论房地产行业冬天里的发展策略

论房地产行业冬天里的发展策略
过去的一年，无论是对国内经济来说，还是对房地产行业来说，都是颇多挑战的一年。

一方面，全球性的经济低迷，以及国内的高通胀，都使国内的实体经济遭受了巨大的冲击；另一方面，持续十年的房地产价格较快增长，以及市场的供需不平衡，使得房地产市场出现了较多泡沫，并成为社会财富分配的问题场所，严重影响了内销市场的挖潜，房地产成了国内经济转型的障碍。

房地产被调控，是大势所趋。

但房地产行业仍然是国民经济的支柱性产业，尤其对地方政府而言，是财政收入的重要部分。

在实体经济没有蓬勃发展的地区，房地产对地方政府而言，更加具有战略价值。

国家对房地产的调控，既是为了逐渐消除房地产泡沫带来的经济泡沫，更是为了促使社会财富能够更多的投入到实体经济和消费领域，实现内销市场真正的释放。

无疑，国家与地方的博弈是中短期的；从长期来看，房地产市场的理性回归对国家和地方都是有益的。

从当前国内外的经济形势来看，国内经济继续长期保持高速增长是不现实，也是可能性比较小的。

国内经济由长时间的高速增长，逐渐的转向较长时间的中速增长，是非常可能的。

在这样的大背景下，各个行业的发展速度都会受影响。

房地产行业在被调控，外加整体经济增速的放缓两个因素的叠加作用下，出现增速放缓是必然的。

进入2012年，在继续限价、限购、限贷，以及保障房建设、房产税试点等调控政策影响下，房地产价格继续下降已经成了绝大多数人的共识。

交易量萎缩，土地流拍增多，房地产行业的冬天已经来临。

如果说过去的十年，房地产行业企业生存环境比较理想的话，那么未来的几年，将会逐渐过渡到比较正常的生存环境。

暴利不再，资金供应不理想，市场回报逐渐的转向合理水平。

笔者认为，对于房地产企业来说，认清楚自身面对的形势非常重要。

冬天已经来临，春天有多远还不一定，企业最需要的是找到在冬天里生存和发展的策略。

谈起生存，优秀的房地产企业已经在积极的降价、回笼资金，为过冬做准备。

资金的保障无疑是企业要生存下去最重要的部分。

但心态和思维方式的转变同样重要。

据笔者的调查，从2001年到2010年底，十年间全国房地产价格的上涨比居民消费价格的上涨累计高了55.87%左右。

国家对房地产行业的调控，从降价这个因素来看，笔者认为未来几年一定会继续下去，只是会相对的平稳。

房地产企业不要寄希望政府的调控会在短时间内退出，企业的生存环境必然是越来越不理想。

对于房地产企业而言，必须考虑做调整，才能够顺利的过冬。

房地产企业在考虑自身的生存问题时，一定要考虑最坏情况这种情形。

例如假如房地产价格下降了50%，在那个时候你是否还能生存下去？你还能生存多久？只有当最坏情况考虑清楚了，企业也才能提前准备好救命的物资和方案，企业也才能重新考虑自身的经营模式。

国内不少房地产企业，过去发展的好，靠的是行业好，靠的是资源关系获取的好。

当行业逐渐的回归理性，当资源的获取越来越存在贬值的风险，企业必须以最适宜的价格拿地，以最快的速度变现，以专业的价值来获取市场的青睐。

从房地产行业面临的大环境来看，大多数企业必须要考虑稳健的发展思路，必要时采用收缩战略。

笔者认为，在行业市场回报逐渐回归理性、市场成交量继续下降的背景下，企业应考虑从非热门城市、非热门区域、非竞争力项目上尽早撤离。

这样的撤离，是为了在热门城市、优势区域、优势项目上集中人力、财力，取得成功。

在发展速度上，可以适当的调慢速度；并考虑经营上的调整，通过收缩的方式保持自身的竞争力。

目前，许多人认为明年房
地产的降价在10%-20%之间。

在这个幅度范围内，企业实施促销等手段，清空竞争力低的项目非常有必要。

对于未来的发展，笔者认为，这需要企业重新思考自身的发展规划。

住宅房地产一片萧条，但商业地产、旅游地产等领域仍然存在机会。

另外，企业在考虑未来发展时，需要着重思考如何构建自身竞争优势的问题。

通常有产品领先、市场领先、成本领先、资源领先和综合能力型五种竞争优势构建模式。

笔者认为，对于中小型房地产企业而言，可以考虑产品领先或资源领先的模式；对于大型房地产企业而言，可以考虑市场领先或成本领先模式；对于行业前几名企业而言，建立综合能力型的模式非常有必要。

综合以上，笔者认为，房地产行业在国家持续调控的大背景下，应重点考虑自身的生存问题。

唯有生存下来，才有机会谈发展。

关于发展，应重点考虑稳健的发展思路，必要时采取收缩战略。

另外，企业应重新思考自身的竞争优势获取模式，并做好未来的发展规划。

当房地产企业积极的面对行业环境变化带来的挑战时，方法总比问题多。

而对于地方政府而言，笔者认为，在地方房地产行业的发展上，也一样面临着挑战。

首先，是能否推动实体经济的发展问题。

地方的实体经济发展了，居民的收入才会提升，消费能力也才有保障，房地产市场才会持续的繁荣。

但假如实体经济没有发展好，那么房地产市场即使是繁荣，也是虚假的，因为没有充足的消费力作支撑。

国家对房地产的调控，限价、降价，给居民的消费带去实惠，将对实体经济的发展带去有利的影响；长远看，对房地产行业是有意义的。

其次，是能否成功推动城市营销和完善城市建设的问题。

即使房地产将来整体上会供过于求，但热门城市、热门区域的房地产项目由于资源的有限和价值感仍然会获得消费者的青睐。

对于各个城市而言，城市的竞争力对于城市的房地产发展具有巨大的推动力。

当今社会，消费者选择购买房产的时候，不仅仅考虑其本身的价值，更多的是考虑一个城市对于购房者及其家庭未来的生活与发展的价值。

一个城市要想成为理想中的定居点，一方面要宜居、居民社会幸福感强，另一方面要有一定的知名度和美誉度。

这需要地方政府主动的去推动城市营销，主动的去完善城市建设，特别的要增强社会事业领域的投入。

这样，整个城市的房地产业才会增值，而不是随着使用寿命的降低而贬值。

第三，合理控制商品房和保障房的结构。

国家在大力推进保障房的建设，但对于一个区域而言，房地产市场的容量有限，社会资源有限，地方政府需要根据所在区域的需要，控制好保障房的数量与建设速度。

国家统计局的相关资料显示，1999年全国供应的经济适用房在商品住宅中所占比例为24.9%，而到了2008年，该比例则下降为7.2%，很多城市甚至不足5%。

保障房的比例相对较低，是近年来地方房地产价格上涨的重要原因。

但如果保障房投入过多，也会对房地产行业企业带来较大的冲击，甚至会形成损伤。

第四，扶持优秀房地产企业的发展。

房地产行业普遍面临困难，在去年收缩银根的背景下资金紧张，为了满足广大企业的融资需要，笔者预计2012年政府在金融上会适当放松。

但在这个房地产行业的冬天里，必然会有一部分准备不足的企业被淘汰，必然会有一部分企业被兼并、重组，必然会有一部分企业因为采取了正确的策略而壮大。

对于地方政府而言，积极推动房地产行业的整合，扶持责任感强、管理好、运作好、效益好的房地产企业，将推动地方房地产行业向更加进步的方向发展。