商场运营管理

商场运营管理

商场日常运营管理模式

目录

第一部分项目日常运营管理整体思路

一、以经营管理为主导，物业管理配合的整体运营开展思路

二、不同业户的协调管理政策

三、高素质的经营管理团队策略

四、项目整体营运推广策略

五、对外关系的协调

六、竞争对手应对策略

七、危机公关策略

八、合理的经营成本策略

九、商贸信用系统的打造

第二部分项目日常营运管理工作

一、商场日常运营管理内容和管理制度

二、服务系统的开展

第一部分项目日常运营管理思路

商场要建立一套完善合理的市场经营运作机制，以是否符合

市场的发展为前提，明确市场的经营管理以提供市场经营户满意的服务为基本原则，以是否符合市场今后长远利益为准则。

一、以物业经营为主导，物业管理配合的整体运营开展思路

在经营管理公司的运作功能上已经包含商场运营管理和物业管

理两部分内容，在实际开展工作时，是以物业经营的工作为主导，物

业管理配合的角色整体。

二、不同业户的协调管理政策

鉴于本项目大部分的商业面积进行销售，故在开业运营后，经营

管理公司管理的对象除了经营户外，还要对众多的中小业主进行协调管理，不然，项目开业运营将遭遇诸多经营管理问题，以下就分别阐

述针对经营户和投资者的管理政策思路。

（一）商场经营管理公司需要协调的商场内部关系

经营管理公司面对的商场业户关系共有6种，在实行各种政策措施时，必须要进行根据不同情况作的协调管理，不然，在运营管理过程中会出现很多问题。以下就每种关系作阐述。

1、各种关系的协调管理原则

对此类经营户的管理协调相对容易，因为其租赁的商铺是发展商的物业，对其进行严格监管，促使其按照营业要求正常开门营业，在实施扶持措施时能够做到比较统一。

2)针对租赁小业主商铺的经营户——监督为主，必要时和业主

协调

这类经营户进场时必须要签署相关的遵守经营管理规定协议，小业主也要签署管理规定协议，在日常管理时以监督为主，促使其遵守经营管理规定，必要时要和小业主协调，一起解决问题。

3)购铺自营的经营户——动之以情，晓之以理，采取情理政策

此类经营户的监管相对比较困难，因为商铺产权是本人的，虽然签署了经营管理规定协议，但如果其不遵守营业管理，也不容易采取处罚措施。对这类经营户，最好采取“动之以情，晓之以理”的管理

方法，因为一般他们本质上都希望商场做旺，以情理能够打动他们，

而不宜采取严厉的处分措施，避免产生矛盾。

4)中小投资者——签署委托管理协议，租赁经营户出现问题要

知会，平时不必监管

投资者必须服从商场整体的租赁管理，才能为项目营造良好的经营管理局面，才能使其拥有的商铺实现良好的商业价值。

不过，中小投资者在收铺就应该要签署委托管理协议，委托经营管理公司管理其铺位和经营者，所以一般不用专门对中小投资者进行监管，仅仅在租赁其铺位经营的商户出现问题时要知会他们，进行协调处理。

对业主的管理主要包括：

签署委托管理协议

业主要和经营管理公司签署租赁管理协议，有关租赁的行为在整体上要接受经营管理公司的统一管理

成立业主委员会

成立业主委员会，统一协调小业主的利益，共同探讨项目整体经营做旺之道，让各中小业主也参与项目的经营管理，出谋划策，为项目的后续运营作出贡献。

5)租赁投资者——进行筛选，避免其进入

这类投资者属于租赁了发展商的自有商铺或者小业主商铺再转

租的人士，一般不会很多，原则上，在招商时，就要采取一定的措施，作一定的筛选，避免此类投资者的进入，因为这类投资者往往不能使商铺按照规定的日期统一开业，影响了商场整体的经营秩序。但如果是租赁了中小业主的商铺再转租的，经营管理管理公司就比较难控

制，只能和业主协调，督促其正常开业营业。

6)转租其他租赁者铺位的经营户——严格执行经营管理规定，

统一管理

这部门经营户不会很多，其进场同样要签署经营管理协议，按照第一类经营户的方式进行监管。

2、成立经营管理顾问委员会

针对所有的经营户成立经营管理顾问委员会，吸引代表性经营户加入，为商场的运营管理出谋划策和提供经营管理的协助服务，此点在日常运营管理中有详述。

（一）优惠措施的扶持

优惠扶持措施即“放水养鱼原则”，如在开业后一段时间或特殊

时期在租金或管理费上采取非常优惠的政策（如免租或减租），这对于稳定经营户、促进招商，使开业后整体经营稳步发展，在整体经营状况上达到理想状态时逐步恢复正常租金。

采取优惠扶持措施对于一个新的专业市场的运营管理很重要，但由于本市场前期采取销售方式获取收益，导致产权分散，小业主众多，有租赁发展商铺位的，也有购铺自营的经营户和租赁小业主铺位的经

营户，具体实施方案需要和这些小业主作深度协调，再根据实际情况而制订。

二、高素质的经营管理团队策略

高素质管理团队的建设是市场经营管理服务水平能够得到有效保证

的基本前提。

1、对经营管理团队进行专业培训，提升团队的专业素质

2、引入职业经理人或专家经营型人才，组建管理团队，提升市场

的经营管理水平。

3、完善聘任制度，发挥各管理人员所长

4、明确市场所有管理人员的岗位职责，做到分工明确，职责明晰，

保证市场出现的事情有人管，出问题有人负责。

三、项目整体营运推广策略

（一）商业经营市场定位

对项目自身进行准确的市场定位，以批发展示中高档服饰产品为主的

专业市场，塑造行业龙头地位的形象。在这一点上，要注意“批发”

和“零售”的市场形象主题区分，决不能把服装专业市场中存在的少

部分零售现象当作是主题而在宣传推广中公开表现，这是基于以下几个方面因素的考虑：

1、服装批发市场中或多或少都有零售现象，但这是有一

定市场需求情况行业自发存在的，但零售量占总交易额总

量很小。据市场调查，实际上很多商家都不希望设置零售，

因为零售会影响商场批发经营气氛，商家的产品规格会出

现断码或样品不足的等情况，故没有必要把少量的零售现

象加入自己的市场定位主题，公开宣传自己既批发又零售。

2、零售情况出现较多的时候基本上是在转季或年底春

节前，这个时候经营户需要清货清仓，才有较多零售交易。

3、零售产生的销售额远不足以维持经营户的支出。

4、如果本市场对外引导不清晰，让人感觉市场经营定位

模糊不清，场内真的出现太多零售的情形，那就倾向“卖

场”性质，有可能导致：