2010年房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析作为一个广受关注的行业，房地产是一个十分复杂的领域。
房地产行业的规模日益扩大，在许多国家中都占据了至关重要的地位。
估价是一个非常重要的方面，在这个行业中对于一切交易来说都必不可少。
从业者必须精通技术和法律，以确保能够正确评估一处房地产。
一家公司想要购买一幢办公楼作为其子公司的总部。
因此，公司需要为办公楼进行估价。
这需要仔细分析各种因素来确定办公楼的实际价值。
首先要考虑到的是通过比较市场价值来确定办公楼的价值。
通过比较附近类似建筑物的销售价格，可以得出一个价格的大致范围。
然而，由于建筑物的独特性和特殊性，市场价值并不完全适用于所有的房地产。
其次，需要根据市场需求确定建筑的预期租赁利润。
如果这栋建筑可以带来高租赁收益，那么它的价格也会有所提高。
第三，需要考虑建筑物的实际裸土价值。
这包括地段，您所拥有的土地面积和土地上的现有建筑物等因素。
这会为估价者提供关于该建筑的潜在推销方式的信息。
第四，要考虑建筑结构的数量和质量。
和其他房产一样，办公楼的市值也直接与其质量相关。
所以建筑物的整体质量和维护情况，如它的外观，电子设备，空气质量和可持续性等等，都会考虑在内。
最后，要考虑到取得资金进行建筑物的更新和改善的成本。
这个考虑因素将帮助确定具体买房的客户以及投资该建筑的提供商。
不过就算是灵活利用所有这些数据进行获得了正确的价值，并不总是可以使我们获得最好的定价。
随着时间流逝，许多因素都会使建筑物价值的变化。
一些因素可能是人口增长，城市建筑质量提升，新地段的开发，甚至是国家政治环境的变化等等。
这些因素同样也需要考虑进入到估价因素中，以确保建筑物的定价符合市场和买方预期。
在总体估价过程中，建筑物的质量和实际成本是仔细考虑的最关键的因素之一。
当根据市场价值对建筑物单独评估时，建筑物的实际质量可能会被忽略。
整个估价过程要求评估每个项目的独特性和特殊性，以精确评估真实位置可以思考的并且可以得到的市场物业。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
2010级土地资源管理专业不动产估价实习案例
（2）确定最佳开发利用方式（3）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。
根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，你出租费用为年租金的25%。
建筑费用和专业费用预计每建筑平方米为1000元，建筑费用和专业费用第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%，目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。
评估案例六1、1、估价对象概况某开发商已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积为2000平方米，土地价格为600万元。
取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其登记费用为地价为地价的2%。
城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4。
2、2、评估要求估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。
3、3、估价过程（1）该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。
（2）根据规划要求，该宗地最佳利用方式为修建住宅，容积率为4。
（3）根据该开发商的市场调查和项目可行性研究报告显示，该项目工程在取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，住宅售价预计为3000元/平方米，建筑费用和专业费用预计为1000元/平方米，在建筑期间的投入情况为：第一年投入40%，第二年60%，目前资金贷款年利率为12%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
评估案例七1．评估对象概况某开发公司已经取得某宗地50年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。
2、评估要求确定该开发公司在该项目中的建筑费用及专业费用的最高控制标准。
房地产评估市场比较法案例分析
价格差异调整
交易情况调整
考虑比较案例和待估房地产的交易情况，如是否为急售、是否为特殊交易方式等，对比较案例的交易 价格进行调整。
区域因素调整
根据比较案例和待估房地产所在区域的差异，如交通便捷度、基础设施完善程度等，对比较案例的交 易价格进行调整。
04
评估结果分析
评估结果的确定
选取可比实例
根据评估对象的特性，选择在交 易时间、交易情况等方面与评估 对象相似的可比实例。
加强数据积累和更新
加强房地产市场数据的积累和更新，以提高评估的准确性和可靠性 。
THANKS
感谢观看
季节性调整
考虑房地产市场的季节性波动，对比 较案例的交易价格进行调整。
房地产状况调整
物理状况调整
根据比较案例和待估房地产的物理状况差异，如新旧程度、装修程度等，对比较案例的交易价格进行调整。
权益状况调整
根据比较案例和待估房地产的权益状况差异，如土地使用权年限、是否抵押等，对比较案例的交易价格进行调整 。
评估目的：确定该住宅小区的市场价值，为业主出售或抵押 提供参考。
市场比较法的介绍
01
市场比较法的适用 范围
适用于同地区、同类型的房地产 评估，且市场上有足够的成交案 例可供比较。
02
市场比较法的优点
03
市场比较法的缺点
简单易行、可操作性强、评估结 果客观。
对市场数据的依赖程度较高，需 要收集大量类似房地产的成交数 据。
03
市场比较法的实施
比较案例的选择
相似性评估
选择与待估房地产在用途、规模、地段、建筑结构、装修档次等方 面相似的比较案例。
近期交易案例
优先选择近期内成交的案例，以减少市场波动对评估结果的影响。
《房地产案例与分析》四大估价方法的相关内容(容易出问答题)
四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。
比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。
一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。
如果交易实例太少，可能引起较大偏差。
另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。
（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。
对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
2010年房地产业分析
房地产行业前景Βιβλιοθήκη （一）市场在救市政策的推动下逐步企稳 市场在救市政策的推动下逐步企稳 救市政策 回升
当中国房地产市场经历了 2008 年的低迷后， 一季度市场在救市政策的推动下逐步企稳回升， 并且此 后市场的回升态势远远出乎意料之外，市场成 交不断攀升，广州、深圳、成都、重庆、杭州 等城市 2009 年的成交量创下了近十年来的新高。
中国处于第二阶段，在城市化率超过 50%的时候， 人口流动主要以小城市进入大城市为主阶段，大 城 市的房价表现将显著优异；。 鉴于此， 我们认为 未来三大经济圈的核心城市， 如上海、北京、广州、深圳，尤其是这些核心城 市郊区的房价相对会有更大的潜力。
（三）借鉴专家根据300指数评级 借鉴专家根据 指数评级
（六）从周期来看，名义房价可能略上涨 从周期来看，
计算注解： 计算注解：
房地产周期与货币政策紧密相关：较低的利率水平会 促使房地产价格上涨， 而较高的利率水平会导致房地产价格下跌；中国2008 年的名义房价大约还要下跌 8-12 个季度：就中国的 情况来看，08年 2 季度末应该是利率的高点，鉴于中国城镇化还处于加 速阶段，我们判断利率 下降 11-15 个季度后，实际房价才能上涨，也即自 08 年 2季度末起大约 8-12 个季度后名义房价才能上涨；即2010度房价上涨
（二）供应的不足，股票价格升 供应的不足，
而与此相矛盾的是，市场供应受 08 年开发商 放缓动工的 影响，无法及时跟上，多数城市供应出现 1040%的下滑，造成市场的供不应求状态，导致 了部分城市成 交的“供应式”下滑。
（三）资性需求入场，引爆了豪宅市场， 资性需求入场，引爆了豪宅市场， 房价节节走高
（二） 10年通货膨胀严重，实行了货币紧 缩，提高利率，让房地产业的快速 发展得到一定的阻碍，暂且低迷， 让股价下降。 但从下表有可看出：股票投资风险 小
房地产估价报告案例与分析
房地产估价报告案例与分析1. 概述房地产估价是指根据市场需求与供给、土地状况、物业状况等因素，对房地产进行评估并确定其相应的价值。
估价报告在房地产交易、贷款、保险等方面都具有重要的作用。
本文将结合一个具体的案例，对房地产估价报告进行分析与解读。
2. 案例背景假设某城市的一个开发商准备购买一处位于市中心的商业用地，并计划在此建设一座商业综合体。
该商业用地位于繁华商业区域内，周边有多个高档购物中心、写字楼和酒店，交通便利，人流量大。
开发商希望了解该商业用地的估价情况，以决定是否购买。
3. 估价报告分析根据市场调研和实地勘察，我们对该商业用地进行了全面的评估，并编写了估价报告。
以下是对估价报告的分析和解读：3.1 地理位置该商业用地位于市中心的繁华商业区域，地理位置优越。
周边配套设施完善，交通便利，对商业的吸引力较高。
商业用地靠近多条重要道路和公共交通站点，方便消费者前往，有助于吸引更多客户。
3.2 供需情况通过对市场调研和对周边竞争商业综合体的考察，我们发现该地区商业用地的供给相对较少，而需求较为旺盛。
目前，该商业用地周边的高档购物中心、写字楼和酒店都有较高的客流量和租金收益。
因此，该商业用地的供需状况较好，有望获得较高的投资回报率。
3.3 物业状况我们对该商业用地进行了现场勘察，并了解了物业的基本情况。
该商业用地目前为一座独立的建筑物，占地面积1000平方米，建筑面积5000平方米。
建筑物结构良好，外立面经过精心设计，符合商业形象需求。
物业设施齐全，包括电梯、空调、通风系统等。
整体状况良好，无严重结构问题。
3.4 同类商业综合体的估价情况通过对市场上类似商业综合体的销售数据进行分析，我们发现同类商业综合体的销售价格普遍在每平方米5万元至10万元之间。
根据这一数据，我们对该商业用地进行估价，并综合考虑其地理位置、供需情况和物业状况等因素，初步估计其价值在5000万元至7000万元之间。
4. 结论与建议根据对该商业用地的评估和市场研究，我们得出以下结论和建议：•该商业用地地理位置优越，位于市中心的繁华商业区域，具有较高的商业价值；•该地区商业用地的供给相对较少，需求旺盛，有望获得较高的投资回报率；•该商业用地的物业状况良好，适合用于建设商业综合体；•综合考虑地理位置、供需情况和物业状况等因素，初步估计该商业用地的价值在5000万元至7000万元之间。
土木工程类房地产估价案例与分析真题2010年模拟试题与答案
土木工程类房地产估价案例与分析真题2010年模拟试题与答案一、问答题2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。
租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。
乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
[请问1. 拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订租赁合同?答案：拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
故估价时不考虑租约的影响。
2. 拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积?答案：根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：(1) 被拆迂房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。
(2) 各地被拆迂房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。
(3) 拆迁人与被拆迁入对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
(4) 若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。
(5) 对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
3. 拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?答案：被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。
或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。
或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款(或根据时点的装修的现值)减去租赁期满后装修的残余价值。
4. 近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?答案：在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：(1) 预测开发完成后的价值宜谨慎。
为你分析2010年的房地产市场(一)
为你分析2010年的房地产市场(一)由于国际经济危机的影响，物价在不断上涨，在这期间房地产市场是人们最关心的问题，房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的房地产市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产市场活动中的风险。
2008年9月份美国金融危机中断了我们房地产市场自2008年3月以来出现的正常调整，政府投资初始投资要靠卖地的钱，不把房价炒起来就没有需求，没有需求没有建设，没有需求没有土地出让，就没有政府投资，这样决定了中国的经济是房地产市场拉动的经济，高房价、高利润拉动的投资。
这样房屋卖不掉没关系，因为我们允许它反复交易，允许从中加价，允许以消费贷款的名义投资，这样来说它是一个属于高房价拉动的疯牛经济，这样一旦实施起来是刹不住车的。
所以温总理在《求是》杂志特别强调过，这是一个黄金时代，就是指疯牛经济。
一、全国房地产市场行业2010年总体运行情况分析：1、消费者观望情绪明显，部分城市出现房价小幅下挫根据仕一邦房地产投资研究中心数据显示，从二手房营业税调整开始，一系列的房地产调控政策密集出台，同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施，都已经对当前市场产生影响，大陆大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势，而各种金融、税收政策，显示高层抑制房地产市场风险传递到金融领域的决心，而增加供给，成将对未来房地产市场的影响深远。
特别是消费者观望情绪的蔓延，已经成为影响2010年一季度明显的市场因素，2009年的房地产市场井喷已经将相当部分自住客及投资客的购买力消化完毕，改善型买家不愿意接受目前的高房价，他们要等待一个合理的价位再入市，而另外一部分比较谨慎的房地产刚性买家及投资型买家担心“高位入市”后被市场套牢，开始观望房地产市场的后期发展趋势。
2、商品房供给不足导致房价下跌艰难目前，自2009年底开始到2010年的3月中旬，政府出台了多种调控措施直指高房价，但从近期的效果看，已经证明虽然有一定的效果，但没有也不可能达到立竿见影的效果。
2010年房地产估价案例分析考试重点总结1
一、完整的估价报告(8部分)1、封面;2、目录;3、致委托人函;4、注册估价师声明;5、估价的假设和限制条件;6、估价结果报告;7、估价技术报告;8、附件。
(一)封面(7项)：1、报告名称：房地产估价报告;2、估价项目名称;3、委托人全称;4、估价机构全称;5、注册估价师姓名及其注册号;6、估价作业日期;7、估价报告编号。
(二)目录(三)致委托人函(11项)：1、委托人全称;2、估价对象;3、估价目的;4、估价时点;5、价值类型;6、估价结果：大写和小写，总价和单价;7、报告应用有效期;8、提供报告数量;9、估价机构全称; 10、法人代表签名; 11、报告出具日期。
(四)注册估价师声明：1、要列出实地查勘或未查勘的估价师姓名;2、至少2名估价师签名，并注明其注册号。
(五)估价的假设和限制条件：假设前提和限制条件分列说明;确定因素不得假设;不确定因素的假设，应合理且有依据。
(六)估价结果报告+编号(13—15项)：1、委托人：单位全称、法人代表、住所;或者个人姓名、身份证号、住所。
2、估价机构：全称、法人代表、住所、资质等级。
3、估价对象：名称;(1)区位状况;坐落、交通状况、环境、基础设施、公共配套设施。
(2)实物状况：①建筑物——面积、结构、层数、利用现状、装修、设施设备、建成年月、平面布置等。
②土地——四至、形状、地势、规划条件等。
(3)权属状况：①建筑物——权属(他项)证书、所(共)有权人、用途、面积等。
②土地——权属(他项权)证书、使用权人、性质、用途、(分摊)面积、使用年限、终止日期等。
4、估价目的：抵押—为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
拆迁—为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价值，表述要规范。
5、估价时点：不是先有了“评估价值”，再将他说成是某个时间上的价值。
6、价值定义：价值类型及其内涵：(1)市场价值：符合公平自愿、利己、知晓行情、有充裕时间、无附加条件的交易。
2010年房地产估价案例与分析常用法律
房地产估价案例与分析常用法律一、城市房屋拆迁估价指导意见 (2)二、拆迁其它估价依据 (7)三、城市房屋拆迁管理条例 (8)四、房地产抵押估价指导意见 (13)五、城市房地产抵押管理办法 (20)六、中华人民共和国担保法 (31)七、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 (47)八、最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定 (48)关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知建住房〔2003〕234号各省、自治区、直辖市建设厅(建委)，直辖市房地局、规划局，新疆生产建设兵团建设局：为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》和《房地产估价规范》，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》。
现将《城市房屋拆迁估价指导意见》印发给你们，请遵照执行。
各地在执行中遇到的情况和问题，请及时反馈我部住宅与房地产业司。
建设部二○○三年十二月一日一、城市房屋拆迁估价指导意见第一条为规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定和国家标准《房地产估价规范》，制定本意见。
第二条城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，适用本意见。
第三条本意见所称城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价)，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。
被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
第四条拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构(以下简称估价机构)承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析本文旨在通过一个案例分析来阐述房地产估价的程序。
这个案例将取样于位于南京板桥示范小区的一套公寓，金额为每平方米500万元。
估价前，必须要明确客户所需要的估价类型，以及以更准确的方式应用有效的估价理论和技术，以及从房屋行业相关方面得出综合评价结论。
通过查阅当地房价走势、房屋可利用率、房地产供求情况、不动产市场价格行情以及同一小区的房屋的历史成交情况，对其实际价格进行比对，了解市场价格变化。
同时，结合具体的小区设施、区位、周边环境、内部设施条件和出租市场等客观情况，从多维度考虑房屋价值，并将数据以图表、表格或者口头表达方式展示出来。
针对上述不同维度的情况，进一步结合专业的分析工具，如投资回报分析、押金比例分析、估价模型分析等，对该房屋各方面的优劣做出估计，从而评估出其可能的价格水平。
最后，将多维度的分析和模型研究的结果，由专业的估价师综合评估，归纳出当前房屋的价值报告，以提供专业的估价意见。
总之，对于房地产估价来说，不仅需要综合考虑该房屋的具体情况，还必须从多方面考虑，运用有效的估价方法，通过多维度的分析，使其符合市场的真实价格。
完成房地产估价的过程中，需要收集和分析多个不同的数据，以确定房屋最终的估值水平。
首先，参考相关的房价走势，以有效的方式作出可靠的估价结果。
通过收集房屋所在位置的房价近期变动情况，对不动产市场行情形势有一定的了解。
通过收集具体房屋与附近小区房屋成交历史数据，结合当前价格，进行比较，把握市场行情，以获取更准确的结果。
其次，通过对房屋可利用率的分析，了解该房屋的供求情况及其对市场的影响程度，了解客户所求的估价是否符合市场实际情况。
再者，结合具体小区设施、周边环境、内部设施条件收集客观数据，更全面地评价房屋价值。
通过对周边环境如交通、学校、绿化等的收集，对客观环境的影响做出解释，了解其对房屋的价值的影响程度。
最后，结合专业的分析工具，如投资回报分析、押金比例分析、估价模型分析，将多种因素整合评估，以达到可能的价格水平。
10年房地产估价师辅导：房产估价案例分析总结
1：案例与分析考试指错题中常见的错误
估价报告本身的不完善
1、缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。
2、对估价对象描述不清
（1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。
（2）对估价对象的性质没有描述清楚
（3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚
3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊）
4、逻辑不严谨
前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由）
5、写作有错误
（1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。
（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。
（3）表达形式不科学
如果您想轻松、顺利的通过《房地产估价师考试》，可以参加由中国考试网举办的房产估价师考试。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析房地产估价案例与分析房地产估价是指通过对房地产进行评估、研究和分析，确定其合理的市场价值的过程。
下面将通过一个案例来分析房地产估价的过程。
假设某个城市的一栋公寓楼要进行估价。
首先，我们可以考虑以下几个因素：1. 地理位置：公寓楼位于该城市繁华地段，周围有商场、学校、医院等配套设施，并且交通便利，容易到达其他主要地区。
这些因素都会增加该房地产的价值。
2. 建筑面积和户型：公寓楼建筑面积较大，户型设计合理，每个单元都配有独立卫生间和厨房，以及宽敞的客厅和卧室。
这些因素会使公寓楼有更高的使用价值。
3. 房屋状况：公寓楼年代较新，建筑结构良好，没有严重的漏水或裂缝等问题。
同时，楼内有电梯和停车场等便利设施，增加了房屋的舒适性和便利性，也会对估价有正面影响。
4. 市场需求和价格趋势：这个城市的人口持续增长，同时房地产市场也呈现稳定增长的趋势。
公寓楼的供应较少，受到市场需求的影响，房价也有望上涨。
基于以上因素，我们可以通过以下步骤估价：1. 收集市场数据：我们可以通过收集该城市类似公寓楼的交易记录、租金情况、周边房价等数据，了解市场上类似房地产的价格和各项指标。
2. 分析类似房地产：通过对市场数据的分析，找到与公寓楼相似的房地产，比较他们的地理位置、户型、建筑面积和价格等信息，找出相似的房地产作为参考。
3. 确定估价方法：根据市场情况和房屋的特点，选择适当的估价方法。
常用的方法有市场比较法、收益法和成本法等。
4. 进行估价计算：根据所选择的估价方法，对公寓楼进行估价计算。
比如，在选择市场比较法时，可以根据类似房地产的价格和指标，通过对其进行调整，得出公寓楼的市场价值。
最后，我们可以得到公寓楼的市场估价。
需要注意的是，房地产估价只是根据一定的数据和方法得出的一个预估值，实际的交易价格还要根据市场需求和卖方和买方的谈判情况等因素进行调整。
2010年房地产估价师房地产估价案例与分析真题与答案
2010年房地产估价师房地产估价案例与分析真题与答案1. （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。
租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。
乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问：(1). 拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？(2). 拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？(3). 拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？答案：答案详见解析1. 拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
故估价时不考虑租约的影响。
（3分）2. 根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。
（1分）（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。
（1分）（3）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
（1分）（4）若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。
（1分）（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
（1分）3. 被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。
（2分）或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。
（2分）或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。
（2分）解析：暂无解析2. （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？(1).答案：答案详见解析1. 在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：（1）预测开发完成后的价值宜谨慎。
房地产估价案例与分析_2
1、问题：你好老师：房地产估价结果报告中的估价对象描述 4．估价对象概要说明估价对象的状况，包括区位状况、实物状况和权益状况。
其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，四至，面积，形状，周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。
与技术报告中的实物状况（或个别因素）分析和区位状况分析 1．实物状况（或个别因素）分析实物状况（或个别因素）分析就是要详细分析、说明估价对象的实物状况。
主要包括估价对象具体位置、估价范围、权属状况、用途、面积、建筑结构及建成年代、装修状况等。
2．区位状况分析区位状况分析就是要详细说明、分析估价对象的区位状况。
主要分析估价对象的区域特征、道路通达状况、对外交通状况、基础设施条件、商服配套设施等我觉得有的互相包含，是不是技术报告中的实物状况（或个别因素）分析和区位状况分析比房地产估价结果报告中的估价对象描述更全面具体，如果结果报告中的估价对象描述过于简单，而在技术报告中又比较具体，能否认为结果报告中的估价对象（描述不全面）算一处错误。
这两者的内涵如何区别？老师：您好！1、技术报告中的实物状况（或个别因素）分析和区位状况分析一般应比房地产估价结果报告中的估价对象描述更全面具体。
2、如果结果报告中的估价对象描述有缺项，不论在技术报告中如何具体，均可认为结果报告中的估价对象有缺项错误2、问题：问题：史老师，您好！1、在收益法讲座中，《理论教材》第238页例8-19中，“……此后5年”的确切含义是什么？我理解此后5年的中最后一年应为第6年，若是这样，公式中的 t 就应为6，而不是5，不知是否正确？您能否予以讲解？2、在《估价规范》第11页 5.2.9.中，每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%，请举例说明。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析1. 引言房地产估价是指通过一系列方法和模型来确定房地产的市场价值。
对于购房者、开发商、金融机构和政府等各方来说，准确的房地产估价是做出决策的重要依据。
本文将通过分析一个实际的房地产估价案例，来介绍房地产估价的基本概念和方法。
2. 案例背景我们选取了一座位于中国某城市的高层公寓项目作为案例。
该项目共有50栋建筑物，每栋建筑物有30层，每层有10个单元。
其中，一到五层为商业用途，六到三十层为住宅用途。
3. 数据收集与处理我们收集了以下数据用于房地产估价：•房屋面积•房屋朝向•房屋楼层•建筑物年代•相关的市场数据，如附近同类房屋的售价和租金信息对于每一个房屋单位，我们通过市场调研和实地考察的方式进行数据收集。
收集到的数据需要经过清洗和处理，使其适合用于估价分析。
4. 估价方法为了获得房地产的市场价值，我们采用了以下几种估价方法：4.1. 市场对比法市场对比法是最常用的估价方法之一，它通过比较与被估价房地产相似的已售房产的价格来估计被估价房地产的市场价值。
在这种方法中，我们会比较相似房产的位置、面积、朝向、楼层等因素，并从中找到适当的调整因子来计算被估价房地产的市场价值。
4.2. 替代成本法替代成本法认为，一个房地产的市场价值应该等于建造一个同样规模、同样功能的新建筑物所需的成本。
在这种方法中，我们会考虑建筑成本、土地成本、装修和设备成本等因素，从而计算出房地产的市场价值。
4.3. 收益法收益法是针对出租房地产的估价方法。
它基于房地产的租金收益来估计其市场价值。
在这种方法中，我们会考虑租金水平、租期、租赁条件等因素，并计算出房地产的净现值和内部收益率，从而得出其市场价值。
5. 案例分析通过对收集到的数据和采用的估价方法进行分析，我们得出了该高层公寓项目的市场估价结果如下：•市场对比法估价：X万元•替代成本法估价：Y万元•收益法估价：Z万元在分析结果中，我们发现市场对比法和替代成本法得出的估价结果相对接近，而收益法得出的估价结果略低。
2010年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解 【圣才出品】
2010年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解一、问答题（共3题，每题10分）（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。
租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。
乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问：1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？答：（1）拆迁估价中不考虑甲、乙双方签订的租赁合同。
（2）理由：征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
本案例，该房屋被列入征收拆迁范围，其估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
因此，拆迁估价中不考虑甲、乙双方签订的租赁合同。
2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？答：关于被征收房屋的规定为：（1）对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；（2）房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；（3）对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？答：（1）被拆迁房屋内自行装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。
或乙公司的装修补偿应与出租人协商解决；或乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。
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2010年房地产估价案例与分析真题一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。
租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。
乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问：1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。
最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。
请问：1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。
商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。
其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。
现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。
A．124500B．127000C．132500D．1350002.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。
A．租约期内和租约期外都取客观租金B．根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C．根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D．租约期内取租约租金，租约期外取客观租金3．该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（）万元。
A．810B．132025C．2835D．4860（二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000㎡，2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000㎡。
2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构。
3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500㎡。
因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
4．采用假设开发法估价时，应按照（）前提进行估价。
A．自己开发B．溢价转让C．被迫转让D．自愿转让5．采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（）。
A．0.03B．0.83C．0.85D．1.256．采用成本法估价时，可计入开发成本的是（）。
A．办公楼开发费用B．食堂开发费用C．宿舍开发费用D．浴室开发费用7．采用成本法估价时，应（）。
A．按照预算额测算在建工程价值B．按工程已结算额测算在建工程价值C．按综合完成的形象进度测算在建工程价值D．结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。
请在答题纸上作答。
每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）封面（略）目录（略）致委托人函（略）××有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号一层（房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29㎡）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查看和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如下（见表1）：表1估价对象估价结果一览表房屋坐落房屋所有权证号用途面积/㎡评估单价/（元/㎡）评估总价/万元假定未设立法定优先受偿权下的价值××市××街××号××字第××号商业339.2914478.96491.26 工程款优先受偿权价值- O 0房地产估价师知悉已抵押担保债权价值- 0 0的法定优先受偿款其他- O 0 合计- O 0抵押小写14478.96491.26价值大写人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整注：估价对象抵押价值=估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
××房地产估价有限公司（盖章）法人代表：×××二O 0九年五月二十二日注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中一～二层为商铺和酒楼，三层为茶楼，四～五层为客房及办公用房。
大楼外墙粉色墙砖，一～三层为大面积玻璃窗，四～五层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、一部电梯、二部消防楼梯。
估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29㎡，层高为5.4m。
目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。
经估价人员实地查看，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。
（二）权益状况估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号一层的商业用房。
估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号；房屋所有权人：××有限公司；房屋坐落：略；产别：私产；幢号：××；房号：××；结构：框架；房屋总层数：5层；所在层数：一层；建筑面积：339.29㎡；设计用途：商业；登记日期：2007年6月6日。
估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号；土地使用者：××有限公司；坐落：略；地号：略；地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30㎡；终止日期：2046年4月20日；登记日期：2006年4月21日。
至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。
依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查看情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。
四、区位状况（略）五、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
六、估价时点2009年4月21日。
七、价值定义本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。
八、估价依据（略）九、估价原则（略）十、估价方法（略）十一、估价结果经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96 元/㎡.十二、估价对象变现能力分析（略）十三、估价人员（略）十四、估价作业日期2009年4月21日至2009年5月22日十五、估价报告应用的有效期（略）××房地产估价有限公司2009年5月22日附件（略）一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳利用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程1.收益法收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
其基本计算公式为：式中V--收益价格；A i--相对于估价时点而言的未来第i期末的净收益；Y--房地产的报酬率（折现率）。
（1）确定房地产收益1）租约期内房地产收益估价对象已出租，租约期至2013年4月20日。
根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表2.表2租约期内年有效毛收入一览表（单位：元/㎡）时间有效毛收入2009.4.21～2010.4.20 50 ×12=6002010.4.21～2011.4.20 55×12=660 2011.4.21～2012.4.20 60×12=720 2012.4.21～2013.4.2060 ×12=720往：租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。
2）租约期外房地产收益根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75元/（㎡·月）（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2％～5％，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/（㎡·月），且按每年3％的比率递增。
根据当地市场一般情况，空置率取2％，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。