持有物业接管、移交及保修管理办法

持有物业接管、移交及保修管理办法

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修订记录

编号：（2015） SDFD-CX ■ FG-DS03 版号：A/0 页码：第2页共17页

1目的 为了规范集团持有物业的开发团队与商管运营团队之间的顺利接管验收、移 交及保修管理工作，明确双方的职责，确保项目能顺利开业并正常运营，結合集 团实际情况，特制定本办法。

2相关职责部门

项目公司：指 ********开发项目公司

商管公司：指当地商管公司

********程管理中心

********程物业中心

********营运管理中心

3适用范围

本办法适用于 ********持有商业项目的接管、移交及保修管理。

4 职责与分ェ

4.1项目公司：

4.1.1负责成立移交小组，在项目开业前与商管公司须办理接管手续。 4.1.2在物业投人使用（开业）后、正式移交前，负责依据整改计划，组

织相关施工单位按期完成工程遗留问题整改和质量缺陷的完善；

4.1.3负责组织与商管公司接收小组共同检查验收，完成移交；负责配 合向主

力店租赁方进行开业场地移交。

4.1.4负责组织按《移交接管图纸资料一览表》（附件1）要求汇总整 理移交资

料。

4. 1.5负责项目的移交工作结束现场移交后3天内，整理形成《项目移 交报

告》，报集团相关部门批准

4. 1.6未完成项目移交期间负责对保修期内出现的工程质量问题的解 決。

完成项目正式移交后，配合商管公司制定保修期间工程质量投 诉管理

体系和工作方案；商管公司督促相关单位履行质量保修义务。

4.2商管公司：

D 持有物业接管、移交及

保修管理办法

4.2.1负责成立接收小组，在项目开业前与项目公司办理接管手续。4.2.2负责

接管后的后续施工期间管理及日常使用管理(包括：安全、

防盗、保卫、人员管理、物料堆放、设施器材管理，各种机电系统

使用，建筑结构维护使用)。

4. 2.3负责组织主力店及小商户合同约定条件的进场验收和竣工验收。4.2.4

与项目公司移交小组共同对项目进行检查和验收，对检查中发现

的未完工程、施工质量问题形成《工程遗留问题清単》。

4.2.5负责项目开业后，毎月向工程管理中心、工程物业中心上报《项

目问题整改、处理情况报告》。

4. 2.6负责与项目公司办理项目正式移交手续；

4.2.7项目完成移交后，负责对保修期内出现的工程质量问题的解決，

并对维保质量及质量保证金支付签署意见。

4.3工程管理中心

4. 3. 1监督项目公司在持有物业正式移交前完成遗留工程质量问题的整改。

4. 3.2协调解决项目公司和商管公司移交过程产生的分岐。

4.3.3参加项目正式移交现场会。

4.3.4监督维保期间的工程维保质量。

4.4工程物业中心

4.4.1审批商管公司上报的移交申请报告。

4. 4.2协调解决项目公司和商管公司移交过程产生的分岐。

4.4.3参加项目正式移交现场会。

5持有物业接管、移交、保修管控

5.1管控要求

5. 1. 1 总体要求

5. 1. 1. 1项目接管工作应在项目开业前完成。项目开业管控相关要求

按照置地集团的开业管控环节规定执行。见

附件2《持有物业开业管控(内部)》。移交工作应在项目

开业后120天内完成；项目公司总经理、商管公司总经理

为总负责人。

5. 1.1.2项目移交可采用先分系統、分区域局部移交，汇总局部移

交结果完成整体移交的方式进行；

5. 1.1.3对独立区域、各设备系统，经交接各方检查检测合格后，

可以分区域、分系统进行局部移交；

5. 1.1.4在移交过程中，满足移交标准的，相关各方应办理移交手

续；达不到移交标准但满足接管标准的，相关各方应办

理接管手续；达不到接管标准的，可不接管；

5. 1.1.5项目公司与商管公司在项目开业前须办理接管手续。5. 1.

2分歧处理

在移交过程中，当项目公司和商管公司产生分歧影响移交吋，由工程管理中心

和工程物业中心成立监督小姐，协调解決。必要时可邀请设计研发中心、成本管理

中心、审计中心等部门参与。

5.1.3资料上报

5. 1.3. 1项目开业后，当地商管公司在和项目公司充分沟通后，需每月

編制《项目问题整改、处理情况报告》，并向工程管理中心、工程物

业中心上报。报告中应包括《开业前需整改问题清単》中问题的整改

情況，以及幵业后项目运行过程中新增问题的整改、处理情况；

5. 1.3.2在项目的移交工作結束现场移交后3天内，项目公司应整

理形成《项目移交报告》，报工程管理中心、エ程物业中

心批准，作为项目后期管理的内容及奖金分配依据，报

告应包括项目整体移交会签单、现场移交結束会议纪要

及相关移交附件。

工作记录：《项目问题整改、处理情况报告》、《项目移交报告》

5.2管控标准

5.2.1接管标准

5. 2.1.1项目使用功能符合设计标准，满足使用功能要求；

5.2. 1.2属项目公司责任，涉及消防安全、影响经营的重大

问题（包含但不限于消防系统的正常使用、正常供电、正常

供水、正常供气等问题），在整改完成后接管；

5. 2. 1.3接管条件见附件2《大商业开业接管条件》。

5.2.2移交标准

5. 2. 2. 1移交条件应符合设计和政府相关主管部门的要求；取得当地

政府部门颁发的对整体建筑的《消防验收合格报告》，完成

当地政府质量检查监督部门竣工备案；

5. 2. 2. 2相关设备设施经过系统调试运行，各系统达到设计要求使用

功能。未投入过运行的设备暂不能进行移交（不影响整体移

交，个别设备待条件具备后单独移交）；

5. 2. 2. 3相关档案资料整理（含竣工图等）完成；

5. 2. 2. 4对商管公司接管验收时提出的质量问题，整改完成，

并经商管公司与项目公司确认。

5.3准备工作

5.3.1组织标准

5.3. 1.1项目公司成立移交小组，当地商管公司成立接收小

姐，两公司总经理分別担任组长；

5.3. 1.2项目公司、商管公司工程副总为移交単位、接收单位直

接负责人，直接领导相关移交、接收事宜，各专业工程师

负责各专业工程实体和资料的移交、验收接管。

5. 3. 2操作准备

5. 3.2. 1双方沟通办理接管计划，组织交接培训、组织设备操作培

训：

月，

程建设中，包括过程检查、系统调拭、分部分项验收

等。

5.4各类物业验收移交