2014年-西安-陆港65亩项目-汇报后修改稿_终稿
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依托生态资源优势，以商务办公、休闲度假等高端服务业为主，以高知型产业总部为拉动核心，产业经济发展缓慢。
城北远郊区规划及建设概况 ➢规划为西安生产性服务业高地，建设生态化滨河城市新区； ➢主要产业为依托北客站发展的以物流为主的商贸业，以及以加工业为主的产业园区，代表企业有博世力士乐、康师 傅、招商局物流、印包产业基地 、中国电子信息集团；
4
项目发展策略制定
5
项目整体定位
6
项目打造建议
7
项目专题研究
3
Part 1
项目本体分析
本体分析
开发目标
项目困境
核心问题
5
区位分析：本项目位于港务区主要配套区外围，属城市近郊新区项 目，短期来看区位陌生度较高
泾渭新城
咸阳机场
西安 国际港务区
城北 远郊区
西安国际 港务区
市政府 钟楼
世园会
浐灞区
项目处于四板块交界位置
依托大明宫建材城形成的专业市场，产业客户被区域内项目行销，潜在供应大于客户需求。
项目所处区域预计2015年建成，目前产业动力不足
本体分析
开发目标
项目困境
核心问题
7
交通分析：项目可通过灞河东路实现与内外部联系，区域内部路网处 于建设阶段，公共交通目前较为不便
2.2K M 秦汉大道
咸阳机场
西 铜 高 速
灞河 灞河水面平均宽度180米，最宽处480米，为西安重要自然生态景观资源; 项目 所在地灞河段河宽约350米，景观资源强势
让更多的人 享受真正的地产服务
L/O/G/O
SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY CO., LTD.
谨呈：陆港愿景置业有限公司
L/O/G/O
65亩地项目定位及物业发展建议报告
2
3
报告主要内容
1
本体概况与属性界定
2
开发目标与问题梳理
3
项目发展机会研究
心），公共交通系统匮乏；
本体分析
开发目标
项目困境
核心问题
8
配套分析：目前区域内生活配套相对缺乏，随着西工大附属学校等重点 配套的相继落成，项目可享成熟区域配套
商业配套:( )
3
1.5
KM KM
西航花园 社区配套
目前项目3公里范围内可享受西航花园社区商业配套； 未来区域重点商业配套主要集中在港务大道沿线，距 离项目直线距离约7公里，且建设周期不可预知；项目 周边大型商业配套缺失，其他项目均有自身的社区商 业配套；
北三环
灞 迎杏 河宾 东 大渭 路 道路
港港 务务 西大 路道
地铁3#线
市政府 钟楼
世园会
世园大道
未
太
北
东
交通距离（驾车）：
央 大
华
辰
三
到达咸阳国际机场36分钟；
道
路
路
环
到达钟楼广场35分钟；
到达市政府约21分钟；
到达世博园约27分钟
外部交通 ：通过灞河东路、港务大道、东三环等可实现与浐灞通达；秦汉大道、北三环、未央大道等实现与北郊对接； 内部交通 ：项目西临灞河东路，东l临规划路，南临现状路，北临规划路，区域路网系统仍处于建设阶段； 公交系统：距离最近的公交站点约2.2公里，有719路（胡家庙——西航花园）和523路（公交六公司——保税物流中
中国西北最大的物流交通枢纽，内陆第一大港，但目前正处于建设 阶段，短期产业价值释放缓慢，产业客户较少。
浐灞区规划及建设概况 ➢规划面积10.38平方公里，建成后将成为集商务办公、科研办公、会展、文化、度假休闲等高端服务业为一体的滨水生 态办公区和滨水生态居住区； ➢已有麦德龙、迪卡侬、西部数字出版集团、联通西安公司总部、中国重型机械研究院等企业入驻；
项目属城市近郊新区项目，短期内区位陌生度较高
本体分析
开发目标
项目困境
核心问题
6
产业分析：区域产业处于起步阶段，导致现阶段产业动力不足，产业 导入型客户较少
泾渭新城
城北 国远际郊港区 务区
西安国际 港务区
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
浐灞区
港务区规划及建设概况
➢ 西安国际港务区规划建设面积44.6平方公里，规划控制区面积120 平方公里； ➢ 区域规划建成为一个“宜居、宜业、宜生活”的产业新区，承担 特大商贸物流新城和全球商贸物流中心的重任，一期计划于2015年 初步建成；
本项目位于国际港务区西北部，西南两面接浐灞 区，相望经开区，北靠泾渭新区，短期内项目区位 陌生度较高。
西安国际港务区
西安国际港务区地处西安市东北部灞渭三角洲，北 三环之外，是西安城市外扩下的功能新区，规划为 依托物流发展的现代服务产业示范园区；
项目位于西安市东北，距离咸阳国际机场36.1公里，距离市中心约17.8公里，距离市政府10公里，距世园会10公里， 属城市近郊新区项目
教育配套: ( )
西港中学
交大一附院
港
务
大
道
西工大
港务区 管委会
目前区域内教育以西航花园小区配套西港中学为主， 但知名度和影响力均较低；未来区域内将建设,西北工 业大学附属全程15年教育系统；
医疗配套: ( )
区域内医疗资源缺失，以村卫生室形式为主；港务区 签约交大一附院建设国际陆港医院，成为区域重要医 疗配套；
本体分析
开发目标
项目困境
核心问题
9
资源分析：拥有灞河最宽水域一线景观，西北向与已建成的浐灞国家 湿地公园隔河相望，具备很高的生态居住价值
浐灞国家 湿地公园
灞 河
浐灞国家湿地公园 浐灞国家湿地公园地处渭灞交汇区域，总规划面积8715亩，2013年开放 的中心区占地总面积4700亩，湿地公园水域面积2000多亩，是西北地区首 批列入国家湿地公园的项目之一； 浐灞国家湿地公园以“感悟生命品味生活——西安浐灞国家湿地”为主 题，以“生命的栖息地 心灵的赞美诗” 为推广语，设“野趣、精致、时 尚”三个展示板块，南大门、科普馆、观鸟塔、浐灞水街四大标志性建 筑，灞野堤洼、寒梅曲水、荷塘蛙鸣等六大湿地景观以及花溪茶社、果 园、农园、户外拓展基地等十大体验项目。 园区已于2013年4月29日盛大开放，极大提升了该片区居住品质。
陆港国际学校：西工大附属学校是西安国际港务区完善园 区教育配套的重要平台，签约西工大15年全程教育，总投 资超过2亿元人民币，该学校将成为西工大附属学校在西 安市的第一家公立分校；项目位于杏渭路中端，距离项目 约3.5公里， 预计2014年建成投入使用。
国际陆港医院：国际陆港医院建设集卫生、医疗、教学、 科研、保健、休闲养生为一体的国际化三级甲等综合医 院，签约交大第一附属医院，该医院将成为西安交通大学 第一附属医院在西安的第一家公立分院；医院距离项目约 3公里， 预计2016年建成使用。
城北远郊区规划及建设概况 ➢规划为西安生产性服务业高地，建设生态化滨河城市新区； ➢主要产业为依托北客站发展的以物流为主的商贸业，以及以加工业为主的产业园区，代表企业有博世力士乐、康师 傅、招商局物流、印包产业基地 、中国电子信息集团；
4
项目发展策略制定
5
项目整体定位
6
项目打造建议
7
项目专题研究
3
Part 1
项目本体分析
本体分析
开发目标
项目困境
核心问题
5
区位分析：本项目位于港务区主要配套区外围，属城市近郊新区项 目，短期来看区位陌生度较高
泾渭新城
咸阳机场
西安 国际港务区
城北 远郊区
西安国际 港务区
市政府 钟楼
世园会
浐灞区
项目处于四板块交界位置
依托大明宫建材城形成的专业市场，产业客户被区域内项目行销，潜在供应大于客户需求。
项目所处区域预计2015年建成，目前产业动力不足
本体分析
开发目标
项目困境
核心问题
7
交通分析：项目可通过灞河东路实现与内外部联系，区域内部路网处 于建设阶段，公共交通目前较为不便
2.2K M 秦汉大道
咸阳机场
西 铜 高 速
灞河 灞河水面平均宽度180米，最宽处480米，为西安重要自然生态景观资源; 项目 所在地灞河段河宽约350米，景观资源强势
让更多的人 享受真正的地产服务
L/O/G/O
SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY CO., LTD.
谨呈：陆港愿景置业有限公司
L/O/G/O
65亩地项目定位及物业发展建议报告
2
3
报告主要内容
1
本体概况与属性界定
2
开发目标与问题梳理
3
项目发展机会研究
心），公共交通系统匮乏；
本体分析
开发目标
项目困境
核心问题
8
配套分析：目前区域内生活配套相对缺乏，随着西工大附属学校等重点 配套的相继落成，项目可享成熟区域配套
商业配套:( )
3
1.5
KM KM
西航花园 社区配套
目前项目3公里范围内可享受西航花园社区商业配套； 未来区域重点商业配套主要集中在港务大道沿线，距 离项目直线距离约7公里，且建设周期不可预知；项目 周边大型商业配套缺失，其他项目均有自身的社区商 业配套；
北三环
灞 迎杏 河宾 东 大渭 路 道路
港港 务务 西大 路道
地铁3#线
市政府 钟楼
世园会
世园大道
未
太
北
东
交通距离（驾车）：
央 大
华
辰
三
到达咸阳国际机场36分钟；
道
路
路
环
到达钟楼广场35分钟；
到达市政府约21分钟；
到达世博园约27分钟
外部交通 ：通过灞河东路、港务大道、东三环等可实现与浐灞通达；秦汉大道、北三环、未央大道等实现与北郊对接； 内部交通 ：项目西临灞河东路，东l临规划路，南临现状路，北临规划路，区域路网系统仍处于建设阶段； 公交系统：距离最近的公交站点约2.2公里，有719路（胡家庙——西航花园）和523路（公交六公司——保税物流中
中国西北最大的物流交通枢纽，内陆第一大港，但目前正处于建设 阶段，短期产业价值释放缓慢，产业客户较少。
浐灞区规划及建设概况 ➢规划面积10.38平方公里，建成后将成为集商务办公、科研办公、会展、文化、度假休闲等高端服务业为一体的滨水生 态办公区和滨水生态居住区； ➢已有麦德龙、迪卡侬、西部数字出版集团、联通西安公司总部、中国重型机械研究院等企业入驻；
项目属城市近郊新区项目，短期内区位陌生度较高
本体分析
开发目标
项目困境
核心问题
6
产业分析：区域产业处于起步阶段，导致现阶段产业动力不足，产业 导入型客户较少
泾渭新城
城北 国远际郊港区 务区
西安国际 港务区
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
浐灞区
港务区规划及建设概况
➢ 西安国际港务区规划建设面积44.6平方公里，规划控制区面积120 平方公里； ➢ 区域规划建成为一个“宜居、宜业、宜生活”的产业新区，承担 特大商贸物流新城和全球商贸物流中心的重任，一期计划于2015年 初步建成；
本项目位于国际港务区西北部，西南两面接浐灞 区，相望经开区，北靠泾渭新区，短期内项目区位 陌生度较高。
西安国际港务区
西安国际港务区地处西安市东北部灞渭三角洲，北 三环之外，是西安城市外扩下的功能新区，规划为 依托物流发展的现代服务产业示范园区；
项目位于西安市东北，距离咸阳国际机场36.1公里，距离市中心约17.8公里，距离市政府10公里，距世园会10公里， 属城市近郊新区项目
教育配套: ( )
西港中学
交大一附院
港
务
大
道
西工大
港务区 管委会
目前区域内教育以西航花园小区配套西港中学为主， 但知名度和影响力均较低；未来区域内将建设,西北工 业大学附属全程15年教育系统；
医疗配套: ( )
区域内医疗资源缺失，以村卫生室形式为主；港务区 签约交大一附院建设国际陆港医院，成为区域重要医 疗配套；
本体分析
开发目标
项目困境
核心问题
9
资源分析：拥有灞河最宽水域一线景观，西北向与已建成的浐灞国家 湿地公园隔河相望，具备很高的生态居住价值
浐灞国家 湿地公园
灞 河
浐灞国家湿地公园 浐灞国家湿地公园地处渭灞交汇区域，总规划面积8715亩，2013年开放 的中心区占地总面积4700亩，湿地公园水域面积2000多亩，是西北地区首 批列入国家湿地公园的项目之一； 浐灞国家湿地公园以“感悟生命品味生活——西安浐灞国家湿地”为主 题，以“生命的栖息地 心灵的赞美诗” 为推广语，设“野趣、精致、时 尚”三个展示板块，南大门、科普馆、观鸟塔、浐灞水街四大标志性建 筑，灞野堤洼、寒梅曲水、荷塘蛙鸣等六大湿地景观以及花溪茶社、果 园、农园、户外拓展基地等十大体验项目。 园区已于2013年4月29日盛大开放，极大提升了该片区居住品质。
陆港国际学校：西工大附属学校是西安国际港务区完善园 区教育配套的重要平台，签约西工大15年全程教育，总投 资超过2亿元人民币，该学校将成为西工大附属学校在西 安市的第一家公立分校；项目位于杏渭路中端，距离项目 约3.5公里， 预计2014年建成投入使用。
国际陆港医院：国际陆港医院建设集卫生、医疗、教学、 科研、保健、休闲养生为一体的国际化三级甲等综合医 院，签约交大第一附属医院，该医院将成为西安交通大学 第一附属医院在西安的第一家公立分院；医院距离项目约 3公里， 预计2016年建成使用。