房地产全套专业知识扫盲(买房卖房,搞房地产工程的必备)002之专业术语

doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨 房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于 2.20 米 的部分不计入面积。
力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪 结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形， 剪力墙承受大部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框 架拉剪力墙按剪切型曲线变形， 框架除了负担外荷载产生的水平力外， 还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力， 剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载 产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。 按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋。 低层房屋 低层房屋是指高度低于或等于 10 米的建筑物，一般是 1-3 层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般 建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度 优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广 泛开发。 多层房屋 多层房屋指高于 10 米、低于或等于 24 米的建筑物。多层房屋一般为 4 -8 层，一般采用砖混结构，少 数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多 层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。 高层房屋 高层房屋是指高于 24 米的建筑。8 层以上(可含 8 层)的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。 人们一般把 8 层至 12、13 层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。 小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染 程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的 青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多， 高层房屋(指 15 层以上、24 层以下的建筑体)因为建筑结构和建筑形态(点状居多)的局限，房型设计 难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。在城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说， 单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少， 建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基 础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得 房率低；如果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。 超高层房屋是指超过 24 层的建筑体。超高层房屋楼面地价最低，但建筑安装成本高。它给人以气派雄 伟的感觉，可以满足一些消费者对视野、景观的要求。超高层房屋一般建在城市黄金地段(最大限度地利用土地 资源)或景观良好的城区(最充分地发挥景观资源的作用)。 根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定：4-6 层为多层住宅；7-10 层为小高层住宅（也 称中高层住宅）；10 层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼。
商品房的结构 售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构 框架结构住宅 框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶 烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬 臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁 共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点 是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。 钢混结构住宅 钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的 住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割 较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高。 砖混住宅 砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用 在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的 水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最 后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。 在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋和截面尺寸，除 圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提 高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位 仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患。 框架-剪力墙结构 框架-剪力墙结构也称框剪结构， 这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙， 构成灵活自由的使用空 间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪
使用率比较：多层高于高层，85%左右；高层由于有电梯、电梯前室等，需分摊的公用面积较多，高层 塔楼使用率 72-75%，板楼在 78-80%。 建筑质量比较：多层一般为砖混结构，抗震性能比高层差；高层一般为钢筋混凝现浇，抗震性能好， 折旧年限长。 房型构造比较：多层一般坐北朝南，南北通风，使用面积高、房型合理，大开间容易隔开装修；高层 一般为框架结构，加上要考虑电梯的位置，户型设计较难，装修也易带来不便。 物业管理收费：多层少于高层。 钢结构 指主要承重构件全部采用钢材制作，它与钢筋混凝土建筑相比自重较轻，能建超高摩天大楼；又由于其材 料的特殊性，能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。 住宅配套设施 指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施。住宅配套设施是由多系统 组成的，按其服务层次。应包括以下内容： (l)住宅基本生活单元的配套设施。 人口规模为 3 千人左右的住宅群， 其配套设施应有居民服务站、 小商店、 文化室、儿童游乐场等； (2)住宅小区的配套设施。人口规模在 l 万人左右的住宅群，其配套设施包括托儿所、幼儿 园、小学、中 学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合 商店、自行车棚、废物回收站、居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等； (3)住宅区的配套设施。人口规模在 4 至 5 万人左右，其配套设施包括医院、门诊部、银行、办事处、邮电 支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种与生活有关的商店、街道办事处、派出所、商业管理机 构、房屋管养段等； 住宅的层高 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离， 也就是一层房屋的高度。 1987 年发布的 在 《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6 米、2.7 米、2.8 米。 住宅的净高 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来 表示： 净高=层高-楼板厚度 即层高和楼板厚度的差叫“净高”。
商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如 果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材 也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房 者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。 商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。 建筑平面外轮廓线:指建筑外墙面水平投影的外轮廓线。 公共服务设施用地 一般称公建用地．是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类 设施的用地，应包括建筑基 底占地及其所 属场院、绿地和配建停车场等。 居住区公共建筑用地 指居住区内有明确界限的公共建筑用地。如托幼、学校等均按实际使用界限计算，沿路时应算到路边。无 明显界限的公共建筑，则按实际占用地计算，有时也按定额计算。 规划建设用地面积：是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建 筑物所占面积、运动场地等等。 辅助面积:指建筑物各层平面中为辅助生产或生活活动的面积， 如住宅建筑中的楼梯、 走道、 厕所、 厨房等； 使用面积和辅助面积的总和成为“有效面积”； 结构面积:指建筑物各层平面中墙、柱等结构所占的面积。 日照间距 指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。 先解释两个名词—— 建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数； 建筑的长高比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。 当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑 （含规划建筑） 与其他居住建筑系数不得小于１． 时， ０。 多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行： １．相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式 居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表１规定的建筑间距系数。 ２．相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于 1.2。 关于公共建筑的间距
塔式建筑遮挡中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房等公共建筑的阳光时，建筑间距由城市规 划行政主管部门确定，但不得小于上述（１、２）的规定。 如果塔式建筑遮挡的是办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑时，建筑间距系数按照上述（１、２）的 规定执行。但下列情况由城市规划主管部门确定： １．二层或二层以下的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑； ２．商业、服务业、影剧院、公用设施等建筑； ３．与遮挡阳光的建筑属于同一单位的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑。 建筑高度 指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定： 烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。 楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋 顶面积的 20％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。 建筑为坡度大于 30 度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。 文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱 等构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。 建筑间距:指建筑平面外轮廓线之间的距离。 建筑密度 是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。 高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区。 出房率 是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在 不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。 容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算 面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。一般来说， 常见的以 6 层砖混住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。 绿化率