房地产估价师《理论与方法》练习题十二
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-75
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-75单项选择题1、城市规划对建筑容积率的限制，属于房地产权益中的()。
A、房地产的各项权利B、受到其他房地产权利限制的房地产权利C、受房地产权利以外因素限制的房地产权利D、房地产的额外利益或收益2、房地产所有权有单独所有、共有和()三种。
A、建筑物区分所有权B、建筑物共同共有权C、建筑物按份共有权D、私有权3、建筑密度等于()与建筑用地面积之比。
A、总建筑面积B、土地总面积C、建筑顶层面积D、建筑基底总面积4、下列权利中，不属于土地使用权的是()。
A、建设用地使用权B、宅基地使用权C、土地承包经营权D、抵押权参考答案1、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
一宗房地产的权益包括：(1)拥有的房地产权利。
例如，拥有的是所有权还是建设用地使用权。
(2)该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。
一宗房地产上可能同时存在着多种房地产权利，常见的是设立了抵押权、租赁权或地役权的房屋所有权和建设用地使用权。
(3)该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。
例如，房地产使用管制(如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制)、相邻关系、被人民法院査封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。
(4)额外的利益或好处。
参见教材P50～51。
2、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
房地产所有权还可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。
参见教材P51。
3、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。
参见教材P51。
4、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
抵押权，是债务人或第三人在不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情况时，债权人有权依照法律规定以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1210-74
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题
精选及答案1210-74
一、单项选择题
1、下列估价中，价值时点应为现在、估价对象应为未来状况的是()。
A、因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价
B、因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估
C、因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价
D、因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价
答案：D
2、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的
房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，价值时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为()。
A、估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
B、估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
C、估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
D、估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
答案：D
3、下列选项中，对评估期房的表述正确的是()。
A、价值时点为现在，估价对象为现时状况
B、价值时点为现在，估价对象为未来状况
C、价值时点为未来，估价对象为未来状况
D、价值时点为未来，估价对象为现时状况。
房地产估价师《理论与方法》练习题及答案
xx年房地产估价师《理论与方法》练习题及答案1、估价上的折旧注重的是原始价值的真实减损。
( )【正确答案】：N【答案解析】：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损。
参见教材P310。
2、按建筑面积进展分摊和按土地价值进展分摊的方法，从理论上讲要求地价分摊不断地进展，但这在实际中不可行。
( ) 【正确答案】：N【答案解析】：应为按房地价值进展分摊的方法和按土地价值进展分摊的方法。
参见教材P392。
3、预计某宗房地产的年净收益为2万元，预计该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8%，那么房地产的收益价格为17.12万元。
( )【正确答案】：Y【答案解析】：该地产的收益价格为：4、在建筑物折旧中，只有不可修复的功能，不存在可修复的功能。
( )【正确答案】：N【答案解析】：参见教材P307。
有些功能时不可修复的。
如无法调整的建筑设计的缺陷，就是不可修复的功能5、适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最正确使用。
它可以帮助确定估价对象的最正确用途。
( )【正确答案】：Y【答案解析】：适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最正确使用。
它可以帮助确定估价对象的最正确用途。
参见教材P168。
6、净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。
( ) 【正确答案】：N【答案解析】：净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。
由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。
参见教材P254。
7、自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。
( )【正确答案】：Y【答案解析】：自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以通过市场提取法由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]某幢电梯已落后的办公楼，重建成本为2000万元，该功能落后电梯的重置成本为50万元，已计提折旧38万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要80万元，则该办公楼因电梯落后引起的折旧额为( )万元。
A.29B.35C.67D.73【答案】A【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。
该办公楼因电梯落后引起的折旧=(50-38)+(2-5)+(100-80)=29(万元)。
实际上是3个部分：未提折旧、净残值、单独建比随同建多花的费用(采用重建成本的时候，如果采用的是重置成本，则这部分只有单独增加的费用)。
参见教材P324～325。
2、[试题]假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。
( )【答案】×【解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。
参见教材P338。
3、[试题]带债权债务和其他权益或负担的房地产价格=不带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值。
( )【答案】×【解析】本题考查的是统一财产范围。
调整的基本思路是，将带有债权债务或其他权益或负担的房地产，统一调整为不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格。
不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格=带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值。
参见教材P185。
4、[试题]估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-73
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-73单项选择题1、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的()特性决定的。
A、易受限制B、相互影响C、独一无二D、不可移动2、房地产市场是地区性市场，这是由房地产的()决定的。
A、不可移动性B、独一无二性C、供给有限性D、易受限制3、房地产独一无二的特性不可以被称为()。
A、独特性B、异质性C、同质性D、个别性4、下列关于建设用地使用权的最高年限，描述正确的是()。
A、居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年B、居住用地50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年C、居住用地70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年D、居住用地70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年5、按照我国法律的规定，居住用地的最高适用年限为()年。
A、70B、60C、50D、40参考答案1、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是不可移动。
房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。
参见教材P60。
2、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产的特性。
房地产的不可移动性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境，因此，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场，房地产的供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。
参见教材P60～61。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-90
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-90判断题1.房地产所有权可分为独有，自有和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。
()2.某市2004年经济适用住房的平均价格上涨了5%，其需求量下降4%，则该类经济适用住房的需求富有价格弹性。
()3.当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场小景气。
()4.在城市房屋拆迁沽价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。
()5.市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。
( )6.成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
( )7.就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价值高于重置价格。
( )8.在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。
( )9.资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。
( )10.在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市场状况来预测的。
()11.假设开发估价必须考虑资金的时问价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。
( )12.在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。
( )13.某城市路线标准深度为8m，划分为三个等分，从街道方向算起，各等分单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%。
房地产估价师《理论与方法》练习题
房地产估价师《理论与方法》练习题2016年房地产估价师《理论与方法》练习题1.成本法特别使用于那些既有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括( )等。
A.钢铁厂B.空置的写字楼C.单纯的建筑物D.加油站答案：ACD2.在房地产交易中往往需缴纳一些税费，包括( )。
①营业税：②土地增值税;③交易手续费;④契税;⑤补交土地使用权出让金;⑥印花税A.①③④⑤⑥B.①②④⑤⑥C.①②③④⑤D.①②③④⑤⑥答案：D3.( )是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定该宗房地产是否为最高最佳使用状态。
A.权益原理B.均衡原理C.适合原理D.收益原理答案：B4.某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6.74.7.76.7.85.0.89.2.92.5.98.1(以 2002年1月1日为100)。
其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为( )元/m2。
A.2121B.2200D.2242答案：B5.在估价中要特别注意下列( )之间的内在联系。
A.估价方法B.估价目的C.估价时点D.估价对象状况答案：BCD6.假设开发法在正确地计算投资利息时，要注意把握( )。
A.应计息的项目B.计息的方式C.计息周期的长短D.计息期的长短答案：ABCD7.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于( )元/m2。
A.4800B.5124C.5800D.7124答案：C8.某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为( )元/m2。
A.1000B.1100C.1200答案：C9.收益法是以( )原理为理论依据的。
房地产估价师《理论与方法》测试题与答案
房地产估价师《理论与方法》测试题与答案2016房地产估价师《理论与方法》测试题与答案测试题一1.下面说法正确的是( )。
A.房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构B.委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人C.依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制D.房地产估价报告应由估价师个人出具2.在英国和其他英联邦国家，法院一般( )来判断房地产评估价值的误差范围。
A.使用估价对象房地产的实际成交价格B.使用政府公布的房地产交易指导价格C.使用近一年内房地产的平均成交价格D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值3.某宗土地面积为2 000 m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。
在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是( )。
A.建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5 000 m2B.建筑物地面一层建筑面积为1 400 m2，总建筑面积为5 000 m2C.建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为5 500m2D.建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为2 500 m24.假设某类住宅的价格从3 000元/m2下降到2 800元/m2，需求从900套上升到1 000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为( )。
A. -1.33B. -0.66C.0.66D.1.535.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用( )的行为。
A.宅基地所有权B.空间利用权C.地役权D.建筑物相邻关系6.设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的( )的款额后，抵押权人方可优先受偿。
A.税金B.拍卖费用C.土地使用权出让金D.土地使用成本7.标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高;由此远离道路的方向，地价( )。
房地产估价师《理论与方法》练习题
房地产估价师《理论与方法》练习题房地产估价师《理论与方法》练习题导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。
下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》练习题。
希望对大家有所帮助。
多项选择题1、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）。
A.相邻房地产合并交易B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C.交易双方存在利害关系D.交易税费非正常负担E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情【正确答案】：ACD【答案解析】：交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格；交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。
参见教材P187。
2、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。
A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案解析】选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。
②与估价对象的用途相同。
③与估价对象的权利性质相同。
④与估价对象的档次相当。
⑤与估价对象的规模相当。
⑥与估价对象的建筑结构相同。
参见教材P181～182。
3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。
A.房地产具有开发或再开发潜力B.将预期原理作为理论依据C.正确判断了房地产的最佳开发方式D.正确量化了已经获得的收益和风险E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值【正确答案】：CE【答案解析】：在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等），②是否根据当地房地产市场行情或售求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
房地产估价师《理论与方法》习题及答案
房地产估价师《理论与方法》习题及答案2017房地产估价师《理论与方法》习题及答案焦急等待2017年房地产估价师考试的小伙伴们可以备考啦，以下是店铺整理的2017房地产估价师《理论与方法》习题，欢迎来学习! 2017房地产估价师《理论与方法》习题一1.房地产市场调研报告基本结构中的正文部分包括( )。
A.调研结论B.调研问卷C.调研方法D.调研目标E.项目概况2.住宅市场调研的价格分析一般是要鉴别出影响住宅价格的主要因素，包括( )等方面。
A.经济因素B.社会因素C.市场竞争因素D.行政与政治因素E.住宅内在和周边环境因素3.在商业用房的市场调研中，为保证典型性分析的客观性，通常采用的典型性抽样标准大致有( )，并依此标准来选取一定的样本展开深人调查。
A.区位B.规模C.环境D.经营领域E.装修标准4.房地产投资决策科学、理性与否，与决策赖以形成的数据的客观性密切相关，而客观数据的重要来源就是直接的现场调研，下列( )属于现场调研方法。
A.观察法B.试验法C.投射法D.询问法E.小组访谈法5.在确定房地产市场调研课题时，可以从( )人手确定。
A.分析市场环境B.进行定性调研C.分析二手资料D.分析对手信息E.与各行业专家讨论参考答案：1.ACDE .ABDE 3.ABD 4.ABD5.BC6.由于各类次级资料来源庞杂，在市场研究中需要对其进行有目的的筛选和鉴别，筛选和鉴别次级资料是克服该类资料可得性不足、相关性较差、准确性不够的过程，其基本方法包括：( )。
A.分析次级资料的来源B.确定搜集次级资料的方法C.了解次级资料的收集时间D.掌握次级资料的近期变化趋势E.分析次级资料的类型和性质7.商业用房赢利潜力分析的基本步骤包括( )。
A.确定投资时期B.估算投资回收期C.估算投资报酬率D.确定市场租金水平及变化趋势E.估计出需求量和供给量，确定供求缺口8.办公楼市场调研的关键点是( )。
A.成本分析B.产品分析C.市场区分析D.地区经济分析E.相关政策分析9.在住宅市场的产品分析中，应从( )等几方面进行研究。
房地产估价师《理论与方法》真题及答案
房地产估价师《理论与方法》真题及答案一、单项选择题(共40题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
)1、在房地产价格中，市场价格是()。
A.稳定均衡价格B.不稳定均衡价格C.长期均衡价格D.短期均衡价格【正确答案】：D【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。
参见教材P95。
【该题针对房地产价格和价值的种类知识点进行考核】2、市场法的理论依据是房地产价格形成的()。
A.预期原理B.市场有效原理C.替代原理D.生产费用价值论【正确答案】：C【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
参见教材P173。
【该题针对市场法概述知识点进行考核】3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会()。
A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P191。
正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费【该题针对交易情况修正知识点进行考核】4、房地产权利的种类中，属于债权的是()。
A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权【正确答案】：D【答案解析】：租赁权属于债权。
参见教材P52。
【该题针对房地产的含义知识点进行考核】5、为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。
自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/㎡。
A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8【正确答案】：C【答案解析】：交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。
房地产估价理论与方法-12_真题(含答案与解析)-交互(132)
房地产估价理论与方法-12(总分100, 做题时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1.下列不属于房地产区位因素的是( )。
SSS_SINGLE_SELA 交通B 用途C 环境D 楼层分值: 1答案:B[知识点] 区位因素2.某宗房地产的土地总价为5000万元，建筑层数14层，1～4层建筑面积相等，5～14层为标准层，每层建筑面积为1240m2。
建筑覆盖率为60%，容积率为5.5。
则该宗房地产的楼面地价为( )元/m2。
SSS_SINGLE_SELA 2272.72B 2727.22C 2880.18D 4032.26分值: 1答案:A[知识点] 单位价格和楼面地价3.一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )m。
SSS_SINGLE_SELA 22B 28C 38D 50分值: 1答案:B[知识点] 路线价法4.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。
SSS_SINGLE_SELA 2139B 2146C 2651D 2659分值: 1答案:D[知识点] 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法5.某块临街深度30248m、临街宽度20m的矩形土地，总价为125万元，现有一相邻矩形土地，临街宽度为25m，根据四三二一法则，其土地的总价为( )万元。
SSS_SINGLE_SELA 88B 121C 109D 156分值: 1答案:C[知识点] 路线价法6.下列( )不是影响房地产价格的国际因素。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-63
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-63判断题1、房地产内部的配套设施，应属于房地产的实物因素，用地红线外的基础设施和公共服务设施，属于房地产的权益因素。
()2、房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，但是不受制于其所在的空间环境。
()。
3、因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。
()4、房地产具有用途多样特性，现实中房地产的用途可以由其拥有者随意决定。
()5、外部性也称外部效应、外部影响，有利的外部性也成为正的外部性、外部经济。
()6、对于房地产开发用地通常要说明规划总用地以及其中建设用地面积等，不能将建设用地面积与规划总用地面积混淆。
()参考答案1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是房地产区位的含义。
用地红线外的基础设施和公共服务设施，即房地产外部的区位因素。
参见教材P55。
2、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是不可移动。
房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境(当地的制度政策、经济社会发展状况、邻里关系等)。
参见教材P60～61。
3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是独一无二。
房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万別。
参见教材P61。
4、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是用途多样。
房地产虽然具有用途多样特性，但现实中的房地产用途并不是其拥有者可以随意确定和改变的。
参见教材P63。
5、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是相互影响。
外部性也称外部效应、外部影响，有利的外部性也称为正的外部性、外部经济。
参见教材P64。
6、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是房地产实物状况的描述。
对于房地产开发用地，通常要说明规划总用地面积以及其中建设用地面积和代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积，不得将建设用地面积与规划总用地面积混淆。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-12
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题
精选及答案1213-12
单项选择题
1、衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标是()。
A、距离
B、方位
C、楼层
D、交通
2、()是更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。
A、空间直线距离
B、交通路线距离
C、经济距离
D、交通时间距离
3、对商业用房而言，通常情况下地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的()。
A、60%
B、70%
C、80%
D、90%
4、关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是()。
A、估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素
B、位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是( )。
A.估价委托人都是估价对象权利人B.估价对象权利人一般都是估价利害关系人C.估价报告使用人都是估价利害关系人D.估价委托人都是估价报告使用人【答案】B【解析】本题考查的是估价当事人。
用举例法排除错误选项。
如司法拍卖房地产，法院就不是估价对象权利人，排除选项A;法院也不是估价利害关系人，排除选项C;如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人，排除选项D。
估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人;估价对象权利人一般是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。
参见教材P30。
2、[试题]估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。
假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。
根据四三二一法则，该估价对象的单价为( )元/m2。
A.1920B.2400C.2560D.3200【答案】A【解析】本题考查的是计算临街土地价值或价格。
400×90%×(20/25)/(20×75)=1920元/m2。
参见教材P371。
3、[试题]由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。
( )【答案】×【解析】本题考查的是路线价法概述。
路线价不做交易情况修正和市场状况调整，但必须进行房地产状况调整，临街宽度、深度、形状，都是房地产状况调整。
参见教材P369。
4、[试题]若某因素对房地产价值的影响可用数学模型量化，同时注册房地产估价师也可根据经验判断时，应优先根据经验进行判断。
( )【答案】×【解析】本题考查的是房地产价格影响因素概述。
只有当无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭借经验判断某种因素对房地产价格的影响程度。
房地产估价师(房地产估价理论与方法)模拟试卷12
房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷12A．委托人B．估价报告使用者C．估价利害关系人D．估价对象的抵押人2．人民法院委托的拍卖估价，评估的应当是( )。
A．市场价值B．保留价C．清算价值D．谨慎价值3．房地产市场是一个地区性市场，主要体现在它的( )。
A．独一无二B．不可移动C．流动性差D．易受限制4．某份抵押贷款期限20年的估价报告，它的最低保管期限为( )年。
A．15B．20C．25D．105．人们通常用距离来衡量区位的好坏，现在人们越来越重视的是( )。
A．空间直线距离B．水平直线距离C．交通直线距离D．交通时间距离6． 1986年9月，国务院颁布的《中华人民共和国房地产税暂行条例》中规定，房产税的计税依据是房地产原值一次减除( )后的余值或房产的租金收入。
A．10%～20%B．20%～30%C．10%～30%D．30%～40%7．某消费者预购买一套住宅，根据国家相关规定，消费者自有资金至少要占总房款的30%，抵押贷款占70%，抵押贷款年利率为7%。
根据该消费者的还款能力，需要采用按月等额偿还本息，贷款期限为20年。
通过可比实例房地产计算出的自由资金资本化率为12%，则综合资本化利率为( )。
A．10.09B．8.5C．10.33D．9.788．现有某宗房地产，建筑面积为85.16m2，成交总价为60万元人民币，分4次支付，首付18万元，其余分三期支付，半年后支付14万元，一年后再支付14万元，余款两年后付清。
则该宗房地产的实际成交价格为( )元人民币/平方米建筑面积。
A．6774.31B．7045.56C．6974.58D．7034.529．投资价值评估时所采用的折现率为( )。
A．银行存款利率B．最低收益率C．最高收益率D．社会一般收益率10．现有甲、乙、丙3块地，土地单价分别是：甲为1000元/m2、乙为800元/m2、丙为500元/m2，其容积率分别是6、4、2。
如此3块地其他条件完全相同，则明智的买者会买 ( )。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产估价师《理论与方法》练习题十二
2、收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。
A、预期收益大小
B、预期收益能力
C、预期价格高低来
D、预期价格涨落
3、现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为()。
A、供给量=存量-转换为其他种类房地产量+新开发量
B、供给量=存量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量
C、供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+新开发量
D、供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
4、在完全竞争条件下，各种用途的经济地租曲线梯度的大到小的排列顺序为：()。
A、零售业、服务业和批发业、多层住宅、农业
B、零售业、多层住宅、服务业和批发业、农业
C、农业、多层住宅、零售业、服务业和批发业来源：
D、服务业和批发业、零售业、多层住宅、零售业
5、计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。
()
A、对
B、错
6、某估价事务所在19xx年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于20xx年4月6日的价格。
之后，有关方面对其估价结果有异议。
现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。
A、20xx年4月6日
B、现在
C、重新估价的作业日期
D、要求重新估价的委托方指定的日期
7、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于()。
A、未来净收益的大小
B、获得净收益的可靠性
C、获得净收益期限的长短
D、获得净收益预期
8、收益法是以()原理为理论依据的。
决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A、收益递增原理
B、最高最佳使用原理
C、预期原理
D、未来趋势原理
9、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是()。
A、不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B、房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C、理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关
D、房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化
E、汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降
10、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在()中。
A、房地产损害赔偿案件
B、房地产纠纷案件
C、房地产预售
D、房地产预测来。
答案
1、AB
2、B
3、D
4、A
5、B
6、A
7、ABC
8、C
9、ACE
10、A。
，2016年房地产估价师《理论与方法》练习题十二。