温江城镇土地定级与估价技术报告2005

成都市温江区城区基准地价更新技术报告成都大成不动产评估有限责任公司二○○五年三月表3 温江区商服中心位置表表14 温江区城区道路级别表表15 温江区各类型道路的作用指数一、确定供水、供电及供气设施区域差异的评定指标我们根据收集到的资料，进行分析整理，确定将温江区城区基础设施划分3个区域，区域1:建成区；区域2：城市新建区；区域3：城市规划区。

将整理的结果数字化在工作底图上，基础设施完善度的所有因子在测算时，当做面状因子对待。

1、温江区供水条件较好，根据调查，温江区有自来水公司2个，日供水能力13万吨，提供温江城镇居民及企事业单位生产生活用水。

2、温江区现有35KV变电站4座，110KV变电站2座；有各级输电线路51条，其中110KV输电线路4条，35KV线路6条，10KV线路41条；共有小水电站10个，总装机容量8170KW；日供电量为206KWH，用电条件良好。

3、温江天然气主管道长92.3公里，日供气能力达22万立方米，供气条件较好。

以下是温江区基础设施区域水平系数和保障率调查结果表29。

表29-1 温江区供水设施指标相对值表表29-2 温江区供电设施指标相对值表表29-3 温江区供气设施指标相对值表第三节城镇土地级别确定与土地级别总图的编制一、土地级边界的确定和土地级别总图的编绘经过级差收益测算，对初步划分的土地级别进行验证后，我们即对温江区土地级别的边界进行了确定。

确定的原则是：①土地级之间应渐变过渡，相邻单元之间土地级差不宜过大；②尽量考虑自然地块及权属单位的完整性；③边界尽量采用具有地域突变特征的自然界线及人文界线。

根据这一原则，我们依据初步划分的土地级界线，逐一在工作底图上进行了边界的确定，主要利用的是线状地物(街道、河流、山丘)。

边界确定以后，我们利用计算机软件系统，将工作底图、土地级边界图重叠在一起，形成了“温江区土地级别总图”，并用绘图机输出。

二、土地级别分布范围现将温江区城区各土地级别的主要分布范围列表53如下：表53-1 温江区城区土地级别分布范围表表53-2 温江区土地级别面积构成表图8 温江区土地级别面积构成图第九章样点地价调查与整理第一节样点地价资料的调查一、确定调查内容根据成都市温江区基准地价评估的要求和当地土地市场状况，确定主要调查收集以下资料：(一)地租、地价资料1、房屋出租资料；2、房屋买卖资料；3、商品房出售资料；4、土地征用补偿、安置补偿及地上附着物补偿标准；5、房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋经营及交易管理费用标准；6、有关税费征收标准；7、土地开发费用标准、资本的利息、利润。

(二)影响地价的因素资料1、一般因素资料包括人口、行政区划、城镇发展过程、地理位置与自然条件、社会经济状况、土地利用规划、社会及国民经济规划、城镇总体规划等。

2、区域因素资料包括商服繁华程度、交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地适用限制和自然条件等。

3、个别因素条件包括与宗地直接有关的自然条件、市政设施、宗地形状、进深、宽度、使用限制和宗地临街条件等。

(三)其他有关资料1、历史地价资料；2、有关经济指数及建筑材料价格；3、土地开发与经营的政策法规、条例、规定；4、有关土地房屋的税收种类、税率等；5、城镇规划等有关资料二、编制调查表格由于大多数资料都需要通过填写相应调查表格进行收集，因此，在开始资料调查前，根据成都市温江区基准地价评估调查内容，编制了相应的调查表格，主要的有：(一)房屋出租租金调查表；(二)房屋买卖价格调查表；(三)商品房出售价格调查表；(四)新征建设用地区域调查表。

三、培训调查人员调查人员的调查技能掌握与运用，是保证评估调查资料质量的关键，因此，在大范围调查前，对参加成都市温江区基准地价评估资料调查人员进行了专业培训，使其掌握资料调查与土地估价的思路与方法，切实理解调查表格每一项内容的含义和填写方法，同时结合实地调查，确保其掌握调查方法和对表中各项内容标准理解的一致性。

四、划分调查区域为便于调查工作的开展和调查人员之间工作衔接，在资料调查前，根据成都市温江区土地市场状况、城镇街道分布状况，土地用途、交通状况等因素划分调查区域。

五、确定调查方法根据成都市温江区基准地价评估要求和当地实际情况，确定采取普遍调查、重点调查、抽样调查、典型调查等各种形式，运用表格调查、走访座谈、实地调查等多种调查方法进行资料的调查收集，并将各调查区域落实到具体调查人员，实行包干负责。

六、调查收集资料调查人员对分工负责的调查区域，按照调查内容，采用确定的调查方法，进行资料的调查收集。

调查中，将调查资料及时填入相应的调查表格，并由填表人签名。

分街道绘制调查样点分布草图和按样点实地位置在基准地价评估工作底图上进行标注。

七、审核调查资料对调查资料进行逐表审核，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况样本剔除。

第二节调查资料的整理一、样点地价资料的整理将所收集的地价样点按土地用途、土地使用权转移方式等进行归类，并建立电子文档。

(一)按土地使用权转移方式分类统计，如下表54。

表54 成都市温江区基准地价评估资料调查汇总表(二)按用途分类统计，详见下表55：表55 成都市温江区调查样点分类统计表二、各种评估参数的收集整理成都市温江区基准地价评估参数包括房屋重置价、房屋耐用年限、房屋残值率、各种房屋交易税费以及有关政策法规资料等。

(一)建筑物相关指标1、房屋重置价、残值率、耐用年限房屋重置价是指根据目前的人工、材料价格及正常管理水平，并利用目前的材料、标准与设计，重新建造与原房屋完全相同或具有同等效用房屋所需的价格。

根据调查、测算，同时结合成都市温江区相关部门提供的资料，确定成都市温江区各类结构房屋重置价、残值率、耐用年限，详见下表56：表56 成都市温江区房屋重置价、残值率、耐用年限表备注：在本次基准地价测算中，其重置价取均值进行计算。

2、房屋现值结合成都市温江区的实际情况，有部分房屋修建较早，我们采用下述公式计算房屋现值：房屋现值=房屋重置价×成新度确定在不同成新度下的各类结构房屋现值，见表57。

表57 房屋现值表单位：元/平方米针对近年修建的各种结构的房屋，由于修建年代近，房屋的使用状况的良好，我们采用下述公式计算房屋现值：房屋现值=房屋重置价×[1-(已使用年限/经济耐用年限)]3、房屋年折旧额房屋年折旧费是房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。

此次基准地价评估中的房屋折旧费采用平均年限折旧法计算，即用房屋折旧总额，除以单一的经济年限数，求得每年的折旧额。

房屋重置价×(1－残值率)年折旧费＝——————————————经济折旧年限根据《城镇土地估价规程》的相关规定，当土地使用年期低于建筑物耐用年期时，采用土地使用年期作为建筑物的折旧年限；当土地使用年期高于建筑物耐用年期时，采用建筑物耐用年期作为建筑物的折旧年限。

由此原则，将房屋重置价、残值率、经济耐用年限代入上式计算，得到成都市温江区各类房屋年折旧费见下表58。

表58 成都市温江区各类建筑物年折旧表4、房屋维修费维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的维缮费。

计算方法一般有造价比例法、定期轮修法、经验估计法等。

在本次成都市温江区基准地价评估中我们按房屋重置价1.5%∽2％的比例计算得到成都市温江区房屋出租经营维修费，即：年维修费＝房屋重置价×1.5%∽2%（本次评估取2％）。

依据上式计算得到成都市温江区房屋年维修费见表59。

表59 成都市温江区各类房屋年维修费用表5、房屋年保险费房屋年保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。

本次评估采用房屋年保险费按房屋重置价乘以保险费率计算，其保险费率为1.5‰∽2‰，即：年保险费＝房屋重置价×1.5‰∽2‰（本次评估取2‰）。

依据上式计算得到成都市温江区房屋年保险费见表60。

表60 成都市温江区各类房屋年保险费用表(二)房屋交易税费标准1、成都市温江区房产管理局税费缴纳一览表表61 成都市温江区房产管理局税费缴纳一览表2、成都市温江区规划区一站式收取部分行政事业性收费标准表62 温江区城乡建设局建设项目报建规费表3、房屋租赁相关税费表表63 成都市温江区房屋租赁税费表第三节还原利率的确定一、还原利率的含义还原利率是将年纯收益还原(或转换)为价格的比率，是确定价格的一个重要因素。

分为综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率，其含义分别为：综合还原利率是将土地及其地上建筑物共同产生的未来收益转化为价格的比率；土地还原利率是将土地产生的未来纯收益转化为价格的比率；建筑物还原利率是将建筑物产生的未来纯收益转化为价格的比率。

还原利率的种类很多，与地价测算直接相关的是土地还原利率和建筑物还原利率。

由于房屋存在折旧，而土地使用具有永续性，故投资房屋的风险比率应该比投资土地风险的比率大，按照高风险高报酬的市场规律，建筑物的还原利率应高于土地的还原利率。

由于大多数样点的房屋为砖混结构，其经济耐用年限为50年，则年平均折旧为2%，即相当于建筑物高于土地的风险比率为2%。

我们设定综合还原利率为r，土地还原利率为R，1+2%。

则房屋的还原利率为R1由于土地使用权的购买可以看成是一种对土地的投资行为。

这笔投资获得的收益，即为该宗地投入使用后的每年所能产生的土地纯收益。

因此，可以说土地收益是土地价格的利率化。

在通常情况下，投资收益率的大小与投资风险成正比。

风险大者收益率高，反之则低。

因此，土地还原率应等同于获得该块土地所能产生的纯收益具有同等风险资本的收益率。

二、求取还原利率的几种观点还原利率对价格的影响非常敏感，即还原利率稍有变化，在收益不变的情况下，估价结果也会发生很大的变化。

因此，正确确定还原利率直接关系到估价的准确性，必须慎重考虑。

有关还原利率的种种观点有：(一)马克思对地租资本化中的利息率的一些论述。

关于地租资本化中的利息率，马克思在《资本论》中同时提到5种利息率的可能性：1、平均利息率；2、资本投在有息证券上的利息率；3、借贷资本的利息率(即贷款利息率)；4、普通利息率；5、资本增值率。

同时，马克思还提到，地租资本化的利息率比长期投资的利息率要低。

(二)中国台湾林英彦提出，收益还原法中的还原率应采用实质利率。

所谓实质利率，是以银行一年期定期存款利率为基础，并用物价指数调整以后，再扣除一成的所得税，得到的比率，这个比率可直接作为土地还原率。

(三)中国台湾柯傅义在其编译的资料中，介绍了西方选择还原率所使用的方法：1、市场投资品质比较法；2、投资组合法；3、银行家利率选择法；4、重叠法。

(四)日本杉木正幸著的《不动产价格》一书中，总结了以往学说上关于决定还原率的种种主张。