写字楼管理费用测算方式例表
写字楼运营费用测算表[最新]
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写字楼运营费用测算表[最新]写字楼经营费用测算表序项目测算依据测算结果占总费备注号总值月单价用比例, (元/月) (元/??月)一人工费以建筑面积3万?、楼高25层的写字楼为根据劳动部门、各公司资8.53基础测算，定岗11人，管理处6人(主任1料及劳动力市场价格等人、财务2人，助理1人，管理员1人)工情况综合确定程部7人，(主管1人，高级技师1人，技师1人，维修工4人)员工工1 基本工资标准按 , 元/人月资社会保2 基本工资总额的44,(含医疗8,，险工伤1.5,，养老21,、待业1,、住房13,福利基基本工资的14, 3 金工会经基本工资的2, 4 费教育经5 基本工资的1.5, 费加班费 6 人均加班3天，日工资按月工资1/22计算住房补7 按8平米/人、40元/平米补贴贴二运行、维建筑物室内外;电梯 6台，变压器2 修保养台及配电系统，照明系统;消防系统;费供排水系统;防盗系统建筑物按与房屋维修公司合同每月每平米与房修公司合同 1 室外维建面 , 元修建筑物按与房屋维修公司合同每月每平米与房修公司合同 2 室内维建面 , 元修空调系按与专业公司合同每月 , 元与专业公司合同 3 统维修电梯维按与电梯公司每月每台电梯 , 与电梯专业公司合同 4 护保养元，年检费 , 元供配电供电部门规定 5 变压器及高压设备年检费 , 元/ 系统台，维修保养费 , 元;低压配电柜及配电箱维修费 , 元/年。
照明系日光灯,元/支，半年1次;整流器,元/支;1年1参照时常价格 6 统次;灯泡 , 元/个，半年1次;日光灯座 , 元/个，2年1次，线盒开关 500 元/月喷淋头与消防栓维修400/月;防排烟4台风消防系7 统机维护500元/年;报警、烟感器每年更换10,，, 元/个;;灭火器每年冲气10,20元/个;应急灯每年更换10,，150元/个供排水8 水泵维修， 150元/台/年;管道阀门系统维修5000元/年;厕所设备10元/层个/月防盗、监9 月专业公司签定维保每年承包1.2万控系统元其它费10 不可预见的费用1000/月用公共能含电梯、空调、消防、公共部位面积11 源水电等用水、电、气费水费按用水量和相应单价估算 1) 电费按用电量和相应单价估算 2) 煤气费按用煤气量和相应单价估算 3) 热水供按热水供应量和所需燃料及单价估4) 应等算三绿化管绿化面积 , 平米，大堂花卉摆设，理费绿化员1名人工费根据劳动部门、各公司资1 每人每月基本工资1100，效益工资料及劳动力市场价格等200元，其他福利，服装费 , 元/年，无加班费情况综合确定工具费购锄头、草剪、喷水管、喷雾器等其根据各公司情况测定 2他用品每年支出400元农药化根据各公司情况测定 3 按每平米绿地0.3元/月计算肥费补苗费根据各公司情况测定 4 按每平米绿地0.3元/月计算绿化用根据各公司情况测定 5 按没平米绿地0.3吨/月计， 5.5 元/ 水吨大堂办根据各公司情况测定 6 按月租用费用2000元公室摆花四清洁卫3万?建筑面积培植12人，2500?/ 生费人，购置清洁器械，定期洗刷外墙人工费根据劳动部门、各公司资1 人员工资1100/人/月，服装费2套冬料及劳动力市场价格等夏服500元/人/年，其它福利及工伤情况综合确定保险14,，生活补助200元/月，工具费 2 17寸打蜡机1.8万/台，疏通机2500/台、50公斤吸尘鸡7千/台，均按2年折旧;垃圾站垃圾桶5个330元/，按2年折旧，楼层痰盂桶2个/层，200元/个2年折旧;塑料桶2个/层，70元/个，1年更换;楼层大桶塑料袋2个/天，0.45元/个。
写字楼物业费计算公式
写字楼物业费计算公式写字楼物业费是指租用写字楼时需要支付的一项费用，主要用于维护和管理写字楼的日常运营。
物业费的计算公式通常由租赁合同中明确规定，根据不同的地区、写字楼等级和面积大小可能会有所不同。
下面将介绍一种常见的写字楼物业费计算公式。
一、基本公式写字楼物业费计算公式一般如下：物业费 = 建筑面积 × 单价其中，建筑面积是指写字楼所占用的总面积，单位一般为平方米；单价是指每平方米面积所对应的物业费用，单位一般为元/平方米。
二、单价的组成单价的具体数值由多个因素决定，通常包括以下几个方面：1.楼层因素：一般而言，越高层的写字楼物业费单价越高，因为高层楼层的维护和管理成本相对较高。
2.地段因素：写字楼所处的地段也会对物业费单价产生影响，繁华地段的写字楼物业费单价通常较高。
3.设施因素：写字楼的设施和服务水平也会影响物业费单价，设有高档装修和完善的配套设施的写字楼物业费单价较高。
4.管理费因素：写字楼的管理费用也会计入物业费中，管理费用包括保安、保洁、绿化等方面的费用，不同写字楼的管理费用差异较大。
5.市场因素：市场供需关系和经济发展水平也会对物业费单价产生影响，繁荣的商业环境下物业费单价较高。
三、物业费的支付方式物业费的支付方式通常有两种：1.按面积支付：按照租赁面积计算物业费，并按照合同约定的支付周期进行支付。
2.按人头支付：按照入住人员的数量进行计算，每个人对应一定的物业费用。
四、物业费的使用范围物业费主要用于以下方面：1.楼宇维护：包括大楼外观、电梯、楼道、门禁系统等的维护和保养。
2.公共设施维护：包括公共卫生间、会议室、休息区等的清洁和维护。
3.绿化养护：包括花坛、草坪、园林景观等的养护和美化。
4.安全管理：包括保安人员、安全设备等的投入和管理。
5.日常管理：包括物业管理人员的工资、办公费用等。
6.其他费用：根据写字楼的实际情况，可能还包括水电费、网络费、空调费等。
写字楼物业费是租赁写字楼时不可避免的费用，根据建筑面积和物业费单价进行计算。
商用写字楼费用测算
商用写字楼费用测算日常支出：（元）
1、员工成本 3.54
2、培训费用 0.05
3、存档费用 0.01
4、交通费用 0.05
5、通讯费用 0.06
6、电话网络 0.12
7、差旅费用 0.07
8、律师审计 0.06
9、租赁费用 0.07
10、业务招待 0.11
11、办公耗材 0.12
12、管理酬金 0.73
13、商场保险 1.12
14、不可预见 0.12
小计： 5.24元/月/平方米
经营成本：（元）
A：日常保洁
1、垃圾清运 0.12
2、粪池清抽 0.05
3、门前三包 0.02
4、公区消杀 0.05
5、外墙清洗 0.05
6、公区地面 0.12
小计： 0.41元/月/平方米
B：工程日常维修保养及能源费用：（元）
1、中央空调能源及综合管理 9.82
2、公共区域照明 1.99
3、电梯 2.09
4、公共用水 0.82每个取水点X0.5TX30天X水价
5、冷冻机日常维护 0.08
6、消防年检 0.06按国标配备灭火器X当地报价
7、消防系统外委保养 0.12
8、生活水箱年检清洗 0.03
9、工程备品备件 0.48此标准需实际测算
小计： 14.5元/月/平方米
C其它（元）
1、节日装点 0.10
2、已上共计 20.25/月/平方米
3、法定税金 1.11
合计：21.35元/月/平方米
注：要注明所有不包括费用
如/商户经营区域/停车厂/固定资产摊销（仅限自购）。
写字楼物业费
写字楼物业能源费测算方案测算依据： A、全年365天，其中：工作日251天、休息日104天、节假日10天 B、平均电价0.63元/Kwh，其中：峰0.983元/Kwh（8：00~11：00/18：00~23：00）平0.623元/Kwh（7：00~8：00/11：00~18：00）谷0.285元/Kwh（23：00~7：00） C、天燃气按2.2元/M3计...测算依据：A、全年365天，其中：工作日251天、休息日104天、节假日10天B、平均电价0.63元/Kwh，其中：峰0.983元/Kwh（8：00~11：00/18：00~23：00）平0.623元/Kwh（7：00~8：00/11：00~18：00）谷0.285元/Kwh（23：00~7：00）C、天燃气按2.2元/M3计D、水价按4.2元/M3计E、排污费按1.2元/M3计一、电费：1、公共区域照明用电1.1楼内公共照明测算依据：⑴办公层和地下停车场周一—周五运行时间为7：30至19：00⑵底商（B1-F2）运行时间为全年7:30至21：30⑶其余时间为E电照明（数量按正常照明的1/3计）⑷地下停车场为36W单管日光灯约500套，其余为18W双管节能灯约3000套｛18W×2×（3000-3×130）+36W×500｝÷1000×｛（4h×0.983元/Kwh+7.5h×0.623元/Kwh）×251天+（4h×0.983元/Kwh+0.5h×0.623元/Kwh+8h×0.285元/Kwh）×251天×1/3+（8h×0.983元/Kwh+8h×0.623元/Kwh+8h×0.285元/Kwh）×（104+10）天×1/3｝+（18W×2×3×130）÷1000×｛（6.5h×0.983元/Kwh+7.5h×0.623元/Kwh）×365天+（1.5h×0.983元/Kwh+0.5h×0.623元/Kwh+8h×0.285元/Kwh）×365天×1/3｝=430906.71元1.2室外公共照明测算依据：⑴运行时间为全年19:00至23：00⑵外围照明约为250KW250Kw×4h×0.983元/Kwh×365天=358795元2、公共设备设施运行用电2.1垂直运输设备测算依据：⑴周一—周五运行时间为7：30至19：00⑵其余时间只保留客梯、货梯各一部，其它电梯按全停计⑶电梯15部，其中：客梯8部、货梯1部、观光梯2部、扶梯4部（18Kw×6+12Kw×2+23Kw×1+12Kw×2+7.5Kw×4）×｛（4h×0.983元/Kwh+7.5h×0.623元/Kwh）×251天×0.3｝+（18Kw×1+23Kw×1）×｛（4h×0.983元/K wh+0.5h×0.623元/Kwh+8h×0.285元/Kwh）×251天×0.1+（8h×0.983元/Kwh+8h×0.623元/Kwh+8h×0.285元/Kwh）×（104+10）天×0.1｝=149203.75元2.2通风设备测算依据：⑴周一—周五运行时间为7：30至19：00⑵其余时间按全停计⑶通风设备总计约586.7KW，其中：新风机57台、空调机11台、排风机71台（不含消防排烟风机）、送风机30台586.7Kw×｛（4h×0.983元/Kwh+7.5h×0.623元/Kwh）×251天×0.8｝=1013690.64元2.3给排水设备测算依据：⑴运行时间按全年运行计⑵给排水设备总计约95.08KW,其中：给水设备46.68KW、排水设备48.4KW95.08Kw×（8h×0.983元/Kwh+8h×0.623元/Kwh+8h×0.285元/Kwh）×365天×0.3=157501.54元电费合计：2110097.64元二、水费：测算依据：大厦最高日用水量为1005M3/日，其中：生活给水585M3/日、空调补水420M3/日 1005M3/天（4.2+1.2）元/M3365天0.3=594256.5元三、采暖费：测算依据：⑴设备运行时间为7：30-21：30，按5个月150天计⑵采...测算依据：大厦最高日用水量为1005M3/日，其中：生活给水585M3/日、空调补水420M3/日1005M3/天×（4.2+1.2）元/M3×365天×0.3=594256.5元三、采暖费：测算依据：⑴设备运行时间为7：30-21：30，按5个月150天计⑵采暖设备总计166.9Kw，其中：2T采暖锅炉4台（耗气量150M3/h）、一次热水泵3台、二次热水泵2台、锅炉补水泵2台1、电费166.9Kw×（6.5h×0.983元/Kwh+7.5h×0.623元/Kwh）×150天×0.6=166162.30元2、燃气费150M3/h×4×2.2元/M3×14h/天×150天×0.6=1663200元采暖费合计：1829362.3元四、制冷费：测算依据：⑴设备运行时间为7：30-21：30，按5个月110天计（不含周六、周日）⑵冷冻设备总计2126Kw，其中：冷水机组3台、一次冷冻水泵3台、二次冷冻水泵3台、冷却水泵3台、冷却塔3台2126Kw×（6.5h×0.983元/Kwh+7.5h×0.623元/Kwh）×110天×0.5=1293479.66元全年能源费合计=电费+水费+采暖费+制冷费=2110097.64+594256.5+1829362.3+1293479.66=5827196.10元写字楼物业费测算标准及模板（一）工资及福利费测算表序号项目测算依据计算式月支出（万元）备注 1 管理处主任按月均3000 0 ．301 0 ．30 2 客服员、物管员、收款员按月人均1400 0 ．143 0 ．42 3 客服主管按月人均2000 0 ．201 0 ．20 4 维修主管按月人均1800 0 ．181 0 ．...（一）工资及福利费测算表（二）办公费测算表（三）公共设施维修养护费测算表（四）公共部分水电费说明：《长春市物价局关于对长春市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》中第六项规定：由于业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。
写字楼经营测算及考核方案
写字楼经营测算及考核方案
一、经营费用测算
1、人员编制及工资费用
各岗位工资
2、每月总费用测算表
各项经营费用统计
3、盈亏平衡点的测算
说明：月费用已经减去营业外收入。
4、营业收入测算表
房租收入测算
5、营业外收入统计
二、考核方案
1、计提办法：
当月经营收入达到元为盈亏平衡点，达到元/月则盈利元/年。
2、绩效发放要求：
1）员工当月出勤率必须为全勤。
2）在日常工作中无重大工作失误，没有收到客户投诉。
3）新员工入职必须满三个月后，方可参与绩效考核。
4）在实际岗位工作，有考勤记录的人员方可参与绩效考核。
3、绩效发放系数：
按岗位级别的不同系数发放，每月日与基本工资一起发放。
商业写字楼运营费用
商业及写字楼的运营费用计算明细1.商业运营费用说明➢物业管理费收入参考深圳购物中心管理费水平，建议本项目管理费45元/平方米/月，按每三年增长5%估算。
➢➢经营管理费用1）营销推广费：按经营收入的3% 估算；2) 出租佣金：前三年按经营收入的10%提取；3）经营管理团队办公成本和薪金员工薪金与福利成本：假定商业地产项目部设8个部门，实行总经理负责制，人员编制30人，其中高层年薪30-50万，中层年薪10-20万，基层年薪4-8万，薪金按每三年增长10%估算。
办公成本：人均办公面积按20平方米估算，单位面积写字楼租金按100元/平方米/月，物业管理费按25元/平方米/月计算。
文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.商业经营收入及运营成本测算表说明：租赁收入按前期定位报告租金水平建议测算，项目开业第一年按100%出租率计年租赁收入11244万元，租金每三年增长5%。
2.写字楼运营费用说明➢物业管理费收入参考深圳写字楼管理费水平，建议本项目管理费25元/平方米/月，按每三年增长5%估算。
➢➢经营管理费用1）营销推广费：按经营收入的1% 估算；2) 出租佣金：前三年按经营收入的10%提取；3）经营管理团队办公成本和薪金员工薪金与福利成本：假定商业地产项目部设8个部门，实行总经理负责制，人员编制24人，其中高层年薪30-50万，中层年薪10-20万，基层年薪4-8万，薪金按每三年增长10%估算。
办公成本：人均办公面积按20平方米估算，单位面积写字楼租金按100元/ 平方米/月，物业管理费按25元/平方米/月计算。
文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.写字楼经营收入及运营成本测算表说明：写字楼入伙时租金水平按100元/平方米/月计算。
商业写字楼物业管理成本测算和管理费标准
商业写字楼物业管理成本测算和管理费标准1、物业管理费标准及佣金标准根据xx商务物业管理邀标文件提供的有关资料，通过项目实地考察和专业测算，我公司对本项目物业管理费标准确定为写字楼和酒店人民币xx元/平方米·月，商业裙楼人民币xx元/平方米·月，每月合计人民币xx万元。
全年合计人民币xx万元（不包含能源费和房屋设备维护基金），管理处按照管理成本的xx提取佣金。
2、对物业管理处财务管理的认识（1）物业一贯将“钱尽其用”作为物业管理中财务运作的控制原则，通过精确预算、严格执行、杜绝浪费，力争使业主所花的每一分钱都物有所值，以同样的价钱提供更高档的服务。
（2）物业管理专业中财务管理应具有营销财务的概念，即注重财务管理中额度、平衡、审核、建议等因素，使财务管理有效地推动物业管理工作的进行。
（3）物业管理公司的重要特征之一就是具有物业管理财务预算和执行能力。
实行成本控制的前提是专业的物业管理预算。
（4）成本控制原则不能以降低服务质量和用户满意度作为代价，用户满意永远是最高原则。
3、管理处控制成本主要措施（1）合理安排维修基金的使用，保证xx商务物业维修、改造工程良性运作。
（2）通过精确的计算和合理的安排，制定有效的节能措施，降低物业运行公共能源费用，减少xx商务的运行开支。
（3）物业有着丰富的设备保养经验，能自行组织力量实施设备的维护及大、中修改造，减少外包项目，有效降低了设备保养费用及运行费用。
（4）加强员工培训，发挥员工“一专多能”的作用，合理安排岗位，尽量减少人员。
（5）采用成本倒算原则，制定切实可行的物业管理年度预算。
在执行预算过程中实行成本否决制，即预算中未列项目坚决控制或从简。
同时，采取员工参与、适当授权、数据评价、库房挖潜等有效手段，使成本控制落实在物业管理全员、全要素、全过程中。
4、xx商务物业管理有关费用测算（1）xx商务管理费收入预测表（2）xx商务管理费支出预测表（3）xx商务管理费支出明细预测表（4）xx商务管理处物资装备表（5） xx商务管理处固定资产、办公用品装备表（6）前期介入支出预测表（7）测算说明a. 预算按部关于公共性服务收费费用构成范围的有关规定及xx 商务招标文件指定服务项目测算（不包含能源费及房屋设备维护基金）；b. 预算参照物业管理之相近办公楼费用标准及××的有关规定、市场价测算；c. 前期费用投入人民币x万作为开办费，在管理费中分五年摊销；物资装备费用人民币x万元，固定资产投入人民币xx万元由物业投入，在管理费中分五年摊销；d. 管理处收取的管理费仅用于上述管理成本项目；特约性服务见《特约性服务收费标准》；e. xx商务在第一年处于设备维保期，预计设备保养费可比正常期有所减少，以上测算均以第一年度的开支为标准，正常年度的管理费标准可根据甲方要求与实际情况进行调整；f. 按正常年度管理费开支测算，如果管理费收支有盈余，盈余部分将转入下一年度作为储备金；g. 本预算未涉及项目由双方协议商定。
写字楼经营费用测算表
1
建筑物室外维修
按与房屋维修公司合同每月每平米
建面？元
与房修公司合同
2
建筑物室内维修
按与房屋维修公司合同每月每平米
建面？元
与房修公司合同
3
空调系统维修
按与专业公司合同每月？元
与专业公司合同
4
电梯维护保养
按与电梯公司每月每台电梯？元，年检费？元
1
交通、通讯费
探亲、差旅、市内交通、其它交通月100元/人，传真机1台200元；电话3部，话费100元月/部；
2
低质易耗品
人均50元/月
3
办公用房租金
办公用房150平米，月租50元/平米
4
业务费
人均100元/月
5
广告宣传费
根据市场推广计划，该项费用3万元/年
针对写字楼具体情况
6
法律费
按常年法律顾问合同，1万/年
3）
煤气费
按用煤气量和相应单价估算
4）
热水供应等
按热水供应量和所需燃料及单价估算
三
绿化管理费
绿化面积？平米，大堂花卉摆设，绿化员1名
1
人工费
每人每月基本工资1100，效益工资200元，其他福利，服装费？元/年，无加班费
根据劳动部门、各公司资料及劳动力市场价格等情况综合确定
2
工具费
购锄头、草剪、喷水管、喷雾器等其他用品每年支出400元
根据税务局规定
十
企业管理费及利润
取第一至第九项之和的15﹪
根据物业管理规定和市场情况确定
十一
上述费用合计
第一至第十项费用之和
商业写字楼人员配置及费用测算表
商业写字楼人员配置及测算方案一．项目服务团队组织架构图
二．人员配置
三．项目管理成本分项报价和月总成本
四．项目管理服务费测算结果建议
(1)物业管理费月成本单价（含公区空调能耗）
A.楼层物业费：12.80元/每平方米/每月；
B.停车场车位靜费：90元/时车创每月.
(2)设定项目入驻率70% 收支平衡（建议）
A.由于项目是单一业权，租赁入驻率达不到100%,初期会有一定的空置房；
B.从良性的物业5眇收支平衡，建议本项目将物业服务成本结合周边写字楼情况，项目收支平衡点设计在70%是最合理的，
(3)物业管理费用定价建议：
A.按70%平衡点，建议物业费实际收费价格收取标准为物业费：17元/每平方米/每月车位管理费:130元/每个车位/每月为宜；
B.考虑3-5年的市场高端写字楼服务成本増加，建议备案物业费按定价上浮每年6% 按三年计为18%,备案执行物业费收费价为19元/每平方米/每月；
停车场车位管理费备案定价150元/每个车位/每月.。
写楼商铺物业服务收费项目及标准一览表
3
国内收或发
5元／页
4
国际收或发
20元／页
5
市内速递服务
加罢手续费5元／单
6
饭店、宾馆预订
20元／单
7
文献塑封（A4）
15元／张
8
代订国内机票
30元／单
9
代订国际机票
50元／单
写字楼／商铺工程服务收费原则一览表
序号
项目
收费原则
1
更换开关面板
5元／个
2
更换空气开关
30元／个
3
更换电源插座面板
5.元／个
3、特殊材料由业户自行购置，物业企业提供安装维修服务。
写字楼／商铺清洁服务收费原则一览表
序号
清洁项目
收费原则
服务简介
1
开荒清洁
8元／平方米
对新装修旳、陈旧不用或卫生环境较差旳办公场所进行专业化旳除尘、去油污、除胶漆、清洁玻璃、清洁地面及蒸汽消毒服务。
2
地毯清洗
20~50元／平方米
采用湿洗、干洗及柔软处理旳方式，对不一样旳地毯进行清洁。采用环境保护药剂，杀菌、杀螨虫、防霉。
（23:00-7:00）
3
水费
5.6元／吨
北京市规定
4
煤气费
1.2元／立方米
北京市规定
5
直饮水
0.4元／升
市物价局立案
6
地下车位租金
（含车位管理费）
800元／停车位•月
市物价局立案
7
车位管理费
100元／停车位•月
市物价局立案
写字楼／商铺商务服务收费原则一览表
序号
项目
收费原则
1
A4纸张复印
写字楼物业管理费用测算表
占总费用比例% 备注 资料综合测 算 0.1886元/ 1.28 按劳动部门 平方米.月 规定和各公 司资料定 0.033元/
平方米.月
0.22 按劳动部门 规定测算 0.13 按公安局实 际收费定 1.16 按市场价综 合测算 1.04 法定假按国 家规定,加班 一天算三天
0.0191元/
平方米.月
月人均数x人数÷面积
0.072元/
平方米.月
100x21÷ 3000 1.空调4台35000元 2.复印机30000元/台 3.电焊机2000元/台 4.管理道疏通机2000元/台 5.冲击钻3000元/台 6.台钻1500元/台 7.值班亭8000元/个 8.办公桌、沙发40000元 9.摩托车二部50000元 10.其他用具30000元 11.BP机6台6000元 12.手提电话20000元/台 13.筹备费44000元(折旧年限5年) 三 公共设备 1.电梯六台 2.变压器二台及配电系统 设施维 3.消防系统 4.供水系统 修养护费 5.防盗系统 1 电梯维护 按与电梯公司合同每月每台为3500元,年检费560元 保养
本工资300元/月,职务工资200元/月,效益工资
消杀次数x单价÷总面积3x600÷ 30000 容积÷4x次数x单价÷12个月÷总 面积3x(50÷ 4)x2x150÷ 30000 12÷ 月清洁用料÷总面积500÷ 30000 (日清运次数x清运车数x单价x30
天)÷ 总面积75x30÷ 30000
更换一次.
测算式 测算结果 占总费用比例% 备注 费÷12个月+月工资÷22天(假日+ 节日天数x3倍÷12个月)〕÷总面积 12x〔600+(250+130)x2÷ 12+600 x14%+240+600x8%+600x1.5%+ 8x40+430÷ 12+600÷ 22x(8+7 x3÷ 12)〕÷ 30000 (设备费用÷ 折旧时间+材料费用÷ 更换时间)÷ 总面积 0.085元/ 0.57 按实际支出 〔(1800+2500+7000)÷ (2x12)+5x 平方米.月 市场单价 330÷ 12+25x2x200÷ 25x2x 12÷ 40÷ 12+2x25x0.45x30〕÷30000
商业综合体项目建设成本及经营测算自动计算
238.40 40.00 元/㎡ 59600.00 ㎡
40元/㎡ * 地下及商业
五、不可预见费
3,767.95
3%
% 125598.21 万元
465.93 总建筑面积分摊
一至四项的3%，可调
六、开发间接费
3,880.98
479.91
1、管理费用
3,880.98
3%
% 129366.16 万元
479.91 总建筑面积分摊 一至五项的3%的管理费用，可调
4,000.00
写字楼地上
地上70—80米高
2、地下9,900.00源自2500.00 元/㎡ 39600.00 ㎡
750.00
写字楼地下
地下两层
3、五星级酒店外围护及室内
37,120.00 8000.00 元/㎡ 46400.00 ㎡
4、酒店式公寓外围护及室内
18,000.00 3000.00 元/㎡ 60000.00 ㎡
2、财务费用
-
-
按照资金需求计算
七、销售费用
- 1.80%
%
0.00
万元
销售收入的1.8%
八、其他费用
- 0.00
根据具体情况填写
合计
133,247.14
18,036.90
7,163.82
实际支出合计
119,342.14
总投资-出让金-契税
万元
1.85 总建筑面积分摊
可以根据区域调整
3、测绘费
15.00
万元
1.85 总建筑面积分摊
可以根据区域调整
5、其他
40.00
万元
4.95 总建筑面积分摊 环境评价、交通影响评估等费用
写字楼大厦物业收费制度
写字楼大厦物业收费制度1. 收费范围写字楼大厦物业收费制度包括以下范围：•物业管理费•公共设施维护费•垃圾处理费•电力消耗费•水费•保安管理费•公共区域清洁费•其他相关费用2. 收费标准2.1 物业管理费物业管理费是指为了维护和管理写字楼大厦的基础设施、保障大厦日常运营所收取的费用。
收费标准根据楼层大小、租赁面积和大厦所在地区的市场价格来确定，具体计算方法如下：•基础费用：根据楼层大小每平方米收取固定基础费用。
•租赁面积费用：根据实际租赁面积每平方米收取一定费用。
•地区调整费用：根据大厦所在地区的市场价格调整费用。
公共设施维护费用涵盖了写字楼大厦内的公共设施，包括电梯、楼道、停车场、大厅等的维护和保养费用。
公共设施维护费按照大厦总面积计算并平摊到每个单位或租户。
2.3 垃圾处理费垃圾处理费用是为了处理和清理写字楼大厦内产生的垃圾。
垃圾处理费根据以下几个因素计算：•楼层面积：根据楼层面积的大小，收取相应的费用。
•租赁面积：根据每个单位或租户的租赁面积收取一定费用。
•垃圾种类：不同种类的垃圾处理费用有所区别。
2.4 电力消耗费电力消耗费用是为了支付写字楼大厦内的电力使用费。
电力消耗费按照每个单位或租户的实际用电量计算，并按照市场价格收取。
2.5 水费水费是为了支付写字楼大厦内的供水费用。
水费计算根据每个单位或租户的实际用水量，并按照市场价格收取。
2.6 保安管理费保安管理费用是为了提供写字楼大厦的保安服务。
保安管理费按照每个单位或租户租赁面积计算，并按照市场价格收取。
公共区域清洁费用是为了保持写字楼大厦的公共区域的清洁和卫生。
公共区域清洁费按照每个单位或租户租赁面积计算，并按照市场价格收取。
2.8 其他相关费用其他相关费用包括维修费、绿化费、消防费等其他与写字楼大厦运营和管理相关的费用。
这些费用根据实际情况和需要进行收取，并按照市场价格确定。
3. 收费管理写字楼大厦物业收费由物业管理公司负责管理和收取。
商业写字楼运营费用
商业及写字楼的运营费用计算明细1.商业运营费用说明➢物业管理费收入参考深圳购物中心管理费水平，建议本项目管理费45元/平方米/月，按每三年增长5%估算。
➢运营管理费用➢经营管理费用1）营销推广费：按经营收入的3% 估算；2) 出租佣金：前三年按经营收入的10%提取；3）经营管理团队办公成本和薪金员工薪金与福利成本：假定商业地产项目部设8个部门，实行总经理负责制，人员编制30人，其中高层年薪30-50万，中层年薪10-20万，基层年薪4-8万，薪金按每三年增长10%估算。
办公成本：人均办公面积按20平方米估算，单位面积写字楼租金按100元/平方米/月，物业管理费按25元/平方米/月计算。
商业经营收入及运营成本测算表说明：租赁收入按前期定位报告租金水平建议测算，项目开业第一年按100%出租率计年租赁收入11244万元，租金每三年增长5%。
2.写字楼运营费用说明➢物业管理费收入参考深圳写字楼管理费水平，建议本项目管理费25元/平方米/月，按每三年增长5%估算。
➢运营管理费用➢经营管理费用1）营销推广费：按经营收入的1% 估算；2) 出租佣金：前三年按经营收入的10%提取；3）经营管理团队办公成本和薪金员工薪金与福利成本：假定商业地产项目部设8个部门，实行总经理负责制，人员编制24人，其中高层年薪30-50万，中层年薪10-20万，基层年薪4-8万，薪金按每三年增长10%估算。
办公成本：人均办公面积按20平方米估算，单位面积写字楼租金按100元/ 平方米/月，物业管理费按25元/平方米/月计算。
写字楼经营收入及运营成本测算表说明：写字楼入伙时租金水平按100元/平方米/月计算。
写字楼物业费计算公式
写字楼物业费计算公式
写字楼物业费是指租赁写字楼时，租户需要支付的管理和维护费用。
这些费用包括楼宇管理费、保安费、清洁费、绿化费等。
物业费的计算公式可以根据不同的写字楼和管理公司的要求有所不同。
下面是一个常见的写字楼物业费计算公式的示例：
物业费 = 建筑面积 × 单价
其中，建筑面积是指租户所使用的写字楼的总面积，可以根据实际情况进行测量或查看租赁合同中的面积信息。
单价是指每平方米的物业费用，由楼宇管理公司根据实际情况进行设定。
根据不同的地区、楼宇等因素，单价可能会有所不同。
除了建筑面积和单价，有些写字楼还可能会根据其他因素对物业费进行调整。
例如，一些写字楼可能会根据楼层高度、使用面积比例、租期长短等因素进行费用调整。
在签订租赁合同之前，租户应该与楼宇管理公司明确物业费的计算方式和调整因素，以避免后期出现纠纷。
需要注意的是，物业费仅仅是写字楼租赁中的一个方面，租户还需要支付其他费用，如租金、水电费等。
在选择写字楼时，租户应该综合考虑各种费用，以确保自己的租赁成本可控。
在实际运营中，楼宇管理公司通常会根据物业费的使用情况进行定
期结算和调整。
租户可以通过检查物业费账单，了解自己的物业费使用情况，并及时与楼宇管理公司沟通，解决任何问题或疑问。
总的来说，写字楼物业费是租户在租赁写字楼时需要支付的管理和维护费用。
物业费的计算公式通常是建筑面积乘以单价，但也可能根据其他因素进行调整。
租户在选择写字楼时应该综合考虑各种费用，并与楼宇管理公司明确物业费的计算方式和调整因素。
及时与楼宇管理公司沟通，解决任何问题或疑问，以确保租赁成本可控。
写字楼物业管理费测算
写字楼物业管理费测算一、写字楼物业管理费测算方式1、确定管理费成本构成的注意事项。
具体到核算某由于各个物业的具体情况不同，要根据该物业和实际情况，在上述构成内容中进行必要的增减，同时要注意以下几点：（1）要尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体越详细，才越真实。
（2）尽量全面，不要漏项，比如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目；在消耗材料测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目。
（3）测算依据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确，不用或少用估计值，对于有些无法或不易确定具体数据的，需运用模糊数学原理确定时，其随机采集资料的点、面布局要合理，要有充分代表性。
2、收集原始数据。
管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要。
在测算各系统大型设备更新储备金时，要收集包括原始价格、运输、安装、调试费在内的设备原值、设备功率参数和设备使用寿命等资料；在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用寿命和市场售价；其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据。
二、物业服务费的测算物业管理企业在物业管理过程中发生的各项支出，称为物业管理费用。
对物业管理费用的核算，是物业管理企业财务管理工作的一项重要内容。
一项物业投入管理运行之前，必须核算管理费用；运行一年后，还要根据上年运行情况进行调整。
费用标准预算方案要经物业管理企业审阅并提交业主管理委员会讨论审核通过后，方可执行。
物业管理费用标准的测算可用下列简单公式表示：式中 P——所得的物业管理费用标准（元／月·米）；——单项费用（元／月）；——费用项数（＝1，2，3，…，n）；∑——所有单项费用之和；S——参加测算的物业总面积（米）。
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冲击钻一台3000元；台钻一台1500元，
办公台沙发4000元，摩托车二部50000元；
其他用具30000元，手提电话20000元/台
筹办费44000元
固定资产总额÷5年÷面积
285000÷（5×12）÷30000
0.158元/平方米/月
三
公共设备设施维修养护费
1640×2%×21÷30000
0.016元/平方米/月
4
工会经费
工资的2%
工资标准×2%×人数÷面积
1640×2%×21÷30000
0.022元/平方米/月
5
教育经费
工资的1.5%
工资标准×1.5%×人数÷面积
1640×1.5%×21÷30000
0.017元/平方米/月
6
加班费
人均月加班按2天计，每月按22天
0.056元/平方米/月
6
防盗、监控系统
与专业公司签订合同按每年承包额计：25000元/月
年维护保养费用÷12个月÷面积
25000÷12÷30000
0.069元/平方米/月
7
其他费用
在维护保养过程中，不可预见费用1000元/月
其他费用÷面积
1000÷30000
0.33元平方米/月
四
清洁卫生费
1．3万平方米建筑配12人，2500平方米/人
2．购置清洁器械
3．定期洗刷外墙
1+……+6
0.934元/平方米/月
1
人工费
1．工资按600元/人/月计
2．服装费：冬夏装各二套，冬装250元/套，夏装130元/套
3．福利费：福利费按工资的14%计提，生活补助费为240元/月/人
4．保险：医疗、工伤保险分别按工资8%、1.5%计提
5．住房：按国家规定，每人8平方米，每平方米40元
3
办公水电费
人均月消耗30元
人均月消耗×人数÷面积
30×21÷30000
0.021元/平方米/月
4
办公用房租金
办公面积按150平方米计；100平方米
150×100÷30000
0.050元/平方米/月
5
业务费
按100元/人/月
100×21÷30000
0.072元/平方米/月
6
办公固定资产折旧
空调3台35000元，复印机30000元/台；
6．办证费：办理暂住证，每人每年430元
7．加班工资：每月每人8天假日，每年法定假日7天，按3倍计支
人数[月工资+服装费×2套÷12个月+月工资×14%+生活补助+月工资×1.5%+住房面积×单价+办证费÷12个月+月工资÷22天（假日+节日天数×3倍÷12个月）]÷面积
12×[600+（250+130）×2÷12+600×14%+240+600×8%+600×1.5+8×40+430÷12+600÷22×（8+7×3÷120）]÷30000
写字楼管理费用测算方式例表
序号
项目
测算依据
测算式
测算结果
占总数比例（%）
备注
一
人工费
以建筑面积3万平方米楼高25层测算，定岗21人，管理处6人（正副主任2人，财务2人，管理员1人），工程部15人，正副部长2人，水电班长2人，高级技工1人，技师1人，维修9人
1+……+7
2.239元/平方米/月
1
员工工资
1
交通通讯费
摩托车2辆00元，其他市内交通费、探亲差族费100元/人/月，通讯费：传真500元/台/月，电话5部500元/月，电报邮电费500元/月
1+2+3÷面积
6400÷30000
0.213元/平方米/月
2
低值消耗品
人均月消耗50元
人均月消耗×人数÷面积
50×21÷30000
0.035元/平方米/月
电梯6台，变压器二台配电系统；
消防系统，供水系统
防盗系统
1+……+7
1.689元/平方米/月
1
电梯维护保养、年检费
按与电梯公司合同每月每台为3500元，年检费560元
[每月每台保养费+（每台年检费+办证费）÷12个月]×电梯数量÷总面积
[6×3500+360×6]÷12÷30000
0.709元/平方米/月
0.506元/平方米/月
5
供排水统
1．生活、消防水泵轴承，盘根保养费150元/台/8年
2．管道、阀门维修，1000元/年
3．厕所设备维修，每层两个厕所，20元/月
（水泵数量×维护费÷12个月+管阀维修费÷12个月+每层厕所数量×层数×维修费）÷面积
[（10×150+1000）÷122×25×20]÷30000
工资标准按人均1640元/人/月测算
月工资标准×人数÷面积
1640×21÷30000
1.15元/平方米/月
2
社会保险
工资的44.5%（医疗8%，工伤1.5%，养老1%，待业1%，住房1%）
工资标准×14%×人数÷面积
1640×44.5%×21÷30000
0．51元/平方米/月
3
福利基金
工资的2%
工资标准×14%×人数÷面积
2．整流器：20元/只，每年更换一次；
3．灯泡：0.8元/个，6个月换一个；
4．日光灯灯座：30元/个，2年换一次
5．灯头：2元/个，2年换一次
（数量+材料单价）÷更换时间÷面积
（600×12÷6+20÷12+1200×0.8÷6+600×30÷24+1200×2÷24+500）÷30000
0.124元/平方米/月
4
消防系统
1．喷淋头与消防栓200元/年；
2．防排烟系统500元/年；
3．报警系统，烟感探测器，每年更换20%，每个600元；
4．灭火器，每年更换20%，每个150元，
5．应急灯，每年更换20%，250元/个
（维护费+数量+材料单价）÷更换时间÷面积
[400+（500+1300×20%×600+500×20%×150+120×20%×250）÷12+]÷30000
2
配电系统
1．变压器年检费5000元/年/台，低压保养费3000元/年
2．低压配电柜维修费20000元/年
[台数×（年检费+维修费）+低压柜维修费]÷12个月÷面积
[2×（5000+3000）+5000]÷12÷30000
0.183元/平方米/月
3
公共照明系统
1．日光灯管：12元/支，6个月换一次；
日工资×加班天数×人数÷面积
1640÷30×2×21÷30000
0.156元/平方米/月
7
住房租金
按8平方米/人，租金标准按40元/平方米/月计算
人均住房面积×租金标准×人数÷面积8×40×21÷30000
0.024元/平方米/月
二
办公费
以建筑面积3万平方米住宅区测算，管理人员21人
1+……+6
1.000元/平方米/月
0.666元/平方米/月
2
工具费
1．14寸打蜡机18000元/台，按二年折旧
2．疏通机2500元/台，按二年折旧