美国资产证券化对中国的启示

他山之石——美国REITs简述及启示

他山之石——美国REITs简述及启示作者：伍迪牛耘诗杜镇秦王守清来源：《项目管理评论》2020年第05期REITs诞生于20世纪60年代的美国。

根据美国国会通过的《不动产投资信托法案1960》，REITs是一种由专门机构通过发行证券集合公众投资者资金，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

20世纪90年代开始，REITs在世界范围内进入高速发展期。

REITs产品流动性良好，投资者可以通过长期持有不动产物业获得收益，产品收益的主要来源包括租金和不动产升值，资产运营的大部分收益用于分红，并且很多国家法律规定，分配部分享受税收优惠，仅进行单次征税。

从成熟市场的经验来看，这些基本的产品设计特征决定了REITs产品具有较高的长期回报率。

目前，REITs在我国的发展形式主要是固定收益性质的私募类REITs。

截至2019年3月末，国内共发行类REITs产品46只，规模合计939.21亿元。

不同于国外更流行的权益性REITs，类REITs产品具有高收益、低风险、低流动性的特点，具有典型的债权类金融产品属性。

2020年4月，中国证券监督管理委员会（下称“证监会”）、国家发展和改革委员会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），标志着我国公募权益性REITs发展进入正式实际操作的新阶段。

这是我国金融服务供给侧改革的重要抓手，对于盘活存量资产、形成良性投资具有重要意义。

美国REITs发展概况美国REITs對经济社会发展做出重要贡献从《不动产投资信托法案1960》施行以来，经过几十年的积累与发展，美国REITs在地方经济发展、居民就业等方面起到了重要作用。

根据安永会计师事务所2020年1月发布的美国REITs报告，截至2018年年末，美国REITs（包含上市公开交易、上市非公开交易及私有）总市值超过3万亿美元，拥有超过52万项资产。

2018年，REITs为美国提供了直接工作岗位240万个，带来直接劳动收入1 482亿美元，全年分红达128.9亿美元，利息收益60.9亿美元。

美国创新战略的三个阶段及对我国的启示

发展与国际竞争力。从２世纪８年代至收入连年实现巨额盈余，００００２０年度联邦政力计划 — — 在创新中领导世界》２０年６，０７今，国创新战略的变化可以初步划分为府财政盈余达到创纪录的２３０美０亿美元，这月签署《创造机遇，大力技术、育和科学教三个阶段，个阶段有不同的战略重心。每在西方大国中是独一无二的。２０年，００美的卓越》简称《国竞争法案》。联邦研（美）国重新恢复并保持国际竞争力第一，日发预算从２０财年的９０而０１１亿美元增长到了本降到第十七位。２０财年创历史最高纪录的１２亿美元，０５０３增幅高达４％，均增幅超过１％。２０４年００１
年一０５，国国防研发预算从４７２０年美５亿美
元增加到７７美元，长了６开始，国经济开始年研发预算总额的比重由２０年的５％００美０１３
为应对美国面临的国内外挑战，国进入衰退。而这次衰退起源于信息产业投资提高到了２０美０５年的５％。美国国防部对７
靳●虢ｌ壁圃 ■ 甄
文／张换兆
林娴岚
１９９０年的２．４２％上升到２０年的３％。发投入，其是国防研发，点从克林顿政０１１尤重

美国长租公寓融资模式及对我国的启示

551美国长租公寓融资模式美国是世界上最早发展长租公寓的国家。

权益型融资房地产信托基金（REITs）是长租公寓融资的主流模式；债务型融资及其衍生金融产品（CMBS）在长租公寓融资中也扮演着重要角色。

1.1 REITs 为主流模式美国的REITs 是指拥有、经营或投资商业地产的项目公司。

其中，有13%的REITs 投资于公寓。

REITs 针对商业地产中的租赁业务，租金是房地产项目所产生的主要收益之一，并通过分红的方式分配给投资者。

REITs 分为权益型、抵押型和混合型三种，混合型为权益型和抵押型的混合模式。

美国长租公寓融资模式及对我国的启示谢晟摘要：近年来，为改善居民的居住环境，从2015年由住建部提出支持房地产开发企业提供出租房源开始，到十九大提出的“租购并举”长效机制设计，我国长租公寓市场获得了长足的发展。

在房贷利率一路走高，新房、二手房交易双降的局面下，长租公寓市场成为了很多房地产企业为盘活存量住房、寻求未来发展空间的转型方向。

房地产业作为商业银行资金流向的重要行业，这种转型需要引起商业银行的高度重视。

但是长租公寓项目对资金占用大、且回收时间长的特点成为融资痛点，难以与银行传统信贷相匹配。

本文希望通过对美国长租公寓市场融资模式的梳理，找准商业银行在其融资过程中的作用和地位，为我国商业银行进入长租公寓市场提供参考意见。

关键词：长租公寓；融资；REITs：CMBS 中图分类号：F293文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（2018）05-0055-58收稿日期：2018-03-21作者简介：谢晟，江西银行战略研究院研究员。

权益型REITs。

权益型REITs属于股权融资。

它的一般流程是房地产（合伙）企业将所拥有的资产所有权转让给经营性合伙企业（一般为其全资子公司），成为有限责任合伙人。

同时发起招募，成立REITs。

投资者通过交易市场将资金注入REITs，以资金换取资产权，租金和物业增值是主要利润来源。

美国次级债危机对中国资产证券化的启示

美国次级债危机对中国资产证券化的启示摘要：目前，美国次级债危机是全球瞩目的焦点。

危机导致美国乃至全球股市的剧烈波动，引发了国内各界的关注。

本文通过分析次级债市场的运作机制和流程，剖析了美国次级贷款证券化过程中存在的缺陷及其对中国目前发展资产证券化的诸多启示。

关键词：次级债危机；中国资产证券化；启示一、引言自2007 年8 月全面爆发的美国次级债危机愈演愈烈, 已成为继1998 年亚洲金融危机以来的最大一场金融风暴。

相对于美国，我国的资产证券化现在处于试点探索阶段。

因此，研究美国次级债市场的运作机制，分析次级贷款证券化过程中存在的缺陷并从中汲取经验教训，对于保障我国资产证券化的健康发展、防范金融风险将大有裨益。

二、美国次级债市场的运作机制及其流程美国次级债市场的兴起源于20世纪80年代次级抵押贷款的产生。

由于次级抵押贷款是银行针对信用记录较差的客户发放的，利率比优质贷款产品普遍高2 %—3 %。

因此具有高风险、高收益的特征。

2001—2004年，美国新经济泡沫破裂后，美联储为刺激经济，实施低利率政策，并实施了宽松的房贷政策，鼓励人们消费买房，刺激了次级抵押贷款市场的繁荣发展。

以次级抵押贷款为基础资产的证券就是次级债。

将次级抵押贷款进行资产证券化的基本运作程序主要有以下几个步骤：1、确定资产证券化目标，组成资产池提供次级按揭贷款的金融机构在发放贷款后并不愿意长期持有，这一方面是由于贷款本身的风险，另一方面则是这些金融机构需要流动性以发放更多的贷款。

那么，这些信贷公司就需要把手头的债权卖出去, 收回现金才能让业务继续滚动下去。

信贷公司将这些次级抵押贷款资产进行组合，根据证券化目标确定资产数，最后将这些次级抵押贷款汇集形成一个资产池。

2、抵押贷款公司将抵押贷款出售给商业银行或者投资银行商业银行或者投资银行担当特设信托机构（SPV）的角色，实现真实出售。

商业银行或者投资银行与抵押贷款公司签定买卖合同，抵押贷款公司将资产池中的次级抵押贷款出售。

美国次贷危机对我国经济发展的影响与启示

美国次贷危机对我国经济发展的影响与启示美国次贷危机又称次级房贷危机，它是一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市急剧动荡引发的风暴。

这一风暴迅速席卷全球，演变成全球性的金融危机。

分析美国次贷危机发生的原因，我们可以发现，美国次贷市场法律制度上存在着许多缺陷，如金融监管机构的不统一性、信用评级机构的倾向性、结构性信贷工具的不透明性、资本市场信息披露的不完整性等问题。

此此金融危机必将引起全球金融监管机构的重现审视：以前的法律制度的缺陷在哪里？怎样处理金融安全和效率两者的关系？一、美国次贷危机发生的背景所谓的次贷，即次级抵押贷款（Sub-prime Mortgage）,指贷款机构（主要是银行）向信用记录较差的客户发放的贷款。

在本次危机中，特指次级房屋抵押贷款。

在美国的信用体系下，无信用记录的或者信用记录较差的客户一般很难从正常的渠道贷款，他们只能从次级贷款市场寻求贷款。

前几年，美国楼市火热的时候，很多银行或按揭公司为扩张业务，获得更高的报酬，纷纷介入房贷业务[1] 由于该种贷款的信用级别的要求低于普通优惠贷款，其利息比较高，因此其内在的风险也就相应高于普通贷款。

上世纪30年代的经济大萧条不仅使美国的经济遭受重创，而且也是许多低收入人群无家可归，于是“让每一个家庭都能在适宜的环境中拥有一个家”，称为美国住房政策的基本目标，并写进了1949年通过的《住房法案》的序言中[2] 在此后的半个多世纪里，美国联邦和州政府不仅通过公共住房信贷、税收减免等政策鼓励人们购房，通过公共住房、住房券等政策让中低收入人群能够租得起房子，甚至还通过合作建房和公有住房等途径来解决国民的住房问题。

[3] 在进入21世纪以后，美国政府调整了住房政策，由以往的售、租、合作和共有住房等多种措施并举转向以售为主。

这一时期，美国的住宅商品化的程度很高，私人拥有住宅约占98.5%。

自美国的网络经济的泡沫破灭和“9.11”事件后，为刺激经济增长，防止经济衰退，美国联邦储备委员会不断地降息，使联邦的基金利率降到了1%，同时鼓励中低收入者买房。

美国次贷危机及相关举措启示中国信用评级行业规范发展

美国次贷危机及相关举措启示中国信用评级行业规范发展引言美国次贷危机是近年来全球金融领域最具影响力的事件之一。

该危机揭示了金融体系中存在的风险，并对全球经济产生了深远的影响。

在这场危机中，信用评级行业被认为起了推波助澜的作用。

因此，对美国次贷危机及其相关举措进行分析，并从中获得对中国信用评级行业规范发展的启示，对于建立健全的信用评级机制具有重要的意义。

美国次贷危机及其原因美国次贷危机起源于2007年，当时全球金融市场受到美国次贷危机的影响。

此次危机起因是美国低信用贷款市场的泡沫破裂，导致了金融市场的动荡。

主要原因包括：1.低信用贷款泡沫：在过去几年中，美国的房地产市场繁荣，许多信贷机构为了扩大市场份额，放宽了对低信用借款人的贷款要求。

这导致了越来越多的次贷贷款和抵押贷款。

2.资产证券化：大量的次贷贷款和抵押贷款被打包成资产支持证券，经过信用评级机构的评级后再销售给投资者。

然而，评级机构低估了这些证券的风险，并给予其较高的信用评级，误导了投资者。

3.全球金融衍生品市场膨胀：许多金融机构购买了这些被高评级的资产支持证券，并将其用于衍生品交易。

这导致了金融市场的膨胀和过度融资。

美国次贷危机对中国信用评级行业的影响美国次贷危机的爆发引发了对信用评级机构的质疑。

许多人认为信用评级机构在评估金融产品时存在短板，信用评级不准确。

这对中国信用评级行业产生了重大的影响，包括：1.信用评级机构的声誉受损：美国次贷危机曝露了信用评级机构在评估金融产品时的不完善。

这导致了对信用评级机构声誉的质疑，使投资者对其评级结果的可靠性产生了怀疑。

2.对信用风险的重视：次贷危机让人们认识到信用风险的重要性。

在这之后，中国的监管机构对信用评级行业的管理更加严格，并强调评级结果的准确性和透明度。

3.信用评级行业准入门槛提高：次贷危机也促使中国加强信用评级行业的准入管理。

中国证券监管委员会发布了《信用评级业务管理办法》，对信用评级机构的准入门槛进行了提高，加强了对机构的监管。

论美国金融危机对中国金融体制改革的启示

ｔｍａｏａＧｏｐＩ也向美联储求救。由于我ｅｄｎｌｒｕ，ＡＧ）
一
综上所述，基于美国金融危机对我国金融体制
国的金融机构对外发展的规模较小和资本市场未完进一步改革的研究不是很系统，大多的研究只是从个方面进行的。笔者通过对比研究，探讨了金融全放开，２００８年的金融危机未能严重波及到我国
发的。
经济稳定增长是其经济基本面良好的主要标志，如果一个国家的经济起伏不定，将会对这个国家的可
持续发展带来极大的阻碍。美国是一个高度发达的
市场经济国家，经济增长比率在２左右，基本上％
是稳定的。在这次金融危机的冲击下，美国经济虽
证券市场健康发展的重要保障。市场有效假说（ＭＥＨ）起源于诺贝尔奖获得者保罗・萨廖尔森的《理价格自由波动证明》和尤金・合法码的《效有
我国金融创新管理 ” 项目号：６０的研究成果．（Ｂ７）
主要有：张峰通过相关具体数据分析了金融危机给多家，市价总值已从１９９４年的３６１圆增加到９亿我国金融机构带来的影响，并从海外投资、信贷业２１的２．４万亿圆，占ＧＰ的比重也由１９００年６５Ｄ９４
３１保持经济基本面的良好．
（）经济稳步增长通常衡量一个国家经济１

美国次债危机对中国经济的影响和启示

一
经过多年的房地产高速增长后，中国的房地产价格亦开始松动．
中国的住房按揭贷款正步入违约高风险期。
、
美国次债危机产生原因
美国的次债危机源自于资产证券化所谓资产证券化是指以
缺乏流动性但能够在；来产生稳定的、可预见的现金收入流的
了美国的金融业．这；起流通性不足，银行收紧信贷。对于严挎引重依赖贷款消费的美国来说，直接导致消费下滑。此外．随着次
债危机的恶化，对实体经济的影响逐步显现出来，引起失业率上出１下降，而引起国内企业的投资欲望降低，中国经济更容易３进
升。全球经济贸易结构中．基本上是美国对其他国家逆差国际受到世界经济周期的；击。在此背景下．只有采取扩大内需的手中消费很大程度上依赖美国中国对美贸易占很大比重．在此背景段才能抵消外部因素影响。扩大内需．大程度上依赖于减税，很
三、美国次债危机对中国的启示和建议
１资产证券化作为一种新的金融创新工具它涉及到金融体
资产作抵押．发行可以在金融市场上出售和流通的证券，债券持系的方方面面，是一项严谨而复杂的工程。它的健康发展需要一有者可以依据资产所得收益获得稳定收益。事实上．这种证券收个优质的资产、独立的评估体系、有效的监管制度来保证。只有益严重依赖于抵押资产本身的质量。在美国的资产证券化过程如此中国资产证券化业务才能启动和健康发展，避免金融风险的中，因房地产价格的不断攀升，出现了一些贷款机构向信用程度产生。较差和收入不高的借款人提供的贷款，这部分贷款称之为次债。随着美联储自２０年开始的联邦基准利率的连续提高，０４房地产价

美国储贷危机及对中国的启示

【本期主题】美国储贷危机及对中国的启示【主讲嘉宾】蒋皓先生现在于Cantor Fitzgerald公司主管CLO发行业务，负责包括产品结构设计、与客户洽谈签订各类服务条约、CLO产品买卖、银行贷款、风险对冲等一系列相关责任。

从1995年到2009年，蒋先生在瑞士信贷公司(Credit Suisse)以及DLJ公司从事了一系列资产证券化业务，设计并负责成交了50多起CLO交易,主管的证券发行面值超过200亿美元。

同时，蒋先生也为CLO产品有关的银行贷款和库存产品风险设计各种市场对冲策略，降低整个业务的市场风险。

在从事CLO业务之前，蒋先生在DLJ公司杠杆融资部（High Yield Capital Markets) 工作，主要负责为汽车金融及房地产金融公司融资。

蒋皓先生1994年毕业于Ohio Wesleyan University。

【会议纪要】讨论中所使用的数据及材料都来自于FDIC及Federal Reserve网站，是得到官方认可的，但评论者由自身的政治角度出发，会从不同角度来理解这些数据，对于金融危机形成的原因也会有不同的看法。

一、美国八十年代危机爆发的背景及原因大体来讲，上世纪八十年代末期美国金融危机爆发的原因主要包括两点：一是利率市场化对金融行业的冲击；二是不良资产的形成。

1、储贷协会在危机中受到冲击最大首先回顾一下美国银行倒闭的历史，在上世纪八十年代储贷危机中，储蓄协会受到的冲击最大。

从美国倒闭银行占所有银行数量的百分比来看，上世纪八十年代金融危机对美国银行业格局的影响更大，但若从倒闭银行个数上来看，大萧条时期倒闭的银行数量多于八十年代。

1986-1989年，Saving & Loan Association （即储蓄协会）受到的冲击最大，FSLIC（储蓄协会的监管保险机构）在此期间关闭了296所储蓄协会；而在1989-1995年间，RTC又关闭了747所储蓄协会，总共关闭的S&L超过八十年代初期所有S&L的三分之一。

美国次贷危机对我国开展巨灾保险证券化业务的启示

、
应
‘ ！皇堡璧为现薹苎要壁孳资数计即以资源的开采量为计税依据使资源开：源量税昱或能够璧采
嗣
，
企业或个人为其开采的所有资源付出代价．而不仅仅是生产或自ｊ
用应税产品而消耗的被开采资源。这样可使资源开采者从自身利
揭
示了资产证券化在次贷危机中发挥的隐藏风险风险的作用
。
传导风险与放大
巨灾保险证券化是一种特殊的资产证券化，也具有
。
以上三种作用
开采后没有出售而积压或自用的资源也成为应税资源．使企业积能对我国经济产生的受面影响压的资源产品也负担税收．增加企业这部分产品的成本．这可以［关键词】美国次贷危机
。
二
一… …
… … …
发放了大量的房地产抵押贷款，Ｔ利率不断下调，由－房地产价格
［］５张丽梅李志东：科学发展观下的资源税制改革［．Ｊ时代人更加纵容银行与借款人不断地增加房地产抵押贷款数量。］由于房
物，２８５０，（）０金贸，２０，（）０６８地产抵押贷款银行积累了大量的房地产抵押贷款，占用了大量的？券化的方式．将大量的房地产抵押贷款，包括大量次级抵押贷款，［］４刘磁君：促进经济增长方式转变的资源税政策研Ｊ．］时代资金为了盘活这批存量资金．房地产抵押贷款银行通过资产证

美国新金融监管法案分析及对中国的启示——基于经济学分析视角

导向的法律依据是（９９金融服务现代（９年１
化法》。
构）、证券交易委员会（ｇｃ以及各州保Ｓ）
险监管机构，分别对金融控股公司下属的商业银行、投资银行、保险等子公司
ｌ、监管特点。１９年，美国参众两９９院通过（９９金融服务现代化法》，彻（９年１
调监管；而美联储（括货币监理署、包联邦存款保险公司和各州银行监管机
引言
２１年７２００月２日，美国总统奥巴马签署的ｌ（（一弗兰克法案）多德），为本世纪美国第一个重要的金融监管立法，该法案被认为描绘了 “ 后危机时代的金融监管 ”蓝图，美国金融监管政策导向从反对政府干预的 “ 自由主义 ”转向加强宏观审慎性新
７～８年代末）兼顾安全与效率的审慎００、
为主监管人对金融控股公司进行综合监
Ｍａｃ０１农村金融研究ｒ２１ｈ
３１
｝ｉｔ＞市ｆ￣Ｍａｋｒｎｅｃａｌａ
邦存款保险公
司、证券交易
委员会、各州
从而加强金融服务业的竞争力。该法案解除了银行进入证券业、保险业的所有限
次贷危机暴露出的金融监管弊端和漏洞
此次金融危机的原因从金融监管层面总结，主要有以下原因。

美国次贷危机对我国金融监管的启示

美国次贷危机对我国金融监管的启示美国次贷危机无疑为中国金融风险的防范与监管提供了反面的经验教训,尤其是引起人们对中国住房按揭贷款市场潜在风险的高度关注。

中国会不会重蹈美国次贷危机之覆辙? 他山之石,可以攻玉。

美国次贷危机对完善我国金融风险的防范与监管具有重要启示。

一、加强信贷风险管理,完善证券化风险防范法律制度次贷危机表面上是美国房价走低、利率走高所致,根本原因是资金供应方降低信贷门槛、忽视风险管理,需求方过度借贷、反复抵押融资。

尽管这种风险基本上通过证券化的方式已经分散了,但是这些风险并没有消失,一旦条件具备,风险就会暴露出来,而且风险通过证券化的渠道影响更为广泛。

著名金融学者易宪容认为,中国按揭贷款实际上比美国次级债券的风险要高。

如果中国的房地产市场价格出现逆转,其潜在风险必然会暴露出来,国内银行所面临的危机肯定会比美国次级债券出现的危机要严重[1]。

可以说,完善房地产信贷及其证券化风险防范的法律制度是中国避免重蹈覆辙的当务之急。

首先,要加强信贷风险管理,提高住房按揭贷款的信用门槛。

2007 年《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定, 90平方米以下的首套自住房的贷款首付款比例不得低于20%; 90平方米以上的不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40% ,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

在紧接着的《补充通知》中明确“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数”。

在次贷危机阴云密布的背景下出台上述严格住房消费信贷管理的措施,表明我国监管层已经意识到了住房按揭贷款市场的高风险,显示了监管层切实加强信贷风险管理的决心。

其次,要完善住房按揭贷款证券化风险防范法律制度。

美国次级债危机剖析及其对中国的启示

重视房贷风险、完善贷前审查、完善及推广抵押资产证券化和采取多种手段有效调控房地产市场等措施着手，防止类似次级债危机事件在中国的重演。关键词：次级抵押贷款；次级抵押贷款证券；次债危机文章编号：０３４２（０７ｌ一０ＯＯ１０ — ６５２０）ｌ０８ — ３中图分类号：８０９Ｆ３．１文献标识码：Ａ
８日下跌２％。由此拉开了次级债风险的全球多米诺骨牌效．７应。次级债问题成为今年的热门话题。么，么是次级债？次那什
的信用担保和升级，其转变成可以在金融市场上出售和流通将证券的过程。其中，以银行住房抵押贷款为支撑发行的证券称
时，国的市场利率波动很大，事抵押贷款的银行和公司面美从临着筹资成本和收益的不确定性问题。为了转移利率风险，各银行、司纷纷把手中的住房抵押贷款根据到期年限、率水公利平等进行组合，以此为担保或抵押，行了抵押债券。抵押债券发的出现，仅可以帮助金融机构转移利率风险，且，以将不不而可流动的资产盘活，供大量的资金进一步为客户服务。提
贷款购买住房。
二、级债券的发行源于抵押资产证券化次

美国次贷危机对我国房地产资产证券化的启示

美国次贷危机对我国房地产资产证券化的启示作者：张彦君来源：《金融经济·学术版》2010年第05期摘要:随着我国住房抵押贷款余额的进一步增加,商业银行面临流动性风险,所以急需推动住房抵押贷款证券化的实施。

文章结合次贷危机分析了美国住房抵押贷款的证券化模式,指出我国可以借鉴美国模式。

但是需要从次贷危机中吸取一定的教训,使得我国住房抵押贷款证券化更好地发展。

关键词:资产证券化次贷危机住房抵押贷款一、我国信贷资产证券化的简要回顾20世纪70年代以来,资产证券化以其能够降低发行主体的融资成本,争强资产流动性,提高资本市场的配置效率和满足投资者的特殊需求等优势,在世界各国很快得以实施和普及。

资产证券化以住房抵押贷款证券化为源头。

住房抵押贷款在以美国为首的西方发达国家发展迅速。

它深刻改变了美国等许多国家金融业的发展历程,引发出一系列的制度创新、市场创新和技术创新。

近几年来,住房抵押贷款的证券化也备受我国学者和业内人士的广泛关注,成为一项在我国呼之欲出的金融创新。

资产支持证券目前在我国金融市场上属于创新产品,在银行间市场仅有短短两年多发展历史。

2005年12月15日,中国建设银行推出国内首单个人住房抵押贷款证券化产品(MBS)“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”。

建行选择其上海、江苏和福建三家一级分行作为本次项目的试点分行,从这三家分行选出了15000余笔、金额总计约30亿元的个人住房抵押贷款组成资产池。

据信,进入资产池的个人住房抵押贷款均为建行的优质资产。

在目前阶段,该产品只在全国银行间债券市场交易,个人投资者尚不能参与。

在目前的条件下,推行住房抵押贷款证券化的紧迫性却并不是十分强烈和突出从住房贷款规模看,中国房地产市场刚发展不到十年,其个人住房按揭贷款余额就达到2.6万多亿元,加以公积金住房贷款4000多亿元,已经超过了3万亿元。

美国的住房按揭市场发展50多年,其住房贷款余额也不过在3万亿左右。

美国“次贷危机”的成因及给我们的启示

美国“次贷危机”的成因及给我们的启示简介美国“次贷危机”是指2007年至2008年美国发生的一场金融危机，蔓延影响全球金融市场。

这场危机的深层次原因是美国的次贷市场出现了严重的问题，导致房地产市场的崩盘和金融系统的动荡。

本文将探讨这场危机的主要成因，并从中汲取经验教训，为我们今后的金融监管提供启示。

主要成因1. 低利率政策美国联邦政府在2001年至2003年期间实施了一系列的低利率政策，目的是刺激经济增长。

这导致银行和金融机构放贷更加容易，并引发了对房地产的投资热潮。

大量的资金涌入房地产市场，推高了房价。

2. 高风险贷款为了满足投资者需求并获取更多利润，银行和金融机构开始放宽贷款条件，向信用纪录较差的借款人提供贷款。

这些贷款通常有较高的利率和更低的贷款成数，被称为“次贷”。

3. 拆借与资产证券化银行和金融机构将发放的房屋贷款进行拆分，然后将其打包成复杂的金融工具，称为资产证券化产品。

这些产品被分为不同的等级，具有不同的风险和回报。

投资者购买这些产品，以期获得高回报。

4. 信贷评级机构失职信贷评级机构在评估这些资产证券化产品时，赋予了大量高风险产品“安全”的评级。

这导致投资者对这些产品的风险认识不足，对其价值过高估计。

5. 崩盘与后续影响由于次贷市场的泡沫破裂，大量贷款无法偿还，房地产市场崩溃。

金融机构面临破产和倒闭的风险，投资者损失惨重。

危机的影响扩散至全球，导致全球金融市场的动荡和经济衰退。

启示1. 加强金融监管次贷危机的发生表明金融监管存在缺陷。

我们应该加强金融监管，对银行和金融机构的贷款行为进行更严格的审查和监管，以减少高风险贷款和投机行为的发生。

2. 提高风险意识投资者和金融机构应该提高对风险的认识和评估能力，不要盲目追逐高回报。

同时，投资者也应该注重多元化投资，以降低整体风险。

3. 改善信贷评级体系信贷评级机构应从过去的失职中吸取教训，加强评估方法和程序的严谨性与独立性。

监管部门也应该对评级机构的评级结果进行审查，确保其客观和准确。

中美影子银行系统比较分析和启示

监管挑战：如何平衡金融创新与风险控制，确保金融市场健康发展
中美影子银行监管体制和监管政策比较
监管机构：中国银监会和美国联邦储备系统监管法规：中国《银行业监督管理法》和美国《多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法》监管方式：中国以行政监管为主，美国以市场自律为主
监管重点：中国注重风险控制，美国注重信息披露和投资者保护
影子银行风险管理的比较
美国影子银行风险管理：美国影子银行风险管理相对宽松，监管机构对影子银行的监管相对较少，银行自身风险控制
能力较强。
风险管理启示：中美影子银行风险管理可以为其他国家提供借鉴，加强影子银
行风险管理，提高风险控制能力。
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中国影子银行风险管理：监管机构对影子银行进行严格监管，要求银行加强风
中美影子银行系统监管案例的比较分析
中国影子银行系统监管案例：2017年，中国银监会发布《关于规范银行业金融机构参与影子银行业务的通知》，加强对影子银行业务的监管。
美国影子银行系统监管案例：2008年，美国次贷危机爆发，美国政府出台《多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法》，加强对影子银行业务的监管。
影子银行监管的国际合作和协调
国际监管合作：如巴塞尔协议、金融稳定委员会等
国际监管协调：如全球金融稳定论坛、金融稳定理事会
等
国际监管机构：如国际清算银行、国际货币基金组织等
国际监管挑战：如பைடு நூலகம்境监管、信息共享等
中美影子银行系统风险案例的比较分析
中国影子银行系统风险案例：2013年“钱荒”事件美国影子银行系统风险案例：2008年次贷危机风险特征：流动性风险、信用风险、市场风险风险管理：加强监管、提高透明度、完善风险控制机制

美国次级债危机及共对我国的启示

一
美国次级债危机的背景和概况１、次级债危机背景
、
次级抵押贷款（ｂｐｅｕｏｔａｅ指银行或贷ｓ —ｒｍｉｍｒｇ）ｕｍｇ款机构提供给那些信用等级或收入较低、无法达到普通信贷标准的客户的一种贷款，这种贷款通常不需要首付，只是利息会不断提高。由于近几年美国楼市形势不佳、利率不断升高，也为次级房贷借款人按时还款造成了困难，次级房贷大比例地转化为坏账。２００７年３１全美第二大次级抵押贷款机构—— 新世纪月１３３金融公司宣布濒临破产，４１新世纪金融申请破产月２３保护，成为美国地产业低迷时期最大的一宗抵押贷款机构破产案。６月美国第五大投资银行贝尔斯登公司旗下两只基金，传出因涉足次级抵押贷款债券市场出现亏损的消息。８日美国第十大贷款公司Ａｅｉｎ月７ｍｒａｃＨｍｒａｅＩｖｓｅｔｏｅＭｏｔｇｅｔｎ申请破产保护。从去年１月ｇｎｍ１起，全美起码有８多家次级抵押贷款公司宣布停业，０其中十余家已经宣布破产。８日法国巴黎银行宣布月９暂停旗下三只涉足美国房贷业务的基金的交易。８月９日一Ｙ３８Ｊ日为了防止美国次级抵押贷款市场危机引发１严重的金融市场动荡，美联储、欧洲央行、日本央行和澳大利亚央行等向市场注入资金。２、次级债危机的概况次级抵押贷款给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。次级贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低，借款者信用记录较差，因此次级房贷机构面临的风险也天然地更大：瑞银国际（ＢＵＳ）的研究数据表明，截至２０年底，０６美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达１．％，是０５优惠级贷款市场的７。对借款者个人而言，违约会借款人需要同时支付利息与本金，还贷负担大幅增倍使其再融资难度加大，丧失抵押品的赎回权，无法享加，为借款人无力还贷埋下了隐患。

资产证券化：被误读的风险、逆转的利率、产品的调和、狂妄的炼金师

资产证券化：被误读的风险、逆转的利率、产品的调和、狂妄的炼金师。

被误读的风险最近9月30日央行和银监会联手出台的房贷新政，被认为是给日渐萧条的房地产市场打的又一剂强心针。

其主要内容，除了首套房贷付清后再次购房以首次购房认证，并可享受70%的优惠贷款利息之外，最引起争议的就是推进房贷的资产证券化这一政策了。

其中最大的争议，在于这项新政是否会创立中国版的“两房”，并进而导致中国版的次贷危机。

但是，在这些争议中，有不少对于美国“两房”及次贷危机的误读。

要真正了解资产证券化的风险，能解决什么问题，不能解决什么问题，我们必须澄清这些被误读的风险。

误读之一，就是“两房”的过度资产证券化导致了次贷危机。

在次贷危机爆发前，美国的房贷总余额大约10万亿美元，其中次贷（Subprime）仅占大约10%，而“两房”的优质贷款（Prime）MBS大约占到市场的50%，剩余为次优（Alt-A）、超大额（Jumbo）、美国政府担保贷款（FHA/VA），及银行的自持贷款（Portfolio）。

“两房”虽然出现了巨额的账面浮亏，但是和次贷的关系并不大，他们也不发放次贷。

次贷主要是普通商业银行或者类银行机构发放，并由华尔街投行进行资产证券化，美国政府对其疏于监管是导致大量贷款出现欺诈、违规、并导致大量违约的重要原因。

误读之二，“两房”的资产证券化导致了房价的严重泡沫化。

美国在上世纪90年代后期开始房价出现了快速上涨，其主要原因并非房贷的资产证券化。

1997年的税法改革，去除了大多数购房者的资产增值税；2001年的互联网泡沫破灭，导致大量资金进入房市；2001-2003年间的联储主导的极低利率政策，都是房价高涨的推动因素。

如果我们回顾历史上更多的金融泡沫，包括英国的南海股票，荷兰的郁金香狂热，美国上世纪初的佛罗里达房地产，都和资产证券化没有任何关系。

简言之，泡沫的出现与资产证券化并没有必然联系，更多的是基于投资者对于未来资产价格上涨不合实际的期望。