房地产估价师考试《理论与方法》全真试题1
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
2023年房地产估价师原理与方法考试真题及答案
2023年房地产估价师原理与方法考试真题及答案一、单选题1.用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是( )。
A 空间直线距离B 交通路线距离C 交通时间距离D 经济距离【答案】A【解析】空间直线距离是指两地之间的直线长度，是最简单、最基础、易获得的距离。
但在路网不够发达、有河流阻隔、地形复杂（如山城）等情况下，空间直线距离往往会失去意义，不能反映交通便利程度。
2.市场比较法估价中需对可比实例成交价格进行房地产状况调整，其中可比实例状况应是( )的状况。
A 委托估价时B 成交价格对应C 价值时点D 成交日期【答案】B【解析】可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是在价值时点或估价作业期间的状况。
因为在价值时点或估价作业期间，可比实例状况可能发生了变化，而在此之前的成交价格通常不反映这种变化。
3.某成片荒地面积 1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，建设成本及管理费用、销售费用等为3 亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1 年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。
该地块可转让土地的应计成本是( )元/㎡。
A 310.61B 321.60C 477.87D 494.77【答案】C【解析】投资利息=3*[(1+7.2%)0.5-1]=0.1061229853 亿元该地块可转让土地的应计成本=（3+0.1061229853）*108/（1*65%*106）=477.87 元/㎡。
二、多选题1.房地产司法处置估价中，人民法院为( )。
A 估价委托人B 估价当事人C 估价利害关系人D 估价报告使用人E 估价对象权利人【答案】ABD【解析】房地产司法处置估价中，人民法院是估价委托人，估价委托人属于估价当事人之一；人民法院也是估价报告使用人。
2.下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况的有( )。
A 房屋已被列入征收范围中B 房屋已灭失C 房地产有租约限制D 房屋位于顶楼E 房地产建设手续不齐全【答案】ACE【解析】B 属于房地产实物状况；D 属于房地产区位状况。
房地产估价师《理论与方法》考试试题
房地产估价师《理论与方法》考试试题房地产估价师《理论与方法》考试试题1、下列关于搜集交易实例的几种途径中，表述有误的一项是( )。
A、查阅政府有关部门的房地产交易资料B、同行之间互相提供C、参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息和有关资料。
D、假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料的行为是违法行为。
2、独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在( )的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。
A、委托人B、估价报告预期使用者C、管理部门D、中立3、下列关于取可比实例的说法中，有误的一项是( )。
A、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。
B、可比实例的权利性质应与估价对象的`权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例。
C、可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格。
D、选取可比实例的数量在实际中是越多越好。
4、选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围内。
A、0、5—2倍B、1、5—2、0倍C、0、5—1、5倍D、1、0—1、5倍5、建筑物的所有权中，( )是一种复合性权利。
A、单独所有B、按份共有C、共同共有D、区分所有。
6、建立价格可比基础中，统一付款方式是指( )。
A、统一以人民币表示B、统一用建筑面积C、统一采用单价D、统一折算为成交时点一次付清。
7、下列叙述正确的是( )。
A、房地产市场不是地区性市场B、房地产价格不易受个别行为影响。
C、房地产之间不能完全替代D、房地产独一无二性使房地产具有独占性。
8、以下哪一项对价值的决定作用几乎是房地产所独有的( )。
A、房地产的权益和区位B、房地产权益C、房地产的实物和权益D、房地产的区位9、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题及详解
【答案】 D 【解析】 影响房地产价格的经济因素一般包括：①经济发展。反映经济发展的一个重要指 标是国内生产总值的增长。②居民收入。中国目前反映居民收入增长的指标主要 有城镇居民人均可支配收入的增长和农村居民人均纯收入的增长。③物价。反映 一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。④利率。⑤ 汇率。D 项，税收减免属于影响房地产价格的制度政策因素。 11. 房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源 于（ ）的限制。 A． 房地产地役权 B． 房地产权利及其行使租赁权 C． 房地产使用管制 D． 相邻关系
【答案】 D 【解析】 相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行 使其他权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人，包括：①在自己的土地上建 造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光、日 照；②不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、 电磁波辐射等有害物质；③挖掘土地、建造建筑物、铺设管道以及安装设备等， 不得危及相邻房地产的安全。 12. 某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权 下的价值为 120 万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为 13 万元，已抵押贷款余额为 48 万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押 率为 60%，实现抵押权的费用及税金为 15 万元，该房地产再次抵押的抵押净值 为（ ）万元。 A． 12 B． 25 C． 27 D． 40
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) 运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。
A. 价值时点B. 开发完成C. 未来延迟销售D. 销售完成2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测（）房地产市场状况下的价值。
A. 未来开发完成之时的B. 购买待开发房地产时的C. 建设期间的某个时间D. 全部租售出去时的3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 甲房地产尚可使用年限为40年，单价为1050元／m2，乙房地产尚可使用年限为50年，单价为1100元／m2，报酬率均为8％，实际上甲房地产的价格（）乙房地产的价格。
A. 高于B. 低于C. 等于D. 无法确定4.(单项选择题)(每题 1.00 分) （）是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格，一般不能完全反映房地产价格水平的高低。
A. 总价格B. 单位价格C. 楼面地价D. 土地总价5.(多项选择题)(每题 2.00 分) 关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有（）。
A. 静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值B. 动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值C. 评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值D. 可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值E. 被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）。
房地产估价师考试《理论与方法》测试题
房地产估价师考试《理论与方法》测试题1.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。
已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为( )元/m2。
A.2700.8B.2800.1C.2800.8D.2817.7答案：D2.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。
该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为( )元/m2。
A.2593B.2619C.2727D.2862答案：A3.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。
A.2139B.2146C.2651D.2659答案：D4.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的'房地产状况优于标准房地产状况，得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为( )。
A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05答案：A5.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。
A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼答案：B6.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为1005元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为( )元/m2。
《房地产估价理论与方法》复习题一1(本科)
《房地产估价理论与方法》复习题—1一、单项选择题1.成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（D ）。
A、价格C、劳动价值B、生产费用D、成本加利润2.运用成本法估价，需要懂得（ D ）。
A、房地产成本构成C、房地产价格构成B、房地产供求关系D、房地产重置价格构成3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。
对于房地产估价来说，主要是从（ B ）上把握房地产价格的“数量”。
A、货币支付C、现象B、价值D、本质4.某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（ B ）元。
A、3800 C、3300B、3500 D、31005.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（ B ）的新建筑物的正常价格。
A、具有同等效用C、具有同等功能B、完全相同D、类似6.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（ A ）所排列出的先后进行次序。
A、时间顺序C、程序B、逻辑顺序D、内在联系性7.房地产估价的核心是为（ C ），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。
A、特定对象C、特定目的B、特定委托人D、特定要求8.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（B）作为其中的一种估价方法。
A、比较法C、收益法B、假设开发法D、成本法9.假设开发法在形式上是（ B ）。
A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法C、评估房地产价格的收益法的倒算法D、评估房地产价格的成本法的倒算法10.在传统方法中，投资利息和（ B ）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
房地产估价师《理论与方法》真题及答案
房地产估价师《理论与方法》真题及答案一、单项选择题(共40题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
)1、在房地产价格中，市场价格是()。
A.稳定均衡价格B.不稳定均衡价格C.长期均衡价格D.短期均衡价格【正确答案】：D【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。
参见教材P95。
【该题针对房地产价格和价值的种类知识点进行考核】2、市场法的理论依据是房地产价格形成的()。
A.预期原理B.市场有效原理C.替代原理D.生产费用价值论【正确答案】：C【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
参见教材P173。
【该题针对市场法概述知识点进行考核】3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会()。
A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P191。
正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费【该题针对交易情况修正知识点进行考核】4、房地产权利的种类中，属于债权的是()。
A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权【正确答案】：D【答案解析】：租赁权属于债权。
参见教材P52。
【该题针对房地产的含义知识点进行考核】5、为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。
自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/㎡。
A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8【正确答案】：C【答案解析】：交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。
房地产估价师第一套《房地产估价理论与方法》真题附答案
真题一、单项选择题3.估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（）。
A.实体B.功能C.质量D.权益中的权利『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。
房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。
以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，如住宅的户型如何。
复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。
参见教材P50。
4.下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（）。
A.未来状况下的房地产B.已灭失的房地产C.部分产权的房地产D.以房地产为主的整体资产『正确答案』C『答案解析』本题考查的是按实物形态划分的种类。
选项C，部分产权的房地产，属于按权益状况划分的种类。
参见教材P70。
5.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是（）。
A.该房地产位于28层办公楼的第8层B.该房地产500米内有地铁站点C.该房地产离机场约25公里D.该房地产坐北朝南『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产区位状况描述。
房地产区位状况描述中对位置的描述，主要说明以下方面：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。
选项B，属于区位状况描述中对交通状况的描述。
参见教材P79～80。
6.某房地产的套内建筑面积为4000平方米，分摊的共有建筑面积为1000平方米，建筑面积单价为8000元/平方米，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（）元/平方米。
A.7000B.8750C.11000D.13750『正确答案』C『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷一)
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷一）单选题1、下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是()。
A、临街状况B、层高C、楼层D、朝向2、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是()。
A、大气环境B、声觉环境C、卫生环境D、治安环境3、()是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。
A、人口机械增长B、人口自然增长C、人口净增长D、人口负增长4、人口素质也会引起房地产价格的变化，若该地区()，房地产价格必然低落。
A、以大学生租住为主B、有良好的社会秩序C、居民构成杂乱D、居民素质较高5、()一般是采取某些措施使房地产价格处在较高水平。
A、低价格政策B、高价格政策C、均价格政策D、最高价格政策6、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是()。
A、降低房地产开发贷款利率B、增加土地有效供给C、降低契税D、提高购房贷款利率7、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格();相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格()。
A、下降，下降B、下降，上升C、上升，下降D、上升，上升8、房地产税收的征收环节不包括()。
A、房地产开发环节B、流转环节C、保有环节D、装饰环节9、下列情况中，会导致房地产价格下降的是()。
A、提高契税税率B、增加土地增值税C、增加增值税D、减免房产税10、下列选项中，不属于城乡规划的是()。
A、城镇体系规划B、城市规划C、区域规划D、村庄规划答案1、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。
选项ACD属于区位因素。
参见教材P133。
2、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。
影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状。
房估师考试《理论与方法》试题
你若盛开，蝴蝶自来。
房估师考试《理论与方法》试题房估师考试《理论与方法》试题1.他物权是指全部权以外的仅在肯定限度内对物进行支配的权利，所以也称为( )。
A.用益物权B.担保物权C.定限物权D.典权2.地租是土地全部者凭借土地全部权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润，而土地全部者凭借对土地全部权的垄断所取得的地租是( )。
A.垄断地租B.肯定地租C.级差地租D.超额地租3.地租是地价的基础，对于永久租期的土地，若每年取得地租额为定值A，报告期初的土地价格为P，且贴现率为i(i不变)，则地租与地价的'关系为( )，其中R为地租，￡为t年。
A.P：(1+i)RB.P=(1+i)RC.P=i/AD.P=A/i4.( )是由伯吉斯于1925年对芝加哥城市与土地利用空间结构分析后总结出来，并提出了中心商务区(CBD)的概念。
第1页/共3页千里之行，始于足下。
A.中心地理论B.多核心理论C.同心圆理论D.环状理论5.( )的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德·韦伯，其理论核心就是通过对运输、劳动及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品成本最低点，作为配置工业企业的抱负区位。
A.地域空间利用结构理论B.中心地理论c.农业区位理论 D.工业区位理论6.杜能理论认为，市场上农产品的销售价格打算农业经营的产品和经营方式，农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和，而运输费用又打算着农产品的总生产成本，其关系可表示为( )。
A.P=V+E+TB.P=V-E+TC.P=V-E-TD.P=V+E-T7.闻名的‘‘杜能圈’’有6种不同的耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，第四圈为( )。
A.自由农作B.草田轮作区c.谷物轮作区 D.林业区8.中心地是指对于一个区域而言的中心点，而某一中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平是指( )。
第2页/共3页你若盛开，蝴蝶自来。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有( )。
A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价。
E,某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告【答案】ADE【解析】本题考查的是房地产估价职业道德。
选项A，存在利益关系，应回避;选项C，向不相关人员泄密是违背职业道德的，但是向行业组织提供检查资料是应尽义务;选项D，迎合估价委托人不正当的要求;选项E，具有极强的迷惑性，自己不在别人做的报告上签字，也不能允许别人以自己的名义签字。
参见教材P37～38。
2、[试题]某房地产开发企业拟在2015年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年。
下列选项中，正确的有( )。
A.利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2015年10月18日B.利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2016年4月18日C.开发经营期为2015年10月18日至2017年10月17日D.建设期为2015年10月18日至2017年10月17日。
E,销售期为2017年4月18日至2018年4月17日【答案】ADE【解析】本题考查的是后续开发经营期。
测算土地总价的价值时点为取得该开发用地的时间，为2015年10月18日;开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为2015年10月18日到2018年4月17日;建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是2015年10月18日到2017年10月17日;销售期为2017年4月18日到2018年4月17日。
房地产估价师考试《理论与方法》全真试题1
房地产估价师考试《理论与方法》全真试题1、估价机构接受估价委托后，由于业务繁忙，可以适当转让部分受托的估价业务，但要明确合适的人员负责该估价项目。
（）A、对B、错2、中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是（）。
A、所有权价格B、抵押权价格C、地役权价格D、使用权价格3、估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（）年以上。
A、30B、25C、20D、154、如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。
（）A、对B、错5、某房地产的报酬率为8%,受益期限为30年的价格为4000元/m2。
若报酬率为6%, 受益期限为50年，则该房地产价格为（）元/m2。
A、3000B、4500C、5200D、56006、房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值，其与房屋造价的比例为残值率。
（）A、对B、错7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。
A、2660B、2427C、2425D、22948、估价目的是由委托人提出的，但在实际中委托人往往并不懂得要提出估价目的，并可能不懂得如何表达其估价目的，因此一般估价目的都是由估价人员自己来确定。
（）A、对B、错9、长期趋势法应用的假设前提条件为（）。
A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在1500 元 B 、 房地产市场无明显季节性波动C 、 忽略了政府宏观调控因素对价格的影响D 、 市场上能够找到充分的房地产历史价格资料10、甲土地的楼面地价为 2000元/m2,建筑容积率为 5,乙土地的楼面地价为 /m2，建筑容积率为7,若两块土地的面积等其他条件相同，则（）的总价多。
A 、 甲B 、 乙C 、 甲、乙一样多D 、 无法比较一、单项选择题（在每小题的备选答案中选出一个正确的答案，并将正确答案的号码填在题 干的括号内。
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房地产估价师考试《理论与方法》全真试题1
1、估价机构接受估价委托后，由于业务繁忙，可以适当转让部分受托的估价业务，但要明确合适的人员负责该估价项目。
( )
A、对
B、错
2、中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是( )。
A、所有权价格
B、抵押权价格
C、地役权价格
D、使用权价格
3、估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在( )年以上。
A、30
B、25
C、20
D、15
4、如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。
( )
A、对
B、错
5、某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2。
若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为( )元/m2。
A、3000
B、4500
C、5200
D、5600
6、房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值，其与房屋造价的比例为残值率。
( )
A、对
B、错
7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
A、2660
B、2427
C、2425
D、2294
8、估价目的是由委托人提出的，但在实际中委托人往往并不懂得要提出估价目的，并可能不懂得如何表达其估价目的，因此一般估价目的都是由估价人员自己来确定。
( )
A、对
B、错
9、长期趋势法应用的假设前提条件为( )。
A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在
B、房地产市场无明显季节性波动
C、忽略了政府宏观调控因素对价格的影响
D、市场上能够找到充分的房地产历史价格资料
10、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，则( )的总价多。
A、甲
B、乙
C、甲、乙一样多
D、无法比较
一、单项选择题(在每小题的备选答案中选出一个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。
每小题1分，共20分)
1.房地产评估的对象是( )
A.房屋
B.土地
C.建筑物
D.房屋和土地
2.房地产价格的构成具有( )
A.单一性
B.多样性
C.双重性
D.产品性
3.中房指数的基准地区是( )
A.北京
B.上海
C.广州
D.深圳
4.房地产在正常使用和经营情况下必要支出的费用为( )
A.实际费用
B.必要费用
C.客观运营费用
D.维护费用
5.如果房地产市场较为稳定，估价期日与案例交易日期可相差较远，但不宜长于( )
A.10年
B.3年
C.5年
D.6年
6.如果估价对象房地产的建筑结构为钢筋混凝土结构，则可比实例的建筑结构为( )
A.钢结构
B.钢筋混凝土结构
C.砖混结构
D.砖木结构
7.房地产的价格一般取决于( )
A.成本
B.效用
C.所在片区的基准地价
D.所在区域的区域因素
8.”三通一平”是指( )
A.通道路、供水、供气和土地平整
B.通道路、供水、排水和土地平整
C.通道路、供水、供热和土地平整
D.通道路、供水、供电和土地平整
9.房屋的准成本租金构成因素是( )
A.折旧费、维修费、管理费
B.折旧费、维修费、管理费、利息
C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金
D. 折旧费、维修费、管理费、保险费
10.剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合( )
A.统一原则
B.合法原则
C.平衡原则
D.同步原则
11.剩余法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之( )
A.和
B.差
C.积
D.商
12.剩余法估价中土地的开发利用方式是开发完成后销售能获得( )
A.最低收益
B.中等收益
C.高收益
D.收益
13.剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是( )
A.专业费
B.不可预见费
C.地价
D.租售费
14.路线价的确定必须先确定
A.地块面积
B.标准宗地面积
C.街道面积
D.区域面积
15.深度价格递减比率是地价随临街深度的( )
A.长短变化的比率
B.宽度比率
C.高度比率
D.大小比率
16.基准地价评估资料应具有( )
A.长期性
B.远期性
C.远瞻性
D.近期性
17.经过处理的宗地地价资料进行数据检验是按照( )
A.土地交易方式
B.房产交易方式
C.城市规划
D.土地利用规划
18.在编制基准地价成果图时，均质地域编号应用( )
A.罗马数字
B.大写英语字母
C.大写罗马数字
D.阿拉伯数字
19.基准地价修正系数法估价中的期日修正一般根据( )
A.地价指数的变动频率
B.地价指数的变动幅度
C.地价的变动幅度
D.房价指数的变动幅度
20.商业用地宗地地价修正系数表中不包含( )
A.进深修正
B.宽度修正
C.使用年限修正
D.公用设施完备
二、双项选择题(在每小题的备选答案中选出二个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。
正确答案未选全或有选错的，该小题无分。
每小题1分，共15分)
21.地租的两种基本形式是( )
A.级差地租
B.城市地租
C.垄断地租
D.绝对地租
【房地产估价师考试历年试题（2）】由中国教育考试门户网站无忧考网提供，更多房地产评估师最新信息和免费资源欢迎访问【房地产评估师】频道。
答案
1、B
2、D
3、D
4、B
5、D
6、B
7、A
8、B
9、A
10、B。