的情况。
为了保护业主的权益，物业公司需要建立完善的投诉处理机制。
首先，应设立专门的投诉处理窗口，确保业主的投诉能够得到及时的回应和处理。
物业管理中的管理与业主权益保护
物业管理中的管理与业主权益保护在现代社会中，物业管理作为社区管理的一部分，扮演着重要的角色。
物业管理的核心任务是协调小区内的各项事务，维护业主的利益和社区的和谐发展。
然而，在物业管理中，管理与业主权益保护之间的平衡常常成为一项挑战。
本文将探讨物业管理中的管理与业主权益保护，并提出一些解决方案。
第一部分：物业管理中的权益保护物业管理公司作为小区的管理者，应当履行保护业主权益的责任。
首先，物业管理公司应当确保小区内的基础设施和公共区域的安全和正常运行。
这包括维修和保养电梯、楼道、照明等设施，确保业主的人身安全和财产安全。
其次，物业管理公司应当负责管理小区的公共财产，并制定合理的使用规则，防止资源浪费和滥用。
同时，物业管理公司还应当处理住户之间的纠纷，保障业主的合法权益。
第二部分：物业管理中的管理挑战尽管物业管理公司致力于保护业主权益，但在实际操作中常常面临各种挑战。
首先，物业管理公司需要在管理与服务质量之间寻求平衡。
因为物业管理是一项收费服务，管理公司需要提供高质量的服务，同时保证管理成本的合理性。
其次，物业管理公司还需要面对居民的不同需求和意见。
不同的业主对于管理标准、维修方法等方面有不同的看法，管理公司需要妥善处理并做出公正决策。
最后，物业管理公司需要与业主形成良好的沟通和信任关系。
只有通过有效的沟通和信息透明度，才能取得业主的支持和共同合作。
第三部分：解决方案为了解决物业管理中的管理与业主权益保护之间的问题，我们可以采取以下措施。
首先，建立健全的管理体制和规章制度，确保物业管理公司能够按照规定履行职责。
其次，加强管理人员的培训和素质提升，提高管理水平和服务质量。
第三，鼓励业主参与小区事务的决策和管理，增加业主对物业管理的监督和参与度。
第四，建立健全的投诉处理机制，及时解决业主投诉和纠纷，保护业主的合法权益。
最后，加强对物业管理公司的监督和评估，及时发现和纠正管理中的问题。
结论物业管理中的管理与业主权益保护是一个重要而复杂的问题。
物业管理与业主权益
物业管理与业主权益一、引言物业管理作为现代社会日益重要的一项服务行业，在城市发展中扮演着重要的角色。
而业主作为物业管理的服务对象，其权益保护是物业管理工作的核心任务之一。
本文将从物业管理与业主权益的关系、物业管理在维护业主权益中的作用以及相关问题与对策三个方面进行论述。
二、物业管理与业主权益的关系物业管理是指专业化管理者通过运用现代管理理念和管理方法，对房地产开发企业建设的公共设施、配套设施及其周边环境进行全面管理的一种行为。
而业主权益则是指业主享有的在物业管理范围内的合法权益。
物业管理与业主权益紧密相连，相辅相成。
首先，物业管理是保障业主权益的基础。
物业管理通过对小区环境的规划和维护、公共设施的管理、安全管理等多方面的工作，为业主提供了良好的生活和工作环境，确保了业主权益的实现。
例如，物业管理部门能够维护小区的绿化、道路、照明设施等，提供舒适便捷的生活环境，保障了业主居住的品质。
其次，物业管理是维护业主权益的保证。
物业管理部门代表业主行使管理职能，对业主权益进行维护和保护。
在小区内，物业管理部门通过维护公共秩序、处理纠纷、维修维护等方式，保障业主的生活权益和财产权益。
例如，在小区内发生纠纷时，物业管理部门可以协调双方解决，维护业主的合法权益。
三、物业管理在维护业主权益中的作用物业管理在维护业主权益中发挥着重要的作用，具体表现在以下几个方面：1. 公共设施的维护管理。
物业管理部门负责小区内公共设施的日常维护和管理工作，确保设施的正常运行，提供良好的生活和工作环境，维护业主的权益。
2. 安全管理。
物业管理部门负责小区内的安全工作，包括安全巡逻、安全培训、应急预案等，确保小区安全并及时处置安全隐患，保障业主的人身和财产安全。
3. 纠纷处理。
物业管理部门作为居民与房地产开发企业之间的桥梁和纽带，负责协调处理居民与开发商、相关部门之间的纠纷，维护业主的合法权益。
4. 社区建设。
物业管理部门负责小区内的社区建设工作，组织开展各种文体活动、社区交流，并提供相关服务，促进业主之间的交流与合作。
物业管理法业主权益与物业服务
物业管理法业主权益与物业服务物业管理法：业主权益与物业服务随着城市和社区的不断发展，物业管理在现代社会变得日益重要。
物业管理法的出现为业主权益和物业服务提供了法律保障。
本文将探讨物业管理法对业主权益的保护和物业服务的规范。
第一部分：物业管理法与业主权益物业管理是指由专业物业管理公司或业主委员会负责管理和维护社区内公共设施和共有区域的活动。
物业管理法的主要目的是保护业主的合法权益，确保他们在社区中拥有一个良好的生活环境。
一、产权保护物业管理法确保业主对私有财产的使用和支配权。
根据法律规定，业主对自己的房产拥有产权，并享有相应的权益和责任。
物业管理公司或委员会必须尊重业主的产权，并提供相应的保护，包括保护私人住宅的安全性和隐私。
二、社区规章制度物业管理法还规定了社区内的基本规章制度。
这些规章制度旨在维护社区秩序，保障业主的权益。
例如，社区内规定的住宅使用规定、停车规定、噪音管理等，都有助于解决邻里纠纷，保持社区的和谐与稳定。
三、业主参与决策物业管理法鼓励业主积极参与社区决策。
法律规定了业主委员会的设立和职责，业主可以通过选举委员的方式来参与社区管理和决策。
这种参与机制确保了业主在物业管理决策中发表意见和主张自己的权益。
第二部分：物业管理法与物业服务物业服务是物业管理的重要组成部分，物业管理法为物业服务提供了一系列的规定和要求。
一、公共设施维护物业管理法要求物业管理公司或委员会负责维护和管理社区的公共设施，如电梯、照明、供水供暖系统等。
这些设施的正常运行不仅关系到业主的基本生活需求，也关系到社区的整体形象和安全。
二、安全管理物业管理法对社区的安全管理提出了一系列要求。
物业管理公司或委员会需要制定并执行相应的安全制度和应急预案，确保住宅和社区的安全。
这包括火灾安全、防盗安全、环境卫生等方面的管理。
三、服务质量监督物业管理法要求建立健全的监督机制，保障物业服务的质量。
这可以通过设立监督委员会、投诉处理机制等方式来实现。
浅论我国物业管理法律制度的完善
中文摘要我国物业管理制度起步较晚，无论是在法理研究还是在法律制度上都不尽完善。
良好的物业管理必须建立在完善的法律基础之上，加速物业管理立法，建立和完善物业管理法律制度是依法管理物业管理行业的迫切需要。
因此，有必要就物业管理制度进行法律制度上的思考，以探索出一系列适合我国国情、民情的物业管理制度完善对策。
本文对我国物业管理制度现状进行了相关的分析和对国外物业管理制度经验的借鉴，更好地完善我国物业管理制度。
关键字：物业管理；权益；缺陷；法律措施AbstractLate start of the property management system, both in legal research or in the legal system are not perfect. Good property management must be based on sound legal basis, accelerate the property management legislation, establish and perfect the legal system of property management is managing the property management industry, according to the urgent needs. Therefore, it is necessary to the legal system of property management systems thinking to explore a series of suits China's national conditions and responsive property management system for Improvement. In this paper, the current situation of China's property management system analysis and related property management system of foreign experience for reference, to better improve our property management system.Key words：Property Management; Interests; Defect; Legal measures浅论我国物业管理法律制度的完善随着我国城市化水平的飞速发展和人们生活质量的不断提高，物业服务成为了人们的一种要求。
论我国物业管理制度的完善
论我国物业管理制度的完善随着城市化的加速，我国的物业管理事业发展也越来越快，逐渐成为了一个行业。
然而，尽管物业管理行业经过多年的发展和完善，仍有不少问题尚未解决，物业管理制度亟待完善。
本文将从多个角度，探讨如何完善我国的物业管理制度。
一、加强对物业管理行业从业人员的管理物业管理从业人员的质量和素养至关重要，因为他们是服务业的代表。
通过开展培训，加强专业知识的学习和提高工作技能，物业公司能够帮助其员工提高工作效率，增加满意度。
同时，应该对物业管理人员的资格进行审核，加强鉴定，确保其人员在行业内的从业资格合法，更好地维护市场秩序。
二、完善物业服务与费用结构物业管理需要很高的费用支持，希望能够根据具体情况，以低收费标准为主，逐年提高收费标准，并且保证通过公开信息的方式向业主展示每一项收费，公开费用收入和支出，降低业主对物业公司的不信任，保障业主权益。
三、完善物业管理的监管机制我国的物业管理事业还比较新，制度比较薄弱，很多现象有可能导致物业公司违法违规。
监管必须加强，健全领导监管部门，通过制定科学的服务规则，加强服务，成立相关部门，在物业服务管理中加入新的监管模式，以确保服务的质量，使居民生活更为便捷。
四、完善物业管理的服务机制与机构物业管理服务机构不仅应提供设施设备管理和物业维修等物质性的服务，还应具备服务能力，根据客户的不同需求，提供个性化、个性化的服务。
同时，物业服务机构应与社区联合开展服务，为社区的居民提供更完善的服务。
进一步加强社区化服务，增强社区生活的便利性以及社区居民的归属感和使命感，让物业服务管理与社区工作有机结合。
五、完善物业管理信息化建设目前，社区物业管理大多采用人工运营，管理信息化程度不高，管理过程中还存在“信息孤岛”现象。
为了提高管理效率、提高服务质量，实现物业管理协同作业，必须加紧物业管理信息化建设，设置管理软件，重视物业信息采集与共享，使信息汇总得以全面、及时、准确。
综上所述，物业管理制度的完善是我们不紧急需要解决的问题。
完善物业管理机制
完善物业管理机制随着城市化进程的不断推进，物业管理在社会生活中扮演着越来越重要的角色。
为了提高物业管理的效率和质量，完善物业管理机制成为当务之急。
本文将从以下几个方面探讨如何完善物业管理机制。
建立健全的管理体系是完善物业管理机制的基础。
物业管理涉及到多个环节，包括维修保养、安全管理、环境卫生等。
建立健全的管理体系可以明确各个环节的职责和权限，确保各项工作有序进行。
例如，可以设立专门的维修保养部门，负责日常设施设备的维护和维修工作；同时，可以成立安全管理委员会，负责制定和执行安全管理制度。
通过明确职责和权限，可以提高工作效率，减少管理漏洞。
加强信息化建设是完善物业管理机制的重要手段。
信息化技术的应用可以提高管理效率和服务质量。
例如，可以建立物业管理信息系统，实现对物业信息的集中管理和快速查询。
通过信息化系统，可以实时监控设施设备的运行状态，及时发现和解决问题。
同时，可以通过手机APP等方式，方便业主进行报修、缴费等操作，提高服务的便捷性和满意度。
第三，加强人员培训和素质提升是完善物业管理机制的关键。
物业管理人员是物业管理的中坚力量，他们的素质和能力直接影响到管理工作的质量。
因此，要加强对物业管理人员的培训和教育，提高他们的专业知识和管理能力。
可以组织定期的培训班和讲座，邀请行业专家和学者进行培训，提高物业管理人员的综合素质。
同时，要加强对物业管理人员的考核和激励，建立健全的激励机制，激发他们的工作积极性和创造性。
加强与业主的沟通和互动是完善物业管理机制的重要环节。
物业管理的目标是为业主提供优质的服务，因此，与业主的沟通和互动至关重要。
可以定期组织业主大会或业主代表会议，听取业主的意见和建议，及时解决业主关注的问题。
同时，可以建立业主委员会或业主代表团队，与物业管理方进行沟通和协商，共同制定管理规定和服务标准。
通过加强与业主的沟通和互动，可以增强业主的参与感和满意度，提高物业管理的效果。
完善物业管理机制是提高物业管理效率和质量的关键。
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浅论业主权及物业管理制度之完善摘要：近年来,随着我国经济的迅猛发展、住房体制改革的深化和房地产业的日益壮大,住房问题成为人们普遍关注的热门话题。
在这一背景下,关于业主权的研究引起了学界越来越多的关注,业主权概念的界定、业主权在物业管理中的运用等已成为目前学界广泛讨论的问题。
本文将针对《物权法》及《物业管理条例》的相关规则, 对业主权的概念、内涵进行探讨,进而重点解析业主权与物业管理权之间的冲突并提出相关的对策。
关键词：法律化价值、物业管理权、物业管理法律制度的对策、一、业主权的内涵及其法律化的价值《现代汉语词典》对“业主”的解释是:“产业或企业的所有者。
”从法律的角度看,这里的业主可以认为是一种不动产的所有权人。
但无论是在《物权法》中还是在《物业管理条例》中,业主都还不是一个明确的法律概念,而是生活中对于物业所有者的习惯性叫法。
在房地产行业中的业主通常指那些购买房屋并已取得房屋所有权的人,即物业的所有者。
关于业主的权利,2007 年3 月颁布的《物权法》确立了“业主的建筑物区分所有权”。
但这一概念受到了一些学者的质疑,他们认为,“业主的建筑物区分所有权”与社会生活中所称的“业主权”不相对应,可能会在具体的适用上产生歧义,也会使得相关的权利在民法理论上产生思维混乱,导致民法理论与社会生活出现裂痕。
因此,建议用“业主权”替代“业主的建筑物区分所有权”这一含混的语词。
[1]业主权属于物权的一种。
物权是指“直接支配一定之物,而享受利益之排他的权利”[2]。
业主权可以说是基于对物(不动产) 的所有权而产生的权利,更狭义地说,是房屋的所有权人对其房屋及相关物所享有的占有、使用、收益、处分的权利。
业主权与建筑物区分所有权相比较,既有相通的地方也有其特有的性质。
从学界对于建筑物区分所有权的界定来看,许多学者赞同德国学者贝尔曼提出的“三元论说”,其认为建筑物区分所有权,系由区分所有建筑物的专有部分所有权、共用部分持份权以及因共同关系所生的成员权要素所构成的一种特别所有权。
国内学者杨立新教授也认为:建筑物区分所有是指建筑物的共同所有人依其应有部分对独自占有、使用的部分享有专有权,对共同使用部分享有互有权,以及相互之间对建筑物的整体享有成员权,而构成的建筑物所有权的复合共有。
[3]而业主权是以所有权为核心并关联到债权、继承权,以救济权为保障的多结构的权利体系。
业主的建筑物区分所有权并不能概括现代业主的所有权利,其内涵尚显狭隘:业主权的权利主体除了包括区分所有权人,还包括居住权人、承租人等其他与房屋占有、使用相关的主体;业主权客体除了包括在整幢建筑物内业主的区分所有部分、共有部分外,还包括在整个规划小区范围内的与房屋相关的土地、道路、标识、空间甚至小区整体环境等。
因此,业主权除了包含区分所有权外,还包含非所有权形态的权利因素,例如基于租赁关系或居住权而获得的对小区内物的占有与使用权。
如果把业主权的概念界定为建筑物区分所有权,则会缩小业主的范围。
“业主权”事实上可以成为囊括建筑物区分所有权内涵的法律意义上的概念。
[4]业主权实质上是专有权、共有权和成员的管理权利的统一体。
一般而言,建筑物区分所有权旨在规定静态的物的归属问题,不应包含成员管理权这一混合性权利,而平时在物业管理中使用的“业主权”则是以成员权为核心的权利,强调的是动态的权利运行。
业主权如果能明确地作为民事主体的一种法定权利,将有利于进一步保护公民(业主) 的财产权,有利于规范和完善我国的物业管理制度,有利于完善我国的物权法体系。
首先,业主权的权利主体具有“私人”属性,是拥有房屋所有权、使用权的自然人、法人及非法人组织。
当我们充分维护保障了社会私人权利尤其是自然人的各种权利和利益时,社会利益本身便当然地得到了有力的维护与保障。
[5]其次,业主权只有受到宪法、物权法以及相关法律法规的保护才具有合法性,因此,将业主权法律化有利于进一步保护私人财产权,也有利于进一步完善我国的物权法体系。
再次,业主权的法律化可以使得法律规范更具有“亲民性”。
业主是随着我国房地产业的发展而产生的一个概念,长期以来作为房屋产权所有人或相关权利人的代称,已被群众广泛接受和使用,已成为社会经济生活中的一种习惯名称。
法律作为反映社会物质生活条件的法权关系的主要载体,将社会生活中被反复使用的“业主权”引入民法制度之中,是立法机关尊重社会生活中的风俗习惯、顺应经济民主、遵从经济生活条件的恰当行为,也是立法者关注民生,关爱普通百姓生活,促进、发扬民法制度“亲民性”风格的重要举措。
[6]总之,业主权法律地位的确立,可以使业主权得到更好的行使与保护,可以使其与相应的权利更好地结合在一起,从而形成完整的法律关系。
二、业主权与物业管理权的冲突目前,对于业主权的立法保护已经受到越来越广泛的关注。
而在现实生活中,由于缺乏法律的规制,围绕业主权出现了一系列纠纷和冲突,其中以业主权与物业管理权的冲突最为明显。
(一) 物业管理的困境及制度缺陷近年来住宅区中不同利益主体引发的摩擦和矛盾不断增多,有的还成为影响社会稳定的因素。
其中有业主与开发商之间的利益冲突,有业主与相邻业主之间的矛盾,有业主与小区公众利益的关系协调问题,但最具代表性和普遍性的利益冲突,多发生在业主与物业管理之间。
物业管理是在我国改革开放中新兴的一个行业。
这个行业的产生和发展对于我国的经济建设、人民生活工作环境的改善以及提高城市管理水平和促进住宅小区的规范化发展起到了十分重要的作用。
但随着人民权利意识的日益觉醒,由传统住房管理机构发展而来的物业管理企业与其服务对象——业主的矛盾却日趋紧张。
以上海市静安区为例,2003 年静安区人民法院共受理物业管理纠纷案件159 件,较2002 年的65 件上升了144. 62 %。
这一行业在经历了二十多年的立法混乱之后,2003 年6 月8 日,国务院颁布了《物业管理条例》,这是我国第一部全面规定物业管理的行政法规。
[7]《物业管理条例》的颁布实施,使我国的物业管理制度得以走上法制化的轨道,它较好地明确了业主与业主、业主与开发企业、业主与物业企业、物业企业与开发企业、业主与相关部门、政府部门与相关企业之间的关系,特别是对业主在物业活动中的权利作出了一些规定。
从《物业管理条例》的总则当中可以看出其立法目的是为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。
而“改善人民群众的生活和工作环境”的立法目的,体现了《物业管理条例》以人为本的价值取向。
根据《物业管理条例》的规定,在提高和改善人民群众生活质量、工作环境方面,物业管理具有以下功能: (1) 改善人民群众的居住条件,提高人民群众的居住质量。
物业管理企业通过规范化的管理为小区提供了较好的服务,如绿化、维修、保洁等,使得生活环境和质量有了较好的改善和提高。
(2) 有利于构建和谐社区。
物业管理企业通过加派保安以及设置安全防控系统使小区更为安全有序,从而保障了社区的稳定和谐。
(3) 推动小区的精神文明建设。
物业管理企业在努力提高管理服务水平的同时,努力创造条件,积极开展社区文化活动,丰富了居民的业余生活,促进了居民的身心健康,改善了邻里关系,使人居环境得到了较大改善。
然而,综观我国现有的业主权及物业管理制度的立法与实践的状况,可以发现该制度仍然存在一些缺陷,主要表现在:一是业主委员会的法律地位不确定,导致业主权利得不到真正的保障。
依我国现行法,业主委员会不具有实体法的权利能力,真正法律上的权利主体是全体业主,业主委员会只是业主的代表机构。
因此,由业主委员会作为物业管理合同的当事人是不妥当的。
物业管理合同的当事人应是全体业主和物业管理企业,业主委员会应作为全体业主的代表人与物业管理企业订立合同。
[8]二是业主选择物业管理企业的权利难以保障。
《物业管理条例》第3 条规定:“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
”该条虽然规定了业主选择物业管理者的权利,但在实践中不易操作。
正如有的学者所言,立法的目的本来就是要细致精确,具备操作性,只“提倡”而不做硬性规定,会在操作过程中带来麻烦。
三是业主委员会的登记机关缺乏法律依据。
《物业管理条例》第16 条规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30 日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
”按照我国相关法律规定,商业性社团需要到工商部门登记备案,非商业性社团应该到民政部门登记备案,不管什么社团都不应当到房地产主管部门办理备案。
四是业主委员会的指导和监督机关缺乏合法性。
《物业管理条例》第20 条第2款规定:“在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
”而我国《宪法》规定,居民委员会是基层群众性自治组织。
它不是一级国家机关,所以它没有权力指导和监督另外一个群众性自治组织。
这些缺陷的存在,必然导致业主权与物业管理权之间产生冲突。
(二) 业主与物业公司利益冲突的主要类型业主与物业公司之间应当是一种委托服务关系。
在《物业管理条例》实施后,业主与物业管理公司之间的矛盾有些得到了消除或缓解,有些仍然尖锐地存在着。
总的说来,业主与物业管理公司之间主要存在以下几种矛盾:一是新老体制交替导致的建设与管理的矛盾。
随着大规模住房建设的兴起和住房制度改革的深化,在物业管理这一行业得到迅速发展的同时,住宅建设与管理逐渐形成了开发商与物业管理企业联体经营的模式。
到《物业管理条例》出台前,据不完全统计,全国约有70 %的物业管理企业是由房地产开发公司派生出来的。
这种建管不分的体制决定了物业管理依附于房地产开发,导致重建设和销售、轻管理的问题无法得到根本解决, 很多开发项目在规划、设计、施工阶段就埋下了很多隐患。
这种建设与管理的矛盾,除了少部分属于质量问题外,更多的是在移交物业管理时,没有或缺乏严格的承接验收手续,业主被动接受开发企业制定的业主公约中所包含的物业管理内容而产生的产权归属、维护、使用与收益处置等一系列问题。
在《物业管理条例》颁布后,这一矛盾虽有所缓解,但并未得到根本解决。
二是由市场理念与物业管理消费观念冲突导致的服务与收费的矛盾。
在服务与收费方面,业主与物业公司之间常常互相侵权:业主以物业公司管理不善、服务不周的名义拒绝交纳本应交纳的费用,致使物业管理费收费率低;物业管理企业则巧立名目多收费、少服务、质价不符,以押金、罚款等乱摊成本,以停水停电相威胁等不正当手段对业主进行强制管理,挤占公共场所、公共设施搞经营创收,挪用维修基金等。
这些使得物业管理陷入“管理不善就拒缴费,费用不足就管理不善”的恶性循环之中。
三是由物业管理活动中相关责任主体缺位所导致的权利与义务的矛盾。