保利长沙麓谷林语整合推广策略案浩文广告852009年
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长沙楼市房地产软文广告研究
《楼市》房地产软文广告研究一、绪论（一）研究意义今天，房地产广告无疑是广告业界的巨无霸，从上世纪八十年代，房地产广告诞生以来，尤其是进入九十年代后，其发展态势异常迅猛，由于中国房地产业发展的走势，房产广告从创作形式到各类媒体的投放都注重全面开花。
在房地产项目的销售过程中，广告是最有力的传播工具，它能体现最基本的告知作用，提高品牌的知名度。
软文广告在我国广告市场上已经不再是陌生的面孔，打动消费者仅仅依靠硬性广告是不够的，还要有效运用软文传播的策略。
软文广告将广告信息予以软化，它具有说理清晰、信息容量大、渲染气氛、潜移默化的作用，可以达到“润物无声”的传播效果，“软文”是一种文章，其载体是报纸、杂志、网络等媒体，其最终目的是促进企业销售。
伴随着房地产行业的发展和繁荣，房地产广告也迅速崛起并逐步发展为一个独立的具有浓厚本土特色的广告行业，正是这个行业为房地产市场缔造了一个又一个令人叹为观止的销售推广奇迹。
房地产广告的形式与其他类别产品的形式有很大的相似之处，在报刊上基本是以大幅的图文结合的平面广告为主。
但是，由于房地产自身的特性，宣传上需要承载更多更大的信息量，因此，房地产软文广告由于其信息量大、形式独特、性价比高而得到了广大房地产企业的厚爱，在各类报刊、杂志、网络上，房地产软文广告屡见不鲜。
（二）编码说明本文就选择这个特定的区域，通过对最有代表性的平面媒体之一，0731房产网中《楼市》的房地产软文广告进行细致的调查研究，获得在《楼市》上的房地产软文广告的体裁表现以及投放发布的变化规律，并探求房地产软文广告在撰写上的特点及存在问题等。
《楼市》是0731房产网（.0731fdc.）的附属期刊，而0731房产网成立于1999年，现由市住房和城乡建设委员会主管，依托市房产信息中心、市房产研究中心提供的最权威真实的房屋备案数据打造最具可信度、动态时效性的楼盘信息发布共享平台，历经十年积淀专门服务于市房产市场。
i【广告策划-PPT】09卓越年度推广活动案PPT
步骤2：
围绕“成长+计划”主题展开活动，增加客户渠道的接触点，让更多的人有机会感 受卓越生活；
步骤3：
通过重大事件，开展大型活动，为卓越年度推广的活动主题造势，扩大影响力，引 起社会的关注，树立品牌知名度。
推广目的
扩大客群，瓦解抗性，促进成交。
年度推广及活动规划
一、活动构建
2009年，通过“蔚蓝海岸大型社区的生活方式” 全面展示卓越社区文化独有的“和谐、关爱、成长” 特色。
6、 您的生活，我们能做的还有很多。卓越蔚蓝海岸感谢您一路的支持关注， 2009启动成长+计划。用成长践诺生活，实现您与家人的居住理想。 8668111 7、 别在懒洋洋的啦！卓越蔚蓝海岸五星级运动会所现已全面开放，羽毛球， 乒乓球，游泳，健身，总有一种适合你。快来加入卓越活力生活。 8668111 8、 ByeBye 大肚腩！卓越蔚蓝海岸五星级运动会所修整一新，多样健身运动 场馆免费向您开放，告别亚健康，快来加入卓越活力生活。8668111 9、 您的需要，我们将一一做到，卓越蔚蓝海岸2009成长+计划，以成长践诺 生活，实现您与家人的居住理想。五星级运动会所现已全面开放。 8668111 10、 2009，我们与您一起大“长”宏图。卓越蔚蓝海岸成长+计划，以不断完 善的社区活动与生活服务，兑现卓越生活的成长，敬请拭目以待。 8668111
结合时节，利用系列活动展 示卓越温馨的一面，让主题 深入人心。
阶段执行
第一阶段〔2-4月〕
这一阶段刚刚过年，市场处于波澜不惊的时候。而 卓越蔚蓝海岸在此时强势推出“成长+方案〞 ，并 且用“会所启动〞作为引爆点，引起市场关注。这 一阶段活动推广的对象主要是针对老业主，引发老 业主对社区活动的参与兴趣，把人气“养〞起来， 完成第一波体验营销，让业主认同。
围绕“成长+计划”主题展开活动，增加客户渠道的接触点，让更多的人有机会感 受卓越生活；
步骤3：
通过重大事件，开展大型活动，为卓越年度推广的活动主题造势，扩大影响力，引 起社会的关注，树立品牌知名度。
推广目的
扩大客群，瓦解抗性，促进成交。
年度推广及活动规划
一、活动构建
2009年，通过“蔚蓝海岸大型社区的生活方式” 全面展示卓越社区文化独有的“和谐、关爱、成长” 特色。
6、 您的生活，我们能做的还有很多。卓越蔚蓝海岸感谢您一路的支持关注， 2009启动成长+计划。用成长践诺生活，实现您与家人的居住理想。 8668111 7、 别在懒洋洋的啦！卓越蔚蓝海岸五星级运动会所现已全面开放，羽毛球， 乒乓球，游泳，健身，总有一种适合你。快来加入卓越活力生活。 8668111 8、 ByeBye 大肚腩！卓越蔚蓝海岸五星级运动会所修整一新，多样健身运动 场馆免费向您开放，告别亚健康，快来加入卓越活力生活。8668111 9、 您的需要，我们将一一做到，卓越蔚蓝海岸2009成长+计划，以成长践诺 生活，实现您与家人的居住理想。五星级运动会所现已全面开放。 8668111 10、 2009，我们与您一起大“长”宏图。卓越蔚蓝海岸成长+计划，以不断完 善的社区活动与生活服务，兑现卓越生活的成长，敬请拭目以待。 8668111
结合时节，利用系列活动展 示卓越温馨的一面，让主题 深入人心。
阶段执行
第一阶段〔2-4月〕
这一阶段刚刚过年，市场处于波澜不惊的时候。而 卓越蔚蓝海岸在此时强势推出“成长+方案〞 ，并 且用“会所启动〞作为引爆点，引起市场关注。这 一阶段活动推广的对象主要是针对老业主，引发老 业主对社区活动的参与兴趣，把人气“养〞起来， 完成第一波体验营销，让业主认同。
2019北京浩文长沙山语城整合推广的方案(100页)
42
品牌带项目形象报广文案
从西藏高山到秀峰山，从青海湖到湘江， 从1956公里青藏铁路到90万平米生态城， 从90万平米浅山城市到长沙绿领样板城——
传奇之后，再续传奇
中国铁建 世界500强 /两千亿央企坐镇 实力铸就绿领城市
山语城·岭秀，恢宏启势 TEL:84849999
43
品牌硬广视觉表现
44
6
山语城的传说——伤雨城
业主说： 伤——伤心，到处受伤 雨——漏雨，到处漏水 山语城，只是伤雨城，城市公园不见公园，只见黄土高坡
7
曾经
山语城狠狠地“山”了业主们一个耳光 站在市场负面舆论的风口浪尖 不能忘却的历史，难以承受的负面之重 这就是我们当今的势——颓废之势
9
甲方：“负面传说就像毒瘤，不刮去，山语城难成功！” 甲方：“无法回避的问题，亦无须回避！！” 甲方：“我们痛下决心，大力改造，希望重新赢得市场！” 甲方：“中国铁建全资了！山语城的春天不远了！”
23
气势案名建议：
24
山语城·岭秀
我们的路，叫秀峰路；我们的山，叫秀峰山。 岭秀，即是暗含秀峰之意，点名本案地理位置和自然资源 我们是绿领之城；我们是样板之城； 我们是长沙的生态大盘领袖，谓之岭秀！ 我们的品牌，是世界500强，是两千亿央企， 是国资委特大型企业，是品牌领袖！ 一个案名，折射出本案众多价值，且大气、硬朗、自然！ 如是，当主推。
63
绿领生活·攻势文稿
64
不是“蓝领”、不是“白领”、 不是“金领”、不是“粉领” 也不是灰领、黑领、紫领……
你是绿领吗？
吃有机蔬菜、绿色食品、穿纯棉服装、做骑士、做 驴友；低碳生活、不抽烟、坐公车、享风景……
快来山语城·岭秀，榜样长沙的绿领生活，盛邀你！
品牌带项目形象报广文案
从西藏高山到秀峰山，从青海湖到湘江， 从1956公里青藏铁路到90万平米生态城， 从90万平米浅山城市到长沙绿领样板城——
传奇之后，再续传奇
中国铁建 世界500强 /两千亿央企坐镇 实力铸就绿领城市
山语城·岭秀，恢宏启势 TEL:84849999
43
品牌硬广视觉表现
44
6
山语城的传说——伤雨城
业主说： 伤——伤心，到处受伤 雨——漏雨，到处漏水 山语城，只是伤雨城，城市公园不见公园，只见黄土高坡
7
曾经
山语城狠狠地“山”了业主们一个耳光 站在市场负面舆论的风口浪尖 不能忘却的历史，难以承受的负面之重 这就是我们当今的势——颓废之势
9
甲方：“负面传说就像毒瘤，不刮去，山语城难成功！” 甲方：“无法回避的问题，亦无须回避！！” 甲方：“我们痛下决心，大力改造，希望重新赢得市场！” 甲方：“中国铁建全资了！山语城的春天不远了！”
23
气势案名建议：
24
山语城·岭秀
我们的路，叫秀峰路；我们的山，叫秀峰山。 岭秀，即是暗含秀峰之意，点名本案地理位置和自然资源 我们是绿领之城；我们是样板之城； 我们是长沙的生态大盘领袖，谓之岭秀！ 我们的品牌，是世界500强，是两千亿央企， 是国资委特大型企业，是品牌领袖！ 一个案名，折射出本案众多价值，且大气、硬朗、自然！ 如是，当主推。
63
绿领生活·攻势文稿
64
不是“蓝领”、不是“白领”、 不是“金领”、不是“粉领” 也不是灰领、黑领、紫领……
你是绿领吗？
吃有机蔬菜、绿色食品、穿纯棉服装、做骑士、做 驴友；低碳生活、不抽烟、坐公车、享风景……
快来山语城·岭秀，榜样长沙的绿领生活，盛邀你！
某地产麓谷林语XX年策略总纲及销售执行报告
销售目标
开发商要求“2012年保利麓谷林语共实
现15亿销售任务”
未对所售产品价格及出货速度做要求， 但我们认为满足以下分解方完成任务：
目标分解
•普宅共约23万方可售，按5000元/平 计算需去化90%实现10亿销售额
•公寓按6500元/㎡计算需出货2万方贡 献1.3亿；
•集中式商业需按24000元/㎡出货至少 1.5万方贡献3.6亿；
3500-5000之间的片区预期均价
目标VS客观现实
刚需要求&中大户型为主的货量分布 市场转折后客户主要购买低总价、低首付的小户刚需产品，中 大户型出货较慢
目标VS客观现实
货量补充&不定的公寓及商业发售时间以及不可控的集中商业 出售 完成任务需要集中商业及公寓的补充，预期可推售时间再12年 年底左右
路过 35%
户外广告 30%
目标VS客观现实
配套要求&不断推迟的价值兑现过程 业主及客户需要眼见为实的配套兑现过程不断被推迟，无法为 本项目快速走量及价格拉升贡献溢价
目标VS客观现实
价格实现&被拉低的片区心理预期价位 新城国际花都、富基世纪公园、中海国际社区的持续跳水拉低 了客户对片区均价的心理预期
报告结构图：
PART 1:游戏规则 PART 2:游戏机遇 PART3:游戏形式 PART4:游戏回顾
宏观经济大势预测 未来长沙楼市表现 预计竞品的出货节奏
成交客户研究 客户交叉分析 淡市下世联操盘的案例借鉴 12年世联建议游戏策略 合理定价演绎内容 集中推售爆破演绎内容 12年全年营销总控图 整篇报告内容回顾 目前需要明晰并做的问题
某地产麓谷林语XX年策 略总纲及销售执行报告
2021年7月18日星期日
保利林语3D大活动推广执行案
第一波：推广
造势：双城不同角度同步将活动信息最大化传播
11.30
12.2
12.7
宋韶光风水讲座
派票启动
高尔夫圈层活动启动
广州
线上：
掀起一波对林语价值的送：网络、报广、短信、夹报、户外、LED屏同步进行
启动活动信息传播，释放3D大活动信息，线上召集：微信推送、线上渠道换画推开
线下：
线下老小区启动12.14大活动信息传播、高尔夫圈层活动邀约。同步选点派票
致广州土豪的一封信：广大的羊城土豪：我们知道其实你并不有钱，只因为你花200万买了个三房，受屌丝仰慕。来中山吧，给你一座别墅，找回做地主的感觉！另有12.14林语现场3D时尚生活馆体验，让梦想照进现实！呼唤你的：保利林语0760-88498888
派发渠道：延续林语夹报的派发渠道，与南都夹报继续合作准备物料：林语宣传单张、活动入场券、交通知道信息优惠措施：自驾到场可凭高速路费领取100元加油卡一张
推广主题：览峰，墅人生推广渠道：线上通过报广、网络通栏广告、短信、公交站牌、LED屏、大信条幅广告（带有巨型二维码扫描）线下持续进行团拓专场活动，外展点持续进行（选点利合广场）活动配合：圈层资源客户持续进行，暖场活动配合进行。“点线面”全面启动3D大活动派票宣传
中山推广
中山推广策略
炒作主题演绎
1
二期策略
炒作主题演绎好戏不等春晚，林语有上演——第一波：12月6日——保利林语盛世嘉年华，3D生活无所不能解密保利第八代林语墅区——第一波：12月13日——保利林语百万生态大盘，全系产品钜献广州南千亿保利，再创辉煌，大有文章——第一波：12月20日——保利林语精品洋房+纯正英伦墅，购房钜惠
二期策略
中山：线上同步启动对别墅—洋房—活动的强势推广：公交站亭、网络通栏（搜房）、短信、博爱路户外、楼体条幅、外展点、兼职派发等集体轰炸线下持续进行圈层拓展，12.1日起配合活动推广进行3D画展派票
麓山别墅XX年度广告策略报告
•
•
•潮流来来去去，生活本质永恒
•时至今日，朴实无华的自然情趣也没有半点贬值的迹象， •我们深信，那时让人内心宁静的永恒之美， •而怎样的喧嚣浮华与荣耀，都终将归于平常。 •5年来，我们珍视自然给予的每一份馈赠， •努力营造充满本质美好的社区环境和人文氛围， •正如你今日之所见。
•——这是个“人文永恒”的社区！
•——这是个令人“怀恋记忆”的社区！
•
•
•这世界永不过时的，唯有品味与气质
•即使在镶金饰银盛行的时代，品味也没有失去它的光泽。 •我们深信不加繁饰的自然之美，是永远不会过时的气质， •也是根植你内心的永恒价值。 •5年来，我们努力与世俗的趣味保持距离， •把别人追逐浮华的时间，用来营造原味的格调， •正如你今日之所见。
•问题本质
•在一线别墅中赢取长沙富人的“偏好”
•（在长沙别墅市场建立主流影响力，并打动我 们的客户）
•
•树立主流影响力，我们需要两样东西
•有区别 有级
别
•有级别，才有高度 •有区别，才有竞争力
•
• 一、是利用自身绝版资源优势建立绝对权威的高端形象（市场占位）； • 二、是引领新的趋势和观念，在“级别”之上找出“区别”做诉求（竞争区隔）。
•
•2013年度主推三大组团
•揽胜
•第一批：11栋
•观云
•第二批：38栋
•擎峰
•第三批：12栋
•山顶独栋 •4月底推出
•山顶独栋 •9月初推出
•山顶独栋 •10月中旬推出
•
•2013年度整合推广三大平台
•公关行销
•制造话题和影响力
•广告推广
•对位人群，传递价值
•产品销售
•呼应、验证、说服
•
•潮流来来去去，生活本质永恒
•时至今日，朴实无华的自然情趣也没有半点贬值的迹象， •我们深信，那时让人内心宁静的永恒之美， •而怎样的喧嚣浮华与荣耀，都终将归于平常。 •5年来，我们珍视自然给予的每一份馈赠， •努力营造充满本质美好的社区环境和人文氛围， •正如你今日之所见。
•——这是个“人文永恒”的社区！
•——这是个令人“怀恋记忆”的社区！
•
•
•这世界永不过时的，唯有品味与气质
•即使在镶金饰银盛行的时代，品味也没有失去它的光泽。 •我们深信不加繁饰的自然之美，是永远不会过时的气质， •也是根植你内心的永恒价值。 •5年来，我们努力与世俗的趣味保持距离， •把别人追逐浮华的时间，用来营造原味的格调， •正如你今日之所见。
•问题本质
•在一线别墅中赢取长沙富人的“偏好”
•（在长沙别墅市场建立主流影响力，并打动我 们的客户）
•
•树立主流影响力，我们需要两样东西
•有区别 有级
别
•有级别，才有高度 •有区别，才有竞争力
•
• 一、是利用自身绝版资源优势建立绝对权威的高端形象（市场占位）； • 二、是引领新的趋势和观念，在“级别”之上找出“区别”做诉求（竞争区隔）。
•
•2013年度主推三大组团
•揽胜
•第一批：11栋
•观云
•第二批：38栋
•擎峰
•第三批：12栋
•山顶独栋 •4月底推出
•山顶独栋 •9月初推出
•山顶独栋 •10月中旬推出
•
•2013年度整合推广三大平台
•公关行销
•制造话题和影响力
•广告推广
•对位人群，传递价值
•产品销售
•呼应、验证、说服
浩文世纪_北京上林溪项目广告推广策略案_176PPT
BLOCK活力街区， 院落式围合布局
新品：二梯四户 98、157平米， 216套2500-3000
精装修
新入市产品： 高板70-130平
米
6-7层景观洋房， 60-145平方米一 居至三居 .689户
18栋6层花园洋房， 剩余
280-420平米的跃居
9栋高板，15栋9层 低密板楼洋房
全明居130平三居， 南向90平二居
我们如何在市场中发出自己声音？
Part 3 守正出奇 —— 传播价值新解
价值并非凭空想象， 还是要回到产品，只不过是去寻找更好的看问题的角度。
那么，我们究竟应该从哪一点切入？
差异性基础：“街区+院落”
这是项目规划的精髓与根基。 从前面竞品分析中，我们也发现“街区+院落”无论从项目自身还是 与竞争产品相比较，都是一个具备差异化的价值基础。决定着项目整 体调性的走向。
20000元/平米 5月份开5号楼
？
知此知彼 —— 从竞品探产品
地段： 上地版图，高尚居住核心区
① 这是板块内所有项目共有的利益，在上地板块内来讲这一点 无竞争优势。
② 但是板块价值，对于板块之外的项目，如西山林语及首开智 慧社来说，上林溪的优势极为明显。
规划： 适宜规模构建的院落人文住区
① 占地面积适中，无规模效应。从街区到院落围合式布局，二者有 一定冲突，真正较好地融合与实现的尺度难以把握。
上林溪
占地31万平方米, 建面积71万
，容积2.25，绿 化率30%
占地34公顷， 总建面47万， 容积率仅1.13
中关村园区风 密积率1.97
占地6.3万平，建面 占地12万，建面30 10.7万平 万，容积率1.94， 绿化率31%。
麓谷林语——深圳主观广告老于
但闻林语响。
麓谷林语推广思考
写在前面： 我们是要兼顾客户层次，和理解力 话要通俗，但不是档次趋低 而是，初期，择其两端取其中间 越往后越趋高。 这样的广告的调性才能 为后面的多期推广预留空间
上旋律
还有谁？/ 人群解构
如果说低开高走能给这个项目的销售带来速度 那么这个销售加速度 却一定来自给定人群之外的客群 在销售上趋易避难，选择就近的客户可以理解 但一开始就表现出强烈的区域倾向则不可原谅
承诺解构
环山二公里 ALL IN ONE 璀璨新城 这个概念，除了点明内容之外， 更重要的是要传达领域的概念
而领域感才是真正的命脉 随着不同形态产品的推广 打动不同的人群
背景
个体形象
场
身份群体
资源
地理空间
三重领域
生活场精神解构
出尘 superior
可能 Possibility 能量 Energy
不是什么东西 都要拿到这三个月推广 都要拿到户外上推广
温吞的做法很快会被湮灭 市场要看到你的个性和激情 只要传达到位，形象出位又怎么样？ 湖南人不是没有接受能力 只怕我们没有想象力和把控力 第二个关键词是意外
要成为话题， 要摸高长沙市场的推广天花板 要让客户看到你的自信和激情
片区的推广没有政府的背书是不行的 但不要把政府矮化为地方政府 既要以地方政府的名义炒作 又不要简单的概括为地方政府行为 这是一个国家级别的行动 第三个关键词是：国家级
的阳台十多年后你又喜欢上了山路周三在上海就开始想念蛇潭边的美
学散步放慢人生的脚步星期七重新变成星期天住进麓谷林语你从 总经理变回了父亲老公你没有失去定单却对竞争力有了更深的理解
你戒了烟却从此对生活上了瘾
林语堂
诗意的栖居 上士闲心
麓谷林语推广思考
写在前面： 我们是要兼顾客户层次，和理解力 话要通俗，但不是档次趋低 而是，初期，择其两端取其中间 越往后越趋高。 这样的广告的调性才能 为后面的多期推广预留空间
上旋律
还有谁？/ 人群解构
如果说低开高走能给这个项目的销售带来速度 那么这个销售加速度 却一定来自给定人群之外的客群 在销售上趋易避难，选择就近的客户可以理解 但一开始就表现出强烈的区域倾向则不可原谅
承诺解构
环山二公里 ALL IN ONE 璀璨新城 这个概念，除了点明内容之外， 更重要的是要传达领域的概念
而领域感才是真正的命脉 随着不同形态产品的推广 打动不同的人群
背景
个体形象
场
身份群体
资源
地理空间
三重领域
生活场精神解构
出尘 superior
可能 Possibility 能量 Energy
不是什么东西 都要拿到这三个月推广 都要拿到户外上推广
温吞的做法很快会被湮灭 市场要看到你的个性和激情 只要传达到位，形象出位又怎么样？ 湖南人不是没有接受能力 只怕我们没有想象力和把控力 第二个关键词是意外
要成为话题， 要摸高长沙市场的推广天花板 要让客户看到你的自信和激情
片区的推广没有政府的背书是不行的 但不要把政府矮化为地方政府 既要以地方政府的名义炒作 又不要简单的概括为地方政府行为 这是一个国家级别的行动 第三个关键词是：国家级
的阳台十多年后你又喜欢上了山路周三在上海就开始想念蛇潭边的美
学散步放慢人生的脚步星期七重新变成星期天住进麓谷林语你从 总经理变回了父亲老公你没有失去定单却对竞争力有了更深的理解
你戒了烟却从此对生活上了瘾
林语堂
诗意的栖居 上士闲心
XX12世联保利林语中心XX年营销策略报告73P
• 高效商务：
6部品牌电梯、单梯服务的面积4500㎡保证上班的效率；候梯时间 不超过30秒近10000个停车位，座驾停泊无需等候
• 礼宾服务：
湖南第二家金钥匙五星酒店式管家服务与国家一级资质保利物业 强强联合。
• 强力政策：
X十X1大2服世务联平保台利助林力语新中锐心企XX业年跨营越销式策发略展报。告73P
蓄卡：全城首创，唯一有效的组合筹：以客带客 ，化整为零
学习改变命运,知 识创造未来
XX12世联保利林语中心XX年营销策略报告73P
案例启启示示
启示一：深挖投资价值，天天讲月月说。制造“国际公寓”这个概念，围绕 项目商业价值和未来的升值潜力制定专门的《八大投资真经》，给销售员洗 脑最后感染客户，让其认可。
启示二：彻底的销售政策配合电商获突破。线上团购配合爆点的活动或者 事件进行炒作引起市场的关注，线下利用电商资源加紧call客保证上门。 销售政策建议保留折扣逼定客户，保证成单率。
启示三：巧妙入市，巧用它山之石。巧妙利用区域周边的利好特别是商业 发展。高调利用区域热度和利好同时借助给力的销售政策实现“公寓淡市 ”的热销。
保利林语中心在2014年需要坚持：主打投资潜力、电商阶段性做配合给力销售
学政习策改变、命运,巧知 借区域利好。
识创造未来
XX12世联保利林语中心XX年营销策略报告73P
案例借鉴 中信龙盛广场
中信龙盛广场，位于深圳市龙岗区东部，周边有义乌商贸城。是集居住、商 务、投资三栖价值于一体的商业综合体项目。
2013年5月19日开盘，去化率近90%。13800元/平，轻松顶破片区价格天 花板，连续4周蝉联龙岗持销楼盘销售冠军。
无阳台、无燃气、户型不正 非热点片区、客户少 开发商价格预期高
6部品牌电梯、单梯服务的面积4500㎡保证上班的效率；候梯时间 不超过30秒近10000个停车位，座驾停泊无需等候
• 礼宾服务：
湖南第二家金钥匙五星酒店式管家服务与国家一级资质保利物业 强强联合。
• 强力政策：
X十X1大2服世务联平保台利助林力语新中锐心企XX业年跨营越销式策发略展报。告73P
蓄卡：全城首创，唯一有效的组合筹：以客带客 ，化整为零
学习改变命运,知 识创造未来
XX12世联保利林语中心XX年营销策略报告73P
案例启启示示
启示一：深挖投资价值，天天讲月月说。制造“国际公寓”这个概念，围绕 项目商业价值和未来的升值潜力制定专门的《八大投资真经》，给销售员洗 脑最后感染客户，让其认可。
启示二：彻底的销售政策配合电商获突破。线上团购配合爆点的活动或者 事件进行炒作引起市场的关注，线下利用电商资源加紧call客保证上门。 销售政策建议保留折扣逼定客户，保证成单率。
启示三：巧妙入市，巧用它山之石。巧妙利用区域周边的利好特别是商业 发展。高调利用区域热度和利好同时借助给力的销售政策实现“公寓淡市 ”的热销。
保利林语中心在2014年需要坚持：主打投资潜力、电商阶段性做配合给力销售
学政习策改变、命运,巧知 借区域利好。
识创造未来
XX12世联保利林语中心XX年营销策略报告73P
案例借鉴 中信龙盛广场
中信龙盛广场，位于深圳市龙岗区东部，周边有义乌商贸城。是集居住、商 务、投资三栖价值于一体的商业综合体项目。
2013年5月19日开盘，去化率近90%。13800元/平，轻松顶破片区价格天 花板，连续4周蝉联龙岗持销楼盘销售冠军。
无阳台、无燃气、户型不正 非热点片区、客户少 开发商价格预期高
经典十大广告的策划案例
经典十大广告的策划案例篇一：营销策划--成功营销十大经典案例成功营销——2004年十大经典案例1 他她水：赢在“男女有别”案例主体：北京她他饮品公司成功关键词：细分新思路市场效果：一周内产品订货量超过2亿元，并在3个月内创下了6亿元的订货量新高。
口味、成分、年龄、功能等纵向产品细分标准早已被众厂家用滥，想在这些细分市场中出奇已经不可能，"横"切市场一刀，把饮料分出男女，使男女要喝不同的营养素水的产品诉求得到很好的体现。
营销事件回放："这是一个千年等一回的产品"，他她水总裁周子琰经常这样评价他她水。
在饮料行业，口味、成分、年龄、功能等纵向产品细分标准早已被众厂家用滥，从成人饮料到儿童饮料，从功能饮料到情绪饮料，想在这些细分市场中出奇已经不可能，但从没有人把饮料的消费人群做一个二元切割，而在这个极度追求个性和差异化的时代，为了适应男女个性、生活习惯、身体健康的需求，就贴上男女标签。
"我们能否'横'切市场一刀，把我们的饮料也分出男女呢？" 周子琰说。
2004年3月，"他＋她－营养水"正式推向市场，其独特的创意立刻成为焦点，好评如潮，一周内产品订货量超过2亿元，并在3个月内创下了6亿元的订货量新高。
策略解析：名称的威力在《定位》一书中，里斯和特劳特专门用了一个章节来探讨品牌名称的威力。
他们这样写道：名字就是把品牌挂在预期客户头脑中的产品梯子上的钩子。
在定位时代，你能做的惟一重要的营销决策就是给产品起什么样的名字。
"他她水"名称的诞生过程非常艰难。
"男士饮料、女士饮料"、"帅哥饮料、美女饮料"……站在第三者的立场，什么东西能够简单直接地概括男女，又不显得俗气呢？"他"、"她"是两个名字，在注册产品名时怎么办？两者如何联系？周子琰他们先后起了50多个名字，比如"维他、维她"、"他呀、她呀"、"酷仔、靓妹"等，在一次起名会上，当"他＋、她－"闪现后，现场所有的人都有一种"找到了"的感觉。
09卓越年度推广活动案
年度及阶段执行
一、推广
明确思路，确定了主题，又清晰了活动开展 的原则与规模控制，还不够。我们还必须要告诉 市场，告诉客户，告诉老业主。
所以，我们还要把我们的年度主题，推广开 来，并以此来吸引他们亲身体验，亲身经历卓越 的美好生活，并因此成为卓越的“客户”。
年度推广语
每种成长，都值得亲历。
二、设计调性
纯正的西班牙式风情洋房、别墅。 卓越的五星服务：
关注人、关心家、关心社区的全角度服务。
当然，这些还不够。或许，我们需要为客户提供更多方便生活 的设施，比如商业街、比如社区健身设备等等。
从落户，到今天，卓越一直在成长。
从最初的一块土地，成长为今天花香满园的卓越。
从规划的设计图纸，成长为今天诸多入住客户的卓越。
5、网络通栏：（完成时间2月9日，发布时间2月12日。）
6、软文（报广软文和网络软文）：详细介绍成长+计划。（完成时间2月12日，发布时 间2月15日。）
2009，幸福发芽 ——卓越蔚蓝海岸成长+计划即将启动 幸福，成长的惊喜 还记得幸福的滋味是什么吗？ 是赚取第一桶金时的兴奋？是攀登下一个事业颠峰时的激动？是结交到一位知心朋 友时的感动？ 幸福，是成长带给我们的一次次惊喜，是播种与付出之后得到的收获与回报。 成长，让生活更幸福。 家，在屋里？在屋外？ 2019年，卓越蔚蓝海岸扎根长沙，四年成长，从杂草交错的原生坡地，成长为优雅 起伏的风情园林；从最初的规划图纸，成长为拥有800余户家庭居住的成熟社区。今天 的卓越，家，已不再是孤零零的房子：庭院里，有老人栽种的花草飘香；园林里，有 孩子奔跑嬉戏的欢笑；清晨，有邻居亲切的微笑与问候；会所里，有志趣相投的朋友。 卓越生活的成长，有了更多的选择，有了更多交流的伙伴，有了更丰富幸福的生活感 受。 2009，成长+计划，让家更幸福 2009，卓越蔚蓝海岸迎来了在长沙的第五个春天。家门前，树丛里，鸟鸣缠绕的树
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市场环境：河西楼盘竞争激烈
江山帝景
Slogan：麓山之玉，江畔名都 广告主题： 1、150万平米皇家欧洲城 2、开创长沙豪宅新纪元 3、中国豪宅典范，荣耀卓越品质…… 主推方向：奢华 / 欧洲风情 / ……
市场环境：河西楼盘竞争激烈
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米兰春天
Slogan：如果迷路了，我希望是在米兰春天！ 广告主题： 1、绿色地产 领舞长沙 2、原创洋房 3、春天，从庭院开始 …… 主推方向：庭院洋房、创造、院/送/退/叠/ ……
劣势（W）： （1）距离城市中心区域较远，相对陌生区域。 （2）公共设施缺乏，商业、学校、医院都需要依靠项目自身建设。 （3）周边都是工业区，缺乏居住氛围，客户认知感较弱。
3、春天，从庭院开始 ……
主推方向：庭院洋房、创造、院/送/退/叠/ ……
现状：河西区域已强敌林立
市场环境：河西楼盘竞争激烈
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本案是千亩大盘，销售范围覆盖广泛 因此除了要考虑河西竞争对手之外
还要统观大长沙
长沙河东竞争对手分析
市场环境：河西楼盘竞争激烈
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城郊典型案例：
湘江世纪城
——我们造城！ 大规模社区 / 配套齐全 / 江景资源 / 品牌效应 / 低价策略
市场环境：河西楼盘竞争激烈
国家级高新科技 产业园区麓谷
6
——先导区 “生态、科技、人文”发展主
题
根据《长沙大河西先导区建设总体方案》的 部署，先导区的基础设施建设将力争３年内 投入至少３００亿元。在实施“大河西先导 区重点建设项目三年行动计划”中，将着力 拉开道路框架、形成承载功能、拓展产业优 势，展现新区雏形。
华润-凤凰城
——新城中央 国际人文社区 规模社区 / 配套齐全 / 升值潜力 / 品牌效应 / 低价策略
五矿-龙湾国际社区
——国际观 山湖境 北欧墅 规模社区 / 配套齐全 / 景观资源 / 品牌效应
市场环境：河西楼盘竞争激烈
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➢ 市场环境：小结
河西区域：生态、人文、先导区、价值未来！ 河西竞争：“先导区”春风，让大小楼盘如雨后春笋般林立，竞争加剧！
参考项目：
区域内典型项目——
阳光100国际新城
江山帝景
新地-东方明珠
恒大华府
利海-米兰春天
市场环境：河西楼盘竞争激烈
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阳光100国际新城
Slogan：建筑改变长沙 / 中国时尚社区领跑者 广告主题： 1、国际化社区 2、湖世界，建筑家 3、跃彩洋房、波普洋房 4、大学城教育地产典范
…… 主推方向：建筑美学 / 国际时尚 / 湖 / ……
所以：本案“前途是光明的，道路是曲折的” 在推广上必须创新、突破、寻求差异化。
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➢ 精准定位：创新说法站准定位
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项目基本情况
麓谷林语占地1185亩，拟建普通住宅、多层 洋房、联排别墅、五星级酒店、大型商业中 心、九年制学校等多种物业类型，规划总建 筑面积115.46万平方米，其中住宅建筑面积 106.03万平方米，规划户数约1.08万户，居 住人口近4万人。建成后，将成为先导区规 模最大的复合型高尚居住区之一。项目计划 分为四期开发建设，其中一期开发建筑面积 约35万平方米，分为A、B区，共34栋高层 电梯住宅，包括11层住宅24栋、18层住宅3 栋、33层住宅7栋，以及地下室建筑面积6.5 万平方米。
折扣促销 明星效应……
市场环境：河西楼盘竞争激烈
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阳光100国际新城：中国时尚社区领跑者
主推方向：建筑美学 / 国际时尚 / 湖 / ……
江山帝景：麓山之玉，江畔名都
主推方向：奢华 / 欧洲风情 / ……
东方明珠：领峰国际生活
米兰春天
1、绿色地产 领舞长沙 2、原创洋房
恒大华府：市府豪门 别墅之上
精准定位：创新说法站准定位
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优势（S）： （1）区位优势：地处大河西先导区核心位置，发展前景看好，升值潜力巨大。 （2）生态环境优势：地块内有山有水，具有先天稀缺资源，尤其是拥有200亩的保护山林。 （3）规模优势：千亩大盘，百万平米造城，能形成大型居住区，容易形成归属感。 （4）品牌优势：保利地产的品牌号召力，并能够联动保利文化等资源。 （5）产品优势：项目户型设计紧凑实用，性价比高，均赠送空中花园。
市场环境：河西楼盘竞争激烈
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东方明珠
Slogan：领峰国际生活 广告主题： 1、绝版山水领地，原生私家公园 2、20亿元筑就德式风情小镇 3、240亩私家山地公园…… 主推方向：国际生活、私家山地公园、德式风情……
市场环境：河西楼盘竞争激烈
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恒大华府
Slogan：市府豪门 别墅之上 广告主题： 1、成本价开盘 8.5折优惠 2、送价值1500-3000每平米精装修 3、开盘必特价 特价必升值…… 主推方向：精装修豪宅 成本价 送精装修
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河西是长沙的山水名片； 河西是长沙的生态样板； 河西是长沙的人文之境。
市场环境：河西楼盘竞争激烈
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总体而言：河西是生态的、文化味很浓的，价值潜力的
市场环境：河西楼盘竞争激烈
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河西楼盘密布，竞争激烈
市场环境：河西楼盘竞争激烈
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竞争态势观察
河西竞争范围划定
参考要素：品牌开发商 / 规模大盘 / 生态宜居 / 所在区域 / 物业形态 / 其他
市场环境：河西楼盘竞争激烈
重点建设：梅溪湖 / 雷锋镇 / 浣洋湖湿地公园 / 坪塘镇
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地铁二号线：物业生命线，贯穿河西！
项 目
麓谷、西站区 域
东站区域
马王堆、 万家丽区
域
根据规划，长沙将在今年一季度首先开建地铁二号线，房地产市场十分关 注地铁发展，地铁贯穿河西，将为河西楼盘带来巨大升值潜力。
市场环境：河西楼盘竞争激烈
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——大河西先导区，中国新城市榜样
大河西先导区成绩表：辖区范围内集聚了数 所国家“211工程”重点院校，23位两院院 士，在读大学生30万以上，研究生近5万人， 每年毕业生近8万人。设有企业博士后总站 和17个企业工作站的高新区，综合创新能力 在全国56个国家级高新区中排名第六，是全 省创新资源最丰富、创业体系最完善的区域。 此外，岳麓区还是全省有名的“生态示范 区”，高新区内集中了信息软件、数字媒体、 新材料、动漫游戏、科技兴贸出口与创新等 10多个国家级专业产业化基地，还有1200 多家高新技术企业。从上海浦东、天津滨海、 沈阳沈北等综合配套改革中设立的先导区的 发展经验来看，“大河西”现有的基础条件， 促成了大河西成为“两型社会”先导区的王 者地位。