城市经营时代的房地产开发
新形势下房地产开发经营策略探讨
新形势下房地产开发经营策略探讨摘要：房地产开发经营的主体是房地产开发企业，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称为房地产开发商。
伴随着我国社会经济的迅速发展，房地产行业也在不断地壮大。
我国住宅项目的开发管理水平不高，导致产品重复建设、成本上升及资源浪费问题日益突出。
我国大多数企业在进行项目开发时，缺乏系统化、规范化及科学性，尤其是对于一些大型项目的建设上存在盲目性与随意性现象。
因此要想提高整个行业的水平及效率就必须从全局出发考虑问题，加强对相关人员专业技能培训，转变企业经营框架，采取风险转移措施，建立健全房地产运营管理制度和规章体系。
关键词：新形势；房地产开发经营；策略引言近年来，随着新经济时代的来临，给房地产企业既带来了机遇，也带来了挑战，房地产企业在面临更加广阔发展空间的同时也面临着政策与市场条件变化带来的巨大经营风险。
因此，房地产企业必须在当前的政策和市场背景下，结合企业自身实际，调整经营管理策略，拓宽融资渠道，完善精细化管理体系，要树立先进的精细化管理理念，有效组建专业完善的项目管理人才队伍，加强风险防范，提升售后服务与物业服务质量，提高企业抗风险能力，形成新的盈利增长点，保障企业持续高质量的发展。
1房地产的相关概述1.1房地产的概念房地产行业作为我国新兴的一个产业，其发展水平一直是国家关注和重点扶持对象，对国民经济起着十分重要的作用。
但是，由于近几年经济环境、政策等因素变化较大导致了房价不断上涨。
在这种情况下，传统型住宅小区已不能满足市场需求。
房地产的运营管理是指在开发、建设和经营过程中，对整个过程进行规划、组织、协调及控制等一系列活动，房地产运营包括项目前期决策阶段与实施两大部分。
在项目的准备期就需要确定好该楼盘是否符合市场需求，根据项目的开发周期确定项目类型及产品结构，分析并预测客户需求和制订合理可行方案来满足用户的需要。
在设计完成后通过策划和执行来实现预期目标，而后期运行维护则是指将各项功能模块的工作进行细化并落实到具体人员中去以达到最终所期望的成果。
城市房地产开发经营管理条例
城市房地产开发经营管理条例中华人民共和国国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》已经一九九八年七月二十日国务院常务会议通过，现予公布施行。
中华人民共和国国务院总理朱镕基一九九八年七月二十日编辑本段第一章总则第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
编辑本段第二章房地产开发企业第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。
工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
房地产发展史
房地产发展史一、房地产发展历程中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了，按时间段来划分，中国房地产市场大约划分为三个阶段：起步阶段。
1990年至1998年，是我国房地产业的起步阶段。
这一阶段的房地产业有两个关键词：一是“无序”，二是“调控”。
由于行业刚刚起步，政府的相关法律法规尚不完善，土地的出让方式以协议出让为主，只要有一张合同，即可随意转让，于是便有了海南（楼盘）、惠州（楼盘）、北海（楼盘）等地的“击鼓传花”倒卖土地的乱象。
那个时候，开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”,土地款未付清卖楼款就能回收，投资回报率甚至可以高达500%以上——从政府、银行、开发商、媒体到消费者，整个市场主体的行为方式都是无序的。
针对这一状况，1993年开始主掌中国经济的朱镕基副总理施以重拳，用“关水龙头”的方式，责令银行对企业的期货、股票、房地产类投资停止贷款，开始了第一轮的宏观调控。
直至1997年8月份中央北戴河会议，重又“将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的增长点”，年底的中央经济工作会议明确了这一方针，结束了接近5年的宏观调控。
提速阶段。
1998年至2003年，是我国房地产业的提速阶段。
这一阶段也有两个关键词，一是“停止福利分房”，二是“按揭贷款”。
这两项举措使得房地产业的发展猛然提速，1998年商品房销售面积较1997年实现大幅度增长，首次突破1亿平方米大关。
之后，我国房地产业持续保持着快速的发展势头。
调控阶段。
2004年至2013年，是我国房地产业的调控政策频出阶段。
这一阶段的关键词是“政策多，时效短”，“保障房”。
“国八条”、“国五条”、“新五条”接连推出，120平方米普通商品房实行一年即为“90/70”（90平方米占比必须在70%以上）所替代。
其中最重要的一项法规是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以协议方式出让，必须实行‘招、拍、挂’”，被业界称为“8·31大限”。
王志纲成都演讲实录
王志纲成都演讲实录2003年5月31日，王志纲受成都市房管局之邀，在成都市房管局大厦会议室，为房管局副科级以上干部做了题为《城市经营时代的房地产开发》专题演讲。
与会者近200人，现场听者认真、反应热烈、踊跃提问，会后大家普遍反映是给“圈养动物”进行了一次观念上的洗脑。
演讲实录如下：周局长：耽搁大家的休息时间了，但是我觉得牺牲大家一点休息时间是值得的，因为我们请到了我们国家最顶尖级的策划大师王志纲先生。
大家都知道王老师在我们国家从事房地产策划已近十年。
特别是从经营城市的角度来指导房地产，不仅又形成了自己一套独特的理论，而且有众多的实战案例和成果，最近的几个策划项目取得了非常大的轰动效应。
我们今天有幸请来王老师给我们做讲演，对于我们拓宽思路、开阔视野、解放思想、更新观念，搞好我们的工作是非常有好处的。
可能有的同志会说，我也不从事这方面的工作，听这个演讲没有多大意义。
我看不见得，因为经营城市恐怕是今后我们城市建设和管理工作中一个主旋律。
大家知道我们国家处于城市化进程的高速发展阶段，那么城市的发展就要以经营城市的理念来进行。
特别是我们房管部门作为这个方面的主管部门之一，我们的工作对这方面一点印象都没有那是不好的，我们也干不好工作。
反过来我们理解了，现在政府再讲、报纸上再登、别人再讲、别人再谈、文件上再发，我们就能看得懂，找得着方向。
所以无论从哪个角度说，今天，认认真真听王老师演讲是十分值得的。
在演讲的过程中大家有什么想法可以写条子递上来，王老师留半小时回答大家的问题。
这是我们自己面对面地向王老师请教的最好的机会。
好了，我不多说，现在我们以热烈的掌声欢迎王老师给我们做报告。
王志纲：星期天也让大家没睡好觉，一大早就赶来座谈听报告，的确是件不容易的事。
刚才在电梯里我看到很多人的眼睛都是红的，没想到别人说你的眼睛更红，我的眼睛常年都是红的。
今天坐到这个地方可以说我是很感慨，叫做触景生情。
5年前的这个季节，我应成都方面的邀请做了一次规模盛大的房地产讲演。
房地产行业创新发展的机遇和挑战分析
房地产行业创新发展的机遇和挑战分析在当今社会经济发展的大背景下，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，正面临着前所未有的变革与挑战。
与此同时，创新发展的机遇也在不断涌现。
深入分析这些机遇和挑战，对于房地产行业的未来走向具有重要意义。
一、房地产行业创新发展的机遇（一）政策支持与引导近年来，政府出台了一系列政策来推动房地产行业的健康稳定发展。
例如，在保障性住房建设方面加大投入，为中低收入群体提供更多的住房选择。
这不仅有助于解决社会住房问题，也为房地产企业提供了参与保障房项目建设的机会。
此外，政府鼓励绿色建筑和智能建筑的发展，为企业在建筑技术和设计方面的创新提供了政策支持。
（二）科技进步带来的创新可能随着科技的飞速发展，房地产行业也迎来了众多创新的可能性。
智能家居系统的普及，让居民能够更便捷地控制家居设备，提高生活品质。
同时，大数据和人工智能在房地产市场分析、客户需求预测等方面的应用，能够帮助企业更精准地制定营销策略和开发项目。
（三）消费需求升级随着人们生活水平的提高，对于居住环境和品质的要求也越来越高。
消费者不再仅仅满足于房屋的基本居住功能，更加注重社区配套设施、物业服务质量以及房屋的环保、健康等因素。
这为房地产企业提供了创新的方向，通过打造高品质、多元化的社区，满足消费者日益增长的个性化需求。
（四）城市更新与旧城改造许多城市都面临着城市更新和旧城改造的任务，这为房地产行业带来了新的发展机遇。
通过对老旧区域的重新规划和开发，不仅能够提升城市形象，还能为房地产企业创造新的项目来源。
（五）租赁市场的崛起在“房住不炒”的政策导向下，租赁市场逐渐成为房地产行业的重要组成部分。
长租公寓、短租民宿等新兴租赁模式不断涌现，为房地产企业提供了多元化的业务拓展空间。
二、房地产行业创新发展面临的挑战（一）政策调控的不确定性房地产行业一直是政府宏观调控的重点领域，政策的频繁变动给企业的发展带来了不确定性。
例如，限购、限贷等政策的出台，可能会影响房地产市场的需求和销售情况，企业需要密切关注政策变化，及时调整经营策略。
房地产开发经营工作的背景与意义
房地产开发经营工作的背景与意义随着经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产业成为了现代社会经济中不可或缺的重要组成部分。
房地产开发经营工作作为房地产业的核心环节，不仅与城市建设和人民生活密切相关，而且对于国家宏观经济的稳定和繁荣也具有重要意义。
本文将探讨房地产开发经营工作的背景和意义。
一、背景分析1. 城市化进程的加速推进随着农村人口向城市集中的趋势逐渐增强，城市化进程加速迅猛。
为满足居民对住房的需求，房地产开发经营工作成为城市发展的关键。
开发商通过规划、开发和销售房地产项目来满足人们的居住需求，推动城市化进程。
2. 经济发展的需要房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于经济增长和就业创造起着至关重要的作用。
房地产开发经营工作的兴旺发展，不仅提供了大量的就业机会，还带动了相关产业的发展，推动了经济的繁荣。
3. 政府政策的推动为了促进经济可持续发展和城市建设，政府出台了一系列有利于房地产开发经营工作的政策和措施。
例如，推出土地供应政策、贷款优惠政策和住房补贴政策等，积极引导和激励开发商参与房地产开发经营工作。
二、意义分析1. 推动城市建设和改善居民生活房地产开发经营工作为城市建设提供了必要的物质基础和经济支撑。
通过开发建设住宅、商业和办公用地，改善了城市的基础设施和居住环境，提高了居民的生活质量。
2. 促进经济增长和就业机会房地产业是国民经济的重要组成部分，房地产开发经营工作的繁荣发展，为经济增长和就业创造提供了巨大的动力。
不仅促进了房地产行业的发展，还拉动了相关产业的发展，为社会创造了更多的就业机会。
3. 增加国家财政收入房地产开发经营工作通过土地出让、房地产交易和税收等方式，为国家财政带来了可观的收入。
这些资金可以用于基础设施建设、教育、医疗等公共事业的投入，进一步推动社会的发展和进步。
4. 推动区域经济协调发展房地产开发经营工作的繁荣不仅带动了城市的发展，还对于周边地区的经济发展产生了积极的影响。
贵州省城镇房地产开发经营管理条例
贵州省城镇房地产开发经营管理条例第一章总则第一条为了加强贵州省城镇房地产开发经营管理，规范房地产市场秩序，保障购房者权益，促进城镇房地产健康有序发展，根据《城市房地产管理法》和其他相关法律、法规，制定本条例。
第二条本条例适用于贵州省范围内的城镇房地产开发经营管理活动。
第三条城镇房地产开发经营应当遵循公开、公平、公正、诚信的原则，实行政府主导、市场运作、合法有序的原则。
第二章房地产开发管理第四条城镇房地产开发应当坚持土地集约利用、高品质建设、绿色生态发展的原则，推动城镇化进程，提高居民生活质量。
第五条房地产开发应当符合城市规划，合理布局建设用地，确保基础设施配套齐全，优化城市空间格局。
第六条房地产开发企业应当具备相应的注册资本、技术和人员条件，严格遵守法律、法规和标准要求，确保房屋质量和安全。
第七条房地产开发企业应当制定项目开发计划，明确工期、工程质量和安全管理责任，做好项目安全、环保和职工安全教育培训。
第三章房地产经营管理第八条房地产经营企业应当依法经营，积极探索多元化经营模式，提供高质量的住宅和商业空间。
第九条房地产经营企业在销售房源时，应当公示房屋的基本情况、价格、产权证书等相关信息，保障购房者知情权。
第十条房地产经营企业应当严格执行商品房销售管理规定，不得违规捆绑销售，不得哄抬房价。
第十一条房地产经营企业应当建立健全售后服务制度，保障购房者的合法权益，及时解决购房者的投诉和纠纷。
第四章市场监管和责任追究第十二条有关部门应当加强对房地产市场的监管，严厉打击违法违规行为，保障市场秩序。
第十三条房地产开发经营企业应当按照法律、法规要求，向有关部门报备相关信息，接受监督检查。
第十四条针对违法违规行为，有关部门应当及时予以查处和纠正，并依法追究相关责任人的法律责任。
第十五条对于严重违法违规行为和造成重大损失的，有关部门可以采取停业整顿、吊销许可证等措施，同时追究相关责任人的刑事责任。
第五章附则第十六条对于违反本条例的行为，依法给予处罚，并可以暂停或吊销相关企业的许可证。
贵州省城镇房地产开发经营管理条例
贵州省城镇房地产开发经营管理条例第一章总则第一条为了规范城镇房地产开发经营管理，维护房地产市场秩序，保障房地产开发经营当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《合同法》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条在本省城镇规划区内进行的房地产开发经营管理活动，应当遵守本条例。
第三条房地产开发经营应当遵循经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，实行计划管理、价格指导和税费优惠等政策，促进房地产市场的健康发展。
第四条省人民政府建设行政主管部门负责全省房地产开发经营活动的监督管理。
市、州、县人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理。
第二章房地产开发第五条房地产开发企业应当依法设立，具备与开发规模相适应的资金、专业技术人员和开发经营能力。
未取得房地产开发企业资质证书的企业，不得从事房地产开发经营活动。
第六条房地产开发项目应当符合城镇规划、土地利用总体规划和年度建设用地计划，严格执行环境保护、文物保护、消防安全等规定。
第七条房地产开发企业取得土地使用权后，应当在土地使用权出让合同约定的期限内动工开发。
因特殊原因不能按期开发的，应当向土地行政主管部门申请延期，经批准后，延期最长不得超过一年。
第八条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的用途进行开发，不得擅自改变土地用途。
确需改变土地用途的，应当报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。
第九条房地产开发企业应当在开发项目开工前，编制建设工程设计方案，并报经建设行政主管部门批准。
建设工程设计方案不得擅自变更，确需变更的，应当报经原批准部门批准。
第十条房地产开发企业应当在开发项目竣工后，向建设行政主管部门申请验收。
经验收合格后，方可交付使用。
第三章房地产经营第十一条房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示《商品房销售许可证》、土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等文件，并签订书面商品房买卖合同。
（一）当事人名称或者姓名、住所；（二）商品房的基本情况；（三）商品房的销售价格、付款方式和付款时间；（四）商品房的交付时间和交付条件；（五）保修范围、保修期限和保修责任；（六）合同解除和终止的条件；（七）违约责任和解决争议的方法；（八）其他约定事项。
房地产经营与管理
房地产经营与管理随着社会经济的发展和科技的进步，房地产行业在过去的几十年中经历了翻天覆地的变化。
在这个充满机遇与挑战的时代，如何做好房地产经营与管理成为了每个业内人士必须面对的问题。
本文将探讨房地产经营与管理的关键要素，以及如何通过科学的方法和策略来提升房地产价值。
在进行房地产经营之前，深入的市场调研是必不可少的。
了解目标市场的需求、竞争状况、政策法规等，有助于为企业制定科学的发展战略。
通过分析市场趋势，企业可以把握市场机遇，提前做好布局。
项目策划是房地产经营的核心。
根据市场调研结果，企业需要制定具体的开发计划，包括项目定位、设计理念、建筑风格、配套设施等。
同时，还需要考虑项目周期、预算、人力资源等因素。
项目管理是实现项目策划目标的关键环节。
在项目实施过程中，企业需要建立完善的管理体系，确保项目进度、质量、成本等方面得到有效控制。
同时，还需要与承包商、供应商等合作伙伴建立良好的合作关系，确保项目顺利进行。
财务管理是房地产管理的核心。
企业需要建立完善的财务制度，包括预算编制、成本控制、税务筹划等。
通过科学的财务管理，企业可以确保项目的经济效益，实现可持续发展。
人力资源管理是房地产管理的重要环节。
企业需要建立完善的人力资源管理体系，包括招聘、培训、考核等。
通过科学的人力资源管理，企业可以吸引和留住优秀人才，提升员工的工作积极性和创造力。
风险管理是房地产管理的关键环节。
由于房地产项目的特殊性，企业需要建立完善的风险管理体系，包括市场风险、政策风险、法律风险等。
通过科学的风险管理，企业可以提前预警并采取有效措施应对可能出现的风险。
品质管理是提升房地产价值的重要手段。
通过提高项目的设计、施工、材料等方面的品质，企业可以打造出更具竞争力的产品，吸引更多消费者。
同时，高品质的房产可以为企业带来更高的品牌价值和市场认可度。
营销策略是提升房地产价值的关键环节。
企业需要根据市场状况和客户需求制定科学的营销策略，包括定价、推广、销售策略等。
城市经营时代的房地产开发――王志纲演讲录
越来越有魅力，这个城市的无形资产、城市价值就会提高，所有参与这个城市的开发商、企业家都会选择把更有价值的东西往这个城市放，这个城市在城市竞争中大则成为中心城市，小则成为区域城市，成为一个有个性、有魅力的城市。
再往深层次讲，城市经营有五个阶段，城市经营的前提是城市战略的定位，青岛在山东、在沿黄地带、在东北亚经济圈将扮演什么角色？这是摆在一个城市面前最根本的问题，而且这个问题一定要看20年、30年。
城市战略定位清楚以后才是第二个问题，城市产业要素的梳理和整合，青岛有海尔、海信、青啤，但除了这些以外，还有很多看不清楚的无形资产和软资产，很多东西在未来的大休闲、大旅游、大会展时代是非常值钱的资源和财富。
第三个问题是城市战略制定，从策略到功能都要清楚。
第四个问题是城市空间布局和规划，比如，黄岛该怎么办，城阳该怎么办，即墨该怎么办。
第五个是城市形象的包装和推广，打造这个城市的魅力。
这几年在全国做了十几个城市，这五条心得基本上是总结出来的，再用来指导现在一些所做的项目。
成都这个城市在中国历史上是不可不看的，有句古话是“上有天堂下有苏杭”，苏州杭州是休闲的地方，“天府之国”指的就是成都，还有一句话是“少不入川”，年轻人轻易不要到成都去，因为成都三步一个张曼玉，五步一个林青霞，美女太多了，小伙子去了容易丧失革命斗志，后来成都把它当成一个忌讳，这次去有一个小插曲，打出一个口号“少不入川将是你终生的遗憾”，为什么会提出这个概念，涉及到对成都二次创业、城市经营怎么定位的问题。
成都这个项目的背景是在城市经营时代如何寻找商机，成都将要扮演什么角色？我们阅读了上百万字的资料，每一个产业规划就是30万字以上，访谈了100多人，开了10多个座谈会，拿出了一个方案，其核心就是成都怎么定位。
任何一个市长如果不能把城市的魅力和城市影响力、辐射区和半径最大限度的扩大，将是一个无能的市长。
中国目前可以说是三足鼎立，一是以上海为龙头的大华东经济圈，涵盖了1.2亿人口；第二个是以广东香港为主的大华南经济圈，有5000万人口，能量不可小看；第三个是大北京经济圈，辐射京、津、唐山、保定等地区。
中国房地产各阶段发展史（非常详细）
中国房地产各阶段发展史（非常详细）中国房地产发展历程第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。
1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。
1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。
1982年国务院在四个城市进行售房试点。
1984年广东、重庆开始征收土地使用费。
1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。
1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。
1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年)1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
1993年“安居工程”开始启动。
1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。
房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。
1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。
于是下令停止银行贷款。
政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。
1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。
房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年)随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。
房地产开发
房地产开发房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。
在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。
购买房地产是一种重要的投资方式。
2022年1—6月份，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%。
一、基本信息1.1基本介绍房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。
因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。
简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
房地产开发与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。
为了确定城市的规模和发展方向实现城市的经济和社会发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。
1.2概念房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。
所谓房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。
1.3开发数据2012年（壬辰年），全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%扣除价格因素实际增长14.9%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。
房地产开发经营工作的重要性与意义
房地产开发经营工作的重要性与意义房地产开发经营工作是现代社会中一项重要的经济活动，其具有重要的意义和价值。
本文将探讨房地产开发经营工作的重要性和意义，并讨论其对城市发展、经济增长以及社会稳定的影响。
一、促进城市发展和经济增长房地产开发经营工作对城市的发展具有重要的推动作用。
首先，通过土地开发和房屋建设，大规模的房地产开发项目可以为城市提供大量的就业机会，促进了经济的增长。
其次，房地产开发经营工作也为商业和服务业的发展提供了重要的支持。
例如，购房者购买新房后会需要购买家具、家电等家居用品，这就促进了相关产业的发展。
此外，房地产开发还会带动基础设施建设的发展，如道路、水电等基础设施的建设，进一步促进了城市的发展和经济的增长。
二、改善人民生活水平房地产开发经营工作的重要性还表现在它对人民生活水平的改善。
随着城市化进程的推进，越来越多的人选择在城市购买房产，享受城市的便利和资源。
房地产开发经营工作提供了各种类型和价格的住宅产品，满足了不同人群的居住需求。
此外，房地产开发还为人们提供了更好的居住环境和社区设施，如公园、游泳池、健身房等。
通过提供高品质的住宅和良好的生活环境，房地产开发经营工作促进了人们的生活水平的提升。
三、稳定社会经济和增加税收房地产开发经营工作对社会经济的稳定和税收的增加也具有重要的意义。
首先，房地产开发经营工作在经济周期中起到了平稳经济的作用。
当经济下行时，政府可以通过促进房地产市场的发展来刺激经济增长，稳定社会就业和消费。
其次，房地产开发经营工作直接带动了相关产业的发展，包括建筑材料、家居装饰等行业。
这些行业的发展不仅提供了大量的就业机会，还带来了税收的增加，为政府提供了财政收入，促进了社会的稳定。
四、推动城市更新和改善房地产开发经营工作还对城市更新和改善起到了重要的推动作用。
通过旧城改造和老旧建筑的更新，房地产开发可以提高城市的整体形象和品质。
这不仅改善了城市居民的生活环境，还提升了城市的吸引力，吸引更多的人才和资源。
房地产开发经营与管理课程
房地产开发经营与管理课程随着城市化进程的加速和人口增长的持续发展，房地产业已经成为中国国民经济中不可或缺的重要支柱产业之一。
房地产开发经营与管理课程是为了适应这个时代的需要，为学生提供实用的经验和知识，培养管理和运营房地产的能力。
本文就聊一聊房地产开发经营与管理课程的重要性以及对学生的影响。
一、引言在当今社会，房地产业已经成为全国经济的龙头产业之一，与全球经济发展密不可分。
房地产开发经营与管理是房地产行业的基础。
这也是为什么许多大学都开设了房地产开发经营与管理课程。
二、房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理是科技与房地产产业融合的产物。
学生们能够在课上学习房地产行业的基础知识，包括市场分析、财务管理、投资决策、法律事务、市场宣传和业务流程等方面的知识。
房地产开发经营与管理课程旨在培养学生解决实际问题的能力，设计和实施房地产项目，系统统筹房地产项目管理和运作的能力。
同时，委托的项目的每个环节，包括立项、审批、融资、建设、销售、管理和结算，都会在课程中提到。
三、房地产开发经营与管理的应用房地产开发经营与管理与学生的专业知识紧密关联。
这些专业技能和技巧能够帮助学生更好地成为房地产专业人士，应用具体知识的过程中涉及的重要技能包括：1. 解析和理解市场趋势。
涉及涉及调查市场，分析市场，以及做出合理的经济意见。
2. 设计和管理方案：涉及策划、选择、设计和管理房地产项目，并能够在预算、人员、时间和资源方面进行优化。
3. 销售房地产项目。
涉及营销房地产产品、制定推销计划、完成意向书和完成销售的过程和技能。
4. 法律事务。
包括构建法律框架、处理法律纠纷以及进行所有具有法律性质的事务。
四、房地产开发经营与管理课程对学生的益处开发房地产的经济利润很大，因此这个行业的竞争也非常激烈。
参与房地产行业需要学生具备多项技能和知识。
房地产开发经营与管理课程可以给学生带来许多好处：1. 发展学生独立思考和解决问题的能力。
房地产开发是一个复杂的过程，其中的问题需要学生思考并解决。
房地产行业概况
追求品质
02
随着消费者需求升级，对房地产产品的品质要求越来越高，包
括建筑设计、景观环境、配套设施等方面。
多元化需求
03
不同消费者对房地产的需求存在差异，如年轻人更注重交通便
利、学区房更受家庭关注等。
03
房地产政策环境
土地政策
规模优势
恒大凭借庞大的规模和资源优势，在各个产业领域取得显著成绩， 提升企业市场地位和影响力。
社会责任
恒大在发展过程中积极履行社会责任，投身公益事业，树立企业良 好形象。
THANKS
可持续发展
可持续发展理念在房地产行业中越来越受到重视。通过合理 利用资源、降低环境负荷、提高生态效率，房地产企业可以 实现经济、社会和环境的协调发展，为未来创造更好的生存 空间。
智能化与数字化转型
智能化技术应用
随着科技的进步，智能化技术（如物联网、人工智能等）在房地产行业中得到广 泛应用。这些技术有助于提高房地产项目的品质和效率，例如智能家居系统、智 能安防系统等，为居住者提供更加便捷、舒适的生活体验。
01
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土地供应政策
政府通过制定土地供应计 划，控制土地供应量和供 应节奏，以稳定房地产市 场。
土地出让政策
政府采取招标、拍卖、挂 牌等方式出让土地，约束 开发商行为，保障市场公 平竞争。
土地使用政策
对土地使用进行规范，包 括土地用途、容积率、绿 化率等方面的规定，以实 现土地资源的合理利用。
金融政策
房地产行业概况
汇报人：可编辑
2024-01-05
目录 Contents
• 房地产行业概述 • 房地产市场分析 • 房地产政策环境 • 房地产发展趋势与机遇 • 房地产风险挑战与应对策略 • 房地产企业案例研究
房地产开发经营工作的重要性
房地产开发经营工作的重要性房地产开发经营工作是指通过规划、开发和管理房地产项目，实现房地产资源的合理利用，提高城市建设质量，满足人民群众的居住需求，推动城市经济的发展。
在现代城市化进程中，房地产开发经营工作扮演着至关重要的角色。
本文将从经济、社会和环境等几个方面，深入探讨房地产开发经营工作的重要性。
一、经济发展的推动房地产开发经营工作可以有效促进经济发展。
首先，通过大规模的房地产开发项目，可以吸引投资、刺激消费和带动相关产业链的发展，从而推动城市经济的增长。
其次，房地产开发经营工作可以创造大量就业机会，减少失业率，提高居民收入水平，增加居民消费能力，进一步拉动经济发展。
此外，房地产开发经营工作还能增加地方政府的财政收入，提高城市的税收水平，为公共服务设施的建设提供重要的资金来源。
二、社会居住需求的满足房地产开发经营工作对于满足人民群众的居住需求具有重要意义。
随着城市化的不断推进，人口持续增加，居住问题成为亟待解决的社会问题。
房地产开发经营工作提供了大量的住房供给，为居民提供了优质的居住环境和宜居的住房条件。
通过合理规划和开发，可以充分满足各个层次人民群众的住房需求，改善居住条件，提高生活质量。
三、城市建设质量的提高房地产开发经营工作对于城市建设质量的提高至关重要。
房地产开发项目不仅仅是简单的建筑工程，还需要统筹规划、设计、施工等各个环节，注重生态环境保护和文化遗产保护。
通过规范的开发经营工作，可以有效提高城市建筑的品质和风格，打造具有特色和魅力的城市形象，提升城市的竞争力和吸引力。
四、城市环境的改善房地产开发经营工作对于城市环境的改善具有重要作用。
合理规划的房地产开发项目可以改善城市的交通、绿化、水利等基础设施，提升城市生态环境品质。
在开发过程中，可以落实环境保护措施，减少环境污染，提高资源利用效率，推动可持续发展。
通过房地产开发经营工作的努力，可以打造宜居的城市环境，提升居民的生活品质。
综上所述，房地产开发经营工作对于经济发展、社会居住需求的满足、城市建设质量的提高和城市环境的改善具有重要性。
城市房地产开发经营的外部性及其治理途径
城市房地产开发经营的外部性及其治理途径【摘要】随着经济的不断发展,房地产开发工程占据着国民经济增长的首要地位。
外部性经营对房地产开发有着重要的影响。
本文从外部性”的理论渊源、房地产外部性分类及其影响及房地产开发经营中外部性的产生原因等几个方面进行了分析。
【关键词】房地产；外部性；治理一、前言近年来，由于城市房地产开发行业的不断壮大，城市房地产开发经营的外部性及其治理途径的问题得到了人们的广泛关注。
虽然我国在此方面取得了一定的成绩，但依然存在一些问题和不足需要改进，在科学技术突飞猛进的新时期，加强房地产开发经营的外部性及其治理途径的研究，对我国城市房地产行业的发展有着重要意义。
二、“外部性”的理论渊源在经济学文献中,外部性有着许多不尽相同的表述,也可称之为外部影响、外在性或邻近效应,指的是私人收益与社会收益、私人成本与社会成本不一致的现象。
最早由阿尔弗雷德•马歇尔提出的“无形的手”的瑕疵的观点,被看作是外部性理论的渊源,而此后众多学者对这个问题进行的研究使之有了更多不同的解释。
较为简明清晰的解释是庇古在福利经济学中提出的观点,他认为:“某甲在为某乙提供一些服务的过程中(这种服务是有报酬的),附带的也给其他人(不是同类服务的生产者)提供服务或带来损害,这种服务得不到受益方支付的报酬,也不能使受害方的利益得到补偿。
”庇古把这种现象归结为社会净产品与私人净产品之间的差异,这种差异可能是正的,也可能是负的,因此外部性又可区分为“外部不经济”(一项经济活动在提供私人净产品的同时也提供了社会净产品,如果在提供社会净产品的同时要求社会或第三者承担额外的成本或代价,那么,这项经济活动就给社会或第三者带来了消极的外部影响,称之为外部不经济)与“外部经济”。
三、房地产外部性分类及其影响1、房地产外部性分类以外部影响的性质和作用分,房地产外部性可分为房地产正外部性和房地产负外部性。
房地产正外部性是指房地产经济活动给其他人无偿带来了好处,也称外部经济。
城房地产开发经营管理条例本月修正2023简版
城房地产开发经营管理条例城房地产开发经营管理条例第一章总则第一条为了规范城市房地产开发经营行为，合理利用土地资源，保障人民群众的合法权益，促进城市经济发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律、法规，制定本条例。
第二条城市房地产开发经营应当遵循合法、诚信、公平、公正的原则，保护买房人的合法权益，维护市场秩序，促进房地产市场的健康发展。
第三条本条例适用于城市房地产开发企业及其开发的住宅、商业、办公等不同类型的房地产项目。
第二章城市房地产开发规划与审批第四条城市房地产开发项目应当符合国家和地方规划、城市总体规划，不得损害城市环境、破坏历史文化遗产和自然景观。
第五条城市房地产开发项目的申请人应当依法提供申请材料，按照有关规定进行审批程序。
审批程序明确，办理时限合理，不得滞后。
第六条城市房地产开发项目应当经过主管部门的审批，取得合法的建设许可证和销售许可证后方可进行开发和销售。
第七条城市房地产开发项目的规划和用途应当符合国家和地方规定的用地政策，不得违反相关法律、法规。
第八条城市房地产开发企业在进行项目开发前，应当编制详细的开发计划，包括项目的建设安排、销售价格、竣工时间等内容，并报主管部门备案。
第三章房地产开发合同第九条城市房地产开发合同应当采用书面形式，并明确约定双方的权利和义务。
第十条城市房地产开发企业在销售房地产时，应当提供真实、准确的房屋信息，不得隐瞒或虚假宣传。
第十一条城市房地产开发企业应当按照合同约定的时间和质量要求完成房屋建设，并及时办理移交手续。
第十二条买房人在购买房屋时有权查阅相关材料，并对购房合同进行审查。
第十三条城市房地产开发企业不得擅自拆除、变更已经销售的房屋，不得以任何理由收回已经交付的房屋。
第四章监督与管理第十四条城市房地产开发项目的施工、销售等环节应当接受主管部门的监督检查，配合相关部门开展有关调查工作。
第十五条城市房地产开发企业应当落实质量安全责任制，建立健全质量管理体系，并定期进行质量检查与评估。
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城市经营时代的房地产开发--王志纲在新浪网上房展启动仪式上的演讲/文新浪网上直播/2003-07-05王志纲：各位嘉宾，各位同仁，大家下午好，坐在这里不太习惯，好象演出一样，本人这一辈子，好像还没有用过这种方式讲演过，但是客随主便，这样安排我就这样讲演吧。
大家来到这里，肯定不是来获取一些大众的信息，或者是一些做秀的东西拿回去，而是需要一些真金白银，所以我跟会议方的要求，考虑这样的内容安排，上半场先谈谈我对中国未来地产的看法，下半场通过和大家交流，一起来探讨下一步中国的房地产，特别是南方的房地产何去何从，我想这样才是大家聚到一起的追求。
题目是城市经营时代的房地产开发，为什么我用这样的主题呢？怎样看待中国的房地产，我用一句话，月儿弯弯照九洲，几家欢乐几家愁，这不是个别房地产商的事，而是区域发展的问题，尤以长三角和珠三角为盛。
2003年可以说我大多数的时间，是在长三角和珠三角两地跑，长三角我去了三十多次，从上海到苏南到浙江。
包括浙江的绍兴、杭州、宁波、温州、台州等，我都去过，因为我们有很多客户在那边。
由于有这样的条件，使我有了广阔的视野和特殊的角度，可以对两个三角洲进行对比。
我所介入的项目都是大型房地产项目，我深深感觉到两地在发生此消彼长的变化，我一直对广州情有独钟，我一直认为广州是中国房地产开发模式和专业人才培训的大本营，我到北京、上海一直到内地很多边陲之地，都可以遇到由广东过去的地产专业人员，他们是在广东着所特殊的房地产黄埔军校培训之后，杀到各地去的，他们有自己成熟的商业道德和商业操守，以广东锻炼出来的经验和方法为武器，就象原来的北伐军一样攻城掠地。
整个中国市场化的过程，在房地产方面表现的最典型这就是迁徙图和流程图。
在去年工作的过程中，我感觉到最有趣的一个问题，还是以广州为例，我们观察广州时，自01年和02年华南板块大戏轰动整个中国，以至于全中国的发展商，没有不到华南板块学习过的，以至于华南板块形成了踩盘经济学。
我的很多客户告诉我，他们在五一、国庆或者春节时，董事局的现场工作会议就是在华南板块召开的。
我问题怎么召开，晚上住在酒店时，白天扛着各种摄像设备，象间谍设备一样，到各个楼盘到处看，晚上就在酒店里召开会议，不清楚的再到楼盘里看，然后回到自己的城市进行操作，这样就把广州的成熟开发模式完整的带回去。
由此广州华南板块的很多规划设计公司，比如象贝尔高林、WY等，通过在华南板块的实践，也使自己一夜成名，以至于生意都接不过来。
这是01年，特别是02年一次非常强劲的展示。
我到上海去，有客户告诉我曾经来广州十多次，有时为了踩盘在星河湾或者是奥林匹克花园购买了房子，我问为什么，他说住在那里就象住在酒店里一样，反正每次来这里都要住酒店，为什么不自己买个房子，还可以亲自进入体会。
通过这样的方式，把广州的真经带到全中国。
但是到了2003年，我感觉到非常有趣的带有趋势性的问题。
第一个问题，广州市的房地产，叫做西线无战事，东南无热点了。
十年以来，广州的房地产一直是稳中有降坚而不挺，当然这对消费者是福音，对开发商是磨炼，在这样的市场范围里锻炼出的房地产开发商，到北京上海可以说无坚不摧。
但是在区域大的宏观形势上就遇到问题了，就是广州市的房地产一直缺乏足够的成长空间。
在此同时，在另一区域突然出现了一个现象，以上海为代表的华东地区出现了井喷现象。
去年华东的房地产楼盘上涨了30％，我接触了很多楼盘，实际上上涨是百分之百，地皮是上涨百分之二百或者是三百。
我们有客户本来房子是准备定价三千八，后来遇到非典耽误了，当时很着急，麻烦了，心想错过这村没这店了，结果却是房价跟着大势从三千八窜到八千，还得走后门，而且是一栋一栋地往外卖，他们简直高兴地都心慌了，当然这里不排除泡沫。
这样的情况，广州的开发商在当地从来没有感受过，所以现在广州的开发商是北伐东进。
广东极具商业文化，这样就把自己很成功的开发模式带到北京，使北京的炒作和虚的东西更加实一些，把这种东西带到上海，使上海小家子气的东西更大气，这都是广东的经验，但是这种无限制的逃亡，我担心到一定的时候，就相当于是釜底抽薪，广东这个地方是不是还能创新，是不是还能成为中国房地产的领跑者就令人担忧了。
另外，我的广东房地产开发商的朋友找我谈，明天究竟故乡何在，是往北走还是东走，因此这样的问题摆在大家面前。
在这样的背景下出现几个问题，第一个问题怎样看待广州房地产，或者是广州房地产的今天和明天，第二怎样看待华东地区、上海的崛起。
我怎么观察和破解这个问题呢？华东的崛起和华南的平稳，如果我们从市场营销和产品打造，从产品的性价比方面相比的话，肯定是找不到出路的。
其实我们跳出这个常规的房地产开发思路，换一个角度，用城市和区域发展战略和城市营销战略的角度来看，答案是不言自明的。
也就是说未来中国房地产的竞争，企业竞争的前提，根本的是区域之间的竞争，再往前是城市的竞争。
华东的崛起大到上海，中到杭州，具体到苏州，一直到所谓的浙江宁绍平原，还有杭嘉湖平原，说白了，就是整个中国和世界对华东的看好，对广东的冷落。
我到国外曾遇到不少老外，当我讲我是广州来的，他们对我说只听说中国有上海和北京，问我广州在哪里，我问知道香港吗，他们说知道，我说就在香港的旁边。
你想，在未来的竞争里，如果一个城市和区域，根本不为人所道，就象我们到餐馆吃饭一样，根本不知道这家是湘菜还是鲁菜，不知道门往哪里开，怎么点菜呢，这道菜就是发展商的楼盘。
吃饭我必须先选择进哪个酒店，其次才是点菜。
所以带来一个问题，明天不管我们承认不承认这个现实，所有的房地产开发商，皮之不存毛之焉附，皮就是区域，就是城市。
如果这个区域是一个成长的区域，是人们非常看好的区域，这个区域是极富成长性的、营销非常到位的，还用说吗？如果广东很多优秀的职业经理人都勤奋地开垦它，肯定这座城市就风声水起富贵逼人了。
上海房地产的成功，最根本就是上海城市经营的最大成功。
当然我们可以说上海很成功地把世博会拿来，北京很成功把奥运会拿过来，但是从二级城市相比，我跟大家说一个很经典的案例，就是关于杭州，大家知道，中国自古以来有一个说法，上有天堂下有苏杭，杭州是一个很养人的地方。
杭州已经天生丽质，按道理已经不用操心了，但是杭州的市委书记用了三五年的时间，用城市经营的眼光来打造，围绕原来杭州的西湖打造成一个大西湖，涉及到城市营销，怎样找到杭州的魂，使全中国和全世界认可它。
任何的城市不管怎样定位，都会涉及到这个城市魂的问题，都必须遵循唯一性、权威性和排他性，就跟其他城市不一样，就象美女打扮一样就味同嚼蜡一样，所以美女应该是各有味道的。
杭州有一个客户，是杭州的宋城集团，是中国旅游地产界的一号选手，当时他们就给杭州市提出了一个建议，这个建议也是我们后来一块探讨的。
杭州就象是十八岁的小姑娘，非常漂亮，马上要粉饰登场了。
后来他们就大胆提出了，杭州就是整个中华民族的后花园，因此杭州就是整个中国的休闲之都，这个口号的采纳，是需要勇气的，但是这位市委书记很厉害，就采纳了，既然是休闲之都，肯定就会产生功能性的需求。
所以说住在杭州、创业在杭州、旅游休闲在杭州。
金庸去购买了房子，琼瑶购买了房子，几乎海内外的华人都纷纷而来购买房子，这个城市不就被炒起来了吗？所以需要有一个鲜明的概念，能够让全世界知道它的价值，他们精心的策划了世界休闲博览会，就是由一个城市运营商来做的，也是我们的客户。
这个世界休闲博览会的争取非常有意思，是一个国际性的组织，每年轮流举办，他们到国外活动，得到了一个承诺，2006年世界休闲博览会同意在杭州西湖举办，两边都跨了一大步。
我从来认为中国什么都缺，但是有一项不缺就是智慧不缺，策划起了很大作用，我们跟国外沟通谈清楚，不叫世界休闲大会，叫世界休闲博览会，提供世界一级的平台，几千亩，打造非常好的园区，大家知道，机会在中国，全世界的旅游休闲商都想在中国销售自己的产品，所以希望他们通知自己的"国家队"拿出最好的产品来这里展示，我们把整个中国的市场送给你们。
最后双手一拍即合，杭州抓住了这个机会，一下子圈了几千亩地的，规划已经出来了，正在紧锣密鼓的进行准备，那时整个杭州是中国的后花园肯定是没有争议的，而且开发也是没有问题的。
杭州的市场为什么这么好，和上海一个道理，但是比上海更实在。
任何一个城市房地产但凡好的，都有一个标准，它的聚合力、国际性越强，房地产的空间越大。
上海50％是上海之外的人购买的，经过城市经营和城市营销，外向性更加扩大的话，我们想想作为房地产的开发商，附在皮上的毛就非常轻松了。
在这样的大行情下，在上海的房地产开发商真是赚钱数的手都痛了，这就叫做富贵逼人，这就是上海和广东的差别。
广东还有一座深圳，这两个城市非常有意思，广州是艰苦抗战，利润越来越薄，但是深圳还不错，有一个调查，深圳的房子很多还是外地人购买了。
未来的竞争，房地产不仅是安居乐业的问题，房地产可能要扮演很重要的角色，怎样做到孔老夫子说的近悦远来，就是说当地的人感觉到喜悦，远方的人纷至沓来，这个城市才有生存的空间，这个城市才有魅力，这个城市的房地产才能一路走好，这就是关于今天我首先要谈的问题。
所以房地产的发展绝不是孤立的，必须用城市经营和区域发展的眼光来看。
地产新路在何方？我们在中国做房地产，可以说做了十来年了，大家肯定很奇怪，王志纲为什么是城市经营与区域战略发展专家呢？其实我自己也感觉很奇怪，我经常给别人解释一个问题，别人问我到底从事什么行业，我想也有一个道理，现在我们有百分之七八十的业务是城市发展和营销，百分之七八十的客户是政府。
中国有一句古话，春江水暖鸭先知，这个大趋势也是很值得在座的房地产开发商思考的，不管怎样，我们是躲不掉的，要经营好一个城市，开发好一个区域，是离不开房地产开发商的，特别是大发展商的。
作为房地产的开发商，当我们善于做营销，一些常规的房地产产品，比如说要么就是住宅，要么就是商业，要么就是商住，除了这些狭义的房地产之外，如果我们思路拓宽，在整个国土背景上考虑房地产时，就有可能成为政府最需要的城市运营商，如果成为这样的对接点，今后的空间就很大了。
我刚才说了一个案例，就是宋城的案例。
还有像上海做了九个卫星城，总得有人来开发，在这个过程中，就要选择了，除了上海本地的很多财团获得入场卷之外，广东唯一只有一家获得了，就是深圳的华侨城。
他拿到了一个镇的开发权，这就是城市运营商，华侨城为什么能够拿到开发权，就是因为他在深圳有一个很好的业绩，所以在这样的背景下，作为政府来说，已经不是简单的谁有钱给谁开发，而是你还需要有能力，资源整合能力和综合素质，有这样的素质和能力才有可能跟城市对接，在这样的背景下，可以说你的空间真是奇大无比。
这样的例子非常多，最近我们在山东青岛做非常大的项目，就是整个崂山的开发，崂山有几百平方米，它是不是房地产？政府一直想啃这个骨头，但是不知道怎么办，一些集团过来都是以资本运营的方式来圈地，后来我们帮助山东本地的一家企业来做开发，我们在做城市经营和城市推介时总结了一些经验，其中有两句话跟大家探讨，我们觉得在下一步的大营销和城市营销方面，是很关键的。