郑北孔雀城调研报告
新郑市孔雀城房地产开发有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告新郑市孔雀城房地产开发有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:新郑市孔雀城房地产开发有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分新郑市孔雀城房地产开发有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务发与销售，自有房屋租赁。
1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标信息最多显示100条记录，如需更多信息请到企业大数据平台查询7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
郑州楼盘调查.doc
经济视点：郑州楼市在售楼盘详细调查报告编者按：从6月中旬起，《金牌楼市》的8名记者用了半个多月的时间，调查了郑州楼市197个在售项目，共调回有效项目143个，其中新增项目30个，查出销售完毕项目21个，死盘或消失项目3个。
市调显示，郑州下半年预计供应量为766.44万平方米；住宅类房屋均价3203元/平方米；主力户型平均面积为126.68平方米。
做一件事，有很多种方法，选择某一种方法，就折射出操作者的诉求和境界。
很抱歉，我们选择的是最笨的一种：挨个走访法。
我们不是不会偷懒，也不是不懂选择别的方法的“巧妙”。
从某种意义上说，正因为我们也深感现在的数据太多，才“被迫”返璞归真。
您可以认为我们的数据不权威，我们也不以此标榜。
我们只求最大限度地接近事实，给您一个参考。
住宅均价：3203元比去年上涨409元□经济视点报记者刘春雷能够拥有一套住房依旧是大部分人的原始追求，房价继续成为人们热议的对象。
《金牌楼市》全体记者冒着酷暑倾巢而出，通过市调，得出91个住宅项目的以下数据：住宅均价3203元/平方米，其中金水区均价3438元/平方米、管城区3125元/平方米、二七区2803元/平方米、中原区2992元/平方米、惠济区2916元/平方米、郑东新区4438元/平方米、其他2536元/平方米。
3203元是什么概念呢？记者算了一笔账，如果一个人的年收入在5万元左右，一套90平方米的房子，需要不吃不喝努力6年，何况年收入5万元只有很少的人群。
2004年郑州住宅类商品房的均价为2595元/平方米，2005年为2794元/平方米，今年刚过去一半，房价每平方米已经上涨409元。
一方面是上涨的房价，另一方面，每当项目开盘，现场总会有大批的追随者。
随着《国六条》的实施，相信郑州房价会像政府官员所说的“稳”中有升，当然，到底稳不稳，年底自有印证。
通过市调比较记者发现，郑州的住宅房价呈东高西低的趋势，以郑东新区为代表的楼盘尤为突出。
郑州市房地产调研报告
郑州市房地产调研报告郑州市房地产调研报告一、市场概况郑州市作为河南省的省会城市，拥有较为发达的经济和基础设施，房地产市场发展迅速。
近年来，随着经济的快速增长和城市化进程的推进，郑州市房地产市场供需矛盾日益凸显。
二、市场供给1. 商品住宅郑州市商品住宅供应充足，楼盘项目遍布全市各个区域。
大型开发商通过集中开发方式，推出大量的住宅项目，以满足市民的居住需求。
2. 商业办公商业办公楼的供给相对较少，大型企业和机构在郑州市的办公楼主要集中在市中心地区。
但是随着新兴产业的发展和企业数量的增加，商业办公楼市场潜力巨大。
3. 政府扶持项目政府扶持的项目主要包括保障性住房和棚户区改造项目。
这些项目由政府牵头，通过土地出让和财政补贴等方式进行开发，以改善城市居住环境和提高居民的居住水平。
三、市场需求1. 刚性需求刚性需求主要包括居民的自住需求和企业的办公需求。
由于人口增长和城市化进程，郑州市居民对住房的需求一直保持较高水平。
同时，随着产业结构的升级和城市功能的完善，商业办公需求也有所增加。
2. 投资需求投资需求主要来自于购房投资和土地投资。
由于郑州市房地产市场的升值潜力较大，许多投资者选择将资金投入到房地产市场，以获取较高的回报。
四、市场价格郑州市房地产市场价格相对稳定，但是在供需矛盾较为明显的区域，房价会有一定的上涨。
例如，郑东新区和中原区的楼盘价格较高，而郑州市郊区的房价相对较低。
五、市场风险1. 市场泡沫由于房地产市场供需矛盾的存在，存在一定的市场泡沫风险。
如果市场供应过剩，房价可能会出现下跌，给投资者带来资金损失。
2. 宏观政策调控政府宏观经济政策的调整也会对房地产市场产生影响。
例如，房地产调控政策的出台可能会导致房价下降，投资者需要谨慎选择投资项目。
六、市场前景郑州市房地产市场前景广阔，随着郑州市经济的不断发展和产业结构的升级，房地产市场将持续保持较高的需求。
同时，政府加大对房地产市场调控的力度，有助于市场的稳定发展。
大运河孔雀城项目市场调研报告
➢餐厅：与厨房、阳台一线式设计，动线 简洁合理，幸福相守每一餐
➢厨房：连接生活阳台，更多延展空间， 便捷式操作台，烹饪不再繁琐
➢卫生间：明 亮卫生间，沐 浴时分享受繁 星点点，浪漫 情怀经营生活 每一天
香悦四季
E户型（地上面积）：240平方米【光之殿堂】
涵纳洋房、别墅、主题商业街、酒店式公寓、 翡翠会国际会所、幼儿园等多元建筑形态
A1户型：【四季香栖】
2
三室两厅两卫 135.5平米
C户型：【香语香境】
4
两室两厅两卫 110.55平米
5
E户型：【光之殿堂】 地上面积240平方米
独栋别墅
6
F户型：【悦景豪庭】 地上面积 235平方米
11层洋房 A户型：【四季花颂】
1
三室两厅两卫 128.46平米
B户型：【香境大宅】
3
三室两厅三卫 155.94平米
香悦四季
A户型【四季花颂】 三室两厅两卫：128.46平米
➢客厅：豪华面宽，彰显大家会客 风范；与餐厅南北贯穿，清风自然 流淌
➢卧室：超大窗宽主卧，享健康明 卫；阔景飘窗，赏阅四季香韵
➢花园阳台：自然灵动空间，花园 、茶室、咖啡吧，创业无限生活
洋房9号楼2009年12月12； ➢入住时间：独栋2011年5月
洋房2010年年底 ➢精装标准：2500元/平方米 ➢销售均价：15500元/平方米（洋房）
项目特点
➢北京罕有的高标准奢享级豪装，500种国际知名品 牌，18位国际大师，经典风格奢贵搭配，点滴精细考 究，用艺术书写一段百年品质传奇。
香悦四季
顺义
轨道交通加速了城市外围的新城建设与人口进驻； 亦庄
北京伟业顾问-北京孔雀城项目汇报报告
25平方公里定位
孔雀城
公园城市 休闲街区 儿童优先 产业积聚
别墅生活 小镇风情
B.A.Consulting
定位的核心思想是：营造出“运动、休闲、郊区化”的生活氛围， 打造具备低密度特征的社区， 实现都市新精英的第二居所梦想，兼顾少量第一居所。
III. “固安孔雀城”给我们的启示
每个项目结合地块 特性，产品类型和档 次有细微的区别，某 种意义上也可避免竞 争。
亚运村
中关村
CBD区域
金融街
固安孔雀城
大厂项目 一城项目
B.A.Consulting
II. “孔雀城”品牌的打造和延续
“雅居乐”品牌给予我们了很好的启示！
花都雅居乐
雅居乐.雍华庭
南湖雅居乐
雅居乐.半岛花园
广州市区
“雅居乐”走 郊区化发展线路；
说明：住宅郊区化、第二居所前提条件下，拥有低密度特征的产品是客户 购买的很重要因素。
B.A.Consulting
IV. 政策环境
“70、90”政策、容积率限制
➢ 北京90平方米细则于2006年9月5日出台，《北京市规划委员会关于贯彻落实宏观调控政策加强 住房结构规划管理的通知》（20061101号）文件将从9月1日起执行。该文件对37号文所规定 的“90平方米中小套型”和“70%”作了明确规定：凡6月1日后，北京新审批、新开工的住宅 项目将严格按照国办37号文和建设部165号文执行，即建筑面积90平方米以下住房（含经济适 用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。——北京
潮白河300米 宽水面
第一城内部 孔雀城实景
河堤西侧凉亭 第一城内部水 榭
孔雀城沙盘
B.A.Consulting
房地产调研报告
房地产调研报告(精选多篇)第一篇：郑州房地产调研报告郑州房地产调研报告——郑州楼市小户型房价调查经过对郑州房地产市场需求，房产区域选择，房地产价位等一系列调查研究后，发现，郑州决定郑州房价的一个重要因素就是小户型价格的趋向，即郑州小户型房价的引导着郑州总房价的走向。
小户型房子因其低总价，低首付吸引了众多市民和投资客。
但总价低并不意味着单价低，小户型的销售价格一直引领着郑州房地产市场，带领着郑州楼市酿造地产神话，冲刺一个又一个高峰。
经查资料，年有调查显示：郑州市民承受房价的心理底线是元/平方米。
而如今，一说到元的房子，大家都会想，是不是小产权房，是不是中牟的，是不是新郑的等一系列问题，人们已经不相信郑州有如此“便宜”的房子了。
现在的房价，说到元一平米也不足为奇。
听到元的房价，会啧啧赞叹，嗯，不算太贵，不算太贵！大家的承受力在伸张，也难怪开发商对涨价这么肆无忌惮！基于国家住房结构调控政策的指引，年，平方米“七成令”“/”让小户型越来越多。
现在对郑州房地产市场小户型项目进行了一次全面的调查。
此次和城市规划的朋友一起对郑州三环以内近五十个小户型项目进行了咨询。
很多小户型项目销售很快，比如博客工社、盛世年华、鑫苑·中央花园等均已基本售完。
在售小户型项目主要集中在金水区，占总数的%左右，拥有大半壁江山。
在售小户型精装修项目占总数的%左右，普通小户型项目占%左右。
郑州房地产市场小户型销售均价为元/平方米。
一、精装小户型价格走势分析年以前的小户型，更多还打着温情脉脉的居住牌——“提着行李来入住”、“年轻人特区”等符号化的语言至今令人难忘。
而现在，“酒店式”公寓却成了炒作的焦点，多了铜臭味，少了些许温馨。
从产品属性上看，小户型具有投资起点低、市场换手率高、求租需求量大、成熟产品紧缺等特点，而消费者在二次置业时有了更大面积的房子，则首次置业的小户型和大户型相比，更容易出租或转卖出去。
而且，相对于投资股票、债券来说，投资小户型的风险更小、收益更稳定。
2021年郑州房地产市场深度研究分析报告上半年(下)
雅园/润园 +300，泽园
+500
价格洼地
精装高层14600
精装高层15200
+600
高性价比
毛坯高层12500
毛坯高层13000
+500
高性价比
毛坯高层11500
毛坯高层12500
+1000
价格洼地，小李庄火车站 规划
涨价类型
稳涨板块， 涨幅2-3%
补涨板块， 涨幅2-4%
跟风涨价板 块，涨幅2-
上半年市区+近郊住宅总成交量8.4万套，为近三年最高水平，全年成交预计低于前两年平均水平，约15万套
1-4月客户信心较足，转化率持续走高，5-6月整体客户转换效果较前期略有退化 上半年总成交量约8.4万套，较往年处于最高水平；近两年年均成交套数为16.5万套，综合下半年市场情况，保守预计2021年度市区+近郊总成交约15万套
首批供地新增多宗主城核心地块，公开地万科、保利北龙湖拿地，限价上调至毛坯37300元/㎡、装标5600元/㎡，金茂经开区限价同样 微涨；定向地块万科＆兴达红专路、康桥高皇寨项目等，最快在4季度入市，将引发房地产市场新的竞争格局。
要点结论：土地出让逐步规范透明化，市区量价上涨整体预期向好 公开地开启摇号模式，“两集中”供地下加剧房企与市场分化
二七区 高新区 管城区 惠济区 金水区 经开区 中原区 郑东新区 新郑 荥阳 航空港区 中牟
2019年上半年成交量：套 2020年上半年成交量：套 2021年上半年成交量：套
楼市表现——分区域表现
上半年高基数下多数区域成交表现优于前两年，管城/高新/中原区为高热区域，郊区表现不及市区
市区来看，管城/高新/中原区为高热区域，单盘月平销59-72套，多数区域表现优于19及20年，仅惠济区受断货影响，导致成交不及19年； 近郊周期波动表现不及市区，港区/荥阳单盘月平销40+套，新郑/中牟单盘月平销20+套
郑州选址调研报告
郑州选址调研报告郑州选址调研报告一、调研目的为了找到适合企业发展的地点，本次调研的目的是对郑州各个区域的经济、交通、人口分布等相关因素进行分析，从而确定最佳的选址方案。
二、调研过程1. 确定调研项目：我们确定了以下几个调研项目：区域经济发展状况、交通便利度、人口分布、用地成本等。
2. 收集数据：通过网络查询、咨询专家以及查阅相关资料，收集了大量的数据，包括郑州各区的GDP、人口数量、城市规划、交通规划及用地成本等。
3. 数据分析：对收集到的数据进行整理分析，并制作了相应的统计表和图表，以便更好地展示调研结果。
4. 选址方案：根据调研结果，制定了一些潜在的选址方案，并进行了评估和比较，找出最佳的选址方案。
三、调研结果1. 区域经济发展状况根据调研数据显示，郑州市各区的经济发展水平参差不齐。
其中，中原区、金水区、二七区、管城区等发达区域的经济发展水平较高，GDP占全市的比重较大。
其他区域的经济发展相对较弱。
2. 交通便利度郑州市的交通网络相对发达，包括公路、铁路以及市内交通。
但根据我们的调研发现，中原区、金水区、二七区等中心城区的交通便利度较高，交通拥堵程度较低。
而其他区域，尤其是远离市中心的一些郊区，交通拥堵情况相对较严重。
3. 人口分布郑州市的人口数量庞大，人口分布不均衡。
中原区、二七区等中心城区的人口数量较多，而部分远离市中心的郊区的人口数量相对较少。
根据相关资料显示，随着城市规划的推进，一些郊区的人口数量正在逐渐增加。
4. 用地成本用地成本是企业选址时需要考虑的重要因素之一。
根据我们的调研，中原区、金水区等中心城区的用地成本相对较高，而一些郊区的用地成本相对较低。
四、选址方案根据以上调研结果，我们提出了以下几个选址方案供企业选择：1. 中原区：中原区位于郑州市的中心地带，交通便利度高，经济发展状况较好。
但由于用地成本较高，适合规模较大的企业选择。
2. 金水区：金水区也是郑州市的核心商圈之一，交通便利，经济发展较好。
建设北部新城调研报告
建设北部新城调研报告
北部新城调研报告
为了深入了解北部新城的建设情况，我们对该地区进行了调查研究，并撰写了以下报告。
北部新城位于我国的北部地区，是一个经济发展迅速的新兴城市。
通过对该地区的调研发现，北部新城的建设经验和成就是显而易见的。
首先，在基础设施建设方面，北部新城注重了交通、水电、通信等基础设施的建设，为企业发展和居民生活提供了良好的条件。
其次，在产业发展方面，北部新城充分利用当地资源，发展了设备制造、信息技术、新能源等重点产业，推动了经济的快速增长。
同时，该地区还引进了一批国内外知名企业，并积极培育本地企业，形成了产业链的集聚效应。
除此之外，北部新城还注重环境保护和生态建设。
他们采取了一系列措施，如提倡绿色出行、推广节能减排技术、建设生态公园等，为居民提供了良好的生态环境，同时提高了城市形象和吸引力。
然而，虽然北部新城取得了一定的发展成就，但也存在一些问题和挑战。
首先，人口迁入和城市扩张带来了土地资源的压力。
城市化进程加速，土地的利用和供给不足已成为一个亟待解决的问题。
其次，教育、医疗等公共服务设施建设相对滞后。
尽管该地区发展迅速，但公共服务设施建设相对滞后，这导致了人口流动和社会问题的增加，需要加大投入和政策支持。
总之，北部新城的建设经验和成就可圈可点，为其他地区提供了很好的借鉴，同时面临一些挑战和问题需要解决。
我们建议政府加大对该地区基础设施的投资，调动社会各方面的力量加大公共服务设施建设力度，进一步支持北部新城的发展，推动经济的可持续发展。
某地产项目案例分析概论(PPT 80页)
产品信息——区域配套分析
精英城市概念的提出，给八达岭提供了思路， 于是就有了现在的12+4+1城市经营全方位生活网的配套体系
产品信息——社区配套分析
发布软文截屏
对比分析
永定河项目有良好的知名度以及完善的社区景观对市场有一定的冲击 但目前仅剩余10套左右联排产品，产品老化，对我们竞争压力很小
永定河孔雀城
VS
凤河孔雀城
知名度 区域 交通
目前价格 产品 配套
建筑风格 园林 客群
永定河：是京郊代表项目之一 凤河：是一个纯新盘
永定河：位于河北固安开发区，区域村化严重 凤河：位于 “金三角”区域，工业区核心区
市镇级生活、医疗、教育 配套完善
客户构成
小康二代 小康多代 富贵二代 富贵多代
产品体系
独栋，联排、叠拼 面积全面，集中170-350
平米
社区内部景观三重体系 （配套景观、节点景观、
功能景观）
完善配套生活体系 （社区商业、社区医疗、
社区教育、社区娱乐）
小镇别墅社区，别墅生活 氛围，居住舒适度高
客户分析
永定河：摆渡大巴直达地铁；距南三环30分钟车程 凤河：高速廊坊出口，距东三环35分钟车程
永定河：项目已开发多期，价格已经长成，均价1.2万/㎡ 凤河：新盘，首次推出，升值空间大，价格待定
永定河：目前仅剩下10余套台地联排产品，产品老化 凤河：首次推售，产品多样，优化产品，选择性大
永定河：商业以及休闲娱乐配套 凤河：教育资源、商业以及休闲娱乐配套
孔雀城开发经营策略报告
大广带状公园
1
7
孔雀生态公园
1 6
永定河运动公·15园
孔雀大湖 10
幸福医院 7
幸福学校 6
固安规划馆
幸福港湾 福朋酒店
2 8
孔雀广场 幸福天阶
5 9
3 创业大厦
1
体育公园 12
中央公园 4
文化中心 1 3
城市客厅功能核
幸福快线 1 4
幸福广场 11
二、配套价值 2013\2014年建成精英配套
12大城市级配套
幸福小剧场 380
2013年
风情商业
3800
2013年
运动主题公园 80000 2014年
幸福幼儿园 3000
2015年
合计
9.19万
——
幸福幼儿园 幸福小剧场
英式风情商业
பைடு நூலகம்
二、配套价值 四合一图书馆——牛津剑桥智慧凝结/精英文化思想驿站
二、配套价值 幸福小剧院/精英生活艺术舞台
二、配套价值 英伦风商业街/繁华与知性的稀有交融
极限运动场
儿童撒野公园
儿童运动公园
5、纯粹的人车分流——精英家庭生活安全无忧
社区绝对无车安全最优 社区景观资源绝对最大化
6、绝版的低密社区——最低密度社区
四、产品价值——新空港孔雀城产品魅力
产品组合 联排 高层
户型
立面 景观
安全智能化
容积率
比例
< 1.0
44%
> 2.0
56%
关键配置
别墅产品
全私属双车位
新空港孔雀城五大价值体系
一、区域价值 二、配套价值 三、规划价值 四、产品价值 五、建造价值
家庭购买房源影响因素及相应对策——以孔雀城楼盘为例
现代经济信息364家庭购买房源影响因素及相应对策——以孔雀城楼盘为例张文选 赵红霞 王 菲 张 曼 河北农业大学摘要：住房问题历来是国家更是百姓关注的重要问题，关乎国计民生。
新时代我国应该继续推进房地产改革关于住房问题的研究也应该与时俱进、推陈出新。
本研究以房地产典型孔雀城的楼盘为研究地点，以意愿购房者为研究对象，从微观个体角度探究京津居民地区生活的居民的住房消费行为。
本文选择多个变量进行交叉分析，从购房意愿者的年龄、家庭收入、工作性质、置业次数及目的、家庭生命周期等方面进行分析。
关键词：住房消费；城市居民；影响因素中图分类号：F20 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2019)024-0364-01引言住房关乎国计民生，自1998年房地产改革开始，我国房地产行业实现了快速发展，当前房地产业已经成为国民经济的支柱产业。
然而，房地产行业在快速繁荣的同时，市场分化问题也不断凸显：一线城市房价高居不下并持续攀升，泡沫风险不断累积，严重超出居民家庭住房支付能力。
住房价格的持续上涨导致大部分中低收入阶层无力承担，对于没有足够储蓄刚走向社会的青年人群及城市化背景下的外来务工人群来说高昂的租购房成本，使得他们对城市住房的真实需求无法成为有效需求。
另一方面，对于高收入阶层来说，购房行为更多地表现为投资，高房价激发了更多的投机需求，不断削弱“无力购房”人群的支付能力。
一、家庭住房购买因素分析１．收入因素分析收入是影响购买房子的一个主要因素，收入低的还有购买欲望，收入高的可能自有房源较多，不再有太多这方面需求。
从签约情况来看，家庭收入在10万以下的，占比13.2%；10万到30万的占比65.3%；30万到50万的占比11.1%；50万以上的，占比10.5%。
所以，家庭收入在10万到30万之间的购买房源的意愿最大。
且与其他的家庭收入区间差异明显。
家庭收入较低的，购买房源的意愿较差但比家庭收入高的要强。
２．置业次数与目的分析一般认为置业次数越多，家庭的置业目的会更倾向于投资。
孔雀城项目营销报告
孔雀城项目营销报告2012-11目录第一部分市场环境 (3)1、市场分析 (3)1.1宏观分析 (3)1.2竞争分析 (7)第二部分营销目标 (12)1、行业目标 (12)1.1项目市场影响力 (12)1.2项目品牌影响力 (12)1.3项目产品突破力 (12)2、业务指标： (13)2.1货值、均价 (13)2.2销售周期、回款、开盘去化 (14)第三部分营销价值体系 (15)1、主城与城市价值 (15)2、配套价值 (16)3、产品价值 (16)4、生活方式与价值主张 (17)5、案名与主题提炼 (17)第四部分营销策略 (18)1、推广及渠道策略 (18)1.1渠道策略 (18)1.2推广策略（媒介、公关、活动等）及推广节奏 (19)2、体验区及场景策略 (24)2.1体验区及场景主题 (24)2.2体验区及场景客户体验策略 (25)3、包装策略 (25)3.1包装主题及概念 (25)4、价格策略 (26)4.1定价及溢价策略（均价） (26)4.2价格分期分配策略 (28)5、销售策略 (28)5.1产品销售分期组合策略 (28)5.2销售方式选择（自销、分销、代理、联合） (28)第五部分营销策略执行计划 (31)1、营销节奏（营销总控图范例） (31)2、营销组织及营销费用计划 (32)2.1营销组织架构 (32)2.2营销费用预算与支出计划 (35)2.3营销费用结构 (38)2.4销售分解 (38)项目营销方案框架第一部分市场环境1、市场分析1.1宏观分析沈阳是东北老工业基地，是东北经济发展的核心区域，近年东北老工业基地的改造及政府政策扶持影响，城市经济近年来发展速度飞快。
大沈阳经济区确立、加快建设大浑南、全运会主办权花落沈阳等众多重磅利好使得整个城市发展的脚步迅速提升，这样背景下的沈城房地产市场吸引力增强明显，越来越多的全国性的地产大鳄将目光转向沈阳。
沈阳高速发展的同时必然导致城市建设外扩脚步的加快，使得房地产市场发展也随之外扩明显，各大开发商都将目光转向二环外甚至三环外。
2024年郑州房地产市场调研报告
2024年郑州房地产市场调研报告前言本报告旨在对郑州市房地产市场进行调研分析，对市场现状、发展趋势以及影响因素进行深入研究，为相关行业提供参考依据。
一、市场现状分析1. 经济发展背景郑州市作为河南省省会城市，经济发展迅速。
其国内生产总值持续增长，人均收入逐年提高，居民购房需求强劲。
2. 楼市数据分析根据最新数据，郑州市房地产市场呈现以下特点： - 房价稳中有升，单价及总价均有所上涨； - 成交量较大，二手房交易活跃，但新房供应不足； - 住宅销售占比居高不下，商业地产市场逐渐发展；- 郑州高新区、经济技术开发区等地房市表现较好，成交量及价格上涨较为迅猛。
3. 供需关系分析•郑州市新增需求较大，人口密集区域居住需求旺盛；•市场供应相对紧张，尤其是经济发展快速的新兴区域；•按需求地点、房型分析，郑州市楼市存在明显的分化现象。
二、市场发展趋势1. 政策引导作用多项政策出台对房地产市场发展起到积极的引导作用。
政府通过调控措施，促使市场平稳发展，遏制房价过快上涨。
2. 产业转型影响郑州市经济结构调整和产业转型将对房地产市场产生深远影响，尤其是郑州高新技术产业发展迅速，吸引了大量高新企业及人才的涌入。
3. 人口流动引发的需求变化人口流动对房地产市场需求产生直接的影响。
郑州市因其经济发展迅速以及区位优势，吸引了大批外来人口，推动着楼市的发展。
4. 城市规划和城市更新影响郑州市进行了大规模的城市规划和城市更新工作，改善了城市基础设施，提升了居住环境，进一步推动了房地产市场的发展。
三、市场影响因素1. 政策因素政府政策是影响房地产市场的重要因素之一。
各项调控政策对市场的发展起到直接的引导作用，特别是楼市调控政策的频繁出台，有效控制了市场波动。
2. 经济因素经济发展水平是房地产市场的基础，郑州市经济的快速发展，人们收入增加，购房需求旺盛，推动了楼市的良性发展。
3. 地理因素地理位置也是影响房地产市场的关键因素。
郑州市位于我国中部地区，交通便利，区位优势吸引了大批外来人口和企业。
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孔雀湖
2期
3期
售楼部
别墅
城市展览馆
洋房
本
案
郑北新区
平原新区
开发商 占地面积
容积率 物业类型 建筑风格
物业
项目概况
目前阶段 预计情况
备注
武陟孔雀城房地产开发有限公司 760亩 1.3
洋房、联排 新亚洲
华夏幸福基业物业
项目位置 总建筑面积
绿化率 代理公司 装修标准 推广主题
焦作郑北新区郑焦城铁武陟高铁站东1000米 —— 35%
产品系列 华夏系列
孔雀城 大卫城 兰亭系列 孔雀英国宫
业态
定位
住宅、商业、城市综合体 都市成熟置业客户首居需求
郊县低密度别墅
精英家庭第二居所
轻轨沿线中小户型
都市白领首居
中式园林生态小镇 英式低密度洋房
成熟年龄阶层精神需求 支付能力有限的刚需人群
代表项目 华夏花园、华夏经典、第五大街、第九园、华夏奥韵 永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白河孔雀城、八达岭孔雀城 孔雀大卫城4线、6线 兰亭新镇 潮白河孔雀英国宫、永定河孔雀英国宫
园区的成功运转在增加政府财政收入的同时，也对土地的获取形成正反馈，一方面是政府对用地指标的支持，另一方面也使得公司 低成本获取土地的优势得以保持。
运营模式总结 夏幸福形成了“工业园区+房地产开发”的独特模式。简而言之，其商业模式的核心之一是与政府签约，垄断片区一级开发，
进行土地整理与配套设施建设，政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商引资发展产业，并为园 区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回笼资金并为政府提供GDP和税收；其五， 政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本。华夏幸福的商业模式具有 很强的复制能力，大量新增项目的获取也为其持续高增长奠定了基础。
华夏幸福在河南：华夏已经进军二七区、上街区、新郑、武陟县、长葛市、开封市，涉358.56平方 公里土地，超53万亩!
武陟
上街
二七区马寨
新郑 长葛
开封
焦作武陟县 2016年4月7日，华夏幸福成为武陟综合产业园建设 PPP项目的成交供应商，将以武陟县行政区划内约定区域的 整体开发各事项与武陟县人民政府进行合作，委托区域占地 面积约为142.5平方公里。 新郑市 同日，华夏幸福宣布与新郑市人民政府签署《整体合作 开发建设经营河南省郑州市新郑市约定区域的合作备忘录》， 委托区域分三个区域，占地面积约为76平方公里。 长葛市 11月4日，华夏幸福发布《关于签订整体合作开发建设 经营长葛市约定区域合作协议及其补充协议的公告》，委托 区域占地面积约为75.58平方公里 郑州上街区 2017年1月11日，华夏幸福发布公告与郑州市上街区政 府签署了《关于整体合作开发建设经营河南省郑州市上街区 约定区域的合作备忘录》，委托区域占地面积约为4.88平方 公里。 郑州市二七区 同日，华夏幸福还审议通过了《关于整体合作开发建设 经营郑州市二七区马寨科技特色小镇的合作备忘录》合作区 域占地面积约为2.6平方公里。 开封市 3月39日，华夏幸福发布《关于与开封市祥符区人民政 府签署《合作备忘录》的公告》，，合作区域占地面积约为 57平方公里。
3F
顶层送露台）
合计
面积段 （㎡）
77 79 90 98 111
151
165
户型
2室2厅1卫 2室2厅1卫 3室2厅1卫 3室2厅1卫 3室2厅2卫 4室2厅4卫
4室2厅3卫
套数 672
254 926
郑州城市展厅
武陟展厅沙盘
洽谈区
郑北·孔雀城洋房户型：洋房产品面积较小，户型设计舒适度较差，从面积及户型上看，户型为纯刚 需类型。
洋房面积段：77-111㎡；联排面积：151㎡、165㎡ 内部规划200亩孔雀湖公园，5重立体花园景观
7月8号城市展厅开放，目前处于前期咨询中，预计9月16号开盘 预计9月16号开盘，洋房预计4000-5000元/㎡，联排预计8000-9000元/㎡
项目位于武陟产业新城的高铁新城，整个武陟产业新城3个片区（高铁片区、詹店片区、嘉应观片区）其中高铁片区以打造住宅为主，配置城市展馆，24块教育用地， 精品酒店，商业和医疗中心等
郑北·孔雀城营销节奏：7月初城市展厅开放、9月初示范区及售楼部开放，开始认筹。
城市展厅开放 展厅地址：国基路与丰庆路向西 200米
穿越城市魔术秀 7月29日晚郑北·孔雀城“魔术大
师15S穿越黄河”魔术表演在 CBD举办，现场有近50家媒体，
近万名观众参与。
示范区开放/认筹 9月2日，位于武陟的景观示范区 开放，当天预计的演唱会因人数 过多，未能如期举行。同时开始 认筹。
开发模式的优势
① 由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地规划 的了解，可以低成本锁定大量土地；
② 土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入，公司前期的地产销 售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持；
③ 园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求 可以为地产项目提供相对充足的目标客户群；
郑北·孔雀城内部配套：社区内部（1-2期），以龙泽湖公园为依托，主要配套湖区、绿地、广场、 会所等设施。
龙 泽
商业文化中心
依湖而建，儿童天地、幸福书吧、幸福超市、游泳池、
湖
社区餐厅
公
园
龙泽湖
斥资亿元、总占地200亩，水域60亩
郑北·孔雀城首批概况：项目首批规划占地760亩。分两期四批次开发销售
4期
F13/建面约78-116㎡ （双气地暖、社区智能 化系统）、一梯两户
郑北·孔雀城别墅户型：别墅产品相比郑州市区面积段小，设计合理，性价比高。
165㎡四室两厅三卫（联排别墅边户）
起居室挑空 地上车位
户型分析： ➢ 1层起居室挑空 ➢ 退台设计，每层设置露
台，顶层赠送露台
F3/建面约150-165㎡（双 气地暖、温泉入户、大露 台、大花园）挑高大面宽 、私享前后双庭院、宽景 露台
发展
于2017年两会期间提出的合并平原新区、 成立郑北新区规划尚未正式批复，根据华夏幸 福13平方公里武陟产业新城规划，预计发展方 向为：产城融合，打造产业聚集区、生态宜居 区。
武陟县城 武陟站
郑北·孔雀城 （武陟高铁新城）
武陟产业新城
平原新区
郑北·孔雀城外部配套：项目为武陟高铁新城规划的一部分，享受大的城市配套。
自销、易居 毛坯
13平方公里全享生态城市
项目前期总占地760亩，分二期开发，一期一批占地137亩，规划55栋住宅（10栋洋房，45栋联排别墅）；洋房1#、2#12F，3-10#11F，11-55#为联排别墅， 分别为4联排和6联排，其中4联排6栋，6联排39栋，为3F；地下1层车库，别墅每户配至少1个地上车位
④ 随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区 域整体价值将获得有效提升，从而对房地产的销售形成强劲的支撑
土地整理 30%
产业开发服务
12%
城市地产开发
5%
综合服务
1% 物业管理服务
园区住宅配套 52%
0% 其他
0%
华夏幸福主营业务：园区运营+地产开发 | 双核驱动的商业模式
公司从事区域开发业务的策略性在于形成区域开发与房地产开发的联动性，利用区域开发带动房地产开发的区域影响力，利用房地产开发提 升区域开发的投资环境
教育
商业
24块教育用地、一所高中、3所 九年一贯制的初中、6所小学、
14个幼儿园教育用地
规划“一轴一区”商业组团，涵 盖餐饮、购物、休闲、健身、购
物等全类型业态
公园
六大公园：泷泽湖公园（已建 成），中央公园幸福公园，门 户公园，体育公园，文化公园
医疗
一家综合医院，三处社区医疗中 心，两处社区卫生服务中心
一期一批产品概况：一期一批产品以洋房和别墅产品相结合，面积较小
4 3
2 1
洋房 联排
6 5
9 10
7
8
45栋联排
城市展馆（展览郑
北新区规划及历史）
售楼部
物业 楼栋分布
梯户比
层数
1#、2#
1T3
12F
洋房 3#、4#、5#、
6#、7#、8#、 1T2
11F
9#、10#
联排
11-55#
4联排4栋、6
联排39栋 （1层送花园、
拿地环节
园Hale Waihona Puke 一级开发带来土地先入优势对园区业务的贡献
解决园区工作人员后勤需求
园区开发带来更强政府联系优势
园
区
基础设计建设带来后期土地升值
业
务
需求环节
区域经济发展提高潜在需求
招商引资带来新增投资和人口 环境配套改善吸引更多人群
为园区开发提供现金保证
地
产
提高园区品质和综合实力
业
协同发展
务
对当地居民的贡献
改善园区和周边人群居住环境
增加相关就业就会
影响力
提高房地产开发知名度
对地方政府的贡献
提高地方政府土地财政收入
华夏幸福主营业务：园区运营+地产开发 | 双核驱动的商业模式
盈利模式 通过垫付园区前期开发、基础设施建设费，获得政府10%~15%的利息收入；园区招商引资返还收入（园区新增固定资产投资额或
新增财政收入的45%）；园区配套地产开发收入 (园区一般有30%住宅用地)，园区土地升值收益。
郑北·孔雀城专题调研报告
提交人——梁坤朋 2017年9月7日
华夏幸福主营业务：园区运营+地产开发 | 双核驱动的商业模式
园区运营
政府将园区作为工业地产项目，由华夏幸福进行园区规划、基础设施建设、招商引资等工作，然后再转由政府相关部门经营和管理