天津中粮地产大悦城项目全程策划提案营销推广方案

宏观
关键词：宏观调控
2004年以来，中央动员了9个部委，启动了税收、土地、 金融、行政四大手段调控房价。去年国家还颁布了 “70，90”的政策，今年央行又先后6次加息，3次上 调存款准备金率。在面对房价还不断上涨的今天，国 家可能会出现更严厉的政策如：全现房销售.
天津房地产市场
关键词：地产数据
2006年，开工面积3500万， 竣工面积1500万，销售1050万。 2007年，全年安排房地产新开 工面积2100万平方米，房地产 竣工面积1700万平方米。其中， 中心城区新开工面积为1087万 平方米。当年竣工并投向市场 的小户型将达到14万套。
容积率：2.17 规模：三期28、32号楼，两幢高
层
个案
区位价值 南开区宾水西路与水上东路交口
交通情况 临近地铁6号线和快速路及879、901、8、685路
配套
麦当劳等商业配套、水上公园、体育中心、动物园
景观园林 现代风格、以自然景观为主
户型特点 精装小户、没有阳台、厨卫采光通风不好。
物管和收费 2.2元
现在——天津，环渤海经济圈 环渤海经济圈区域未来将成为中国经济发展的第三 引擎。环渤海经济圈在我国经济发展中的作用举足 轻重，经济总量约占全国的1/5，它的发展既是区域 发展问题，更是关联全国的战略问题。
宏观
关键词：天津的战略位置
2006年3月份，国务院审定同意天津城市发展规划，要把 天津建成国际港口城市、北方经济中心、生态城市；6月 初，国务院下发《推进天津滨海新区开发开放有关问题的 意见》，正式批准天津滨海新区成为全国综合配套改革试 验区；天津滨海新区被纳入国家发展战略，使天津顺理成 章地成为中国北方经济的增长极，同时跃升为环渤海地区 和北方地区经济发展的“龙头”。
价格、综合品质、交通配套、总价、品牌形象、人 文环境、居住成本
价格、综合品质、交通配套、总价、品牌形象、人 文环境、居住成本
品牌形象、综合品质、人文环境、交通配套、价格、 总价、居住成本
综合品质、品牌形象、价格、总价、人文环境、交 通配套、居住成本
品牌形象、综合品质、交通配套、价格、总价、人 文环境、居住成本
3 元/平方米·月 中新信捷房地产开发有限公司
1、2期都只出地面数层
10000元/平米
2期销售率80% 户外、报纸、网络
个案
关键词：上城豪苑 62㎡一室
客厅朝北 客厅卧室有凸窗赠送
明厨明卫 卧室西照
个案
关键词：上城豪苑 53㎡一室
全西照户型 客厅卧室赠送凸窗
暗卫 厨房带生活阳台
个案
关键词：上城豪苑 164㎡三室
天津世茂置业发展有限公司
3期4号、7号楼已封顶 9500元/平米 63% 户外、报纸、
个案
关键词：同方瞰和平107㎡二室
客厅较大 有独立餐厅
明厨明卫 大阳台采光足 客厅卧室全部南向
个案
关键词：同方瞰和平 160.41㎡四室
全明户型 客厅北向 四房全部南向 赠送凸窗
双卫 南北双向阳台
个案
关键词：同方瞰和平 135㎡四室
2006-2007年天津商品住宅成交价格走势图
尚达信观点
天津的市场就是全国的市场，随着天津城市的发展，将会有越来越多 的人来到这个城市。从而形成像深圳或上海一样的购买力。 从房地产市场投放量上看，未来的几年将会形成小户型的天下，而大 户型特别是160平米以上的大户型将成为稀缺产品。 从销售量上分析，未来的天津市场交易量持续走高，五年内将达到年 成交1500万平米。 从价格走势上分析，在今年下半年，天津地段好或是环境好的房价将 会突破10000元大关。优质房源将会保持每年10%的速度增长。
和平区鼓楼东街
地铁1、2号线交汇点
学校: 中营小学、南开中学、31中学、南开大学、天大、 天津师范 综合商场:新世界百货、鼓楼、大胡同、和平路、家乐福、 华纳影城、南市食品街、百盛购物中心 银行:建行、交行、工行、中行、农行 医院:第二中心、长征、眼科、永安医院
小区园林，绿化面积较大
50-60一室，83-90两室，117-160三室，220四室， 南北不通透，部分暗厅
开发商品牌 天津融创奥城投资有限公司
工程进度 未封顶
销售均价 9500元/平米
销售率
——
传播渠道 报纸、网络（搜房、焦点、全房网）、多个外展场
个案
关键词：88平一室二厅
舒适型一室二厅 客厅大南向 饭厅大 大门对主卧 明厨明卫 生活阳台 南向无阳台
个案
关键词：108平二室二厅
过道长 客厅大南向 饭厅独立与厨房协调 大门对主卧
个案
关键词：中央恋城
占地：3.54公顷 建面：16.59万平米
容积率：5.9 规模：9栋高层,1700户
区位价值 交通情况 配套
景观园林 户型特点 物管和收费 开发商品牌 工程进度 销售均价 销售率 传播渠道
个案
南开城厢中路与南马路交口 地铁1，2号线西南角站
小区内部配套:车辆出入及停车场智能管理 学校: 中营小学、南开中学、31中学、南开大学、天大、天津师范 综合商场:新世界百货、鼓楼、大胡同、和平路、家乐福、华纳影城、 南市食品街、百盛购物中心 银行:建行、交行、工行、中行、农行 医院:第二中心、长征、眼科、永安医院 其他:可视防盗对讲系统，主卧室薄警按钮，厨房设置燃气报警器 无 一般户型，无特色。 1.6-2元/平方米·月
购买欲望
关键词：刚性需求
天津３０岁人口约为112万，已进入婚育年龄，有购房需求。按户均 77.4平米考虑，市场需求约4000万平米。结合宏观数据分析，市场需 求量还很大，刚性需求将刺激房价继续上扬。
支出事项 水 电
煤气 居住费
伙食 家庭座机费 ２人手机费
医疗费 教育 娱乐
养车费 交通
服装费 合计
费用（元／月） 50 200 50 200
2000 100 300 200 500 500 1200 100 600 6000元
购买力
关键词：
年收20万\月消费6000
• 按中产阶层月收入分析，家庭年收 入在20万元以上。理论上进行分析， 支付25万的首期款。假设除去基本消 费外再无其他花销，则用于月按揭的 款项达到14000元。
购买居住
20万
购买居住
30万
购买居住
50万
购买居住
50万
购买居住
200万以上 购买居住
200万以上 -------------------
购买居住
购买居住 租赁居住
投资
购房消费心理特征
总价、价格、交通配套、居住成本、综合品质、品 牌形象、人文环境
总价、价格、交通配套、居住成本、综合品质、品 牌形象、人文环境
消费者
关键词：存款余额\人均收入
家庭户均人口数：3人 家庭户数为：335万
城镇居民人均住房建筑面积：26平方米 人均可支配收入：14000元 人均储蓄款：2.5万元 常住人口：1050万 私营业主：15000元/月
企业高管：8000元/月(大型国企及外企管理层、高薪行业、 工程师等)
资料来源：天津统计信息网
消费群体
天津层次需求多样、数量庞大的消费群体。根据收入多少和工作类别，大致分为以下类别
客群类别 大中企业普 通员工 行政事业单 位职员 机关中层管 理人员 企业白领阶 层 机关领导干 部 大中企业高 管
私企业主
商界领袖
文化精英
外籍人士
各方投资客
家庭年收入 消费目标
10万
购买居住
10万
购买居住
15万
推售5幢高层
个案
区位价值 红桥区 河北大街快速路与三条石大街交口
交通情况 地铁一号线
配套
中小学:三中、五中、三十一中学 综合商场:大胡同商贸中心、新安百货 其他:西沽公园生态园林区、天津美术学院
景观园林 河景和中央花园
户型特点 情趣空间、弧型造型
物管和收费 1.90元/平方米·月
开发商品牌 泰达广洋置业
鼓楼东街
个案
关键词：中央恋城餐饮/药店
个案
关键词：餐饮配套——南市食品街
个案
关键词：配套娱乐
个案
关键词：金融、药店
招商银行
中国农业银行、海辰药店
个案
关键词：商业配套
服装街、鼓楼、水牛城折扣商场、加宜家居
个案
关键词：金领·国际
占地：60618平米 建面：21.7万 容积率：３
规模：11栋高层排列而成， 其中2栋22层，2梯3户； 3栋32层，2梯4户。目前
明厨明卫 生活阳台 南向无阳台
个案
关键词：112平二室二厅
品牌形象、人文环境、综合品质、交通配套、价格、 总价、居住成本
人文环境、品牌形象、综合品质、交通配套、价格、 总价、居住成本
品牌形象、交通配套、人文环境、综合品质、居住 成本
投资回报、居住成本、交通配套、价格、总价、综 合品质
需求面积 40-100 40-100 80-120 80-120 120-160 120-160 120-200 160以上 -------50-100 ---------
全明户型 客厅北向 赠送凸窗 主卧南向异型阳台
双卫
个案
关键词：商业配套
和平路商业街
百盛
百安居
个案
关键词：中新城上城
占地： 42000 建面： 172000
容积率：4.19 规模：7栋30层高层，1栋超
高层写字楼以及底商
个案
项目地址 交通情况 配套
景观园林 户型特点
物管和收费 wk.baidu.com发商品牌 工程进度 销售均价 销售率 传播渠道
资料来源：天津统计信息网
2006年至2010总建筑面积为7000万平方米，住房总量为68万套至99万套，其中， 中心城区及外围组团地区建设住宅建筑面积为3900万平方米，小户型约占30万 套。
天津房地产市场
步入07年，天津商品住宅成交价格持续走高
2006年11月天津商品住宅价格上升到最高点为5106元/平方米；步入2007年以 来，价格持续走高，4月份表现得尤为明显，4月价格达到5443元/平方米，环比3月 上涨3.89%，同比增幅达到11.20%。
大进深、小开间 卧室均赠送凸窗
双卫生间 厨房可变性强 两间卧室西照 客厅带西南向L型阳台
个案
关键词：上城豪苑 117.3㎡二室
全南向户型 双卫生间
主卧功能全 暗卫
主卧赠送凸窗 两个南向生活阳台
个案
关键词：商业配套
鼓楼商业街
新世界百货
远东百货
食品街
个案
关键词：餐饮
个案
关键词：时代奥城
占地：46万 建面：100万（住宅建面55万）
尚达信观点
天津本土的人群基数较大，五年发展所吸引到的外来人口的增加将达 到1800万人。经济实体的发展将会大大提高高管及技术人员的收入。 结合刚性需求分析以及综合性需求分析，五年间天津至少拥有100万套 以上的需求量，合计约7000万平米。 结合本项目的情况，针对中产阶级的调查我们得出，首期支付能力最 大为36万，除去所有开销外客户能支付的月供款达到6000-7000元。能 承受的总房款为120~200万之间。在面积为90-130的区间内能承受的单 价为13000~15000之间。 随着天津房价的上涨，消费者能承受的价格还有一定的空间。
大门对主卧
个案
关键词：商业配套
大胡同商业城
在建商业配套
个案
关键词：同方瞰和平
占地： 33000 建面： 180000
容积率：3.80 规模：由10栋高层排列，2
梯3户，2梯4户
个案
区位价值 交通情况 配套
景观园林 户型特点 物管和收费 开发商品牌
工程进度 销售均价 销售率 传播渠道
和平区福安大街与新华路交口 地铁4号线和通往市区各地的20余路公交车 二南开、24中、鞍山道小学,综合商场:金街、古 文化街、新安购物、鼓楼商贸区、食品街、旅馆 街,医院:长征医院、市一院、二院 小区园林 107-160平米 2元/平方米·月
工程进度 目前有３栋正在封顶
销售均价 7500元/平米
销售率
50%
传播渠道 现场、网络
个案
关键词：叠翠阁119平米二房
B3
B3
163
Ｂ2
173
119
舒适型二房 客厅、卧室全南向
双卫 客厅大 南向阳台 主卧功能全
个案
关键词：叠翠阁99平米二房
舒适型二房 客厅、卧室全南向
独立客厅视觉小 南向阳台和生活阳台
中新集团和美震地产 未封顶
8500元/平米 未开始销售 户外、网络、报纸、展会
个案
关键词：98平2房
厨房连阳台 主卧和客厅全朝南
方正实用 户型比较规矩 缺点就是缺少特色
个案
关键词：86平2房
有赠送面积 户型朝北
主卧通风和采光不足 厕所门口对着房间门口
个案
关键词：中央恋城商业配套
新世界百货
远东百货
大悦城项目提案
非常感谢各位领导能给我们提供这样一个机会，让我们 参与到本项目中来。在对本项目的初步的理解下，我们 在此提出一个新的营销模式——《体验式终点营销案》， 敬请各位领导指正。
•市场
继续向好，压力依然
宏观
关键词：中国第三极
80年代——深圳，珠三角经济圈 90年代——上海，长江经济发展圈