地籍调查

第四章地籍调查

第一节地籍调查概述

一、地籍调查(Cadastral Inventory)的目的和类型

地籍调查是国家采用科学方法，依照有关法定程序，通过权属调查和地籍测量，查清土地的位置、权属、界线、数量和用途等基本情况，并以图、簿、册示之，在此基础上进行土地登记。

1．地籍调查的目的

核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置，并掌握土地利用状况；通过地籍测量获得宗地界址点的平面位置、宗地形状及其面积的准确数据，为土地登记、核发土地权属证书奠定基础；为完善地籍管理服务，做好技术准备，提供法律凭证。

2．地籍调查的类型

地籍调查根据调查时期和任务不同可分为分为初始地籍调查和变更地籍调查。初始地籍调查指土地初始登记前对登记区第一次普遍调查。变更地籍调查指变更土地登记前对变更宗地的调查。二者是互相影响互为基础的统一体（图4-1）。

图4-1 初始调查与变更调查关系

地籍调查若按开展范围又可分为村庄地籍调查和城镇地籍调查。到目前为止，村庄地籍调查常依据《村庄地籍调查规程（试行）》，结合土地利用现状调查进行；而城镇地籍调查则依据《城镇地籍调查规程》独立进行。村庄地籍调查的对象为：城镇郊区、集镇、村庄、国营农场、林、牧、渔场和农民集体经济组织使用的非农业建设用地；城镇地籍调查的对象为：城市、建制镇和独立工矿用地。

因地籍制度和地籍调查的目的不同，地籍调查内容也不完全一样。我国当前实行的土地登记制度，要求对每宗地登记其权利人情况、土地权属和使用情况、权利限制等情况。为能进行这样的土地登记，必须对每宗土地的权属状况和界址线有确切的描述和记载，我国的地籍调查的内容可概括为权属调查和地籍测量两部分。

三、地籍调查的对象——宗地(Parcel)

地籍调查通常以宗地为基本调查单位。所谓宗地，是指被权属界址线所封闭的自然地块。宗地的内容包括（图4-2）：

图 4-2 宗地内容图

四、地籍调查的程序

地籍调查是一项综合性、系统性的工程，以初始地籍调查为例，包含调查准备、权属调查、地籍测量、文字报告、成果检查验收、资料归档几个步骤。

第二节权属调查

一、权属调查(Ownership Inventory)的概念与任务

权属调查是对土地权属单位的土地权属来源及其权利所及的位置、界址、数量和用途等基本情况的调查。在城镇，权属调查是针对土地使用者的申请，对土地使用者、宗地位置、界址、用途等情况进行实地核定、调查和记录的过程。调查成果经土地使用者认定，可为地籍测量、权属审核和登记发证，提供具有法律效力的文书凭据。界址调查是权属调查的关键，权属调查是地籍调查的核心。

权属调查的主要内容包括宗地位置、界线、权属状况和使用状况等的调查。具体叙述如下：

1、查清宗地的权属和权源状况；

2、查清宗地相关行政界线、地理名称以及四至；

3、查清宗地界址点、线的位置、类别和种类；

4、查清土地用途、土地等级、地价、共有情况等内容。

三、权属调查的程序与方法

权属调查主要包括权属审核（即审核登记申请材料的齐备性、合法性及权利人的资格）、实地调查确权（即现场明确土地的权属、界线等并定界）两部分。初始权属调查的具体步骤如图4-3所示：

图 4-3 初始权属调查流程图

四、权属调查注意事项

1.权属调查的基本原则

权属调查，尤其是界址调查是所有地籍调查工作的核心与基础。由于实际调查中存在着

权属界址纠纷，所以，权属调查时应该深入调查研究，弄清情况，以权源为主，同时考虑宗地的实际使用情况，通过反复协商，取得一个较合理的结果。因此，调查中对于土地的来源应有充分的了解，准备好足够的相关材料，以减少不必要的纠纷。实施确权政策措施时，应该遵循以下的原则：

（1）维护法律（如《宪法》、《土地法》）法规的严肃性，应该结合确权，严肃查处侵占、乱占、多占土地等的违法行为。

（2）尊重历史事实，贯彻“实事求是”的原则进行确权，而不是“悬而不决”。

（3）充分考虑提高土地利用、使用效益。

（4）严格依照《城镇地籍调查规程》中的技术要求，确保确权的工作质量，减少人为误差。

2.调查底图的准备

为保证权属调查中所有宗地的调查不重不漏，每个地区开始权属调查前，应该对该地区所有土地预编宗地号、界址点号。即依照调查区的实际情况，同时参考该区较新的大比例地形图或平面图先划分不同的街坊，进而结合土地权属、权源资料以及旧的地籍图等，逐宗编绘调查用工作底图，并预编宗地号、界址号。

界址点的编排采用按照宗地顺序依次编排的方法，缺号按顺序递补。宗地内界址点，从左到右，从上到下，由“1”号起编号。编好一宗地，则继续编下一宗地界址点号。

3.界标(Boundary Monument)的设定

权属调查时应在无争议的界址点处设置界址点标志。实地指界时，土地部门应首先对土地使用者、相关使用者（临宗使用者和共用宗土地使用者），以及以上几方土地使用者的法人代表无法出席时指定的委托代理人的资格进行认证。经各有关方确认界址点（线）无争议后，填写《地籍调查表》并签章，同时现场埋设为界址点标志。

如有争议现场无法解决的时候，应填写《纠纷原由书》，说明争议位置、缘由、调查员意见，并送土地登记办公室处理。若仍然无法解决，可以把争议界在图表中标明。

界标设定之后，应及时绘制宗地草图，实地丈量界址线长度并记录填写于调查表中。对一些界址点必要时还应做一定的“点之记”，以便以后实地进行界址点位恢复。

界标的类型可根据实地情况，选择不同的材质。

4.调查表的填写

权属调查的结果应在现场记录于调查表上。填表时应注意：

（1）要特别注意对权属界线的记载，记录应为点—线—点。对于围墙等线状地物,界址应标明界址线位置，如外、中、内等，确定其归属；

（2）调查内容不得涂改,若需涂改，应在涂改处应加盖涂改人名章；

（3）对于无争议界址，双方应在调查表上签字盖章确认。

5.绘制宗地草图

宗地草图是描述宗地位置、界址等情况的实地记录，是调查表的一部分，应现场绘制。

为反映界址细部相对关系，宗地草图常选用概略比例尺，局部范围可不依比例适当放大。宗地草图的内容如图4-4所示：

图4-4 宗地草图的内容

第三节地籍测量

一、地籍测量(Cadastral Survey)概念

地籍测量是为满足地籍调查中对确定宗地的权属界线、位置、形状、数量等地籍要素水平投影的需要而进行的测量和面积计算工作。

地籍测量虽然侧重于宗地权属信息的测量，但它同时又遵循一般测量中的“先控制，后碎部，从高级到低级，由整体到局部”的施测原则。由于地籍测量是以权属调查为先导，并在其基础上完成的一种测绘工作，因此测量结果一经登记具有法律效力。

因为地籍测量的特殊作用，其测量过程具有一些固有的特点：

1、测量内容特殊：一般包括地籍要素和地形要素的测量；

2、比例尺较大；

3、测量结果一经登记具有法律效力；

4、现势性：即测量的主要成果应该具有准确性、现势性，如果发生变更，则应当随时进行变更调查和测量。

二、地籍测量的内容

地籍测量通常是以宗地为单位测量有关的宗地信息，包括地籍要素、地形要素两大部分（图4-5）。

图 4-5 地籍测量内容

就作业过程而言，地籍测量包含地籍控制、界址点测量、地籍图成图、面积量算、地籍测量成果汇编五部分。五部分的内容是建立在权属调查的基础之上的，而地籍测量完成之后，则所有成果可以作为地籍信息进行应用（图4-6）。

图4-6 地籍测量内容

三、地籍测量的实施

1．地籍控制测量(Cadastral Control Survey)

2．界址点(Boundary Mark)测量

3．地籍图(Cadastral Map)成图

4．面积量算

5．成果检查验收

6．地籍测量成果汇编

第四节变更地籍调查

一、变更地籍调查的概念

变更地籍调查是指在完成初始地籍调查之后，为适应日常地籍管理的需要，是地籍资料保持现势性而进行的土地权属及其界址点、线的变更调查。变更地籍调查的目的是为了地籍成果的日常更新与维护，从而保证地籍资料的时效性、现势性。

1.地籍变更必须具备几个前提条件：

（1）已完成了土地登记；

（2）土地的权属发生变更或改变批准的主要用途和地类；

（3）有土地变更的登记申请。

2.变更调查的原因：

（1）权属变化：土地所有权、使用权部分发生改变或因出卖、转让地上附着物而涉及的土地权属转移；

（2）界址调整：调整不合理的土地权属界线或消除土地使用中的一些缺点（如地界弯曲、插花地、分散地等）而进行的地界裁弯取直、土地交换等；

（3）技术方法、技术规程的更新：由于测绘仪器、测量方法的不断更新，以及地籍调查技术规程要求提供新的地籍信息均要求进行变更调查。例如，农村城市化后，原有的地

籍资料的精度已不符合要求，应该使用新的技术规程并进行权属变更调查与测量。二、变更调查的程序

地籍变更调查的工作程序与一般地籍调查类似。主要包括：

1.地籍要素的变更调查：包括土地权属或地类发生变更的宗地的边界、四至、地号、使用者、用地类型等情况的调查；

2.界址点的变更测量：即重新测定宗地尤其是新增界址点坐标，或按照宗地设计的界址点坐标进行界址点实地放样；

3.地籍图的修测：即在原有地籍图的基础上，标绘变更权属界址点，修测新增的地物并编绘地籍图、量算面积、填写土地登记调查表等，为换发土地证作好准备。变更地籍调查根据其内容和目的，工作的主要程序如图4-7所示。

图4-7 地籍变更调查流程图

三、变更调查的注意事项

1.变更调查的材料准备

变更调查的材料准备是一切变更工作的基础。变更调查需要准备的材料通常包括：（1）变更土地登记申请书；

（2）原有地籍图的复制件；

（3）本宗地及邻宗地的原有地籍调查表的复制件（包括宗地草图）；

（4）相关界址点坐标；

（5）变更地籍调查通知书；

（6）变更地籍调查表

（7）必要的变更数据的准备，如宗地分割时放样元素的计算

（8）本宗地附近测量控制点成果，如坐标、点的标记或点位说明、控制点网图

2. 变更调查中宗地号、界址点的变化

土地权属的变更，实质为宗地权属单位的更替，一旦涉及宗地面积发生变化，则必须考虑宗地的合并与分割中宗地号、界址点的变化。以宗地的合并为例，合并前后界址点的号码发生了变动（图4-8），因此，宗地的合并与分割中必须制定一定的宗地号、界址点的变化原则。

图 4-8 宗地的合并

土地分割或合并后的宗地编号应该保持原序列号不变，同时遵循以下原则：

（1）宗地第一次分割后的各宗地号按照原所在宗地的编号的支号顺序编排。如“1”号宗地分为“1-1”与“1-2”两宗地；二次分割，则在一次分割支号基础上分割支号同时按顺序编号，并依次类推。

（2）几宗地合并时，采用最小的宗地号作为合并后的宗地号，其余的宗地号不再使用。

（3）新增界址点号在原最大点号的基础上依次顺编。

（4）修测后的界址点按照新的编号记录在界址点坐标册中。

（5）合并后不再具有界址点意义的界址点号，其编号应该废除。

（6）废除的界址点也应当在界址点坐标册中加以废除和备注。