鄂州市城市规划管理技术规定

市城市规划管理技术规定

第一章总则

第一条为了加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民国城市规划法》、《省实施“城市规划法”

办法》、和《市城市总体规划》及有关法律、

法规和规，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条在城市规划区(包括开发区、度假区等城市发展重点控制地区)围编制和实施城市规划，进行各项建设，除应满足工程建设标准强制性条文和各类专业技术规要求外，必须遵守本规定。建设项目还应当符合相关专业技术规。

第二章建设用地分类及适建围

第三条城市建设用地按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）进行分类。(见附表一)

第四条建设用地的划分和使用应当遵循土地使用相容性的原则，按照经批准的控制性详细规划执行；未制定控制性详细规划的，按照分区规划和《各类建设用地适建围表》（见附表二）的规定执行。建设用地适建围未列的，由城市规划行政主管部门根据建设项目对围环境的影响和基础设施等条件，确定适建性。需要改变建设用地性质或者超出规定的适建围的，应当符合以下规定，并依法对规划进行调整：（一）不得对相邻地块以及历史文化遗迹、自然环境造成负面影响；

（二）不得突破原用地开发强度，导致该区域环境质量下降；

（三）不得新增大量人流、车流，影响城市道路交通系统的有序运行；

（四）不得擅自占用绿地、市政公用设施用地和公益设施用地。

第五条取得城市规划道路一侧土地使用权的，其建筑密度、容积率等规划技术指标按照实际用地面积（净地）计算。

第三章建筑容量控制指标

第六条本市中心城区围建筑密度划分为密度一区、密度二区、密度三区和密度四区（详见附录二《市中心城区建筑密度分区示意图》），并按此进行建筑规划控制；开发区、度假区等城市发展重点控制地区除特殊标明外建筑按密度二区进行规划控制；城市规划区其他地区建筑密度按密度三区进行规划控制。

第七条建设用地的建筑容量控制指标（含建筑密度和建筑容积率，下同），应按照本章有关规定执行。

第八条建设用地面积大于5000平米的成片开发地区，必须编制修建性详细规划，经批准后实施；未编制修建性详细规划的，不予审批。建设用地面积大于10000平米，其修建性详细规划应包括配套的管线工程详细规划。

第九条建设用地面积小于或等于5000平米的居住建筑和公共建筑用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已经确定的，应按批准的规划执行。尚无经批准的规划，其建筑密度控制指标应按表3.1的规定执行。

建筑容量控制表3.1

本表仅适用于未编制详细规划的、小于或等于5000平米的单一基地；

第十条对未列入表3.1的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的修建性详细规划和有关专业规定执行。

第十一条建筑项目建设用地规模未达到以下标准的，不得单独建设：

（一）低层、多层、中高层住宅为5000平米；

（二）多层公共建筑为1500平米；

（三）高层居住建筑高度小于或者等于50米的为2000平米；

（四）高层居住建筑高度大于50米的为3000平米；

（五）高层公共建筑高度小于或者等于50米的为3500平米；

（六）高层公共建筑高度大于50米的为4000平米。

第十二条建设用地规模未达到上款规定标准，但有下列情况之一，且不影响城市规划实施的，市城市规划行政主管部门可予核准建设；

（一）邻接土地已完成建设，原有道路改道或者有其他类似情况，无法调整、合并的；

（二）因道路、市政公用设施等限制，无法调整、合并的。

第十三条建设项目在建设用地围为社会提供了公共开

放空间，可以相应增加容积率，增加的建筑面积按表3.2《提供开放空间增加建筑面积控制表》执行。在建筑物部（包括地面层和其他楼层）或者外部提供全天候对外开放的步行空间或者通道，将边建筑物与城市街道、广场、游园、购物中心等公共空间连在一起且有效宽度不小于4.5米的，可以作为城市公共通道，并按照开放空间增加建筑容积率。增加建筑面积的标准可按表3.2的规定增加建筑面积：

提供开放空间增加建筑面积控制表表3.2

第十四条居住小区建筑架空层用作停车、绿化、居民休闲等公共用途的，经城市规划行政主管部门核定，其建筑面积可不计入建筑容积率，但不得围合、改作他用或者出售、出租，建筑密度按照规定计算。

第十五条拆迁量较大的旧城改造地区，可按下列公式增加基本建筑容积率：

FAR2=（S4/S2 -1）×FAR1×0.7

其中：FAR1--基本容积率；FAR2--增加的容积率；S2--建设用地面积；S4--拆迁围面积。

基本建筑容积率的增幅最高不得大于1.0。

第四章建筑间距

第十六条建筑间距必须符合消防、卫生、环保、绿化、安全、工程管线、建筑设计规和文物古迹保护等法律、法规的规定。

第十七条住宅间距，应当以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。

第十八条居住建筑应当综合考虑用地条件、群体组合和空间环境等因素，尽可能采用南偏东15度至南偏西15度朝向，原则上不再建设东西向居住建筑。

第十九条居住建筑间距，按下列要求确定：

(一)建筑高度24米以下(含24米，下同)的居住建筑之间的间距为：

1、纵墙面与纵墙面的间距，密度一区不少于建筑高度的0.9倍，密度二区不少于建筑高度的1.0倍，密度三区不少于建筑高度的1.1倍，密度四区不少于建筑高度的1.2倍。

2、纵墙面与山墙面的间距，密度一区不少于12米，密度二区不少于14米，密度三区不少于16米；密度四区不少于18米；

3、山墙面与山墙面的间距，建筑高度在12米以下的不少于6米，建筑高度在12米以上的不少于8米。

(二)建筑高度24米以上(不含24米，下同)的居住建筑之间的间距为：

1、纵墙面与纵墙面的间距，其中24米以下部分间距按前项第1目计算，24米以上部分在密度一、二区按不少于所增加建筑高度的0.4倍进行递加计算，在密度三区按不少于所增加建筑高度的0.5倍进行递加计算，在密度四区按不少于所增加建筑高度的0.6倍进行递加计算，不足26米时，按26米计算；其最大间距，在密度一区可以不超过40米，在密度二、三区可以不超过45米；在密度四区可以不超过50米；

2、纵墙面与山墙面的间距，纵墙面在南面时，不少于20米，其余情况下不少于18米；

3、山墙面与山墙面的间距，密度一区不少于14米，密度二区不少于15米；密度三区不少于16米；密度四区不少于17米；

4、点式建筑的间距，按建筑之间的南北向重叠面进行计算：无重叠面时最近点距离不少于15米；重叠面小于12米时，间距不少于18米；重叠面大于12米时，按本项第1目计算。

(三)建筑高度24米以上的居住建筑与建筑高度24米以