一级土地开发整理

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土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析

近年来，土地一级开发整理项目成为了城市土地利用和经济发展的重要手段。土地一

级开发整理项目所涉及的收入确认及税务问题也备受关注。本文旨在对土地一级开发整理

项目的收入确认及涉税分析进行阐述。

土地一级开发整理项目涉及到的收入主要包括出让金、配套建设费以及其他收入。其中，出让金可以直接确认为项目销售收入。配套建设费则需区分是否属于经营业务收入。

如果配套建设满足收回一定的成本、能够形成持续收益的条件，则应确认为经营业务收入。其他收入应根据具体情况进行确认，如租金收入、物业管理费等。

1. 增值税

在土地一级开发整理项目中，增值税的计税依据是建筑面积。具体计算公式为：增值

税额=建筑面积×增值税率。需要注意的是，对于配套建设费部分，如能够形成持续收益，则应对其进行增值税保留税制处理。此外，对于房地产开发企业，可以申请采用即征即退

政策，即在缴纳完全税额后，通过固定资产投资税金抵扣等实现增值税的退税。

2. 企业所得税

土地一级开发整理项目的企业所得税应按照一般企业的税率进行缴纳。需要注意的是，土地一级开发整理项目属于房地产开发业，因此涉及到的土地价款和房地产销售收入需要

进行分别处理。

3. 印花税

土地一级开发整理项目所涉及的印花税主要包括土地使用权出让合同的契税和不动产

转让税。其中，契税的计算公式为土地使用费×土地出让年限×契税税率。不动产转让税

的计算公式为不动产转让价格×不动产转让税率。

4. 城建税和教育费附加

土地一级开发整理项目中，城建税和教育费附加的计算依据与增值税相同，即建筑面

浅议土地一级整理开发的特点及收益分配

土地一级整理开发是指通过对土地进行规划、利用和开发，改变土地的用途和功能，

提高土地的经济价值和社会效益的一种行为。它具有以下特点和收益分配：

1. 土地一级整理开发的特点

(1) 综合性：土地一级整理开发是一个综合性的过程，需要考虑到经济、社会、

生态等多个方面的因素。在土地的开发利用过程中，需要综合考虑土地的条件、资源、环

境等各个方面的因素，制定科学的规划和实施方案。

(2) 长期性：土地一级整理开发是一个长期性的过程，需要长期的规划、建设和

管理。土地的开发利用是一个漫长的过程，需要不断的投入和维护，才能取得持续的效

益。

(3) 高效性：土地一级整理开发的目的是提高土地的利用效率和经济效益。通过

对土地进行规划和优化，可以使土地的使用效果最大化，提高土地的利用效果和经济效

益。

(4) 产业化：土地一级整理开发是一个产业化的过程，可以形成一条完整的产业链。在土地的开发利用过程中，可以涉及到土地的规划设计、建设施工、管理运营等多个

环节，可以形成一条完整的产业链，带动相关产业的发展。

2. 土地一级整理开发的收益分配

(1) 土地增值收益：土地一级整理开发可以提高土地的价值，产生土地增值收益。土地的增值收益是指土地由于整理和开发而带来的价值增加所形成的收益。这部分收益通

常由政府或土地企业享有，可以作为财政收入或企业利润。

(2) 基础设施收益：土地一级整理开发需要建设基础设施，如道路、供水、排水等。这些基础设施的建设对于土地的发展起到了关键作用，也可以产生相应的收益。这部

一级土地开发分析

一级土地开发是指对原始农田进行整理、改造和开发利用的过程，旨

在提高土地的生产力和经济效益。一级土地开发具有重要的经济和生态意义，对于保障粮食安全、促进农业现代化、改善农民生活水平以及保护生

态环境都具有重要作用。本文将从土地开发的目的、方法和要素等方面进

行详细分析。

一、土地开发的目的

1.提高土地产能：通过对土地进行整理、疏浚、改造等手段，提高土

壤肥力和通透性，增加土地的产量和产值。

2.解决粮食安全问题：一级土地开发可以使土地面积增加，提高土地

的利用率，增加粮食生产，从而保障国家的粮食安全。

3.发展农业现代化：一级土地开发可以提供农业生产所需的基础设施，如灌溉系统、道路交通等，促进农业的现代化进程，推动农业产业化发展。

5.保护生态环境：通过有效的土地整治和开发，可以减少土地的退化

和污染，保护生态系统的稳定性和生物多样性，实现可持续发展目标。

二、土地开发的方法

1.开展土地整治：包括土地平整、固土保水、排灌建设等，通过改善

土地结构和环境条件，提高土地的适宜度和耕作质量。

2.实施灌溉工程：通过修建灌溉渠道、水库蓄水和引水设施等，保证

耕地的充分灌溉，提高土地的利用效率和产量。

4.推广现代农业技术：通过引进先进的种植、养殖技术和设备，提高

农业生产效益和产品质量，实现农业的可持续发展。

5.发展农业产业化：通过整合农业资源，推动农产品的加工和销售，形成农业产业链，提高农产品的附加值和市场竞争力。

三、土地开发的要素

1.政策支持：政府应制定相关政策和措施，鼓励土地开发，加大资金投入和政策支持力度，提供土地整治和开发的技术指导和经济奖励。

天津土地一级整理流程

一、引言

天津市土地整理工作是指在土地资源配置、利用和保护的过程中，对土地进行调查、测量、评估、规划、整理等一系列工作的总称。土地一级整理是土地整理的一种重要形式，其目的是优化土地利用结构，提高土地利用效益，促进城市可持续发展。本文将从天津土地一级整理的流程进行详细介绍。

二、土地调查

土地调查是土地一级整理的第一步，主要是通过实地考察、测量和数据收集，全面了解土地的现状和潜力。调查内容包括土地面积、地形地貌、土壤质量、地下水资源等方面的信息。调查结果将为后续土地规划和整理提供基础数据。

三、土地测量

土地测量是土地一级整理的核心环节，主要是采用测量仪器对土地进行测量和标定。测量的内容包括土地边界、面积、地形等。通过测量，可以准确把握土地的空间位置和特征，为土地规划和整理提供准确的数据支持。

四、土地评估

土地评估是土地一级整理的重要环节，其目的是评估土地的价值和潜力。评估内容包括土地的自然条件、地理位置、土地用途、市场

需求等方面的信息。通过评估，可以确定土地的开发潜力和合理的利用方式，为土地规划和整理提供依据。

五、土地规划

土地规划是土地一级整理的关键环节，其目的是合理规划土地的用途和布局。规划内容包括土地的分区、用途、道路交通、绿化环境等方面的要求。通过规划，可以实现土地的综合利用和合理布局，为土地整理和开发提供指导。

六、土地整理

土地整理是土地一级整理的实施环节，其目的是通过土地的调整和改造，优化土地利用结构。整理内容包括土地的平整、排水、绿化等方面的工程措施。通过整理，可以提高土地的利用效益和环境质量，为城市建设和发展提供支持。

土地一级开发详细详细流程

1.确定开发范围与目标：第一步是确定开发的范围和目标。开发范围可以根据实际情况确定，包括要开发的土地面积、用途等。开发目标可以考虑农村产业发展、乡村旅游等因素。

2.土地调查与测量：进行土地调查与测量，了解土地的地形、水土条件、地貌、坡度等情况，为后续规划设计提供依据。

3.土地整理：进行土地整理，包括疏浚河道、填平水塘、清理垃圾等工作，以确保土地的整洁、平整。

4.规划设计：进行土地规划设计，包括土地利用规划、道路规划、建筑物规划等。规划设计要符合当地的规划法规和环保要求，同时要有创意和可持续发展的思路。

5.资金筹措与政策支持：根据实际需要，通过银行贷款、政府支持等途径筹措资金，并了解并申请相关政策支持，如农村产业发展补贴、土地补偿费等。

6.勘察设计：根据项目规划设计图纸，进行实地勘察和详细设计，包括道路、建筑物、水电气等工程。

7.环保审批与公开报建：根据相关法规，进行环保审批，并按照规定的程序进行公开报建，接受社会的监督与反馈。

8.施工准备：进行项目施工前的准备工作，包括搭建现场办公室，安排施工人员和机械设备等。

9.工程施工：根据施工图纸和合同要求，按照规定的施工工艺和质量标准进行工程施工。

10.质量检查与验收：在工程施工过程中，进行质量检查和验收，确保工程进展和质量符合要求。

11.办理竣工手续：施工完成后，按照相关程序办理竣工验收、使用许可和产权注册等手续。

12.运营与管理：土地一级开发完成后，需要进行运营和管理，包括设立管理机构、完善管理制度、招商引资等，确保项目顺利推进和运营。

浅议土地一级整理开发的特点及收益分配

1. 引言

1.1 土地一级整理开发的重要性

土地一级整理开发是指对农村土地进行统一规划、整合和开发利用的过程。其重要性主要体现在以下几个方面：土地一级整理开发可以提高土地资源的利用效率，实现土地的合理配置和优化布局，有效保障土地资源的可持续利用。通过土地一级整理开发，可以促进农村土地的集约利用，提高土地的经济价值和产出效益，从而增加农民的收入和改善农村生活水平。土地一级整理开发还可以推动农村产业结构的升级和优化，促进农村经济转型升级，实现农业现代化和农村可持续发展。土地一级整理开发在促进农村经济发展、提升农民生活水平和促进农村振兴等方面具有重要意义和价值。【200字】

2. 正文

2.1 土地一级整理开发的特点

1. 综合利用资源：土地一级整理开发不仅仅是简单的土地开发和建设，更重要的是要综合利用资源，充分挖掘土地的潜力，实现资源的最大化利用。通过规划和设计，可以使整个区域的资源得到合理配置和有效利用。

2. 提高土地利用效率：土地一级整理开发可以通过科学规划和整合，提高土地的利用效率。通过合理布局和设计，可以最大限度地减

少土地浪费，提高土地的经济效益和社会效益。

3. 促进城市规划与建设：土地一级整理开发是城市规划和建设的

重要组成部分，可以有序地引导城市的发展，提升城市的品质和形象。通过土地整理，可以实现城市建设的优化和升级，提高城市的整体竞

争力。

4. 保护环境和生态：土地一级整理开发需要充分考虑环境和生态

问题，通过合理布局和设计，可以减少对自然环境的破坏，保护生态

土地一级开发的定义

土地一级开发

一、什么是土地一级开发

土地一级开发，是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、绿化、土地平整等城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。

二、土地一级开发意义

土地一级开发是进一步规范土地市场秩序，增强土地储备的作用和功能，优化土地资源配置，盘活存量土地，有效配置土地资源，充分发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。通过实施土地收储、一级开发工作，将增强政府对土地市场的调控能力，实现新城城市基础设施配套到位和熟地供应、保障重点项目用地的总目标。

三、土地一级开发范围

未实施征收的集体建设用地、需组织报批的新增建设用地及其他符合收储条件的存量国有土地。

四、土地一级开发方式

（一）存量国有土地收储

一是有偿收回。因实施城市规划等公共利益目的，报经市政府批准，依法收回土地使用权并给予补偿，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。二是有偿收购。根据土地储备计划，土地储备机构与土地使用权人签订土地使用权收购合同进行收储，由土地登记

机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

（二）集体建设用地

确定一级开发实施主体后，根据土地利用总体规划、城乡规划和土地储备计划，提出收储方案，报经市政府审定后，办理农用地转用、土地征收批准手续，土地登记机关办理注销原土地登记手续，开展土地一级开发，土地一级开发验收完成后，纳入土地储备。

大连市人民政府办公厅关于规范土地一级开发整理政府购买服务工作的通知

大连市人民政府办公厅关于规范土地一级开发整理政

府购买服务工作的通知

文章属性

•【制定机关】大连市人民政府办公厅

•【公布日期】2016.07.15

•【字号】大政办发〔2016〕97号

•【施行日期】2016.07.15

•【效力等级】地方规范性文件

•【时效性】现行有效

•【主题分类】政府采购,城乡建设其他规定

正文

大连市人民政府办公厅关于规范土地一级开发整理政府购买

服务工作的通知

大政办发〔2016〕97号

各区市县人民政府，各先导区管委会，市政府各有关部门，各有关单位：为积极引导和科学规范土地一级开发整理政府购买服务工作，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国政府采购法》《中华人民共和国政府采购法实施条例》等有关规定，按照财政部、民政部、工商总局《关于印发〈政府购买服务管理办法（暂行）〉的通知》（财综〔2014〕96号）和财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号）要求，经市政府同意，现就有关事项通知如下：

一、土地一级开发整理的内涵

土地一级开发整理是指依法通过征收、收购、收回等方式对拟收储用地进行拆迁安置补偿，实施必要的前期开发，包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、土地平整等基础设施建设，使土地达到供应条件的行为。凡在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区（以下统称市内四区）行政区域范围内的土地一级开发整理，均可按照政府主导、企业参与、市场化运作模式，通过政府购买服务方式实施。

二、购买主体和承接主体

（一）购买主体。市土地储备中心、市内四区政府、市星海湾开发建设管理中心和大连新机场沿岸商务区开发建设管理办公室是市内四区范围内采用政府购买服务方式实施土地一级开发整理的购买主体。

关于土地一级整理

一、土地一级整理的意义

随着大中型城市的土地成本在房地产开发中的成本比例越来越大，开发商开始寻找公开土地市场以外的土地来源，而做为国有土地所用权者的地方政府，对城市大量的旧城改造财政支持不主，于是催生出了土地一级整理的一级土地开发模式，其主要的操作模式为：

1、划定区域，由政府出面，企业出钱，对城市旧城区或其他落后区域进行拆迁、基础设施建设等方面工作，参与土地一级整理企业投入的相关资金，做为专项资金，专款用于该项目操作，整理成本即为上市土地成本。

2、完成土地拆迁、整理等方面工作，达到国家相关法律法规规定的土地上市条件后，由政府对整理完成地块进行挂牌，出售土地所得是政府和一级整理企业的投资回本和投资收益的来源。

3、原则上，参与土地一级整理的企业，不得参加整理土地的招拍挂，但一般采取另组开发企业进行二级开发的方式，由一级整理企业参与二级开发。（前提是一级整理企业有参与二级开发的意愿）土地一级整理的主要优点在于：

1、有效的降低土地成本

参与了一级整理的企业，在土地上市后，进行二级开发，取得土地后所支付的土地款中，将扣除该企业所应的的土地收益部分，相对于完全通过招拍挂市场拿地，能够有效的降低土地成本。

2、即使不参与二级开发，土地收益分成仍很可观

即使一级整理企业没有参与二级开发的意愿，通过出售整理土地后所得土地款与政府收益分成，仍能达到较高的投资收益率。

3、启动资金要求不高，资金利用率较高

根据项目规模不同，项目的启动资金要求也不同。一般采取首期款项由企业支付现金投入土地拆迁，整理出多少，拍卖多少，然后将所得土地收益投入下一批土地整理的方式，滚动使用资金，实际资金利用率较高。

土地一级开发整理协议8篇

第1篇示例：

土地一级开发整理是国家在深化改革开放、促进经济发展的过程中，为了合理利用土地资源、优化城市空间布局，推动城市可持续发展而进行的一项重要工作。土地一级开发整理协议作为土地整理工作的重要组成部分，在土地资源管理中发挥着至关重要的作用。

一、协议的目的

土地一级开发整理协议的目的在于规范土地整理工作的程序，明确双方的权利与义务，促进土地资源的合理开发利用，推动城市建设的有序发展。协议的签订将为土地整理工作提供法律保障，确保土地资源的有效利用，维护土地资源的持续稳定发展。

二、协议的内容

1. 协议的签订方：协议的签订方一般包括地方政府及土地开发商等相关单位，双方应当根据实际情况确定签订协议的具体内容及范围。

2. 协议的期限：协议的期限一般包括整理开发的时间节点、工作进度及验收标准等内容，双方应当在协议中明确具体的时间要求，确保整理开发工作按时按质完成。

3. 协议的权利义务：协议将明确双方在整理开发过程中的权利与

义务，包括土地开发商的开发责任、政府的监督责任及相关法律责任

等事项，确保土地整理工作的顺利进行。

4. 协议的风险防范：协议将规定整理开发过程中可能出现的风险

及应对措施，双方应当共同协商制定风险防范措施，确保整理开发工

作的安全可靠。

5. 协议的变更与解除：协议将规定双方在整理开发过程中可能出

现的变更与解除情形，双方应当在协议中明确变更与解除的程序及条件，确保协议的顺利执行。

三、协议的执行

1. 协议的执行主体：协议的执行主体应当包括地方政府、土地开

发商、相关监管部门等单位，双方应当按照协议规定的程序与要求执

土地一级开发内容

土地一级开发是指对未利用或未充分利用的土地进行开发建设，以实现土地资源的最大价值。土地一级开发的内容涉及土地的规划设计、基础设施建设、土地整理与开垦、绿化美化等方面。下面将从这些方面逐一介绍土地一级开发的内容。

一、土地规划设计

土地规划设计是土地一级开发的首要步骤，它包括对土地利用现状进行调查和评估，确定土地利用规划的总体方向和目标，制定具体的土地利用方案。在规划设计中，需要考虑土地的自然条件、社会经济条件、环境保护要求等因素，合理确定土地用途和布局，以实现土地资源的有效利用和优化配置。

二、基础设施建设

基础设施是支撑土地利用的重要条件，它包括道路、供水、供电、通信、排水、燃气等基础设施的建设。土地一级开发需要根据土地利用规划确定的用途和布局，合理规划和建设基础设施，以满足土地利用的需要。在建设过程中，需要考虑基础设施的可持续性和环境友好性，确保基础设施的质量和效益。

三、土地整理与开垦

土地整理与开垦是指对土地进行改造和改良，以提高土地的利用效益和生产力。土地整理包括土地的平整、填埋、排水、固化等工程

措施，以改善土地的地形、土质和排水条件。土地开垦包括农田的开垦、园林绿地的建设、工业用地的开发等，以扩大土地的利用范围和增加土地的产出。

四、绿化美化

绿化美化是土地一级开发的重要内容，它包括植树造林、绿化景观、花坛草坪、水体景观等绿化措施，以提高土地的生态环境和景观效果。绿化美化不仅可以改善土地的生态功能和生态效益，还可以提升土地的使用价值和观赏价值，为人们提供良好的生活和工作环境。

2008年土地一二级整理开发分开切割

摘要：

1.2008 年土地一二级整理开发分开切割的背景

2.土地一二级整理开发的概念及区别

3.分开切割的意义和影响

4.我国土地整理开发的现状和未来趋势

正文：

2008 年，我国开始实施土地一二级整理开发分开切割的政策。这个政策的出台源于我国土地资源开发利用的现实需求，旨在提高土地资源的利用效率，优化土地市场，促进经济发展。

土地一二级整理开发，是指对土地进行不同层次的开发整理。一级整理开发，主要是对生地、荒地等未利用土地进行开发，使其变成可利用的土地；二级整理开发，则是在一级开发的基础上，对土地进行进一步的开发，如基础设施建设、房地产开发等。

土地一二级整理开发分开切割，就是将土地一级开发和二级开发的权利和义务分开，由不同的主体承担。这样做的意义主要体现在以下几个方面：一是明确了土地开发的主体责任，提高了土地开发的效率；二是有利于土地市场的公平竞争，防止了土地资源的浪费；三是有利于保护耕地资源，实现土地资源的可持续发展。

我国土地整理开发的现状是，一级整理开发主要由政府主导，二级整理开发主要由房地产开发商主导。但是，由于各种原因，我国土地整理开发的效率

还不高，土地资源的浪费问题依然突出。

对于未来，我国土地整理开发的趋势将是，政府将逐步退出一级整理开发的主导地位，转而由市场主体承担；二级整理开发的主导权将更加明确地交给房地产开发商。同时，土地整理开发的科技含量将提高，土地资源的利用效率将得到进一步提升。

一级开发土地入市流程

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一级土地整理和二级土地整理相关资料

一、定义

土地一级开发是指按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体；获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发（单纯房屋开发）商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

二、特点

1、土地一级开发属于资金密集型业务。

2、土地一级开发是需求稳定、风险较低和收益稳定的经营业务。

3、土地一级开发行业的发展方向是政府主导、市场化运作。

三、流程

前期调研-规划意见-规划用地-立项-征地-拆迁-市政建设-验收-上市

一、定义

土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。

二、特点

在一级和二级市场分离的城市，二级拿地都是要通过招拍挂，政府要帮助一级开发商拿地，会面临较大的舆论压力和风险。一般二级房地产较多。

三、流程

项目决策阶段-前期准备阶段

土地一级开发和二级开发的区别

分享| 2013-03-26 22:19 2015-12-19 15:27

土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件熟地 ,再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

从空间上来讲,土地一级开发主要可分为成片或连片开发及分片开发两类。当然,这只是一种约定俗成的说法,在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲,一种是可以先做一级开发、再做二级开发,即一、二级开发分离的形式,另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲,一类是存量一级开发,包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三工业厂区改商业、住宅等第三产业项目,另一种是增量一级开发,包括征用和农转用土地,有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发,有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。

根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程,当前土地一级开发的开发模式主要有五种：

第一,割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁,开发商、用地单位自行做一级和二级开发。这种方式的好处是政府无需投入,缺点是政府收益也低,城市整体规划难以实施,开发进度无法掌控、保障。尽管国家三令五申强调,今后经营性城市建设用地将一律先由政府进行一级开发,再进入土地市场,但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。这是无可奈何的事情,在缺乏大额保证资金的情况下,很多制度是苍白的。

第二,指婚式即五统一：成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发,好处是政府收益相对丰厚,缺点是政府需要大量铺垫资金,开发进度慢,没钱的地方玩不起,更等不起。

土地一级开发整理成本及收益分配方式103755946

一、土地整理成本

1、集体土地征收费（含建设用地平移成本费）；国有土地收回收购费；市政基础设施建设费；城市公园、景观绿化建设费；城市公共公益配套项目建设费；渠系改造费；自来水主水管迁建费；电力设施建设费；安置房建设费(包括集体土地拆迁安置房建设费和国有土地拆迁安置房建设费)；规划设计和策划推广费；年度投资基本回报收益；其它不可预见费等费用。

2、市政基础设施和城市公共公益配套设施具体建设项目由附加协议确定，所有建设费用经审计后计入本项目一级土地整理结算成本，项目建设费用的审计方式采用过程跟踪审计，单项建设项目完成后进行审计汇总。

3、年度投资基本回报按投资方实际完成的年度投资款的 %计算，在每年度核算完该年度的投资基本回报，政府方于每年度前将年度基本回报支付投资方。投资方原则上将该年度基本回报于次年作为投资款继续投入本项目，则继续计算投资方的年度投资及基本回报，直至土地招拍挂款返还投资方投资款后不再计算。

4、拆迁安置

由投资方作为业主单位，在合作区域规划用地范围内，先行修建拆迁安置房，整理范围内的村民住房采用实物安置的方式。

二、收益分配方式

1、由于项目投入较大，建设周期较长，因此在各方面条件成熟和政策允许的情况下将土地分期出让，即整理出一块上市交易一块土地。在单宗土地交易款到账后，政府应首先用于向投资方返还投资款。单宗土地上市交易后，根据实际情况，实行预分配。项目板块土地一级土地整理全部完成、土地出让后，双方进行清算；在土地交易款到账后，政府方将投资方应收回的年度投资款、年度投资基本回报及应分配的土地净收益资金一次性支付。