XXXX上海某地产五玠坊下半年度执行方案102P
上海地产营销策划案例
上海地产营销策划案例一、项目背景上海作为中国的经济、金融中心，房地产市场一直都十分活跃。
然而，近年来市场竞争激烈，营销策划变得尤为重要。
绿城集团作为中国知名房地产开发商之一，决定在上海打造一座豪宅项目Parkland，希望通过精准的营销策划来吸引目标客群。
二、目标客群分析1.目标客户群体：高净值人群、中高端家庭2.目标客户特点：有一定的投资经验，关注品质生活，注重家庭生活环境，重视社交网络和社区环境。
三、市场分析当前上海豪宅市场竞争激烈，市场供应远远超过需求，购房者变得更加理性和谨慎。
对于绿城集团来说，要在激烈的市场竞争中脱颖而出，就需要通过有针对性的市场分析，识别出项目的核心竞争优势。
四、营销策略1.定位：以高品质、高端豪宅为卖点，定位为上海最负盛名的豪华住宅项目之一2. 品牌塑造：借助绿城集团在房地产行业的声誉和品牌优势，打造Parkland的品牌形象，强调绿城集团作为豪华住宅开发商的实力与信誉。
3.精准营销：通过精密的市场调研，确定目标客户群体，并针对其特点制定相应的营销策略。
例如，通过线上线下渠道进行广告投放，参加高净值人群常去的展览会、社交聚会等活动，与目标客户进行面对面的交流和推广。
4.社交营销：通过社交媒体等渠道，在项目预售阶段进行网络营销，加强与目标客户的互动，扩大项目的知名度和影响力。
5.打造社区：重视社区环境和生活配套设施的建设，打造一个舒适、宜居的社区环境。
例如，建造公园、购物中心、儿童游乐设施等，提供便利的生活配套服务。
6.户型设计和装修：根据目标客户的需求和喜好，设计合理的户型，并且提供高品质的装修材料和设施，使客户得到高度满足。
五、预售阶段营销策略1.预售登记：通过官方网站和线下售楼处开展预售登记，为感兴趣的客户提供机会优先购买房屋。
2.线下活动：举办营销活动，如开盘仪式、样板房参观、购房讲座、购房优惠等，吸引目标客户前来参与并提供销售信息。
3.网络推广：通过社交媒体、网络广告等渠道，在合适的时间进行精准投放，提升项目的知名度和关注度。
上海某某某楼盘策划报告
上海某某某楼盘策划报告1. 引言上海作为中国经济的中心城市之一，房地产业发展迅猛。
为了在激烈的市场竞争中脱颖而出，本报告致力于提出一套全面的策划方案，以推动某某某楼盘的成功发展。
2. 市场分析2.1 宏观经济环境分析上海作为中国国际金融中心，吸引了大量的投资和人才流入，房地产市场需求持续增长。
2.2 区域定位分析某某某楼盘地处上海市核心地带，交通便利，周边配套设施完善，具备较高的吸引力和投资潜力。
2.3 目标市场分析通过调研和分析，我们确定目标市场是高收入群体，他们对房产的品质和品牌要求较高。
3. 项目定位根据市场分析结果，我们将某某某楼盘定位为高端住宅楼盘，打造一个独特的社区生活空间，提供优质的居住体验。
4. 策划方案4.1 品牌建设建立一个独特的品牌形象，通过专业的市场营销团队，打造品牌影响力和认知度。
4.2 精准定位针对目标市场需求，打造高品质的房产产品，注重空间设计和材料选取，为客户提供舒适的居住环境。
4.3 营销策略制定全面的营销计划，包括线上线下的宣传推广，举办展示会和活动，与合适的渠道商合作，提高销售业绩。
4.4 社区建设同时注重社区建设，提供完善的配套设施和服务，如商店、健身房、公园等，增加住户的满意度和黏性。
5. 投资回报预测通过市场需求和定价分析，预测某某某楼盘的销售额和投资回报率。
我们预计在一年内实现销售额X亿元，投资回报率达到X%。
6. 风险分析6.1 宏观经济风险全球经济不确定性会对房地产市场造成影响，需要密切关注国内外经济形势。
6.2 推广风险营销推广效果不理想可能导致销售不如预期，需要及时调整策略和投入更多资源。
6.3 政策风险房地产调控政策的变化可能影响市场需求和价格走势，需要做好政策风险应对措施。
7. 总结与建议本报告提出的上海某某某楼盘策划方案，基于市场调研和分析，力求打造一个高品质的住宅社区，满足目标市场需求，实现较高的销售额和投资回报率。
但同时也需要注意市场风险和政策风险，及时调整策略，提高竞争力。
上海复地新都国际XXXX年下半年营销执行报告_86P
09.9 117 123 15870
09.10 104 118
14552
万㎡
200
元/ ㎡ 25000
150
20000
15000 100
10000
50
5000
0
0
09.11 09.12 0190.1.1 09.120.209.3 10.039.4 1009..45 019.06.5 09.710.609.8 09.9 09.10 09.11
2010年上，供求关系逆转，呈现供大于求状态
10年供应、成交同时大幅减少，商品住宅供应431万方，成交342万方；
2010年上，商品住宅、别墅市场成交锐减2/3；低于06年低点
10年上商品住宅成交342万方； 09年下成交939万方，减少64%
[月度数据]：5月起成交价格连续下滑
• 2010年4月：突破20000元大关
市场之变
——楼市巨变·整体市场直下冰点 06年以来最低点·半年度成交量缩减2/3·供大于求0.79
4月高点后跌落，价格回归09年中
商品住宅半年度供需对比（万㎡）
2010年上商品公寓走势图
00
50
00 50
0 量 量 均价
09.1 12 42
13055
万㎡ 1000.00
500.00
0.00 09.2 09.3 08上09.4 080下9.5 090上9.6
150
30000
100
50
25000 开盘当月成交量仅30套； 37000元价
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
0
20000
格不被客户接受
09.11 09.12 10.1
10.2
上海地产营销策划案例
万兆家园“叠彩人家〞营销筹划案例兵法云：“谋定而后动〞，在日趋开展成熟的楼市销售中，楼盘要想卖得好，前期的营销筹划就必须做到位，专业的房地产营销筹划公司在销售过程中的重要性显得越来越重要。
目前，上海许多开展商开始打破“自产自销〞的开发陈规，引进专业营销公司，全程参与工程的地块评估、规划参谋、营销企划到销售执行的整个开发过程。
上海万兆地产开发的万兆家园首期“叠彩人家〞，确实是基本由具备多年房产营销专业经验的上海安瑞担任全程代理获得销售成功的范例，叠彩人家在６个月内销售５００００平方米的业绩让行业刮目相瞧，在万兆的带动下，许多开展商卖楼盘的时候，都采纳了请专业机构前期介进营销企划，全程代理的运作模式。
由万兆筹划的叠彩人家，思路清楚：其在消除市场消费延迟、排除市场竞品竞争、建立客户购置信任、制造产品需求强度方面都有独到之处。
请瞧本期万兆家园“叠彩人家〞营销筹划案例。
１市场背景★上海市大背景以市场容量为标志，上海房地产市场差不多成为全国乃至全世界最大的房地产市场，上海的房地产市场近年来大背景趋好，上海房市开始转热。
１．土地一级市场需求回落，供求关系趋于平衡２０００年，在新土地法实施的背景下，上海市府接着对土地的需求实施严格操纵，较为有效地抑制了一级市场，２０００年一季度土地出让面积１８８万平方米，较往年同期减少６％。
其中，内销商品房出让面积较往年同期减少４９％，外销商品房较往年同期减少７６％。
从预售情况来瞧，商品房批准预售面积呈明显下落趋势，而与此对应的已登记商品房预售面积呈大幅上升态势，供求比从１９９７年的４．２６１落为２０００年的１．０７１；从销售来瞧，需求增幅超过需求增幅，供求之比由１９９７年的１．６５１落至２０００年的１．０７１。
尤其是商品住宅销售，１９９９年首次出现当年销售量与当年竣工量全然持平态势。
２．市场需求增长较快新建商品房增长迅速，由１９９５年的５６７．６６万平方米的销售面积增长到１９９９年的１３２８．６７万平方米。
上海地产策划书3篇
上海地产策划书3篇篇一《上海地产策划书》一、项目背景与目标目标：1. 在上海特定区域成功开发高品质的住宅或商业项目。
2. 吸引目标客户群体，实现较高的销售率和入住率。
二、市场分析1. 上海房地产市场整体状况持续增长的需求，尤其是中高端市场。
政策调控对市场的影响。
2. 目标区域分析地理位置、交通条件、周边配套等优势。
竞争项目情况。
3. 目标客户群体分析年龄、职业、收入水平、购房需求等特点。
消费习惯和偏好。
三、项目定位1. 产品定位明确住宅或商业的类型、户型、面积等。
突出项目的特色和优势。
2. 价格定位结合市场情况和项目成本，制定合理的价格策略。
3. 品牌定位塑造高端、品质、创新的品牌形象。
四、项目规划与设计1. 建筑设计聘请知名建筑师，打造独特的建筑风格。
注重空间布局和功能分区。
2. 景观设计营造优美的社区景观，提升居住环境品质。
3. 配套设施完善的商业、教育、医疗等配套设施。
五、营销策略1. 品牌推广线上线下相结合的宣传推广活动。
参加房地产展会等。
2. 销售策略制定灵活的销售政策和优惠措施。
专业的销售团队。
3. 客户关系管理提供优质的售后服务，增强客户满意度和忠诚度。
六、项目实施计划1. 前期准备阶段土地获取、规划审批等工作。
2. 建设阶段确保工程质量和进度。
3. 销售阶段按照销售计划推进销售工作。
4. 后期运营阶段物业管理等工作。
七、财务预算1. 项目总投资预算包括土地成本、建设成本、营销费用等。
2. 收益预测销售收入、租金收入等。
3. 风险评估与应对措施对可能出现的风险进行分析，并制定相应的应对策略。
八、团队组建1. 项目管理团队具有丰富经验和专业能力的管理人员。
2. 技术团队建筑师、设计师、工程师等。
3. 营销团队销售、策划、推广等人员。
九、项目评估与调整1. 定期对项目进行评估，根据市场变化和实际情况及时调整策略和计划。
2. 不断优化项目的各个环节，提高项目的整体效益。
篇二《上海地产策划书》一、项目背景上海作为中国的国际化大都市，房地产市场一直保持着高度的活跃和吸引力。
上海某房地产营销策划方案
上海某房地产营销策划方案1. 前言本文档旨在提出一个针对上海某房地产项目的营销策划方案。
通过有效的市场营销活动和策略，提升该房地产项目的知名度、吸引力和销售额。
本方案将从以下几个方面展开：目标市场分析、竞争对手分析、品牌建设、推广渠道选择、营销策略制定等。
2. 目标市场分析在进行任何市场营销活动前，首先需要对目标市场进行全面的分析。
针对上海某房地产项目，我们需要了解目标市场的特点、需求和消费者行为。
通过深入了解目标市场，我们可以更好地定位自己的产品，满足消费者需求。
2.1 人口统计数据分析针对上海某房地产项目，我们需要关注的人口统计数据主要包括年龄、收入水平、家庭状况等因素。
这些数据可以帮助我们确定目标市场中潜在客户的特征，从而做出更精确的市场定位和营销策略。
2.2 潜在客户需求分析了解潜在客户的需求是制定有效营销策略的关键。
我们可以通过市场调查、消费者访谈等方式获取潜在客户的需求信息。
通过分析这些信息，我们可以了解客户的偏好、购房动机和购房需求，从而精确制定营销策略。
3. 竞争对手分析在制定营销策略之前，我们需要对竞争对手进行深入分析。
了解竞争对手的产品特点、定价策略和营销活动，可以帮助我们发现竞争优势和弱点，并制定相应的应对策略。
3.1 竞争对手产品分析通过对竞争对手产品的分析，我们可以了解他们的产品特点，从而更好地找到自己产品的差异化定位。
我们需要关注竞争对手的产品质量、设计风格、功能特点等方面的差异。
3.2 定价策略分析竞争对手的定价策略对我们的产品定价具有一定的参考价值。
我们需要了解竞争对手的产品定价区间和营销策略，从而确定我们自己的定价策略。
3.3 营销活动分析通过对竞争对手的营销活动进行分析，我们可以了解他们的营销策略和推广渠道选择。
通过借鉴竞争对手的优点，我们可以制定更加有效的营销策略。
4. 品牌建设品牌建设是房地产项目营销的基础。
通过打造独特的品牌形象和价值观，我们可以吸引消费者的关注并提升他们对我们产品的认知度和好感度。
XX上海万科五玠坊下半年度执行方案102P
•灵动的立面，有生命的建筑
•“简”美学，成风范 •大师思想表达产物，将尖端思考融入高端生活，建筑是活的。
•陶土百叶窗 •全球首例创新陶土百叶立面工艺，突破的立面封面化不可变化 的死角，在里面活动起来，温暖起来。随意调节光线，有效降低 辐射、平添建筑生命活力
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XX上海万科五玠坊下半年度执行方 案102P
•两张势能地图
•上海经济纵深宽度核心地位
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•客户路径的八爪鱼土地势能图
XX上海万科五玠坊下半年度执行方 案102P
•模糊五玠坊1：城市前滩的第一封面居所 •模糊五玠坊2：辐射城市中心的生活深度
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XX上海万科五玠坊下半年度执行方 案102P
•精细五玠坊
•土地|产品|客群
PPT文 案102P
•势能地图
•势能地图描摹： •客户地图下的地段势能坐标描摹
•浦西的路径可能： •13公里徐家汇、15公里中山公园
•浦东的真实存在： •陆家嘴，世博 金桥 张江 碧云联洋的溢出客地段，15 分钟畅达
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XX上海万科五玠坊下半年度执行方 案102P
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XX上海万科五玠坊下半年度执行方 案102P
•园林价值
•功能价值
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•树种在美化环境的同时，更兼具了多种实用功能，或净化空气， 或保护环境，或驱蚊驱虫，或入药，或芳香弥漫，居者还可以通 过色彩的搭配与组合愉悦身心，形成了美妙而有益的互动。花因 姿而美，人因花而醉。
•一个自然养生的状态 •在五玠坊的景观设计上，设计师极力秉持师法自然之理念，尊 重每一颗植物天然的形态。以人的行走路线布局景观动线，以不 同的品类、形态、色彩的植物合理搭配，让行走于社区的居者享 受丰富的景观，移步异景，感悟自然。
万科五玠坊X年度营销计划
27#
26#
25#
24#
23#
22#
21#
20# 18#
13年8月取证70套
户型
面积
2013年 小端
D2
254
新上市资 中拼
源
中端
C1 C2
268 283
中单
B1
281
大
A1
325
合计
/
/
2012年 以柯凯A1以及高清路C2为主
库存
总计
——
户数 30 30 40 20 30 150 30
景观提升 景观提升方案
3月底 施工完成
商业营业
12年6月-13年3月 招商
4/1 包装方案
4/20
5月底
施工完成 正式开放
示范单位 开放
12年底 装修方案
3月底 软装方案
1-4月底 硬装
6月示范区参观通道 施工完成
7/1 示范单位
开放
三期二标 预证
13年年初 三期二标动工
8/15 预证
10/31 一期改造交付 二期装修交付
成交客户中有72%存在限购限贷问题， 需通过办理假离婚、补社保、去名过 户等方式解决。
客户总结——客户购买愿意及抗性分析
客户认可价值点
客户抗性
结论：客户主要对产品的物理属性——内中环、低密度社区最为认可，其次在新户 型提升和亚洲豪宅概念，以上4点可作为后期宣传重点。客户抗性主要集中在高压线、 恒大建材市场及区域成熟度、学区等问题上，需要加强说辞引导。
12年销售表现
项目
月度成交套数
名称 2012年1 2012年2 2012年3 2012年4 2012年5 2012年 2012年
万科五玠坊X年度营销计划
市场总结
• 相较与各竞品，除中海紫御豪庭产品相对同类外，其余竞品均存在一定程度的差异化， 故可认定五玠坊在主力240~350m2面积段产品项目中，销售态势处于领先局面；
• 相较各竞品，可以看出12年各豪宅项目仍采取以价换量的手法集中出货，相较竞品后 期仍有相对大量货源上市，五玠坊后期货量固定，相较12年在13年可做一定程度的价 格提升（建议13年采取小步快走，分步加推的形式，以实现价格提升）。
预计推出50套
尚东国际
库存140套 月均去化6.5
13年去化库存
浦东星河湾
库存20套
13年无货量
九龙仓玺园
库存60套
13年去化库存
明年高端市场潜在供应量主要集中在长风板块的雅戈尔、庆隆项目、国浩项目； PPT文档演模板新江湾板块的铁狮门、盛世新江湾、旭辉江湾墅、城投新江湾首府—万—科共五计玠坊约X近年6度0营0套销计划
万科五玠坊X年度营销计划
供应放量 竞争激烈
明年高端市场近1900套供应量，竞争加剧；同时在竞品项目中推货主要集中在一季度和
三季度，因此我们可以利用二季度空档期推售，但三季度推盘将面临压力。
库存套数
13年一季度
13年二季度
13年三季度
13年四季度
绿城玉兰花园
库存110套 月均去化19套
预计推出60套 150㎡产品
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万科五玠坊X年度营销计划
12年销售表现
从高端市场成交来看，定价超过4万/㎡月均成交均不超过2位数，主力单价维持在3.5-3.8万/㎡； 仁恒森兰热销的主要是95-115㎡小面积户型，中海热销245户型，因此万科五玠坊与其他相比， 12年五玠坊制定的主流价格，销售态势处于领先市场；
海通地产半年度工作计划3篇
海通地产半年度工作计划3篇（实用版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
文档下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用，谢谢!并且，本店铺为大家提供各种类型的实用资料，如职场文书、书信函件、教学范文、演讲致辞、心得体会、学生作文、合同范本、规章制度、工作报告、其他资料等等，想了解不同资料格式和写法，敬请关注!Download tips: This document is carefully compiled by this editor.I hope that after you download it, it can help you solve practical problems. The document can be customized and modified after downloading, please adjust and use it according to actual needs, thank you!Moreover, this store provides various types of practical materials for everyone, such as workplace documents, correspondence, teaching samples, speeches, insights, student essays, contract templates, rules and regulations, work reports, and other materials. If you want to learn about different data formats and writing methods, please pay attention!海通地产半年度工作计划3篇海通地产半年度工作计划1作为一名房地产的员工，怎么给公司带来更大的效益，自己赚更多的钱才是工作的唯一目标，为此一定要有属于自己的工作计划，结合自己的个人情况，制定工作计划才最好，我在公司的岗位只是一名水电安装员，在公司工作了两年了，成绩一直都非常的一般，在公司的反响也不大，今年的工作马上就要进入正轨，为此我为自己制定了以下的工作计划：一、学习经验安装案例，总结经验要想提升自己的工作效率，增加自己的工作能力，学习别人的经典安装案例是最直接的提升方式，现在互联网发达，我完全可以在下班期间，在网上观摩别人的安装思路，自己本身也有一定的技术，可以十分清晰的知道哪些是好的、值得学习的案例，哪些根本是在开玩笑的，切记不能完全套用，得有自己的想法，加入自己的思路，对其加以改进。
XX上海万科五玠坊下半年度执行方案102P
•建筑价值
•外部价值
•灵动的立面，有生命的建筑
•“简”美学，成风范 •大师思想表达产物，将尖端思考融入高端生活，建筑是活的。
•前滩后滩，左右上海： •7公里陆家嘴，位于城市发展的金腰带中环沿线
•经济坐标
•国家级规划，世界级价值。
•1、未来势能，陆家嘴的迁徙故事 •2、投资级别，城市级投资代表浦江镇，国家投资版块 •3、世博后滩，生活前滩，上海经济纵深宽度核心地位 •4、浦东五十年开发正当时；后滩规划核心地位，比邻 第二个陆家嘴“耀华地块”，将建成一个包含文化休闲 区、核心商务区、滨江绿洲大道、国际居住区在内的全 新国际生态型商务区。前滩三大核心交汇处，建设生态 型、综合性城市社区，重点发展总部商务、文化传媒、 运动休闲三大核心功能，同时发展居住、酒店、商业购 物及社区服务、教育培训、休闲娱乐等辅助、配套功能 •5、三林版块晋升高端热土：城市中心土壤日益稀缺， 高端住宅的能量聚集地。 •6、后世博园区土壤价格飙高：政府口收紧，土地价值 升高的同时带动价格生长。
•规划价值
•低密
•不稀释土地： •三百余席珍稀建筑生长在十万方疆域，源于艺术大师对于作品 的挑剔要求，也为收藏提供限量尊荣，少数人生活品味从此与众 不同。
•不挤压建筑： •平层格局却有别墅型容积率，城市中心罕见1.0容积率，中环内 绝无仅有。约十万方土地之上，仅建筑三百余席，静享中环内精 装大平层低密度社区，将空间、自然与生活最大程度让位于人。
•陶土百叶窗 •全球首例创新陶土百叶立面工艺，突破的立面封面化不可变化 的死角，在里面活动起来，温暖起来。随意调节光线，有效降低 辐射、平添建筑生命活力
XX27上海万科五玠坊开盘策略
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月17日星期三
•报告内容
学习改变命运,知 识创造未来
1 •Part
•高端市场及竞品分析
2 •Part
•客户分析和总结
3 •Part
•价值点梳理及产品建议
4 •Part
•五玠坊推盘策略及公司支持
5 •Part
•蓄客策略及企划推广策略
95000㎡
1.58 小高层
4居室356平米 5居室516平米 70套（其中还有35套已认购 ，因限购未签约）
43327㎡
19
55000元/㎡ 装修标准约15000元/㎡
1、浦东星河湾成交基本集中在290-360㎡面积区间内，该面积段总价基本落在1500万-2000万区间； 2、浦东星河湾从11月份以来，降价幅度达6.5-7折，调整后成交84套，全年去化110套，占全年成交76% 3、2012年无新上市计划，以去化库存为主，目前仅余二期30多套房源，在2012年全年竞争中不形成直接威 胁，我们应该把重点放在如何充分的深度挖掘浦东星河湾的客户资源上； 。 浦东星河湾核心卖点： 1、星河湾豪宅品牌认知度；2、高标准精准、园林景观；3、自持五星级酒店商业配置 我案竞争优势： 学识习创改造1变未、命来低运,密知度、纯五层大平层产品规划优于其高层物业形态；2、XX创27新上海的万差科异五化玠大坊师开盘产策品略设计。
成交量减少，11年受市场政策影响，高端住宅成交量较10年（56万平米）下滑，总体价格波动不大；
学习改变命运,知 识创造未来
XX2备7上注海：万目科前五高玠端坊公开寓盘定策义略为上海普通商品房市场均价两倍。
•Part 1
•2012年度高端市场供应量预计
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园林价值
功能价值
树种在美化环境的同时，更兼具了多种实用功能，或净化空气， 或保护环境，或驱蚊驱虫，或入药，或芳香弥漫，居者还可以通 过色彩的搭配与组合愉悦身心，形成了美妙而有益的互动。花因 姿而美，人因花而醉。
一个自然养生的状态 在五玠坊的景观设计上，设计师极力秉持师法自然之理念，尊重 每一颗植物天然的形态。以人的行走路线布局景观动线，以不同 的品类、形态、色彩的植物合理搭配，让行走于社区的居者享受 丰富的景观，移步异景，感悟自然。
三静而立，回归内心的宁静
湖之静：梦之湖，三层叠水，给人内心于平静 谷之静：一弯浅浅的低谷，让人宁静而沉醉。 亭之静：于谷边湖畔的雨台云町，静观自然
园林价值
园林，以园为阵地，以林为布局
园林阵，功能局 局：是一种优雅
园林自成一局。养生局，谈心局， 闲乐局，雅兴局。一格局为局。步步皆是心头好。
园林价值
经济坐标
Hale Waihona Puke 国家级规划，世界级价值。1、未来势能，陆家嘴的迁徙故事 2、投资级别，城市级投资代表浦江镇，国家投资版块 3、世博后滩，生活前滩，上海经济纵深宽度核心地位 4、浦东五十年开发正当时；后滩规划核心地位，比邻 第二个陆家嘴“耀华地块”，将建成一个包含文化休闲 区、核心商务区、滨江绿洲大道、国际居住区在内的全 新国际生态型商务区。前滩三大核心交汇处，建设生态 型、综合性城市社区，重点发展总部商务、文化传媒、 运动休闲三大核心功能，同时发展居住、酒店、商业购 物及社区服务、教育培训、休闲娱乐等辅助、配套功能 5、三林版块晋升高端热土：城市中心土壤日益稀缺， 高端住宅的能量聚集地。 6、后世博园区土壤价格飙高：政府口收紧，土地价值 升高的同时带动价格生长。
园林价值
基本价值
一切只为引导宁静
景观规划上，五玠坊秉承师法自然之理念。 植百草芳菲，并尊重每一株植物的天然形态落于亭台楼榭。 以疏密有致的布局，构筑出回归自然出的社区景观，引导居者内 心的宁静与平和。
五玠坊，采撷自然之精华，植百草芳菲于社区，绿叶婆娑，花姿 婀娜，芳香馥郁，四季落英缤纷，美不胜收。
提升价值
百亩公园带四庭，修身养性艺术间
1、活着的大师艺术： 融设计感，自然感，城市感于一体。梦湖，花景，百植，生长的 是时尚与豁达。 2、百亩公园带四庭： 约13000平米中央景观公园，在国际城市的核心地段堪比小型中 央公园，采用了高立的乔木和低矮的地被植物的搭配，视野更起 伏有致，仪式感、生活感、乐趣感、生命力 3、动起来的视觉 主视觉花湖错落。梦之湖与花之谷共构中央主景观带，让人与自 然亲密相处。 4、用起来的庭院 爱之园为艺术修养之园、悦之山为健康养成之园、馨之庭为会客 教堂之作、乐之岛晨练、赏景、嬉戏、休憩等需求四大功能满足 老人，小孩，品味时尚人士的不同需求，景观让生活更加生动。
时尚而温润 简洁明快的线条，不刻意装饰的外观，体现出未来审美的趋势。 淡淡的暖黄色调，天然而摒弃人工打磨痕迹的外墙质地以及在园 林中的一弯湖、一谷花，让整个社区透射出璞玉一般的质感，恰 如君子
变
change
‘ 2012万科五玠坊下半年度执行方案
模糊五玠坊
一场由土地价值裂变， 产品升级，引发的价值标杆变化。
生活地标
浦东中环内： 8公里仅此一处高端入门,万科·五玠坊，据守城市东西主轴，紧邻 中环；
被世界聚焦过的土壤： 后世博板块，离世博世博园仅2.8公里，和世界没有距离；
前滩后滩，左右上海： 7公里陆家嘴，位于城市发展的金腰带中环沿线
精细五玠坊
土地|产品|客群
梳理一套具有故事性的说辞
土地价值
感性描述：地，处一席富足。 不争此刻喧嚣，等未来登顶 理性描述：金轴核心，前滩首席。
地段分为三个维度：生活地标，经济坐标，势能地图
规划价值
让中环意外。在中环，低密得不像在中环。 退：是一种风度 低密度：【垂直城市与平层之间的豁达】 理性数据：十万平 300户 全5层 生活基数 生活的理想：进步城市的退步布局。 在垂直城市的时代，土地的可贵 低密度效应：让显变藏，把理性化城市感性化。
势能地图
势能地图描摹： 客户地图下的地段势能坐标描摹
浦西的路径可能： 13公里徐家汇、15公里中山公园
浦东的真实存在： 陆家嘴，世博 金桥 张江 碧云联洋的溢出客地段，15分 钟畅达
两张势能地图
上海经济纵深宽度核心地位
客户路径的八爪鱼土地势能图
模糊五玠坊1：城市前滩的第一封面居所 模糊五玠坊2：辐射城市中心的生活深度
不占用天空： 没有高度，却成生活高度，城市罕有的全五层艺术大宅，极致占 有土地界面。
规划价值
布局
三进而入，过滤都市喧嚣
一进入口广场，鲜花绿草为迎宾，感悟自然的清新，洗去外界喧嚣。 二进万科2049双层挑空门厅，打通了社区内外的景观，在视觉感官上形 成良好的过渡，并借助商业与艺术并进的气质，为进入会所的访客营造 出仪式感十足的欢迎之礼。 三进居住区，梦之湖、花之谷尽收眼底。轻踱贴水而建的鸢之桥，漫步 于开阔优雅的风景之中，心境瞬息宁静而恬雅。
陶土百叶窗 全球首例创新陶土百叶立面工艺，突破的立面封面化不可变化的 死角，在里面活动起来，温暖起来。随意调节光线，有效降低辐 射、平添建筑生命活力
建筑价值
外部价值
灵动的立面，有生命的建筑
先设计风光雨露 居所存在的意义，不是隔断人类与自然的联系，而应该是搭建身 心的庇护所的同时确保与自然进行无间交流。所以，高明的建筑， 不是在设计空间本身，而是为人类和风光雨露等自然要素之间找 到最贴切的同居关系。
规划价值
低密
不稀释土地： 三百余席珍稀建筑生长在十万方疆域，源于艺术大师对于作品的 挑剔要求，也为收藏提供限量尊荣，少数人生活品味从此与众不 同。
不挤压建筑： 平层格局却有别墅型容积率，城市中心罕见1.0容积率，中环内 绝无仅有。约十万方土地之上，仅建筑三百余席，静享中环内精 装大平层低密度社区，将空间、自然与生活最大程度让位于人。
丰富的层次，自然在流淌 景观空间营造上，只选取高大乔木和低矮灌木进行搭配，以疏密 有致的布局，构筑出简约通透极富层次感的社区景观，将生活的 空间价值最大程度让位于人，又让植被得到足够的生长空间，人 与自然在此得到了和谐共生的美妙状态。
建筑价值
外部价值
灵动的立面，有生命的建筑
“简”美学，成风范 大师思想表达产物，将尖端思考融入高端生活，建筑是活的。