养老地产商业模式解构
保险养老
保险挂钩养老地产的商业模式一、保险挂钩养老地产的商业模式1．保险挂钩养老地产的驱动力产品端与投资端的资金对接通道：通过产品与入住挂钩，将社区开发资金在早期回笼。
地产商做房地产开发的预售时间也只有两年左右，而保险公司将产品与社区居住权相结合，则是把地产运营的预售期提前至中年投保的时候，实现了产品端与投资端的直接对接。
对于已购买保险的入住者，提前锁定了入住现金流，有利于经营稳定性的提高。
全生命的产业链：养老社区向上衔接养老险、护理险、医疗险等保险产品，同时带动下游的老年医疗、护理服务、老年科技产品等产业，可以有效延长产业链，并整合相关产业增加盈利渠道，实现从摇篮到天堂的全生命周期覆盖。
自建社区的独立王国：目前国内保险公司介入养老地产均采取自建养老社区的形式，拥有所有权，出租居住权。
在社区内持续建设医疗护理等配套机构，通过保险产品支持实体机构运营。
高门槛策略将高净值客户吸入并将其老年的主要消费行为集中在自有社区内。
回报周期改善长短错配：寿险负债久期一般在15年左右，养老地产业满足了保险资金对于投资回报长期和稳定性的需求。
政策性地产增值预期：通过投资养老地产而以优惠的价格获得土地，享受地产增值带来的利润。
2．产品：三款里程碑式的保单2009年11月19日，保监会批准泰康人寿获得中国保险行业第一个养老社区投资试点资格。
2012年6月，泰康推出“幸福有约终身养老计划”，成为国内首家提供养老社区挂钩型保险产品的保险公司。
2012年11月，合众人寿推出一款分红型两全保险，凡是在2012年11月20日至2013年11月19日期间投保并最终承保合众人寿优年养老定投两全保险（分红型）且保费达到约定标准的保险客户，在未来可以享受由合众健康产业武汉合众优年生活养老社区提供的增值优惠入住养老社区的服务。
2012年6月新华保险在北京延庆的新华家园养老社区项目举行了奠基仪式。
但其与养老社区挂钩的保险产品尚未发布。
养老社区向上衔接养老险、护理险、医疗险等保险产品，同时带动下游的老年医疗、护理服务、老年科技产品等产业，可以有效延长产业链，并整合相关产业增加盈利渠道，实现从摇篮到天堂的全生命周期覆盖。
养老地产开发模式与案例分析报告
养老地产开发模式与案例分析报告养老地产开发模式与案例分析报告一、引言养老地产是指针对老年人需求的住宅项目开发，包括养老社区、养老院等。
随着老龄化问题的加剧，养老地产的发展日益受到关注。
本文将对养老地产的开发模式和相关案例进行深入分析，以期为业界提供有价值的参考。
二、养老地产开发模式2.1 养老社区模式养老社区是将医养服务、居住、社交娱乐等综合功能整合于一体的居住社区。
它通常包括独立居住的住宅、共用的养老设施和服务中心。
在该模式下，养老地产开发商需注重服务设施的规划与建设，确保老年人得到全方位的关怀和照顾。
2.2 养老院模式养老院是为老年人提供长期照护和医疗服务的机构，该模式注重专业化、标准化的服务。
养老地产开发商在养老院模式下需优化建筑设计，确保老年人的生活安全和舒适。
2.3 养老地产与旅游业结合模式该模式将养老地产与旅游业有机结合，通过开发旅游景点和提供度假服务，吸引老年人前来养老。
养老地产开发商需注重景区的规划和优化服务，让老年人享受充实愉快的养老生活。
三、养老地产发展现状分析3.1 市场需求分析当前，我国老年人口规模庞大，对养老地产的需求持续增加。
加之老年人对居住环境、医疗保健等方面的要求提高，养老地产市场前景广阔。
3.2 政策环境分析对养老地产市场给予支持，出台了一系列鼓励老年人居家养老和康复的政策。
这为养老地产的发展提供了有利条件。
3.3 技术创新和服务提升随着科技的进步，各类智能养老设备和服务逐渐完善，为养老地产提供了更多可能性。
开发商需要关注技术创新，提升服务品质。
四、养老地产案例分析4.1 案例一：养老社区该养老社区位于城市郊区，占地面积约500亩，建筑面积约20万平方米。
社区内设有医疗中心、休闲娱乐区、图书馆等设施。
社区还提供长期护理、健康管理等服务，提供老年人全方位的居住保障。
4.2 案例二：养老院该养老院位于市中心，建筑面积约10万平方米，拥有标准化的居住区、医疗区、康复区等功能区域。
养老地产7种盈利模式
养老地产7种盈利模式在国内养老产业大热的情况下，各类专家、专业机构、实业界人士都在探索养老地产，尤其是对盈利模式的探索从未止步，今天本文带您一睹养老地产的七种盈利模式。
赚土地的钱——在城市远郊低价拿地开发养老养生项目，随着土地价值提升进而获得土地溢价收益。
这部分是最容易、也是开发商最想赚到的钱。
赚服务的钱——养老人群处于身心衰退期，就有消费的需求，所以开发商在护理方面、服务方面供应品种丰富，就有赚钱的机会。
赚设施的钱——为老年人配置会所及其他服务设施，为老人提供消费场所，通过配套设施获取收益。
服务和设施是养老地产的核心，但这一部分是目前国内项目的短板，未来需要开发商进一步加强。
赚人群的钱——当一个社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。
赚量身定做的钱——细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提升价值。
从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现。
目前国内养老地产的盈利来源重点体现在对客户定位、土地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关键要素处理的差别上，由此形成各具内涵的盈利模式。
具体可分为以下7种：01、销售模式——出售产权销售住宅快速盈利。
与传统的出售产权房方式基本一致，以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。
通过出售适老化住宅产品快速回笼资金，是目前较为普遍的一种盈利方式。
优势：采用这种模式资金回笼快，模式复制成本低，风险小。
劣势：无法享受物业持有带来的增值收益，也意味着开发商放弃了养老产业链上居住以外的其他衍生价值。
02、持有模式——只租不售开发商没有选择出售物业，而是持有并长期租赁。
开发商担任起运营商角色，设立一定的入住门槛，然后采取按月收取服务费的形式运作项目。
优势：有利于后期运营的持续收入。
劣势：对资金要求高，投资回收期较长，此外对开发商的运营管理有较高要求。
中国养老地产商业模式和养老地产投资开发思路
中国养老地产商业模式和养老地产投资开发思路构想6月10日，民政部发布《2009年民政事业发展统计报告》透露，截至2009年底，全国60岁及以上老年人口达16714万人，占全国总人口的12.5%。
预计到2015年，中国60岁以上的老年人口将超过2亿，占人口总数的15%。
在成都，截止到今年6月，60岁以上的老人已达到190余万，约占全市总人口的16.83％。
同时，随着我国人均GDP达到3000美元，居民消费能量逐渐释放，老年产业市场潜力巨大。
有预计2010年，我国养老产业规模将超过1万亿。
在中国“跑步“进入老龄化社会大背景下，在庞大产业规模的引诱下，众多房地产企业和保险机构空前关注养老地产的发展。
如：广州家和转型养老地产，万科、保利亦将养老地产纳入下一步开发范围，中国人寿、中国平安、合众人寿等国内大型保险公司都把投资养老地产作为战略规划的一部份。
而另一面，部份涉足养老地产的开发商，由于养老地产政策不明确及赢利模式等原因，最后只得望而却步。
房地产开发项目该如何切入养老地产呢，在此作如下思考：一、中国养老居住特点据中国老龄科研中心调整数据显示，85.05%的老人仍选择晚年在家居住，只有6.69%的老人表示愿意入住养老机构，如图：在中国传统居住文化“孝义”思想积淀影响下，大部份老年人更愿意与子女共同居住或邻近子女居住，以尽享天伦之乐。
与发达国家老年人口入住养老机构4%-6%相比，我国老年人口基数大、未富先老与养老机构不足问题比较突出，目前养老设施所提供的床位数与老年人的比率仅1%，但多数社会化养老机构的入住率不到50%。
成都选择在机构养老者不到1万人，所占比率不到0.5％。
国家和地方政府确立了基本养老保障政策——即以家庭养老为基础，以社区养老为依托，以机构养老为补充，并提出构建“9073”养老格局（即：90%通过家庭照顾实现养老，7%通过社区照顾养老，3%入住养老机构集中养老）。
可以看出，不论是从养老意愿角度还是政策导向角度，居家养老将成为我国老人主要的养老方式。
养老地产解析
在这四个功能分区中规 划建设十个养生主题酒 店以及养生主题会所。
国内案例
分析： （1）、从国内养老地产发展的现状来看，北京和上海是养老地产项目较 为集中的城市，与依据市场规模指标和支付能力指标进行的判断较为一致， 另外，与其城市人口的素质和消费观念也有较大的关系。 （2）、有着独特自然资源条件的城市如三亚，亦是养老地产项目主要选 址区域，由于气候原因，海南是异地养老模式中候鸟式度假养老的主要区 域。 （3）、养老地产的外延扩大，多为复合型产品，养老与养生的结合，养 老与度假的结合，扩大产品覆盖的客户群体，增加产品服务的宽度和深度。 （4）、项目选址对自然资源条件如温泉、水系（海洋、江、湖等）、森 林、山体等要求较高。 （5）、国内的养老地产尚处于养老地产的初级阶段，产品模式处于试水 阶段，消费心理抗性较大。 （6）、产品金融化，与银行、保险产品的结合，如倒按揭。
养老地产分类
按用地性质划分：
养老地产
住宅用地
“养老”地产项目：
前期通过一般渠道取得土地，以养 老概念为主题销售住宅产品
综合型地产项目：
通过医院／养老等项目捆绑，以低 成本取得大规模土地开发
社会福利设施用地
政府划拨或作为商品住 宅用地配套代建
随着老龄化程度的加深，亦有可能派生出香港“老年住宅用地”模式，政 府低价出让住宅用地，开发商按老年住宅要求进行设计，并定向出让给符 合条件的老年人。
泰康CCRC社区组 团
在规划区靠近国道和外 围道路地块，布局二类 居住用地，结合自然养 生理念，形成外围中密 度高档居住区
滨水养生公寓组团
围绕大龙江塘周边布局 滨水旅游度假一类居住 用地，星城滨水的内层 低密度高档休闲养生度
假生区态和文一化类主居题住区公园 走廊
养老地产盈利模式及其利弊分析
养老地产盈利模式及其利弊分析
主要模式
中投顾问在《2016-2020 年中国养老地产行业深度调研及投资前景预测报告》中指出，养老地产租售方式比普通住宅更为复杂，需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式，开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。
（一）会员式盈利模式
一次交纳多年的费用，按照居住时间扣除相关费用。
典型机构：上海亲和源
以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备一定的医疗服务人才，入住者通常需缴纳一定数额的抵押金，每月缴纳少来给你的管理费用。
管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构通常将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。
根据中国人的消费习惯和置业惯性，国内则采取记名制会员卡。
（二）逆抵押贷款购房模式
多交纳押金，利用利息来冲抵一部分的房费。
（三）转让使用权模式
老人（或任何人）一次性购买，并拥有产权。
假如是投资客，也可以不居住，直接委托养老机构运营，典型机构：武汉侨亚。
（四）分散租赁式模式
入住老人按月或按年交纳房租费用。
利弊分析。
创新商业模式,进军养老地产——养老地产商业模式解构
2010年12月25日，美国挚信资本宣布投资亲和源一亿元人民币，这是国内养老产业迄今为止获得的最大的一笔投资。
3天后，亲和源又与万科集团在北京钓鱼台国宾馆签约，万科正式宣布全面进军养老地产，其养老项目将委托亲和源管理。
另外，首创、保利、华润等品牌地产大鳄先后专门成立养老产业研究团队；泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老产业项目。
品牌房企、寿险机构纷纷进军养老地产，是在深度调控风暴下进行商业模式创新，还是养老地产的春天即将到来？一、养老产业与养老地产的概念我们所指的养老产业，并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业；是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合；是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。
而养老地产，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。
这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。
复合地产是传统房地产业与其他产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。
比如“地产+教育”就成了教育地产，以碧桂园为代表；“地产+运动” 就成了体育地产，以奥园为代表；“地产+文化创意产业” 就成了文化创意地产，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化创意园为代表……而“地产+养老产业”也就成了养老地产，以北京东方太阳城、上海亲和源为代表。
复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的延伸。
二、养老地产的商业模式一般来说，市场化投资的养老地产的商业模式具有以下几个特征：1、土地获取方式：出让；2、房屋销售模式：第一种，购买产权，可以老人自住，也可以委托社区经营；第二种，居住权——不锁定房型，不受产权限制，会员可根据意愿和身体机能的变化、自由选择居住地、房间大小、半护理公寓、护理院……3、营销模式：会员制——案例：亲和源。
CCRC模式的养老地产开发运营模式分析
CCRC模式的养老地产开发运营模式分析1.综合性服务：CCRC模式提供全方位的服务，包括住宅、膳食、医疗护理、社交活动和文化娱乐等。
老年人可以根据自己的需要选择不同的服务项目，以满足个性化需求。
2.多层次护理：CCRC模式提供医疗护理服务，包括独立生活、辅助生活、护理住宿和临终关怀等。
老年人可以根据身体状况和护理需求选择不同的层次，随时调整和转换。
3.社区生活：CCRC模式鼓励老年人之间的互动和社交活动，建立友善和乐观的社区文化。
社区设施和活动场所提供了各种活动和娱乐项目，老年人可以参与各种兴趣小组和俱乐部。
4.设施设备：CCRC模式的养老地产配备了完备的设施设备，包括住宅、餐厅、活动场所、医疗中心和护理设施等。
这些设施和设备可以满足老年人的各种需求，并提供便利和舒适的居住环境。
5.安全保障：CCRC模式通过安全设施和保安措施来确保老年人的安全。
社区设置了24小时的安保人员，安装了监控探头和报警器，以及灭火和防盗设备，保障老年人的人身和财产安全。
6.财务规划：CCRC模式为老年人提供了财务规划和管理服务，帮助老年人制定个人经济计划，并提供相应的金融和保险产品。
这样可以帮助老年人更好地管理财产和资金，减轻经济压力。
7.管理模式：CCRC模式的养老地产采用专业化的管理模式，以提供高质量的服务和管理。
管理团队包括房地产开发、医疗护理、社会工作和金融等专业人士，共同合作开展各项工作。
总之，CCRC模式的养老地产开发和运营模式是一种综合性的服务模式，提供全方位的服务和护理。
通过提供多层次的护理、友好的社区生活、完备的设施设备和安全保障等，能够满足老年人的养老需求，提升老年生活的质量和幸福感。
同时，CCRC模式的养老地产管理团队具备专业知识和经验，能够提供高质量的服务和管理。
养老地产15种开发模式解析
养老地产15种开发模式解析我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，计划开发养老社区、养老公寓等产品，对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索。
养老地产蕴藏着大量商机，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择？我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。
1与社区共同建设在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。
例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。
具体来讲，可分为以下4种模式：模式1：专门建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。
社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。
其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。
综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。
因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。
例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施(图1)。
通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。
此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。
在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。
开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。
图1 综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品，以及相应的配套服务设施模式2：新建大型社区的同时开发养老组团一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。
养老地产项目盈利模式
养老地产项目盈利模式养老地产项目是指专门为老年人提供居住、养老、医疗、康复等服务的房地产项目。
随着人口老龄化的加剧，养老地产市场前景广阔，投资养老地产项目成为了许多房地产开发商的选择。
然而，养老地产项目的盈利模式与传统的住宅开发项目存在很大的差异。
以下将介绍几种常见的养老地产项目盈利模式。
1.售卖房产养老地产项目的主要盈利方式是通过售卖房产来实现。
开发商将项目中的房产以市场价或稍高于市场价的价格售卖给老年人或其家属。
不同于传统住宅，养老地产项目通常会提供更多的服务和设施，如社区医疗、健身设施、文化娱乐活动等。
这些附加的服务和设施会提高房产的价值，从而促进销售。
2.长期租赁除了售卖房产，养老地产项目还可以通过长期租赁来获取稳定的租金收入。
开发商将房产出租给老年人，老年人通过支付每月的租金来使用房产和项目提供的服务。
长期租赁模式可以使老年人免去高额的购房成本，同时也让开发商能够稳定地获取租金收益。
3.提供养老服务4.开展商业活动养老地产项目可以充分利用自身的地理位置和社区资源，开展各种商业活动来获取额外的收益。
例如，开发商可以在项目内开设超市、药店、餐厅等便民设施，也可以举办各种文化娱乐活动、培训课程、健康讲座等社区活动。
通过商业活动的开展，开发商可以增加项目的知名度和吸引力，进而提高房产的售卖和租赁率，并获得商业活动所带来的收入。
5.金融产品推广养老地产项目可以与金融机构合作，推广一些与养老金融相关的产品。
例如，开发商可以与保险公司合作，推出养老保险产品，为老年人提供长期护理、医疗费用等保障；还可以推广养老金、医疗服务预付等金融产品，为老年人提供更多财务支持。
通过金融产品的推广，开发商可以获得产品推广费用或与金融机构分享业务收益。
综上所述，养老地产项目的盈利模式主要包括售卖房产、长期租赁、提供养老服务、开展商业活动和推广金融产品。
开发商可以通过差异化的服务和产品，吸引更多的老年人选择居住于养老地产项目，并从中获取稳定的收益。
养老地产盈利的几种模式解析
养老地产盈利的几种模式解析随着我国人口老龄化的加速，养老地产行业未来将迎来广阔的发展前景。
近年来，众多公司，尤其是地产类公司纷纷涉足养老地产行业，据不完全统计，截至目前，有近至少35家上市房地产公司、80余家非上市房地产公司不同程度涉足了养老地产行业。
养老地产已成为众多地产企业内部转型探索的主要方向之一。
本文着力于我国养老地产的现状及盈利模式进行分析。
1、养老地产的定义及从事该行业所需具备的能力养老地产，指地产商通过全面整合医疗医护、对口资金、设计开发等产业相关资源，以多形式的适老住宅及配套设施为载体，通过提供以医疗服务、护理服务为核心的一体化养老服务，不断满足客户个性化、多样化的养老服务需求，并最终通过长期精细管理运营以实现盈利的特殊地产业态。
养老地产的本质在于整合资源，特别是整合养老服务相关的资源，养老服务是养老地产的核心竞争力。
养老地产开发中，地产商需具备整合以下几方面资源的能力：一是整合医疗护理服务资源的能力。
拥有针对老年群体的医疗、护理资源是打造高品质、可持续养老地产项目的重要前提，与此同时，具有养老、康复相关科室特长的大型医院和大型连锁品牌养老机构将是养老地产地产商竞相竞争的稀缺性资源。
二是整合资金资源的能力。
养老地产项目盈利周期较长，与住宅地产高周转、高杠杆的开发模式存在显著区别，因此，整合大额低成本资金的能力，是降低养老地产项目资金成本、提高盈利能力的重要保障。
三是整合设计开发资源的能力。
养老地产项目在保障老年人基本生活的照料和护理的基础上，更需要满足其追求高品质生活和生命质量的需求，故养老地产的设计开发较传统住宅项目更为复杂，因此，整合符合老年人特点的设计开发资源的能力也显得尤为总要。
2、我国养老地产的几种典型盈利模式我国养老地产的主要盈利模式，可根据项目是否含住宅分为两类：新建综合住宅小区等一般采用“销售+出租”模式，销售住宅回收现金，自持的养老设施出租；若项目为持续照顾型退休社区等不含住宅的项目，一般为“出租”或“会员费+ 出租”模式。
养老地产商业模式详解
[导读]：目前，养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目，以颐和地产为例，其采取在项目开发过程中配建针对老人的住宅。
中国步入老龄化社会10年，房地产行业空前关注养老地产的发展。
由清华大学建筑学院和中国房地产报共同主办的首届中国养老产业与养老地产高端论坛参会人数远远超出主办方预期便是佐证之一。
“最适宜养老地产发展的商业模式”成为各界关注的焦点。
是开发养老机构，还是在社区项目中配建养老住宅，抑或是开发以养老为主题的地产项目？是持有运营，还是销售？积极参与者心中诸多疑惑待解。
盈利模式待考有着“孝义”思想积淀的中国传统文化背景，人们习惯于三代同堂的生活方式，尤其重视家庭观念，绝大多数老人仍首选居家养老，其次才是养老院。
“是全部开发为养老地产，还是配建养老住宅这一问题目前仍没有想好。
国内可供参考的案例也不多。
”合景泰富地产控股有限公司助理总裁续宏伟表示。
与续宏伟有同样困惑的还包括很多企业的负责人。
目前，养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目，以颐和地产为例，其采取在项目开发过程中配建针对老人的住宅，并计划未来在全国20多个项目中，都有针对老人群体的产品；而北京太阳城则打出了全项目的养老地产牌。
不管哪一种产品形式，可持续发展的商业模式才是作为商业机构的开发企业所关注的。
国内开发商在养老地产的盈利模式方面也多种形式并存：“长期持有”、“出售”和“出售与持有相结合”。
对于大型综合性老年住宅社区则往往采取住宅建设与社区管理相结合的经营模式或者住宅建设与社区管理相分离的经营模式。
以住宅建设与社区管理相结合的经营模式为例，这种经营模式的优势在于，开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营方式，住宅与服务、医疗、旅游、度假等产品全方位结合，这种复合地产项目的利润来源不止是住宅产品，还来源于完善的配套服务可以为物业带来增值效应。
养老服务商业模式设计
养老服务商业模式设计养老服务作为一个庞大的产业，其中的商业模式十分重要。
养老服务商业模式设计，需要综合考虑市场需求、资源配置、利润分配等多个方面，以实现可持续经营和满足用户的需求。
下面是一个关于养老服务商业模式设计的案例分析。
一、商业模式概述二、市场需求分析随着人口老龄化程度的加深，老年人对养老服务的需求越来越大。
他们需要一个安全、舒适、便利的居住环境，同时也需要定期的医疗保健服务和社交活动。
因此，社区化的养老服务得到了广大老年人的认可和需求。
三、资源配置1.土地资源：寻找合适的地段建设养老社区，确保环境优美、交通便利。
2.建筑资源：设计和建造适合老年人居住的设施，包括独立的住宅、公共设施等。
同时，提供高品质的医疗设备和设施。
3.人力资源：招聘专业的医护人员、护工和社工人员，确保为老年人提供优质的服务。
4.财务资源：通过投资、银行贷款等方式获得充足的资金，用于社区建设和日常运营。
（1）住房租金：老年人可以选择购买或租赁社区内的住房，按月或年支付相应的金额。
（2）医疗服务费：提供医疗服务包括常规体检、疾病治疗、康复护理等，按照不同服务项收取费用。
（3）其他服务费：社区可以提供一些增值服务，如购物、餐饮、娱乐等，收取相关费用。
2.成本控制（1）建设和设备投入：通过合理的项目规划和资源配置，降低建设和设备投入的成本。
（2）人力成本：招聘合适的员工并进行培训，提高效率降低流失率，从而控制人力成本。
（3）运营成本：通过合理管理和资源优化，降低社区运营的成本。
3.管理机制（1）社区运营管理：建立完善的社区管理体系，确保居民的安全、卫生和生活质量。
（2）医疗服务管理：招聘专业的医护人员，提供高品质的医疗服务，并建立档案管理和医疗联动机制。
五、盈利模式分析在该商业模式下，通过住房租金和医疗服务费等收入，加上其他服务费的额外收入，可以实现盈利。
通过合理的成本控制和高效的资源配置，保证服务质量的同时，最大程度地提升盈利能力。
个模式4个案例详解养老地产
目前，中国养老地产主要有三种开发模式。
1模式一：“纯养老模式“纯”养老模式是指护理型纯养老模式.特点如下:１．以会员制为主要经营模式，目标客群是纯粹的养老客户群体。
2.建设大量适合老龄化配套设施,包括医疗、XX设施.大量的配套设施建设和运营对开发商后期的运营能力要求非常高。
这是真正意义上的养老社区。
XX案例:XX亲和源老年公寓--高端会员制养老第一家亲和源老年公寓坐落于XXXX区XX镇，占地８。
４公顷，建筑面积1０0０00㎡，是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与XX国际大都市相匹配的中、高档的养老社区.亲和源整体规划:社区沿街分布餐厅、老年度假XX、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业,与外部有一定距离,保证了XX性。
社区内适老硬件配套完备,包括配餐中心、医院、颐养院、商业街,亲和学院、健康会所、老年度假XX、ＭIXX高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区,生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足XX 年龄段老年生活需要。
XX亲和源项目特色：整个社区全部采用无障碍化设计XX“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院,亲和源是个不脱离XX,又XX又XX的老年生活社区。
社区内含12幢多层电梯住宅楼,共计838套居室,可入住1６00位老人。
公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视XX宽带网络XX电话，全部开通，冷暖水24小时供应。
老人拎包可入住。
亲和源特色:同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系,建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、XX老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。
经营模式：亲和源采用会员制运营模式,通过会员制的运营构建俱乐部服务模式.项目配套:1、颐养院建筑面积9736。
1㎡,设300余张床位.共9层，1－４层为门诊部门,５层为样板间，６—9层为护理区.与XX市XX甲等医院对接,又专业医疗机构派出团队进行管理。
城市养老地产商业模式探讨
城市养老地产商业模式探讨随着我国老年人口的不断增加和老龄化程度的加剧，养老地产市场逐渐兴起。
城市养老地产商业模式，则是一个十分关键的话题。
在本文中，我们将探讨城市养老地产商业模式，并分析其主要特点和未来发展趋势。
一、城市养老地产商业模式城市养老地产是指专门为老年人提供居住、生活、医疗、康复、文化、休闲等服务的一种房地产形态。
所谓城市养老地产商业模式，则是指为满足老年人的需求，通过建设与运营的手段，提供高品质的养老服务并获得相应的经济回报的商业模式。
一般来说，城市养老地产商业模式包含以下几个方面：1. 土地取得：通常情况下，养老地产项目的土地取得要比普通住宅项目更加复杂和耗时。
因为除了土地本身的价格外，养老地产项目还需要考虑到临近的医疗、服务等配套设施，以及周边老年人口的数量和需求等方面。
2. 建设和设计：养老地产项目需要根据老年人的生理特点和需求，对建筑设计、空间布局、设备配置等方面进行特殊的考虑和规划。
同时，在建设阶段还需要考虑到安全、无障碍通行、环保等方面的问题。
3. 运营和管理：养老地产项目的成功运营离不开专业的管理，包括服务内容、服务质量、服务者素质、安全管理等方面。
在这方面，可以借鉴国外养老产业的成功经验，并加以本土化的改进。
4. 财务规划：养老地产项目的财务规划涉及到项目的投资额、回报率、成本控制、融资渠道等诸多方面。
因为养老地产项目本身的特点，在筹资过程中需要特别留意投资者的风险偏好，以及对未来市场发展趋势的判断。
二、城市养老地产商业模式的特点城市养老地产商业模式的特点主要表现在以下三个方面：1. 具有社会责任：相对于普通的房地产项目而言，养老地产项目具有更强的社会责任感。
因为养老地产项目的本质是为老年人提供生活、服务、康复等多元化的服务，同时也为未来的老年人口问题提供了一定的解决办法。
2. 利润空间相对较大：由于养老地产服务的高品质和投入的大量资源，养老地产项目的利润空间相对较大。
国内8大主流养老商业模式，4个维度全面解读
国内8大主流养老商业模式，4个维度全面解读人口老龄化，是中国当前和未来的一项基本国情。
规模庞大且快速增长的老年人口，以及缺口巨大的养老服务需求都预示着养老服务产业进入了重要历史机遇期。
在产业结构调整升级、供给侧改革稳步推进的时代背景下，中国每年都有数以万计家企业进军养老服务市场这片广阔的蓝海，以期寻找新的投资商机，在这样的发展态势下，养老服务企业成功的关键就在于，是否能够依据自身资源优势设计合适项目自身的商业模式。
但厉兵秣马者众，敢于尝鲜者寡。
目前，社会资本主要集中于以养老社区开发运营为主的养老地产。
活跃的投资机构主要包括房地产企业、保险企业，以及民营养老服务机构。
养老服务是一片布满暗礁的“蓝海”。
要想享受“老年人口”的红利，需要精妙的商业模式和小心翼翼的应对策略。
养老服务项目一般前期投资大、回报周期长，要求兼顾投资、开发和管理，目前市场上也没有成功的商业模式可供借鉴，这对于企业能力的建立和培养是很大的挑战。
目前，不同类型的参与企业均存在各自的能力不足：地产商难以掌握客户资源，同时缺乏养老地产的运营能力和创建可持续商业模式的经验;而保险公司拥有大量的潜在客户资源和较强的政府关系，却缺乏地产开发的能力和经验。
尚不成熟的市场环境为中小企业创造了争取立足之地的机会。
这些中小型参与者可创新性地寻求新的商业模式，或在产业链的某些环节建立起专长能力，通过灵活地把握行业发展契机，在养老服务这一新兴行业中脱颖而出，获得一席之地。
养老服务行业是社会影响很大的公共服务行业，是否能准确把握国家政策导向也是养老服务企业面临的重大挑战之一。
从中央层面来看，政府鼓励培育养老服务产业已成为定局，但从地方执行层面来看，政府尚未确定与企业的合作模式和扶植方法。
各养老服务企业可利用这一时机，主动建立与各地方政府的紧密联系、深刻理解政府意图、参与到行业规范的制定当中。
同时，充分利用政府资源，与政府建立互惠互利的双赢合作关系，以成功的案例获得政府信任，从而为未来的大规模合作打下坚实基础。
养老服务行业的商业模式构建
养老服务行业的商业模式构建随着人口老龄化问题的日益突出，养老服务行业逐渐成为了一个备受关注的新兴领域。
本文将探讨养老服务行业的商业模式构建，以期为行业发展提供一些有益的思路。
一、市场分析在养老服务行业，首先要明确目标市场。
对于这个行业来说，老年人是主要的消费者，但老年人的需求并非完全相同。
可以根据老年人身体状况、收入水平、居住环境等因素将目标市场细分为不同的群体，例如生活能自理型、生活协助型、专业护理型等。
通过深入了解目标市场的需求和特点，可以为后续的商业模式设计提供基础。
二、商业模式设计1.服务模式：养老服务行业的主要商业模式应该是提供各种养老服务，包括生活照料、医疗保健、心理疏导、文化娱乐等。
可以采取多种形式，如社区养老、机构养老、居家养老等，以满足不同老年人的需求。
2.投资模式：养老服务行业需要大量的资金投入，包括基础设施建设、人员培训、服务质量提升等。
因此，可以采用多元化的投资模式，如政府投资、企业投资、慈善捐赠等，吸引更多的投资者参与进来。
3.收益模式：养老服务行业的收益模式主要是收取一定的服务费用。
可以通过制定合理的收费标准，吸引更多的老年人接受服务。
同时，还可以开发一些附加产品和服务，如老年旅游、养生保健品等，提高收益水平。
4.合作伙伴关系：养老服务行业需要与医疗、康复、教育等领域的企业或机构建立合作伙伴关系，共同推动行业发展。
可以建立跨行业的联盟，实现资源共享和优势互补，提高整体竞争力。
三、运营管理1.服务质量：养老服务行业必须注重服务质量，确保老年人享受到优质的服务。
可以通过建立完善的服务质量管理体系，加强人员培训和考核，提高服务水平。
2.客户关系管理：建立良好的客户关系管理机制，及时了解老年人的需求和反馈，不断改进服务质量。
可以通过定期的回访和调查，了解老年人的满意度和改进意见，为后续的服务提供改进方向。
3.财务管理：养老服务行业的财务管理至关重要，需要制定合理的财务预算和支出计划，确保资金的有效利用。
城市养老地产商业模式探讨分析
城市养老地产商业模式探讨近年来，我国的老龄化现象日趋严重，城市养老成为了社会关注的焦点之一。
城市养老地产商业模式也随之引起了广泛关注。
在城市养老地产商业模式中，如何实现产业与市场的良性互动，是当前需要解决的问题之一。
一、市场需求分析现在社会中，城市老龄人口的需求越来越大，城市养老地产逐渐成为热点，以适应老年人生活的需求。
在城市养老地产市场中，以租赁为主的养老院、康复中心，以及以购买为主的独立居住型、老年公寓成为消费者关注的焦点。
相应的，消费人群的需求也得到了更贴合的回应。
在市场需求的推动下，城市养老地产的发展趋势也越发明显。
二、产业规划分析城市养老地产商业模式是一个复杂的系统工程，市场需求是产业规划的主要动力。
其次是地理位置、产业规模和设施设备等。
这些因素的整合，决定了城市养老地产的开发和建设。
一方面，需要精准定位受众市场，满足老年人的生活和健康需求；另一方面，需要进行多方面的产业规划，如公共设施、医疗保健、教育文化、体育娱乐等，以营造舒适的生活环境和有利于老年人身心健康的氛围。
三、产品定位分析关于城市养老地产商业模式的产品定位，我们需要在市场需求和大众需求两方面进行兼顾。
其一，尽可能地提供符合老年人身心健康的养老服务和健康服务；其二，充分解决购房者生活和社会参与的需求。
在城市养老地产的产品定位上，建筑设计方面应充分考虑老年人的生活习惯和身体状况，如增加功能性、宜居性等，满足老年人的日常生活需求；业态设计方面应考虑服务的全面、多样性、便利性和温馨度，以一个灵活性强的养老客户端建立起来。
四、经营模式分析城市养老地产商业模式的经营模式，多以租金为主，同时要考虑产业的规模和投资回报率。
在资本运作方面，可以采取加盟模式、合作模式、商业模式等，扩大投资回报率。
此外，市场营销也是推进养老产业商业模式的重要手段，需要将市场营销与产品项目结合，多元化的市场营销策略也需要传递有效信息。
五、资源整合分析城市养老地产商业模式，需要解决资源问题。
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养老地产商业模式解构
创新商业模式，进军养老地产--养老地产商业模式解构2010年12月25日，美国挚信资本宣布投资亲和源一亿元人民币，这是国内养老产业迄今为止获得
的最大的一笔投资。
3天后，亲和源又与万科集团在北京钓鱼台国宾馆签约，
万科正式宣布全面进军养老地产，其养老项目将委托亲和源管理。
另外，首创、保利、华润等品牌地产大鳄先后专门成立养老产业研究团队；泰康人寿、中国
人寿等保险公司纷纷启动养老产业项目。
品牌房企、寿险机构纷纷进军养老地产，是在深度调控风暴下进行商业模
式创新，还是养老地产的春天即将到来?
一、养老产业与养老地产的概念
我们所指的养老产业，并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的
增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出
现的新兴产业；是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活
动的产业集合；是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性
产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。
而养老地产，是"养老+地产"的一种开发模式--复合地产。
这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和
文化价值的复合人居生活。
复合地产是传统房地产业与其他产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。
比如"地产+教育"就成了教育地产，以碧桂园为代表；"地产+运动"就成了体育地产，以奥园为代表；"地产+文化创意产业"就成了文化创意地产，以北京798、上海田子
坊、杭州之江文化创意园为代表…而"地产+养老产业"也就成了养老地产，以北京东方太阳城、上海亲和源为代表。
复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的延伸。
二、养老地产的商业模式
一般来说，市场化投资的养老地产的商业模式具有以下几个特征：
1、土地获取方式：出让；
2、房屋销售模式：第一种，购买产权，可以老人自住，也可以委托社区经营；第二种，居住权--不锁定房型，不受产权限制，会员可根据意愿和身体机能的变化、自由选择居住地、房间大小、半护理公寓、护理院…
3、营销模式：会员制--案例：亲和源。
入住该社区的老人一次性交会费，通过合同拥有房子的使用权(没有买卖权)，这些老人可以通过合同实现房屋使用权的转让、继承。
但入住后每年还要缴纳3万元至7万元的年费，并支付公用事业费和享受各项服务的费用。
目前亲和源的会员卡有A、B两种，其中A卡是永久卡，入会费约需75万元左右，但年费不定，最高7万元。
而B卡是终身卡(在老人去世之后即注销)，入会费不定，依照大、中、小户型而定，最高85万元，但年费是一定的，约在3万元左右。
两年前A卡价格仅为50万元，2011年准备卖到100万元，B卡可保证至少15年的居住年限，若不够可根据比例退款。
目前持有亲和源A、B卡的会员基本是一半一半，现在已入住的会员有300多户，共卖出会员卡800多张。
4、服务模式：24小时秘书+智能化设备+ERP管理软件+整合服务商；
5、会员同质化：共同的养老价值取向，相似的消费能力……
6、资源最大化：可持续发展的商业模式，实现候鸟型养老生活，创造会员卡的增值，达到多赢的格局…
7、区域选址：养老地产选址的重要条件是自然环境，但更重要的是经济实力和人口增容政策是否具备，当地的消费水平是否能与之相匹配。
如果开发商
选择一个城市开发养老地产项目，这个城市的人均GDP至少要达到5000美元以上(比如长三角都市圈、珠三角都市圈、环渤海都市圈、中部城市如武汉都市圈等)，城市人口增容要较快，经济发展速度也要较快，类似的条件都具备才能支撑起整个城市的养老定位。
三、养老地产的生活方式
由于养老产业仍处于起步期，无论是硬件还是软件，都属于探索阶段。
传
统的养老机构基本属于亏损或者微利状态，大都需要民政部门的补贴才能维持
运转。
比如，2010年虽然上海亲和源营业额将突破1.5亿元，但还未盈利。
事实上，中国的养老地产，基本都是学习美国的CCRC社区经验而来。
CCRC 的英文全称是Continuous care retirement communities，即持续照护退休社区。
它起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。
其核心是集
娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体，提供自最初的退休享乐到最
后的临终关怀这样一站式的终生退休养老服务。
CCRC是一种复合式的老年社区，结合了房地产开发、酒店经营、医疗服务、老年大学和乡村俱乐部运营、公社(互助社区)管理和养老保险的经营理念，以规模化、人性化的社区为中心，形
成一个解决养老筹资和专业医疗、护理服务问题，体现退休人群现代生活方式
的完整服务体系。
这种独特的运作和赢利模式，对老年消费者有很强的吸引力，适合身体健康、现在可以独立生活且希望今后每一个阶段都得到照料的老人。
通常一个典型的CCRC由三部分组成：独立生活住宅、辅助生活住宅以及护理之家，从而构筑了养老社区的全产品线。
图2：全产品线的养老社区模式(泰康之家模式)
从以上分析可以看出，CCRC这样的养老社区，给老年人带来了全新的生活
方式，具有以下四大价值：
1、彻底颠覆了传统养老院，创造了体现人文关怀的老年生活方式(图3)；
2、共享模式大幅降低社区入住成本，创造了多数人可承受的服务模式；
3、通过规模经济和流程创新，降低社区运营和医疗成本，保证服务品质；
4、市场化运作，创新经营模式。
四、养老地产的发展前景
首先，中国正渐入老龄化社会，一个庞大的养老社区市场已经悄然浮现。
数据显示，截至2009年底，我国1.67亿老年人中，80周岁及以上的高龄老人1899万，占11.4%，他们之中多数人逐步进入半自理或不能自理状态。
我国有
失能老人1036万、半失能老人2123万，共占老年人口总数的18.9%，他们不
同程度地需要提供护理照料服务。
中国老龄产业协会副秘书长郑卫表示："到2011年，中国老龄人口会达到13%；到2020年，中国的老龄人口将接近30%，
来势迅猛。
"
据专家测算，目前全国养老机构的床位至少缺300万张，未来20年每年新增60岁以上老人600万人，其中有3%到5%需要进养老机构，据此测算，每年
需要新增床位25万张，加上目前缺的300万张，未来五年需要建425万张床位，如果每套房按一个半老人算，需要建老年公寓283万套。
其次，中国医疗保健产业的市场前景巨大。
根据专家研究，当人均GDP达
到3000美元以上之后，对于医疗保健等服务性需求将会大幅度上升，因此在医
疗保健产业方面会出现需要的服务范围增加，服务的品质要求增加，相应的技
术等要求提升等等，医疗保健产业的产出(支出)会相应提高。
另外，根据飞利
浦公司市场部预测，世界医疗保健产业以每年5%的速度增长，已成为全球经济
的主要增长点之一。
而未来三年中，中国医疗保健领域的增长速度将超过10%，在未来五到七年，中国甚至要超过日本，成为世界上仅次于美国的第二大医疗
保健市场。
第三，我国养老服务行业尚处在起步阶段，面临市场化严重不足、市场规
范不够完善、资源挖掘度浅等现实问题，投资开发企业大多位于同一起跑线上，市场竞争程度低，便于培育企业自身的核心竞争力。
结论
虽然目前中国养老产业还处于早期发展阶段，但相信随着老龄化社会的到来，养老产业的社会需求将迅速增长，在相关经营方式和服务理念更新转变的带动下，养老产业有望实现社会效益与经济效益的"双赢"。
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