深圳城市更新及相关政策解析电子版课件仅供参考
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深圳城市更新(旧改)操作流程全套版ppt课件
9
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
10
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
11
流程
第二阶段：城市更新单元规划
第二阶段成果
12
流程
第三阶段：确定单一实施主体
区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
房地产权属证书登记注销：
建筑物拆除后，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记
申请建设用地审批：
建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明 文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批
14
第三阶段：确定单一实施主体
第二阶段主要成果： 通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体 确定单一实施主体
15
第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证
建筑物拆除
搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑 物拆除情况进行确认
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
10
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
11
流程
第二阶段：城市更新单元规划
第二阶段成果
12
流程
第三阶段：确定单一实施主体
区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
房地产权属证书登记注销：
建筑物拆除后，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记
申请建设用地审批：
建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明 文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批
14
第三阶段：确定单一实施主体
第二阶段主要成果： 通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体 确定单一实施主体
15
第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证
建筑物拆除
搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑 物拆除情况进行确认
深圳市城市更新政策分享培训课件
2,500
16-18年：约16K㎡
200
十三五：35-50K㎡
2,00 0
150
1,50
0
100
1,00
0
50
500
-
201 201 201 201 201 201 201 201 201 0
计划数量（个） 0215 142 260 348 450 577 696 751 8107
拆除规模(公顷） 1,940.4 274.8
315.
98.
2
7
5
3
1
5
0
深圳市城市更新项目历年各类型计划立项规模图
60 50
40
30
20
10
0 工改综合 工改商 工改居 工改工
2010 31 3 6 27
2011 25 2 3 4
2012 18 2 9 10
2013 8 7 3 11
2014 8 4 7 14
2015 19 5 10 18
2016 10 7 6 33
2015 13 2 3 12
2016 13 6 2 18
2017 7 3 4 10
2018 12 6 7 26
深圳市城市更新项目历年工改类型占比图
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
545. 378. 361. 701. 562. 232. 816.
1
4
6
7
2
5
0
深圳市城市更新项目历年新增计划数量与拆除规模图
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (二)
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (二) - 深圳市城市更新政策和流程解析课件
1. 深圳市城市更新政策的背景
深圳市城市更新政策的出台背景是为了解决城市老旧化、基础设施滞后、生态环境恶化等问题，提升城市品质和居民生活质量。
2. 深圳市城市更新政策的目标
深圳市城市更新政策的目标是通过城市更新，提升城市的功能和品质，改善人居环境和居住条件，促进经济发展和社会进步。
3. 深圳市城市更新政策的主要内容
深圳市城市更新政策的主要内容包括：城市更新的范围、城市更新的
方式、城市更新的程序和城市更新的资金来源等。
4. 深圳市城市更新政策的流程
深圳市城市更新政策的流程包括：立项申请、规划设计、征地拆迁、
建设施工、竣工验收和使用维护等环节。
5. 深圳市城市更新政策的影响
深圳市城市更新政策的影响主要体现在：提升城市品质和居民生活质量、促进经济发展和社会进步、改善城市环境和城市形象等方面。
6. 深圳市城市更新政策的挑战
深圳市城市更新政策的挑战主要包括：征地拆迁难度大、资金来源不足、规划设计不合理、建设施工难度大、使用维护难度大等问题。
7. 深圳市城市更新政策的未来发展
深圳市城市更新政策的未来发展需要进一步完善政策法规、加强社会参与、提高政府管理水平、加强资金保障等方面的工作。
1-深圳市城市更新政策和流程解析.ppt
一、城市更新相关政策
（四）主要政策——相关政策
5、关于城市更新实施工作若干问题的处理意见 ? 2017年4月7日印发（一），包括计划申报及清理、已批容积率调整、
旧工业区综合整治、市与区的委托事项、地价政策衔接、开具地价 款证明、宗地图制作、贡献用地审批、电子政务平台。 ? 2017年12月13日印发（二），包括计划管理、规划管理、用地管理、 土壤环境风险防控。
AUTHORITATIVE INNOVATION FINE 权威 丨 创新 丨 精细
一、城市更新相关政策
（二）政策背景
为全面、系统规范更新改造工作，适应特区内外广泛的改 造需求， 深圳市于 2007年启动了“深圳市城市更新办法” 的起草工作。
2009年8月，广东省政府出台了“三旧”改造政策， 要求 各地加快推进“三旧”改造工作，促进节约集约用地试点 示范省建设，确保经济社会稳步发展。
AUTHORITATIVE INNOVATION FINE 权威 丨 创新 丨 精细
一、城市更新相关政策
（四）主要政策——征求意见稿
12、深圳市地价测算规则（第二次征求稿） ? 汇总各类地价政策，包括新增用地、城市更新、土地整备、棚改等。 ? 土地市场价格统一由土地行政主管部门组织市非盈利性评估机构评估
省政府相关政策的出台促使各方对“城市更新办法”的认 识趋向一致。
AUTHORITATIVE INNOVATION FINE 权威 丨 创新 丨 精细
一、城市更新相关政策
亮点
1、首部系统、全面规范的城市更新活动政府规章。 2、城市更新目标明确，范围全面。 3、重视公众参与及合法权益的保障。 4、首次设立城市更新单元规划制度，并实行计划管理。 5、与相关政策保持良好的衔接。 6、提出多种改造模式和改造方式。
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理PPT课件
第23页/共30页
城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
其他情形用地
按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合 法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
销售额
补缴地价
销售额
改造后应缴地价
销售额
原有合法建筑 面积地价
第24页/共30页
名称 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号 广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）
原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后 的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价 标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩 余期限以公告基准地价标准计算的地价；
增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和 土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算 应缴纳的地价。
政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。
第12页/共30页
城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？
——由区政府制定实施方案并组织实公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
第13页/共30页
其他相关人
城市更新分类解读
第7页/共30页
城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
其他情形用地
按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合 法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
销售额
补缴地价
销售额
改造后应缴地价
销售额
原有合法建筑 面积地价
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名称 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号 广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）
原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后 的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价 标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩 余期限以公告基准地价标准计算的地价；
增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和 土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算 应缴纳的地价。
政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。
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城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？
——由区政府制定实施方案并组织实公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
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其他相关人
城市更新分类解读
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深圳城市更新及相关政策解析
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析
国土资源部部长姜大明在2014年全国国土资源工作会议上讲话，表示要严 格限制特大城市新增建设用地。他指出，中国城市建设无序发展，原因就是没有 控制好开放强度，没有划定城市开放边界。中国东部三大城市群发展要以盘活土 地存量为主。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设 用地。
市长许勤在2015年政府工作报告中提出，2014年存量建设用地占土地供应总 量比重达到70%，2015年要深入实施城市更新和土地整备，加快城中村、旧工业 区和旧商业区改造，加大违法建筑查出力度。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析 2012年和2013年这两年，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴 地价156.52亿元；2013年城市更新投资额365.7亿元，占全市固定资产投 资比例从2009年的3.9%上升到14.6%；2014年，投资总额已经达到400亿 元，占到全市固定资产总额的15.6%。2014年，城市更新推向市场的商品 房除去回迁给业主但不算原业主的，净剩余的预售量是256万平方米，占 全市批准预售量的35%，今后将不断增加。 结论：城市更新越来越得到政府和市场重视，并且在土地市场发挥 的作用越来越大。
（一）城市更新的意义 对于政府：
可建设的土地资源越来越少，需要盘活存量建设用地来实现GDP。
对于深圳市来讲意义重大：
2005年至2011年，深圳市以4％的建设用地增量，推动GDP的增长达133% 。现在深圳全市土地面积仅为1991平方公里，人均用地只有133平方米，其中 生态保护线范围用地974平方公里。到2020年，可供新增建设用地只有不到59 平方公里，因此面对经济要发展，土地资源越来越少，出现难以为继的情况 ，只能通过盘活存量用地来实现。
解读深圳市城市更新单元规划PPT课件
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内
容 5.城市更新规划特点与难点
第1页/共83页
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
第2页/共83页
城市更新成为了深圳城市转型的重要途径，成为城市空间资源拓展的主要手段。
第6页/共83页
从三版总规划来看深圳城市更新发展历程
更新阶段
主要 方式
对应城市 发展阶段
对象
主要特征
突出问题
萌芽期（80 年 代 初 -90 年代初）
自发零 星式改 造
城市萌芽 期
老旧建筑为主
开发单位和旧村自发性 的小规模拆旧建新为主
置的公共政策，需要进行完善的制度设计。
公共设施和环境的改善 居民生产和生活条件的改善 经济和社会的可持续发展
就业率的增加 教育和发展机会的增多
卫生状况的改善 …….
第16页/共83页
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展 要求，影响城市规划实施； （四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第11页/共83页
城市更新的类型
类型一：综合整治类
• 综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、 环境整治和既有建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能。
容 5.城市更新规划特点与难点
第1页/共83页
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
第2页/共83页
城市更新成为了深圳城市转型的重要途径，成为城市空间资源拓展的主要手段。
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从三版总规划来看深圳城市更新发展历程
更新阶段
主要 方式
对应城市 发展阶段
对象
主要特征
突出问题
萌芽期（80 年 代 初 -90 年代初）
自发零 星式改 造
城市萌芽 期
老旧建筑为主
开发单位和旧村自发性 的小规模拆旧建新为主
置的公共政策，需要进行完善的制度设计。
公共设施和环境的改善 居民生产和生活条件的改善 经济和社会的可持续发展
就业率的增加 教育和发展机会的增多
卫生状况的改善 …….
第16页/共83页
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展 要求，影响城市规划实施； （四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
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城市更新的类型
类型一：综合整治类
• 综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、 环境整治和既有建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能。
深圳城市更新政策解读及趋势分析
拆除重建类建筑规模与结构预控：
三、十三五规划政策解读
拆除重建类各区五年更新计划规模预分配：
三、十三五规划政策解读
三、十三五规划政策解读
产业升级策略：
以促进产业创新引领、平稳转型为目标，加强更新对创新型产业空间供给、巩固制造业空间基础、 促进产城融合发展。
1、巩固产业空间基础：稳定工业用地规模，加强与全市工业区块线管理衔接；工业区块线内 的旧工业区更新方向原则上应为工业用地功能，严格控制工业区块线范围内的“工改商”和 “工改居”，保证至2020年全市工业用地比重不低于30%。
理、缺乏引导
1、 全市各种违法抢建违建，全面开花。 带来 大量程序认定工作 2、04年全面城市化以来，存在太多太 多历史遗留土地问题，而土地确权问题 又最为敏感，两规三规加上试点新三规， 城市更新的简易确权措施迟迟未能出台
立项多，好项目少，能够落地实施成功的就更少
四、深圳城市更新政府态度分析
全力推进“罗湖”模式，但改革漫长
4. 实现2020年末全市常住家庭住房自有率提高至40%。 5. “十三五”期间，预计深圳商品住房总需求约179万套，其中购房需求约89.8万套，租赁住房需求约89.2
万套。该征求意见稿提出，89.8万套的购房需求，由以下三种需求构成： 一是深圳存量常住居民新增商品住房购房需求共计55万套； 二是深圳就业大学生购买住房需求9.8万套； 三是深圳居民在东莞、惠州等地购房需求25万套。
改革前
改革后
30—39 个月
12 个月
一、强区放权解读
强区放权的城市更新变化：罗湖模式原有操作流程
试点前：办理环节25个，时限36个月
一、强区放权解读
强区放权的城市更新变化：罗湖模式目前审批流程
三、十三五规划政策解读
拆除重建类各区五年更新计划规模预分配：
三、十三五规划政策解读
三、十三五规划政策解读
产业升级策略：
以促进产业创新引领、平稳转型为目标，加强更新对创新型产业空间供给、巩固制造业空间基础、 促进产城融合发展。
1、巩固产业空间基础：稳定工业用地规模，加强与全市工业区块线管理衔接；工业区块线内 的旧工业区更新方向原则上应为工业用地功能，严格控制工业区块线范围内的“工改商”和 “工改居”，保证至2020年全市工业用地比重不低于30%。
理、缺乏引导
1、 全市各种违法抢建违建，全面开花。 带来 大量程序认定工作 2、04年全面城市化以来，存在太多太 多历史遗留土地问题，而土地确权问题 又最为敏感，两规三规加上试点新三规， 城市更新的简易确权措施迟迟未能出台
立项多，好项目少，能够落地实施成功的就更少
四、深圳城市更新政府态度分析
全力推进“罗湖”模式，但改革漫长
4. 实现2020年末全市常住家庭住房自有率提高至40%。 5. “十三五”期间，预计深圳商品住房总需求约179万套，其中购房需求约89.8万套，租赁住房需求约89.2
万套。该征求意见稿提出，89.8万套的购房需求，由以下三种需求构成： 一是深圳存量常住居民新增商品住房购房需求共计55万套； 二是深圳就业大学生购买住房需求9.8万套； 三是深圳居民在东莞、惠州等地购房需求25万套。
改革前
改革后
30—39 个月
12 个月
一、强区放权解读
强区放权的城市更新变化：罗湖模式原有操作流程
试点前：办理环节25个，时限36个月
一、强区放权解读
强区放权的城市更新变化：罗湖模式目前审批流程
城市更新专题培训ppt课件
一、 城中村改造-非农建设用地
新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；
建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标 准的20%补缴地价；
建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴 地价。 举例（假设容积率是5.0）： 非农指标扣减地价=2.5 × ㎡ × 基准地价 + （4.5-2.5）×
a
14
情况三、委托方未进行规划且周边没有同类型城市更 新项目规划的，需由我方进行合理的初步的 规划设定
项目规划指标-（更新为商住项目）
拆迁范围用地面积 更新单元可建设用地面积
容积率
更新单元范围内需拆除的建筑物占用的土地面积之和，拆迁范围用地面积 可能大于更新单元面积。
a、参考更新单元法定图则建设用地面积； b、公建部分用地不小于拆除范围用地面积15%，一般可建比例取70%~85%
6 ．土地、房地产租赁情况：
土地出租面积及期限（可从租赁合同中得到信息）
a
11
（一）Ⅱ城市更新项目经济分析需收集的资料
1 ．更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据 2 ．区域的法定图则 3．更新单元周边房地产状况
a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价 4．基准地价： 国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息 5 ．市场地价（土地估价师看地价） 6．更新单位所属区域基础信息及综合情况 包括所属街道信息及周边的公共配套 7．现状照片
2 ．更新单元范围图：
更新单元面积、范围
3．现状权属图：
各宗地的权属单位、性质（是否符合五类用地，
各类用地面积，特别是非农用地、老屋村的面积）
4．建筑物信息图、更新意愿调查表：
新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；
建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标 准的20%补缴地价；
建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴 地价。 举例（假设容积率是5.0）： 非农指标扣减地价=2.5 × ㎡ × 基准地价 + （4.5-2.5）×
a
14
情况三、委托方未进行规划且周边没有同类型城市更 新项目规划的，需由我方进行合理的初步的 规划设定
项目规划指标-（更新为商住项目）
拆迁范围用地面积 更新单元可建设用地面积
容积率
更新单元范围内需拆除的建筑物占用的土地面积之和，拆迁范围用地面积 可能大于更新单元面积。
a、参考更新单元法定图则建设用地面积； b、公建部分用地不小于拆除范围用地面积15%，一般可建比例取70%~85%
6 ．土地、房地产租赁情况：
土地出租面积及期限（可从租赁合同中得到信息）
a
11
（一）Ⅱ城市更新项目经济分析需收集的资料
1 ．更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据 2 ．区域的法定图则 3．更新单元周边房地产状况
a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价 4．基准地价： 国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息 5 ．市场地价（土地估价师看地价） 6．更新单位所属区域基础信息及综合情况 包括所属街道信息及周边的公共配套 7．现状照片
2 ．更新单元范围图：
更新单元面积、范围
3．现状权属图：
各宗地的权属单位、性质（是否符合五类用地，
各类用地面积，特别是非农用地、老屋村的面积）
4．建筑物信息图、更新意愿调查表：
深圳市城市更新政策解读【精选】PPT共30页
10、一个人应该：活泼而守纪律，天 真而不 幼稚， 勇敢而 鲁莽， 倔强而 有原则 ，热情 而不冲 动，乐 观而不 盲目。 ——马 克思
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
深圳市城市更新政策解 读【精选】
6、纪律是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马 卡连柯
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
深圳市城市更新政策解 读【精选】
6、纪律是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马 卡连柯
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽
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133%
。现在深圳全市土地面积仅为 1991 平方公里，人均用地只有 133 平方米，其中
生态保护线范围用地 974 平方公里。到 2020 年，可供新增建设用地只有不到 59
平方公里，因此面对经济要发展，土地资源越来越少，出现难以为继的情况
八、关于旧工业区升级改造 一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（一）城市更新的意义
对于政府：
可建设的土地资源越来越少，需要盘活存量建设用地来实现 GDP。
对于深圳市来讲意义重大：
2005 年至 2011 年，深圳市以 4％的建设用地增量，推动 GDP 的增长达
（二）深圳城市更新（旧改）的几个阶段
Hale Waihona Puke 第一阶段，《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》（深府办
【1986】411 号，明确农村的旧城改造，由原市规划局授权原管理区或有关单位
改造，改造方案报市规划局审批。宝安县参照执行。（注：1983 年 9 月至 1984 年 8
低很多。
3.深圳通过三十多年的建设，为城市更新提供丰富的存量用地资源。
4.城市更新获取的土地区域位置非常好，可以实现较高的市场价值。
对于旧村和产权单位
1、改善周边生活环境，增加公共配套，提高生活质量。
2、提升物业价值。
城市更新可以让政府、开发商和社区实现多赢！ 一、城市更新的意义及现阶段形势分析
，只能通过盘活存量用地来实现。
盘活存量用地的方式有两种，一是土地整备，一是城市更新。 一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（一）城市更新的意义
对于开发企业：
1.企业可以通过“协议出让”获得土地资源。
2.企业通过城市更新获得土地资源的成本比通过“招拍挂”方式获得土地成本 要
范围覆盖到旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村，更新强调遵循政
府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与 。
深圳城市更新及相关政策简介
主讲人：
目 录
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
二、城市更新的概念及流程
三、城市更新五类用地指标
四、权属不清用地的处理 五、非农建设用地
六、城市更新项目保障性住房配建比例要求
七、城市更新项目地价测算
月，特区内先后设立罗湖、上步、南头、沙头角和蛇口管理区）
第二阶段，《关于印发《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》的通知（深
府【2004】177 号），由市政府统一规范全市城中村（旧村）改造工作，改造范
围涵盖城中村（旧村）。改造原则强调规划先行。
第三阶段，《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第 211 号），更新
。现在深圳全市土地面积仅为 1991 平方公里，人均用地只有 133 平方米，其中
生态保护线范围用地 974 平方公里。到 2020 年，可供新增建设用地只有不到 59
平方公里，因此面对经济要发展，土地资源越来越少，出现难以为继的情况
八、关于旧工业区升级改造 一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（一）城市更新的意义
对于政府：
可建设的土地资源越来越少，需要盘活存量建设用地来实现 GDP。
对于深圳市来讲意义重大：
2005 年至 2011 年，深圳市以 4％的建设用地增量，推动 GDP 的增长达
（二）深圳城市更新（旧改）的几个阶段
Hale Waihona Puke 第一阶段，《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》（深府办
【1986】411 号，明确农村的旧城改造，由原市规划局授权原管理区或有关单位
改造，改造方案报市规划局审批。宝安县参照执行。（注：1983 年 9 月至 1984 年 8
低很多。
3.深圳通过三十多年的建设，为城市更新提供丰富的存量用地资源。
4.城市更新获取的土地区域位置非常好，可以实现较高的市场价值。
对于旧村和产权单位
1、改善周边生活环境，增加公共配套，提高生活质量。
2、提升物业价值。
城市更新可以让政府、开发商和社区实现多赢！ 一、城市更新的意义及现阶段形势分析
，只能通过盘活存量用地来实现。
盘活存量用地的方式有两种，一是土地整备，一是城市更新。 一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（一）城市更新的意义
对于开发企业：
1.企业可以通过“协议出让”获得土地资源。
2.企业通过城市更新获得土地资源的成本比通过“招拍挂”方式获得土地成本 要
范围覆盖到旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村，更新强调遵循政
府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与 。
深圳城市更新及相关政策简介
主讲人：
目 录
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
二、城市更新的概念及流程
三、城市更新五类用地指标
四、权属不清用地的处理 五、非农建设用地
六、城市更新项目保障性住房配建比例要求
七、城市更新项目地价测算
月，特区内先后设立罗湖、上步、南头、沙头角和蛇口管理区）
第二阶段，《关于印发《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》的通知（深
府【2004】177 号），由市政府统一规范全市城中村（旧村）改造工作，改造范
围涵盖城中村（旧村）。改造原则强调规划先行。
第三阶段，《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第 211 号），更新