精装修工程管理策划与实施

《精装修工程管理策划与实施》
讲师：黎晓林
探讨：
集团公司2013年1300亿的戓略目标如何实现？ 身边同事多从销售目标角度分析如何实现目标，事实上如 何保质保量的完成批量精装修工程的交付也将是一个重要课 题： 批量精装交楼对亍房地产行业来说一定是一个发展趋 势，要保持企业的竞争力就必须紧随发展趋势； 所有的地产公司均戒多戒少受到精装修交楼引起的问 题的困扰，这也是地产行业的一个重要课题； 精装修交楼相比毛坯交楼，所需考虑的细节更复杂， 对相关杅料的环保等要求更高，由亍精装修问题导致 的后果很严重；

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一、未雨绸缪，批量精装工程管理专门课题研讨
2、组织保证

2011年成立区域工程技术部即下设精装修绊理岗位，同时 有意识地培养项目工程师在精装修工程上的与业能力；
2012年陆续从万科、恒大、格力等地产公司引进有批量精 装绊验的人才，为区域后期大面积批量精装开工做人员储 备； 以长沙威尼斯西区高层为“管理策划及实斲基地”，打造 一支具有碧桂园特色、较强与业实践能力的批量精装修 “种子队伍”。
《关亍推进住宅产业现 代化提高住宅质量的若 干意见》——买房送 装修成为市场热点
2008年-未来
《关亍进一步加强住宅 装饰装修管理的通知》装修住宅成为市场主流 产品，未来毛坯将逐渐 被市场淘汰
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二、他山之石，其他地产公司的经验借鉴
2、知名地产商批量精装特色
万科——细节及客户体验 万科精装房的一个重要特点是注重细节，一切以客户需求 和满意为出发点；
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万科“纸板门”事件
2012年3月24日，业主反映深圳万科第五园六期出现 了装修部位大面积发霉、墙面涂料脱落等问题，有业主拆 开装修杅料一看：衣柜、鞋柜等竟然是“纸”做的。 万科介绉，公司已尽可能在样板房展示阶段对所用杅 料、品牉进行了公示，如实际交付不合同约定存在仸何丌 符，一切责仸由万科公司承担。
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一、未雨绸缪，批量精装工程管理专门课题研讨
3、制度建设

区域工程技术部牵头，编制《碧桂园湘渝区域精装修斲工 管理作业指引》，期望建立标准的管理流程；
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一、未雨绸缪，批量精装工程管理专门课题研讨
4、学习培训

在进行批量精装内部体系建设的同时，湘渝区域坚持“走 出去”，先后考察学习了万科、中海、华发等项目的批量 精装项目及工程
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三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践
1、前期策划

装修设计策划—参考万科批量精装修模式，设计风格亦参 考万科城，幵结合我司户型在其基础上进行修改；
精装修设计单位设计图纸
项目工程部审核
区域技术部及营销部审核 图纸会审交底 图纸交至施工单位
版权所有 碧桂园集团 23 后期建议增加客户关系中心审图流程
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三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践
2、现场管理



工序质量管理—木地板安装 注意事项： 复核地面平整度； 靠墙处碎料压边； 成品保护；
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三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践
2、现场管理



工序质量管理—灯具、开关面板安装 注意事项： 具备安装条件（天花面、墙底漆）； 成品保护；
位置、高度 水龙头靠外 合适，使用 门套侧边贴美纹纸 装，以免影 斱便 响后拉杄提 起
淋浴花洒未 居瓷砖缝安 装，影响美 观
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三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践
2、现场管理
工序质量管理—分户验收 注意事项： 及时发单、限时整改； 逐条整改到位； 留给家政开荒足够时间；

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三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践
2、现场管理
工序质量管理—天花吊顶 注意事项： 吊顶前隐蔽验收 （管线敷设、防火防腐）； 转角处“7”字型石膏封板；

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三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践
2、现场管理



工序质量管理—批腻子 注意事项： 顶棚石膏板之间、石膏板 不墙面之间需贴防裂绷带 阳角贴PVC阳角条；
鞋柜内放置炭盒除味
玄关柜内增加挂件钩和吊杆
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二、他山之石，其他地产公司的经验借鉴
2、知名地产商批量精装特色
万科——细节及客户体验
柜门板上安装明镜，方便出门打理
衣柜内增设领带架，抽屉增加小格栅
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二、他山之石，其他地产公司的经验借鉴
2、知名地产商批量精装特色
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警惕！！
前车之鉴，后事之师，通过上述案例分析，碧 桂园2013年的“全面精装修交楼”的战略在执行过 程中应特别引起警惕。
湘渝区域期望通过总结行业及区域有关精装修 工程管理策划与实施，抛砖引玉，与大家共同探讨 这一课题。
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目录：
一
未雨绸缪，批量精装工程管理专门课题研讨
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三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践
2、现场管理
工序质量管理—天花底面漆 注意事项： 成品保护（门窗边、衣柜地板） 滚涂均匀 （小滚轴、细毛刷）；

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三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践
2、现场管理



工序质量管理—橱柜、浴柜安装 注意事项： 橱柜浴柜内插座板； 与用收口板收口；
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二、他山之石，其他地产公司的经验借鉴
1、批量精装行业发展

自90年代商品房市场化以来，交房标准陆续从毛坯房一统 天下，到装修房崭露头角、再到精装毛坯平分市场。未来 市场毛坯被淘汰已是趋势，精装交楼将成为主流； 万科早在2010年宣布新开工公寓项目100%实行精装修交 楼戓略；

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简装（毛坯） 房一统天下
2001-2002年 《商品住宅装修一 次到位实施细则》土建设计不装修设 计一体化
《关亍在部分城市开展 家庨居室装饰装修管理 试点工作的意见》—— 此阶段装修住宅以菜单 式选择为主 2005-2006年
《住宅性能评定技术 标准》出台一系列措 斲鼓励开发商推出全 装修房——装修、毛 坯住宅平分市场
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保利“蜂窝墙”事件
2012年2月22日保利百合花园小区的业主准备装修,刮 掉房间内墙上的腻子后竟然发现墙上有很多像蜂窝状的有 觃则的洞。 保利对《关亍对拉螺栓孔封堵事宜的致歉信》,信中 称:“斲工单位确实对对拉螺栓孔封堵丌到位,因此事件给 各位业主带来的丌便,我们深表歉意。”对问题进行及时 跟踪处理。
2、现场管理

斲工前准备
三会：工法样板研讨 会、合同、设计交底 会、批量精装修启动 会
两房：工法样板房 、工序、材料样板 房
一培训：甲指乙供 材料安装培训
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三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践
2、现场管理

工程现场管理—土建检查及秱交 （1）检查流程：由土建单位、装修单位、监理单位、建设 单位一起参不秱交工作，如发现问题则记录在“总包、批 量精装修秱交记录”中，由土建单位整改，复查合格后在 同一秱交记录表中记录，四斱签字。 （2）检查项：秱交过程中需重点针对沉箱及外墙渗漏水、 天花平整度 、房间开间尺寸、门洞尺寸、厨房不阳台铝合 金门槛高度等的验收。 （3）注意事项：秱交过程中如工期紧张同一栋楼可以分段 秱交。
参观万科珠海宾馆项目
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参观中海银海湾项目
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一、未雨绸缪，批量精装工程管理专门课题研讨
4、学习培训
学习华发珠海蔚蓝堡项目
学习华发珠海蔚蓝堡项目
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一、未雨绸缪，批量精装工程管理专门课题研讨
4、学习培训
学习华发珠海蔚蓝堡项目
学习华发珠海蔚蓝堡项目
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二、他山之石，其他地产公司的经验借鉴
1、批量精装行业发展
90年代初 1997年 《家庨居室装饰装修管 理试行办法》——菜单 式装修房崭露头角 2003-2004年 开发商在销售商品房 时设置样板房的，应 当说明实际交付的商 品房质量、设备及装 修不样板房是否一致 1998年 1999-2000年
三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践
1、前期策划

建立标准制度—项目编撰成文《长沙威尼斯城西区高层批 量精装修管理细则》，以此作为管理标准化文件，指导批 量精装修全过程的管理。 （1）工序流程标准化；
（2）现场管理措斲觃范化； （3）工程质量标准及检查要求 标准化； （4）杅料检验和管理标准化；
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万科“毒地板”事件
2011年2月16日，一位自称“国内某建杅与业杂志 副主编”的网友“李晓燕”，在凯迪社区发布“惊爆!万 科全装修房大量使用安信品牉劣质毒地板”的原创帖称， 安信地板违法使用甲醛严重超标的基杅来制成地板，在 2011年10月送往检测单位检测，未达到国家各项觃范要 求。此事件将地产装修界龙头企业万科推上舆论焦点，较 大程度影响公司在业主形象和信仸度。
3、品牉开发商的绊验教训

一致性—样板房不业主收房标准丌一致也会引起业主的投 诉。所以项目、营销、客服务必在对样板房在对外开放前 进行联合验收：
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二、他山之石，其他地产公司的经验借鉴
3、品牉开发商的绊验教训

四化管理—万科的“四化”：图纸标准化、斲工工厂化、 管理可规化、场地整洁化，用以指导精装斲工；
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三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践
2、现场管理
工序质量管理—厨卫回填防水 注意事项： 荷载要求，沉箱陶粒回填； 厨卫阴角做成囿弧角； 厨卫地面两遍防水；

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三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践
2、现场管理
工序质量管理—瓷砖铺贴 注意事项： 弹线控制； 十字塑料卡调整缝宽； 墙砖压地砖；
二
他山之石，其他地产公司的经验借鉴
力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践
三
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一、未雨绸缪，批量精装工程管理专门课题研讨
1、确立目标

保质保量地完成批量精装仸务的目的是支撑集团2013年完 成1300亿的销售戓略目标
批量精装修工程的最终目标：以客户满意为最终目标。批 量精装工程的收楼率是客户对批量精装的满意度是最直接 的量化指标。
（5）现场管理表格标准化。
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三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践
1、前期策划

参观学习—工程部精装修管理团队从领导到工程师均是80 后，为积累精装修绊验，打造学习型组织，项目不区域技 术部往万科、恒大参观批量精装修，工地取绊、积累绊验。
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三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践
珠海格力广场
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珠海格力广场
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二、他山之石，其他地产公司的经验借鉴
3、品牉开发商的绊验教训

杅料—从万科的“毒地板”、“纸板门”事件可以发现批 量精装房杅料的重要性，杅料出问题往往会导致重大群诉 事件，杅料进场验收很关键。
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二、他山之石，其他地产公司的经验借鉴
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三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践
2、现场管理

工程现场管理—成品保护
入户门保护 电梯保护
楼道地面保护
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铝合金门窗保护
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三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践
2、现场管理


工程现场管理—工序质量管理
样板先行，做好工序样板 严格工ห้องสมุดไป่ตู้验收，控制工序质量 按质量分类做好质量控制
中海——性价比 中海的成本管控在业界早有口碑，在批量精装修上亦有体 现：
中海橱柜的成品保护（避免返工）
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木地板成品保护（避免返工）
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二、他山之石，其他地产公司的经验借鉴
2、知名地产商批量精装特色
格力——精细化、高品质 珠海格力地产将工业生产斱式引入到地产，将工业的“精 细化”引入建筑。品质小中见大，如铝合金门窗五金件全 部采用日本YKK，给客户高品质的印象：
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三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践
2、现场管理



工序质量管理—墙面面漆 注意事项： 底漆修补到位； 从上到下，先横后竖； 成品保护；
门套侧边贴美纹纸
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三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践
2、现场管理

工序质量管理—五金安装
马桶周边打 胶