德国既有住宅改造模式与经验
德国小城镇建设模式
International View和谐之城：德国小城镇建设经验与启示万 博 张兴国摘要：中国的小城镇建设既要借鉴发达国家的成功经验，同时也要走中国特色城镇化道路。
文章立足于小城镇建设的具体问题，通过对德国小城镇的建设经验进行归纳，总结出一些规律性的理念与措施，并结合中国国情提出若干适合中国小城镇建设的对策建议。
一、引言随着中国经济社会的快速发展和城市化进程的加快，小城镇得到前所未有的发展，数量从1954年的5400个增加到2008年的19234个，小城镇作为城乡统筹发展的支撑点，在区域经济发展中的“增长极”作用日趋明显。
然而，由于中国小城镇自发地、不规范地急剧发展，其城镇规划建设从政府行政主导、规划设计前瞻、民众广泛参与、市场机制运作、法律政策规范、基础设施保障、生态理念推行、特色产业主导、历史文脉传承、公共服务完善等方面与发达的欧洲小城镇建设存在较大差异。
笔者最近游学欧洲，考察了一些小城镇，本文以德国小城镇为例，试图从其发展经验中寻找出超越国情的规律性思路与措施，为我国小城镇规划建设提供有益的启示。
二、小城镇建设的德国经验借鉴德国位于欧洲中部，面积35.7万平方公里，共16个联邦州，8000万人口，属欧洲人口较稠密国家，但其城镇规模与数量与我国相比有差距，百万人口以上的大城市只有4个，50万人口以上的也不超过10个。
前德国共有13500个小城镇，其中75%的小城镇人口少于5000人，超过10万人的小城镇只有89个。
图1 联邦德国规划体系International View 国际视野89小城镇建设德国小城镇建设的成就有目共睹，其形成机制中的可持续性、科学性、民主性、人文性和法制性令人印象深刻。
在不同历史时期，德国小城镇的发展也曾面临过众多的抉择，但是他们通过宏观、中观、微观、细节等多级层面的协同作用，使得小城镇的建设在一定程度上保持了很高的水平。
（一）宏观把握——确立小城镇可持续发展规划设计管理理念德国的规划体系包含有6个层次（见图1）。
德国建筑节能的新理念与启示
１ ａｒ 女 士 专题 介 绍 了墙 体 保 温 系 统 基 础 和 方 用 （ ． ａｚ Ｐ 采取 该能 源利 用方 案所需 的成 本 ） 。
一
实 际做 法 以及再 生热 能源法 律 规定 等专业 知识
２参 观 考察 了希 尔德 斯 海姆 Ｈ ｍ ｅｍａｎ公 司 的 ． ｅ ｐｌ ｎ Ｅ Ｏ Ｈ ｕ 零碳 新 型节能 建筑 示范 房 。 Ｃ ： ａｓ
ｔ ｈｕ ｗ ｌ ｉ Ｌ ｎ ｅ ｈ ｇｎ Ｈ ｎ ｏ ｅ） ，并 与 相 关 人 咨 询 和指 导 ； 一 方 面 ， 房 者还 可 以到 地 方 政 府 参 ｉ ａ ｓ ｅ ｎ ａ ｇｎ ａ ｅ ， ａ ｎ ｖｒ ” ｇ ｔ 另 建 员 就 建 筑 节 能 以及 能源 利 用 的现 代 化 等 问 题 进行 了 股 的银行 申请 优 惠 的低 息贷 款 ， 外 ． 可 以享 受 联 此 还 探讨。 ６ ．听 取 ｑ ｉｋ ｍｉ Ｈａ ｎｖ ｒ 限 公 司 科 勒 先 生 ｕｃ — ｘ ｎ ｏｅ 有 “ 于 预拌 干 灰 砂 浆 、 筑 预 制 件生 产 技术 ” 关 建 的介 绍 。 邦政 府 给予 的奖励
验 收的标 准 ． 强 工程质 量监 督 。据介 绍 ， 示 中几 十 加 展 幢 单体 式 别 墅 建 筑 ， 采 用 不 同的 设 计 结 构 、 同 的 均 不
建筑 材 料 、 同施 工单 位 、 同 的节 能技 术 ， 都达 到 不 不 但 建筑 节 能 的要 求 在每 幢建筑 内都 展示 出所 用墙 体 材 料 的实 物 、 节能 的 效果 、 计 施工 单 位等 ， 设 示范 效果 非 常 明显 ． 大促 进 了 民用 建筑 的节 能工 作 和符 合 建 筑 大
题报 告 （ ） 市建 筑合 约 二 城
既有建筑更新改造与技术策略_以波普罗区五户住宅与水舍为例_钱晨
96摘 要：本文从国内外建筑改造成功案例着手，总结分析目前国内外较为成熟的设计理念和设计原则；并通过对具体案例的构造解读分析相应的技术策略如何实现。
关键词：更新； 历史价值； 功能转化； 效能提升； 结构体系更新；新与旧的共生Abstract:Based on the successful cases ofbuilding renovation in China and abroad, the article summarizes some mature design methods and principles, and analyses how to realize the principles through corresponding technical strategy.Keywords:renovation；historical value；f u n c t i o n a l t r a n s f o r m a t i o n ；e f f i c i e n c y improvement；renovation of structural system；symbiosis of new and old中图分类号：TU-87文献标识码：A文章编号：1008-0422（2015）12-0096-031 概述西方对既有建筑再利用的研究已有一百多年的历史，在十九世纪出于对建筑的文物价值认知和爱国情感提升，人们开始对有价值的历史建筑进行积极的保护；而自第二次世界大战后，受当时各种建筑思潮和生态意识的影响，人们的关注重点由历史建筑转向了普遍存在的既有建筑，大量的既有建筑被重新利用，大批建筑师投身到既有建筑再利用的实践中。
从历史上看，西方既有建筑再利用的技术已基本成为较为完善的体系，其发展一直深受再利用思想的影响，当代技术策略已从单纯的历史价值的保护演变为对综合价值的提升，而在实践过程中，大批建筑师开始涉足这一领域，更新技术呈现出复杂化趋势，传统技术与当代技术自发地融合，从而创造出大批优秀的再利用项目。
德国既有建筑节能改造
CATALOGUE目录•背景介绍•德国既有建筑节能改造的策略与实践•德国既有建筑节能改造的成效与影响•德国既有建筑节能改造的经验与启示•未来展望与建议•参考文献既有建筑节能改造的意义减轻环境污染建筑行业是全球碳排放的主要来源之一，通过节能改造可以减少建筑物的碳排放，减轻对环境的污染。
提高生活质量通过对既有建筑进行节能改造，可以改善室内空气质量，提高居住的舒适度和生活质量。
减少能源消耗低建筑物的能源消耗量，进而减少对传统能源的依赖。
德国建筑能耗现状及挑战高能耗老旧建筑技术瓶颈德国政府对建筑节能改造的政策支持提供资金支持德国政府通过提供补贴、贷款等方式为既有建筑的节能改造提供资金支持。
简化审批流程德国政府简化了既有建筑节能改造的审批流程，加快了改造项目的实施速度。
推广节能技术德国政府鼓励并支持建筑节能技术的研发和应用，为既有建筑的节能改造提供了技术支持。
010302节能改造的基本原则与目标减少能源消耗通过提高能源利用效率，降低建筑能源消耗量。
提高可再生能源利用鼓励利用可再生能源，减少对传统化石能源的依赖。
促进绿色建筑发展通过节能改造，提升建筑的环境友好性和可持续性。
实现社会经济效益通过节能改造，提高建筑的经济效益和社会效益。
0102围护结构保温隔热提高气密性高效节能窗户安装太阳能系统配备高效空调和采暖设备节能改造的技术措施030405节能改造的市场化运作模式政府补贴对进行节能改造的企业和个人提供税收优惠政策。
税收优惠绿色贷款能效证书01020403推行能效证书制度，提高建筑能源利用效率的透明度。
政府提供补贴，鼓励企业和个人进行节能改造。
提供绿色贷款，帮助企业和个人进行节能改造。
德国的既有建筑节能改造项目在实施后显著降低了能源消耗，从而减少了能源进口，降低了能源成本。
此外，改造后的建筑在运营过程中的能源效率提高，从而提高了经济效益。
社会效益建筑节能改造不仅使居民的生活质量得到提高，同时由于减少了能源消耗，也保护了环境，对居民的健康也起到了保护作用。
赴德国培训考察报告
赴德国培训考察报告各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢篇一：赴德国考察报告(正式稿)调研报告德国建筑节能新理念给我们的启示文/厉益芳墙材革新与建筑节能承载了人类追求生态、健康、环保、可持续发展的美好理想。
发展绿色建筑、节约能源资源、保护生态环境，不仅引领着世界城市建设和开发的方向，也是我国可持续发展亟需破解的一道难题。
在政府的大力支持和倡导下，近年来我国的墙材革新与建筑节能工作得到了较快的发展，建筑节能、绿色建筑与生态城市的理念得到了普遍认同，但在实践操作层面仍存在着较多的误区，尤其缺乏有效的技术推广平台和整体解决方案。
2010年12月11至25日，受组织委派，参加了由国家发展和改革委员会组织的?新型墙体材料开发与应用培训班?，在德国下萨克森州管理学院进行了为期15天的培训考察和广泛的交流，收获颇丰。
这次培训考察的内容广泛丰富，涉及节能减排、既有建筑节能改造、可再生能源的应用等城市发展中的诸多重要课题。
通过听取专题讲座、实地考察观摩、讨论交流等形式，对墙体保温技术、建筑楼宇节能控制、建筑材料和产品特性、可再生能源在建筑中的应用以及废水处理等理念和技术有了深刻理解，从中深刻体会到德国在节能方面堪称世界典范。
不论是制度安排、法律法规建设、经济激励与制约措施，还是先进的技术手段和公众广泛参与等各个方面都有值得我们学习和借鉴的经验。
一、培训考察基本情况在德国期间，下萨克森州管理学院对培训高度重视，周密安排，精心准备专题讲座、经验介绍和考察观摩实例，所到各考察点都有专人陪同、讲解和经验介绍。
这次培训考察的内容广泛丰富，涉及节能减排、既有建筑节能改造、可再生能源的应用等城市发展中的诸多重要课题。
通过听取专题讲座、实地考察观摩、讨论交流等形式，对墙体保温技术、建筑楼宇节能控制、建筑材料和产品特性、可再生能源在建筑中的应用以及废水处理等理念和技术有了深刻理解，从中深刻体会到德国在节能方面堪称世界典范。
德国公共租赁住宅体系的剖析与借鉴
五、结论
五、结论
德国公共租赁住宅体系以其公平、可持续性和高效的特点为我国住房租赁市 场提供了宝贵的借鉴经验。通过加大政府投入与引导、多元化住房供应模式以及 强化管理和监管机制等措施的实施，我国可以逐步建立起符合国情的公共租赁住 房体系，为解决城市居民的住房问题提供有力支持。
2、公平与可持续性
2、公平与可持续性
德国公共租赁住宅体系注重公平和可持续性。租金收取考虑到了申请人的收 入水平，使得低收入家庭也能享受到高品质的住房环境。此外，为了鼓励居民节 约能源和减少环境污染，公共租赁住宅在设计和建造过程中也充分考虑了环保和 可持续性因素。
3、管理与监管
3、管理与监管
德国公共租赁住宅体系有一套完善的管理和监管机制。政府设立了专门的管 理机构负责公共租赁住宅的运营和管理，确保资源的公平分配和住房的高效利用。 同时，政府还通过立法和审计等手段，对公共租赁住宅的资金使用和运营过程进 行严格监管，防止腐败和不正当行为。
德国公共租赁住宅体系的剖 析与借鉴
01 一、引言
目录
02
二、德国公共租赁住 宅体系概述
03
三、德国公共租赁住 宅体系的剖析
四、德国公共租赁住
04 宅体系对中国的借鉴 意义
05 五、结论
06 参考内容
一、引言
一、引言
在解决城市居民住房问题上，德国采取了一种被称为“公共租赁住宅”的制 度。这种制度不仅为居民提供了稳定的居住环境，还对房地产市场的稳定和社会 的和谐发展起到了重要作用。本次演示将对德国公共租赁住宅体系进行深入剖析， 并探讨其对中国住房租赁市场的借鉴意义。
国外四大房地产金融模式分析
国外四大房地产金融模式分析国外房地产金融的四种模式不同国家由于不同的历史特点和经济发展程度而采取不同的房地产金融制度，形成了不同的房地产金融模式，归纳起来，国际上具有代表性的主要有四种模式：证券型、基金型、储蓄型和混合型。
(一)以美国为代表的证券融资型房地产金融模式美国是国际上房地产金融市场最发达、制度体系最健全、品种最丰富的国家。
20世纪70年代以来，几乎所有的房地产业金融创新工具都起源于美国。
到目前房地产金融在美国金融业务中所占份额越来越高。
美国房地产金融模式概括起来，主要有以下四方面特征：1、美国房地产金融架构体系完善，专业分工度高美国的房地产金融市场，分为一级市场和二级市场。
在一级市场和二级市场，有的专门从事住宅金融业务，有的专门从事商业房地产和写字楼房地产金融业务。
总体上讲，一级市场以商业性金融为主导，二级市场以政策性金融为主导，同时政府通过提供相关保险担保服务对住房金融体系实施了有力的间接干预。
一级市场：由储蓄机构、商业银行、抵押银行、人寿保险公司和其他商业金融机构构成，直接为家庭或企业提供抵押贷款业务。
储蓄机构包括储蓄与贷款协会、储蓄银行和信用合作社，它们是美国金融体系的创立者。
其中抵押银行是美国最具特色的房地产金融机构，其本身不吸收存款，主要通过商业票据和商业银行短期抵押，银行将发起的抵押贷款处理和交割后就将其在房地产金融二级市场上出售，一般情况下，只保留贷款运作权，而不持有自己发起的贷款。
二级市场：美国房地产金融二级市场主要是从事买卖抵押贷款的市场。
在抵押贷款发起后，部分储蓄机构和全部抵押银行将贷款出售给联邦国民抵押协会(FNMA，即房利美)、联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA，即房地美)等专门从事房地产金融二级市场业务的机构。
这些机构通过发行债券或其他类型的债务工具筹集其购买贷款所需资金。
二级市场的参与者主要是政府支持的两大企业房利美和房地美，此外还有私营金融企业，主要是金融控股集团(如AIG)和投资银行(如花旗、高盛、美林、摩根斯坦利及已倒闭的雷曼等)。
国外既有建筑改造研究
国外既有建筑改造研究摘要：本文对国外既有建筑的改造历程及其改造技术的发展进行了简单的回顾，重点介绍了20世纪70年代以后既有建筑改造的技术与实践，以期望为我国目前的既有建筑的改造工作积累经验。
关键字：既有建筑；改造；国外引言城市的老化和衰退是一种自然的经济规律和历史现象，在城市的发展过程中是不可避免的。
既有建筑的改造活动从欧洲奴隶制社会时期就已经存在，延续至今，不论是技术方面还是改造标准方面均得到了很大的进步与完善。
本文概述了西方国家既有建筑改造活动发展的历程，重点介绍了当代西方国家既有居住建筑改造的先进技术与政策法规等，希望能对我国的既有建筑改造活动起到指导作用。
根据西方建筑的发展史，本文将西方既有建筑改造的理论与实践活动分为欧洲古代、欧洲资产阶级革命时期和现代三个时期加以论述。
1 欧洲古代（~1640）据现有的史料掌握情况，西方既有建筑改造的雏形始于欧洲奴隶社会时期。
较早的改造活动是以建筑功能与类型不断推敲、加以完善为目的展开的。
由于经济和文化的发展，致使建筑创作领域不断扩大，进而公共建筑类型增多。
会堂、剧场、市场、浴堂、旅馆等一些功能性建筑在这一时期形成了相对成熟的形制，如剧场、浴堂等（如图1）。
而中世纪的既有建筑改造活动大多围绕宗教运动的更迭展开，改造的建筑类型比较单一，多集中于教堂、清真寺等。
由于建造工期较长，建筑的改造活动存在着周期长、技法不一的特点。
欧洲资本主义萌芽和绝对君权时期出现了欧洲古代旧建筑改造实践活动的亮点，集中体现于意大利文艺复兴时期。
这一时期出现了现代意义上的体量、功能改造，对立面改造也上升到了美学层次，譬如阿尔伯蒂设计的安农齐阿教堂立面改造（1470-1477年）（如图2）。
这一时期的建筑改造技术普遍应用当时的现有技术和成熟技术，具有鲜明的时代特色[1]。
2 欧美资产阶级革命时期（1640~1918）英国资产阶级革命后，工业化进程不断加速的同时，也加快了建筑技术的变革，产生了新技术和新材料；同时催生了近代城市化，带来新功能，进而出现新建筑。
资源型区域经济发展中的政府治理_德国鲁尔区的经验及启示_陈桂生
2014.1110孔经过仓库使得其使用面积和价值有所下降的，在此情况下，可根据单位面积的投资费用折算后进行合理的补偿。
为保证损失评估的科学公正，应该由供役地人和设立公共地役权的行政机关或组织协商选择具有中立性的社会评估机构，尽可能避免不正当干预，若供役地人对结果有异议的，应该允许其申请复核评估，若仍有异议的，笔者认为，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有关对被征收房屋价值进行市场化评估的程序，第１９条中的规定，“对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”，由专家委员会作出最终的鉴定结论。
参考文献：［１］陈志龙，刘宏．城市地下空间总体规划［Ｍ］．南京：东南大学出版社，２０１１：６．［２］刘保玉．物权法学［Ｍ］．北京：中国法制出版社，２００７：２７７．［３］肖泽晟．公物法研究［Ｍ］．北京：法律出版社，２００９：１１６．［４］王利明．物权法专题研究（上）［Ｍ］．长春：吉林人民出版社，２００２：７３０．［５］刘乃忠．地役权法律制度研究［Ｍ］．北京：中国法制出版社，２００７：４８．［６］蔡娬．公共地役权性质初探［Ｊ］．广西管理干部学院学报，２００４，（２）．［７］肖泽晟．公物的二元产权结构———公共地役权及其设立的视角［Ｊ］．浙江学刊，２００８，（４）．［８］郭庆珠．论行政规划利害关系人的权利保障和法律救济［Ｊ］．法学论坛，２００６，（３）．［９］姜明安．行政法与行政诉讼法［Ｍ］．北京：高等教育出版社，２００７：７１７．［责任编辑：张亚茹］世界经济与政治资源型区域经济发展中的政府治理：德国鲁尔区的经验及启示陈桂生（天津师范大学政治与行政学院，天津300387）综观世界资源型地区（城市）的发展，大致经历了“资源开发带来的经济增长期———资源大量开发引起的经济高涨期———资源枯竭而导致的经济衰退期———经济转型期”的过程。
素有“德国工业引擎”的鲁尔区也是如此。
２０世纪５０－６０年代以后，新技术革命浪潮冲击了鲁尔区的煤、钢产业，使其逐步陷入结构性危机中。
德国适老化居住模式经验_北莱茵_威斯特法伦州实践案例_黄翊
图3方便的“一站式”购物和一^化月R务
资料来J5：http://www.die-stiftung.do/proj ekte-praxis/ meldung^RTtikel/licber-wir-als-ihr.htziil
图5住宅连廊系统
资抖来源：作者拍接
项目规模：76个居住单位 本项目位于波鸿市中心城区，与 中央火车站仅5分钟步行距离，周边 设施成熟，该用地之前为一处大型市 属停车场。项目开发商一联盟组织 MCS (Matthias-Claudius-Sozialwerk) 已有20年的历史，由多个具有共同目 标的独立机构组成.其在帮助残障人 士学习、工作和融入社会等方面的尝 试和经验为本项目奠定了基础。 该项目并不只针对老年群体，而 是旨在创造和谐的未来住区，无论单 身或家庭，年老或年少.健全或疾病, 所有居民都能通过多种途径彼此沟通 并参与到本地发展当中，同时在此享
2住房与服务的融合
2.1联合运营：诺伊斯（Neuss) Meertal新建多代居项目 建成时间：2000年 项目规模=194个居住单位 本项目位于诺伊斯市郊，该地区 曾建有一家食品工厂诺伊斯市建设协 会与本市一家综合企业~Noah公司 合作开发.为老年人和需要附加服务的 家庭提供住房。住区的所有公寓都配有 无障碍设施，电梯和连廊系统，服务由 Noah公司负责提供（图4，图5)。 这一新建项目由194个居住单位 组成，包括62栋老年和残障人士公寓，
工业化进程中应对全球经济转型和促 进城市可持续发展提供了一个很好的 范例。 (1)《芝加哥经济增长和就业规 划》由总报告及若干个分析研究课题 组成，拉姆•伊曼纽尔市长亲自担任项 目主席，芝加哥世界商会具体负责，全 球顶级科研团队成员.芝加哥大都市 规划委员会.企业及市民代表等共同 合作完成，是伊曼纽尔市长振兴经济、 促进就业的施政纲领，也是芝加哥未 该规划立足现实，起始于城市，着眼 于区域，放眼于全球，通过严谨的分 析研究，确定了一个总体发展框架�an integrated framework),强调规划是一 个持续的.动态的过程�an ongoing, living process),突出了指导性、针对性、 务实性与可操作性，体现了规划的法 定地位属性。 (2)《芝加哥经济增长和就业规 划》由多个专业团队.不同职能部门 共同完成，秉承了 “政府牵头、专家 领衔、部门合作、公众参与”的工作 模式，涵盖了经济.社会.规划、交 通、环境等各个领域，考虑了整个芝加 哥地区所有社会各阶层的利益。虽然 该规划着重强调经济增长和就业选择, 但对于贫困.教育.住房.公共健康. 安全.交通.环境.社区发展及整体 生活质量等方面都进行了分析和研究, 利于全社会达成共识并有效组织实施。 (3)全球将进人后金融危机时代， 世界经济格局正在发生重大变化。全 球经济一体化关系到世界经济全局的 大趋势，是不可抗拒的历史潮流，这 给我国带来严峻的挑战和风险，同时 也带来了更多的发展机遇，产业结构 升级与经济发展方式的转变是应对全 球一体化的有效手段。因此，产业的 空间布局与政策导向是我们需要长期 关注和研究的一个重要课题。学习借 鉴芝加哥经验，城乡规划部门与产业
既有建筑节能改造技术及案例
既有建筑节能改造技术及案例1. 背景既有建筑节能改造是指对已建成的建筑进行节能性能的提升，以减少能源消耗和环境污染，提高居住舒适度和经济效益近年来，随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，既有建筑的数量不断增加，其节能改造已成为我国节能减排的重要任务之一本文将介绍几种常见的既有建筑节能改造技术，并通过案例分析展示这些技术的应用效果2. 既有建筑节能改造技术2.1 外墙保温改造技术外墙保温改造是既有建筑节能改造中常用的一种技术，其原理是在原有外墙表面添加保温材料，形成一道保温层，减少室内热量通过外墙的传递损失常用的保温材料有聚氨酯泡沫、岩棉、玻璃棉等案例：某既有办公楼进行外墙保温改造，采用聚氨酯泡沫保温材料，改造后，办公楼冬季室内温度提高了5℃，空调能耗降低了30%2.2 窗户改造技术窗户是既有建筑节能改造的关键部位，其改造目的是减少窗户的传热损失和空气渗透损失常用的改造技术包括更换双层或三层玻璃窗户、增加窗户密封条、使用低辐射镀膜玻璃等案例：某既有住宅进行窗户改造，更换为双层玻璃窗户，并增加密封条，改造后，住宅冬季室内温度提高了3℃，空调能耗降低了20%2.3 屋顶保温改造技术屋顶是既有建筑节能改造的重要部位，其保温改造目的是减少屋顶的热量损失常用的改造技术包括在屋顶表面添加保温材料、使用隔热涂料等案例：某既有教学楼进行屋顶保温改造，采用岩棉保温材料，改造后，教学楼冬季室内温度提高了4℃，空调能耗降低了25%2.4 采暖系统改造技术采暖系统改造是既有建筑节能改造的重要环节，其目的是提高供暖效率，减少能源消耗常用的改造技术包括更换高效节能的采暖设备、优化供暖系统循环管道布局等案例：某既有住宅进行采暖系统改造，更换为空气源热泵采暖设备，改造后，住宅供暖能耗降低了40%2.5 照明系统改造技术照明系统改造是既有建筑节能改造中容易被忽视的环节，其目的是减少照明能耗常用的改造技术包括更换为高效节能的LED灯具、优化照明布局等案例：某既有商场进行照明系统改造，更换为LED灯具，并优化照明布局，改造后，商场照明能耗降低了50%3. 结论既有建筑节能改造是一项系统工程，需要根据建筑的具体情况，综合运用各种节能技术进行改造通过以上案例分析，可以看出，既有建筑节能改造取得了显著的节能效果和经济效益在未来，我国应加大既有建筑节能改造的力度，以实现节能减排的目标1. 背景随着社会经济的快速发展，我国城市建筑能耗逐年攀升既有建筑作为城市建筑的重要组成部分，其能耗对整个社会的能源消耗和环境污染有着直接的影响因此，对既有建筑进行节能改造，降低建筑能耗，提高能源利用效率，已成为当务之急本文将重点介绍几种常见的既有建筑节能改造技术，并通过案例分析展示这些技术的应用效果2. 既有建筑节能改造技术2.1 外窗综合改造技术外窗是既有建筑节能改造的关键部位，其改造目的是减少窗户的传热损失和空气渗透损失常用的改造技术包括更换双层或三层玻璃窗户、增加窗户密封条、使用低辐射镀膜玻璃等案例：某既有住宅进行外窗改造，更换为双层玻璃窗户，并增加密封条，改造后，住宅冬季室内温度提高了3℃，空调能耗降低了20%2.2 高效节能空调系统改造技术空调系统是既有建筑节能改造的重点环节，其目的是提高空调系统的效率，减少能源消耗常用的改造技术包括更换高效节能的空调设备、优化空调系统循环管道布局等案例：某既有办公楼进行空调系统改造，更换为高效节能的变频空调设备，改造后，办公楼空调能耗降低了35%2.3 节能照明系统改造技术照明系统改造是既有建筑节能改造中容易被忽视的环节，其目的是减少照明能耗常用的改造技术包括更换为高效节能的LED灯具、优化照明布局等案例：某既有商场进行照明系统改造，更换为LED灯具，并优化照明布局，改造后，商场照明能耗降低了50%2.4 建筑设备智能监控系统改造技术建筑设备智能监控系统改造是既有建筑节能改造的重要环节，其目的是实现对建筑设备的实时监控和优化控制，提高能源利用效率常用的改造技术包括安装智能监控设备、建立能源管理系统等案例：某既有酒店进行建筑设备智能监控系统改造，安装了智能监控设备，并建立了能源管理系统，改造后，酒店总能耗降低了20%2.5 太阳能利用技术太阳能利用技术是既有建筑节能改造的一种新兴技术，其目的是利用太阳能为建筑提供热水、供暖等能源常用的改造技术包括安装太阳能热水器、太阳能光伏发电系统等案例：某既有住宅进行太阳能利用技术改造，安装了太阳能热水器和太阳能光伏发电系统，改造后，住宅热水能耗降低了80%，屋顶发电量满足了家庭部分用电需求3. 结论既有建筑节能改造是一项系统工程，需要根据建筑的具体情况，综合运用各种节能技术进行改造通过以上案例分析，可以看出，既有建筑节能改造取得了显著的节能效果和经济效益在未来，我国应加大既有建筑节能改造的力度，以实现节能减排的目标应用场合外窗综合改造技术适用场合：•老旧住宅和商业建筑，尤其是窗户材料老化、保温性能差的建筑•位于寒冷地区或高温地区的建筑，窗户对室内温度影响较大的情况•需要提高室内舒适度的建筑，如办公场所、住宅等注意事项：•选择合适的双层或三层玻璃窗户，以及低辐射镀膜玻璃，以提高保温隔热性能•确保窗户改造不会影响建筑的外观和结构安全•在改造过程中，注意施工质量，确保窗户密封条的安装牢固，防止空气渗透高效节能空调系统改造技术适用场合：•能耗较高的办公楼、商场等大型公共建筑•空调系统运行效率低下，经常出现故障的建筑•需要减少空调运行成本的建筑注意事项：•选择与原有系统兼容的高效节能空调设备•在改造过程中，注意系统的平衡性，避免冷热不均•定期对改造后的空调系统进行维护和清洁，以保持系统的高效运行节能照明系统改造技术适用场合：•照明能耗较高的商业建筑、学校、医院等公共场所•需要降低照明能耗，提高照明效果的建筑•希望通过照明改造提升建筑整体形象的场合注意事项：•根据建筑的实际需求选择合适的LED灯具•考虑照明的布局和控制，实现智能照明•确保照明改造后的视觉舒适度和安全性建筑设备智能监控系统改造技术适用场合：•大型公共建筑，如办公楼、商场、酒店等•拥有复杂建筑设备的建筑，需要实现设备的高效运行和管理•希望通过智能化改造提升建筑能效和运营效率的场合注意事项：•选择可靠的建筑设备智能监控系统供应商•在改造过程中，确保系统的兼容性和稳定性•对建筑管理人员进行系统操作和维护的培训太阳能利用技术适用场合：•拥有充足日照时间的建筑，如屋顶面积较大的建筑•环保意识较强，希望通过太阳能利用减少化石能源消耗的建筑•位于太阳能资源丰富地区的建筑注意事项：•评估建筑的太阳能资源潜力，选择合适的太阳能热水器和光伏发电系统•确保太阳能系统与建筑主体的结构和电气系统兼容•考虑系统的维护和售后服务，确保长期稳定运行既有建筑节能改造技术的应用场合广泛，涵盖了住宅、商业、公共等多种建筑类型在实施改造时，需要注意选择合适的技术和方案，确保改造的质量和效果同时，要关注技术的兼容性、稳定性以及长期的维护和运行成本通过合理的规划和执行，既有建筑节能改造可以带来显著的节能效果和经济效益。
国外政策性住房金融机构运作经验及其对我国的启示
国外政策性住房金融机构运作经验及其对我国的启示国外政策性住房金融机构运作经验及其对我国的启示摘要:政策性住房金融机构的设立是为了解决居民住房问题，贯彻实施住房市场发展目标。
政策性住房金融是住房保障体系的重要组成部分，为各国公共住房生产和消费提供有效资金融通。
文章在介绍美国、德国和新加坡三国政策性住房金融机构设置和运作模式的基础上，对发达国家政策性住房金融发展模式和经验进行了总结，结合我国政策性住房金融业务的发展现状提出了相关建议，以期借鉴国外经验的基础上进一步完善政策性住房金融体系。
关键词:政策性，住房，金融机构政策性住房金融机构是由政府或政府机构发起、出资创立、参股或保证的，不以利润最大化为经营目的，在住房领域内从事政策性融资活动，以贯彻和配合政府的社会经济政策的金融机构。
从本质上看，政策性住房金融机构的设立是为了解决居民住房问题，贯彻实施住房市场发展目标。
政策性住房金融是住房保障体系的重要组成部分，当前我国住房金融市场具有转型期的阶段性特点，政策性住房金融业务和商业性住房金融业务的发展都亟待规范化，采取措施使其互为补充，相互促进。
近年来中国住房市场快速发展背景下，商业性住房金融业务规模增长迅速，以个人住房抵押贷款为例，相较于1997年末190亿元的个人购房贷款余额，截至2013年9月底，个人购房贷款余额已达9.47万亿元。
商业性住房金融业务发展的同时，政策性住房金融业务需要进一步发挥其在住房体系的资金融通作用。
在大力建设住房保障供给体系的同时，通过设立政策性住房金融机构可在一定程度上解决公共住房生产建设、消费环节的资金融通问题，对促进住房市场长效调控机制建立具有重要意义。
一、美国政策性住房金融机构设置和运作美国是目前世界上住房金融业发展最发达的国家，政策性住房金融机构在解决居民住房问题发挥了重大作用。
与其他国家不同，美国的政策性住房金融机构的形式多样，不仅有政府自己设立的机构，还有政府本身并不投资但是提供贷款担保的机构。
居住区规划案例分析-国内外经典住宅
7. 社会环境 规划
LONDON,UK 格林威治千年村
8. 功能人群
引入不同功能旨在吸引多样化的终端用户。包括展览、酒店、餐厅、学校、超市、购物中心、 医院等提升城市功能和满足居住需求的各种配套。小区主要使用半岛的公共设施。
英国的经验是：混合社区如果设计或管理不当，也会变质。比如，一些混合社区变得尊贵化， 因此其价格排斥了低收入者；而某些计划又变得平民化，高收入者就选择离开。因此，如果混 合社区要继续良性发展下去，它们的设计和管理等具体问题必须得到解决，并且要帮助在早期 大规模房地产开发中的弱势群体。
LONDON,UK 格林威治千年村
格林威治半岛以前这里 有一个煤气厂，对环境的污 染严重.
整个半岛占地121公顷， 过去格林威治半岛主要工业 用地，包括军火、化工、钢 铁、电缆肥皂等，后来演变 成欧洲最大的天然气站，供 应着伦敦西南居民的生活用 气。上个世纪80年代中期， 整个半岛被荒废，成为了工 业垃圾的堆积场，严重影响 了城市的景观。90年代初， 伦敦市开始了泰晤士门户计 划，旨在改善沿河景观，格 林威治半岛成为了计划的核 心点
3.1980年代到1990年代末, 住房建设也逐步由国家“统一代建”的模式转向房地产市场开 发, 建设量大增, 在1980年代开展了小区试点等工作, 居住区理论得到大量实践。
4.1988年以后, 个人成为商品住房的消费主体, 需求多元化、投资的市场化以及政府职能 调整等因素促使居住区建设由政府主导转向市场主导, 居住区规
LONDON,UK 格林威治千年村
社会整合与生态责任
SOCIAL INTEGRATION AND ECOLOGICAL RESPONSIBILITY
开发可持续的社会综合体, 提供35%的经济适用房到 65%的私人住宅
国内外既有住宅加装电梯经验及对杭州的启示
国内外既有住宅加装电梯经验及对杭州的启示加装电梯工作是一项需要长期推进的民生工程。
当前，杭州市老旧小区加装电梯建设发展速度快但发展情况参差不齐，存在参与模式低效、居民意愿难协调、资金筹集困难、统筹规划缺失、后续保障缺位等问题。
积极推进杭州老旧小区加装电梯质效提升，需要挖掘现实问题，借鉴国际经验，因地制宜提出科学策略，构建党建引领、政府引导、居民主体、企业联动、智慧托管的加装电梯“杭州模式”，真正把解决民生问题落到实处。
文 陈前虎 李航 邱子懿加装电梯的新加坡经验2001年，新加坡为了应对愈发凸显的人口老龄化、居住环境老化等问题，出台了“电梯翻新计划”。
截至2019年底，该计划已惠及5000个单元的50万户家庭。
其主要经验如下：基层主体，构建合作组织。
政府主导构建由工作委员会和社区服务中心共同组成的基层组织，并由该合作组织全程管理电梯翻新工作。
工作委员会由基层组织顾问、基层领导、项目顾问、公民咨询委员会、邻里居民委员会和建屋发展局代表组成。
主要职能是收集居民的意见，研究工程设计方案，确定工程预算，监督工程进展并且定期召开会议，讨论和审查居民的反馈意见。
社区服务中心由公民咨询委员会和邻里居民委员会组成，充当市议会和居民之间的协调员，为居民搭起意见融合和互动的平台。
政府主导，保障资金来源。
电梯翻新计划中，新加坡政府承担75%-90%的费用，市政理事会（分区物业管理）承担一部分费用，居民承担的费用不超过3000新加坡元（约1.5万人民币），业主出资比例根据户型和组屋的设计而定。
在整个电梯翻新流程中，电梯安装费用由新加坡政府先垫付，当工程全部竣工交付后，居民才开始按月支付所应承担的费用，满足条件的居民还可要求分期、延迟付款或申领补助金。
居民参与，搭建沟通渠道。
基层组织积极搭建多种沟通渠道，提高居民参与度。
在前期阶段，基层组织通过家访、咨询和论坛的形式，宣传电梯翻新计划，了解居民的担忧和看法；在中期阶段，通过举行发布会、组织公众活动、张贴公告、成立信息中心等方式，积极跟进工程进展；在后期阶段，对单元居民进行问卷调查，评估工程满意度，给工作管理团队提出改进建议。
国外既有建筑改造研究
国外既有建筑改造研究摘要：本文对国外既有建筑的改造历程及其改造技术的发展进行了简单的回顾，重点介绍了20世纪70年代以后既有建筑改造的技术与实践，以期望为我国目前的既有建筑的改造工作积累经验。
关键字：既有建筑；改造；国外引言城市的老化和衰退是一种自然的经济规律和历史现象，在城市的发展过程中是不可避免的。
既有建筑的改造活动从欧洲奴隶制社会时期就已经存在，延续至今，不论是技术方面还是改造标准方面均得到了很大的进步与完善。
本文概述了西方国家既有建筑改造活动发展的历程，重点介绍了当代西方国家既有居住建筑改造的先进技术与政策法规等，希望能对我国的既有建筑改造活动起到指导作用。
根据西方建筑的发展史，本文将西方既有建筑改造的理论与实践活动分为欧洲古代、欧洲资产阶级革命时期和现代三个时期加以论述。
1 欧洲古代（~1640）据现有的史料掌握情况，西方既有建筑改造的雏形始于欧洲奴隶社会时期。
较早的改造活动是以建筑功能与类型不断推敲、加以完善为目的展开的。
由于经济和文化的发展，致使建筑创作领域不断扩大，进而公共建筑类型增多。
会堂、剧场、市场、浴堂、旅馆等一些功能性建筑在这一时期形成了相对成熟的形制，如剧场、浴堂等（如图1）。
而中世纪的既有建筑改造活动大多围绕宗教运动的更迭展开，改造的建筑类型比较单一，多集中于教堂、清真寺等。
由于建造工期较长，建筑的改造活动存在着周期长、技法不一的特点。
欧洲资本主义萌芽和绝对君权时期出现了欧洲古代旧建筑改造实践活动的亮点，集中体现于意大利文艺复兴时期。
这一时期出现了现代意义上的体量、功能改造，对立面改造也上升到了美学层次，譬如阿尔伯蒂设计的安农齐阿教堂立面改造（1470-1477年）（如图2）。
这一时期的建筑改造技术普遍应用当时的现有技术和成熟技术，具有鲜明的时代特色[1]。
2 欧美资产阶级革命时期（1640~1918）英国资产阶级革命后，工业化进程不断加速的同时，也加快了建筑技术的变革，产生了新技术和新材料；同时催生了近代城市化，带来新功能，进而出现新建筑。
德国城市化的启示与思考
德国城市化的启示与思考德国是世界上高度城市化的国家之一，是高度发达的工业国家，经济实力位居欧洲首位，在国际上仅次于美国和日本，为第三大经济强国和美国之后第二大贸易国。
德国城市发展遵循一条规则：既要考虑市场竞争的原则，也要顾及社会公共利益的需要。
联邦、州和地方乡镇三级共同承担城镇建设发展的任务，其主要特点是：统一筹划，协调发展。
通过仔细考察德国城市发展的历史，认真吸取其城市化过程的经验教训，对加快推进我省的城市化进程有十分重要的参考价值。
德国城市化及城市现代化的特点城市化的速度快，城市化的水平高。
经济的快速发展是城市化的前提和保证。
德国实现城市化所用的时间少于法、美等国，与英、法、美相比，德国工业革命起步较晚，城市化启动较迟。
但随着经济的快速发展，到1910年德国基本实现城市化。
法国和美国分别到了1931年和1920年才基本实现城市化。
到1996年，德国城市化水平已达94.6%。
德国的中小城市多，分布比较均匀，人口过于集中的大城市少。
德国的独特之处在于它的中小城市，小城镇星罗棋布在全德各地，城市化的过程中，各类城市协调发展，布局较为合理。
虽然德国也出现了一些大城市，但是无畸形发展现象。
德国注重协调发展。
城乡之间，地区之间，经济、社会、环境协调发展。
城市的发展与资源配置和产业结构的变化紧密相联。
在德国既没有过度拥挤、高楼林立的市中心，也没有破旧不堪的农村地区。
德国的城市布局相对合理，城市化进程中大中小城市并行发展，大城市为龙头，但不显得过分突出，小城镇遍地开花，遍布全国各地。
良好的区域交通，通讯，供电，供水等基础设施网络为城市均衡发展创造了良好的条件。
无论是大城市还是在几千人口的小镇，各项市政设施的水平基本一样，几无差异。
加之方便的购物餐饮等生活配套条件，接近大自然的生活环境，使小城镇拥有大城市无法比拟的优越性。
德国的城市管理水平比较高。
规划，特色保护，公交等别具特色。
德国在城乡建设上一方面严格管理土地、环境等重要问题，一方面又大量放权给地方，充分发挥地方上的积极性和自主性。
德国住房制度
德国住房制度考察德国的住房制度近段时间以来，多个部门纷纷辟谣房地产调控放松，与此同时，中央政府也继续以资⾦⽀持地⽅保障房建设。
种种迹象显⽰，4⽉中旬开始的新⼀轮房地产调控很可能是“来真的”。
这虽然短期内减轻了普通民众的焦虑感，但从长远计，反思和重塑中国的住房体制已成为⼀项紧迫任务。
⽽年初以来的政策实践及近期的⼀些理论探讨，也显⽰出各⽅对住房调控新模式的积极探索。
在这些探索中，⽐较强烈的呼声就是学习德国、新加坡和⾹港，建⽴市场化和保障性住房并⾏的双轨制，以此稳定房价和创造社会公平。
更有甚者，从⼟地国有这⼀宪法基础出发，要求由国家出⾯解决⼤部分⼈的住房问题。
凡此种种，愿望确实美好，但不顾国情差异的简单模仿很可能导致“南橘北枳”结果。
德国完善的⾦融体系有以下⼏个重要特征:1.建⽴多元化的住宅融资机制。
过去，⼀提到德国的住宅⾦融体制，⼈们⽐较重视“储贷合同”契约型融资。
其实，这只是德国住宅⾦融体系的⼀部分。
封闭式的住宅储蓄尽管在住宅⾦融体系中有着不可低估的作⽤，但是它所提供的资⾦毕竟是有限的。
只有建⽴多元化的融资机制，将契约型融资与商业性的储蓄融资结合起来、将住宅⾦融与整个⾦融市场联系起来，相互协调，才能使之发挥更有效的作⽤，为住宅投资和消费提供充⾜的资⾦⽀持。
2.住房互助储蓄应遵循⾃愿和机会均等原则。
德国的住房互助储蓄实⾏⾃愿、平等、互利互惠的原则，既保障了所有需要购房者都有机会参加住房低息储蓄，并按其对住房储蓄的贡献来确定获得贷款资格，保障了储蓄与货款权利与义务对称和储户之间机会均等。
相⽐之下，我国的住房公积⾦制度实⾏强制性储蓄，强制让⼀部分⼈参加住房储蓄，歧视性将另⼀部分⼈(如城镇个体劳动者、⾃谋职业者等⾮国有单位职⼯)排斥在政策性融资体制之外，这既不符合经济转型期中国多元化的经济结构、多元化的消费需求，也有碍公平原则的实现。
⽽在个⼈储蓄积累较低的情况下，⽆限制发放个⼈贷款，必然导致贷款⼈对低息款的过度需求，使住宅公积⾦在较短的时间内资⾦耗尽，使众多储户失去享受低息贷款机会。
新加坡、俄罗斯和德国等西方国家国企改革经验
新加坡、俄罗斯和德国等西方国家国企改革经验20世纪70、80年代以来，由于普遍面临国有企业效率不高、机制不活的问题，世界各国政府都积极探索改革国有企业体制的途径。
其中，新加坡、俄罗斯和德国的一些实践做法，对当前我国新一轮国企改革格外具有借鉴意义。
一、新加坡“淡马锡”模式新加坡政府通过国有私营的控股公司组织形式充当发展和调控市场经济的重要角色。
其中，新加坡淡马锡公司与我国拟组建的国有资本运营公司较为相似，对开展相关试点具有较好的借鉴意义，也因此成为我国新一轮国企改革最为人津津乐道的参照样本。
当然，中国有自己的国情，对淡马锡模式可以借鉴，但并不会照搬,这一点财政部已作出回应。
1.发展历程。
淡马锡（全称为淡马锡控股私人有限公司）成立于1974年，由新加坡政府100%控股，授权其持有和管理35家国有企业，设计国有股权3.5亿新元（约合人民币16亿元）。
经过40年的发展，淡马锡培育起了一批具有较强竞争力的企业，国有股东权益也实现了数百倍的增长。
截至2014年3月底，淡马锡投资组合价值为2230亿新元（约合人民币1万亿元），自成立以来年化股东总回报率达到16%。
2.资本运营方式和特点。
淡马锡的资本运营兼顾投资与出售，进退并重。
一是整合盘活存量资产，对接收的一部分规模小、竞争力弱的企业，通过重组整合、整体出售、关闭清算或推动上市并逐步减持等方式清理退出。
二是持续优化投资组合。
过去10年，淡马锡投资总额近1800亿新元，并出售了1100亿新元的资产。
三是拓展培育新业务。
通过设立企业发展部，应对快速发展变化的外部环境，寻求具备回报潜能的商业机会，包括处于初创期、需要较长孕育期的项目，特别是新的商业模式以及可能改变行业规则的企业。
淡马锡的资本运营，也体现出鲜明的特点，一是完全遵循商业化原则；二是强烈的资金成本意识；三是注重长期投资价值；四是贯穿始终的风险管控；五是运营高度透明。
3.以董事会为核心的公司治理机制。
长期以来，淡马锡形成了以董事会为核心、政府对董事会充分授权的公司治理机制。
既有住宅增设电梯的实践困境及其立法完善
既有住宅增设电梯的实践困境及其立法完善涂富秀【摘要】既有住宅增设电梯涉及对业主共有部分物权的处分,同时又可能侵害专有部分物权.由于《物权法》和相关法律法规对既有住宅增设电梯事项未作出明文规定,增设电梯涉及的权利主体、表决规则、损害补偿等诸多问题无章可循,引发了一系列纠纷.今后立法应当根据增设电梯的具体情形来划定有表决权的业主范围,采取全体业主一致同意的表决规则,建立科学的损害补偿制度,建立以调解为主的纠纷解决机制.【期刊名称】《龙岩学院学报》【年(卷),期】2013(031)006【总页数】7页(P91-97)【关键词】既有住宅;增设电梯;表决规则;利益平衡【作者】涂富秀【作者单位】江夏学院福建福州 350108【正文语种】中文【中图分类】TU857;D923既有住宅是指具有合法权属证明，已建成投入使用的多层多业主住宅，包括有电梯住宅和无电梯住宅。
本文讨论的既有住宅仅限于无电梯的多层多业主住宅。
我国早期建设的住宅楼大部分没有安装电梯。
近年来，随着社会的发展、居民居住需求层次的变化和人口老龄化问题日益加剧，为既有住宅增设电梯成为惠及百姓出行、提升居民幸福指数的民生热点，并赋予了解决民生难题，改变城市面貌的政治内涵。
学者们对既有住宅增设电梯从不同角度进行了研究。
上海建科老年用房研究中心、上海市房产经济学会老年用房专业委员会课题组从改善老年人居住条件和旧城改造的视角，研究了旧住宅加装电梯遇到的资金、技术、居民意见统一等方面障碍，提出应当建立长效机制来破解难题。
[1]33-36陈颖以福州市某一旧宿舍楼加装电梯前的结构安全性鉴定为例，从建筑学的角度探讨安装电梯对旧楼安全性的影响。
[2]46-48范长英等从建筑学角度研究了设置电梯的层级，认为不设电梯的住宅仍有其需求的阶层，住宅设置电梯不能搞一刀切。
[3]31-37韩清雪结合广州市既有住宅增设电梯的实践情况，在实证研究的基础上，分析了增设电梯存在的困难，提出应通过明确的政策指引使广大老楼住户共享电梯加装后带来的便利，从而保持利益分配的公平与社会的和谐稳定。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
Ｔ ｅＢ ｉ ｉ ｇＥ ｅ ｇ ｆ ｉｎ ｙ ｈ ｕｌ ｎ ｎ ｒ ｙＥ ｉ ｅ ｃ ｄ ｆｃ
德 国既 有 住 宅 改 造 模 式 与 经 验
口 建设部标准定额研究所 口 建设部信息中心 吴萍 林常青
近 日 ． 设 部 对 德 国既 有住 宅 改造 情 况 建 进 行 了 为期 一 周 的考 察 。 国和 我 国气 候 相 德 近 ． 究 了解 德 国既 有 建筑 改 造模 式 和 经济 研 技术 政 策 对 我 国 十 一五 期 间 即将 开展 的 既有 建筑 节 能 改造 大 有裨 益
板 式住 宅 建筑 在 建 造 时就 由于 受 到诸 多 因素 的制 约 其 风格 大 同小异 。 遍 存在 着 室 普
内 布局 不 合理 面积 小 舒 适 度 差等 缺 陷 而 且经 过 多 年 的使 用后 ．有些 老 的 建筑 已 经破 烂 不 堪 ，甚 至 出现 了墙 体 开 裂 、结 露 渗 水 等 问题 ．严重 影 响 到居 民的生 活 质 量 。 １９ ０年 １ ９ ０月 ． 西 德 统 一后 ．原 东 德 的居 民 不再 满 足 当时 自己 的居 住 环境 ．要 求 提高 东
住 房 体 制 与住 宅 建筑 状 况
德 国位 于 欧洲 中部 ．二战结 束 后 ． 国 德 被 分 裂 为德 意 志联 邦 共和 国 （ 称 西德 ）和 简 德意 志 民 主共 和 国 （ 称 东 德 ） １ ９ 简 ０年 １ ９ ０ 月 ３曰 分裂 ４ Ｏ多年 的东 西 德重 新 统一 ．原 东德 的 １ 专 区 为适 应 联 邦德 国建 制 改为 ４个 ５个 州 ，并入 了联 邦德 国 统 一 后 的德 国 共 有 １ 州 ． 中柏林 、 ６个 其 不 来 梅和 汉堡 是 市 州 （ 辖 市 ） 总面 积 约 直 ３ ７万平 方 公 里 ．人 口 ８ ０ ５ ２ ０多万 。西北 部 为海 洋性 气 候 ． 东 部和 南 部逐 渐 过 渡 为大 往 陆性 气候 ． ７月 份 平均 气 温 １ ４～１ 口 ｃ．１ ９ 月 份平 均 气 温 一５～ｒｃ。此次 考 察 获取 的 经验
２ 住 宅 建 筑 状 况 、
东 西德 合 并前 ． 原东 德 地 区 由于 受 前苏 联 的影 响 ． 造 了大 量 的 多层 和高 层 板 式建 筑 。 建 据统 计 ．原东 德 地 区 ２ ／３的住 宅 为板 式 建筑 ． 有 ２ ７ ２ 套 而 原 西 德 地 区的 板式 住 宅建 共 １ ．万 筑 则 少 得 多 ．约 ５ Ｏ万套 ．只 占该 地 区住 宅 的 ３．％ ３
德 国 的 住 房 体 制
在 柏 林 和 勃 兰 登 堡 州 ． 民 个 人 购 买 和 住 宅建 筑 的最 好 出路 。 实上 ， 国 对 既有 住 宅进 行 改造 在 很大 程 度 上针 对 的 是原 东 德地 区 居 事 德
拥 有 住房 的情 况 比较 少见 ． 宅个 人 私有 率 住 很低 ．据估 计 私 有率 仅 约 ３ ％ ． 栋 多高 层 Ｏ 一 住宅 楼被 多个 单位 或 个人 共 同拥有 的情 况极 为少 见 多数房 子 属 于住 宅建 设 公 司 ． 权 产 单 一 居 民则 主 要是 通 过租 房来 解决 居 住 问 题 而作 为房 屋 的管 理和 经 营 者 ．大 的住 宅
６０ ５ ５ —７０
５０ ６０ ５ — ５
这 样 不 仅 可 节省 约 １ ／３的 资 金 ，而 且 还 可 以减 少 资 源 消耗 和 环 境 污 染 。所 以 进 行 现 代 化 改 造 才 是 板 式
文物建筑
新建 出租房
改造
新建
¨ｏ —１０ ０ ４ｏ
９ｏ Ｏ ｏ ０ ～１ ０
针 对原 东 德地 区短 期 内住房 紧张 的 问题 ． 府采 取 了 两条 途 径来 改 善 居 民的居 住 条件 政
一
是建 设 新 的 出租 房 ． 二是 对 既 有 的住 宅建 筑 进 行改 造 。 摆在 板 式建 筑 面 前 的 只有两 个 选 而
择 ．要 么 进行 改 造 ，要 么拆 掉 重建 。勃 兰登 堡 州 新建 住 宅和 既有 住 宅改 造 的成 本 见表 １ 。
建 设 公司 多数 为政 府控 股 企 业 所 管理 的 代 初 刚刚 实施 改 造 时 ． 其 政府 关 注 的是 建筑 物 的使 用功 能 宅 的面 积 及 周边 环 境 与配套 设 施 住
房 屋 实 际 上 是 政 府 交 其 管 理 和 经 营 的 ，如
Ｄ Ｇ Ｗ Ｏ住 宅 建 设 集 团 由 柏 林 市 政 府 １ ０ ＥＥ ％ Ｏ
表１ 类别 Fra bibliotek勃兰登堡州新建住宅和改造的成本
改造 ／新建 成本 （ 欧元 ／ 套内砸积 ） ｍ・
从 表 １ 可 以看 出 ． 中 对
既 有 建 筑 实 施 改 造 的成 本
大 大低 于拆 掉 重建 的成 本 ，
１４ 年以前的老建筑 ９８
１ ４ 年以后的板式建筑 ９８
改造
改造
主 要 是 来 自柏 林 市 和 勃 兰 登 堡 州 。
１
、
居 住 质 量 追求 有 个 性 的高 品 质 居住 条件 ． 是一 时 间 内该 地 区 出现 了住房 紧 张 的状 况 ． 于 使
得 德 国 的房 地 产业 获 得 了一 定 发展 。
５ 板 式 住 宅 建 筑 的 出路 、
的板式 建 筑 。
既 有 住 宅 改 造 范 围
１
、
既 有 建 筑 改 造 的 重 点 为 板 式 结 构 住 宅
由于板 式 结 构住 宅的 缺 陷 ．德 国 政府 非 常 重视 对 板式 住 宅 建筑 的改 造并 给 予 资助 ．但 政府 关 注 的重 点 会 随 着时 间 的推 移 而 有所 变 化 ，资助 的重 点也 随 之 发 生变 化 ：上世 纪 ９ Ｏ年