温江城镇土地定级与估价技术报告2005

成都市温江区城区基准地价更新

技术报告

成都大成不动产评估有限责任公司

二○○五年三月

表3 温江区商服中心位置表

表14 温江区城区道路级别表

表15 温江区各类型道路的作用指数

一、确定供水、供电及供气设施区域差异的评定指标

我们根据收集到的资料，进行分析整理，确定将温江区城区基础设施划分3个区域，区域1:建成区；区域2：城市新建区；区域3：城市规划区。将整理的结果数字化在工作底图上，基础设施完善度的所有因子在测算时，当做面状因子对待。

1、温江区供水条件较好，根据调查，温江区有自来水公司2个，日供水能力13万吨，提供温江城镇居民及企事业单位生产生活用水。

2、温江区现有35KV变电站4座，110KV变电站2座；有各级输电线路51条，其中110KV输电线路4条，35KV线路6条，10KV线路41条；共有小水电站10个，总装机容量8170KW；日供电量为206KWH，用电条件良好。

3、温江天然气主管道长92.3公里，日供气能力达22万立方米，供气条件较好。

以下是温江区基础设施区域水平系数和保障率调查结果表29。

表29-1 温江区供水设施指标相对值表

表29-2 温江区供电设施指标相对值表

表29-3 温江区供气设施指标相对值表

第三节城镇土地级别确定与土地级别总图的编制

一、土地级边界的确定和土地级别总图的编绘

经过级差收益测算，对初步划分的土地级别进行验证后，我们即对温江区土地级别的边界进行了确定。确定的原则是：①土地级之间应渐变过渡，相邻单元之间土地级差不宜过大；②尽量考虑自然地块及权属单位的完整性；③边界尽量采用具有地域突变特征的自然界线及人文界线。根据这一原则，我们依据初步划分的土地级界线，逐一在工作底图上进行了边界的确定，主要利用的是线状地物(街道、河流、山丘)。

边界确定以后，我们利用计算机软件系统，将工作底图、土地级边界图重叠在一起，形成了“温江区土地级别总图”，并用绘图机输出。

二、土地级别分布范围

现将温江区城区各土地级别的主要分布范围列表53如下：

表53-1 温江区城区土地级别分布范围表

表53-2 温江区土地级别面积构成表

图8 温江区土地级别面积构成图

第九章样点地价调查与整理

第一节样点地价资料的调查

一、确定调查内容

根据成都市温江区基准地价评估的要求和当地土地市场状况，确定主要调查收集以下资料：

(一)地租、地价资料

1、房屋出租资料；

2、房屋买卖资料；

3、商品房出售资料；

4、土地征用补偿、安置补偿及地上附着物补偿标准；

5、房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋经营及交易管理费用标准；

6、有关税费征收标准；

7、土地开发费用标准、资本的利息、利润。

(二)影响地价的因素资料

1、一般因素资料

包括人口、行政区划、城镇发展过程、地理位置与自然条件、社会经济状况、土地利用规划、社会及国民经济规划、城镇总体规划等。

2、区域因素资料

包括商服繁华程度、交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地适用限制和自然条件等。

3、个别因素条件

包括与宗地直接有关的自然条件、市政设施、宗地形状、进深、宽度、使用限制和宗地临街条件等。

(三)其他有关资料

1、历史地价资料；

2、有关经济指数及建筑材料价格；

3、土地开发与经营的政策法规、条例、规定；

4、有关土地房屋的税收种类、税率等；

5、城镇规划等有关资料

二、编制调查表格

由于大多数资料都需要通过填写相应调查表格进行收集，因此，在开始资料调查前，根据成都市温江区基准地价评估调查内容，编制了相应的调查表格，主要的有：

(一)房屋出租租金调查表；

(二)房屋买卖价格调查表；

(三)商品房出售价格调查表；

(四)新征建设用地区域调查表。

三、培训调查人员

调查人员的调查技能掌握与运用，是保证评估调查资料质量的关键，因此，在大范围调查前，对参加成都市温江区基准地价评估资料调查人员进行了专业培训，使其掌握资料调查与土地估价的思路与方法，切实理解调查表格每一项内容的含义和填写方法，同时结合实地调查，确保其掌握调查方法和对表中各项内容标准理解的一致性。

四、划分调查区域

为便于调查工作的开展和调查人员之间工作衔接，在资料调查前，根

据成都市温江区土地市场状况、城镇街道分布状况，土地用途、交通状况等因素划分调查区域。

五、确定调查方法

根据成都市温江区基准地价评估要求和当地实际情况，确定采取普遍调查、重点调查、抽样调查、典型调查等各种形式，运用表格调查、走访座谈、实地调查等多种调查方法进行资料的调查收集，并将各调查区域落实到具体调查人员，实行包干负责。

六、调查收集资料

调查人员对分工负责的调查区域，按照调查内容，采用确定的调查方法，进行资料的调查收集。调查中，将调查资料及时填入相应的调查表格，并由填表人签名。分街道绘制调查样点分布草图和按样点实地位置在基准地价评估工作底图上进行标注。

七、审核调查资料

对调查资料进行逐表审核，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况样本剔除。

第二节调查资料的整理

一、样点地价资料的整理

将所收集的地价样点按土地用途、土地使用权转移方式等进行归类，并建立电子文档。

(一)按土地使用权转移方式分类统计，如下表54。

表54 成都市温江区基准地价评估资料调查汇总表