产权不能分割的物业销售模式研究
物业企业营销策略
物业企业营销策略随着城市化进程的不断加速，物业管理行业迅速崛起并蓬勃发展。
然而，在竞争日益加剧的市场环境下，物业企业需要制定有效的营销策略，以获得更多的客户和更好的市场份额。
本文将探讨几种物业企业营销策略，并分析其优劣势。
1. 定位明确物业企业首先需要明确自身的定位。
通过市场调研和竞争对手分析，确定自身的核心竞争优势和目标客户群体。
例如，某些物业企业可以将目标客户定位为高端住宅小区的业主，而其他企业则可能专注于商业地产的管理。
定位明确有助于企业更好地了解自身的优势和劣势，从而提供针对性的服务和解决方案。
2. 个性化服务物业企业应致力于提供个性化的服务，以满足客户不同的需求和偏好。
例如，可以根据客户的要求，提供定制化的维修、保洁和安全服务等。
此外，通过引入智能化设备和系统，提供便捷、高效的服务也是一个重要的策略。
个性化服务能够提高客户的满意度和忠诚度，增强企业竞争力。
3. 品牌建设在物业管理行业，建立和塑造品牌形象至关重要。
企业应注重企业文化和管理理念的宣传，树立良好的企业形象。
通过开展社区活动、赞助公益项目等方式，提高企业在社会中的知名度和认可度。
此外，积极利用社交媒体和在线平台进行品牌推广和客户互动，增加企业与客户之间的黏性。
4. 合作共赢与附近房地产开发商、建筑公司和物业相关的供应商建立合作关系，共同开展营销活动，可以提高企业的市场影响力。
例如，在新小区建成之前与开发商合作，提前介入物业管理，为购房者提供完善的售后服务，增加企业的曝光率和口碑。
此外，与其他物业企业进行合作，互相推荐和共享资源，也有助于拓展市场。
5. 合理定价和增值服务物业企业在制定收费标准时应考虑市场需求和竞争情况。
根据目标客户群体的支付能力和对服务质量的要求，制定合理的价格策略。
同时，为了增加客户价值，可以提供一些增值服务，如绿化养护、健身娱乐设施、儿童活动等。
这些服务可以提高客户的满意度和粘性，并增加额外的收入来源。
综上所述，制定合适的营销策略是物业企业取得竞争优势和市场份额的关键所在。
“物业管理用房”的建筑不能销售和转让
物业管理用房的建筑不能销售和转让1. 简介物业管理用房是指供物业管理公司或物业管理委员会使用的房屋，用于存放物业管理相关物品、设备以及提供办公空间。
本文将探讨为什么物业管理用房的建筑不能销售和转让。
2. 物业管理用房的定义和功能物业管理用房是指专门为物业管理服务而设置的建筑物，通常位于小区或大型商业综合体内。
其主要功能包括：•存放物业管理相关物品：物业管理用房用于存放与物业管理相关的工具、设备、材料等，例如物业管理系统、维修设备、保洁用品等；•提供办公空间：物业管理用房通常会设有办公区域，供物业管理人员进行日常工作和业务处理；•支持管理活动：物业管理用房提供场地，用于组织和执行各种管理活动，如业主大会、管理会议等。
3. 保证物业管理的连续性和稳定性为了确保物业管理工作的连续性和稳定性，物业管理用房的建筑一般不允许销售和转让。
以下是其中的几个原因：3.1 规范化管理物业管理用房的使用权通常由物业管理公司或物业管理委员会拥有，通过租赁或其他形式获取使用权，以确保物业管理工作的规范化和统一管理。
如果允许销售和转让，可能会导致物业管理权的频繁变更，从而影响物业管理的连续性和稳定性。
3.2 维护物业安全物业管理用房通常储存着大量物业管理相关物品，包括重要的维修设备和工具。
如果允许销售和转让物业管理用房建筑，可能会面临物品丢失、设备损坏或滥用的风险，进而威胁到物业安全和管理服务的质量。
3.3 保护业主权益物业管理用房作为物业管理服务的基础设施，其存在和运营直接关系到业主的利益和权益。
通过限制物业管理用房建筑的销售和转让，可以确保业主享有稳定的物业管理服务，并有效防止个别业主或商业组织滥用管理权限，损害其他业主的权益。
4. 物业管理用房的租赁制度为了满足物业管理公司和物业管理委员会对物业管理用房的使用需求，常见的做法是通过租赁制度获取使用权。
以下是该制度主要的特点：•租赁期限：通常按照合同约定，租赁期限一般为数年，以确保物业管理工作的连续性。
物业管理的商业模式创新
物业管理的商业模式创新一、引言物业管理作为一项专业服务，负责管理和维护不动产的日常运行和维护，对于提高房地产价值和居住环境质量起着至关重要的作用。
然而，传统的物业管理面临着诸多挑战，包括低效率、缺乏创新和服务质量不稳定等。
因此，本文旨在探讨物业管理领域的商业模式创新，以提高效率、降低成本并提供更优质的服务。
二、物业管理的商业模式概述1.1 传统物业管理商业模式的特点传统的物业管理商业模式主要依靠收取物业管理费用为主要盈利来源，提供保安、维修、清洁等基本服务。
1.2 挑战和机遇传统物业管理模式存在诸多挑战，包括低效率、服务质量不稳定以及管理费用高等问题。
然而，随着科技的进步和用户需求的不断变化，物业管理领域也面临着新的机遇，如智能化设备的广泛应用、社交化管理和用户体验的重要性的提升等。
三、商业模式创新在物业管理中的应用2.1 智能化设备的应用通过智能化设备的应用，物业管理可以实现设备的远程监控和管理，提高效率和减少运维成本。
此外，智能化设备还可以提供更加便捷和个性化的居住体验，如智能门锁、智能家居等。
2.2 社交化管理的引入通过引入社交化管理，物业管理可以促进业主之间的交流和互动，提升居民满意度和社区凝聚力。
例如，设立社区论坛和在线社交平台，方便居民之间的沟通和交流。
2.3 数据化管理和预测分析通过大数据技术的应用，物业管理可以收集和分析大量的数据，从而实现精细化管理和预测分析。
通过数据化管理，物业管理可以提前预测和解决问题，提高效率和服务质量。
2.4 引入第三方服务商引入第三方服务商可以帮助物业管理实现专业化和细分化，提高服务水平和效率。
例如，将保安、清洁等服务外包给专业的第三方公司，以提供更专业和高质量的服务。
四、商业模式创新带来的影响和效益3.1 提高效率和降低成本商业模式创新可以通过智能化设备的应用和数据化管理等手段提高物业管理的效率，降低人力和运营成本。
3.2 提升服务质量和用户体验商业模式创新可以满足用户个性化需求并提供更优质的服务，从而增强用户体验和居住满意度。
持有型商业物业
持有型商业物业——城市商业发展之必然【编者按】一个城市的商业地产的发展会对城市发展起到重要的推动作用，它不仅是城市功能的必备形态，也是城市发展的重要动力，为城市发展和城市格局做出重要的贡献。
同时，城市的不断发展、扩大也会反过来作用于商业地产，带动商业地产的繁荣，而城市商业的繁荣又会拉动城市经济的飞速发展。
在这种互动关系下，作为城市建设重要参预者和营造者的房地产开辟商可谓是任重而道远，从某种角度上讲，其所开辟的商业地产的成功与否直接关系到城市的建设和发展。
一个商业地产的开辟模式会很大程度上决定了它的成败。
所以开辟商该如何抉择，运用合理的开辟模式、把握先进的操作运营模式成为各专家学者、业内人士关注和探讨的热点问题，本文主要从开辟商的角度出发，分析现存的各种开辟模式的利弊，以寻觅适合当今适合我国各线城市开辟商的开辟模式。
【正文】“我们的目标是到 2022 年，大型购物中心达到 50 个，五星级酒店做到 15 个摆布，总的物业面积争取达到 700 万到 800 万平方米，年租金收入到 50 亿左右。
”去年 11 月 1 日，大连万达集团董事长王健林在成都出席“2022 年第三届中国商业地产峰会”时透露说。
于此相仿，北京城建、富力、远洋等国内一线开发商也纷纷表示欲加大商业物业的持有比例。
另据中国商业地产联盟年初发布的《2022 中国商业地产发展报告》显示：通过对 699 家商业地产开辟商进行的问卷调查显示：选择“只租不售”开辟模式的达到了 39%，而在 2022 年的调查中，选择持有型物业比例仅为 21.4%。
由此可以看来，持有型物业的这种开辟模式正逐渐成为商业地产的发展趋势，越来越多的大型房地产开辟商开始增加持有物业开辟经营力度。
商业地产开辟的三种模式商业地产的开辟我们可以大致地分为三种模式：一是纯销售模式；二是租售并举；三是纯物业经营(持有型商业物业)。
这三种模式也是代表了商业地产发展的三个阶段，在早期，开辟商为了快速套现，通常采取纯销售模式，其明显不能体现出商业物业价值，属于商业地产在极不成熟阶段的过度产物；第二阶段中开发商对大部份物业采取出租模式，并且通过产权出售和租金收益来双重获得利润。
物业管理助力销售方案
物业管理助力销售方案一、引言随着城市化进程的加快，房地产行业也迎来了快速发展的时代。
在这个充满竞争的市场中，如何通过物业管理来提升销售、增加租金收入，成为了房地产开发商和物业管理公司的重要课题。
本文将从物业管理的角度出发，探讨如何助力销售，为开发商和物业管理公司带来更多的收益。
二、物业管理对销售的重要性1. 增加房产价值良好的物业管理能够提供良好的房屋维护和管理服务，使房屋保持良好的状态，进而提高房产的价值。
例如，对于住宅小区来说，一旦小区内环境整洁、设施完备、绿化良好，将会吸引更多的购房者。
因此，物业管理对于房产的价值起到了至关重要的作用。
2. 提高购房者满意度购房者除了关注房产本身的品质外，也会关注物业管理服务的质量。
一个完善的物业管理服务能够为购房者提供良好的居住环境和舒适的生活体验，进而提高他们的满意度，促成更多的房产销售。
3. 增加租金收入在商业地产领域，优质的物业管理服务也能够吸引更多的商户入驻，提高租金收入。
例如，一个商业综合体的物业管理服务包括了安全保障、环境卫生、设施维护等，这些服务的质量将直接影响商户的生意状况，从而影响商业地产的租金收入。
通过以上分析，可以看出物业管理对于房地产销售的重要性。
因此，开发商和物业管理公司应当在销售过程中，充分发挥物业管理的作用，以提升房产的价值，增加购房者满意度，提高租金收入，实现协同发展。
三、物业管理助力销售的方式1. 提供多样化的增值服务在销售过程中，物业管理公司可以通过提供多样化的增值服务，来吸引购房者。
例如，在住宅小区中，可以开发出具有社区特色的便民服务，如开展社区活动、提供便民服务等；在商业综合体中，可以提供物业保洁、环境维护、安全保卫等服务，为商户提供更加舒适的经营环境。
2. 进行定制化的销售辅助物业管理公司可以定制化销售辅助服务，与开发商合作，为购房者提供更加全面的服务。
例如，可以提供房屋验收、入住服务、物业管理规划等服务，协助购房者更好地了解物业管理服务，提高他们对于物业管理的认可度，从而促进销售。
物业管理条例对分户和分割管理的规定
物业管理条例对分户和分割管理的规定《物业管理条例对分户和分割管理的规定》随着城市化进程的加快，城市居民住宅需求不断增加，分户和分割管理成为物业管理领域的重要议题之一。
为了规范分户和分割管理的行为，保障居民权益和建立良好的社区秩序，我国制定了《物业管理条例》，其中明确了对分户和分割管理的相关规定。
一、分户管理分户管理是指对一个住宅单元进行细分管理的行为。
根据《物业管理条例》，分户管理应符合以下规定：1. 房屋性质确认：物业管理公司或业主委员会应根据房屋建筑结构和使用性质，将住宅单元划分为合理的小区单元，不得随意变更房屋性质。
2. 产权确认：物业管理公司或业主委员会应核实每个小区单元的所有权归属，确保分户管理的合法性和权益保护。
3. 共用部分规定：分户管理中，应规定各个小区单元的共用部分使用权和维护责任，明确各方的权益和义务。
4. 管理费用分摊：对于分户管理的小区单元，物业管理公司或业主委员会应按照相关规定，确定各个小区单元的管理费用分摊标准和支付方式。
二、分割管理分割管理是指将一个住宅单元进行拆分，形成多个独立的小区单元，各自享有独立产权和管理权的行为。
《物业管理条例》对分割管理也做了如下规定：1. 合法手续：进行分割管理前，物业管理公司或业主委员会应核实产权证明文件，确保分割行为合法，符合相关法律规定。
2. 分割需求审批：对于住宅小区分割管理的需求，物业管理公司或业主委员会应征得大部分业主的同意，并按照相关程序进行审批。
3. 分割后责任划分：分割管理后，应明确各个小区单元的独立产权和管理权，对共用部分的使用和维护责任进行规定。
4. 设施设备维护：针对分割后的小区单元，物业管理公司或业主委员会应采取措施保障各个小区单元的公共设施设备的正常使用和维护。
三、其他规定除了分户和分割管理的具体规定外，物业管理条例还对其他相关内容做了一些规定：1. 业主参与：物业管理公司或业主委员会应积极鼓励业主的参与和监督，建立良好的业主自治组织，推动共同管理、共同维护。
自持型与销售型商业物业的要点、难点及解决方案
商铺自持和销售的市场概况商铺自持和销售的市场发展商铺自持和销售的市场的现状商铺自持和销售的利弊商铺自持和销售的市场操作商铺自持和销售的市场比例问题未来发展的预测一、商铺自持和销售的市场概况：自持物业就是开发商拥有产权，投资者（包括但不限于开发企业本身）以长期租赁及/或股权、基金等形式进行投资的物业类别。
这里所说的投资者包括：1、资金投入者1.1纯粹的资金投入者，他们负责买断长期的租赁权，之后由开发商及/或商业物业的经营者进行二次招商，投资者享受租金差；或者在取得长期租赁权后，通过自行转租、转让承租权等方式获取收益；1.2 纯粹的资金投入者，他们收购项目开发公司的股权或投资于那些对项目开发企业进行投资的基金，通过项目开发公司的日常运营收取经营性股份收益并在他们认为适当的时候退出并享受股权/基金的溢价收益。
2、大型商业企业/商管企业，他们在取得较长的承租权后，通过自营、联营、转租等方式对商业物业进行经营并取得相关收益。
家乐福等大卖场经常以不超过2元/天/平方米的价格长期租赁上万甚至上两万平方米的的商业面积，除自营（大部分是与厂家的联营）外，黄线外的大量面积被分隔成商铺用于出租，在第一年租金的基础上，每年每平方米的租金都会上调一块钱。
2006年在北京通州九棵树开业的家乐福是全球第一千家店，当时该大卖场三楼的商铺租金为每天每平方米4元，同年，北京中关村B1层的租金已经达到了16元，而位于北京双井地区的首层不临街的商铺租金更是达到了27元，远远超过了诸如新世界百货等大型商场的租金水平。
3、小型商业连锁企业，在获取长期租赁权后，或在自营过程中降低了成本，或将店铺交付加盟/代理商经营并获取租金差价。
中国改革开放后，商业活动日益繁荣，而开启中国现代连锁商业时代的，就是目前在中国大陆已经拥有超过3，000家餐厅的KFC。
他们在1987年进入北京，而当时，作为第一家肯德基餐厅的房东的北京市宣武区饮食公司，甚至不知道该如何确定租金数目。
物业卖房营销方案策划书3篇
物业卖房营销方案策划书3篇篇一《物业卖房营销方案策划书》一、项目背景随着房地产市场的竞争日益激烈，如何有效地推广和销售房产成为了开发商和物业公司面临的重要挑战。
本项目旨在通过制定一套全面、创新的卖房营销方案，提高项目的知名度和吸引力，促进房产的销售。
二、目标客户群体1. 首次购房者：年轻家庭、新婚夫妇等，对住房有刚性需求。
2. 改善型购房者：已有住房，但希望提升居住品质的家庭。
3. 投资者：关注房产的投资价值，寻求稳定的回报。
三、营销策略1. 品牌塑造通过打造专业、优质的物业服务品牌，提升项目的整体形象和吸引力。
包括提供高品质的物业服务、打造优美的社区环境等。
2. 线上营销（1）建立官方网站和社交媒体账号，发布项目信息、户型图、样板间照片等，吸引潜在客户的关注。
（2）利用搜索引擎优化（SEO）和搜索引擎营销（SEM），提高项目在搜索引擎中的排名，增加曝光度。
（3）开展线上直播活动，邀请专家解读房产市场趋势、项目优势等，与观众互动交流。
3. 线下营销（1）举办开盘活动、促销活动等，吸引客户前来参观和购买。
（2）与房产中介机构合作，拓宽销售渠道。
（3）参加房展会等行业活动，展示项目形象和优势。
4. 客户关系管理（1）建立客户数据库，对客户进行分类管理和跟踪服务。
（2）定期举办业主活动，增强业主的归属感和满意度。
（3）提供优质的售后服务，及时处理客户的投诉和建议。
四、销售策略1. 定价策略根据市场情况和项目定位，制定合理的价格体系。
可以采用差异化定价策略，针对不同户型、楼层等因素制定不同的价格。
2. 促销策略（1）推出购房优惠政策，如首付分期、折扣优惠等。
（2）举办抽奖活动，为购房者提供丰厚的奖品。
（3）与银行等金融机构合作，提供低利率贷款等金融服务。
3. 销售团队培训加强对销售团队的培训，提高销售人员的专业素质和销售技巧。
包括房产知识、销售技巧、客户服务等方面的培训。
五、实施计划1. 第一阶段（1-3 个月）（1）完成项目品牌塑造和宣传资料的制作。
不动产一物二卖问题研究
不动产一物二卖问题研究一、概述在现代市场经济中，不动产交易作为经济活动的核心环节，其法律问题和风险防控机制的研究显得尤为重要。
“一物二卖”问题，即同一不动产被卖家先后或同时出售给两个或两个以上买家的情形，更是引发了广泛的关注和讨论。
这不仅涉及到合同法的相关原理，还牵涉到物权变动、交易安全、公平原则等多个法律领域。
在“一物二卖”的情境中，如何平衡各方利益、维护交易秩序、确保不动产流转的安全和效率，是摆在我们面前的重要课题。
这一问题并非孤例，而是在各国法律体系中都存在不同程度的挑战。
不同的法律制度、文化传统和社会背景，都对此问题的处理方式产生着影响。
在中国，随着市场经济的发展，不动产交易的规模日益扩大，相关的法律问题也日益突出。
“一物二卖”现象在实践中时有发生，对买卖双方、司法机关以及整个社会经济秩序都产生了不小的冲击。
深入研究不动产一物二卖问题的成因、表现形式、法律后果及其解决机制，不仅有助于完善我国的法律体系，也对保障交易安全、促进经济发展具有重要意义。
本文将从不动产一物二卖的基本概念入手，分析其产生的原因和表现形式，探讨其法律后果和解决方法。
同时，结合国内外相关理论和实践，对如何防范和处理不动产一物二卖问题进行深入研究，以期为我国的法律实践和经济发展提供有益的参考和启示。
1. 研究背景：介绍不动产一物二卖现象的产生背景，以及在当前经济和市场环境下的普遍性。
随着经济的快速发展和市场的日益繁荣，不动产一物二卖现象逐渐浮出水面，成为了社会关注的焦点。
不动产一物二卖，指的是同一不动产在同一时间内被卖家多次出售的行为。
这种现象的产生，既源于市场需求的旺盛，也反映出法律法规和监管机制的不完善。
在当前经济环境下，不动产一物二卖现象的普遍性不容忽视。
随着城市化进程的加速和人口的不断增长，不动产市场持续繁荣，房价持续上涨。
在这样的背景下，一些卖家为了追求更高的利润，可能会采取一物二卖的策略，将同一不动产多次出售给不同的买家。
多产权商业物业运营管理
据了解，也就是广州天河壬丰大厦、青岛颐中银街等极少数物业在销售政策与经营管理匹配的前提下才获得了成功。
分析多产权物业经营最终失败的根本原因，借以提醒泛博商业地产投资者和商业物业管理从业人员，一定要谨慎判断商业项目的稳定性和未来持续发展能力。
在大部份商业地产文献中，与多产权商业相关且浮现频率较高的词是“产权式商铺”，这是多产权商业的典型代表，除了产权式商铺以外，多产权商业还包括产权式酒店、写字楼等多种类型。
多产权商业就是所有权与经营权分离的资产证券化的商业操作方式，其主要特征是将商业项目所有权按照特定面积进行划分并分售给多个业主，然后再将经营权统一租赁回收，以约定资产回报率作为租金收益返还给业主，从而形成“多业主投资、统一回租经营”的商业模式。
这种模式最早浮现在70 年代欧美发达国家，最近几年才开始在中国盛行。
多产权商业模式的所有权、经营权分离从原则上讲是有利于统一经营的，也是被销售出去的商业项目的惟一解决方案。
我们看到大连万达也在多个城市对以往分割出售的项目进行了回租统一经营，并给业主每年8%到9%的回报，从而使得一些已经原本经营不善的商业项目“浴火重生”。
但是，由于商业地产的进入门坎不高，不少多产权商业项目的开辟商往往并不具备开辟的能力、实力和经验，从而会在多个环节上浮现问题。
试图运作多产权商业项目的中小型开辟商普通而言现金流并不充沛，因此商业项目的快速套现成为首要目标。
由于他们更关注销售而忽略了商业经营本身，往往只凭藉经验对所选地块进行商业定位判断，并企图自行组建公司运营商业项目，忽视在事先寻觅专业运营商进行项目判断，冒然进入项目设计开辟阶段，从而导致商业项目“先天发育不良”。
进入规划设计阶段后，项目就交给建造设计院来进行图纸设计，而建造设计院并不熟悉每一个行业和每一种业态，往往会提供常规设计思路，或者是根据开辟商的常规思路进行设计，从而导致最终物业的各项要求与商业项目的实际需求相背离。
比方说，建材市场往往需要两倍于经营面积的仓库，运动用品超市往往需要超过6 米的层高，IT 商城需要大量的敞开式设计，机电市场需要有超高的楼板承重能力……这些不是没有经验的开辟商所能够想得到的。
崔丽娜物业模式普通版
丽娜模式:“区分穷尽的物权自主、量化公开”的物业管理作者:崔丽娜北京市政府住建委、市民政局、市社会办《关于推进住宅区业主大会建设的意见》的通知（京建法[2011]11号，二○一一年九月二十一日）文件指出：“业主大会是物业管理区域内的全体业主基于建筑物区分所有权，在物业管理活动中依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则，行使共同管理权利、承担共同管理责任的组织，已经成为社区治理的重要主体之一，是促进社区和谐稳定的重要力量。
”上述内容是一个极其重要的政策信号，它明确定义了业主大会制度在中国基层治理制度中的定位，必将对全国立法的走向产生影响。
业主大会制度的明确必将带来物业管理服务的新局面，也意味着物业管理服务制度将在业主物权自主基础上走向一个选择多元、模式多元的境地。
“丽娜模式”就是在这一大背景下涌现出的新型管理模式。
所谓物业管理的“丽娜模式”是指在住宅小区业主内部根据物的客观性和使用特点两个基本特性、将物的管理责任在全体业主、业主组团和业主个人层面做出区分、采取“使用者付费”原则实现的“物权自主”的管理机制。
物权区分后的小区物业管理立足于社会化、专业化服务，通过招标实现专项外包。
“丽娜模式”减少了业主内部的大锅饭、立基于社会化专业服务、用足市场机制，更利于达到透明公开、高水平低成本的管理模式、也有力的促进了小区生活的自然和谐。
本文根据笔者在天津多年的实践结合理论总结而成。
笔者真诚希望通过此文与各位同行深入研讨、共同提高，为促进业主自治和物业管理的蓬勃发展做出贡献。
一、“区分穷尽的物权自主、量化公开”的物业管理模式的概念与理论依据（一）“区分穷尽”任何管理制度都需要符合公平的原则。
公平，在不同的事务中有不同的机制设计。
例如，哥俩切蛋糕的公平机制是你切我分、先切后选。
国家的竞争机制是对外开放。
挤公共汽车的机制是设计两条通道，上下分开。
根据物权原理，保证社会和谐的物业管理机制,立基于物权的明确界分，故规范相应权利义务责任的法律称之为“建筑物区分所有权”。
房地产业带租约的产权销售模式探讨
房地产业带租约的产权销售模式探讨房地产业带租约的产权销售模式是一种相对新颖的销售方式，它将房地产产权的拥有权与租赁权打包出售给投资者。
这种模式相对于传统的房产销售模式来说，具有一定的优势和特点。
在本文中，我们将探讨这种模式的背景、特点以及可能的影响。
首先，我们需要了解房地产业带租约的产权销售模式的背景。
在当今市场环境中，不动产的投资需求逐渐增加，与此同时，维持长期的租赁收益也成为一种受欢迎的投资方式。
房地产业带租约的产权销售模式应运而生。
其次，这种模式的特点包括：1.灵活的租赁权：购买者不仅拥有物业的产权，还可以享受来自租赁权产生的稳定租金收益。
这在一定程度上降低了购买风险。
2.多样化的投资收益：以租赁收益为基础，购买者可以通过不同的租赁安排获得稳定的投资回报。
例如，购买者可以将物业租给不同的租户，分散风险，获得更多的收益。
3.转让便利性：由于产权和租赁权打包出售，购买者在将来有可能将整个余下租期或一部分租期转让给其他投资者，增加了流动性。
4.专业管理：这种模式通常会引入专业的物业管理公司，负责租赁管理、维护等事务，减轻了购买者的管理负担。
此外，这种模式也可能带来一些潜在的影响：1.交易成本上升：由于涉及到租赁权的转让，交易的复杂程度可能会增加，带来额外的交易成本。
2.租赁风险：尽管购买者享受稳定的租金收益，但租赁方采取的租赁安排和后续租户变化等因素可能会带来一定的风险，对收益产生影响。
3.转让流动性：虽然转让是可能的，但由于租约剩余期限的限制，购买者可能会遇到更多的流动性难题，使得产权转让更加困难。
综上所述，房地产业带租约的产权销售模式具有一定的优势和特点，但也存在一定的潜在风险和挑战。
在实施这种模式时，需要考虑到市场需求、租赁市场的稳定性以及销售方案的灵活性等因素。
此外，合理规划租赁安排和管理机制，以降低风险并提高投资者的回报，也是非常重要的。
只有在综合考虑各种因素的基础上，才能有效地实施房地产业带租约的产权销售模式。
物业产品的市场细分及定位策略
绿色化
随着环保意识的提高，绿色、 环保的物业产品将成为未来的 发展方向。
专业化
随着市场竞争的加剧，专业化 、精细化的物业服务将成为企
业核心竞争力。
02
物业产品的市场细分住、生活配套等服务的物业。
商业物业
针对企业、商家提供办公、经营、展示等服 务的物业。
工业物业
物业产品的市场细分及定位 策略
目录
• 物业产品概述 • 物业产品的市场细分 • 物业产品的定位策略 • 物业产品的市场定位案例分析
01
物业产品概述
物业产品的定义与分类
物业产品定义
物业产品是指由物业企业提供的，满 足业主或租户特定需求的，具有实物 形态和无形服务的集合体。
物业产品分类
根据物业产品的不同特征，可以分为 住宅物业、商业物业、工业物业、公 共物业等类型。
总结词
专业、便利、时尚
详细描述
中档商业物业产品通常以专业、便利和时尚为定位，注重提供符合商业需求的设施和服务，如商务中心、会议室、 便利店等。目标客户群体主要是中小型企业、创业者和个体工商户，他们追求性价比高且实用的商业空间。
经济型工业物业产品定位案例
总结词
实用、经济、高效
详细描述
经济型工业物业产品通常以实用、经济和高效为定位，注重满足企业的基本生 产需求，如提供标准化的厂房、仓库和办公场所等。目标客户群体主要是初创 企业和小型企业，他们追求低成本且实用的工业空间。
功能差异化
根据客户需求和竞争对手的情况，对物业产 品的功能进行差异化设计，以满足客户的特 殊需求。
服务差异化
提供与众不同的服务体验，如定制化服务、智能化 服务等，以提高客户满意度。
品质差异化
注重物业产品的品质管理，通过提高产品质 量、加强品质监控等方式，树立物业产品的 高品质形象。
物业不可分割产权条件下操作模式及案例分析
物业类型
普通住宅
建筑类型
多层、高层
容积率
5
总户数
6733户
主力户型
40-90㎡一至二居
建筑面积
10万㎡
销售价格
13000-14000元/㎡
套总价
50-120万元/套
板块内同物业类型一手价格
25000-26000元/㎡
回龙观
5.5km
宏福苑主力户型为40-90㎡一至二居，套总价在50-120万左右； 目前交易价格13000-14000元/㎡，项目成交价为同类有产权物业52%左右。
50%
鑫顺苑
顺义
多层
93-140
90-140
交通配套完善
9500-10000
20000-21000
42%
宏福苑
昌平
多层、高层
40-90
50-120
温都水城
13000-14000
25000-26000
1
建筑面积：39460平方米 套数：92套 配套：SPA主题酒店会所
土地属于游乐设施用地，无法对外销售，因此采用“以租代售”的营销模式， 产品面积：联排中户490㎡，端户550㎡，独栋700㎡左右，带私家码头、华会所会员卡 租赁价格为租赁期为40年，每套在3100万左右，单价在65000-70000元/㎡，仅华会所会员有资格对别墅进行租赁
资源和环境优势是该项目主要的卖点，相对合理的价格是其核心竞争力！
欢乐海岸全国著名的自持旅游地产项目，其中“以租代售”的豪宅别墅产品实现高溢价，具有借鉴价值
深圳—华侨城欢乐海岸
欢乐海岸占地面积约125万平方米，是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元业态于一体的都市娱乐目的地。
物业多元化经营模式
物业多元化经营模式引言随着社会经济的发展和城市化进程的加速，物业管理行业也不断迎来新的挑战和机遇。
传统的物业管理模式已经无法满足人们个性化、多元化需求的同时，也存在着效率低下、服务匮乏等问题。
为了适应市场需求的变化，物业管理企业开始探索多元化经营模式，通过融合不同的业务和服务，提供更广泛、更具针对性的服务。
1. 多元化经营的背景传统的物业管理模式主要侧重于房地产的开发、销售和日常维护管理，其收入来源主要来自物业管理费和租金。
然而，随着市场竞争的加剧和用户需求的多元化，单一的业务模式已经难以满足人们的期望。
因此，物业管理企业开始尝试拓宽经营范围，提供更全面的服务，以增加竞争力。
2. 多元化经营的模式2.1. 业务拓展物业管理企业通过开展与房地产相关的其他业务，实现多元化经营。
例如，他们可以扩大房地产销售业务，与开发商合作，参与房地产项目的规划和销售。
此外，他们还可以提供物业租赁、物业投资咨询等服务，以满足用户对于房地产的全生命周期管理需求。
2.2. 服务创新多元化经营还要求物业管理企业注重服务创新，提供更个性化、差异化的服务。
例如，他们可以根据用户需求，开展定制化的物业管理服务，包括安全管理、设施维护、环境卫生等方面。
此外，物业管理企业还可以引入新的技术手段，例如智能家居、物联网等，提升服务质量和效率。
2.3. 合作共享多元化经营还可以通过与其他企业进行合作共享，实现资源优势的互补和协同发展。
物业管理企业可以与相关行业的企业进行合作，例如保安公司、清洁服务公司等，共同提供更全面的服务。
此外，他们还可以与互联网企业合作，在电子商务、在线支付等方面开展合作，提供更便捷的服务。
3. 多元化经营的优势3.1. 提高盈利能力多元化经营可以帮助物业管理企业获得更多的收入来源，降低对于物业管理费和租金的依赖。
通过开展与房地产相关的其他业务，物业管理企业可以增加销售额和利润率，提高经营盈利能力。
3.2. 提升竞争力多元化经营可以提升物业管理企业的竞争力，增强市场占有率。
销售型物业与持有型物业
销售型物业与持有型物业定义从房地产开发商的角度分析，开发建造物业的赢利模式有两种，一种是建好卖掉，一次性回笼资金，这类物业可称为销售型物业；另一种是建好后持有，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。
如果更全面的进行分析，则持有型物业不仅可以持续性产生租金收益，而且可以长期产生资产增值，由于持有型物业一般地段较好，来自土地的增值空间远远大于普通物业。
从理论上讲，几乎所有的房产都可用作持有型物业，但比较适合持有的物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。
从档次上划分，持有型物业一般属于中高档。
商业用房中以大中型为主，如销品茂、百货商厦、大型超市、商业街区等；写字楼多是甲级类；酒店类多属中高档，甚至有超五星级的；住宅主要是高端类，包括服务式公寓、高档公寓和别墅；工业用房包括厂房、仓库等。
采取融资性售后回租方式租赁固定资产，企业所得税方面如何处理？（国标）发布时间：2011年04月06信息来源：国家税务总局字体：【大中小】日访问次数： 3答：根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号），融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。
融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。
融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。
租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
融资性售后回租业务中承租方出售资产行为的纳税处理与会计处理分析发布时间：2010年09月信息来源：中国税收筹划网字体：【大中小】29日访问次数：605一、纳税处理规定融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。
物业独立经营方案
物业独立经营方案引言随着城市发展和人口增加，物业管理变得越来越重要。
传统的物业管理模式通常由地产开发商或房产公司负责，但现在越来越多的物业主开始考虑独立经营物业。
本文档将探讨物业独立经营方案。
背景传统的物业管理模式通常由房产公司或地产开发商负责运营，他们负责各类公共设施的维护、安全管理、清洁服务等。
然而，一些物业主希望独立经营物业，以降低管理费用、提高服务质量和增加收入。
物业独立经营可以提供更加个性化和专注的服务，满足住户和业主的需求。
独立经营方案1. 运营团队组建物业独立经营需要建立一个专业的运营团队。
这个团队应该包括物业经理、维修人员、清洁工和安保人员等。
物业经理应具备相关的管理经验和技能，能够有效协调和管理运营团队。
2. 提升服务质量独立经营的物业应该提供超越传统物业管理的服务质量，以吸引业主和住户。
可以通过增加设施和服务来提升服务质量，如增设健身房、游泳池、儿童活动区和社交活动等。
定期组织社区活动和培训课程，增加业主与住户之间的互动和沟通。
3. 管理费用控制物业独立经营需要更好地控制管理费用，并确保收入和支出的平衡。
首先，可以通过合理规划运营预算，并实施有效的成本控制措施来控制费用。
其次，可以积极寻找与物业相关的收入来源，如出租车位、广告牌、商业租赁等。
4. 更强的营销策略物业独立经营需要更好地进行市场推广和品牌建设。
可以通过建立一个专业的网站和社交媒体账号来提高知名度，并定期发布物业动态和优惠活动。
此外，可以与周边商家建立合作关系，提供特别优惠给物业业主和住户。
5. 技术应用在物业独立经营中，可以利用技术应用来提高管理效率和服务质量。
可以建立物业管理系统，实现在线报修、投诉和预约等功能。
此外，还可以引入智能门禁系统、视频监控系统和智能家居系统等，提供更安全和便捷的生活环境。
6. 管理体系建设物业独立经营需要建立一套完善的管理体系。
可以借鉴ISO9000质量管理体系的原则，建立一套规范的管理流程和标准操作程序。
物业独立经营方案
物业独立经营方案介绍物业独立经营是指物业管理公司将物业管理业务与物业运营业务相结合，通过自主开展经营活动，实现盈利和提升服务质量的一种经营方式。
本文档将对物业独立经营方案进行详细介绍。
在传统模式下，物业公司主要从业务办理、维修保养等服务中获取收入。
然而，随着市场竞争的日益激烈，仅依靠传统业务难以维持物业公司的可持续发展。
因此，物业独立经营成为了物业公司发展的重要方向之一。
目标物业独立经营的目标是通过扩展业务范围，提高服务质量，创造更多的利润，提升企业形象和市场竞争力。
具体目标包括：1.增加经营收入：通过引入新的经营项目，尽可能多地从居民和商户手中获得收入，实现多渠道利润的增长。
2.提供优质服务：优化物业管理和运营服务，为居民和商户提供更为便捷、高效的服务，提升用户体验，增强客户黏性。
3.提高品牌影响力：通过物业独立经营，打造知名品牌，提高企业的知名度和市场竞争力。
方案1. 引入新的经营项目物业公司可以根据当地市场需求和自身资源情况，引入一些新的经营项目。
例如：•商业租赁：如果物业管理的小区或大楼周边有商业空间，可以租给商户开设各类商店、餐馆等，获得房租收入。
•设施设备租赁：将物业管理的设施设备（例如会议室、健身房设备等）对外出租，增加经营收入。
•垃圾分类处理：与环保公司合作，为小区提供垃圾分类处理服务，收取一定费用。
•社区活动组织：组织定期的社区文化活动，吸引居民参与，并通过赞助商、门票等方式获得经营收入。
2. 完善物业管理服务物业公司应不断提升物业管理服务水平，提供更为优质的服务。
具体措施包括：•人员培训：加强物业管理人员的培训，提升其专业素质，使其能够更好地应对各类问题和挑战。
•技术支持：引入物联网、大数据等先进技术，优化物业管理流程，提高工作效率。
•投诉处理：建立快速响应机制，及时解决居民投诉，提高居民满意度。
•安全管理：加强小区的安全管理，提供安全咨询、安全巡查等服务，确保居民生命和财产安全。
营销角度看物业管理
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营销角度看物业管理【1】摘要：在经济全球化的大背景下，物业管理渐渐被国内学者引入国内，经历了30多年的发展，物业管理行业也日趋成熟。
各个城市物业管理企业的数量与规模都得到了提高，而物业管理的范围在对象上从原来针对小区居民、业主的单一化服务，转向针对商业写字楼、学校、商务会所、工厂、大型企业等多领域的多元化服务;从服务内容上，渐渐地由安保、清洁、维修等基础化服务而转向硬服务与软服务相结合的品牌塑造活动。
在秦皇岛市，由于物业管理服务起点低，大量的物业服务民营企业如雨后春笋般涌现，促使物业服务市场竞争激烈，而随着房地产行业的迅猛发展，市场空间得到了拓展，业主对物业管理服务企业所提供的专业化、个性化服务要求越来越高。
关键词：物业管理;服务营销;营销策略一、物业的价格营销策略要精准随着房地产物业市场越来越规范化，发展商“微利”的时代已经来临，近年来，楼盘销售竞争也日趋激烈，注重楼盘品质与品牌的整体营销策划，早已成为发展商最为激烈的竞争手段，制定一个合理的价格营销策略才是在“微利”时代下取胜的关键。
物业产品价格是指在房屋建筑、建设用地开发以及经营过程中，凝结在物业商品中活劳动与物化劳动价值量的货币表现形式。
通俗地来理解就是指消费者为获得物业所有权或使用权所支付的货币数目。
它受到房屋建造的全过程的造价(开发成本)、流通费用、税金和利润组成，因此开发商想要在价格上赢得竞争优势，需要从这几个方面下手考虑，制定优质的价格营销策略，在确保房屋质量的前提下，又能满足住户用户需求，赢得胜利。
二、物业服务营销重在管理的高效高质物业管理包括居民物业、商业物业、工业物业以及其它用途的物业，当今社会，物业与业主的矛盾日趋恶化，业主在谈论楼盘是否值得购买的首要考虑因素就是物业管理是否完善。
作为一名普通用户，当发生问题时，最需要的是物业能够第一时间的解决问题，这时候高效高质处理问题的能力，就尤为重要，一旦有了优秀的案例，市场传播就会自动扩散，从而能很快建立良好的市场口碑，为之后的营销发展打下良好的基础。
产权式反租销售方案
东方家园产权式反租销售方案目录一、产权销售概念 (3)二、反租销售策略 (3)1.反租销售方式 (3)2.反租销售关键点 (3)3.反租销售技巧 (4)4.返租的正面作用及意义 (4)5.返租销售的基本点与关系协调 (5)6.反租销售的风险与回避 (5)三、反租销售法律关系图 (7)四、反租销售工作流程图 (8)五、东方家园反租销售回报分析 (9)1.市场调研 (9)2.面积分割建议 (10)3.反租方式建议 (11)4.价格建议 (12)5.回报分析 (14)一、产权销售概念产权销售是市场经济发展到一定程度，社会游资开始关注商业的高额回报率后所产生的一种销售方式，或是一些中、小型开发商涉入该行业，其资金回收的要求紧迫，产权销售就应运而生。
二、反租销售策略此前，由于市场很多的临建为非正式商业物业，或因物业产权所有人关系较为复杂，因此产权销售基本不存在，主要方式为租赁。
而目前在正式开发的商业物业中，大部分商铺产权清晰、明确，但多为商业物业的附属配套，因此开发商仅进行单一销售模式，售价较高，购买群体主要为投资客户，销售周期较长，后期经营业态、管理较为混乱。
产权销售付款方式主要为一次性付款和银行按揭。
银行按揭中由于产权商铺往往是投资人，与商户经营非同一群体，无论是从素质还是资金要求上均有所不同，产权人多数不经营，但也有部分自营户，一般比例不超过20%，对此，可以通过返租等方式、策略来处理这个矛盾，并因此延伸出多种模式。
1.反租销售方式1)虚拟产权铺位，真实回报返租。
则其回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点，如北京“锦绣大地物流港”项目；2)虚拟产权铺位，虚拟回报返租。
如“唐山远洋城”项目；3)独立产权铺位，虚拟回报返租。
独立经营商铺，其把销售定高，通过高价格将其较高回报率的返点通过不同形式支付客户，如北京王府井的“CEPA巨库”项目；4)真实产权铺位，真实回报返租。
如北京“国美第一城商业街”项目；以上反租销售方式中所谓虚拟产权与真实产权区别首先在于客户是否真正拥有所购买商铺的产权，真实产权销售是经房地局测绘后的可售面积销售给客户，并签署房管局正规的“买卖合同”；其次是投资客户所购买的商铺面积在后期投入使用中是否就是实际的商铺经营面积。
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模式
旅馆业用地的物业类型及销售模式
目前旅馆业用地的物业类型主要为酒店类、酒店式公寓类和养老 公寓类
1、旅馆、度假村
2、 酒 店 式 公 寓 3、养老公寓
销售模式主要分为4种：股权模式、使用权模式、租赁权模式和 会员模式
股权模式
简介：业主一次性缴纳房 间入股费用，定期享受盈 利分红及一定期限免费居 住权 代表项目：今典红树林酒 店
北京：2010年5月19日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会、 北京市国土资源局联合发布了《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》的通知。规定各房地产开 发企业在取得酒店类项目立项核准或备案批复文件后，必须严格按照酒店类规划用途组织设计、开发建设 ，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。2010年5月31日后通过 出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目一律不得分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备案、 预售许可和现房销售确认手续。
产权不能分割的物业销售模式研究
主要针对不能进行产权分割的旅馆业用地可能的 物业类型和销售模式进行分析。
前言
旅馆业用地产权的规定及类似项目
近年来旅馆业用地等其它土地性质出让逐渐增多，但如何销售、 转化现金成为重要课题
关于用地性质的相关法律规定：
城市建设用地共分8大类、35中类、44小类。 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让
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股权模式 【今典红树林】三亚湾红树林度假世界，是中国最大的 度假目的地酒店，70万平方米建设有4000余间客房
项目概况 ： 占地400亩，总建筑面积67万平米，由6座主题酒店集群组成，5600套客房，相当于10座5星级酒店。 配套设施： 7万平米多功能会议会展、体育竞技赛事中心， 1.2公里长多国风情运河商街 销售速度 2012年3月开盘，月均去化30套 置业模式 创新“股权式”置业模式，实现了 “置业一房、全国度假，置业一次、年年分红”多重利益全揽的超值收获 。完美的置换体系，业主随时都可换住三亚的三亚湾（五星级）、亚龙湾（五星级）、海棠湾（七星级）、 青岛灵山湾、云南的丽江、大理、腾冲、西湖太湖区域、福建武夷山、广东从化等稀缺度假资源城市的红树 林系列度假酒店。
分割产权销售。 南京：尚无明文规定，咨询过房管局工作人员，答复为不可分割。
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南京市场类似项目——美加东部假日精装公寓通过划分十分之一
产权、低价吸引度假投资客户，总体接受度弱，去化缓慢
项目概况 美加东部假日地处4A级茅山风景区，东望茅山主峰，西临 茅山水库，生态资源丰富。规划建设国际精品酒店、酒店式 公寓、度假别墅和高尔夫发球场、生态果园等度假配套。 公寓 推出152套酒店式精装公寓，将公寓产权拆分10份，每份 价格3.98万元，同时每年尊享28间夜度假时光，并可换住至 美加旗下酒店。 整套购买的客户，按照总房价4%年租回报，累计6年，每 年依然可获得一定数量的同级别酒店客房的免费入住权。 销售情况 项目在售3期，1期是40年产权公寓，141间，已经售罄。2 期是度假小别墅，还有一些在售。3期是新开的度假公寓， 一共154间，截止到2013年12月，已去化83户。 客户 南京、上海、镇江都有，还有海南的。客户以私营业主、教 师为主，他们这样的人都是注重生活品质的，追求一定生活 方式的
上海：2009年6月，上海市房管局、上海市规土局联合发布的《上海市房地产登记技术规定（试行）》称 ，非居住房屋以规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间为基本 单元，如独幢的宾馆、公寓式酒店以幢为基本单元，不得分层、分套出售。
海南：2010年，海南省前段时间出台一个54号文件，禁止旅游用地产权分割出让。 广州：尚未出禁止旅馆业用地分割的政策，2009-2010年取得预售许可证的富力·公园28与大学时光均可
和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为： 居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文 化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用 地40年；综合或其他用地50年 在《城市用地分类与规划建设用地标准》的土地 分类中，在商业金融性用地一项中包含关于旅馆 业用地的规定：旅馆、招待所、度假村及其附属 设施等用地。
酒店作为高投入物业类型，如何销售、转化现 金成为重要课题。主要抗性在于客户对40年的 认知及产权不能够分割销售。
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关于旅馆业用地产权分割的规定各个城市不一，南京尚无明文规 定
旅馆业用地产权是否可以分割各个城市规定不一，北京、上海、海南已明令禁止将旅馆业用 地进行产权分割，而广州仍可以进行产权分割。南京目前暂未出台此类规章制度。
“我们公寓是按份和按套销售。按份销售一份价格现在是5.98万元/份，1期是3.98万元/份。按套销售是49.8万/套，一套是分 为10份。公寓主力面积在40平米左右。您可以只买一份，也可以买1套（10份）。购买我们十分之一产权，就是一间房的，可 以享受我们提供40年，每年28天的免费入住或者在全国我们美加体系酒店的入住。买一间房，房间不固定。10个人共同拥有1 套房的产权。产权证我们酒店代管理，会给到你们复印件并加盖我们美加公章。您可以自由转让、继承。按套买的，可以享受 我们提供40年，每年52天的免费入住，其中28天是可以在全国美加体系酒店入住。可以自由选房，我们不分楼层，不分位置， 价格都一样。按套买的话，是带投资性质的。前5年是带返租合约的，每年会给到您6%的固定回报率。5年后，可选择继续托管 给我们带经营，利润扣除成本，二八分成。也可以选择自主不托管，需交1.9元/平米的物业费。”——置业顾问陈先生
使用权模式
销售模式
简介：认购使用权，后期交由 酒店管理公司统一管理，业主 每年可以获得一定的收益，即 产权式酒店模式 代表项目：丽江悦榕庄
租赁权模式
简介：直接销售房产租赁权，项目 多位于环境良好的区域，针对养老 及度假客户，但在配套及软性服务 方面还需加强 代表项目：莫干山
会员制模式
简介：从俱乐部入会方式演变过来，业 主支付较高额度入会费，以后每年支付 年费，可以永久享有会员资格，每年固 定免费居住权。分为酒店和养老公寓两 种形式。 代表项目：悦榕秘境、上海亲和源