长沙梅溪湖国际新城产业组织与西区土地一级开发
梅溪湖——
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梅溪湖国际新城[1]位于长沙大河西先导 区核心梅溪湖，东起二环，梅溪湖国际新城(5 张)西接三环，北起龙王港，南至岳麓山支脉桃 花岭，环抱3000亩梅溪湖，集山、水、洲、城 于一体，稀缺价值不可复制。项目总占地约 11452亩，总建面约945万平米，其中住宅面积 约710万平米，商业商务面积约240万平米，涵 括高档住宅、超五星级酒店、5A级写字楼、酒 店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众 多顶级业态。根据政府创建梅溪湖国际新城 “长沙未来城市中心”及“国际服务区、科技 创新城”的要求，梅溪湖国际新城将被建设为： 中国国家级绿色低碳示范新城，华中地区两型 社会的新城典范，湖南省和长株潭最具国际化 水平、科技创新、以人为本、生态宜居、可持 续发展的活力新城
梅溪湖国际新城
—缔造城市大沙大河西先导区核 心区，总占地约11452亩，总建筑面积约1040万 平米，环抱3000亩梅溪湖，背靠4360亩岳麓山桃 花岭。地铁2号线贯穿新城，将于2014年通车。 新城涵盖高端住宅、商业、文化艺术中心、科技 研发中心等复合业态。。
梅溪湖未来发展前景： 依据“榜样中国、比肩世界”的规划理念， 梅溪湖国际新城将被打造为具有国际水准规划设 计、山水景观、创新运营管理的国际新城，汇聚 企业精英、塑造新城增长引擎的科技创新新城， 传递低碳理念、打造低碳环保科技建筑的绿色生 态宜居之城，融入产业导入、产业培养和复合功 能、具备内生活力的可持续发展之城，本着高举 高打的理念，着力发展新材料、新能源、信息产 业、生物医药、先进制造等符合湖南优势产业和 国家重点发展产业的产业，其零碳展示中心、科 学家中心、院士工作站和研发中心样板区即将启 动；而一个200余万平米的商业商务中心，一个大 型、高端、代表长沙未来高水平的国际CBD，也即 将惊艳亮相，势撼中国， 梅溪湖国际新城，成就 “长沙未来中心”之地位，助推长沙国际化的步 伐，成就长沙比肩世界的力量！
麓山梅溪湖学校以后的发展区势
麓山梅溪湖学校以后的发展区势本来是片区开发教育方面的一大亮点，不料却成了片区发展的一个痛点。
位于长沙市梅溪湖二期的看云路与松柏路交会处东南角的麓山国际梅溪湖中学项目已烂尾。
建筑群在多年之前已基本建成，尚未装修，项目内杂草丛生，施工人员通道大门锈迹斑斑，围挡破烂不堪。
“片区内对优质教育资源本身就有需求，规划建设一所名校却烂尾到现在，浪费这么大一片土地资源，实在是可惜！”根据湖南湘江新区管委会相关人士给的最新的回复，该项目停工，系因项目投资建设方中国金茂与地方政府方面就梅溪湖二期开发运营合作相关事项未谈妥而起，目前金茂方面正在与当地有关方面保持密切沟通，或将达成合作，有望推动该学校烂尾项目尽快复工。
片区开发、教育先行：不料烂尾长沙梅溪湖片区的开发，时间追溯到10年前。
以湘江为界，为了实现长沙的城市格局由“西文东市”向“东西均衡”发展转变，长沙市政府决定开发位于长沙（湘江）河西的梅溪湖片区。
央企方兴地产应势而动，于2011年1月26日与长沙市政府签署《梅溪湖国际服务与科技创新城开发协议》，获得了梅溪湖核心片区（即梅溪湖一期）的土地一级开发权，完成了其进入房地产行业以来最大手笔的一次运作。
此后数年间，中国金茂实施“片区滚动开发、教育配套先行”战略，片区优质教育资源云集，受到了不少购房者尤其是湖南省内地市购房者的青睐。
长沙梅溪湖片区开发由此发生蜕变，曾经沉寂的葡萄园，不仅初具了国际新城的雏形，而且片区成了长沙楼市的热门板块。
梅溪鑫苑名家小区的住户杨老师，就是看中了该片区的优质教育配套，于2017年选择在长沙梅溪湖安了家。
因为小区隔壁正在建设着一所名校麓山国际梅溪湖中学，该校原本计划2017年秋季开学。
梅溪湖国际新城土地开发和城市运营商梅溪湖投资(长沙)有限公司2014年7月1日发布的公开信息显示，麓山国际梅溪湖中学用地面积约8.1万平方米，总建筑面约5万平方米，建设规模为72个班（高中），可容纳学生3600人，为长沙市教育局直属中学，由麓山国际实验学校全面管理。
梅溪湖三大地块发展建议和可行性分析
梅溪湖三大地块发展建议和可行性分析梅溪湖是湖南省长沙市的一个大型综合性示范区，拥有梅溪湖片区、湖南大学科技城和芙蓉山片区三大核心地块。
以下是对这三大地块的发展建议和可行性分析：一、梅溪湖片区梅溪湖片区是梅溪湖综合性示范区的核心地块，也是整个示范区的龙头。
该地块的发展应注重协调城市规划、产业发展和生态环境建设。
具体建议如下：1.提升产业水平：在梅溪湖片区建设高新技术产业园区，培育壮大先进制造业、高新技术和现代服务业等产业。
引进国内外优秀企业和创新团队，依托湖南大学的科研实力，打造一个具有国际竞争力的创新创业平台。
2.完善城市功能：加强城市基础设施建设，包括道路、桥梁、供水、供电等方面的配套设施。
优化城市规划，改善道路交通拥堵问题。
同时，注重生态保护，建设绿色生态园区，提供优质的生活环境。
3.强化文化氛围：梅溪湖片区还应该注重文化的传承与创新。
建设文化设施，如艺术馆、博物馆、文化广场等，举办文化活动，提供多元化的文化服务。
同时，加强文化产业发展，培育文化创意企业，推动文化产业与科技创新融合。
二、湖南大学科技城湖南大学科技城是梅溪湖综合性示范区的重要组成部分，也是湖南大学的科技创新平台。
该地块的发展应结合高校优势和科技资源，推动产学研结合，促进科技创新。
具体建议如下：1.建设科技创新基地：在湖南大学科技城建设高水平的科研机构和创新中心，吸引科研人才和创新团队。
依托湖南大学的学科优势，聚集各类创新资源，推动科技成果转化。
2.促进产学研结合：加强高校与企业之间的合作，推动科技成果转化为实际生产力。
鼓励企业与湖南大学建立产学研合作基地，共同进行技术研发和创新实践。
3.培育科技创新企业：吸引高新技术企业和创新企业入驻科技城，提供创新创业平台和政策支持。
鼓励创业者创新创业，为科技创新提供更多动力。
三、芙蓉山片区芙蓉山片区是梅溪湖综合性示范区的生态核心地块，拥有优美的自然环境和独特的山水风光。
该地块的发展应注重生态保护和旅游开发。
国内标杆地产集团-土地一二级联动开发操作实务及法律风险防控(1)
2017年12月18日至20日，中央经济工作会议 工作总基调：稳中求进
政策的延续和一致
1
经济增长——“新时代”——强调“高质量发展”—— 币供给总闸门”——重点“防控金融风险”
3
财政政策——“积极的财政政策取向不变，调整优化财 政支出结构”——“加强地方政府债务管理”
第十四条 市县近三年土地出让收入情况、市县申报的土地储备项目融 资需求、专项债务风险、项目期限、项目收益和融资平衡情况等因素
第二十五条 土地储备专项债券的发行和使用应当严格对应到项目。土 地储备专项债券可以对应单一项目发行，也可以对应同一地区多个项目 集合发行。
第二十六条 土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应， 原则上不超过5年
第六条 发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债 资金来源，对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息， 实现项目收益和融资自求平衡。
第十条 各省、自治区、直辖市年度土地储备专项债券额度应当在国务院 批准的分地区专项债务限额内安排，由财政部下达各省级财政部门，抄 送国土资源部。
用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。
《关于加强土地储备与融资管理的通知》
---国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布 2012.11
• 按照《通知》规定，土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方 向提出合理建议，严格控制土地储备总规模和融资规模。其中，土地储 备机构应于每年第三季度，编制下一年度土地储备计划。年度土地储备 计划中，新增储备土地规模原则上应控制在市、县本级前三年平均年供 应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用 地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其 他公益性事业。
EOD开发模式——(1)长沙市梅溪湖国际新城水资源规划及水环境整治工程
EOD开发模式——（1）长沙市梅溪湖国际新城⽔资源规划及⽔环境整治⼯程为推动实现⽣态环境资源化、产业经济绿⾊化，提升环保产业可持续发展能⼒，泛华集团多年来⼀直坚持⽣态优先，践⾏绿⾊发展理念，采⽤EOD模式，积极探索将⽣态环境治理项⽬与资源、产业开发项⽬有效融合，解决⽣态环境治理缺乏资⾦来源渠道、总体投⼊不⾜、环境效益难以转化为经济收益等瓶颈问题，在促进⽣态环境⾼⽔平保护和区域经济⾼质量发展等⽅⾯起到了积极作⽤。
多年来，泛华集团在长沙市梅溪湖国际新城⽔资源规划及⽔环境整治⼯程、武汉市青⼭⽰范区“海绵城市”建设等多个项⽬践⾏EOD开发模式，得到各界⼀致好评。
梅溪湖国际新城位于长沙⼤河西先导区核⼼梅溪湖，集⼭、⽔、洲、城于⼀体，稀缺价值不可复制。
项⽬总占地约11452亩。
根据长沙市政府创建梅溪湖国际新城“长沙未来城市中⼼”及“国际服务区、科技创新城”的要求，梅溪湖国际新城总体战略定位为：中国国家级绿⾊低碳⽰范新城，华中地区两型社会的新城典范，湖南省和长株潭最具国际化⽔平、科技创新、以⼈为本、⽣态宜居、可持续发展的活⼒新城。
2015年，泛华集团承接了梅溪湖国际新城⽔资源规划及⽔环境整治⼯程，该项⽬突破了传统的规划理念，以战略思维和系统思维为指导，提出了打造智慧⽣态、产城融合的智慧产业⽣态新城的⽬标，即将智慧、产业、⽣态等要素进⾏有机结合，站在城市运营管理的⾓度，创新理念、多层次切⼊、多⼿段综合治理，最⼤限度保持⽣态本底的前提下，对地块及周边⽔系综合规划，从梅溪湖⽔体内、外污染源治理及过程控制⼊⼿，采取上游污染源治理、⾬污分流改造、⼊湖撇洪渠治理、⼊湖⾬⽔净化、环湖海绵体建设等措施及区域⽔系综合管理规划、制度建⽴等多种⼿段，提⾼了区域⽔系统的安全性、极⼤地改善了区域环境，有⼒地促进了梅溪湖国际新城的快速发展。
在此项⽬的有⼒⽀撑下，梅溪湖国际新城也正逐渐成为具有国际⽔准规划设计、⼭⽔景观、创新运营管理的国际化新城。
中化集团简介
中国中化集团公司一、公司简介中国中化集团公司简称中化集团，英文名称SINOCHEM GROUP，为国有大型骨干中央企业。
中化集团主业分布在能源、农业、化工、地产、金融五大领域，是中国四大国家石油公司之一，最大的农业投入品（化肥、种子、农药）一体化经营企业，领先的化工产品综合服务商，并在高端地产酒店和非银行金融领域具有较强的影响力。
中国中化集团公司（简称中化集团，英文简称SINOCHEMGROUP）成立于1950年3月，前身为中国化工进出口总公司，[2] 历史上曾为中国最大的外贸企业。
现为国务院国有资产监督管理委员会监管的国有重要骨干企业，总部设在北京。
二、业务介绍能源板块中化集团从事石油业务经营已有60多年历史，公司能源业务由油气勘探开发、石油贸易、石油炼制、仓储物流和分销零售等板块组成。
勘探开发方面，2002年，中化集团成立了中化石油勘探开发有限公司，专门从事油气勘探开发业务。
石油贸易方面，中化集团凭借与众多产油国政府及其国家石油公司的良好合作关系，形成了较强的境外石油资源获取能力，拥有原油产量超过3000 万吨/ 年。
石油炼制方面，中化集团涉足石油炼制业务始于20世纪80年代末期，公司是中国第一家中外合资炼厂——大连西太平洋石油化工有限公司（WEPEC）的最大股东。
仓储物流方面，目前，中化集团中化集团运营、在建的负责管理的石化仓储容量约2500万立方米，形成了覆盖长三角、珠三角和环渤海沿海沿江地区的石化仓储物流网络，以及从3000吨级到30万吨级多种规模的配套码头体系。
分销与零售方面，中化集团国内成品油分销与零售网络建设近年来取得了较大进展，初步形成了覆盖华北、华东和华南市场的布局。
农业板块中化集团是唯一经营化肥、种子、农药三大农业投入品的中央企业，以先进的科技、优质的产品和专业的服务，致力于发展成为中国最大、世界领先的农业投入品综合服务商，为中国及世界的粮食安全和农业发展作贡献。
中化集团经营化肥业务的旗舰企业——中化化肥控股有限公司（简称“中化化肥”）是中国最大的化肥供应商和分销服务商，涵盖资源、研发、生产、分销、农化服务全产业链，为保障国内化肥供应、促进农作物增产发挥了重要作用。
长沙梅溪湖国际新城产业组织与西区土地一级开发
长沙经济数据和产业规划布局
2015年长沙市进出口总额129.5亿元，在中西部 排第四，与前三都有较大差距，且外贸依存度较 低。
2015年长沙高新技术产业总产值跨入“八千亿” 大关 从科研成果影响力看，长泰机器人自主研制的全 省首台具备完全自主知识产权的工业机器人“长 沙一号”达到国内先进技术水平；中冶长天自主 研发的专利产品“一种环冷机台车”成为全省唯 一获得中国专利金奖的专利；铁建重工等单位成 功研发的具有完全自主知识产权的双护盾全断面 掘进机填补了国内空白，标志着国产大型高端装 备制造领域取得新的重大突破。上述数据表明， 长沙创新型城市建设不断取得新突破，创新基础 及内涵不断延伸，创新影响力日益扩大。
文化产业可以成为未来湖南自由贸易区特色
根据湖南文化大省特点,结合未来以文化产业作为重
点服务方向的湖南自由贸易区定位,体现保税贸易(文 化产品特色),物流,加工,金融服务综合功能。 突出长沙区位优势和省会发展优势,体现空港特点,与 湖南其他保税区错位发展。 衔接配套,不仅与空港城配套,与长沙市和湖南整体交 通和产业功能配套。 考虑一期规划平面布局的合理性,为未来发展提供可 扩展性。
长沙航空工业园位于望城经开区，规划总投资35亿元，建设 用地1200亩，主要从事起落架工程技术研究、国际转包生产、 通用飞机起落架生产、民用航空产品零部件加工以及航空修 理等业务，建成达产后形成53亿元规模。
梅溪湖国际新城
项目概况
规划范围北起枫林路、南接桃花岭景区界线、东起二环线、西至绕城高速，总规划面积约14.8平方公里，核心区
借鉴深圳前海自由贸易区政策经验和重庆开展服务贸易 经验。
注重发展配套金融业态。包括融资担保、投资（咨询）、 融资租赁等类型，积极探索融资租赁、离岸金融、离岸 结算等业务。要提前研究利用自由贸易区金融政策，鼓 励产业基金入住，有效引进国外低成本资金。 最终要实现湖南省民营企业重大实体产业项目融资成本 降低目标，激发湖南省经济活力。
2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例
一、新区开发与PPP（续）
第三个阶段：片区型PPP项目
片区型的PPP项目，是在点/线型、网络型的基础上，因应中国大规模新 城建设需要发展而来，不再是单纯的公用事业、基础设施领域的单一项目 ，而是进入到土地一级开发、城市运营和社会事业等领域，内涵比 点/线 型和网络型的PPP项目更为丰富和复杂，涉及城市规划，公用事业、基础 设施及其他社会事业、公共设施配套（包括各类经营性或非经营性的项目 ），政府公共管理、社区治理、产业导入等方面的内容。
新区开发与PPP— 以梅溪湖片区开发为例
颜俊 2019年7月
目录
一、新区开发与PPP 二、长沙梅溪湖片区开发案例 三、类似项目经验 四、法律服务产品
一、新区开发与PPP
1、新区的具体开发行为构成
市政大配套 一级土地开发
划拨 / 出让 二级土地开发
A.区域红线外的市政公 用事业基础设施建设
B. 征地/拆迁/安置/补偿
C. 区域红线内、宗地红 线或组团红线外的市 政基础设施配套建设
D.非经营性公共设施 （如文化、体育、教 育、医疗、卫生等）
E. 经营性项目
通常情况下，
政府须投资完成A及B。开发商通过 招拍挂取得出让土地，投资开发E。
C和D作为可调整参数，其投资者选 择、政府与投资者之间的合作方式、 权益分配模式按市场规则协商确定。
城市资源：包括土地及配套基础设施、自然环境、生态、 人文、历史、居民素质等。
成功的城市经营：形成“三赢”局面，政府有政绩、开发 运营商有利润、市民有便利。
中国城市经营还面临且必须解决从城乡二元分割到城乡融 合一体的过渡问题。
城市经营的基本理念决定了掌握土地资源、规划管制权力及政策资 源的政府是新区开发的主导者或主要参与者
梅溪湖国际新城项目介绍
新员工培训课程
华乐公司天条
不诚实 教唆别人不好好工作 严重损坏公司的形象
团结 信赖 创造 挑战
新员工培训课程
组织结构
总 经 理 室
信息系统部 消费业务部 商用业务部 客户服务中心
商务部 市场推广部 人力资源部
财务部 泉州分公司
团结 信赖 创造 挑战
新员工培训课程
信息系统部
六、当前进展情况
2011年三大引擎全面启动，东部结合文化中心推出滨湖居住地块，南部以引 领性项目为引擎推出滨湖居住地块，南部启动研发中心示范区。
3万平米研发中心 5000平米零碳建筑、10000平米科技研发 展示中心、15000平米科学家中心
40万平米城市新中心高端奢豪居住区 （引领性项目）低密度住宅、大型购物中心、
豪华公寓 歌剧院及文化中心
投资15亿，国际顶级设计师担纲设计， 长沙市文化中心，梅溪湖文化地标
歌剧院及文化中心
研发中心 引领性项目
团结 信赖 创造 挑战
七、开发计划
三年完成项目整体基础设施建设 六年完成项目整体土地出让计划 八年完成项目总开发量的70%
团结 信赖 创造 挑战
八、今年土地开发计划
团结 信赖 创造 挑战
催款，回访。 3、客户经理，做好行业客户的开发，完成下达的销售任务； 4、技术安装，公司销售机器的安装调试、新产品的宣传； 6、网站开发，负责公司内部网站内容的更新、日常维护及新功能的开发；
团结 信赖 创造 挑战
新员工培训课程
工作指导原则： 1、我们改变不了别人，我们改变自己 2、把每件事情做到100分 3、今天的事情今天做完 4、把坏事变成好事
团结 信赖 创造 挑战
新员工培训课程
中化集团简介
中国中化集团公司一、公司简介中国中化集团公司简称中化集团，英文名称SINOCHEM GROUP，为国有大型骨干中央企业。
中化集团主业分布在能源、农业、化工、地产、金融五大领域，是中国四大国家石油公司之一，最大的农业投入品（化肥、种子、农药）一体化经营企业，领先的化工产品综合服务商，并在高端地产酒店和非银行金融领域具有较强的影响力。
中国中化集团公司（简称中化集团，英文简称SINOCHEMGROUP）成立于1950年3月，前身为中国化工进出口总公司，[2] 历史上曾为中国最大的外贸企业。
现为国务院国有资产监督管理委员会监管的国有重要骨干企业，总部设在北京。
二、业务介绍能源板块中化集团从事石油业务经营已有60多年历史，公司能源业务由油气勘探开发、石油贸易、石油炼制、仓储物流和分销零售等板块组成。
勘探开发方面，2002年，中化集团成立了中化石油勘探开发有限公司，专门从事油气勘探开发业务。
石油贸易方面，中化集团凭借与众多产油国政府及其国家石油公司的良好合作关系，形成了较强的境外石油资源获取能力，拥有原油产量超过3000 万吨/ 年。
石油炼制方面，中化集团涉足石油炼制业务始于20世纪80年代末期，公司是中国第一家中外合资炼厂——大连西太平洋石油化工有限公司（WEPEC）的最大股东。
仓储物流方面，目前，中化集团中化集团运营、在建的负责管理的石化仓储容量约2500万立方米，形成了覆盖长三角、珠三角和环渤海沿海沿江地区的石化仓储物流网络，以及从3000吨级到30万吨级多种规模的配套码头体系。
分销与零售方面，中化集团国内成品油分销与零售网络建设近年来取得了较大进展，初步形成了覆盖华北、华东和华南市场的布局。
农业板块中化集团是唯一经营化肥、种子、农药三大农业投入品的中央企业，以先进的科技、优质的产品和专业的服务，致力于发展成为中国最大、世界领先的农业投入品综合服务商，为中国及世界的粮食安全和农业发展作贡献。
中化集团经营化肥业务的旗舰企业——中化化肥控股有限公司（简称“中化化肥”）是中国最大的化肥供应商和分销服务商，涵盖资源、研发、生产、分销、农化服务全产业链，为保障国内化肥供应、促进农作物增产发挥了重要作用。
李某1、湖南湘江新区管理委员会国土规划局资源行政管理：土地行政管理(土地)二审行政判决书
李某1、湖南湘江新区管理委员会国土规划局资源行政管理:土地行政管理(土地)二审行政判决书【案由】行政行政行为种类行政复议【审理法院】湖南省高级人民法院【审理法院】湖南省高级人民法院【审结日期】2020.09.03【案件字号】(2020)湘行终715号【审理程序】二审【审理法官】向黎丽黄山宁曾昊锋【审理法官】向黎丽黄山宁曾昊锋【文书类型】判决书【当事人】李玉佳;湖南湘江新区管理委员会国土规划局;湖南省人民政府【当事人】李玉佳湖南湘江新区管理委员会国土规划局湖南省人民政府【当事人-个人】李玉佳【当事人-公司】湖南湘江新区管理委员会国土规划局湖南省人民政府【代理律师/律所】王卓见湖南湘达律师事务所【代理律师/律所】王卓见湖南湘达律师事务所【代理律师】王卓见【代理律所】湖南湘达律师事务所【法院级别】高级人民法院【字号名称】行终字【原告】李玉佳【被告】湖南湘江新区管理委员会国土规划局;湖南省人民政府【本院观点】《中华人民共和国政府信息公开条例》（2008年5月1日生效，2019年5月15日失效）第十三条规定，公民、法人或者其他组织可以根据自身生产、生活、科研等特殊需要，向国务院部门、地方各级人民政府及县级以上地方人民政府部门申请获取相关政府信息。
【权责关键词】行政复议合法违法质证合法性证据不足行政复议维持原判改判发回重审政府信息公开【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为：《中华人民共和国政府信息公开条例》（2008年5月1日生效，2019年5月15日失效）第十三条规定，公民、法人或者其他组织可以根据自身生产、生活、科研等特殊需要，向国务院部门、地方各级人民政府及县级以上地方人民政府部门申请获取相关政府信息。
第二十一条规定，依法不属于行政机关公开或者该政府信息不存在的，应当告知申请人，对能够确定该政府信息的公开机关的，应当告知申请人该行政机关的名称、联系方式。
《不动产登记资料查询暂行办法》第二条规定，不动产登记资料，包括：（一）不动产登记簿等不动产登记结果；（二）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。
梅溪湖片区开发实施方案
梅溪湖片区开发实施方案
梅溪湖片区位于长沙市湘江西岸，是长沙市的城市副中心和国家级
文化产业示范基地。
为了更好地推动梅溪湖片区的可持续发展，制
定了以下开发实施方案。
首先，梅溪湖片区将加大基础设施建设力度。
包括道路、桥梁、排
水系统、供水系统等基础设施的完善和提升，以满足片区内日益增
长的人口和产业需求。
同时，加强公共交通建设，提高交通运输效率，改善居民出行条件。
其次，梅溪湖片区将优化产业结构，推动产业升级。
重点发展文化
创意产业、科技创新产业、现代服务业等高新技术产业，提高产业
附加值和竞争力。
同时，加大对传统产业改造升级的支持力度，促
进产业结构的优化和升级。
再次，梅溪湖片区将加强生态环境保护和建设。
加大生态绿化投入，建设更多的公园绿地和湿地保护区，提升片区的生态环境质量。
同时，加强污染治理，保护梅溪湖水质，确保片区生态环境的持续改善。
最后，梅溪湖片区将加强城市管理和公共服务水平。
提升城市管理
水平，加强市容市貌建设，提高城市品位和形象。
同时，加强公共服务设施建设，提高教育、医疗、养老等公共服务水平，提升居民生活质量。
总的来说，梅溪湖片区的开发实施方案将全面推动片区的经济社会发展，提升城市品质，改善居民生活环境，为长沙市的可持续发展做出更大的贡献。
希望通过各方的共同努力，梅溪湖片区能够成为长沙市的新地标，展现出更加独特的魅力和活力。
长沙大河西先导区梅溪湖规划
长沙大河西先导区梅溪湖规划为推进长沙大河西先导区建设，打造长株潭“两型社会”综合配套改革试验的重要载体，建设长沙大河西未来的城市中心。
长沙梅溪湖实业有限公司代表长沙大河西先导区管委会对梅溪湖片区进行整体开发建设。
一、项目基本情况梅溪湖综合开发项目是集防洪、生态产业、文化旅游和高档住宅开发于一体的综合型项目，规划范围北起枫林路、南接桃花岭景区界线、东起二环线、西至绕城高速，总规划面积约14.8平方公里，核心区范围7.8平方公里。
梅溪湖片区开发将围绕建设“梅溪湖国际服务及科技创新中心”这一战略目标，通过6到8年的建设，将片区建设成为一个生态环境友好、配套设施齐全、地标建筑突出、产业特色明显的具有国际水准的高端城市功能区。
近期目标为在2011年基本完成片区基础设施建设：梅溪湖湖泊完成蓄水，湖泊系统工程竣工，形成湖面和沿湖公共绿地景观；主干道路竣工通车，片区路网基本建成；龙王港防洪截污工程竣工，完成河道改道与疏浚工程，排水、通讯、管网等设施竣工，形成承载功能。
二、项目主要内容按照“一大中心，两轮驱动，三个带动”的指导思想，在规划范围内，突出生态整治和城市建设两大主题，按照“以基础设施带动产业发展、以环境整治带动新城建设人、以政府投资带动社会投资”的三大原则，通过多方筹措资金进行片区综合开发，努力建设成以下四个具有国际水准的功能区：（一）国际会议会展中心：是整个项目的功能核心，占地约570亩，建成国际一流的标志性建筑。
会议中心的主会议厅至少可容纳2000人—2500人举行会议，拥有同声翻译系统，能承办大型国际性会议，并能同时召开湖南省人大、省政协等会议；会展中心按大规模、高标准、国际性和现代化标准设计，能承办大型国际会展，满足世界性的展会要求，室内展馆面积要超过10万平方米，同时可进行空间灵活组合，以适应不同规模的会展要求。
（二）国际智力拓展和科技创新中心：拥有一流的科研中心、高端先进的公共技术平台、开放的实验室、共享的尖端实验设备和信息平台、专家楼等，能吸引全球顶级企业、顶尖专家来此进行学术交流、科学研究、技术创新和各类高级人才创业发展。
0720梅溪湖国际新城——招商手册文案
梅溪湖国际新城招商手册内容框架：一、形象篇项目形象及定位阐述二、资源篇大师事件（5位大师对话梅溪湖）政府资源(两级政府）合作资源（规划/开发/建设）三、规划篇开发理念规划理念规划框架1、关键理念2、功能分区3、Tod模式四、项目篇环境资源(地块照片和参观照片）配套设施现今发展状况地块介绍五、展望篇项目未来发展与展望封面：梅溪湖国际新城土地招商手册THE MEIXI LAKE INTANATIONAL NEW TOWN INVESTMENT GUIDE 项目LOGO扉页：（留白）一、形象篇：P1形象P，文字(不放图片）这就是未来近百位世界大师、上百家权威媒体、数百家知名开发商一座岳麓山、3000亩长沙市区最大原生湖面、上万亩土地两级政府、两家世界500强上市央企一座未来之城……P2—P3 （配图，长沙城市形象跨版）序:标题：城市的影响力，在于敢为人先的精神力——打开长沙城市文明进程中的一次伟大创新一座城市，蕴藏着一种无法预估的强大力量。
正如工业革命时期的英国伦敦、第三次科技革命时期的美国曼哈顿、中国高速城市化阶段的上海浦东……纵观世界城市发展历程，一座城市要具备世界的影响力，必然需要一种各方汇聚的强大力量,大师与巨匠的碰撞,历史与文明的演进，自然与大地的庇佑，政府与企业的携手. 2011年，一座未来之城，将长沙一举带入世界级影响力城市。
P4-P5(项目定位）标题：人与自然,光荣与梦想—划时代的城市创新实践梅溪湖国际新城定位中国国家级绿色低碳示范新城(创建）合理土地利用和空间布局、集约式能源供应、全部节能舒适型住宅、太阳能和地源热泵、TOD快速交通、以人为本的规划设计理念.华中地区两型社会的新城典范全城WIFI接入,户户光纤入户,全国50位专业人士,打造梅溪湖未来科技创新、以人为本的数字新城；生态宜居、可持续发展的活力新城.长沙最具国际水准和人本关怀之城采用雅各布斯新城理论,小街区、林荫道，多样性的空间规划,将滨水住区、商业街区、林荫大道等有机组合，组成多功能复合社区,形成有趣城市空间。
长沙梅溪湖片区楼盘调研
74072. 9
主要规划条件
用途
容积率
出让年
建筑密
限
度
住宅
≤3.5 ≤20% 70年
•
踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就 未来。2 0.12.17 20.12.1 7Thurs day, December 17, 2020
•
弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。0 3:02:07 03:02:0 703:02 12/17/2 020 3:02:07 AM
房型 二房二厅
2+1房 2+2房 3+2房
合计
已推产品户型配比
面积区间 套数（套）
70-80㎡
130
85-90㎡
187
91-100㎡
146
110-120㎡
221
128-131㎡
153
140㎡
31
占比 15% 22% 17% 25% 18% 4%
868
100%
销售套数 52 83 110 135 70 31
合能项目
项目占地7.4万平米，容积率低于3.5，中小等规模项目
合能项目
挂牌 编号
土地位 出让面 置 积(m2)
[2012] 网挂 035号
岳麓区 梅溪湖 B-15
74072. 9
主要规划条件
用途
容积率
出让年
建筑密
限
度
住宅
≤3.5 ≤20% 70年
佳兆业项目
项目35万㎡体量，多种业态组合，沿湖超低容积率0.6，南面各 地块限高均在140米及以上，具备开发高端物业的基础。
高层组团 别墅组团
户型供销
长沙本土改善型主流客户为主，地州市客群和三缘客群为辅， 产品以高层＋低密度为主，主力户型以高层90－130平米，低 密度230－280平米为主。
土地一二级联动开发模式研究及案例赏析-PPT
缺 资 金
“贫困县” 也要建新城
河南鲁山县财政不到5亿元/年， 计划建设城南新区12平方公里， 投资额将近60亿元。
宁夏海原县地方财政5952万元， 上级补贴1.5亿元，计划建凤凰山 新城30平方公里，总投资32亿元。
缺 人 才
“100人” 也要建新城
土储中心们的“各种缺”
缺 技 术
“非专业” 也要建新城
目（瑞虹新城），开发商原计划用10年时间完成整体项
目的一二级联动开发。由于用地内大量拆迁谈判进度缓
慢，严重影响项目开发进度，至今（已逾14年）仅完成
整体开发量的40%，且拆迁补偿费用十分高昂。
一二级联动问题和风险-财务风险
4.一二级联动开发初期投资量巨大，考验企业财务水平
郑州某一二级联动开发项目现金流模拟
高级黑
具体策略
（五）预先建设规划指标所要求的配套设施，在出让 文件中要求竞得者与一级开发商协商补偿 ——补偿成本不确定，对二级开发商拿地决策形成 阻遏。
（六）在出让文件中要求竞得者就具体规划指标、设 计方案等与一级开发商或相邻业主进行协调一致 ——对老板而言，要遵照别人的意志行事总是困难的。
（七）可经营用地与公建配套用地捆绑出让，使部分 二级开发商难以下手 ——住宅+学校、商业+医院、办公+体育馆…… ， 高价值地块转眼变鸡肋。
企业形象
• 城市运营商
• 房地产开发商
一级对二级 支撑4
享受政策 话语权
市场竞争
• 政府招商资源 • 无特殊政策优惠 • 土地、财税等各
类政策优惠
• 借助政府平台， • 外来开发商的地
在地方具有一定 位较弱，与政府
话语权
议价能力不强
产城融合释放新城活力
产城融合释放新城活力经济学家吴敬琏曾经这样解读中国式增长模式抉择：“人才是发展的中心，发展的根本目的是为了人谋福利。
”在3月16日两会结束后，“新型城镇化”成为了讨论的焦点，在中国中部，长株潭城市群正是我国区域经济一体化试验的先行者。
作为长株潭城市群的核心，长沙也同样面临城市布局和空间布局的重新规划和调整。
2011年，方兴地产作为土地一级开发商，拿下了梅溪湖土地的整体开发经营权。
而四年以后，这个区域已经成为长沙市民休闲最乐于前往的地方——作为未来城市的核心，梅溪湖已经用一种“城市”的角色谋篇布局。
在新型城镇化的语境中，我们究竟需要怎样的城市？就在3月30日，由方兴地产主办、潇湘晨报承办的新型城镇化（长沙）高峰论坛——湖南主流媒体分论坛在金茂广场举行，近20余家媒体代表共论长沙城市未来。
释放城市品质、个性、文化和活力媒体人刘永春：一座城市要解决两个问题，要体现我们作为城市居民的存在感，另外就是一种幸福感。
我觉得，这两种感觉代表一种意境。
一座城市，还是要有精神层面的概念，即精神家园的概念。
媒体人潘昭晖：真正决定一座城市成功的因素是人，而非建筑。
一个成功的城市不仅应具备宜居的环境，还应该重视教育与人力资本，在产业布局上更加强调多样性，而不是以单一的、规模化的产业为主，这样才能使产业、城市的发展更具有持续性。
媒体人邵中兵：梅溪湖，不仅仅是让人周末来看一下风景，还是让人能安居的有机城市组合，它有合理的合适的商业，有舒适全面的休闲，有很多亲和力非常强的一些细节，让人留在这里。
人和城要实现和谐。
媒体人侯亮：梅溪湖未来是一个旅游区，也是一个CBD区，未来又是一个豪宅区，外围还有一些偏刚需的盘，这种组合需要一个完善的配套，另外就需要一个更完善的交通引流组织。
媒体人刘佰忠：新型城镇化核心在于以人为本。
释放城市品质、个性、文化和活力，或许是最为良性的循环引擎。
媒体人徐韬：作为一个消费者，我有八点诉求希望在梅溪湖看到，一是风光，二是消费，三是运动，四是品质，五是商务，六是圈子，七是配套，八是出行。
梅溪湖
2011年4月湖南第一所绿色小学岳麓区实验小学开工建设。
2011年5月方兴地产与国家开发银行就梅溪湖项目的贷款协议签约仪式在长沙举行，国开行就梅溪湖项目给予方兴地产信贷支持。
2011年6月梅溪湖国际文化艺术中心概念方案设计招标活动，5位全球最顶级建筑设计大师参与竞标；同时，举办了国际建筑大师对话梅溪湖活动。
2007年长沙投资600亿启动梅溪湖综合开发项目，梅溪湖综合开发项目是集防洪、生态产业、文化旅游和高档住宅开发于一体的综合型项目。规划范围北起龙王港路，南接桃花岭景区界线、东起二环线、西至岳麓区与望城县界线，总规划面积18.05平方公里，其中规划协调区桃花岭景区面积为5.56平方公里。
该项目涉及联络、学湖、中塘三个村及天顶乡、望城坡街道一部分，总人口约8千余人，该地主要为耕地、园地及山林地，场地整体地形呈南北高、中间低的态势。
梅溪湖新城将依托城区周边的高新技术产业(电子信息、先进制造、新材料、新能源与节能环保、生物制药、先进制造、创意设计等)、人才资源(中南大学、湖南大学、长沙理工大学等)、政府支持(政府主导产业定位及基地建设标准，整合开发商、企业、人才等多方资源，政企合作的建设和开发模式)等资源发展新城服务业。
根据国内外大多数CBD测算就业岗位的经验，一般平均每个就业岗位为25-30平方米，梅溪湖新城公共建筑总面积为327.67万平方米，按照平均每个就业岗位27.5平方米计算，则梅溪湖新城可提供的就业岗位数量约为11.92万个，梅溪湖新城总人口数量为17.8万人。
新城规划
梅溪湖新城秉持可持续发展原则，本着以下原则进行梅溪湖新城区的规划设计：通过紧凑的方便步行的混合
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长沙黄花综合保税区需要发展的 重点产业方向
综合保税物流：以国际物流为主、主要承担高附加值产品和 高科技产品的国际快运业务并逐步发展空港保税业务的综合 性物流园区。鼓励入驻的对象为国际性知名物流公司、国内 知名物流企业、航空公司及其货运代理商、大型仓储运输公 司、战略投资者等以及相关的园区服务配套机构。 综合保税加工区：吸引更高附加值的电子科技产品以及发展 高新技术产品的加工、研发和维修业务，以及装备制造、汽 车及零配件、机电等为主导的高附加值制造产业落户，更有 利于完善湖南省产业结构。根据，目前发展趋势，服务贸易 会占据重大比重，加工贸易区域规模会缩小。
范围7.8平方公里。
会展中心区
娱乐和商业区
项目基础经济指标 总占地约11452亩 总建面约945万平米 住宅面积约710万平米 商业商务面积约240万平米
片区定位 根据政府创建梅溪湖国际新城“长沙未来城市中心”及“国际服务区、科技创新城”的
要求，梅溪湖国际新城将被建设为：中国国家级绿色低碳示范新城，华中地区两型社会的新城典范， 湖南省和长株潭示范城市。
产业导入要考虑大河西的高科技产业等总体布局 找到正确的发展方向
•梅溪湖东片区的继续开发和西片区１万亩土地的启动都迫切需要产 业规划去破题。
•未来三年一是探索西片区产业定位及发展重点，与政府积极沟通； 二是持续推进区域产业招商工作，探索区域产业发展重点并导入产业， 破解片区“空城”危机。
长沙，株洲，湘潭的轨道交通，工程机械，汽车产业，电子产业等处 于较快发展阶段，未来需要根据长沙大河西的高科技产业布局，注重 梅溪湖片区的产业导入，建议思考如下方向： 第一 轨道交通相关的高端产品研发，例如，轨道交通相关的电子产 品等技术含量较高产品。 第二 机器人产业服务长沙汽车产业等。 第三 中医药，生物医药产品的研发与产生等。 第四，文化创意产业相关的设计公司聚集在梅溪湖，包括软件产业是 湖南最有前景的产业。
长沙梅溪湖国际新城 项目产业组织与土地一级开发
深圳新摩尔公司 杨宝民
湖南省十三五规划主要目标
“十三五”发展主要目标 ——经济保持中高速增长。增速继续保持高于全国平均 水平，2020年前在中部地区率先实现地区生产总值和城乡居 民人均收入比2010年翻一番，人均地区生产总值与全国平均 水平的差距明显缩小。长株潭地区率先迈向基本现代化。 ——经济结构进一步优化。工业化和信息化融合发展水 平进一步提高。投资效率和企业效率明显上升。县域经济、 非公有制经济、开放型经济、金融业做大做强。户籍人口城 镇化率加快提高。 ——人民生活水平和质量全面提高。就业比较充分，公 共服务体系更加健全，基本公共服务均等化水平提高，劳动 人口受教育年限明显增加。收入差距缩小，中等收入人口比 重上升。现行标准下农村贫困人口实现脱贫，贫困县全部摘 帽，消除武陵山、罗霄山连片地区区域性整体贫困。
借鉴深圳前海自由贸易区政策经验和重庆开展服务贸易 经验。
注重发展配套金融业态。包括融资担保、投资（咨询）、 融资租赁等类型，积极探索融资租赁、离岸金融、离岸 结算等业务。要提前研究利用自由贸易区金融政策，鼓 励产业基金入住，有效引进国外低成本资金。 最终要实现湖南省民营企业重大实体产业项目融资成本 降低目标，激发湖南省经济活力。
摘自：2011年08月25日 07:32:31 长沙新闻网
梅溪湖商业配套及其完善意见
览秀城购物中心业态比较齐全，整体功 能布局合理。存在问题，文化主题不够 突出，业态创新力度不够，与距离本区 域５公里的梅溪新天地竞争中处于劣势， 梅溪新天地在书城，超市进口商品品类 创新，娱乐功能创新等方面下功夫较多， 品牌更齐全。 滨湖商业街区品牌竞争立不强，建议增 加湖南原生态特色美食和主题文化氛围。
株洲产业特点
轨道交通，陶瓷产业，服装产业是株洲三 大产业集群。 2015年，株洲轨道交通产业产值首次突破 1000亿元，达到1003.7亿元。这不仅是株 洲首个千亿产业集群，也是全国首个过千 亿的轨道交通产业集群。 位于湖南东部的株洲市是新中国成立后国 家首批重点建设的八个工业城市之一，历 来享有“中国电力机车的摇篮”、“中国 电力机车之都”的美誉，中国首台电力机 车就诞生于此。从电力机车出口、磁浮自 主研发，到参与或主导国际标准制定，坐 落在株洲的中车株机更是成为中国装备 “走出去”的代表作。
长沙市人均收入五年数据
全面小康稳步推 进。长沙全面建 成小康社会实现 程度由2013年的 90.6%提升到 2015年的96.1%， 实现程度稳居全 省第1。
长沙产业特点
• 长沙市副市长张迎春表示，随 着长江经济带等规划的落地， 长沙在天时地利人和方面都占 有招大引强的优势。长沙在材 料产业、工程机械、食品产业、 电子信息产业，汽车产业等六 个方面已经形成千亿产业群， 其中材料产业已突破两千亿， 文化旅游也将突破千亿，这将 是长沙市发展的重点。
长沙市经济发展主要数据
长沙城市承载能力不断增强，全市建城区面积由 2010年的272.39平方公里提升至2015年336.25平方 公里，城市常住人口由2010年的704万人增加到 2015年的743万人，同时在城镇建设规模不断扩大 和城镇经济快速增长的双重作用下，城区人口聚 集能力增强，“十二五”末全市城镇化率达 74.38%，比2010年提高6.7个百分点。 着力优化区域结构，雨花区、芙蓉区等城区 发展走前全省和中部城区前列，长沙县、浏阳市、 宁乡县在全国县域经济发展中的排名大幅前移， 分列第8位、28位和39位，区域发展日趋均衡。湘 江新区发展加快，对全市经济增长引领带动作用 明显。
文化产业可以成为未来湖南自由贸易区特色
根据湖南文化大省特点,结合未来以文化产业作为重
点服务方向的湖南自由贸易区定位,体现保税贸易(文 化产品特色),物流,加工,金融服务综合功能。 突出长沙区位优势和省会发展优势,体现空港特点,与 湖南其他保税区错位发展。 衔接配套,不仅与空港城配套,与长沙市和湖南整体交 通和产业功能配套。 考虑一期规划平面布局的合理性,为未来发展提供可 扩展性。
湖南湘江新区产业发展策略
湖南湘江新区（大河西先导区）依托自身产业基础与优势，承担起两型 示范、高科技中心、先进制造、城乡统筹等功能。重点发展高端产业，发 挥辐射带动作用；大力调整产业结构，促进产业升级，创新经济发展模式， 同时积极促进城乡统筹发展。具体而言，要大力发展两型产业(软件制造、 文化创意产业)、高新技术产业(新材料、生物医药产业)、先进制造业(工 程机械)和现代农业等，同时加快传统产业的两型化改造，提高产业门槛， 限制资源消耗、环境污染的产业。 规划大河西先导区的产业布局为“三圈一带一核心”的整体结构。 1）传统服务业发展圈层——主要位于岳麓区二环线内，包括滨江新区和 旧区改造地区。主要发展饮食、酒店、传统商业等日常生活服务行业。 2）高新技术发展圈层——主要包括麓谷高新区及其拓展区、大学城与含 浦科教区和观音港湘江新城区，依托人才智力优势发展高新技术产业。 3）先进制造业发展圈层——主要包括望城经济开发区和宁乡金州新区， 主要承接沿海转移产业。 4）“一带”为沿金州大道、319国道的产业拓展轴，以点轴发展的模式， 由东自西分别串联传统服务业聚集区、高新区、现代服务业和新区、创新 绿谷区、先进制造业发展区。 5）“一心”为现代服务业核心区，于雷锋镇南发展面向全区的金融、信 息、会议、商务、法律、中介等。通过与山水环境的充分协调现代服务核 心区将突出展示河西地区亮丽的现代化城市风貌。
长沙机器人产业具有较大发展空间
长沙拥有电子产业和自动化专业人才培养基础， 工程机械和汽车产业需要大量机器人，我国在机 器人产业方面和日本有较大差距。 沈阳新松机器人自动化股份有限公司（以下简称 “新松”）隶属中国科学院，是一家以机器人技 术为核心,致力于数字化智能制造装备的高科技上 市企业，是机器人产品线最全的厂商，在沈阳、 上海、杭州、青岛建有机器人产业园，在北京、 深圳等城市设立多家控股子公司，在上海建有新 松国际总部。新松现拥有1600余人的研发创新团 队，形成以自主核心技术、核心零部件、领先产 品及行业系统解决方案为一体的完整产业价值链， 并将产业战略提升到涵盖产品全生命周期的数字 化、智能化制造全过程。目前，公司总市值位居 同行业前三位！
土地开发时序
梅溪湖片区开发将围绕建设“梅溪湖国际服务及科技创新中心”这一战略目标，通过6
到8年的建设，将片区建设成为一个生态环境友好、配套设施齐全、地标建筑突出、产业特色明显的具有 国际水准的高端城市功能区。
三年完成项目整体基础设施建设
六年完成项目整体土地出让计划
八年完ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ项目总开发量的70%
根据国内外大多数CBD测算就业岗位的经验，一般平均每个就业岗位为25-30平方米，梅溪湖新 城公共建筑总面积为327.67万平方米，按照平均每个就业岗位27.5平方米计算，则梅溪湖新城可 提供的就业岗位数量约为11.92万个，梅溪湖新城总人口数量为17.8万人。
总体规划
规划总建筑面积约2118.09万平方米（原规划约1934.48万平米），总建筑面积增加183.61万平方
教育配套
按照优化后的方案，该片区规划配套小学10个，中学7个。 10个小学具体包括东方红小学、天顶小学、肖河小学、 省一师附小、梅溪湖小学、学湖小学、川塘小学、燕联 小学、方兴小学、望新小学。7个中学为东方红中学、天 顶中学、梅溪湖中学、学湖中学、川塘中学、航天中学、 方兴中学。 建议引进出国留学高中
长沙航空工业园位于望城经开区，规划总投资35亿元，建设 用地1200亩，主要从事起落架工程技术研究、国际转包生产、 通用飞机起落架生产、民用航空产品零部件加工以及航空修 理等业务，建成达产后形成53亿元规模。
梅溪湖国际新城
项目概况
规划范围北起枫林路、南接桃花岭景区界线、东起二环线、西至绕城高速，总规划面积约14.8平方公里，核心区
无论是从满足现有产业经济发展需求，还是从抢抓“打造长株潭都市经济圈核 心”重大历史机遇，或者说从壮大县域经济规模、实现产业结构升级等战略高 度来看，长沙发展综合保税区都具有具有得天独厚的优势和巨大的市场需求。