2015年陕西省房地产估价师《理论与方法》：路线价法的计算公式考试题
房地产估价师必考题《理论与方法》
房地产估价师必考题《理论与方法》房地产估价师2015年必考题《理论与方法》1.某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元.100万元.120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此诠兰鄱韵蠓康夭?募鄹裎? )万元。
A.992.06B.983.10C.1080D.852答案：B2.土地取得成本是取得( )所需的费用.税金等。
A.土地使用权B.土地转让权C.土地经营权D.开发土地答案：D3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的'土地单价。
A.建筑面积B.原容积率C.土地总面积D.增加后的容积率答案：B4.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。
A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产答案：C5.房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。
共同之处是( )。
A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.市场性质相同答案：ABD6.中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是( )。
A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格答案：D7. 房地产的供给曲线表示( )。
A.房地产的出售量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系答案：C8.某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000 m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。
那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2。
A.40B.45C.48D.50答案：C9.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。
房地产估价师《理论与方法》试题及答案（2）
房地产估价师《理论与方法》试题及答案（2）2015房地产估价师《理论与方法》试题及答案4、具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。
( )【正确答案】：Y5、由于越接近所预测的`价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。
( )【正确答案】：Y【答案解析】：由于越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。
参见教材P350。
6、经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。
( )【正确答案】：N7、每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。
( ) 【正确答案】：Y8、某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。
( )【正确答案】：N【答案解析】：参见教材P238。
建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。
短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。
计入年运营费用的折旧费应该为60万元。
9、低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。
( )【正确答案】：Y【答案解析】：低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。
同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。
参见教材P137。
10、在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。
( ) 【正确答案】：N【答案解析】：评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率;而评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。
2015年陕西省房地产估价师《理论与方法》：比较法的含义考试试卷
2015年陕西省房地产估价师《理论与方法》: 比较法的含义考试试卷本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。
一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1、经批准的临时用地, 同农村集体经济组织签订临时用地协议, 并按该土地前年平均年产值逐年给予补偿。
A：1B：2C：3D：5E: 房地产估价机构必须加盖公章2、下列房地产价格影响因素中, 不属于经济因素的是。
A：居民收入增加B：房产税征收C：人民币升值D：居民消费价格指数上升E: 工业用地的监测点评估价格3、某幢大厦的总建筑面积为10000㎡, 房地产总价值为7000万元, 其中土地总价值为3000万元。
王某拥有该大厦其中一部分, 该部分的建筑面积为250㎡, 房地产价值为150万元。
若按照土地价值进行分摊, 则王某占有的土地份额为。
A：1.67％B：2.33％C：2.75％D：3.33％E：工业用地的监测点评估价格4、房地产估价所评估的是房地产的。
A: 交换价值B: 使用价值C: 成交价格D: 咨询价格E: 工业用地的监测点评估价格5、某宗房地产的土地面积300m2, 建筑面积250m2, 建筑物的外观及设备均已陈旧过时, 有待拆除重建, 测算拆迁费用为每平米建筑面积300元, 残值为每平米建筑面积50元, 则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。
A．62500B．72500C．82500D．925006、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。
A. 施工单位B. 建设单位C. 监理单位D. 设计单位7、对于非出租的房产, 以房产原值一次扣除__的余值为房产税的计税依据。
A．10%～20%B．10%～30%C．20%～30%D. 30%～40%8、某建筑安装工程中, 规费为300万元, 企业管理费为280万元, 利润为300万元, 该建筑安装工程间接费为__万元。
陕西省2015年房地产估价师《理论与方法》：价值时点的确定考试题
陕西省2015年房地产估价师《理论与方法》：价值时点的确定考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000㎡。
共有100套住房，有100户居民。
经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元／㎡，平均每套住房的市场租金为1500元／月，在受损情况下的市场价格为4500元／㎡；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5％，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。
A：该损害在经济上是可修复的B：修复所能带来的价值增加额为500万元C：该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D：在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6．5万元E：工业用地的监测点评估价格2、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。
A：市场价值B：投资价值C：谨慎价值D：在用价值E：工业用地的监测点评估价格3、路线价的理论依据是房地产价格形成的。
A：预期原理B：替代原理C：均衡原理D：收益递增递减原理E：工业用地的监测点评估价格4、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和。
A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制E：工业用地的监测点评估价格5、人们在为某个房地产项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有。
房地产估价师《理论方法》第十一章试题
房地产估价师《理论方法》第十一章试题2015房地产估价师《理论方法》第十一章试题1、约翰·冯·杜能的地租的计算公式是( )。
A.地租=市场价格-生产成本B.地租=市场价格-生产成本-平均利润C.地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本的利息D.地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润章2、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。
假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。
根据四三二一法则，该估价对象的单价为( )元/m2。
【2011年真题】A.1920B.2400C.2560D.32003、运用路线价法估价的前提条件是( )。
A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D.街道、临街各宗土地排列均不整齐4、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高;由此远离道路的方向，地价( )。
A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零5、一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )m。
A.22B.28C.38D.506、基准地价修正法是一种( )，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。
A.直接估价方法B.间接估价方法C.精确的估价方法D.经验性的估价方法7、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。
后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为( )万元。
A.500B.1000C.2500D.30008、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。
2015年陕西省房地产估价师《理论与方法》：估价程序模拟试题
2015年陕西省房地产估价师《理论与方法》：估价程序模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是。
A：最高最佳使用原则B：合法原则C：替代原则D：谨慎原则E：工业用地的监测点评估价格2、一个民事法律关系中至少有个主体。
A：一B：二C：三D：四E：执行层的组织协调3、某房地产投资项目，资产为6 000万元，负债为3 500万元，流动资产总额为3 000万元，流动负债总额为1 500万元，存货为1 800万元。
则该项目的速动比率是。
A：80％B：120％C：171％D：200％E：借款合同4、某企业年应纳税所得额为10万元，应缴纳企业所得税额为元。
A：3300B：33000C：1000D：10000E：执行层的组织协调5、房地产开发项目所需的大部分资金是以__的方式筹集的。
A．权益融资B．房地产抵押贷款C．债务融资D．建设贷款6、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为。
A：前期价格指数B：定基价格指数C：长期价格指数D：环比价格指数E：工业用地的监测点评估价格7、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元／亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为万元。
A：260B：300C：360D：600E：房地产估价机构必须加盖公章8、某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元/m2。
已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元/m2，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为__万元。
A．98.80B．592.81C．691.61D．667.229、以下不属于外部性的事件有。
A：房地产出售之前业主对其进行重新装修提升房地产价值B：由于距离1000m处修建了地铁路口，提升了房地产价值C：由于修建一座化工厂，降低了房地产价值D：城市政府对原来的排污河进行治理，抬升了周边物业的价值E：工业用地的监测点评估价格10、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第1卷一.单选题(共10题)1.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。
A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能2.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。
A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况3.投资利润率的计算公式是()。
A.开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费用）B.开发利润／（土地取得成本+开发成本）C.开发利润／（土地取得成本+开发成本+投资费用）D.开发利润／开发完成后的房地产价值4.下列关于房地产估价的基本程序，①获取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。
其中正确的顺序应为（）。
A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩5.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()。
A.房地租B.地租C.房租D.租金6.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。
预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。
房地产估价师《理论与方法》试题及答案（3）
房地产估价师《理论与方法》试题及答案（3）2015年房地产估价师《理论与方法》试题及答案A.直接估价方法B.间接估价方法C.精确的估价方法D.经验性的估价方法【正确答案】：ABD【答案解析】：制作临街深度价格修正率表的要领是：①设定标准临街深度;②将标准临街深度划分为若干等份;③确定临街深度价格递减率;④求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格反映。
参见教材P375。
12、房地产价格构成中的开发成本包括( )。
A.取得土地使用权时的出让金或转让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.管理费【正确答案】：BCD【答案解析】：“取得土地使用权时的出让金或转让金”属于土地取得成本，而“管理费”是房地产价格构成的一项。
参见教材P277～278。
13、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括( )。
A.在运用市场法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正【正确答案】：ACD【答案解析】：B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价;E不应低估后续开发的必要支出及应得利润。
参见教材P170。
14、搜集交易实例时应搜集交易实例的( )。
A.成交价格B.议价时间C.成交日期D.付款方式E.交易双方【正确答案】：ACDE【答案解析】：在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产基本状况;②交易双方基本情况;③成交价格;④成交日期;⑤付款方式;⑥交易情况。
2015年房地产估价理论与方法考试全套真题
（一）单项选择题（共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意， 请在答题卡上涂黑其相应的编号） 3.估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（）。 A.实体 B.功能 C.质量 D.权益中的权利 【答案】B 【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物可进一 步分为有 形的实体、 该实体的质量、 该实体组合完成的功能等方面。 以一幢房屋为例， 其有形的实体， 就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结 构的； 实体的质量， 假如该房屋是砖木结构的， 则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的， 或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也 相 同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，如住宅的户型如何。复式住 宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。参见教材 P49。 4.下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（）。 A.未来状况下的房地产 B.已灭失的房地产 C.部分产权的房地产 D.以房地产为主的整体资产 【答案】C 【解析】本题考查的是按实物形态划分的种类。按照房地产的实物形态，可 以把房地 产分为下列 9 类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房 地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产 为主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产；选项 C，部分产权的房 地产，属 于按权益状况划分的种类。参见教材 P69。 5．下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是（ A．该房地产位于 28 层办公楼的第 8 层 B．该房地产 500 米内有地铁站点 C．该房地产离机场约 25 公里 D．该房地产坐北朝南 【答案】B 【解析】本题考查的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中对未知的描述，主 要说明以下方面：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。选项 B，属 于区位状况描述中对交通的描述。参见教材 P78～79。 6.某房地产的套内建筑面积为 4000 ㎡,分摊的共有建筑面积为 1000 ㎡,建筑面积单价为 8000 元/ ㎡,容积率为 2.5,建筑物价值为 1800 万元，则该房地产的土地单价为（）元/㎡。 ）。
陕西省房地产估价师《理论与方法》：估价假设考试题
陕西省房地产估价师《理论与方法》：估价假设考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产权属登记分为__。
①房屋总登记；②初始土地登记；③房屋初始登记；④房屋转移登记；⑤房屋变更登记；⑥房屋他项权利登记；⑦房屋注销登记；⑧变更土地登记。
A．①②④⑥B．①③④⑤⑥⑦C．①②③⑧D．①②③④⑤⑥⑦⑧2、用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图的是。
A：地形图B：地籍图C：宗地图D：房产图E：执行层的组织协调3、关于明确估价基本事项的说法，错误的是。
A：估价目的本质上由委托人的估价需要决定B：估价时点由估价目的决定C：估价对象由委托人和估价目的决定D：估价类型由估价师决定E：工业用地的监测点评估价格4、房地产置业投资中，在持有期内获得每年__的股本收益率也是很平常的事。
A．20%～30%B．20%～25%C．15%～20%D．10%～15%5、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为．【2004年考题】A：宅基地所有权B：空间利用权C：地役权D：建筑物相邻关系E：工业用地的监测点评估价格6、物业管理公司对小区内所有房地产拥有__。
A．产权B．使用权C．部分收益权D．经营管理权7、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于__万元。
A．2000B．2500C．3000D．35008、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元／㎡，出租率为85％，运营费用占有效毛收入的35％，报酬率为12％，商场建筑面积为40000㎡，可供出租的比例为95％，运营期为38年，该商场的收益价值为万元。
A：690.40B：8284.79C：8720.83D：9746.81E：工业用地的监测点评估价格9、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／㎡，现房出租的年末净收益为500元／㎡。
2015年房地产估价师(房地产估价理论与方法)真题试卷
2015年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷( )。
A．实体B．功能C．质量D．权益中的权利2．下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是( )。
A．未来状况下的房地产B．已灭失的房地产C．部分产权的房地产D．以房地产为主的整体资产3．下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是( )。
A．该房地产位于28层办公楼的第八层B．该房地产500m内有地铁站点C．该房地产离机场约25kmD．该房地产坐北朝南4．某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元／m2，容积率为2．5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为( )元／m2。
A．7000B．8750C．11000D．137505．一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是( )(假定年利率为5％)。
A．成交日期时一次性付清，给予3％的价格优惠B．成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元C．成交日期的一年后一次性付清D．成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付6．下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是( )。
A．建筑结构B．周围环境C．建筑物内空间布局D．土地开发程度7．下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是( )。
A．土地用途B．所在区域绿化水平C．土地容积率D．土地使用期限8．关于合法原则具体应用的说法，错误的是( )。
A．估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况B．抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C．未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象D．司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响9．某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被××法院整体拍卖为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是( )。
2015年下半年陕西省房地产估价师《房地产估价理论与方法》基础班课程开通考试题
2015年下半年陕西省房地产估价师《房地产估价理论与方法》基础班课程开通考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是__。
A．无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值B．任意两条无差异曲线不能相交C．无差异曲线凹向原点D．无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用2、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的。
A：估价目的B：估价方法C：价格类型D：估价时间E：工业用地的监测点评估价格3、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围．【2005年考题】A：使用估价对象房地产的实际成交价格B：使用政府公布的房地产交易指导价格C：使用近一年内房地产的平均成交价格D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值E：工业用地的监测点评估价格4、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是。
A：新开发房地产项目B：用于出售用途的房地产项目C：具有投资开发或再开发潜力的房地产D：用于投资或再开发的房地产E：工业用地的监测点评估价格5、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。
如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。
A．2277.4B．2281.9C．2728.8D．2741.956、售公有住房的住宅公共部位维修基金向__筹集。
A．房管部门B．物业管理公司C．住房公积金管理中心D．售房单位和购房人7、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。
要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。
A．项目建议书的编制B．施工图设计C．可行性研究D．成本收益分析8、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。
陕西省房地产估价师《理论与方法》：路线价法的计算公式考试题
陕西省房地产估价师《理论与方法》：路线价法的计算公式考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、土地__是我国土地所有权发生转移的唯一方式。
A．出让B．划拨C．转让D．征用2、某单位以现时楼价30%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为__。
A．50%B．60%C．70%D．75%3、住房公积金属于__所有。
A．缴存住房公积金的单位B．缴存住房公积金的职工C．缴存住房公积金的单位和个人共同D．住房公积金管理中心4、__指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。
A．通货贬值B．通货膨胀C．通货紧缩D．通货异常5、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。
A：土地取得成本+开发成本B：土地取得成本+开发成本+管理费用C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D：开发完成后的房地产价值E：工业用地的监测点评估价格6、在实际估价中，建筑物折旧可以分为几个方面，但并不包括__。
A．物理折旧B．功能折旧C．物质折旧D．外部性折旧7、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事__估价业务。
A．城市房屋拆迁B．课税C．企业清算D．司法鉴定8、依法不能免征房产税的房屋是__。
A．政府机关的办公楼B．武警部队的营房C．个人自住的住房D．百货公司的商场9、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（）。
A．投资利润率B．投资回报率C．贷款利率D．成本利润率10、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2。
现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2。
该改变用途理论上应补地价为（）万元。
A．500B．525C．600D．165011、开发经营期的起点是假设的。
房地产估价师《理论与方法》真题及答案
房地产估价师《理论与方法》真题及答案2015年房地产估价师《理论与方法》真题及答案一、单项选择题(共40题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
)1、在房地产价格中，市场价格是( )。
A.稳定均衡价格B.不稳定均衡价格C.长期均衡价格D.短期均衡价格【正确答案】：D【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。
参见教材P95。
【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】2、市场法的理论依据是房地产价格形成的( )。
A.预期原理B.市场有效原理C.替代原理D.生产费用价值论【正确答案】：C【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
参见教材P173。
【该题针对“市场法概述”知识点进行考核】3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会( )。
A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P191。
正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】4、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。
A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权【正确答案】：D【答案解析】：租赁权属于债权。
参见教材P52。
【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】5、为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。
自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元/㎡。
A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8【正确答案】：C【答案解析】：交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。
上半年陕西省房地产估价师理论与方法成本法估价需要具备的条件模拟试题
2015年上半年陕西省房地产估价师《理论与方法》：成本法估价需要具备的条件模拟试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分,60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。
A：路线价法实质是一种市场法,其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C:运用路线价法的前提条件是街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐D:路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格E:工业用地的监测点评估价格2、估价的通俗含义是估计的价格或价值。
A：现有物品B：一般物品C：经济物品D:建筑物品E：工业用地的监测点评估价格3、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人__，并将有关材料向公证机关办理证据保全。
A．选择拆迁安置的地点B．拆迁安置C．对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录D．确定房屋重置价的标准4、某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为工0年．其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年．残值率假设均为0．则该建筑物的评估值为。
A：102．4万元B：104．4万元C：122．4万元D：142．4万元E：工业用地的监测点评估价格5、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用,表述错误的是.A：土地补偿费归农村集体组织所有B：地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用D：由其他单位安置的人员,补助费发放给个人E：房地产估价机构必须加盖公章6、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__.A．60％B．70％C．80%D．90%7、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的(）. A．操作风险B．信用风险C．市场风险D．法律风险8、以单纯的土地使用权抵押的，其设定抵押的前提条件是,土地必须是以方式取得的。
2015年房地产估价师考试《理论与方法》考点公式3
2015年考试科目《房地产估价理论与方法》是2015年房地产估价师考试重点考试科目，本文章帮助您系统复习2015年房地产估价师考试课程，全面了解房地产估价师考试教材的相关重点!·百分率法下的修正、调整系数连乘公式∶估价对象价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数估价对象价格×(1±S %)×(1±R %)=可比实例成交价格×(1±T %)或者∶估价对象价格=可比实例成交价格× 1 ×(1±T %)× 1 或者∶1±S % 1±R %估价对象价格=可比实例成交价格× 100 × 100±T × 100100±S 100 100±R·百分率法下的修正、调整系数累加公式∶估价对象价格=可比实例成交价格×(1+交易情况修正系数+交易日期调整系数+房地产状况调整系数)估价对象价格×(1±S %±R %)=可比实例成交价格×(1±T %)或者∶估价对象价格=可比实例成交价格× 1±T % 或者∶1±S %±R %估价对象价格=可比实例成交价格× 100±T100±S±R·差额法下的公式∶估价对象价格=可比实例成交价格±交易情况修正系数±交易日期调整系数±房地产状况调整数额·开发利润=开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费·计算基数=土地取得成本+开发成本，即：直接成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本)·计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用：投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)·计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用,相应的利润率可称为成本利润率，即：成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)·计算基数=开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率,即: 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值·成本法最基本的公式为：房地产价格=重新购建价格一折旧·新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润上式中：·开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%·新开发区某宗土地的单价=(取得该用地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+ 总开发利润)/(用地总面积×开发完成后可转让面积的比率)×用途、区位等因素调整系数·求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息+总销售费用+总销售税费+ 总开发利润=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息+可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率得出：·该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)1—销售费用、销售税费和开发利润的比率·该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用十总投资利息)(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积比率×该荒地总面积·新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润·新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润·旧房地价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新购建价格—建筑物重新购建价格·旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧·建筑物的折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值·剩余经济寿命=经济寿命一有效经过年数·直线法的年折旧计算公式：Di=D=C—S/N=C (1—R) /N上式中：Di——第i年的折旧额。
2015年上半年陕西省房地产估价师《理论与方法》：房地产抵押的需要试题
2015年上半年陕西省房地产估价师《理论与方法》：房地产抵押的需要试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于__。
A．估价时点和估价对象均为现在B．估价时点和估价对象均为未来C．估价时点为现在，估价对象为未来D．估价时点为现在，估价对象为过去2、房地产泡沫形成的促成因素是__。
A．土地的有限性B．土地的稀缺性C．投机需求膨胀D．金融机构支持3、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于__元/m2。
A．3100B．3195C．3285D．33004、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。
A．数学曲线拟合法B．平均增减量法C．平均发展速度法D．移动平均法5、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取__净收益作为估价依据。
A．类似房地产的客观B．类似房地产的实际C．类似房地产的最高D．类似房地产的最低6、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值，该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为__。
A．40%B．60%C．50%D．67%7、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指__。
A．投资机会研究B．初步可行性研究C．详细可行性研究D．项目的评估和决策8、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用__。
陕西省2015年上半年土地估价师《管理法规》：房地产交易考试题
陕西省2015年上半年土地估价师《管理法规》：房地产交易考试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、现有一宗规划为商住综合的土地，其所在区域的商业用途价格为800元／平方米，商住混合用途价格为1000元／平方米，则该宗土地的评估价值应为元／平方米。
【2008年考试真题】A：800B：900C：1000D：1800E：时间因素2、《土地复垦规定》规定，耕地的损失补偿费，以实际造成破产__为计算标准，由企业和个人按照各年造成的实际损失逐年支付相应的损失补偿费。
A．以前两年平均年产量B．以前三年平均年产量C．以前五年平均年产量D．以前八年平均年产量3、在西方古典经济学家的地租理论中，对马克思级差地租理论影响最大且思想脉络最为接近的是（）。
A.威廉·配第 B.亚当·斯密 C.大卫·李嘉图 D.弗朗西斯·魁奈4、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》所称__出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人．法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
A．招标B．协议C．拍卖D．挂牌5、H公司所使用的一宗国有出让土地，其土地使用权出让合同约定的使用年限到期的时间是2004年11月25日，出于经营的需要，H公司拟继续使用该宗地，根据法律规定，H公司应当至迟于__申请续期。
A．2003年5月24日B．2004年8月24日C．2004年5月24日D．2003年11月24日6、被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起（）个工作日内进行征用土地公告。
A．5B．7C．10D．157、在剩余法估价中，税费一般以__的一定比例来计算。
2015年上半年陕西省房地产估价师《理论与方法》：搜集估价所需资料考试试题
2015年上半年陕西省房地产估价师《理论与方法》：搜集估价所需资料考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是。
A：贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B：保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源．而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的C：抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保D：贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保E：借款合同2、用成本法估价房地产时，房屋现值=。
A：房屋重置价格-房屋年折旧额B：房屋重置价格×房屋成新度C：房屋重置价格-年折旧额×耐用年限D：房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限E：工业用地的监测点评估价格3、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。
A．时间类参数B．融资相关参数C．收益相关指标D．评价标准类指标4、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，。
(2008年试题) A：由国家无偿收回B：自动续期C：应于届满前6个月申请续期D：应于届满前1年申请续期E：房地产估价机构必须加盖公章5、制订进度计划时，法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
A：横道图B：网络图C：进行图D：工序图E：借款合同6、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/m2。
按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为__元/m2。
2015年陕西省土地估价师《管理法规》：城乡规划法总则考试试卷知识讲解
2015 年陕西省土地估价师《管理法规》：城乡规划法总则考一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、根据统计表的作用不同，可将统计表分为等类型。
A :动态统计表、静态统计表B:调查表、整理表、分析表C:简单表、简单分组表、复合分组表D:时间数列表、空间数列表、时空数列结合表E: 土地2、标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的。
A:平均数B:中位数C:众数D:总和E:时间因素3、市场比较法中，比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括。
【2009 年考试真题】A:统一价格时点B:统一面积单位C:统一付款方式D:统一货币种类和单位E:时间因素4、在下列情况中，可对所涉及土地使用权提前收回的是。
A :开发商李某拥有的土地闲置了1年B :开发商张某受政府委托对城市某一主要道路进行市政设施改造需占用沿道路两侧部分用地C:开发商王某以2000万元价格向另一开发商周某转让一块土地，但仅按1000 万元向政府申报成交价D:开发商孙某购买一块土地后出国定居E:时间因素5、某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60 年，已使用15年，残值率为5%,重置价格为2000元/卅，则该建筑物现值为万元。
A: 1220B: 1274C：1525D：1593E:时间因素6、我国土地资源的特点包括__。
A .土地面积绝对数量大，相对数量小B •后备土地资源有限C. 土地类型多样，平地多于山地D. 森林覆盖率低E ．森林覆盖率高7、交通运输用地包括__。
A .街巷B. 管道运输用地C. 公共用地D. 公路用地E. 河流水面8、求取土地收益及确定是收益还原法的关键. （2000 年真题）A :经营费用B :土地租金C:投资利率D :土地还原率E:合法性9、影响土地区位的行政因素有。
【2008年考试真题】A :城市拆迁B:城市规划C:用地审批D:规划审批E:时间因素10、依据市场原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地的商服活动。
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2015年陕西省房地产估价师《理论与方法》：路线价法的计算公式考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、已知某城市容积率修正系数表，如下表：若确定比较案例宗地地价为900元／㎡，容积率为1．7，待估宗地规划容积率为1．3，则进行容积率修正后可比实例的价格为元／㎡。
A：1 177B：675C：688．2D：1 200E：工业用地的监测点评估价格2、消费倾向是。
A：人们的实际收入在消费的支出中所占的比重B：人们用于消费的支出在社会消费支出中所占的比重C：人们用于消费的支出在实际收入中所占的比重D：人们用于消费的支出在社会平均收入中所占的比重E：执行层的组织协调3、下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是__。
A．私立学校用地50年B．厂房用地50年C．大型超市用地50年D．别墅用地70年4、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。
如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。
则张某的这项投资在第4年的利息备付率是。
(2007年试题)A：1.07B：1.47C：2.07D：3.33E：借款合同5、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。
A．公告不是房屋权属登记的必经程序B．在建工程竣工时，如抵押权未解除，在抵押人领取的房屋所有权证书上进行注记即可，无须重新办理房地产抵押登记C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记6、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。
A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定7、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷。
国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。
下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。
A．不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B．该耕地的土地补偿费最少为60万元C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人D．由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费8、投资利息估算只有在中才需要。
A：比较法B：传统方法C：现金流量折现法D：收益法E：工业用地的监测点评估价格9、下列不属于划拨土地使用权范围的是。
A：政府大楼建设用地B：商品房建设用地C：经济适用住房建设用地D：国家重点扶持的水利项目用地E：房地产估价机构必须加盖公章10、下列有关基尼系数的表述中，正确的是。
A：某个国家从2005—2008年的基尼系数分別为0．34、0．36、0．40和0.42，由此可以判断，该国家的居民收入分配两极分化越来越严重B：基尼系数越小，说明收入分配的两极分化越严重C：基尼系数越大，则表示收入分配越平均D：洛伦茨曲线是根据基尼系数计算出来用以判断收入平均程度的指标E：执行层的组织协调11、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是。
A：三年以上六年以下B：二年以上五年以下C：三年以上七年以下D：五年以上十年以下E：房地产估价机构必须加盖公章12、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于__。
A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素13、关于收益性物业的说法，正确的是。
A：零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定B：收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金C：在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中D：在出租率达到100％时，收益性物业获得的净经营收入最高E：借款合同14、房地产是__三者的结合物。
A．实物、权益、区位B．实物、区位、用途C．实物、权益、用途D．权益、区位、用途15、设市城市的总体规划由负责组织编制。
A：省、自治区人民政府B：市人民政府C：城市监督管理部门D：市建设局E：执行层的组织协调16、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括__。
A．单位比较法B．分部分项法C．造价分析法D．指数调整法17、设损益表中的销售利润为SP，营业利润为BP，利润总额为TP，净利润为NP，则以下关系中一定成立的为__。
A．SP＜TPB．TP＞BPC．BP＜NPD．TP＞NP18、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工的，按土地使用权出让金的20％以下征收土地闲置费。
A：1B：2C：3D：4E：房地产估价机构必须加盖公章19、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10％的情况下，房地产价格为4500元／㎡．若报酬率为8％，剩余使用寿命延长至40年，该房地产的价格为。
A：4451元／㎡B：4500元／㎡C：4549元／㎡D：5821元／㎡E：工业用地的监测点评估价格20、某居住区住宅用地面积17．8h，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900、21600；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、14040；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、8640，则该居住区住宅平均层数为层。
(2006年试题)A：7．9B：11．9C：12．1D：19．0E：执行层的组织协调21、工程建设的招标投标和__的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。
A．建设施工制度B．建设投资规定C．建设规划制度D．建设监理制度22、自年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。
A：1978B：1982C：1986D：1987E：房地产估价机构必须加盖公章23、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为__万元。
A．6.00B．7.05C．7.59D．13.5924、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是__。
A．投资价值B．谨慎价值C．快速变现值D．市场价值25、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（）万元。
A．225.00B．237.50C．381.25D．395.83二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于__等。
A．收益法中预测未来的租金B．市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整C．填补某些房地产历史价格资料的缺乏D．比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力E．成本法中确定房地产的重新购建价格2、下列说法不正确的是__。
A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2C．在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%3、达不成拆迁协议补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式有__。
A．公安介入B．行政裁决C．检察介入D．依法起诉E．强制拆迁4、不属于影响房地产价格的自身因素是。
A：社会因素B：区位因素C：经济因素D：权益因素E：实物因素5、未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有。
(2008年试题)A：警告B：罚款C：限期改正D：限期拆除E：没收实物6、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。
则该企业流动资产比率是。
A：40％B：50％C：200％D：250％E：执行层的组织协调7、下列__工程在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。
A．从事各类房屋建筑及其附属设施的建造B．从事各类房屋建筑及其附属设施的配套的线路、管道、设备的安装C．城镇市政基础设施工程的施工D．从事各类房屋建筑及其附属设施的装修装饰E．工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程8、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为__万元。
A．225.00B．237.50C．381.25D．395.839、劳动市场上的垄断因素表现在。
A：劳动者组成工会，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的供给B：劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给C：劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的需求D：厂商为独家买主，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给E：厂商为独家买主，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的需求10、土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100％、未超过200％的部分，税率为。
A：30％B：40％C：50％D：60％E：执行层的组织协调11、下列关于普通混凝土变形性质的表述中，错误的有__。
A．混凝土在硬化过程中，水泥水化后的体积大于水化前的体积，致使混凝土产生收缩，这种收缩叫化学收缩B．干缩变形对混凝土危害较大，它可使混凝土表面开裂，使混凝土的耐久性严重降低C．影响干缩变形的因素主要有：用水量、水灰比、水泥品种及细度、养护条件D．在混凝土硬化初期，放出较多的水化热，当混凝土较厚时，散热缓慢，致使内外温差较大，因而变形较小E．徐变变形初期增长较快，然后逐渐减慢，一般持续2～3个月才逐渐趋于稳定12、直接资本化法的优点是__。
A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况13、高层建筑地价分摊的方法有。