和记黄埔式囤地 龟速开发图暴利
6个月就开盘 地产黑马极速开发的7大招式
6个月就开盘地产黑马极速开发的7大招式明源地产研究院微信编辑整理如今的房地产行业，无论哪个阶段，要做大规模，高周转已经是一种主流做法。
日前，中海地产发布2014年中报，中海地产上半年核心利润大幅增长33.7%至107.9亿港元。
其中，高周转就成为其逆市盈利杀手锏之一。
但高周转模式要求其企业管理更顺，运营更快，那到底如何突破？构建高效的计划管理体系是基础。
一、项目开发周期对标标杆1.标杆房企标准工期对标2.集体项目开发周期分析（1）拿地到开工周期集团大多项目拿地到开工周期5-28个月（平均约447天，约14个月）,万科拿地到开工实际工期9-17个月（平均约435天）。
（2）开工到开盘集团工期5-10个月（平均约305天），万科实际工期5-6个月（平均约159天）。
（3）拿地到方案批复集团拿地到方案批复工期6-20个月（平均约478天），万科拿地到方案批复实际工期6-15个月（平均约314天）。
二、计划管理存在的问题集团目前的计划管理比较粗放，存在很多问题。
计划管理专岗人员不到位或岗位职责界定模糊，项目计划实施缺乏系统支持与强有力的组织保障；以项目为中心的团队协作意识不足，计划跟踪、协调的管理机制、手段还不成熟等，导致了项目进度“预不准”“控不住”“达不到”，目前计划管理存在问题如下：公司目前处于发展的关键时期，要管理好多个项目，计划管理应成为公司管控项目的一条主线。
要“预的准”“控的住”“达的到”，就必须构建高效的计划管理体系。
三、建立完善的计划管理制度（一）计划分级管理项目计划按照层级分为三级，一级计划节点是对项目整体进度影响最重要的节点，又称为里程碑计划。
二级计划节点是指项目开发的具体执行计划，包括项目收地、设计、开发报建、工程建设、招投标、营销销售、竣工入伙等项目运营过程中的主要工作，主要由部门负责人关注执行。
三级计划是对二级计划的细化，主要用于指导员工的工作。
从拿地开始到入伙，管理层要聚焦拿地、开工、开盘、竣工、人伙5大项目关键节点。
产业用地M9可卖80%,可配住宅
最近发现了一类很有趣的新型产业用地，名叫“新兴产业园用地”，代码是“M9”，这也是国内继MO、M4、C65、B29a、M仓hM科、M+、Ma、MX之后又一款全新的新型产业用地类型。
不过，这个M9倒并不是一个全新的产物，它的历史也不比风靡大江南北的MO短多少，从2016年开始就进入了市场，这也是2015年和2016年自然资源部（原国土部）颁布《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》和《产业用地政策实施工作指引》两份“产业用地政策工具包”之后催生的产物。
创造这个M9的不是旁人，正是全国第6个国家级新区，位于广州的南沙新区。
由于地处偏僻，底子薄弱，加之广州市内（知识城、金融城、琶洲）以及区域周边的竞争功能区（前海、横琴）太多，吸引新型产业和人才的诉求同样强烈，这也让南沙新区这个M9用地拥有了跟其他任何一种新型产业用地都不同的地方，那就是最多可以分割销售80%,并且可以配建20%的住宅，70年产权那种的哦。
按照南沙新区的定义，新兴产业园是不同于传统工业区的“集产业、办公、住宅、商业功能为一体的产业综合体"它的功能甚至比MO更加复合，是“适宜创业、生活、交流的新型产业社区”。
M9新兴产业园规划示意图新兴产业园的入驻企业应该以“智能网联新能源汽车、新一代信息技术与人工智能、生物医药与健康产业、航空航天、新能源与节能环保等战略性新兴产业发展为主，融合研发、创意、设计、中试、无污染生产、品牌、营销、结算等新型产业功能及相关配套服务，以能耗低、污染少、附加值高、成长性好的中小企业为主要服务对象”，也就是主要是产业链“微笑曲线”的两端环节，并在功能上严格限制一般性成规模生产、制造等产业链“中间”环节（用于研发和试验场地除外）。
这一点要比MO增加了品牌、营销、结算这些原本是纯总部办公属性的功能，并且MO在建筑规划上专门强调了各层的地面荷载以及配备一台至少载重2吨的货梯，M9则没有这方面的强制规定。
一招杀鸡儆猴,把这座二线城市的楼市砸到了地上!
推动产业升级和创新 发展
房地产行业应积极推动产业升级 和创新发展，促进产业与城市融 合发展。同时，应加强智慧城市 和新型城镇化建设，推动城市可 持续发展。
加强社会治理创新
政府应加强社会治理创新，推动 政府、企业、社会组织和公民共 同参与房地产市场治理。同时， 应加强社会诚信体系建设，建立 不良行为记录和黑名单制度，提 高市场的透明度和公信力。
• 调整土地出让方式和放宽购房限制将有助于市场 的稳定性和预期的稳定。
03
南昌楼市调控政策的实施效 果
南昌楼市调控政策实施后的市场反应
房价走势：南昌楼市调控政策实施后 ，房价出现了波动。在政策出台之前 ，南昌的房价已经呈现出上涨的趋势 。然而，政策出台后，房价开始呈现 出下跌的趋势。这是因为政策放宽了 购房限制，使得更多的购房者进入市 场，加剧了市场竞争。同时，政策还 降低了商品房预售资金监管比例，增 加了开发商的融资成本，也影响了房 价走势。
相同点
南昌楼市调控政策与一线城市和其他热点城市的楼市 调控政策存在一些相同点。首先，这些城市的楼市调 控政策都以“房住不炒”为主要原则，通过限制投资 和投机行为来保障房地产市场的稳定和健康发展。其 次，这些城市的楼市调控政策都采取了一些措施来限 制房价和地价，以避免市场过度炒作和投机行为导致 房价暴涨等现象的发生。
财政压力。
全国楼市调控趋势
全国楼市调控政策不断加强，房 价高涨，需要其他城市加强调控
以稳定市场。
中央政府政策导向
中央政府一直强调房地产市场的 调控政策，旨在稳定市场、保障
民生。
南昌楼市调控政策主要内容
推进大南昌都市圈居民购房同权
放宽购房限制，扩大购房范围，吸引周边城市居民来南昌购房，促进市场活跃。
房地产行业形势与前瞻-谭华杰
许迈永“地产腐败教程”
【许迈永“地产腐败教程”】第一课：独揽项目开发2011年07月15日11:04本文来源于财新网订阅《新世纪》 | 注册财新网开发商获取地产项目的第一关——项目开发权的审批，成为权钱交易的首要环节【财新网】（记者王和岩）因“钱多、房多、女人多”而被称为“许三多”的原杭州市副市长许迈永，目前正在囚牢中等待最高法院的死刑复核。
随着该案落下帷幕，大搞权钱交易、受贿总计近2亿元的许迈永贪腐细节也浮出水面。
作为主管城市规划和土地的副市长，许迈永涉案时间跨度长达14年，受贿金额从8万余元到3000万元，高达上百笔，涉案金额1.98亿元，大多集中于房地产开发和城市建设领域。
综观许迈永的所作所为，不啻中国房地产领域设租和寻租的一本“活教材”。
从项目开发权竞标、土地使用权出让、拆迁、“招拍挂”、退税优惠到返还土地出让金、变更土地用途、配套设施承建、转让股权、分割销售等，无处不是敛财之机，而行贿路线、手法的千变万化更令人叹为观止。
在某种意义上，许迈永案几乎毫无保留的审判，为公众提供了一个难得的机会，去管窥房地产业这一令全国民众为之癫狂的利益场的层层灰幕。
自今日起，财新网将陆续刊出“许迈永贪腐案教程”连载。
财新记者根据采访获得的部分司法材料，以期展现、剖析房地产业的巨额寻租空间和分肥模式，敬请关注。
——编者风景如画的西溪湿地公园，位于杭州西部，与西湖、西泠曾并称杭州“三西”。
这片占地约10平方公里、为诸多开发商垂青的土地，正是导致许迈永贪腐案东窗事发的源头。
2002年6月后，许迈永先后任西湖区代区长、区长、中共西湖区委书记，最后官至杭州市副市长，直至案发。
在此期间，中国房地产市场从起飞到价格猛涨，滋生了诸多牟利机会。
从记者掌握的材料看，无论是许担任杭州市西湖区区长、书记，还是在升任杭州市副市长时，经由房地产项目谋取的非法收入，占许迈永聚敛财富的绝大多数。
（相关报道：亿元贪官标本：原杭州副市长许迈永财产明细）而开发商获取地产项目的第一关——项目开发权的审批，成为权钱交易的首要环节。
囤地为何能够囤到地老天荒
在房地产利益链条中，各主体各取所得。
地方政府拿走土地出让收入以及交易环节的各项税费；而开发商主要从建房卖房过程中盈利；房虫们则通过炒房获取收益。
无论是地方政府、开发商还是投资客们，都通过房地产赚足了银子。
但上述利益各方并非最大受益者，其“江湖老大”是那些手攥大量开发用地的“地主”们。
在房地产圈内流传这样一句话：当官最好做国土局的领导，做商人最好做开发商，搞开发的不如囤地炒地的。
由此可见，囤地是前无古人、后无来者“一本万利”的好生意，其利润率要比开发商卖楼高得多。
对于开发商而言，由于土地价格的涨幅使其坐收土地溢价，或者因提前购置土地，使土地成本与终端售价之间的利润急剧增厚，囤地成为理性选择。
融资渠道等因素加剧了囤地现象，原因是受到各种政策限制之后，房地产从以银行间接融资为主，转向直接融资为主。
而投资者看房地产公司有没有价值，除了现金流、回款额等项目之外，土地储备成为最重要的指标。
一家上市公司股价高不高，就看其土地储备多不多。
这就形成了一个恶性循环，即便房地产商以高价拍得土地，也能从资本市场上得到源源不断近乎零成本的现金流，投资者与被投资者互相助长，形成疯狂的土地情结。
2010年8月有媒体报道：北京某房地产公司通过捂地5年，土地增值额达到了200亿，这充分印证了盖楼不如囤地、盖楼不如炒地的中国式“奇迹”。
统计数据显示，这家公司最近3年利润总和约为20亿元左右，但其在北京朝阳区东风乡的一块土地捂地5年后，业内专业人士预计多赚的利润就超过200亿元。
在房地产圈内，大家都把捂地、囤地称为“土地银行”。
开发商存取的土地数量越多，期限越长，“地主”获取的利息就越大。
毫不夸张地讲，“土地银行”利息比贩卖毒品、鸦片的利润还要大。
在巨大利润诱惑下，囤地捂地现象在全国遍地开花。
据国土资源部最新公布的统计数字显示：截至2010年6月，全国共闲置土地1457宗，而广东、海南、江苏和北京的闲置土地占据多数。
其中北京地区闲置土地共计160宗。
长和系豪赌3G财务闯关
长和系豪赌3G 财务闯关在和记黄埔的全球资产配置中，欧洲的3G 业务举足轻重。
这一业务从2002年启动，直到2010年初步实现盈利，经历了巨亏的“八年抗战”。
期间每年高达数百亿港元、总额超过2200亿港元的投入，几乎吞噬了和黄其他所有主要业务的盈利。
为了熬过财务危机，李嘉诚一方面通过出售资产获得非经常性盈利，补贴经常项目的亏损，其中不乏左手倒右手的关联交易；另一方面剥离亚洲区的电信资产以补贴欧洲区电信业务的亏损，甚至于在分拆与重组亚洲区电信资产时，利用股市投资者的心理预期，达到“算计”股民之结果。
“长江集团中心”大楼顶楼70层是李嘉诚的专属办公楼层，在这里，李嘉诚遥控着长和系万亿资产的跨洲流动。
“旭日初升”—和记黄埔2011年年报封面的主题词。
作为该公司史上最为重大投资的欧洲3G 业务，在此前一年历史性实现盈利，这无疑是一片旭日初升的景象。
“耀目前景”—和记黄埔2012年年报封面的主题词。
欧洲3G业务已经连续三年实现盈利，从此彻底告别了亏损投入期，因而未来几乎是一片耀目前景。
投资欧洲3G业务可以说是李嘉诚经商史上的又一次豪赌，甚至可与其1979年收购和记黄埔等量齐观。
在2000年“超人卖橙”翌年，李嘉诚对外宣布，和记黄埔将在欧洲展开3G业务，计划投资总额折合2000亿港元。
2000亿港元对当时的李嘉诚而言是什么概念呢？要知道，2001年和记黄埔的总资产不过4312亿港元。
换句话说，和记黄埔要拿出接近总资产一半的份额来押注欧洲3G业务。
而且，“卖橙”之后，和记黄埔在欧洲已经没有了任何移动通信的客户基础，一切要从头开始。
而当时电信巨头沃达丰在欧洲则握有超过1亿2G用户，和记黄埔要拿下3G业务并熬到盈利的那天，势必要从沃达丰那里虎口夺食。
在持续性投入8年之后，和记黄埔在欧洲的3G 业务终于在2010年实现盈利。
和记黄埔2012年年报显示，其投资在欧洲3G的总资产为2252亿港元，占其8039亿港元总资产的28%，系所有业务板块中最大的一块（图1）。
高周转 失败的例子
高周转失败的例子
高周转策略在房地产行业中是一种常见的策略，其核心思想是通过快速周转获取资金，缩短开发周期，降低成本，从而实现快速盈利。
然而，这种策略也存在一些风险，如果操作不当，可能会带来失败的后果。
以下是一个高周转失败的例子：
顺驰地产曾经是高周转策略的代表，其通过激进扩张和快速拿地的策略，一度成为了中国房地产行业的佼佼者。
然而，由于过度追求速度，忽视了风险管理，最终导致了顺驰地产的失败。
顺驰地产在发展过程中，为了追求高周转，不断加速拿地和开发，导致资金链紧张。
同时，顺驰地产在项目开发过程中存在一些管理问题，例如工程质量不过关、销售不畅等，这些问题也加剧了其经营困境。
在2005年，国家出台了“国八条”，对房地产市场进行了严格调控，加上银监会收紧了房产信托，顺驰地产的资金链出现了严重问题。
最终，顺驰地产陷入了破产重组的境地。
这个例子告诉我们，高周转策略虽然可以提高资金使用效率，但也存在很大的风险。
如果企业过度追求速度，忽视了质量和风险管理，最终可能会导致失败。
因此，企业在实施高周转策略时需要谨慎考虑，制定合理的发展战略和风险管理措施，确保企业的可持续发展。
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香格里拉—-房地产广告语!精雕细琢玉玲珑钟爱一生国宝级窗景的永久居留权别人有的香格里拉也有而香格里拉有的，别人却不一定有水莲山庄——房地产广告语有安法水莲专业的健康管理你只要轻松就能健康生活生活与健康同步,安法水莲摩天引——房地产广告语青春。
捷运。
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梦想最大，景观最好海誓山盟一户摩天引海誓山盟化为实际理想一户摩天引让您拥抱山水，真情永远阅读欧洲——房地产广告语阅读，让心灵澄静自觉家，让生活慰藉阅读是一种体验，享受,品位,咀嚼33333 8235 舵l36012 8CAC 責38606 96CE 雎$27528 6B88 殈34757 87C5 蟅23063 5A17 娗灵感，发现,重新开始的乐趣“阅读欧洲”让您以看风景的心情来欣赏家建筑年鉴——房地产广告语在文山最精华的地段，成就一世纪只有一次的完美人文经典大宅超然落成精质六米楼中楼大户，大安换屋第一选静静数千坪大自然书房，建筑年鉴为您收藏御松园——房地产广告语日本国宝大师与台北企业家的感动相遇从禅艺盎然的京都意境?走进生活圣殿坚持在最好的地点与世界级的一流团队合作您的家将在世界上留名太平洋时代—-房地产广告语专业心,爱家情经过多年努力，功成名就后，该是跟家人分享生活甜美的时刻了欢喜成为1700坪森林城堡的主人实现永和森林住宅的梦想1700坪城廊，大树成林，心灵养生拥抱庭院。
土地市场发烧须下三味药
盾 ， 必 须 让 土 地 供 应 向 中低 价 项 目倾 斜 ， 并 让 开
发 商 对 中低 价 项 目有 兴 趣 ， 这 样 才 能 让 宏 观 调 控 的 各 种 政 策 目标 保 持 一 致 。也 就 是 说 ， 遏 制 房 价 上 涨要 从 源头 人 手 ， 即从 土 地供 应 入 手 ， 通 过 限
上涨 ， 而且 在 快 速 上 涨 。如 新 房 销 售 的价 格 ， 环 比上 涨 最 高 的 城 市 达 ２ ． ９ ％ （ 年化 率达 ３ ５ ％ 以 上 ）， 同 比上 涨 最 高 的 城 市 达 到 １ ５ ． ５ ０ ％。 就 目前 中 国住 房 市 场 的 情 况 来 看 （ 特别 是一 线 城市 ） ， 当住房销 售 突然快 速下跌 时 ， 市 场 住 房 的价格并 没有 随之 下跌 ， 反 而 上 涨 。 这 说 明 了 当 前 中 国住 房 市 场 完 全 是 以投 资 为 主 导 的 市 场 ， 否 则 住房销 售 下跌 ， 价格 也会 随之 下跌 。在这 样一 个 住房 市场 ， 住 房 价 格 并 不 会 随 着 住 房 销 售 量 的
在“ 国五 条 ” 基 础上 还要 增加 调控筹 码 。 其二 ， 解 决 宏 观 调 控 中 的矛 盾 。长期 以 来 ，
宏 观 调 控 的 目 的基 本 上 是 遏 制 房 价 上 涨 ， 然 而 另 ” 规定 ：
大 小而变 化 ， 而是 取决投 资者 对住 房 市 场价 格预
期 ， 这也 意 味着寄 望于用 增加 住 房供 给来 平 抑房
价 上涨 是无 法实现 的。
“纵容”李嘉诚囤地也属于腐败[2014
李嘉诚“长和系”在内地变相囤地饱受诟病。多年来，“长和系”在全国近十个城市十余个项目，均通过“蜗牛式”开发方式，延长土地开发周期从6年到10多年不等。面对囤地的指责，“长和系”一直矢口否认，并将责任归咎到地方政府身上，李嘉诚曾公开表示“内地未有一个政府部门正式发函”。（7月31日《华夏时报》）来 自 西 陆 军 事
对于开发商“囤地”问题，早在1999年4月，国土资源部就发布过《闲置土地处置办法》，国土部也曾于2005、2007年两度“重拳打击囤地”。2009年，国土部门还曾经连下“四道盾牌”，其中包括国务院发布的一则《关于集约用地的通知》，针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费，诸如此类。
6月初，国务院派出督查组，对16个省区市进行了督查。李克强总理看到督查结果后曾经表示，“我在基层调研时注意到，有些地方确实出现了‘为官不为’的现象，一些政府官员抱着‘只要不出事，宁愿不做事’，甚至‘不求过得硬，只求过得去’的态度，敷衍了事。”李克强加重语气说，“说得难听点儿，这不就是尸位素餐吗？这样的庸政、懒政同样是腐败，是对国家和人民的极大不负责！”
但面对这一道道政令、一则则“通知”，李嘉诚的“长和系”却依然在那里圈地、囤地、然后慢悠悠地进行着“蜗牛式”开发，坐等着地价一路升值，用最低的成本来攫取最大化的利润。
比如说，和记黄埔在北京十三陵附近打造的“皇家别墅”北新嘉园项目，距合同约定的“2004年11月”开工时间已过去近10年，但该项目依然未见开盘动静。和记黄埔最新业绩报告显示，该项目预计在2019年才能完成项目1%的开发。单单是土地升值，就已还是因为他看穿了地方政府的胆小怕事和“不作为”。广东有官员甚至表示，“怎么能随便动李嘉诚的利益呢，他在我们这里参与了很多投资建设合作项目。”这位官员还透露，如果市里有项目会影响到李嘉诚的项目，市委领导都会“组团到香港”拜访李嘉诚询问意见。显然，这些市委领导们是错把“为人民服务”理解成了“为李嘉诚服务”。
谁是地产“乱麻”中的关键线头？
外一 对 “ 家 ” 。前 者 认 为 地 价 冤
飞涨 ， 完 全是 地 方 政 府 主 导 的 结
果 。 一位 地 产 商 曾 向我 透 露 ：
而在 我 看 来 ，却 可 能 是 最 为 关 键
的一 个 ，那 就 是 中央 政 府 与地 方 政 府 在土 地 问题 上 的利 益 关 系。
找 到 这 一 乱 局 中的 利 益 集 团 。 缠
折 。 它 带 来 的 最 重 要 结 果 ，是 中
央 经 济 集 权 再 次 出现 。 地 方财 政
收 入 占 全 国 总 收 入 比 重 不 断 减
绕 其 中 的 利 益 集 团其 实 有 四 家 ，
分别 是 ： 发 商 、购房 者 、 方政 开 地 府 和 中央 政 府 。 们 相 互 纠 结 ， 他
被隐藏的关键线头
不 过 ，还 有 第 四 对利 益 集 团
之 间 的 冲 突 ，似 乎 较 少被 提 及 ，
许 最 说 不 清楚 ，却 又不 得 不说 。
在今 年 两会 上 ，温 总理 以异 乎 寻 常 的 １ 吻 承 诺 ， 中央 将 全 力 ２ ： 抑 制 房 价 上 涨 。而 与会 代 表 中 ，
显 示 ：深 沪地 产 上 市 公 司平 均 利
润率 仅 约 １ ％ 。不 过 他 们 还 必 须 ２ 解 释 ：在 ２ ０ 年 的 《 布 斯 》 及 ０９ 福
前 的财 税制 度 ， 地 方政府 从 正 常 让 税收 体 系内 分得 更 多的 羹 。 艇
（ 文作 者 系蓝狮 子 图书 出 本 版 人 、财 经作 家）
购 房 者 与政 府 ， 第三 个 是
“ 结点 ” 纠 。房 地 产 成 为 了国 民财
经典长春和记黄埔项目策略提案
我们能比李嘉诚想得更好首先，我们比李嘉诚想得简单我们从比李嘉诚更北的北京，去接近长春。
对于和黄的简单心愿：40年地产经验，香港房地产巨头，1979－1989，10年内李嘉诚掌持下的和黄纯利增长十倍。
……和黄不是第二，应比万科、中海做得更好。
我们要去的地方：长春·净月潭想象简单的路途：开车去，步行上山，到家。
……富人都信自己是富人，长春的富人相信自己“不仅是富人而已”。
……富人们都想到风景中去住，净月潭对他们来说应该是风景中的月亮圣地。
……中国富人爱山水，有帝王型，丞相型，阔然有别。
现代丞相：……资讯带给公众：和黄大概是一个社会活动家。
中海、万科更像商人。
不同的是，和黄会从行为观点中流露出更多放松和适意。
因为信任，和黄的品牌含金量更高。
PS：做为李嘉诚拥有的和黄团队的首笔项目，能给人更大的期许，因此能指望比其他开发商更大的价值空间。
Think and think，怎样做的比李嘉诚想得更好 ？一个简单结论：第一阶段推广，和黄品牌大于产品品牌。
创作：步上中国北端的一个倚山缓坡，在一个新兴富人群体中，同赏财富的自然的风光，得到一个想法。
提出SLOGAN：九十九分的人生，还須一分山水。
九十九分的豪气，还須一次PK。
12G揽胜红鹤沟通黑弧奥美风火主观BOB世纪瑞博QQ653199484话语体系：以旷达和随意之心书写产品，是……湖，坡地，坡地上的别墅，沿着坡地自由散步的，看水的别墅生活。
缩写为：净月潭边，沿山拾级的别墅。
赋予它一个生动有意境的名字，突出其在地理上的USP它是一个月湖相对，心宽地广的房子站在这个缓坡上，探瞰深幽的净月潭，一幅身在其中只觉其静的画卷，唤起一股向天地坦诚的冲动……案名：沿山·净界就在此地，放下财富劳顿，袒露对天地人生的一点私想。
案名：沿山墅就在此地，立地为尊……也可以取一个更产品化的名字，突出欧式特征案名：赫门庄园对富人，高度相同，不用多言……广告体系：要做得比李嘉诚想的好，要做得更简单！系列一：让长春看到和黄的绝对高度（包括产品的地理高度）入市稿一：入市稿一：。
囤地黑幕
２ １ ．０ ｈ ｎ ｈ ｉＥ ｏ ｏ ０ １ Ｓ ａ ｇ ａ ｃ ｎ ｍ ０
多少土地多年闲置 ？
黑名 单 ” ， 南有 ５ 闲 置 土 地 入 中 湖 ７宗 试 举 一 例 ： 碧 桂 园 ８月 ２ ４１ 布 “ ９发
０ ０年 ２ １ 年 ， 按 照 国 务 院要 求 ， 国 土 资 ２ １ 半 年 报 显 示 ， 该 公 司 上 半 年 房 地 而 据 当地 业 内 人士 和 监 管 部 门 人 士 透 ００ １。９ 源 管理 部 门加大 了对 房地产 专项整 治和 产 开 发 实现 营业 收 入 １ １７ 亿 元 ， 销 售 这份 名单公 布的 闲置土地 宗数和面 积
０４年 之 后 批 出 的 土 地 一 块 ４ ７ ６万 １． ５万 亩 ，约 合 １ １ 平 方 米 的 ５ ９ ． 平 方 米 的 土 地 储 备 ， 而 去 年 该 的 土 地 ，２ ０ ６９ ． ３亿 土 地 闲置 ！这 是 个 什 么 概 念 ？ ０４ 公 司 实 现 交 楼 面 积 仅 ８ ． 万 平 方 米 ， 以 没 有 。这 说 明 ２ ０ 年 之 后 批 出的 地 闲 ８１
土 地 ，是 济 南 市 泉 乐 坊 项 目。根 据 名 单 ，
闲置土地 “ 黑名 单 ”显 示 ， 新 世 界 ” 该 地 块 为 商 业 用 地 ，面 积 “
０４年 ７月 １ ６日。 目 而 我 们 所 看 到 的情 况 是 ，“ 名 单 ” 囤 压 的三 幅 土 地 ， 包 括 燕 京 大 厦 、 新 世 合 同签 订 时 间 为 ２ ０ 黑 中 的地 块 大 多 闲 置 都 超 过 了 五年 ， 还 有 界 家 园三 期西 侧 公建 楼及 新 景商 务楼 ， ０ ５年 ２月 ２ ７日， 超 过 了 １ 年 的。如 果超 过 了 ｌ ７ ７年，仅 约 定 开 工 时 问 均 为 ２ ０ 前 仅 有泉 乐坊 项 目建 成 营 业 。 以 新 景 商 务 楼 为 例 ， 根 据 当 时 的
长江实业被指变相囤地
长江实业被指变相囤地作者：刘德炳来源：《中国经济周刊》2010年第36期没有哪家房地产商愿意承认囤地的事实。
然而,长江实业(集团)有限公司(下称“长江实业”,0001.HK)2009年年报中的一段话却透露着玄机:“由于现有土地的平均成本较低,集团有信心所持土地将带来良好回报,现时土储水平足够未来五、六年发展之用。
”长江实业年报如此表述。
与之可以相呼应的,是近日国土资源部公布了全国房地产用地的闲置情况,根据此前媒体曝光的一份1457宗闲置土地黑名单,李嘉诚的长和系共有两宗土地上榜,分别是和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司持有的逸翠园2H1、2H2地块以及位于广东珠海的一宗住宅地块。
《中国经济周刊》记者致电和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司相关负责人确认此事,该负责人表示,是由于政府原因造成的闲置,详情不便透露。
“誉天下”坐等10年“长江实业进入内地进行地产开发的一个显著特点,就是通过缓慢开发、变相囤地,坐享土地升值。
”中国房地产学会副会长陈国强表示。
从这个角度来看,更能体现长江实业这种操作手法的北京项目并非是最近热炒的朝阳区逸翠园项目,而是位于温榆河沿岸的顺义天竺薛大人庄村的“誉天下”项目。
2009年11月,当业界眼中中央别墅区的最后一块别墅用地天竺22号地被大龙地产、百仕达、龙湖地产等炒至近3万元/平方米时,最值得高兴的恐怕不是最后的买家大龙地产,不是已在中央别墅区开发了大面积别墅产品的龙湖地产、周大福集团,也不是早先在这一区域购置了房产的大小业主,而是长江实业。
因为此时此刻“誉天下”才登场不久,长江实业在这一地段拥有远多于其他开发商的优质土地储备。
同样面临土地升值,长江实业显然获益最多。
据长江实业年报显示,早在1997年,长江实业和周大福集团已经取得了占地127万平方米的整个丽来花园的开发权。
后来两家地产大鳄分道扬镳,瓜分了这一幅地块,长江实业拿下了一半多土地的开发权,即为誉天下项目。
但是到10年之后,2008年下半年,誉天下一期第一组团才开始入市。
商人须知
第一，玩装备永远搞不过玩材料。
第二，屯货永远赚不过倒卖。
第三，最赚胤钱的是玩货币。
第四，小商靠勤，大商靠精，巨商靠德。
略微解释下。
第一点。
装备是必需品没错，但是特定到某一个装备，一般都是奢侈品，每个装备都有其替代品的存在，也许确实效果不够好，但是花的代价也许要小的多，骨戒换避火，接近7倍到8倍的价胤格，实际使用上面，绝不会有7到8倍的提升，要追求极限需要付出几倍的代价。
但是材料不同，就好像柴米油盐酱醋茶，这是必需品，无色，有谁敢说自己不用无色能有其他替代品的，同理是灵魂灾胤难挑战书眼睛宿命各色小晶体。
这是硬性消费。
一个大区，一天骨戒的成交量能有多少？一天所有粉装的成交量能有多少？但是一个大区，材料一天的成交量有多少？ps，这里说的做材料，不是说去喊话收，是指从工作室或者黑货商接货分流的商家或者一级经销甚至二级经销。
不要以为你不知道，它就不存在，每个区都有这样的人，也许你看不到他，但是他决定了一个区的材料走势，某种程度上讲，装备商撑死是个个体户，这种最少也是产业级的老总。
第二点。
做生意，讲究什么？利润，什么是利润？就是售价除去成本剩下的东西。
这里有个概念，时间，时间也是成本。
奋斗里面陆涛的爸爸对着陆涛说，你拿到的钱是少了，但是你赢得了两年的时间，这两年的时间，远比这些钱更有价值。
从某个角度说，可以这么理解。
每一单生意少赚一些，但是加速了资金运转的速度，从这里面省下来的时间，你可以用这些钱赚更多的钱。
打个很简单的比方。
给a和b各1000w。
a选择了做装备，他收了一个价值1000w的装备，2周后，这个装备涨胤价到了15 00w。
b选择了做材料，他收了1w一个的材料，这个材料每天价胤格浮动是5%，他每天全在便宜的时候买这个材料，每天买来的全都按照4%的利润卖掉，2周后，他有多少钱呢？答胤案是1700w。
很多时候，不要被利润的绝对值所迷惑，假如你明知某个装备3个月后会翻一番，是不是选择现在就把所有资金全都屯了这个东西呢？大多数人都会被这种虚无的许诺所欺胤骗去屯了，认为这样很好，其实殊不知，给你3个月时间，不对，一个月时间，只要处理得当，你的资金就可以翻不止一倍了。
和记黄埔港口(HPH)资料分析
和记黄埔港口（HPH）资料分析和记黄埔港口〔HPH〕于1994年正式成立，是和记黄埔〔简称和黄集团〕全资附属公司，持有与治理和黄集团在世界各地的港口及相关服务，从事港口投资、进展与经营等业务，占全球领导地位。
一、2004年和记黄埔港口经营情形按吞吐量运算，和记黄埔港口是全球其中一家最大的私营集装箱码头经营商，和记黄埔港口业务遍布亚洲、中东、非洲、欧洲及美洲19个国家，目前经营39个港口，共219个泊位，并设有多家与运输服务相关的公司。
和记黄埔港口所持的集装箱码头权益，包括全球八个最繁忙的港口中的五个。
2004年，和记黄埔港口的集装箱总吞吐量达4780万标箱。
和记黄埔港口2004年的营业额共计港币269.8亿元，较上年度上升17%；全年吞吐量达4780万标准箱，较上年度增长15%。
占和记黄埔集团固有业务营业额及息税前利润均为16%。
和记黄埔港口合计吞吐量上升是因为香港、盐田、上海和鹿特丹等集装箱码头现有港口吞吐量的高速增长，以及于2003年3月收购了外高桥码头一期的上海浦东国际集装箱码头。
由于吞吐量上升，和记黄埔港口2004年的息税前利润达港币88.67亿元，较2003增加17%。
和记黄埔港口2004年的经营情形如下表所示：单位：百万港元20042003增长营业额269802312917%息税前利润（EBIT）8867759717%二、和记黄埔全球业务自1994年起，和记黄埔港口开始将其港口业务扩展至全球，目前业务遍及19个国家，分布于亚洲、中东、非洲、欧洲和美洲。
如以下图所示：和记黄埔港口在世界各地所经营的港口资料具体如下表所示：〔一〕香港及盐田和记黄埔港口在香港、盐田港的吞吐量及所占股比如下表所示：和记黄埔港口在香港及盐田港经营深水码头，为深圳及华南一带的制造业基地提供服务。
上述两个码头本年度的合计吞吐量较上年度增加18%。
2004年，香港仍旧是全球最繁忙的集装箱港。
香港国际集装箱码头〔HIT〕在葵涌经营四号、六号与七号集装箱码头以及两个位于九号集装箱码头的泊位，而和记黄埔港口合资公司中远－国际集装箱码头〔CHT〕那么经营八号东码头。
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和记黄埔式囤地龟速开发图暴利
2010-08-20
继年初上榜上海330宗土地闲置名单之后，此次国土部发布的全国1457宗闲置土地“黑名单”之中，李嘉诚旗下的长和系再度名列闲置土地“黑名单”。
上述两宗名列闲置“黑名单”的土地似乎只是和记黄埔闲置土地的冰山一角。
和记黄埔参与开发的中航广场
继年初上榜上海330宗土地闲置名单之后，此次国土部发布的全国1457宗闲置土地“黑名单”之中，李嘉诚旗下的长和系再度名列闲置土地“黑名单”。
对于经营之神连续名列闲置土地“黑名单”，中国房产信息集团分析师薛建雄对此并不感到奇怪，他对时代周报记者表示，和黄在香港是快进快出的开发模式，但是在内地向来都不是快进快出—内地是一个快速成长的市场，意味着土地有一个很高的升值效益，其中开发进程缓慢，有闲置土地的嫌疑，算是一种变相囤地的方式。
闲置纷扰
尽管李嘉诚旗下的长和系连续两次名列闲置名单，但这并不能说明长和系土地闲置的全部情况。
实际上，自1992年进军内地房地产市场以来，长和系闲置土地的戏码早已是屡见不鲜。
和记黄埔在北京的首个项目逸翠园名列其中。
逸翠园于2004年8月31日签订合同，约定开工时间为2005年2月27日，约定竣工时间为2006年10月31日。
但根据和记黄埔2006年至2009年的年报，逸翠园项目预计完工时间一直在调整，分别为2008年、2010年、2012年、2011年，逐年改动。
如果按照合同约定的竣工时间，逸翠园项目实则已经捂地近四年。
和记黄埔位于淇澳岛的柏涛湾项目同样位列“黑名单”，该项目合同签订时间为2005年9月26日，5年之间，唯见其围栏圈地，却丝毫没有动工的迹象。
然而，上述两宗名列闲置“黑名单”的土地似乎只是和记黄埔闲置土地的冰山一角。
时代周报记者查阅长和系1996年至2009年年报，发现其涉嫌闲置的土地并不在少数。
与珠海淇澳岛项目一样，增城住宅项目同样已闲置五年之久。
2005年9月21日，长和系与增城国土局签订了国有土地使用权转让合同，将增城市荔城街三联村和迳吓村四宗地块纳入囊中，合计占地面积为203万平方米，总地价款近3.2亿元，平均地面价仅为157元/平方米。
据接近和记黄埔的业内人士对时代周报记者透露，和记黄埔此前在增城拿地并未通过招拍挂，而是通过市政工程与政府进行交换，其中并没有经过土地补偿。
2004年，增城市政府得悉李嘉诚准备在荔城街购地数千亩后积极奔走。
按照规定，征收如此大规模的土地须报国务院审批，为此，增城市政府选择捷径，通过“回收闲置土地”向长和系供地，却不料掉进亿元土地诈骗案的漩涡—开发商梁培堃伪造土地使用证，虚征农民用地。
2006年，正当和记黄埔准备动工之际，审计署却对土地进行查处，项目搁浅至今。
“任何一个区域的开发，谁都愿意放到最后才开发。
像李嘉诚这种开发商，政府当然愿意拉他第一个去拿地。
所以往往是第一个拿地，最后一个开发，”薛建雄接受时代周报采访时表示，“第一个开发就需要将区域环境做起来，之前是无人消费、没有配套，等到消费和配套建立起来之后，价格就已经被开发商做得很高，而且最后一个开发的话可以集众家之所长，任意地超过前面的所有项目。
”
如今的增城，与李嘉诚进入的时期不同，已是开发商林立之地。
尽管长和系取得的2006年的土地使用权事实上始终有效，但四宗地块却一直闲置至今。
“除了几年前，他们来过我们村测量勘察土地外，之后就再也没有动静了。
”三联村村长吴建新对时代周报记者表示。
长和系的土地闲置并非都因外界不可控因素，也有主动闲置的例子。
和记黄埔旗下的东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司开发的海逸豪庭项目，占地3600
万平方米，但自上世纪90年代开发至2007年，落成面积还不到1%。
根据和记黄埔2006年年报，该项目计划完工时间为2017年，又于2007年年报改至2014年。
慢速开发
“闲置土地，是土地招拍挂之后，具备开发条件而没有按照合同及时开发的土地，因而应当作为政府管制范围内的土地。
”住建部政策研究中心副主任王珏林接受时代周报记者采访时表示。
他认为，一方面城市住宅供求关系非常紧张，求大于供，需要房屋尽快上市来缓解这个矛盾；另一方面，每年都有一定的土地计划，如果这些土地没有及时上市，会使供求矛盾更趋紧张。
因此，根据我国目前实际情况规定，一般超过两年不开工就收回。
不过实际运作中，闲置土地收回的案例并不多见。
在上述长和系项目之中，仅在2007年，东莞国土资源局以“海逸豪庭项目闲置土地最多，时间达到95个月”为由，对东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司开出高达7915万元的土地闲置费罚单。
海逸豪庭项目被征收土地闲置费或因该项目开发得实在太慢的缘故，这令政府看不过眼。
但是，近8000万元的罚单不改长和系其他项目一贯缓慢的开发进程。
在最近结束“计划中”状态的广州市中新镇金坑村项目，于2006年2月由长和系通过收购广州方兴房地产发展公司股权时共同拿下。
据和记黄埔2007年和2008年年报披露，该项目整整两年中一直是“计划中”状态，预计完工时间分别为2010年和2013年。
时代周报记者8月15日走访工地现场时，该项目仍处于“挖土”阶段，只有稀稀拉拉的工程作业声在回荡。
该工程承包公司广州房实负责人对时代周报记者表示，去年7月工程队就来到工地，预计3-5年才能完成基础工程，“目前已经挖了30-50万平方米泥土。
”据业内人士透露，这样的基础工程进度是无法按时完工的。
李嘉诚在广州最早的项目黄沙地块，更是见证了广州地产起伏的十六载。
该项目于1994年广州地铁一号线规划时由和记黄埔圈下，可建面积24.18万平方米。
2002年，和记黄埔首次公开表示，“黄沙项目已进入最后的动工准备阶段，黄沙高层项目住宅部分预计2003年下半年正式发售，2004年中交楼，商场部分2003年底开始招租。
”可是，直到2005年11月，在近11年“晒地”后，黄沙地块逸翠湾项目才开始动工。
其间风波不断，据了解，当时来自香港的工程设计人员因对黄沙地铁站上盖的项目地基结构不熟悉，又涉及地铁接驳，因而在基础施工时多番修改，进而拖延整体施工时间。
“合法”闲置
“房地产开发是一个非常复杂的流程，开发是很难控制的。
这同样给了开发商扯皮的空间，开发商如果无法交齐材料或者材料遗漏，也是一直拖着，开发商也可以在合法范围内进行闲置。
”薛建雄如是说。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨旭红则对时代周报记者表示，“合同中，开工竣工均有约定。
项目开工，但时断时续，这样就可能无法完成竣工约定，这是违约的，同样也存在闲置的问题，从拿地到计划完工时间超过十年，这肯定存在着闲置的嫌疑。
”
根据和记黄埔2010年中期报告，逸翠湾及西城都荟第1及3期属于2010年预期完成项目，比较2008年1.5万元/平方米的均价，其均价如今已是2.6万元/平方米。
薛建雄表示，“李嘉诚本身也有内部的结构问题，随着市场的波动，工程也出现很大的波动，然后进行调整。
李嘉诚是经营之神，所以把市场价值都算上了，算在最差的行情去拿地、最好的行情去卖房，所以中间的工程会随着行情的波动而有所调整。
”
不可否认的是，通过大规模圈地和分期开发从而获取土地溢价的手法，实则助力土地闲置。
“项目大，且分期开发，主要是因为李嘉诚有这个资金实力。
一期一期开发，而且开发周期比较长，则可以起到变相囤地的作用。
因此，国家后来规定土地出让控制在20万平方米以内。
”薛建雄对时代周报记者表示，李嘉诚目前的项目多是分期开发的大项目。
截至截稿时间，和记黄埔并未对时代周报就多个项目频繁改动完工计划的质疑进行回复。
“关键在于政府要看好每一块地，按照规定时间推动开发，如果是政府原因就创造条件，比如政府支持手续办理或者提出要求促进开发；如果是企业原因就加强管理，提出警告以及罚款。
”王珏林建议。
(本文来源：时代周报)。