04.【经纪人-业务实操】第四章 存量房经纪业务承接

第四章存量房经纪业务承接

【考点66】掌握存量房经纪业务一般流程

【考点67】掌握存量房客户信息采集要点

客户接待最根本的目的是与客户沟通，了解并记录顾客需求，确定客户意向，并力求尽快满

【考点68】掌握到店客户接待流程

1. 到点接待流程

（1）站立迎接，微笑待人，使用标准问候语；

（2）引领客户入店，起立问好，就近给客户安排洽谈处所；

（3）确定接待主体，新客户由值班经纪人接待、老客户由原经纪人接待；

（4）了解客户需求，初步沟通，分清客户类别，是初次到店还是老客户？

（5）接受服务委托或帮助客户解决问题；

（6）客户离开时，经纪人应该为客户打开门，并将客户送到公司门外，致意道别；（7）客户信息录入（企业管理数据库内）。

【考点69】掌握电话客户接待流程

1. 问好，电话响起三声之内必须接起，向客户问好，报公司名称和自己的姓名；

2. 问答咨询，记录客户需求；

3. 记录来电者的基本信息资料；

4. 感谢来电者；

5. 信息录入（企业管理数据库内）。

【考点70】掌握以房屋售价为核心的信息采集要点

【考点71】掌握询问售房业主的资格信息

对于售房人行为能力资格审查方面，与前面关于审查买房人资格审查一样，特别要关注限制民事行为能力人和无民事行为能力人。

房屋共有是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。房屋共有可分为共同共有和按份共有两种。

1. 共同共有

主要是夫妻共有和未分割遗产。夫妻婚后全款或贷款购买，不动产权证上即使登记为夫妻一方的名字，但也是共有夫妻共有，出售时业主配偶须出具亲笔签名的《配偶统一出售证明》方能出售。

2. 按份共有

指共有权人对该房屋按照自己的份额享有所有权，出售时可以就自己的份额进行处分，但共有权人享有优先购买权。

【考点72】掌握房源信息调查

对房源信息的了解，在情况允许的前提下，应以实地走访的形式进行，并对房屋进行拍照处理，以便于信息发布，对涉及房屋权属、业主身份的相关信息，应对业主的证件、资质证明文件进行查看，必要时需要征求业主同意，在允许的情况下通过拍照、复印等手段留存影印件。

【考点73】掌握编制《房屋状况说明书》

在对房屋状况进行详细了解之后，要告知客户根据《房地产经纪管理办法》的相关规定，房地产经纪人查验房屋状况之后要编制《房屋状况说明书》。该说明书需要房屋业主签字确认与出售房屋相关信息真实可靠，是存量房交易委托的必须程序和必备文件。

【考点74】掌握询问业主售房的价格区间

房地产经纪人向业主提供一份专业的物业售价评估简报，是展示经纪人能力的一项重要工作内容。房地产经纪人可以利用在同意区域内近期内成功销售的同类型物业，例如小区内的近期销售的物业，作为销售价格评估的参照指标。

【考点75】掌握询问业主售房动机

房地产经纪人接待业主的过程中，要特别了解业主的售房动机。因为不同的出售目的对房屋售价、出售时间、汇款要求等都是不一样的。

【考点76】掌握业主出售租赁房的相关注意事项

房地产经纪人要将售房款的交付程序、银行监管程序、付款时间等向客户解释清楚。【考点77】掌握审核业主售房相关重要信息

对于重要信息的审核是保证交易顺利完成、减少纠纷的重要途径，因此必须引起房地产经纪人的重视。

1. 审核房屋的产权；

2. 对委托人身份的审核；

3. 共有房屋和出售必须得到共有人的书面同意或者是委托书；

4. 委托代理出租和出售的，应当有房屋所有权人委托代理出租或出售的合法证明；

5. 已经抵押的房屋出租，应当有抵押权人同意出租的书面证明，若要出售则必须解除抵押后方可出售;

6. 私有非居住房屋出租，应有公证书，防止假房东出现，给经纪公司造成声誉及经济损失；

7. 如果房屋业主已经死亡，除房产复印件、经公证的遗书、遗产获得者身份证明，还要有业主死亡证明复印件、户口簿复印件、其他财产共有人同意出租或出售该房屋的书面证明。

【考点78】掌握采集购房客户信息

具体来说，对于购房人的信息调查主要包括：客户身份信息、客户需求范围、客户支付能力、

在客户的接待过程中，根据客户在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素未来给

【考点79】掌握询问客户购买资格

1. 民事行为能力资格

自然人的民事行为能力分为三种情况：

（1）完全民事行为能力人；

（2）限制民事行为能力人；

（3）无民事行为能力人。

2. “核”“问”“查”是关键

（1）“核”，是指房地产经纪人要仔细核对购房人本人及代理人身份证原件，核对身份信息，判断是否年满18周岁；

（2）“问”，是指房地产经纪人与购房人进行简单沟通，判断购房人是否精神正常；（3）“查”，是指必须要求购房人出具《授权委托书》原件或经过公证机构公证的《授权委托书》。

【考点80】掌握租赁客户信息采集要点

【考点81】掌握出租经纪业务信息调查与告知

1. 除房屋主体结构外，业主能够提供的室内配套设施，具体包括室内装修水平、家具家电档次等方面的设施；

2. 业主希望的租期、付款方式及相关税费的承担方式；

3. 业主对承租客户的特殊需要或者忌讳；

4. 业主对房屋使用方式的特殊规定；

5. 告知出租方房屋租赁经纪服务合同的内容、佣金收费标准和支付时间；

6. 要求出租方交接房源钥匙，并签署《钥匙委托协议》；

7. 房地产经纪人提示业主出租房屋应准备或签署的文件资料；

8. 房地产经纪人查验房屋后，如发现业主委托出租的房屋属于违法建筑，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准，违反规定改变房屋使用性质，则应告知业主此类房屋不得出租的相关规定。

【考点82】掌握房屋承租经纪业务信息调查与告知

1. 室内设施配套情况；

2. 承租人的相关背景；

3. 询问承租人承租房屋后的用途；

4. 询问承租人对房屋租金的心理价位，告知承租方人房屋租金市场行情，帮助客户明确房屋需求；

5. 告知承租房屋经纪服务合同的内容、佣金费用标注和支付时间；

6. 审核承租人身份证明原件，保留承租人身份证明复印件。

【考点83】掌握委托的概念与三种类型

1. 委托的概念与分类

在房地产经纪实务操作过程中，委托形式分为口头委托、普通委托和独家委托。

（1）口头委托

口头委托指业主方口头形式委托经纪机构出售其房产，口头委托基本上只是信息收集，从法律意义上并没有明确委托关系，除非有证据证明委托关系，否则口头委托无效。

（2）普通委托

普通委托是与独家委托相对而言的，即业主同时为多家经纪机构为其服务、出售房屋。（3）独家委托

独家委托，又称代理委托，是指业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权，业主承诺即使是通过其他人将该房产出售成交，均将向拥有独家代理权的经纪人支付佣金的义务。