中海地产工程策划管理手册(正式版)

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中海地产房地产开发项目工程管理流程指引

中海地产房地产开发项目工程管理流程指引项目背景：中海地产作为一家专业从事房地产开发的企业，致力于提

供高品质的房地产项目。为了确保项目的顺利进行，需要建立一套科学、

高效的工程管理流程。

一、前期准备

1.定义项目目标：明确项目的规模、功能、质量标准、工期等目标，

确保项目目标的可行性和合理性。

2.编制项目计划：制定项目工程计划，明确各项工作任务、工作流程、工期安排等，以确定项目的整体时间进度。

3.资源调配：根据项目计划，合理安排项目所需的人力、物力、财力

等资源，以保证项目的顺利进行。

二、开工准备

1.组建项目团队：根据项目规模和工作任务，成立项目团队，明确各

项职责和任务分工，并制定相应的组织机构和管理制度。

2.确定分包单位：根据项目的需要，选择合适的分包单位，并签订相

关合同，以保证项目工程的质量和工期达到要求。

3.提供施工图纸和设计文件：向施工单位提供准确完整的施工图纸和

设计文件，以便施工单位按照设计要求进行施工。

三、施工过程

1.监督施工进度：项目团队应定期对施工进度进行检查和监督，及时

发现并解决工期延误的问题，确保项目按时完成。

2.控制工程质量：严格按照设计和施工规范进行施工，做好各项工程

质量检验和验收工作，确保项目的质量达到标准要求。

3.安全管理：制定详细的安全工作方案，确保工程施工过程中的安全

措施和防范措施得以执行，保障施工人员的生命安全。

四、工程收尾

1.项目验收：根据合同约定，组织相关部门对项目进行验收，确保项

目的各项工作任务和质量标准达到合同约定的要求。

2.竣工报告和档案整理：撰写项目竣工报告，并对相关项目档案进行

中海地产企业管理制度全案

1中海地产发展概况 (3)

1.1中海地产企业简介 (3)

1.2 中海地产的企业背景和历程 (3)

2 中海地产企业战略 (5)

2.1中海地产业务布局战略 (5)

2.2 中海地产战略目标 (10)

2.3 中海战略模式的转变 (10)

2.4 中海地产产品战略 (11)

2.5 战略执行要点 (22)

3 中海地产企业文化 (23)

3.1企业文化观点 (23)

3.2 中海地产企业愿景 (24)

3.3中海地产核心价值观 (24)

3.4 中海地产形象文化 (25)

3.5 中海地产制度文化 (25)

4 管控模式 (25)

4.1企业管控体系与组织架构 (26)

5 人力资源 (27)

5.1人才发展战略 (27)

6 成本控制 (28)

6.1 中海房地产项目开发成本控制的总体思路 (29)

6.2 中海地产房地产开发成本控制思路 (29)

6.3 中海项目开发成本控制的具体办法及经验 (29)

6.4 财务管理 (31)

7 客户关系管理 (31)

7.1 CRM管理系统 (32)

7.2 各层级客户关系管理方式和渠道 (33)

7.3 “中海会”操作实施专项研究分析 (33)

8 物业管理 (38)

8.1 中海物业的发展阶段 (38)

8.2．中海物业规模 (38)

8.3.中海物业发展战略 (39)

8.4 中海物业管理宣言 (39)

9企业品牌建设 (43)

9.1 中海企业品牌理念 (43)

9.2 中海地产企业品牌建设历程 (43)

9.3 中海地产品牌建设历程总结分析 (46)

9.4 中海地产的品牌战略 (46)

中海地产工程管理制度汇编

第一章总则

第一条为加强中海地产工程管理，规范工程建设行为，保障工程质量、安全和进度，提高工程管理效率，根据国家有关法律法规和公司实际情况，制定本制度。

第二条本制度适用于中海地产全体员工，包括公司总部、分支机构、子公司以及其他参与公司项目的外部单位。

第三条中海地产工程管理应严格按照法律法规和公司规定执行，坚持科学管理、精细施工、安全生产的原则，确保项目顺利进行。

第四条中海地产工程管理应强调团队合作，各部门之间要密切配合，共同推进项目进度，实现项目目标。

第五条中海地产工程管理应重视创新和科技应用，不断提升管理水平和工程质量，提高公司在行业内的竞争力。

第二章工程管理组织结构

第六条中海地产工程管理组织结构分为总部和项目部两个层级，其中总部设工程管理部，项目部根据项目规模和复杂程度划分为不同级别。

第七条工程管理部属于公司总部，负责公司全局工程管理工作的规划、组织和监督，协调各项目部门之间的合作。

第八条项目部负责具体项目的实施，包括项目规划、设计、施工、验收等全过程管理。

第九条项目部根据项目需求设立项目经理办公室，由项目经理领导，分设项目规划、设计、施工、质量、安全等管理人员，协同工作，确保项目顺利完成。

第十条中海地产工程管理采用项目制管理模式，每个项目设置独立的项目组织结构，由项目经理负责全面管理，各专业部门协调配合。

第三章工程管理流程

第十一条中海地产工程管理流程主要包括项目前期准备、设计阶段、施工阶段、验收阶段等环节。

第十二条项目前期准备阶段包括确定项目需求、制定项目计划、编制项目预算等，确保项目目标明确、工作有序进行。

【中海地产】项目建筑设计管理手册

6
4、设计单位考察报告 5、会签或会议纪要 ◆ 方案类设计战略合作协议，由中海宏洋规划设计部发起流程，中海宏洋规划设计决策委员会终审；
施工图类设计战略合作协议，由地区公司设计管理部发起流程，中海宏洋设计分管领导终审
◆ 根据项目设计各阶段需要，地区公司以《中海宏洋设计单位合作审批表》（OA 线上流程）形式上报。 ◆ 上报清单（适用于 A 类设计战略合作单位选择）（流程：SJ1×01 战略合作协议审批表）：
1、设计任务书 2、设计单位考察报告 3、服务计划书 4、地区公司会签表 5、其他 ◆ 上报清单（适用于 B 类设计战略合作单位选择、合同金额大于 20 万元的非战略合作单位选择、方案比较设计单位选择）（流程：SJ1×02 设计单位合作审批表）： 1、设计招标任务书 2、设计单位考察报告 3、开定标记录及分析表（地区公司会签表） 4、投标报价单 5、其他
计产品定型和标准化工作进行研究和落实。 1.2 设计管理分级及决策 ■ 一级：集团规划设计决策委员会
主任：张贵清委员：王万钧、杨林、魏纬、常云、熊辉、孙三友、武渊、蒋勇波秘书：蒋勇波 ■ 二级：地区公司规划设计评审小组 1.3 设计管理工作机制 ■ 集团规划设计决策委员会为设计线最高决策单位，负责项目一级产品决策节点的决策，并对重要的二级决策节点及产品管理节点进行最终决策。 ■ 集团规划设计部职能分为产品决策、产品管理、标准化三大部分： 1）产品决策：负责二级产品决策节点的决策，并对产品一级决策点的预决策。 2）产品管理：产品决策成果实现的跟进与监督，产品调整方向的确定。 3）标准化：研究完成产品定型和各专业标准化的工作，在主流项目中进行推广应用，并监督执行情况。 ■ 决策方式：设计一级节点必须上会，二级节点形式不限。项目后期、重复产品的决策节点，可以邮件、专题会备案形式进行。 ■ 计划上报和跟踪：每半个月由各地区公司上报设计管理的重要节点计划，内容包括上半个月节点的完成情况及下半个月节点计划。 ■ 规划设计评审会 1）会议准备：各地区公司决策节点组织人应按照附件“决策依据”与“输出成果”要求，组织完成上会汇报文件，并邀约相关决策人到会。决策会组织人事先应就待决策事项专业线内沟通和讨论，形成统一意见后上会；未达成统一意见的，需要提交不同的解决方案及依据，并表达对不同方案的倾向意见，会后发布决策会议纪要。 2）会议资料须提前一个工作日发集团并提前沟通。 3）会议纪要须会议完成后一个工作日内发集团规划设计部。 4）集团存档：一级节点是汇报文件+会议纪要；二级节点输出成果即可（如上会需附

中海地产建筑工程质量管理手册

中海地产建筑工程

质量管理手册

中海发展（上海）有限公司

二零零七年六月

2.适用范围

3.解释和修改

4.管理架构

5.工程施工质量检查及评比制度

5.1目的

5.2组织架构

5.3检查时间

5.4检查范围及内容

5.5评比办法

5.6其它

6.施工质量控制流程及控制要点

6.1精装饰工程

6.1.1编制依据 ...........................................................................................................................

6.1.2工作流程 ...........................................................................................................................

6.1.3工作方法及措施 ...............................................................................................................

6.1.4常见质量通病及防治措施 ...............................................................................................

6.2抹灰工程

6.2.1工作流程 ...........................................................................................................................

中海地产营销策划工作手册

一、营销部门职责 (2)

二、营销部门架构 (3)

1、部门架构 (3)

2、部门成员职责分工表 (4)

三、住宅项目定位 (7)

1、房地产项目定位内容 (7)

2、定位实务流程设计 (8)

3、定位决策分析工具 (10)

4、定位策略与方法 (12)

5、两类典型定位模式 (27)

四、营销推广策划 (32)

1、入市时机 (32)

2、价格策略 (33)

3、系数定价 (35)

4、广告宣传 (37)

5、推广步骤 (42)

6、开盘方式 (43)

7、开盘组织 (45)

8、日常销售 (51)

9、清货处理 (52)

10、物料制作及现场包装 (53)

五、公关活动策划 (59)

1、初步设想 (59)

2、调查及可行性研究 (60)

3、策划阶段 (60)

4、论证及决策阶段 (62)

5、公关活动执行及反馈 (62)

6、公关活动执行常用表格 (65)

六、公共事务管理 (69)

1、制定每年的新闻及公关活动计划 (69)

2、新闻的发布 (69)

3、网站建设及维护 (70)

4、市场动态 (70)

5、工作报告及报表 (70)

营销策划部是整个公司的市场导向，是决策支持部门，同时又是经营指标的执行者，而且还是公司对外的喉舌所在，营销部肩负着非常重大的责任，必须使公司在变化的市场中确保长期的最优化盈利。这就要求营销部要具有敏锐的市场嗅觉、专业的策划和执行能力、综合的统筹和协调能力。

营销策划部的职责包括以下八个方面：

1．公司的品牌推广建设，包括媒体关系维护等；

2．根据公司经营指标，负责制订并落实年度销售计划；

3．根据项目发展需要，制订相应的定位、营销策划方案和专业建议；

中海地产工程质量管理手册

（第一版）

中海地产集团发展管理部

2011年3月

一、前言 (1)

二、手册编制原则 (2)

1.目的 (2)

2.适用范围 (2)

3.取样总则 (2)

4.要求 (2)

5.地区公司实测小组单次检查各承建商总合格率t (5)

6.地区公司实测小组实测期内对各承建商的综合合格率T (5)

7.地区公司实测保障体系的建立 (6)

三、实测内容 (7)

1混凝土结构工程 (7)

1.1基本原则 (7)

1.2截面尺寸偏差 (7)

1.3表面平整度 (8)

1.4垂直度 (9)

1.5顶板水平度极差 (10)

1.6楼板厚度偏差 (11)

2砌筑工程 (12)

2.1基本原则 (12)

2.2外门窗洞口尺寸偏差 (12)

2.3砌筑工序 (13)

3机电工程 (14)

3.1.基本原则 (14)

3.2.座便预留排水管孔距偏差 (14)

3.3.线盒、套管暗埋（设备安装） (15)

3.4.给水管口暗埋（设备安装） (16)

3.5.砼楼板和砼墙面给水管暗埋（设备安装） (17)

3.6.砌体墙面给水管暗埋（设备安装） (18)

3.7.砌体墙电线管暗埋（设备安装） (19)

3.8.管线洞口封堵 (20)

4抹灰工程 (21)

4.1.基本原则 (21)

4.2.墙体表面平整度 (21)

4.3.墙面垂直度 (22)

4.4.阴阳角方正 (24)

4.5.房间开间/进深偏差 (25)

4.6.户内门洞尺寸偏差 (26)

4.7.户内门洞/外墙窗内侧墙体厚度极差 (27)

4.8.凸窗顶板水平度极差 (28)

4.9.方正度 (29)

4.10.裂缝/空鼓 (30)

中海地产精装修工程综合评估《管理行为操作指引》

管理行为操作指引》

一、前言 (1)

二、目的、适用范围、操作流程、调整说明. (1)

1. 目的. (1)

2. 适用范围 (1)

3. 操作流程 (1)

4. 调整说明........... 错误!未定义书签。

三、检查内容 (2)

1 质量过程管理 (2)

1.1 实测实量 (2)

1.2 样板管理 (3)

1.3 重要工序验收及隐蔽验收 (4)

1.4 材料管理 (5)

1.4.1 材料验收 (5)

1.4.2 材料封样 (5)

1.5 桩基工程检查 (7)

1.6 机电综合管线叠图过程资料 (7)

2 技术管理 (9)

2.1 专项施工方案审核 (9)

2.2 资料管理 (9)

2.3 图纸会审 (9)

2.4 养护室管理 (10)

3 安全管理 (10)

3.1 重大危险源教育交底 (10)

3.2 、安全文明施工专项检查 (11)

3.3 安全资料 (11)

4. 组织管理 (11)

4.1 例会制度 (11)

4.2 重要工序旁站制度 (12)

4.3 监理通知单制度 (12)

4.4 人员资质 ......... 错误! 未定义书签。

4.5 监理日记管理制度 (13)

4.6 项目事务部管理行为 (13)

四. 相关附件 (14)

、前言

为持续提高工程质量，提高集团季度综合评估作用和效率，对项目管理行为进行量化检查，真实体现项目管理水平，从而规避工程的过程和交付风险，更好的应对小业主维权意识的提高，推动工程项目管理向“精细化”

转移，拟定推行《项目管理行为检查》。

目的、适用范围、操作流程、调整说明

1. 目的规范工程质量，更好地体现季度综合评估的作用，提高工程质量品

中海地产营销策划工作手册

1. 引言

中海地产是一家知名的房地产开发和运营商，致力于为客户提供优质的住宅和商业物业。营销策划是中海地产取得市场成功的关键之一。本手册旨在为中海地产的营销团队提供一系列的策划工作指南，以帮助他们在激烈的市场竞争中取得领先地位。

2. 营销策划流程

2.1 市场调研

在开始任何营销活动之前，市场调研是必不可少的一项工作。通过分析目标客户群体和竞争对手情况，我们可以更好地制定营销策略。市场调研包括以下几个步骤：

•收集数据和信息，了解目标客户的需求和偏好；

•分析竞争对手的产品和营销策略；

•进行市场趋势的预测，预测未来的需求。

2.2 目标设定

根据市场调研的结果，我们需要设定明确的营销目标。目标应该是具体、可衡量的，并且与中海地产的整体战略一致。例如，目标可以是增加销售额、提高品牌知名度等。

2.3 策略制定

制定营销策略是实现营销目标的关键步骤。策略应该包括以下几个方面：•定位策略：确定中海地产在目标客户心中的位置；

•市场细分：将目标客户群体分成不同的细分市场，制定针对性的营销策略；

•市场定位：确定中海地产在各个细分市场中的竞争策略；

•品牌建设：制定品牌推广策略，提高品牌知名度和美誉度。

2.4 执行和控制

执行和控制是营销策划的最后一步。在执行阶段，我们将实施各项策略，并监控其效果。如果策略没有达到预期效果，我们需要进行调整和改进。此外，在执行过程中，我们还需要进行定期的跟踪和评估，以确保营销活动按计划进行。

3. 营销工具和技术

3.1 印刷品和宣传物料

印刷品和宣传物料是中海地产营销活动中常用的工具之一。这包括宣传册、海报、折页等。通过精美的印刷品，我们可以向潜在客户展示中海地产的产品和服务。

中海地产营销策划部管理制度

一、部门概述及职责划分

1.市场调研及分析：负责对目标市场进行调研和分析，了解消费者需求和竞争对手情况，为公司的战略决策提供数据支持。

2.市场定位与品牌建设：根据市场调研结果，制定公司的市场定位和品牌建设策略，推动公司品牌的建设和提升。

3.营销策划与推广：负责制定营销策划方案，包括广告、促销活动和媒体推广等，推动公司产品的销售和市场份额的提升。

4.渠道管理与合作伙伴关系：负责与渠道合作伙伴的沟通和管理，建立良好的合作关系，确保产品的销售渠道畅通。

5.营销数据分析与报告：负责对市场营销数据进行分析和统计，制作营销报告，为决策提供数据和建议。

二、部门组织架构

1.部门经理：负责整个部门的管理和决策，对下属人员进行指导和协调，承担部门绩效考核和目标达成责任。

2.市场调研与分析团队：包括市场调研员和数据分析员，负责对市场进行调研和数据分析，撰写相关报告和建议。

3.品牌建设团队：包括品牌经理和设计师，负责公司品牌的建设和推广，制定品牌形象和传播策略。

4.营销策划推广团队：包括营销策划经理和营销推广员，负责制定营销策划方案和推广活动，推动产品销售和市场份额的提升。

5.渠道管理与合作伙伴团队：包括渠道经理和合作伙伴经理，负责与渠道合作伙伴的沟通和管理，建立和维护合作关系，确保产品销售渠道畅通。

三、工作流程与规定

1.部门会议：每周召开一次部门会议，报告工作进展和问题，讨论解决方案，确定下一阶段的工作计划。

2.工作计划和目标：每月制定部门工作计划和目标，明确责任人和完成时间，定期进行检查和评估，确保目标的完成。

中海地产规划设计管理条例完整版

中海地产设计管理文件一中海地产规划设计管理条例

二零零四年四月

说明

、

中海地产设计管理架构设置、设计两级管理、产品研究开发、管理和产品标准化等方面管理原则和大纲，为制定其它设计管理制度具有指导作用。

第五章规划设计管理基本原则―――――――――――――――5第六章设计单位的管理――――――――――――――――――7 第七章产品专题研发和标准化体系―――――――――――――8 第八章规划设计管理队伍的建设与培训―――――――――――9第九章附则―――――――――――――――――――――――10

与时俱进，不断完善，从而保持中海地产规划设计管理工

作适合形势发展的需要。

第2 条本设计管理体系是将领导决策、专业人员意见、营销人员商业意识三方面在规划设计中得到有机结合，使规划设计

符合市场需求，且不断创新，同时具备严格制度和明确分

工的规划设计管理体系。

第3 条规划设计的两级评审制度的建立，为规划设计的程序化管理奠定了基础，同时也为中海地产规划设计评审工作能够

规划设计中心骨干建筑师。

各地区公司规划设计评审委员会（简称地区评委会）

组成人员有：地区公司总经理和分管设计副总经理、公司

总建筑师（设计总监）、设计管理部经理、营销策划部经

理、以及设计管理部骨干人员。

第6 条两级评委会分别由其评委会主任牵头并负领导责任。

第7 条两级评委会各设秘书一名。

第8 条公司评委会组成人员和架构由中海地产公司董事会任命，

第11 条公司评委会为中海地产规划设计的决策机构，设计方案经评审及决策后，地区公司将按此严格执行，若根据具体情

中海地产工程管理办法(修改完成稿)

工程管理办法

一、施工前准备工作

二、工程例会制度

三、计划管理制度

四、技术质量管理制度

五、成本管理

六、安全施工管理

七、文明施工管理

八、工程物料管理

九、文件、资料管理

十、项目后评估管理十一、奖惩细则

十二、监理管理办法

一、施工前准备工作

1、编制《工程管理策划报告》:在公司《项目策划报告》定稿前15天编写完成《工程管理策划报告》并报公司主管领导审批。内容包括：工程概况、组织架构、工程建设目标、总体工程进度计划（里程碑计划）、标段划分、现场总平面布置、工程质量控制措施、工程进度控制措施、工程成本控制程序及措施、施工重点和施工难点的控制措施、现场安全文明施工要求等。

2、场地条件:配合拆迁小组进行施工场地的拆迁工作；落实施工临时道路、施工临时用电和施工临时用水布置方案；配合发展管理部掌握建设用地内及场地周围城市管网、道路网、给水、雨污水、燃气、热力、供电、电话、宽带、有线电视等地下管线的埋深、直径、走向、预留接口以及道路标高、接口情况，以及临近建筑物、构筑物基础型式、结构竣工图或情况说明。

3、协助发展管理部办理工程开工相关手续。

4、施工组织设计/施工方案审查。在主体工程、单项工程及其他重要施工部位开工前应要求施工单位报送《施工组织设计/施工方案报审表》XM-001，经监理审查后由项目发展部进行审核。审核的重点应包括：施工管理组织架构及职责分工、施工部署（总平面布置、施工顺序安排、施工进度安排）、施工准备、主要施工方法、质量保证措施、安全保证措施、进度保证措施等。

5、第一次工地例会。工程开工前，项目经理组织监理单位、施工单位参加的第一次工地例会，会议纪要由项目发展部负责记录整理，并经与会各方代表会签。第一次工地例会议程应包括（但不限于）以下主要内容：项目发展部、监理单位和承包单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工；项目发展部根据委托监理合同宣布对总监理工程师的授权；项目发展部对工程管理的要求和奖罚措施；项目发展部介绍工程开工准备情况；施工单位介绍施工准备情况；项目发展部对施工准备情况提出意见和要求；研究确定各方在施工过程中参加工地例会的主要人员，召开工地例会的周期、地点及主要议题。

中海地产工程策划管理手册(正式版)

中海地产工程策划管理手册

中海地产集团发展管理部

2011年7月

中海地产工程策划管理手册

目录序 (1)

导读 (2)

第一部分：概论 (3)

1、项目概况 (3)

2、项目发展目标 (3)

2.1 进度目标 (3)

2.2 质量目标 (3)

2.3 销售配合目标 (3)

3、项目相关信息调查 (3)

3.1 项目周边现状调查 (3)

3.2 当地建筑行业调查 (5)

4、项目管理组织架构 (5)

5、对监理人员的要求 (7)

6、总包分区分段 (9)

7、分包工程分判建议 (11)

第二部分：总平面篇 (17)

1、总平面策划概念 (17)

2、总平面策划作用 (17)

3、总平面策划内容 (18)

3.1 大型施工机械布置 (18)

3.2 场地交通组织 (20)

3.3 脚手架形式 (26)

3.4 土方平衡 (28)

3.5 基坑支护影响 (29)

3.6 临水临电设施 (32)

3.7 营销配合 (33)

3.8 大地块整体规划 (33)

第三部分：进度篇 (35)

1、项目进度目标分析 (35)

2、项目总体计划编制 (35)

3、基础施工阶段专项策划 (38)

4、平面流水方案 (39)

5、组团流水方案（蛙跳） (44)

6、精装修策划 (46)

7、专项策划 (46)

第四部分：质量篇 (47)

1、工程质量策划概念 (47)

2、工程质量策划的作用 (48)

2.1 工程质量策划的作用 (48)

2.2 工程质量策划的意义 (48)

3、工程质量策划内容 (48)

3.1 设计优化及完善 (48)

3.2 合同招标质量技术要求 (50)

3.3 方案审查及技术交底 (51)

中海地产营销策划工作手册

一、营销部门职责 (2)

二、营销部门架构 (3)

1、部门架构 (3)

2、部门成员职责分工表 (4)

三、住宅项目定位 (7)

1、房地产项目定位内容 (7)

2、定位实务流程设计 (8)

3、定位决策分析工具 (10)

4、定位策略与方法 (12)

5、两类典型定位模式 (27)

四、营销推广策划 (32)

1、入市时机 (32)

2、价格策略 (33)

3、系数定价 (35)

4、广告宣传 (37)

5、推广步骤 (42)

6、开盘方式 (43)

7、开盘组织 (45)

8、日常销售 (51)

9、清货处理 (52)

10、物料制作及现场包装 (53)

五、公关活动策划 (59)

1、初步设想 (59)

2、调查及可行性研究 (60)

3、策划阶段 (60)

4、论证及决策阶段 (62)

5、公关活动执行及反馈 (62)

6、公关活动执行常用表格 (65)

六、公共事务管理 (69)

1、制定每年的新闻及公关活动计划 (69)

2、新闻的发布 (69)

3、网站建设及维护 (70)

4、市场动态 (70)

5、工作报告及报表 (70)

营销策划部的职责包括以下八个方面：

1．公司的品牌推广建设，包括媒体关系维护等；

2．根据公司经营指标，负责制订并落实年度销售计划；

3．根据项目发展需要，制订相应的定位、营销策划方案和专业建议；

工程质量管理前期策划工作指引

质量管理制度中海地产工程质量管理前期策划工作指引中海地产工程质量管理前期策划工作指引 1.目的 1.1为确保中海地产工程质量，科学有序地进行工程质量管理前期策划工作，为项目的顺利发展奠定良好基础，特制定此工作指引。 2.定义及适用范围 2.1定义：工程质量管理前期策划工作是指公司在获得土地之后和工程开工之前，地区公司的工程管理部门为保证工程的顺利进行，达到项目的总体发展目标，针对具体工程而制定的各种质量保障计划和措施。 2.2适用范围：本制度适用于公司全额投资或控股项目的内部工程质量管理，不属此范围的项目，总部结合实际情况确定其具体管理办法。 3.原则 3.1地区公司结合本公司及项目的实际情况，在本指引的基础上，做好项目的工程质量管理前期策划工作，并严格按其执行。 4.项目管理策划流程 1 质量管理制度中海地产工程质量管理前期策划工作指引 4.1见图示 5.工程质量管理策划内容 5.1设定质量目标项目经理作为项目质量管理的总负责人，应根据项目的发展的具体情况，组织项目发展部对项目的工程质量提出明确目标。 5.2设立管理架构 5.2.1项目开工前，项目经理要认真研究公司内部相关报告与既有成果，提出工程分期分区施工安排，并在此基础上牵头组建项目发展部，提出人员编制、职责分工方案。同时提出对监理单位和施工单位人员资格、工程经验及岗位数量配置的具体要求，制定地盘工程质量管理架构及相关流程。 5.2.2人员配置在质量要求方面，项目发展部必须有明确的架构与人力资源保障措施。5.3发挥监理责任作用 5.3.1监理责任：须根据监理单位服务合同、监理规划（实施细则）、建设工程监理规范以及有关行政法规等一并规定监理单位的职责。 5.3.2架构与人员要求：除需对监理单位现场人员数量配置提出具体要求外，还需对监理单位人员的考勤、不称职人员的撤换以及因工作失误造成损失人员的处分等提出具体管理办法。 2 质量管理制度中海地产工程质量管理前期策划工作指引 5.3.3质量保障工作要求：要求监理单位认真履行监理合同，对整个项目从开工到竣工验收实行全程监控，做好日常检验记录、工作日志及工程技术资料的收集整理工作。 5.4强化施工单位管理 5.4.1施工责任：按照承包合同具体规定施工单位的职责。 5.4.2架构与人员要求：要求施工单位根据工程的具体情况上报项目管理架构和人员配备以及岗位职责，经项目发展部审批后严格执行。 5.4.3质量保障工作要求：严格

中海地产项目策划管理办法(试行)

编号：版次：效力级别：密级：审批：审核：适用范围：编制单位：发布日期：生效日期：

修订信息档案

修订时间修订版次主要修订（概述）审批人

中海地产项目策划管理办法（试行）

第一章总则

第一条为完善公司发展管理体系，促进项目的良性顺畅发展，提前考虑实施中可能遇到的风险，使项目策划的编制、审批、执行、检讨过程程序化、制度化，策划内容标准化，特制定本办法。

第二章定义及适用范围

第二条本文所指的项目策划是特指对项目建设施工全过程的策划，不包含前期投资、定位、营销、财务等内容。

第三条所谓项目策划是指以总包的方式全面考虑工程实施过程，排出计划、安排场地、制定流水等等，令我方项目管理人员对整个项目各个阶段和各个工序都成竹在胸，再在招标过程中去要求对方，以便在实施中时刻掌握主动。

第四条本办法适用于中海地产进行工程管理的、以总包+专业分包合约模式运作的所有项目。

第三章编制范围

第五条所有项目在桩基或土方支护工程招标前均应编制项目策划报告并通过区域公司评审。项目策划报告由项目发展部负责编制，由发展管理部组织评审。评审流程见第五章相关内容。

第六条在《项目规划设计方案》经公司内部两级评审完成后，

项目部应根据《项目定位报告》、《规划设计方案》、《项目发展节点计划》等项目文件等项目文件立即开始编制策划报告，并于15个工作日内编制完成。

第七条对于有多个分期的项目，应当在首批开工的分期项目工程管理策划中对该项目的整体规划进行部署，包括整体交通流向、集中生活区的设置、土方的周转与平衡、临时围墙的分判与施工方案等等。

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工程质量管理手册参考

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6、精装修策划..................................................................................................... 46 7、专项策划......................................................................................................... 46 第四部分：质量篇...................................................................................................... 47 1、工程质量策划概念......................................................................................... 47 2、工程质量策划的作用..................................................................................... 48
中海地产工程策划管理手册
中海wk.baidu.com产集团发展管理部 2011 年 7 月
中海地产工程策划管理手册
目录
序.................................................................................................................................... 1 导读................................................................................................................................ 2 第一部分：概论............................................................................................................ 3
2.1 进度目标..................................................................................................3 2.2 质量目标..................................................................................................3 2.3 销售配合目标..........................................................................................3 3、项目相关信息调查........................................................................................... 3 3.1 项目周边现状调查..................................................................................3 3.2 当地建筑行业调查..................................................................................5 4、项目管理组织架构........................................................................................... 5 5、对监理人员的要求........................................................................................... 7 6、总包分区分段................................................................................................... 9 7、分包工程分判建议......................................................................................... 11 第二部分：总平面篇.................................................................................................. 17 1、总平面策划概念............................................................................................. 17 2、总平面策划作用............................................................................................. 17 3、总平面策划内容............................................................................................. 18 3.1 大型施工机械布置................................................................................18 3.2 场地交通组织........................................................................................20 3.3 脚手架形式............................................................................................26 3.4 土方平衡................................................................................................28 3.5 基坑支护影响........................................................................................29 3.6 临水临电设施........................................................................................32 3.7 营销配合................................................................................................33 3.8 大地块整体规划....................................................................................33 第三部分：进度篇...................................................................................................... 35 1、项目进度目标分析......................................................................................... 35 2、项目总体计划编制......................................................................................... 35 3、基础施工阶段专项策划................................................................................. 38 4、平面流水方案................................................................................................. 39 5、组团流水方案（蛙跳）................................................................................. 44
2.1 工程质量策划的作用............................................................................48 2.2 工程质量策划的意义............................................................................48 3、工程质量策划内容......................................................................................... 48 3.1 设计优化及完善....................................................................................48 3.2 合同招标质量技术要求........................................................................50 3.3 方案审查及技术交底............................................................................51 3.4 样板先行确认........................................................................................52 3.5 实测实量进行过程中检验....................................................................53 3.6 关键质量指标的监控及检验办法........................................................54 3.7 施工验收及工序控制............................................................................54 3.8 联合验收................................................................................................55 3.9 防渗漏、防沉降、防开裂专项策划....................................................55 3.10 精装修质量专项策划..........................................................................57 3.11 售楼工程质量专项策划......................................................................57 4、施工过程中的质量管控措施策划................................................................. 58 第五部分：安全文明篇.............................................................................................. 61 1、关于落实《中海地产施工现场形象标识系统强制执行标准》................. 61 2、安全生产责任制............................................................................................. 61 3、安全管理警示标语......................................................................................... 61 4、安全管理规定................................................................................................. 61 5、安全专项方案................................................................................................. 62 第六部分：成本篇...................................................................................................... 63 1、合约框架......................................................................................................... 63 2、合约界面划分................................................................................................. 63 3、招标技术要求................................................................................................. 63 4、工程变更......................................................................................................... 64 5、工程签证......................................................................................................... 65 6、工程易发生索赔点预测................................................................................. 65 7、反索赔............................................................................................................. 66
1、项目概况........................................................................................................... 3 2、项目发展目标................................................................................................... 3