不动产所有权与占有权相分离时

不动产所有权与占有权相分离时不动产所有权与占有权相分离时，最高法公报案例如何开辟了新的权利救济路径？陈枝辉按：《物权法》颁布后，不动产登记公示公信制度已经普遍被司法实践所接受，但这一制度的负面效果，则是真正的、未登录于登记簿册的权利人，将有因之丧失权利的危险。

在无权处分、虚假买卖引发诉讼不断增多的情况下，所有权人和合法占有人之间的利益如何平衡？最高法院在最新一期的《最高人民法院公报》中选登了上海市一中院“连某与臧某排除妨害纠纷案”，明确了房屋买受人基于合同约定有权要求出卖方履行权利与实物的双重交付，但不必然享有针对合法、正当占有房屋的有权占有人的物权请求权。

本期法官说，我们为您推荐上海市第一中级人民法院的法官对此判决的解读，认真研读会发现，这是一个具有颠覆意义的案例。

房屋的合法产权人不能基于物权享有对房屋实际占有的权利，展现了法律成文规定在司法实践中不断被丰富的特殊裁判规则，揭示了中国大陆典型成文法背景下，司法裁判者自由裁量所能突破的最大底线。

无疑充满智慧和勇气。

深入该案例裁判规则的背后考量，我们应该注意到：不动产权利人因各种原因如无权代理丧失权利，后手买受人基于善意、对价取得该不动产，法律上便形成两种值得保护的权利人：无辜的原始权利人、善意取得的后手权利人。

基于交易安全和效率产生的不动产登记制度着眼于对登记簿上权利人的保护，由此奠定了物权法律制度的基石性规则；基于民事活动的公平、善良风俗所必然产生的损害救济，亦同样具有天然的正义性。

后手买受人无辜，原始权利人更无辜，舍前者而保护后者，是法律和裁判者利益衡量后所作权宜抉择。

由此提醒购房人：一桩看上去合法无瑕疵的房屋交易，非常有必要实地、多方了解标的物是否存在原始权利缺陷。

要注意的是，本案例具有极强的个案特征，有关虚假诉讼、串通交易的判断在无足够证据支撑情况下，仍只能作为个案裁判者自由心证内容，作为一般原则存在的不动产登记制度仍具有物权法领域基石性的地位，而鼓励交易、保护不特定第三人所代表的市场交易安全的商事法制理念和原则仍将长期存在并发挥作用。

一审裁判文书案号：(2019)浦民一(民)初字第36805号二审裁判文书案号：(2019)沪一中民二(民)终字第433号，二审合议庭：张薇佳（审判长兼主审法官）、唐建芳、朱强案例要旨签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。

若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。

在当前无权处分、虚假买卖引发此类诉讼日益增多的情况下，通过合同之诉更有利于平衡、规制各方当事人的权利义务。

案情简介上诉人（原审被告）臧某被上诉人（原审原告）连某系争房屋原系臧某房屋拆迁后以补偿安置款购得，2019年8月，系争房屋权利核准登记至臧某名下，房屋由臧某及家人居住使用。

2019年8月12日，案外人李某以臧某代理人身份与案外人谢某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款为人民币（下同）800,000元，后系争房屋权利登记至谢某名下。

2019年10月，连某与谢某就系争房屋签订买卖合同，约定房地产转让价款为1,100,000元，2019年4月5日，系争房屋权利核准登记至连某名下。

2019年7月5日，连某起诉要求谢某交付系争房屋，臧某作为第三人申请参加该案诉讼。

后原审法院判决确认以臧某名义与谢某就系争房屋签订的买卖合同无效，驳回连某要求谢某交付系争房屋的诉请；驳回臧某要求确认连某与谢某就系争房屋签订的买卖合同无效的诉请。

原审审理中，连某请求判令臧某立即迁出系争房屋。

臧某辩称，系争房屋归其所有，其未出售系争房屋，连某与案外人谢某的买卖关系应属无效，故不同意连某的诉请。

审判结论一审法院认为，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。

本案中根据连某提供的证据，足以证明其系系争房屋的合法产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，臧某现已非上述房屋的产权人，其已无权居住使用上述房屋，故连某要求臧某迁出系争房屋应予准许，但鉴于本案的实际情况，应给予臧某一定的时间另行解决居住问题。

臧某辩称系争房屋属其所有、其并未出售系争房屋等意见，与事实不符，也于法无据，故不予采信。

据此，一审法院判决：臧某于判决生效之日起二个月内从系争房屋内迁出。

一审判决后，臧某不服，上诉于本院，诉称：连某与案外人串通骗取系争房屋产权证，臧某对系争房屋享有所有权，请求二审法院依法改判驳回连某的原审诉请。

被上诉人连某辩称：原审判决正确，请求二审法院依法维持原判。

二审法院认为，虽然生效判决确认连某与案外人谢某就系争房屋签订的买卖合同有效，但同时亦确认谢某自始至终没有合法取得过系争房屋而客观上无法向连某履行交付系争房屋的义务，故连某应向谢某主张因无法交付系争房屋导致买卖合同无法继续履行的违约责任，连某虽然已取得系争房屋的产权证，但在其从未从出售方谢某处获得系争房屋实际控制权的情况下，其径行要求系争房屋实际占用人臧某迁出，法院不予支持。

据此，二审法院撤销原审判决，改判驳回连某要求臧某从系争房屋内迁出的诉讼请求。

评析意见本案的争议焦点在于：当所有权与占有权能发生分离的情况下，买受人是否可以其为房屋所有权人基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出。

一、占有、占有权能及所有权在物权法体系中的定位在我国民法中，“占有”原来只是作为所有权或他物权的一项权能而存在，并非一类独立的权利，更未从立法上确立占有制度，这与大陆法系国家普遍将占有保护设立为《物权法》上制度之一有一定的差距。

随着社会经济生活的不断发展，物的归属与物的利用相分离情况不断出现，如仅从所有权或他物权意义上对占有关系加以调整，在立法上显然是不完备的。

故2019年颁布实施的《物权法》在充分借鉴了大陆法系国家相关制度的基础上，确立了以调整占有人与非占有人之间因财产的占有利用而发生的财产关系为范畴的占有制度，与所有权和他物权一起构成三权鼎立的《物权法》立法格局。

对于占有、占有权能及所有权在物权法体系中的定位应注意如下几点：第一，关于占有的性质，我国目前采纳通说，即认为占有仅体现为对物的支配管理关系，而并不反映某种权利关系。

无论是合法行为还是违法行为，均可基于管领物的事实而成立占有。

因此，占有并不以任何权利的存在为前提,只要实际上控制或支配占有物就成立占有。

而占有权能是所有权中占有、使用、收益、处分四项权能之一,一般不称之为“占有权”。

因为权能只是权利的组成部分，在权能分离之前，它不能被称为一项独立的权利。

权能只有在与权利分离之后，才可能称其为一种权利；第二，占有是人对物的实际掌握和控制，除《物权法》占有制度另有规定外，在一般情况下，占有之事实并不是产生占有权能的根据，而应当基于法律规定或合同约定确定当事人有无占有权以区分系合法占有亦或非法占有；第三，所有权之占有权能与占有制度中的占有权不能混淆，占有制度中的占有权是一项独立的物权法律制度，其内涵要比所有权之占有权能丰富得多；第四，所有权是对物的独占的支配权，而占有只是对物进行控制的事实状态。

只要物的所有权归属已经确定，即使物已为他人所占有，占有人非依法律规定亦不能成为所有权人。

即使是合法占有，占有人也只享有占有权，而不能享有所有权。

可见，转移所有权并不意味着占有权能的一并转移。

本案中谢某与连某签订房屋买卖合同并办理了产权变更手续，连某成为了系争房屋的所有权人，但在房屋未予交付，而臧某又实际占有房屋的情况下，发生了所有权与占有权能分离的情况。

二、返还原物请求权之行使条件——《物权法》第三十四条的理解与适用所谓物权请求权，是指当物权的圆满状态受到妨害或有可能发生妨害时，物权人为了使其物权恢复到圆满状态，请求妨害人为一定行为或不为一定行为的权利。

我国《物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

”本条是关于返还原物请求权的规定，该请求权是物权请求权中的一种。

本案原告连某正是基于上述规定才向被告臧某提起了诉讼，但连某在本案中能否行使返还原物请求权，该请求权基础的确定是否正确呢？要想解决上述问题，首先必须对返还原物请求权行使的要件进行分析，只有满足了所有要件事实，连某基于该请求权基础提起的诉讼才能得到法院的支持。

（一）返还原物请求权行使的要件事实分析1、一方享有涉案标的物的相应物权目前我国法律规定的物权变动有两种形式，一种是基于法律行为而进行的物权变动，是指以一方当事人的单方意思表示或双方当事人共同的意思表示为基础进行的物权变动，这种变动方式在实践中较为常见和典型，其遵循的是物权法第九条和第二十三条的规定，即不动产经依法登记发生效力，动产自交付时发生效力。

另一种是基于非法律行为而进行的物权变动，指基于法律行为以外的原因引起的物权变动，《物权法》第二十八条至第三十条对此作了相应的规定，其遵循的是法律的直接规定，即只要法定原因发生，物权就直接发生变动，不经登记或交付，直接发生效力。

对于基于法律行为的物权变动，需要通过两个阶段的行为来完成：一是物权变动基础法律关系的设立，通常是指签定以发生、变动、消灭债权债务关系，从而引发物权变动为主旨的债权合同，学理上称之为物权变动的原因行为，如买卖双方签定房屋买卖合同；二是物权变动行为，该行为以设定、变动和消灭物权为目的，如双方至房产交易登记机构办理产权过户手续。

根据本案已查明的事实，另案生效判决已确认连某与案外人谢某就系争房屋所签订的买卖合同有效，且2019年4月5日，系争房屋权利核准登记至连某名下，故系争房屋的物权变动过程已完全完成，连某依法享有对该房屋的相应物权。

2、另一方是现在占有涉案标的物之人占有人必须是现在占有物的人，即在提出请求时仍然占有物的人。

如果曾经的占有人现在已经不再占有该物，那么权利人的请求对象将发生变化或丧失请求对象，无法继续行使相应的返回原物请求权。

此外，如果原物已经灭失，返还原物在客观上已经不可能，那么权利人此时也不能再请求对方返还原物，而是只能主张赔偿损失。

需注意的是，此处所指的占有人应做扩大解释，并非仅指直接对物进行事实上管领及控制之人，其可以是直接占有人，也可以是间接占有人。

涉案房屋原系臧某房屋拆迁后以补偿安置款所购得，从2019年8月房屋权利第一次核准登记至臧某名下至今，臧某及其家人就一直在内居住使用，即使系争房屋被二度买卖，臧某仍实际居住从未搬离，其当然符合“现在占有涉案标的物之人”的条件。