千岛湖教育、旅游综合体项目

区总部和办事机构。
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千岛湖旅游市场
需求
2010年黄金周期间，千岛湖景区接待国内外游客 71.15万人次，日均人次高达近9万，门票收入 1877.75万元，淳安乡村游游客达8.8万人次，实现 乡村旅游经济收入890万元，呈现出了湖区旅游平 稳增长、乡村旅游快速上升、休闲度假需求旺盛的 良好发展势头。农家乐日均接待游客7000余人次， 上西、芹川、桥西、青田、宋家坞等板块的农家乐 游客天天爆满，芹川村甚至出现游客打地铺的现象。 其中，新开放的龙川湾和秀水漂流成为乡村旅游的 最大亮点。
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千岛湖旅游发展规划
旅游发展战略之三年行动计划
培育发展八大特色休闲产业 休闲渔业 休闲运动业 全面推进休闲度假产业开发建设 排岭半岛区块——以水为主题，以康 体养生为目标，针对大众化市场
酒吧茶楼业
餐饮美食业 文化娱乐业
进贤湾区块——以度假小镇为主题， 以商务度假为方向，针对高端市场
1993年，出台了“谁 投资、谁经营、谁受益 ”的鼓励政策； 1995年起实施了景区 大门票制度；
1997年千岛湖共接待 游客65.8万，比1991年 上升了139% 1997年底千岛湖风景 区公开发景点23个，游 船58艘、摩托艇144艘 ，宾馆28家旅行社15家 。 这个阶段还是千岛湖 品牌内涵均处于较低水 平。
需求特征
来千岛湖的游客选择了湖区观光、住店休闲、乡村体验、亲水 娱乐、体育竞技等多种旅游方式 。秀水节上，中华56个民族秀 水婚典、国际游艇展、千岛湖漂流节等高端性、参与性的活动 吸引了大量游客 。 千岛湖乡村以“旅游节庆活动”带动乡村旅游的热潮。如里商 乡的千岛湖采茶节、千岛湖镇屏湖枇杷节、宋村乡的白云溪漂 流节、瑶山乡的山核桃文化节、左口乡的青枣节、王阜乡的王 阜菊花节、界首乡的千岛湖柑桔节、中洲镇的“九相公”民俗 节、安阳乡的登山节等十余个旅游节庆活动已经成为千岛湖乡 村旅游的一大亮点。
PART 6
物业发展建议
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PART 1 项目基本环境
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项目基本环境
区域城市价值分析
千岛湖城市旅游发展研究
项目本体分析
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项目基本环境
区域城市价值分析
千岛湖城市旅游发展研究
项目本体分析
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区域城市群价值分析
21世纪是城市群主导经济发展的世纪，城市群已经成为衡量一个国家或地区社会经 济发展 水平的重要标志之一；中国三大城市群初步形成，发展潜力巨大。
千岛湖教育旅游综合体项目定位策略报告
动 力 地 产
动 力 地 产 2011年6月3日
2 0 1 1 年 8 月
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项目的思考逻辑
做什么？ 怎么做？
成功湖区开发案例研究
案例 启示
案例 启示
项目的基本环境
城市价值研究
项目本体研究 研判 市场 机会
项目整体发展策略制定
可能性： 发展走向 竞争策略 ………… …… 产品 机会
西班牙的加 那利蓝岛
大西洋、 火山
热情好客 风俗
高尔夫
仙人掌 花园、 火焰山
博物馆、 水族馆、 环形剧 场
韩国庆州的 波门湖
湖泊、遗 址
国王墓地
会议中 心
划船、 水上运 动
世界游 乐城、 家庭主 题乐园
以历史 景点为 特色
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淳安旅游发展研究
千岛湖着力推进观光旅游向集观光旅游、休闲度假、水上运动于一体的综 合旅游提升转型。
（1982-1991）起步阶段 （1992-1997）壮大阶段 （1998-2001）提高阶段 （2002至今）转型阶段
1982
1991
1997
1998年开始改变景区 景点低、小、散、乱的 面貌，开展“景点革命 ” 1998年8月开创了“ 同一接待、统一售票、 统一调度、统一结算” 的斯汀一旅游阶段管理 办法。 这期间，千岛湖海外 海大酒店、凤凰林休闲 度假村等一批高级的酒 店投入建设，千岛湖旅 游接待设施前面提高， 极大的提升了千岛湖旅 游形象。
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区域城市群价值分析
经济一体化的推进
城市功能定位、产业结构将形成分工协作的运行机制。以上海为核心的二线城市杭 州，其科技、教育、文化、旅游的特性将确立，产业链上的承接功能将突显。
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城市群发展对杭州的影响
城市功能定位、产业结构将形成分工协作的运行机制。以上 经济一体化的影响 海为核心的二线城市杭州，其科技、教育、文化、旅游的特 性将确立，产业链上的承接功能将突显。
长三角三小时交通圈
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淳安区位分析
地理位置
千岛湖是两江一湖（富春江、新安江、千岛湖）国家级重点风景名胜区的主要组成部分。它地 处长江三角洲的腹地，是上海经济区和我国东南一流风景旅游城市杭州的“后花园”。 千岛湖距杭州129公里，距黄山140公里，是镶嵌在杭州——千岛湖——黄山名城、名水、名 山这条黄金旅游线上的一颗灿烂的明珠。
可行性： 发展走向
竞争策略 ………… ……
度假 休闲
项目市场环境
区域市场研究 竞争对手研究
筛选条件： • 市场空间 • 对企业能力要求 • 对企业盈利性的促 进作用
杠杆 发展
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Contents:[目 录]
PART 1 PART 2 PART 3 PART 4 PART 5 项目基本环境 区域市场环境 项目发展策略 成功案例研究 定位发展研究
大东京区 阪神区 名古屋区
占日本 GDP的70 ％
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区域城市群价值分析
中国已形成了三大城市群，其中以长 三角城市群地区经济最为发达，城市 一体化程度最高，逐渐形成以上海为 核心的世界第六大都市圈。
环渤海城市群特征：中心化城市强 化阶段，即极化阶段。北京、天津 成为一个磁石核心，强烈地吸引着 周边城市的产业功能。
世界级六大都市圈分布
美国三大城 市群

中国三大城 市群 占美国 GDP的67 ％

大纽约区 五大湖区 大洛杉矶
环渤海区 长三角区
占中国 GDP的 46.5％

珠三角区
区 日本三大城 市群

纽约都市圈 五大湖都市圈 东京都市圈 巴黎都市圈 伦敦都市圈 长三角都市圈
主要特征 高密度的聚落 全国乃至全球的发展枢纽 拥有发达的网络结构 合理的城市职能分工
1982年1月，设立了新 安江风景区规划建设办公 室； 开发建设东南湖区桂花 岛。标志着千岛湖旅游正 式起步 1982年11月，国务院 发文确定了千岛湖所在的 “富春江-新安江”风景 区为首批国家级44个重 点风景名胜之一。 1985年9月千岛湖管理 局成立，标志着千岛湖旅 游管理开始走向规范、科 学、有序的发展方向。 在这期间游客主要以千 岛湖，逐渐的白沙为主要 游览形式，从建德下湖的 游客占千岛湖总游客量的 90%以上；
2001
2002年开始千岛湖旅游进入了转 轨变形期，从单一观光型旅游向观 光、休闲、度假、商务、会展、运 动的综合型旅游发展。 2004年建立了旅游发展基金； 2005年组建了千岛湖旅游有限公 司； 2007年千岛湖度假去管委会从旅 游局中单列出来； 这一阶段将千岛湖品牌打造摆在 了一个极为重要地位，2002年以来 举办了三届中国杭州千岛湖秀水节 、三届千岛湖国际游艇展、三届中 国淡水鱼烹饪大赛、三届全国皮划 艇春季赛，两届环千岛湖国际自行 车挑战赛，水下古城探摸、十佳美 景评选、国际湖泊旅游论坛、中加 千岛湖对话、飞艇直播千岛湖、名 车汇名湖、千岛湖人体婚纱摄影大 师赛等活动。 第18页
拉近城市空间距离，“一小时高铁经济圈”、“三小时经济 交通一体化的影响 圈”（如杭州湾大桥修建等）。将间接造成二线城市对三线 城市影响力的削弱，但其相对核心城市（比如杭州）的成本 优势将会显现。
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淳安区位分析
千岛湖
距杭州：140公里；距上海：317公里；距南京：452公里；距黄山：150公里 杭千高速起点为杭州绕城公路西线的袁浦，经富阳、桐庐，过杭新景主线高速公路洋溪枢纽互通，终点 至淳安县坪山工业园区
环渤海京津翼地区
长江三角州地区
珠江三角城市群特征：中心城市的 轴向扩散带动中小城市发展，点— —轴系统形成，即扩散阶段。以香 港为核心，深圳为代言人，周边城 市形成产业分工，并向特色性方向 发展。
珠江三角州地区
长三角城市群特征：信息化与产业 高技术化高速发展，区域生产力向 均衡化发展，空间结构网络化，形 成点——轴——网络系统，整个区 域成为一个高度发达的城市化区域。
《杭州市“十二五”会展业发展规划》，淳安将定位为长三角首选、国内一流 的会展旅游目的地，逐步打造成中国的“达沃斯”。
在推动会展国际化方面，将积极争取类似财富论坛、APEC峰会等顶级国际性
会议的落户，把杭州逐步建设成为承接国际高端会议的知名城市，最具魅力的 国际会议目的地。还将重点吸引世界前20名的国际会展龙头企业在杭州设立地
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淳安旅游价值分析
国际著名的度假胜地 —— 地形多样化程度高，文化内涵深厚 ——千岛湖同样具备这两大特色 : 湖泊与群岛并存,新安文化与江南水乡风情相融。
项目名称
基础资源
自然资源 岛屿、印 度洋 历史人文 商务 运动 潜水、 登山、 高尔夫 狩猎、 高尔夫 大型商 场和手 工艺品 中心 艺术品 市场 饮食、 购物中 心 购物 沙滩市 场
功能分类
观光 庙宇、 火山 疗养 传统spa 文化 印度教、 宗教文 化 房产 公寓别墅 游乐
特色 宗教节 日与特 色景点 相结合
印尼巴厘岛
印度文化、 杜阿印 古典舞蹈、 达饭店、 绘画、雕 会议中 刻 心 罗马遗址： 剧场…..
土尔其的南 安塔利亚 墨西哥的坎 昆
海滩、山
珠宝交 易会、 艺术节
坎昆会 议中心
从表上可以看出，淳安县旅游收入几乎与第三产业增长率相当，旅游收入已经成为 淳安经济增长的主要来源。
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淳安旅游价值分析
天然优势
规模大—— 仅湖面达到573KM2 。 大大超过298KM2 的马尔代夫，297KM2 的昆明滇池 地形多样—— 群岛、湖泊、山脉。 与土耳其的南安塔利亚、墨西哥的坎昆同样具有丰富的 景观层次 人文内涵丰富——新安文化与浙西风情。
淳安主要发展规划
淳安县旅游业发展行动计划
“三个转变”， 促进旅游产品从单一“观光型”向“观光休闲度假并举的综合型”转变。 旅游形态从景区旅游向目的地旅游转变。 旅游经济增长方式从门票经济型向税源经济型转变。 初步形成“一湖两镇三区八线”的旅游格局。同时到2010年，全年接待游客 要力争达到350万人次，其中度假游客占到40%以上；旅游经济收入年均以20% 的速度提高，达到45亿元，其中大门票收入2.2亿元以上。
千岛湖旅游发展规划
旅游发展战略
杭州发展战略和规划
围绕建设“东方休闲之都”的总目标，深化实施“旅游西进”和“旅游国际化” 战略，以国际市场为重点，以特色文化为灵魂，以创新管理为支撑，以现代科技为突 破，重点建设以观光游览、休闲度假、会展商务为核心的多元化产品体系，完善旅游 产业布局，促进行业互动协调发展，努力完善旅游目的地的现代综合服务功能，全面 提升杭州旅游的国际国内竞争力，到“十一五”期末，初步确立长三角休闲度假中心 的地位，基本形成国际风景旅游城市和“东方休闲之都”的框架。
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淳安区位分析
千岛湖： 国家AAAA级旅游景区 拥有573平方公里的湖面，1078座翠岛点缀其间。 天然资源，国内罕有 度假胜地，前景无限
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项目基本环境
区域城市价值分析
千岛湖城市旅游发展研究
项目本体分析
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淳安旅游价值Fra Baidu bibliotek析
淳安县旅游发展指标
年代 2007 2008 2009 2010 GDP(亿 元) 80 92.7 103.3 117.4 增长率 14.0% 11.0% 12.5% 11.1% 第三产业增加 值(亿元) 26.2 31 40.4 46.3 增长率 24.0% 31.3% 13.2% 28.8% 旅游收入 25.1 30.7 38.1 45.5 增长率 30.0% 22.3% 24.1% 19.2% 接待游客 220.3 261.5 300.25 353.6 增长率 21.0% 18.1% 14.8% 17.8%
界首区块——以休闲体育为主题，针 对境外和专业市场
康体疗养业
旅游商品业 休闲游艇业
姜家区块——完善规划
加快度假酒店建设 积极引进特色酒店
教育产业没有列入其中，不是区域近期重点培育发展产业。但从长远角度上 讲，本项目填补了区域教育产业的缺失，具有深远意义。
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千岛湖旅游发展规划
杭州十二五规划中淳安的定位
瀑布、 海景、 岩洞
海景沙 滩、玛 雅废墟
日光浴
古罗马、 古希腊 文化
玛雅文 化和现 代休闲 文化 传统农 耕文化 底蕴深 厚的皇 族文化
度假村公 寓
凯梅尔 游艇船 坞中心
水上游 乐
景点历 史文化 韵味强
神话传 说与景 点结合 完美 热情好 客的异 域农耕 文化
加勒比海、 大礁湖
玛雅文化
高尔夫
沙滩浴