房地产企业销售不动产税收政策

房地产企业销售不动产税收政策

一、营业税

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及《实施细则》的规定，房地产企业销售不动产按销售不动产取得的全部价款和价外费用，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，依5%的税率征收，按月申报缴纳。

二、城市建设维护税和教育费附加、地方教育费附加

随营业税征收，计税依据为营业税的实际缴纳税额。城市建设维护税税率为7%，教育费附加附征率为3%，地方教育费附加附征率为2%。

三、企业所得税

如果企业账务健全、财务核算规范的，可以采取查账征收方式，否则应采取核定征收方式。但是，按规定房地产企业不能事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理，所以只能在次年汇算清缴期内确定上年度企业所得税的征收方式。

1、房地产企业采取查账征收方式的，根据国税发【2009】31号文件，销售未完工产品取得的收入要按计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，待完工后及时结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，实际毛利额与预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.

(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.

2、房地产企业采用核定征收方式的，根据湖南省地方税务局2011年第1号公告，省会城市城区应税所得不低于15%，其他市、州所在地城区应税所得不低于12%，县（市）地区应税所得不低于10%。对缴纳企业所得税的房地产开发企业，征收机关可按照应税所得率和适用税率，换算出按总额的企业所得税征收率，经换算后的企业所得税征收率分别为：省会城市城区不低于3.75%，其他市、州所在地区不低于3%，县（市）不低于2.5%。

四、房产税

房地产企业自用房产按规定征收房产税。开发的商品房在出售前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

五、土地使用税

征税范围包括房地产企业办公用地和开发建造商品房的用地。根据国税发【2004】100号文件规定：除经批准的开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。

六、土地增值税

1、符合查账征收方式的，先预征，再清算。根据湘地税发[2010]25号文件规定，湖南省土地增值税的预征率调整为：

（1）普通标准住宅1.5%；

（2）非普通标准住宅（含车库等）2%；

（3）别墅、写字楼、营业用房等3%；

（4）单纯转让土地使用权5%；

（5）对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税；同时不能享受普通标准住宅的优惠政策。

2、采取核定征收方式的，根据湘地税发[2010]25号文件规定，核定征收率为：

（1）普通标准住宅5%；

（2）非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%；

（3）对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高核定。

（4）对房地产开发企业或其他非房地产开发企业转让土地使用权的，或房地产开发企业以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查账清算。

七、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，按“产权转移书据”征收印花税，税率为0.05%。政府发给的房屋产权证、土地使用证，按件贴花五元。

八、相关优惠政策

1、对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比

例免征城镇土地使用税、印花税。----财政部国家税务总局《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税【2010】42号）

2、对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。----《财政部国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税【2010】88号）