房地产合作开发法律问题探索

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关于合作建房若干法律问题的思考

三．标的大，履约周期长，所需手续繁多。四．缺乏相应的法律规定。什么是合作建房，如何处置该类纠纷，既无法律、法规明确规定，又无详尽的司法解释可适用。
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正因为合作建房具有上述四个方面的特点，加之，近年来，有关合作建房的纠纷逾来逾多，故有必要对合作建房这种既旧又新的建房及房地产开发模式从法律层面上进行探讨，从而避免这类纠纷的出现，推动相关法规或司法解释早日出台。笔者从事律师工作十年，代理了大量该类纠纷，特就该类纠纷做如下法律思考：
的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。
从以上规定可以看出，文件并没有明确合作建房的全部法律内涵，其所述的合作建房仅是合作建房中的一类，并非全部，实质是一种狭义上的合建。我们认为：从法律层面规定合作建房的概念，应从广义的角度出发，否则难以涵括形形色色的建房模式，达不到立法的目的，实现不了法律的社会价值。从广义的角度看，一切共同在土地上增添建筑物的合作，均可称之为合作建房。
建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应
依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般
应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无
其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登
记手续。 2. 当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记
1. 合建一方需具有房地产开发经营权即取得房地产开发、销售资质。 2. 以土地使用权作为投资的一方，其提供的土地须是国有土地，若该土地性质为划拨用地，需办理出让手续，缴纳土地出让金或相应的土地收益。因此，一方若以农民集体所有的土地作为投资或合作条件参与该类型的合作建

名为合作开发房地产实为房屋买卖合同的认定及效力

名为合作开发房地产实为房屋买卖合同的认定及效力尽管近年来合作开发房地产模式逐步规范为以合资设立项目公司的模式进行开发建设，但实践中由于土地转让的限制较多，仍有很多土地转让合同、借款合同、房屋买卖及租赁合同以“合作开发”“合作建房”名义进行，其中，名为合作开发房地产实为房屋买卖合同的情况仍然比较常见。

2005年8月1日开始施行的最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）（以下简称“《解释》”）第二十五条对名为合作开发房地产实为房屋买卖合同进行了定性，但对该类型合同的认定及效力方面并未明确规定，以下笔者就该类型合同的认定及法律效力问题进行简要的分析和探讨。

一、名为合作开发房地产实为房屋买卖合同的认定《解释》第十四条明确规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

由此可知，合作方共同出资、共享利润和共担风险是合作开发房地产合同应当具备三大法律特征。

《解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

根据上述规定，认定名为合作开发房地产实为房屋买卖合同的条件是提供资金的当事人（下称出资方）不担风险只分配固定数量房屋，实际上就是不具备合作开发房地产合同共担风险的法律特征。

具体而言，名为合作开发房地产实为房屋买卖合同的认定条件如下：1、须是出资方不承担经营风险。

若合作开发房地产合同约定提供土地使用权的一方（下称土地方）不承担经营风险只分配固定数量房屋，根据《解释》第二十四条的规定，应当认定为土地使用权转让合同，而不应认定为房屋买卖合同。

比较复杂的情形是，2、须是分配固定数量房屋。

若合作开发房地产合同约定出资方分配的房屋数量根据合作实际经营情况确定，并不是分配到固定数量的，比如土地方与出资方按照最终实际经营取得房屋总量的比例进行分配，则该种约定实际上使出资方也承担了经营风险，应当认定为符合合作开发房地产合同的条件。

合作定制建房在上海的探索和实践

●●●●上海朱剑等１８人“上海家圆”合作定制建房项目积极运作阶段南京邵角等“我爱南京”自建房俱乐部项目寻找机会成都王劲夫等“大同花园”项目终止重庆１邱朝礼个人集资建房工厂第一个项目己于０６年４月运作成功重庆２刘波“个人集资建房俱乐部”不明石家庄宋增建“水品花园项目”停顿西安熊晖等“古城小区”停顿温州赵智强“温州市营销协会”集资建房停顿杭州王涌宇“合建房地产策划有限公司”寻找项目广州魏琨等“广州住房合作社”寻找项目沈阳吴卓等“买地建房ＤＩＹ”社团停顿大连房先生“大连住房合作社”终止南昌方钦等“乐万家新城”不明山西叶晓丽等“山西个人集资建房办公室”寻找项目厦门章卫国“厦门集资建房网”不明济南毕思波、孔卫东等“自建房同盟会”寻找项目昆明崔建群“仁联房地产公司”积极运作项目苏州俞伟“天堂家圃合作自建房”寻找项目长沙肖敬东长沙合作建房网不明武汉连巨生“武汉个人合作建房俱乐部”成立开发公司合肥汤先生合肥市民生住宅合作社章程不明深圳林立之深圳个人合作建房互助联盟寻找烂尾项目我们可以发现，全国各地的不同团队以及他们的提出的模式，既有共同点，也有不同的特色，在指导思想和实现路径上也存在差异，但完整提出自己的理论指导体系，有较完善的执行流程和管理、相对固定的团队成员的，只有上海家圆。

北京于凌罡为代表的团队，尽管名气最大，影响更广泛，起步较早，但一直以来没有自己的完整的、确定的指导思想和原则，缺乏明确的方向，因此在实践中的做法上总是摇摆不定，曾经出现了被。

合作社”——“合作建房”、“招安”等波折，最后也参照上海家园以公司为组织形式的模式。

２．１－３不同地区团队比较各地不同的团队既存在相同点，也存在差异，总体上，北京和上海是两个有影响的代表，后来者在很大的程度上有借鉴先行者的现象。

１４杭州房产设计●●●●～种呐喊！其根源在于我们社会的“不和谐”。

中国二十多年的改革开放极大的增强了国家的实力、促进了经济的发展，改善了广大人民的生活水平，这是世所共知、有目共睹的事实，但很多人在这个过程中并没有享受到经济发展所带来的成果，有的甚至是为之付出了更大的代价，经济发展和劳动分配极不平衡、不公平，发展过程中产生的一些问题如贪污腐败、勾结垄断、操控炒作市场等行为更是加剧了这种不公平、不平等，使得社会很大一部分人陷入了新的苦难之中，从而产生了种种“不和谐”的因素和现象。

以合作开发方式取得固定收益涉税问题

以合作开发方式取得固定收益涉税问题相关法律条文：最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。

第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

”固定利益，是指无论在合作开发房地产中出现什么样的经营风险，提供土地使用权的一方都要求按照合同约定取得一定的、不变的利益。

第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

”第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定货币的，应当认定为借款合同。

”第二十七条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

”国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。

同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

庞某1、百色市建通房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

庞某1、百色市建通房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】广西壮族自治区百色地区（市）中级人民法院【审理法院】广西壮族自治区百色地区（市）中级人民法院【审结日期】2020.04.23【案件字号】(2020)桂10民终536号【审理程序】二审【审理法官】罗锡平罗敏许彩乐【审理法官】罗锡平罗敏许彩乐【文书类型】判决书【当事人】庞某1;百色市建通房地产开发有限责任公司【当事人】庞某1百色市建通房地产开发有限责任公司【当事人-个人】庞某1【当事人-公司】百色市建通房地产开发有限责任公司【代理律师/律所】黄大川广西桂铭律师事务所;覃晓晗广西齐川律师事务所【代理律师/律所】黄大川广西桂铭律师事务所覃晓晗广西齐川律师事务所【代理律师】黄大川覃晓晗【代理律所】广西桂铭律师事务所广西齐川律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【被告】百色市建通房地产开发有限责任公司【本院观点】对于被上诉人于本诉请求，上诉人提交的《“建通·时代广场"股东会决议》，其中的“建通时代广场项目借贷情况核对确认表"，从确认表中可以看到，本诉的四套房屋包含在其中，可以确定股东会议达成一致意见，上诉人购买的四套房屋在工程款核算中给付。

【权责关键词】撤销委托代理法定代理违约金支付违约金合同约定法定代理人质证诉讼请求执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为：对于被上诉人于本诉请求，上诉人提交的《“建通·时代广场"股东会决议》，其中的“建通时代广场项目借贷情况核对确认表"，从确认表中可以看到，本诉的四套房屋包含在其中，可以确定股东会议达成一致意见，上诉人购买的四套房屋在工程款核算中给付。

且上诉人列举了被上诉人为其出具争议四套交易房屋的销售不动产统一税务发票（以下简称发票）作为反驳证据。

自然人参与合作开发房地产若干问题分析

自然人参与合作开发房地产若干问题分析来源：fgf1240:日期:2011—11-11自然人参与合作开发房地产若干问题分析——以自然人参与的方式及所得税处理为角度方桂法一些自然人拥有富余资金,想参与房地产开发,获取资金效益。

可是,自然人很想弄清楚参与开发是否有法律依据，可以以怎样的方式参与开发,开发完毕后取得的红利如何缴纳所得税等一些问题，为自己投入的资金有个法律保障和获取更大效益铺平道路。

本文就这些问题，结合现行的相关法律、司法实践以及房地产会计提供的所得税相关实务,为自然人参与房地产合作寻求理想的途径。

一、关于合作开发房地产的模式自然人要知道如何参与投资房地产，首先要弄清楚我国现行房地产合作开发相关规定以及相关的合作开发模式.(一）、合作开发的法律依据1、开发依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条规定依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股,合资、合作开发经营房地产。

这个规定为房地产合作开发提供了法律依据。

2、合同依据2004年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条明确了“合作开发房地产合同"的概念。

该条规定，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

这个规定明确了房地产合作开发合同与其他合同不同的本质，提出了房地产合作可以出让土地使用权、资金等投资,也就是说集体土地使用权和划拨土地使用权不能进行合作开发；并明确了合作关系是共同投资，共享利润、共担风险，可以不共同经营.3、效力依据2004年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条明确了合作主体对合作开发房地产合同效力的影响。

该条规定合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效.但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。

房地产合作开发形式一方有土地使用权方有开发资质

【房地产委托开发协议】房地产合作开发的四种方式评析A企业2008年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。

由于A企业没有房地产开发资质，决定与关联单位B房地产开发企业合作，双方签订了委托开发、销售协议。

协议约定该开发项目的所有成本、费用均由A企业支付，开发产品委托B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，但是销售不动产发票由A企业开具，A 企业按照该楼盘销售收入的3%支付乙方开发、销售手续费。

实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与具备房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会应势而生。

本案例中，A企业自身不具备开发资质，以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》但是无法取得《预售许可证》或《销售许可证》。

即便与B企业合作开发，由于此种联建开发的特殊性，也无法直接取得房屋的销售许可。

只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。

这是本案例中销售阶段要考虑的问题。

所以该商住楼的销售主体实质是A企业。

B房地产企业只是受托代建和代理销售而已。

大家关心的问题是，在这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如何税务处理我们知道，该商住楼是以A企业名义自行建造的，没有发生土地权属变更以及转移，在项目竣工前与B房地产企业形式上签署的是委托代建合同。

施工阶段除成本费用所签订合同的印花税外，基本没有其他税金。

尽管A企业没有销售资格，如果在项目竣工前已经提前预售，则根据营业税政策的规定也应该按照“销售不动产”计算缴纳营业税。

按照土地增值税的规定预征土地增值税。

按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文规定计算缴纳企业所得税。

项目竣工A企业办理完毕产权登记后能够转让销售，涉及的也还是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税和印花税。

只不过与预售阶段不同的是这时要进行土地增值税的清算和企业所得税实际毛利额的调整。

B房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢B房地产开发企业不具有最终开发产品的所有权，不属于共同投资、共同开发、共享成果的合作经营。

合作开发房地产与合作建房的识别

案涉项目为城之源公司的综合办公楼项目，主要用途为办公自用，土地用途为科研用地，城之源公司负责项目报建和办理土地审批手续，丰翼公司负责项目建设资金投入和施工，丰翼公司按照约定分得的部分房产实为其投资的对价。

在双方签订的《开发建设协议》、《补充协议》中没有关于经营活动的内容，不符合合资、合作开发房地产合同的特征，双方之间应该属于合作建房关系。

双方不具备房地产开发经营资质并不会导致协议无效。

阅读提示根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。

合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

案情简介2015年6月2日，城之源公司与丰翼公司签订《开发建设协议》，主要约定：一、项目概况：双方合作开发建设城之源公司办公楼基地项目（综合办公楼），项目位于中牟绿博文化产业园“规划设计园中园”内，签约时的土地用途为科研用地；二、合作方式：城之源公司负责项目的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及项目报建、审批手续的办理，丰翼公司负责项目的全部建设资金（即除了规划设计费用和办理土地证相关费用之外的一切费用）；三、双方利益分配：主楼1-9层及顶层（约9000—10000平方米）所有权归城之源公司，门面房及10层（含）以上（除顶层）归丰翼公司所有（门面房约9000平方米，商务办公部分约16000平方米左右）；四、双方责任和义务：城之源公司负责项目整体运作、图纸设计，办理土地、规划、施工、产权等各种手续，做好周边、政府等事宜的协调工作，保证项目顺利进行，负责安排监理公司并管理和监督丰翼公司施工，协助配合丰翼公司施工，在工程竣工验收合格后180日内办理完丰翼公司应分得产权部分房屋的房地产证；丰翼公司负责整个项目的资金投入（包括监理费），按项目需要及时投入资金，严格按设计图纸、国家施工标准等进行施工，对进度、质量和安全负责。

房屋联建的若干问题

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理建房审批手续。供地方提供土地使用权，建房方提供资金并建房，按约分配房屋或利润。分配方式有按固定比例分配房屋或利润，也有按比例共享利益、共担风险的。按固定比例分配，仍有转让土地使用权之嫌。《建筑工程规划许可证》在办理前就应由供地方和建房方订立土地使用权转让合同，办理土地转让手续，建房方取得相应的土地使用权。在这二种方式中，供地方以土地使用权换取房屋，建房方以房屋作为资金购得土地使用权，实质上不是房屋联建，而是土地使用权转让。而第二种方式办理审批手续建成的房屋应当说仍是合伙联建房屋。但由于审批时没有建房方的名义出现，建造的房屋无法办进行商品房预售。供地方不具备开发经营房地产的资格，其出售房屋不属法律意义上的开发经营房地产，必然要受到种种法律限制，难以达到预期目的。笔者认为，第四种方式中约定共享利益、共担风险完全符合房屋联建的性质，具体操作也不违反法律，应予肯定。以供地方和建房方共同名义办理审批手续，应提供《建筑工程规划许房屋联建合同。颁发的可证》建设单位一栏应列上供地方和建房方，这符合房屋联建性质，同时，双方订立的房屋联建合同也因得到国家确认而生效。有关部门审批时，不仅要看合同的名称，而且要审查合同的内容。对共担风为联建。如发现名为联建，实为转让土地屋联建可凭建房方的资格进行商品房预售。 ! 二 " 土地使用权变更手续的办理。房屋联建审批时，是否需要将供地《国有土地使用更，只需将供地方持有的权证书》提交建设审批部门就行了。因为，如果此时变更，许多问题难以解决。如将土地使用权变更 ! 或部分变更 " 给建房方，不仅与房屋联建的合伙性质有悖，变更给建设项目，因供地方和建房方仅仅是合伙经营未成立新的法人组织缺少《城市房地产管理法》受让主体。而且 $% “依法取得的土地使用权，条规定可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。” 这里并没有将土地使用权用于房屋联建视为转让。原国家土地管理局 &’’$ 年 ( 月发布的《划拔土地使用权管理暂行办法》 “ 以土地使用权作为条第四十条规定，件，与他人进行联建房屋、举办联营企业所" 的，视为土地使用权转让行为，按照本办法办理 ” 。但该暂行办法仅适用于划拔土地使用权，且该暂行办法也只是行政规章，不是行政法规。至于最高人民法院开发经营案件若干问题的解答》第 &) 条关于享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式的规定，只对《城市房地产管理法》施行前发生的房屋联建行为有效，而联建应按该法规定办理。据上分析，供地方以土地使用权作为投资联建房屋并非土地使用权转让，批准建房时，不需将土地使用权变更。根据《城市房屋权属登记管理办法》第 &% 条规定，建房人应在房屋第 &* 条、竣工后的三个月内向登记机关申请房屋《房屋所有权所有权初始登记，领取总的证》后，才能向买受人办理房屋所有权转移手续。笔者认为，土地使用权变更可与初始登记、办理总《房屋所有权证》同时进行，在此时将供地方拥有的土地使用权变更为供地方和建房方共同拥有比较合理合法。! ! 作者单位：浙江新时代律师事务险、共享利益的真正的联建房屋才批准《关于审理房地产管理法施行前房地产如以第一、三种方式办理审批手续，使用权的，应告知其先办理转让手续。房方的土地使用权变更 # 笔者认为不需变《城市房地产管理法》施行后的发生房屋理预售登记，取得《商品房预售许可证》且变更多少难以确定。如将土地使用权

浅析房地产企业融资的困境及对策

浅析房地产企业融资的困境及对策1. 引言1.1 背景介绍房地产是我国经济发展的支柱产业之一，对于国民经济的发展起着至关重要的作用。

而房地产企业作为这一产业中的重要组成部分，其融资问题一直备受关注。

随着我国宏观经济政策的不断调整和金融监管政策的日益严格，房地产企业融资面临着越来越大的困难。

近年来，房地产企业融资受到了诸多限制和困扰。

银行贷款难度加大，信托融资遭遇监管收紧，债券融资受到限制，股权融资难度也在逐渐增加。

面对这样的融资困境，房地产企业需要寻求有效的对策来解决问题，确保企业的可持续发展。

本文将对房地产企业融资困境进行深入分析，并提出相关解决对策建议，希望能够为房地产企业在未来的发展中找到更加稳妥和可持续的融资路径。

1.2 问题意识房地产是我国经济的支柱产业之一，但由于近年来市场环境的变化，房地产企业在融资方面面临着一系列的困境。

银行贷款难度加大，许多房地产企业很难获得传统的银行贷款，导致资金链断裂。

信托融资面临监管收紧，许多信托公司不再愿意给予房地产企业融资支持，加剧了企业的融资困难。

债券融资受到严格的限制，房地产企业很难通过发行债券来解决资金问题。

股权融资也面临困难，市场投资者对房地产行业的风险认知增加，导致企业股价下跌，难以吸引股东注资。

面对这些问题，房地产企业亟需找到有效的对策来解决融资困境，保持企业的发展和稳定。

本文将深入分析房地产企业融资困境的原因，并提出相应的解决对策建议，以期为该行业的可持续发展提供有益的参考。

2. 正文2.1 房地产企业融资困境分析银行贷款难度加大也是房地产企业融资困境的一个重要原因。

由于房地产行业的风险性较大，银行对于向房地产企业提供贷款持谨慎态度，加大了企业的融资难度。

信托融资遭遇监管收紧也使得房地产企业融资变得更加困难。

监管部门对于信托产品的监管力度不断加大，企业融资渠道受到限制，给企业的发展带来了一定的困难。

债券融资受限和股权融资困难也对房地产企业的融资带来了一定的困扰，限制了企业的发展空间。

房地产商业代建模式研究及风险防范

房地产商业代建模式研究及风险防范【摘要】本文旨在研究房地产商业代建模式及风险防范措施。

在引言中，将探讨研究背景、研究目的和研究意义。

在将概述房地产商业代建模式，分析其优势和风险，并提出相应的风险防范措施。

通过案例分析，深入剖析该模式在实际应用中的情况。

在结论中，将展望房地产商业代建模式的发展前景，强调风险防范的重要性，并探讨未来的研究方向。

通过本文的研究，旨在为房地产行业的发展提供参考，强调风险管理对于商业代建模式的重要性，同时为未来研究方向指明道路。

【关键词】房地产、商业代建、模式、风险防范、优势、风险、措施、案例分析、展望、重要性、未来研究方向、研究背景、研究目的、研究意义1. 引言1.1 研究背景房地产商业代建模式是指开发商委托第三方公司进行项目开发和管理，在整个项目生命周期中，第三方公司负责筹资、规划、设计、建设、营销、运营等各个环节。

这种模式由于其灵活性和专业性得到了越来越多房地产商的青睐。

在当前市场环境下，房地产商业代建模式已经成为房地产行业的一种重要发展模式。

随着我国经济的快速发展，房地产行业也取得了长足的进步。

但是在市场竞争日益激烈的情况下，房地产商业代建模式也面临着一些风险和挑战。

研究房地产商业代建模式及其风险防范措施具有重要的理论和实践意义。

本文旨在深入探讨房地产商业代建模式的概况、优势、风险以及相应的风险防范措施，并通过案例分析进行具体展示。

将对房地产商业代建模式的未来展望和风险防范的重要性进行探讨，为进一步研究提供参考。

通过对该领域的研究，可以为我国房地产行业的可持续发展提供理论支持和实践指导。

1.2 研究目的研究目的是为了深入探讨房地产商业代建模式的运作机制和特点，分析其优势和存在的风险，并提出有效的风险防范措施。

通过对该模式的研究，可以为相关行业决策者提供参考和建议，促进房地产商业代建模式的健康发展。

通过案例分析，可以更加直观地展现这种模式的实际应用和效果，为读者提供实践经验。

收藏：合作建房纠纷办案依据与裁判规则集成

收藏：合作建房纠纷办案依据与裁判规则集成原文按：合作建房纠纷对应于《民事案件案由规定》规定的合资、合作开发房地产合同纠纷，归纳起来大致有以下几类：（1）一方提供土地，一方提供资金，建成的房屋按投资比例或按约定比例分享销售利润；（2）一方提供土地，一方提供资金，在合同约定的期限和条件下给付出资方的本息；（3）一方提供土地，一方提供资金，出资方享有建成房屋的若干年使用权；（4）一方提供土地，一方提供资金，出地方获取收益，出资方独享建成的房屋；（5）一方提供土地，一方提供资金，出资方获取约定数量的房屋。

在司法实践中，对于合作建房纠纷的性质、效力认定比较复杂。

本文大致梳理了此类纠纷的基本办案依据及裁判规则，为推送方便，省略了相关法规的具体内容，您可自行检索。

来源/文法书院(微信号： xzx-lawyer)【办案依据】1.《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日）：第一百四十三条。

2.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）：第二条第三款。

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年8月27日修正）：第二十八条、第三十七条、第三十八条、第三十九条、第四十条、第四十八条、第五十六条。

4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日）：第四条、第十九条、第四十四条、第四十五条、第四十六条。

5.《城市房地产开发经营管理条例》（2011年1月8日修订）：第二十条。

6.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2005年8月1日）：第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第二十四条、第二十六条、第二十七条。

7.《最高人民法院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复》（2012年9月4日）：全文。

8.《城市房地产转让管理规定》（2001年8月15日修正）：第三条、第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条。

最高院关于合资、合作开发房地产合同纠纷的裁判观点（上）

最高院关于合资、合作开发房地产合同纠纷的裁判观点（上）一、合同性质部分①【裁判观点】合作开发房地产合同，是指当事人之间订立的以提供土地使用权、资金等方式共同出资，共享利润、共担风险。

合作开发房地产项目的合同。

土地使用权投入方将其土地使用权变更为合作各方共有或者归于项目公司名下,通常是这类合同的重要内容。

确认某合同是以土地使用权作价出资的合作开发房地产合同，还是单一的土地使用权转让合同。

应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情形进行判断。

【裁判理由】在一方以资金为投入，另一方以取得的土地使用权为投入的合作开发房地产合同中，土地使用权投入方将土地使用权变更为合作各方共有或者变更至项目公司名下，通常是合作开发房地产合同约定的重要内容，有的还要另行签订土地使用权转让合同。

其真实意思表示是以土地使用权作价出资的合作，还是单一的土地使用权转让，合作各方是否共享利润、共担风险是主要的认定依据。

各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产，无论项目公司是否成立，以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有，均不影响合作开发房地产合同的效力。

《房地产合作开发协议书》中合作各方关于房产的分配，并没有无论项目盈亏任何一方都不承担合作风险亦获取固定利益的约定。

合作各方均承担了实际的合作风险。

该协议的实质是华茂公司以土地使用权出资，与相对方合作开发。

因此，华茂公司与苏福伦、香港益群公司、陈培森之间通过《房地产合作开发协议书》及对该协议的实际履行行为形成合作关系。

【案例来源】（2005）民一终字第60号【2007年第8期公报案例】②【裁判观点】合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

当事人自行约定的合同名称不影响对合同性质的认定。

【裁判理由】奥康公司在与碧波公司联合开发过程中的主要义务是提供土地并办理相关手续，所分配的利益是18000平方米住房的包销款1980万元，不承担经营风险，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定。

合资合作开发房地产相关问题

合资合作开发房地产相关问题发表时间:10-04-02一、合资合作开发房地产（一）合作开发房地产的形式合作开发房地产有多种形式，既包括一方提供土地，一方或多方提供资金、技术、劳务合作开发经营房地产，建成后进行产权分成的契约式合作建房；也包括一方以土地入股、设立项目公司合作开发房地产的项目式合作建房。

与会大多数人认为，项目式合作建房与契约式合作建房纠纷解决的思路完全不同，项目式合作建房纠纷是新设立一个公司法人，可以依照公司法、公司章程等规定予以解决；而契约式合作建房由于当事人约定不明，再加上法律规定的滞后性，导致此类合作建房纠纷难以处理。

与会人员讨论的主要是契约式合作开发房地产合同问题。

（二）合作开发房地产合同的性质有律师认为，对合作开发房地产合同性质的判定是正确适用法律，解决该类纠纷的前提，对于合作开发房地产合同的性质主要存在这样几种观点：1、合伙合同说；2、互易合同说；3、承揽合同说；4、承揽合同与互易合同的混合合同说；5、附合说。

上述观点各有优劣，但都不能准确地解释司法实践中形式多样的合作开发房地产合同的性质。

由于合作开发房地产合同的复杂性，其性质不能简单以某一种合同类型加以界定，应根据合作开发房地产的具体情况，结合两个标准加以判断：第一，主观标准。

即通过探求合同当事人的意思表示，就不同类型的合同，分别认定合作开发房地产合同的性质。

如果合同重在双方约定出资，可将该类合同归入合伙合同；如果合同重在规定由开发商为供地方完成房屋建设，并以此进行房屋与土地使用权的交换，则可归入承揽与互易的混合合同。

第二，客观标准。

在合同当事人的主观意思难以判断的情况下，可以依据谁是建设工程规划许可证的持有者来判定合作开发房地产合同的性质。

（三）合资合作开发房地产合同的主体关于合资合作开发房地产合同的主体，与会人员达成了一致的意见：即不论是采用哪种方式合作开发房地产，必须要求合作一方具有房地产开发资质。

（四）合作开发房地产合同需具备的条件大多数人认为，合作开发合同必须具备以下条件：1、一方拥有合法的土地使用权。

合作建房中的法律问题(一)

合作建房中的法律问题(一）论文摘要:合作建房是指当事人以土地使用权作为出资，另一方投入实际资本并组织施工，共同建筑房屋的合同行为。

其法律依据是《城市房地产管理法》第27条，即土地使用权可以作价入股，合作开发经营开发房地产。

在实践中却因和建房屋产权归属问题而产生纠纷.在合作建房关系中,必然会有一方转让土地使用权或部分房屋所有权的情况,依我国《城市房地产转让管理规定》第3条，房地产转让包括合作建房，合作建房的结果是对建成房屋利益的分享，所以对合作建房所有权原始取得人的确定也很关键。

一、概述二、关于合建契约的法律性质三、和建房屋原始取得人的确定四、合作建房产权纠纷的预防关键词：合作建房合建契约产权纠纷土地使用权的取得一、概述合作建房是指当事人以土地使用权作为出资，另一方投入实际资本并组织施工，共同建筑房屋的合同行为.其法律依据是《城市房地产管理法》第27条，即土地使用权可以作价入股，合作开发经营开发房地产。

在实践中却因和建房屋产权归属问题而产生纠纷。

在合作建房关系中,必然会有一方转让土地使用权或部分房屋所有权的情况，依我国《城市房地产转让管理规定》第3条，房地产转让包括合作建房,合作建房的结果是对建成房屋利益的分享，所以对合作建房所有权原始取得人的确定也很关键。

合作开发房地产不是一种个人行为，而是一种企业行为.凡是不具备房地产开发资质证书的,均不得从事房地产开发活动。

最高人民法院将合作开发房地产活动区分为依法成立房地产开发企业并取得资质证书的行为,和合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资质的行为。

如果在合作开发房地产合同中当事人一方具备了房地产开发资质，那么合作开发房地产合同就是有效合同。

如果双方当事人约定成立房地产开发企业，并且已经取得了资质证书,那么，合作开发房地产合同也是有效合同。

如果当事人在起诉前取得房地产开发资质证书，或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。

西南政法大学经济法导师介绍

李昌麒，男，汉族，1936年2月生，中共党员，西南政法大学教授、博士研究生导师、学术委员会副主任、学位委员会副主任，国家级重点学科西南政法大学经济法学科点学术带头人，全国优秀教师，全国五一劳动奖章获得者，国务院政府特殊津贴获得者，重庆市先进工作者。

踏平坎坷重上研究之路郑板桥有一句名言，“为善无不报，读书当及时”。

不要抱怨人生的坎坷，不要计较年岁的高低。

要把青春和热血浇洒在科学研究之路上。

1959年，无疑是李教授人生的转折点。

他刚刚从西南政法学院法律专业毕业，被分到“地无三里平、天无三日晴、人无三分银”的贵州省民政厅从事社会救济工作。

1959－1979年这20年间，他先后在贵州省民政厅、贵州省建筑工程管理局工作，做过收发员、宣传员及教员等等。

这些工作，让他有更多的时间接触农民，深入社会，这为他认识社会及以后从事科学研究工作提供了很多生活素材。

这期间他以一种非正常的方式在多次运动的磨难中走向了成熟和理智。

上天总是会厚待赤诚之人。

粉碎“四人帮”后，中国迎来了法制的春天，也就在这个时候，他萌发了从事法学教育的冲动，并于1979年底如愿回到母校任教，从此他的整个身心都投入到教学科研当中，并历任经济法系第一任主任，执教至今。

春风化雨育得桃李芬芳经济法是一门新兴的学科，诸多理论问题都存在着较大的争议，而我国经济法学产生于计划经济体制时代，可直接用于教学的理论成果较为贫乏。

用于经济法教学的优秀教科书则更为稀缺。

他反复研究中外经济学的动向，分析经济学的基本理论，终于取得显著成果。

他领衔主持的《经济法课程建设》、《经济法重点学科建设》，分别荣获四川省第一、第二届高等学校优秀教学成果二等奖；同时，通过对教学工作的深入研究，通过对学生个案的分析，于1994年4月推出的《社会主义市场经济条件下的经济法教学改革方案》，经过几年的实践，在提高经济法教学质量，培养学生素质方面收到了很好的效果，在1996年四川省第三届普通高等学校优秀教学成果评奖活动中，该方案被评为省级优秀教学成果一等奖、全国优秀教学成果二等奖。

金融机构与房地产开发商的合作模式

金融机构与房地产开发商的合作模式随着房地产市场的快速发展和金融行业的不断创新，金融机构与房地产开发商之间的合作关系逐渐成为一个重要的话题。

这种合作模式不仅对双方具有重要意义，也对整个社会经济发展起着积极的推动作用。

本文旨在探讨金融机构与房地产开发商的合作模式，并分析其中所涉及到的关键因素。

一、合作模式的背景与意义房地产开发商是房地产市场的主体之一，而金融机构则是提供融资支持的专业机构。

两者的合作关系可以追溯到房地产市场的早期发展阶段，然而随着市场的扩大和发展，这种合作模式逐渐得到了深化和推广。

金融机构与房地产开发商的合作具有以下几个方面的意义：1. 提供融资支持：房地产开发商需要大量的资金来进行项目的开发和建设。

而金融机构作为专业的融资机构，可以为房地产开发商提供必要的融资支持，满足其项目开发的资金需求。

2. 降低融资成本：金融机构与房地产开发商的合作可以降低项目的融资成本。

通过与金融机构的合作，房地产开发商可以获得更有利的融资条件，例如较低的利率、较长的贷款期限等，从而降低了项目的融资成本，提高了项目的盈利能力和可持续发展能力。

3. 共享风险：房地产开发是一个高风险的行业，项目的成功与否往往受到市场因素、政策变化等多种不确定性因素的影响。

与金融机构合作可以帮助房地产开发商分散风险，减轻单一企业承担风险的压力，保证项目的可持续发展。

4. 推动经济发展：金融机构与房地产开发商的合作对于推动经济发展具有重要作用。

一方面，房地产开发的投资和建设活动可以带动相关产业的发展，促进就业和经济增长；另一方面，金融机构的融资支持可以提高房地产市场的流动性，促进房地产市场的稳定和健康发展。

二、合作模式的实践与探索在实际合作中，金融机构与房地产开发商采取了多种合作模式，以下是一些常见的合作模式：1. 贷款模式：金融机构向房地产开发商提供贷款支持，作为项目的融资来源。

贷款模式是最常见的合作方式，它允许房地产开发商根据自己的资金需求进行灵活的调配和运用，同时也要承担相应的贷款利息和还款责任。

房地产投资法律讲座地产企业获取土地使用权的常用合作模式Word

房地产投资开发相关法律问题讲座提纲一、土地使用权出让及相关法律风险概念应注意问题：A、出让主体；B、出让形式；C、地下资产及设施；D、年限；E、土地使用权闲置；F、出让状态；G、价差及责任对象不一致问题二、项目转让模式开发房地产及其法律风险概念、条件、应注意的几个问题三、股权转让模式开发房地产及其相关法律风险概念应注意问题：A、协议主体；B、债权债务承担及交割日；C、项目公司与其原股东之间的现金往来；D、股权转让变更登记；E、税收沉淀问题；F、以固定楼面地价单价确定股权交易价格；G、出资成立新公司而后进行股权转让四、房地产合作开发模式及其法律风险概念应注意问题：A、资质与土地性质；B、投资额度；C、预售回款；D、合作协议应注意问题；E、名为合作实为土地使用权转让；F、名为合作实为借贷；G、名为合作实为房屋租赁；H、名为合作实为房屋买卖。

房地产投资开发相关法律问题(阳光城地产公司讲稿)陕西德伦律师事务所邹辉“房地产投资开发相关法律问题”是一个很大的法律题目。

目前，我国房地产领域的法律完善程度远远落后于高度发展的房地产行业，各项涉及房地产的法律法规结构庞大，错综复杂，甚至存在前后矛盾难以适用。

但总的说来，目前我国房地产开发领域已经形成了以《物权法》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》为支柱，最高人民法院三大司法解释（审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释、审理国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释、审理建设施工合同纠纷适用法律问题的解释）及其他各项法规规章为构架的基本法律体系。

由于土地资源的稀缺性，加之土地政策的不确定性、土地所涉及的拆迁、征用等问题的复杂性，目前房地产行业的最大投资风险就是在于最初取得项目经营性用地的方式是否合理，成本是否可控，风险是否可规避。

今天，我和大家着重探讨一下房地产投资开发过程中，土地使用权取得利用几种模式的法律风险和相关法律问题。

房地产开发实践过程中，开发商对于住宅、商业、旅游等经营性用地的取得利用方式，通常采取以下几种模式：（1）土地使用权出让；（2）股权转让模式；（3）项目转让模式；（4）合作开发模式。