房地产估价师房地产估价理论与方法-4
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
房产评估师考试《 房地产估价理论与方法》考试大纲
授课提纲1.房地产估价师的职业前景2.课程考试情况介绍该课程在本考试中的地位、难度、学员学习时的思路方向；历年考试规律分析。
3.本课程知识体系或内容框架及各章学习方法本书内容，侧重点，如何学习，每章学习注意事项；从容易理解的角度，介绍本课程的知识体系或内容框架，指出各章侧重点，并说明预习各章时的方法、注意事项。
过去4年（14～17年）考试真题的高频考点分布统计4.本课程学习安排预习2019年的网络课程，介绍预习期间学习进度、掌握程度要求。
1.房地产估价师的职业前景430万亿房地产总市值，6万房地产估价师，人均服务于70亿的房地产价值。
人在、资产在、价值在、交易在，房地产估价服务在现实生活中无处不在。
房地产从增量时代进入存量时代，传统评估业务之外，更增添了很多全新的服务于资产运营业务的评估业务。
2.课程考试情况介绍（1）考试性质：国家设定的执业资格考试。
执业资格是政府对某些责任较大、社会通用性强、关系公共利益的专业技术工作实行的准入控制，是专业技术人员依法独立开业或独立从事某种专业技术工作学识、技术和能力的必备标准。
主管机构：人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部考试主管：房地产估价师和经纪人学会获得的证书（两个阶段、两个证书）●房地产估价师执业资格证书（考试合格后获得）●房地产估价师注册证书（在某家房地产估价机构注册后）自1995年首次举办房地产估价师执业资格考试以来，房地产估价师已经整整走过了24年的发展和考试历程，考试大纲、考试命题都有了较大发展，特别是近几年，考试题型逐步规范，考试难度逐步加大，考试求新求异意识增强。
房地产估价师考试难度总体偏难，而且难度具有继续提升的趋势。
总体来看，和国内其他的专业资格考试相比而言，房地产估价师考试的通过率整体处于偏低水平。
每年全科合格人数保持在2300+人左右水平。
2007-2017年估价师考试通过情况汇总表低通过率，体现了房地产估价师执业资格的含金量。
2011房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》练习4
2011房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》练习41．某宗收益性房地产50年收益权利的价格为5000元/m2，报酬率为8.5％，该宗房地产30年的收益权利价格为（）元/m2。
A．4915B．4646C．4567D．40222．预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。
该类房地产的报酬率为9％，该房地产的价格为（）万元。
A．355B．435C．457D．4653．某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为25万元、28万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。
A．299B．302C．322D．3244．预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（）年。
A．13B．15C．16D．175．某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为40年，预计房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，该类房地产的报酬率为9％，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A．164B．266C．286D．2916．某宗房地产的收益期限为20年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为20万元、22万元、26万元，报酬率为10％。
则该房地产的收益价格为（）万元。
A．191B．193C．202D．2147．当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（）预测房地产的未来价格。
A．数学曲线拟合法B．平均增减量法C．平均发展速度法D．移动平均法8．某地区商品住宅价格自2003年至2007年分别为720元/m2、752元/m2、785元/m2、820元/m2和854元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2009年的价格为（）元/m2。
房地产估价理论与方法第四章：房地产价格影响因素
第四章房地产价格影响(yǐngxiǎng)因素考试(kǎoshì)目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握(zhǎngwò)程度。
第一节房地产价格影响因素(yīn sù)概述1.房地产价格影响因素(yīn sù)的总认识各种因素引起价格变动方向，变动程度不同影响因素与价格变动之间的关系不尽相同有些因素对价格的影响与时间有关，有些无关各种影响因素对同一类型房地产价格影响方向和影响程度不是一成不变的同一因素在不同地区对价格的影响可能不相同各种影响因素在不同水平上的变化对价格影响是不相同的某些影响因素可以用数学模型量化，某些不可以2.房地产价格影响因素的分类□第一种分类体系■自身因素□区位因素□实物因素□权益因素■外部因素□人口因素□制度政策因素□经济因素□社会因素□国际因素□心理因素□其他因素□第二种分类体系■一般因素，对大范围的房地产普遍产生共同影响■区域因素，只对一定区域内的房地产产生影响■个别因素，仅对估价对象房地产产生影响第二节房地产自身因素1.区位因素区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。
房地产的区位，不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。
不同性质的房地产对于区位的要求不一样。
房地产区位是可变的。
在完全竞争的市场条件下，各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所有者租用土地土地所有者把土地租给那些出价最高的使用者依据各个行业支付地租能力的差别，形成一个围绕市中心的呈同心圆分布区位因素可以分解为位置：房地产移动后发生变化的因素就是区位因素，移动后不变化的，就不是区位因素。
方位——“山之阳，水之北”距离是用于衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标。
房地产估价师《理论与方法》考试大纲
房地产估价师《理论与方法》考试大纲房地产估价师《理论与方法》考试大纲导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。
下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》考试大纲。
希望对大家有所帮助。
第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别(二)专业房地产估价的概念(三)估价与评估的异同(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内(五)房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性(一)专业估价存在的基本前提(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要第三节房地产估价的要素一、估价当事人(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的三、估价时点四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律的形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作考试要求1.熟悉房地产估价的含义;2.掌握房地产估价的特点;3.熟悉房产估价的必要性;4.掌握房地产抵押的需要;5.掌握房地产征收征用的需要;6.熟悉房地产税收的需要;7.了解房地产保险的需要;8.熟悉房地产保险的需要;9.掌握国有建设用地使用权出让的需要;10.熟悉房地产分割的需要;11.掌握房地产损害赔偿的需要;12.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;13.熟悉企业有关经济行为的需要;14.了解房地产行政管理的需要;15.了解其他方面的需要;16.熟悉估价当事人;17.掌握估价目的;18.熟悉估价时点;19.掌握估价对象;20.掌握价值类型;21.熟悉估价依据;22.熟悉估价假设;23.熟悉估价原则;24.熟悉估价程序;25.熟悉估价方法;26.熟悉估价结果;27.掌握房地产估价师的职业道德;28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]关于假设开发法的说法，错误的是( )。
A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】D【解析】本题考查的是开发完成后的价值。
选项A正确，运用假设开发法估价，开发完成后的价值不可以采取成本法求取，用其他法都可以;选项B正确，投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算，在动态分析法中不需要单独求取，体现在折现过程中;选项C正确，假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，实际上还没发生;选项D错误，在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格，折算为开发完成时点的价值，作为开发完成后的价值。
参见教材P349。
2、[试题]同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。
( )【答案】对【解析】房地产的客观价值或价格会因房地产位置、档次的不同而存在差异。
3、[试题]一般来说，开发经营期的起点( )。
A.与经营期的起点重合B.与运营期的起点重合C.与建造期的起点重合D.与开发期的起点重合【答案】D4、[试题]估价业务应当由估价机构统一接受委托、统一收取费用;估价师也可以个人名义承揽估价业务。
( )【答案】×【解析】本题考查的是估价业务接洽与承接。
估价委托应由估价机构统一受理、统一收费;估价师等估价专业人员不得私自接受委托从事估价业务、收取费用。
参见教材P400。
5、[试题]若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产价值为500万元，则收益乘数为40%。
( )【答案】×【解析】本题考查的是直接资本化法概述。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法随着时代的进步，房地产业已成为社会重要组成部分。
然而，对于房地产的估价理论和方法，很多人仍然并不了解。
本文将就房地产估价理论和方法作一个较为详细的介绍，以其为社会和个人带来的影响及其意义等方面进行论述。
一、什么是房地产估价理论房地产估价理论是指房地产估价的学说、原则和规律。
房地产估价是指对房地产进行评估，确定其价格和价值的过程。
在房地产交易、资产评估、抵押贷款、税收评估、维修保养等方面都会用到房地产估价。
二、房地产估价方法房地产估价方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。
下面将分别介绍三种方法及其应用。
市场比较法：市场比较法是房地产估价中最为常用和准确的方法。
简单来说，市场比较法就是通过比较房屋的卖出价、附近同类型房屋的成交价以及房屋的整体情况等因素来得出该房屋估价范围。
这种方法的优点是直接可靠，但是需要有大量的市场和经验数据来支撑。
收益法：收益法是一种适用于商业用房、租赁房屋等的估价方法。
简单来说，收益法就是根据物业的租金收益和预期维护所需用费等，计算出物业可以带来的收益后，再考虑进行投资的效益并决定其价值。
这种方法的优点是考虑到了未来的收益情况，但要考虑的因素较多，且预测未来收益的准确度是一个很大的挑战。
成本法：成本法主要适用于新建或有明确的建设年限的物业估价。
简单来说，成本法就是将物业的重建成本以及相关附加费、经营成本等全部计算再加和，得出一个大致费用预估，再减去已使用的时间和物业的损耗和折旧等因素来计算其现在的价值。
成本法的优点是体现了物业的建筑成本以及其他费用成本，缺点在于需要考虑建筑房龄和损耗的估计。
三、房地产估价的意义房地产估价在今天的社会中有很重要的作用，其中，有以下意义。
首先，房地产估价能够评估房地产的价值，帮助买卖双方确定房屋价格，避免透支消费和低迷市场。
其次，房地产估价能够为金融监管机构提供一个准确的物品价值依据，有利于银行在对房屋提供贷款时做出科学和合理的决策。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。
A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法【答案】ABD【解析】预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。
2、[试题]目前我国的技术规范和职业道德规范包括( )。
A.房地产估价基本术语标准B.房地产估价规范C.房地产抵押估价指导意见D.国有土地上房屋征收评估办法。
E,注册房地产估价师管理办法【答案】ABCD【解析】本题考查的是房地产估价的特点。
目前我国的技术规范和职业道德规范有4个：房地产估价规范;房地产估价基本术语标准;房地产抵押估价指导意见;国有土地上房屋征收评估办法。
选项E不属于技术规范和职业道德规范。
参见教材P11。
3、[试题]所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权中，属于自物权的是( )。
A.使用权B.抵押权C.所有权D.租赁权【答案】C【解析】本题考查的是房地产权益的含义。
使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。
参见教材P53。
4、[试题]某个可比实例2017年1月30日的价格为1200美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0,4%。
假设人民币与美元的市场汇率2017年1月30日为1美元=6,2088元人民币，2017年9月30日为1美元=6,2062元人民币。
则可比实例在2017年9月30日比较价格为( )元/m2。
A.7689,12B.7692,34C.7723,11D.7719,87【答案】A【解析】本题考查的是市场状况调整的方法。
1200×(1+0,4%)8×6,2062=7689,12元/m2。
注意汇率的选取。
参见教材P196。
5、[试题]假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。
最新房地产估价师理论与方法第四章思考题参考答案
行估价。 所谓“客观”，是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事 物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓“公正”，是要求估价师和估价机构在估价中不偏 袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。 市场价值评估等鉴证性估价之所以要遵循独立客观公正原则，是因为评估出的价值或价格如果 不公平合理，就会损害估价利害关系人中某一方的利益，也有损于估价师、估价机构以至整个 估价行业的公信力和声誉。 为了保障估价机构和估价师独立、客观、公正地估价， 一是要求估价机构应是一个不依附于他人、不受他人束缚的具有独立的法人地位的机构。 二是要求估价机构和估价师应与委托人及估价利害关系人没有利害关系，与估价对象没有利益 关系。当估价机构或估价师与委托人或估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系 的，应当回避。 三是要求任何单位和个人不得干预估价活动，包括不得干预估价过程和结果。当然，在遇到干 预时，估价机构和估价师不应屈从，应“我行我素”。 5、 在估价中要求估价师与委托人等估价相关当事人没有利害关系，但为何又要求估价师自己 设想为各方估价利害关系人的角色或心态来思考评估价值? 在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值或价格，估价师 首先应基于以下假设进行估价：各方估价利害关系人均是利己且理性的， 其次，应“换位思考”，即估价师以各方估价利害关系人的角色和心态来思考评估价值，把自 己分别设想为各方估价利害关系人时评估价值是怎样形成的， 然后，再以独立第三方的专家身份来权衡评估价值：评估价值的高低会对各方估价利害关系人 有何影响，假如是卖方会怎样，是买方又会怎样，在此基础上便可得出一个不偏袒任何一方估 价利害关系人的评估价值。 6、 合法原则对房地产估价有何要求?房地产估价为何要遵循该原则? 合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。合法原则中所讲的 “法”，是广义的“法”。有关法律、行政法规、合同等 房地产估价之所以要遵循合法原则，是因为房地产状况不同，特别是实物状况、区位状况相同 的房地产，如果权益状况不同，评估价值会有所不同。但是，估价对象状况不是委托人或估价 师可以随意假定的，甚至不是根据估价对象实际状况确定的，而必须依法判定。 遵循合法原则是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来 估价。从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判 定的房地产状况相匹配。由此可知，评估价值虽然通常大于零，但也可能等于或小于零，只不 过如果等于或小于零，则在一般情况下人们就不会委托估价了。另外，遵循合法原则还体现在 法律法规和政策规定不得以某种方式处分的房地产，就不能成为以该种处分方式为估价目的的 估价对象。例如，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，就不能成为以抵押为估价目的的估 价对象；不得作为出资的房地产，就不能成为以出资为估价目的的估价对象。 依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能是设定的状况。例如，在建设用 地使用权招标出让估价中，拟招标出让的土地实际状况为地上物尚未拆除的毛地或“三通一
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法房地产估价是指根据房屋的各种特征（包括但不限于房屋位置、建筑面积、建筑年代、装修情况等）以及市场供需情况等因素，运用一定的理论和方法，对其进行计算出来的评估价值。
在房地产市场中，估价是一个非常重要的环节，它直接关系到房屋的交易和投资价值，甚至会影响整个市场的运行。
本文将从房地产估价的理论和方法两个方面进行介绍。
一、房地产估价的理论1.机会成本法：机会成本法是估价理论的一种。
机会成本法指的是评估对象的价值应该等于其最佳的替代者价值减去其减值的数额。
在经济学中，将用于某项投资的资金称作机会成本。
因此，机会成本法以估价对象的替代者作为基准，根据替代者的价值来判断估价对象的价值。
2.比较法：比较法是房地产估价中最为常用的方法之一。
该方法是通过对比同区域内的约同地产物品出售的价格，区分其与目标房地产的差异并加以计价。
它还可以通过收集场地的交易资说明书、申请单等资料来研究该空地的交易、租赁和管理费情况，进行详细的分析和比较。
3.收益法：针对于商业、企业和筹资、建设以及管理用途的房地产物品，在估价时，也可以采用收益法进行规律的探索和研究。
收益法也被称作直接资本化法，估价者可通过计算物品使用的每年收益，并将其除以市场顶级资本收率，即可得出物品的价值。
二、房地产估价的方法1.市场比较法：市场比较法是房地产估价的比较常见的方法。
该方法是以同一或相近的单位面积、房型、层高等特征的房屋为基准，通过比较其已经成交的价格，以此推算出目标房屋的估价范围。
2.收益法：收益法是在商业房地产、企业和公共设施等房产的估价中，经常采用的一种方法。
该方法主要是通过计算该物品使用的收益来推算它的价值。
3.直接比较法：直接比较法是指将与目标物品相似的其他物品价值进行比较，以此得知目标物品的价值。
这种方法较为直观简单，因此，在一些小面积物品估价中，也经常会使用该方法。
总而言之，房地产估价理论和方法随着时代的发展不断演进。
在进行估价时，需要根据不同的物品类型及市场情况选取合适的理论和方法，使估价更加准确、可靠，从而更好地满足市场需求。
2020年房地产估价理论与方法-第四章
一、房地产估价八大原则：●（1）独立客观公正原则-首要原则（2）合法原则（3）价值时点原则（4）替代原则（5）最高最佳利用原则（6）谨慎原则（7）一致性原则（8）一贯性原则市场价值遵循——独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。
抵押价值和抵押价值评估遵循——谨慎原则投资价值评估——不一定要遵循独立客观公正原则现状价值评估——不应遵循最高最佳利用原则●房地产估价原则的作用：房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。
二、合法原则●合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
●《物权法》规定，下列财产不得抵押：（1）土地所有权（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权、但法律规定可以抵押的除外。
（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。
（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产。
（5）依法被查封、扣押、监管的财产。
《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押：（1）权属有争议的房地产。
（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。
（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。
（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产。
（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。
●法律法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。
●法律法规和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件。
不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。
●评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。
●评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程欠款。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第4次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.某宗房地产2012年6月的净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，3年后转售时的价格比2012年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。
如果该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产目前的收益价格为（）万元。
A.5730.14B.3767.51C.3676.51D.3548.022.优点是简便、可操作性强，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。
这种高层建筑地价分摊方法是()。
A.按房地价值进行分摊B.按建筑面积进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑物价值进行分摊3.路线价法估价的第二个步骤为()。
A.设定标准深度B.选取标准临街宗地C.编制深度百分率表D.划分路线价区段4.如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以()为前提进行估价。
A.保持现状B.装修改造C.转换用途D.重新利用5.实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其（）为标志。
A.工程完工B.工程投入使用C.是否完成工程竣工验收D.完成工程决算6.指数调整法是利用有关指数或变动率，将估价对象建筑物的()调整到估价时点时的价值来求取建筑物的重新购建价格的方法。
A.理论价格B.使用价值C.账面价值D.原始价值7.我们把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件，下列不是附件的是()。
A.估价对象的位置图，四至和周围环境的图片B.土地形状图、建筑平面图C.估价师声明、估价结果报告D.估价对象的产权证明，估价中引用的其他资料8.【真题】相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。
A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动9.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。
2009年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案
2009年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
)第1 题一个估价项目中的估价目的，本质上是由()决定的。
A.估价机构B.估价师C.估价报告使用者D.估价委托人的估价需要【正确答案】：D第2 题一个估价项目中的价值类型，本质上是由()决定的。
A.估价委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【正确答案】：C第3 题下列关于价值类型的表述中，错误的是()。
A.在用价值为市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续使用D.同一估价对象可能有不同类型的价值【正确答案】：A第4 题李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。
预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。
当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。
若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为()元。
A.5000B.12574C.12650D.13911【正确答案】：B第5 题下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是()。
A.了解某宗房地产的出租人权益价值B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C.了解某地区地震后房地产价值的变化D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额【正确答案】：D第6 题任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的()特性决定的。
A.易受限制B.相互影响C.独一无二D.不可移动【正确答案】：D第7 题下列房地产中，变现能力相对较强的是()。
A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产【正确答案】：C第8 题下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是()。
A.户型B.楼层C.层高D.装修【正确答案】：B第9 题对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是()。
房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案优选篇
房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案优选篇房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案 1单项选择题：1、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有()。
A.供给、需求、利用状况B.价值、使用价值、供求C.有用性、稀缺性、有效需求D.权利、租金、利率2、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是()。
A.都是价格用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.都受区位因素的影响3、房地产的供给曲线表示()。
A.房地产的购买量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系4、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。
A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格5、受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是()。
A.均衡价格增加，均衡数量减少B.均衡价格减少，均衡数量增加C.均衡价格增加，均衡数量不变D.均衡价格不变，均衡数量减少6、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会()。
A.增加B.减少C.不变D.无法确定7、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括()。
A.房地产开发商对未来的预期B.消费者的预期C.该种房地产的价格水平D.该种房地产的开发建设成本8、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为()。
A.存量+新增竣工量-拆毁量B.存量+新开发量+空置房量-拆毁量C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量9、炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的'物品。
房地产估价理论与方法_考题预测llff_lx0401习题
第四章房地产价格影响因素一、单项选择题1.下列关于房地产价格影响因素的表述中，不正确的有（）。
A.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化C.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的D.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关2.下列属于房地产影响因素中的自身因素的是（）。
A.完备程度B.基础设施C.实物因素D.环境状况3.（）房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施完备程度。
A.别墅B.商业C.居住D.工业4.对商业用房而言，一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的（）。
A.80％B.75%C.70%D.60％5.影响房地产价格的环境因素不包括（）。
（2005年试题）A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境6.《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归（）所有。
”A.发现人B.土地使用者C.集体D.国家7.当人口数量增加时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会下落。
A.增加，增加B.减少，减少C.减少，增加D.增加，减少8.（）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。
A.人口机械增长B.人口自然增长C.人口净增长D.人口负增长9.一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。
A.下降，下降B.下降，上升C.上升，下降D.上升，上升10.对于（）房地产来说，房产税会减少房地产的净收益，从而会直接导致房地产价格降低。
相反，减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。
房地产估价师(房地产估价理论与方法)公式总结
房地产估价理论与方法重要公式1．2房地产的概念·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。
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房地产估价理论与方法-4(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：35，分数：35.00)1.某地区某类房地产1999～2005年价格如下表所示： {{B}}某类房地产1999～2005年价格单位：元/m2{{/B}}（分数：1.00）A.年份B.1999C.2000D.2001 √E.2002F.2003G.2004H.2005I.2006J.房地产价格K.1800L.2000M.21９0N.2410O.2620P.2810Q.3000R.？解析：d＝(2000-1800)×0.02+(2190-2000)×0.03+(2410-2190)×0.05+(2620-2410)×0.1+(2810-2620)×0.3+(3000-2810)×0.5＝193.7(元/m2)V8＝P0+di＝1800+193.7×7＝3156(元/m2)2.现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为 2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增l%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。
该可比实例在2004年10月末的价格为( )。
（分数：1.00）A.2648元/m2B.2688元/m2C.2708元/m2√D.2734元/m2解析：2500×(1+1%)5+20×4＝2708(元/m2)3.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为( )万元。
（分数：1.00）A.417B.500C.460 √D.450解析：先求出土地价值＝(50-200×12%)÷10%＝260万元，房地产总价值＝260+ 200＝460(万元)。
4.需求规律的例外是炫耀性物品和( )物品。
（分数：1.00）A.特殊B.另类C.吉芬√D.个性解析：需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。
5.构成利率最高界限的是( )。
（分数：1.00）A.预期通货膨胀率B.平均利润率√C.再贴现率D.物价上涨率解析：企业借款是为了获取利润，如果利率高于利润率，企业就要将其利润全部付给贷款人，从而就不会去借款，因此，平均利润率构成了利率的最高界限。
6.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。
目前，该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。
（分数：1.00）A.536 √B.549C.557D.816解析：商场未来正常年净收益为120×(1-20%)-50＝46(万元)，运行年份＝40-5＝35(年)，报酬率＝5%(1+60%)＝8%。
则该商场在2005年107.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是( )元。
（分数：1.00）A.76800B.79104 √C.77952D.81562解析：建筑物的现值V＝C(1-d t)＝800×120×(1-2.2%×8)＝79104元8.购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为 9%，则该类房地产的资本化率为( )%。
（分数：1.00）A.6B.6.9 √C.8.8D.9解析：R0＝M×R M+(1-M×R E＝0.7×0.06+(1-0.7)×0.09＝6.9%9.某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。
某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。
如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。
（分数：1.00）A.2.4%B.3.0%C.3.8% √D.7.2%解析：10.某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。
已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为( )元/m2。
（分数：1.00）A.2290.91B.2326.41 √C.2344.16D.2308.6611.已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为( )。
（分数：1.00）A.7.78% √B.8.28%C.13.21%D.14.21%解析：31%+2.23%+1.32%+1.42%-0.5%＝7.78%12.某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为( )元/m2。
（分数：1.00）A.50B.250 √C.300D.350解析：300-50＝250(元/m2)13.某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。
现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于( )。
（分数：1.00）A.3275元/m2B.3287元/m2C.3402元/m2√D.4375元/m214.以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有( )。
（分数：1.00）A.基础设施完备程度B.城市规划限制条件√C.地面形状、面积大小D.环境景观解析：房地产权益状况比较、调整的内容有：土地使用年限、城市规划限制条件等。
15.某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为 ( )元/m2。
（分数：1.00）A.72B.108 √C.180D.270解析：180000÷666.67÷2.5＝108(元/m2)16.居住用地的使用权出让最高年限为( )年。
（分数：1.00）A.85B.30C.50D.70 √解析：居住用地的使用权出让最高年限为70年。
17.某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取( )年。
（分数：1.00）A.35 √B.45C.48D.50解析：经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。
18.某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择( )。
（分数：1.00）A.方案甲B.方案乙√C.方案甲和方案乙均可D.无法判断19.已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为( )。
（分数：1.00）A.36%B.62.07% √C.73．47%D.80%解析：开发利润＝10000-1500-3000-400-500-400-600＝3600(万元) 成本利润率＝3600÷(1500+3000+400+500+400)×100%＝62.07%20.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用( )预测房地产的未来价格。
（分数：1.00）A.数学曲线拟合法B.平均增减量法√C.平均发展速度法D.移动平均法解析：运用平均增减量法进行预测的条件是房地产的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致接近。
21.搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的估价的( )。
（分数：1.00）A.估价目的B.估价方法√C.价格类型D.时间长短解析：搜集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法。
22.已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。
相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为( )万元。
（分数：1.00）A.109B.117 √C.124D.130解析：100+100×(9%+8%)＝117(万元)23.有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为( )万元。
{{B}}矩形土地平均深度价格修正率表{{/B}}（分数：1.00）A.临街深度/英尺B.25C.50 √D.75E.100F.125G.150H.175I.200J.平均深度价格修正率（%）K.160L.140M.120N.100O.87.2P.78.0Q.70.8R.65.0解析：2000×120%×70%×75×50÷2＝315(万元)24.在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是( )的使用方式。
（分数：1.00）A.经济化B.最高最佳√C.实际性D.常规解析：在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。
25.在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为( )。
（分数：1.00）A.居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值B.居民区的房地产增值，工业用地房地产增值C.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值√D.居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值解析：对于不同类型的房地产，同一影响因素引起房地产价格变动的方向可能是不同的。
26.某套住宅建筑面积为l00m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。
（分数：1.00）A.2400 √B.2580C.2607D.276027.有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )米。