对“互联网+”的不动产登记新模式探索与实践

对“互联网+”的不动产登记新模式探索与实践1 不动产登记现状分析1.1 不动产登记政策分析2007年出台的《物权法》明确要求建立不动产统一登记制度，在2013年审议通过的《国务院机构改革和职能转变方案》中，进一步明确了整合的登记类别，包括：房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记等，后来，中央编办在《关于整合不动产登记职责的通知》中进一步明确了不动产统一登记工作由国土资源部门负责牵头，建立不动产登记信息管理基础平台，以实现不动产审批、转移和登记信息的互通和共享，从政策上，登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台将实现“四统一”。

因此，不动产登记的工作将由国土资源部门主导，房管、林业、农业、海洋相关部门人员协同工作；不动产登记信息平台将以地籍数据为基础和宗地统一编码为索引进行不动产数据整合，以土地登记发证信息管理系统和土地登记信息动态监管查询系统为基础建设。

《不动产登记暂行条例》在土地登记和房屋登记的相关政策中增加了农业、林业、海洋相关登记的内容，明确了不动产登记的范围：包括土地、海域及其附属的房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物；明确了不动产登记的程序，不动产登记应当“依申请登记”，即：申请、受理、审核、登簿、发证(部分登记类别只登记不发证)。

1.2 不动产登记问题分析1.2.1 人员问题在我国即将全面开展不动产统一登记的背景下，由于县级以上国土资源主管部门为本行政区域的不动产登记机构，各级住房城乡建设、农业、林业、海洋主管部门应当配合国土资源主管部门做好不动产登记资料整理移交、历史遗留权属纠纷解决等工作。

在不动产登记实施后，由于采用新的业务系统，且登记类别增多，登记录入内容增加，对不动产登记人员的业务能力提出了更高的要求，如何选人用人，人员数量和素质能否满足辖区不动产登记的要求，原有职能部门人员与不动产登记人员之间如何做好业务衔接，都是亟待解决的关键问题。

1.2.2 平台问题就目前统计情况来看，土地登记和房屋登记的信息化水平相对较高，基本使用了空间数据库和信息系统进行管理；林权、海域的登记情况各地不一；草原、农村土地承包经营权的登记信息系统建设则相对比较滞后。

再则，当前土地、房屋、林地、海域、土地承包经营权等由不同部门进行登记，数据标准(坐标系统、数据格式等)和业务流程均不同，基于各自独立的系统进行管理，因此，不动产统一的信息平台必将面临大量的数据整合、业务流程整合等多方面的问题。

1.2.3 效率问题不动产登记职能的整合，既要确定不动产权利归属，维护不动产交易安全，保护不动产权利人的合法权益，也有提升登记效率，提高数据利用率，完善不动产登记数据公示公开的考量。

同时，由于不动产登记与户口、工商注册、贷款融资息息相关，因此，不动产登记必须充分考虑效率问题。

不动产登记启动伊始，人员问题、平台问题、工作程序都需要实践进行检验，如何建立起面向不动产登记申请人的高效宣传与沟通反馈机制，提高宣传效率；如何提高窗口受理速度，减少申请人往返次数，提高窗口进件效率；如何规范不动产登记程序，减少自由裁量空间，提升登记效率；都是需要重点关注的问题。

2 “互联网+不动产登记”探析2.1 “互联网+”由于人员问题和平台问题也是制约效率的因素所在，因此，本文将从效率问题着手解析，旨在探析如何解决不动产登记中的效率问题，首先，我们需要先来了解一下热词“互联网+”。

“互联网+”就是指“互联网+行业”，但是并不是说互联网和行业简单的相加，而是指传统行业利用信息通信技术以及互联网平台，让互联网与传统行业进行深度融合，结合大数据分析，提升效率，提高服务水平，以创造新的发展生态。

2014年11月，李克强总理出席首届世界互联网大会时指出，互联网是“大众创业、万众创新”的新工具，而“大众创业、万众创新”正是这届政府在工作报告中的重要主题，被称作中国经济提质增效升级的“新引擎”，可见其重要作用。

“互联网+”的核心优势就是效率，“互联网+平台”，通过各种网络交易平台的运用，帮助企业提供更便捷的展示渠道，提升了交易效率；“互联网+工业”，把信息技术运用到工业技术中，实现自动化、智能化生产，提升的是人工效率；“互联网+通讯工具”，让我们的讯息传递更加及时，提升的是时间效率。

现在，互联网还逐渐渗透到金融、医疗、交通、教育等热门领域，甚至从第三产业向第一和第二产业逐渐渗透，比如“互联网+农业”，解决了农产品的滞销难题。

接下来，“互联网+”和吃穿住行的深度融合将成为争相角逐的蓝海，“电子商务的今天就是电子政务的明天”，由“互联网+”引发的政务改革必将到来。

2.2 不动产登记拥抱“互联网+”互联网思维带来的不仅是新的商业、服务模式，其在改造传统产业的同时，也必然会影响着人们的思考方式及政府机构的运行模式。

互联网改变了诸多行业，不动产登记如何拥抱“互联网+”，互联网能为不动产登记带来什么，能解决哪些问题，是本文探究的重点。

在此，笔者认为，不动产登记拥抱“互联网+”，已经充分具备条件，首先，在互联网、物联网后，政务联网，最大效率、最高幅度地减轻行政和社会运行成本，在当前经济背景下，紧迫性和正当性更是毋庸讳言；其次，基于互联网技术的工商营业制造已经实现了电子化并全国联网，依托于信息化平台的不动产登记互联、共享、共通是发展的必然；再次，在全民拥抱网络的互联网时代，政务部门的主要职责将是“服务”，要求能站在服务对象的立场，设身处地，为其解决实际问题。

因此，互联网作为受众面最广，最便捷的媒介，用于不动产登记的政策宣传和公示公开，可以及时准确推送政策信息；用于建立不动产登记信息公示和信息收集、反馈平台，可实时获知用户需求，改进、提升不动产登记服务；用于搭建不动产登记预约平台，通过对申请人信息和不动产登记项目信息的数据分析，可实现虚拟世界的零距离交流和现实中办理的无缝对接，将线上服务和线下办理(020)相结合，提前获取用户需求，提升不动产登记受理效率；用于搭建不动产综合服务平台，可以获取各类不动产基本信息，依托于大数据分析，可以为重大决策提供数据支持。

3 “互联网+不动产登记”实践本文的“互联网+不动产登记”实践以登记中心承担的房地产登记业务为样本进行，天津市房地产登记发证交易中心(以下简称中心)承担天津市国有土地房地产初始登记，商品房预售登记，土地抵押登记，在建工程房地产抵押、转移、变更登记，土地变更、注销登记，军产登记，房地产权属档案管理，司法协助等工作，年受理各类房地登记7000件以上，中心业务量大、标准严、社会关注度高，中心窗口存在办件等待时间长、工作强度大、资源浪费等问题。

由于房地产登记与企业融资、资产评定和百姓诉求息息相关，办件企业、群众迫切希望中心能建立一个便捷、高效的信息平台，能将大多数咨询类问题和房地产申请前置，提高工作效率。

在现有人员和设备的基础上，适应房地产登记工作发展需要，加强信息化建设，建立基于电子信息分级管理机制和网络数据库的高效、便捷、全天候、公开的网络化的房地产登记平台，开创房地产登记服务新模式，既能满足群众的诉求，又能提升房地产登记办件效率和服务水平。

如图1所示。

图1：房地产登记新模式设计图因此，中心2013年着手建立“房地产登记预约服务平台”，主要试行各类房地产登记业务预申请，2015年，登记中心微信公众号正式开通，作为移动互联网服务端和微政务平台，主要试行房地产登记预约，图文信息推送和互动反馈等，以上平台的运行主要实现了以下功能。

3.1 建立了房地产登记预申请数据管理和利用模式以现行的房地产登记法律法规为基础，依托于中心工作实际，分析制定“房地产登记预申请数据”标准数据格式，建立房地产登记网上申请数据库，通过对网上申请用户的管理和网上项目的管理，实现房地产登记项目的数字化和标准化，管理和利用预申请数据与内部数据实现对接，进而形成一套完整数据链的管理、利用模式。

目前，系统提供了样表和填写说明，将常见问题归纳汇总，予以公示，通过人机交互引导用户按要求录入基础数据，自动生成申请书、委托书，既减少了因录入填写错误导致的反复，提升了登记效率，又获取了丰富的登记数据。

3.2 建立房地产登记预申请平台满足群众诉求，建立“房地产登记预申请平台”，建立房地产登记信息的收集、监督、反馈平台，能直接获取办件企业、群众诉求，将房地产登记中最繁琐的交互过程放到网络平台上，实现电子认证和电子交互，实现与办件企业的直接对接，减少企业、群众办件成本，提升服务水平。

目前，选取了两种房地产登记类别进行测试，尝试互联网上进行登记审查。

3.3 建立房地产登记预约平台将办件大厅搬到网上，实现智能化办公和网络预约，解决大厅办理登记排队等候时间长、过程繁琐的难题，通过系统的窗口报表，实现网上预约件的快速办理。

目前，房地产登记预约服务已经在微信公众平台开通，运行不到一个月，已有100余人次通过微信预约，并现场办理登记业务，由于提前知悉预约用户相关信息，窗口人员可提前给予指导并录入相关信息，窗口进件效率得以提升，预约用户窗口进件满意率为100%。

3.4 建立网上受理登记情况分析汇总功能在房地产登记网上预受理进行到一定程度后，可结合网上预受理登记的特点，选定监控指标，通过数据平台反馈的信息完成指标的试算工作，分析指标的效度和准确性，可建立房地产登记数据指标和监测体系。

4 结论通过建立基于移动互联网的服务平台，用于不动产登记的政策宣传和公示公开，可及时准确地推送用户所需的信息，直接高效；建立不动产登记信息收集、反馈平台，需及时与用户互动沟通，换位思考，可实时获知登记服务改进、提升需求；通过对申请人信息和不动产登记项目信息的数据分析，可将线上服务和线下办理相结合，极大提升用户满意度。

通过对用户需求的分析，可以更好地丰富线上内容，答疑解惑，减少窗口咨询，提升窗口效率，用户反馈还能指导不动产登记政策和不动产登记方法的调整，以提高线下进件、审核的效率。

本文提出的不动产登记与互联网整合的实践成果，可为后续基于互联网或移动互联网的不动产登记服务体系和不动产登记信息服务平台提供参考。

作者：天津市房地产登记发证交易中心罗浩。