项目开发成本测算及财务分析表
房地产项目成本测算表
亩
% 378000.00 万元
% 135929.48 万元
万元
万元
万元 元/方 万元
42.00
万立 方
元/㎡ 420000.00 ㎡
元/㎡
0.00
㎡
元/㎡ 420000.00 ㎡
% 117600.00 万元
元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡
%
16808.40 420000.00 420000.00 420000.00 420000.00 420000.00 420000.00 420000.00 50425.20 420000.00 420000.00 547927.36
69,026.09 9.00
% 766956.52 万元
#N/A
1,643.48 售价2-3万/㎡按土增税预交3%计算
#N/A
#N/A
#N/A
销售收入—总投资
#N/A #N/A #N/A 25%
#N/A
#N/A
利润/总投资*100% 利润/销售收入*100% 简单计算，利润*25%
#N/A
#N/A
0
4.00
28.00
标底、合同预算、招标管理费、 执照费、竣工图编制费等
404.42
6.00
150元/㎡ * 道路面积
30.00
30元/㎡ * 总建筑面积
95.00
95元/㎡ * 总建筑面积
20.00
20元/㎡ * 总建筑面积
40.00 雨、污水，40元/㎡ *总建筑面积
30.00
30元/㎡ * 总建筑面积
管理费用 财务费用 销售费用 合计
效益分析
童装项目财务分析表
童装项目财务分析表一、项目背景坚持走绿色循环低碳发展之路，以转型升级和提质增效为核心，积极推进传统产业转型升级，发挥新兴产业引领作用，着力推进“中国制造2025”和“互联网＋”行动计划，构建生态文明引领、资源高效利用、产业相互融合的循环型的现代工业体系，大力推行新型工业化，塑造生态型工业城市特色，全面实现小康社会的发展目标。
童装行业市场规模快速提升，龙头集聚效应明显，鼓励生育政策有助于推动行业保持高速发展。
自2016年全面开放二胎以来，新生儿人数明显提高，童装行业商场需求增长迅速，但从2018年人口出生率可以看出“全面二孩”政策短期效应结束，生育水平开始处于下行阶段，童装行业可能面临着严峻的考验。
服装子行业中，童装景气度仅次于运动服装，市场规模增长相对较快。
2019年中国童装市场规模达2391.5亿元，2014-2019CAGR达13.5%，2020E-2024E预计以12.1%的CAGR快速增长。
人均收入上升叠加消费升级，童装市场潜力巨大。
近年来，国内居民生活不断改善，人均可支配收入不断提高。
2019年，我国城镇居民人均可支配收入为42359元，同比增长7.9%；城镇居民人均消费型支出为28063元，同比增长7.5%。
2020第一季度受疫情影响人均可支配收入降至为11691元，同比增长0.5%；人均消费支出为6478元，同比下降9.5%。
随着人们生活水平的提高，童装消费正日益成为当前国内家庭生活消费的重要支出之一，国内城镇居民对各式童装的消费量呈现出上升趋势；另一方面，正当婚育年龄的“80后”、“90后”成长环境优越，对于生活品质要求较高，更加注重优生优育的育儿观念，对于儿童消费的价格敏感度低，进一步推动了童装市场的快速发展。
童装市场集中度、人均消费提升空间大。
从行业竞争格局来看，童装市场集中度低，格局分散。
2018年我国童装行业前五位企业的市场占有率之和(CR5)仅为9.40%，远低于美国（27.70%）、英国（22.40%）、日本（27.00%）等发达国家，对比国外成熟的发展远景，我国未来行业龙头份额仍有较大提升空间。
项目财务分析
第六部分项目财务分析一、项目投资估算和依据房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括：开发成本（土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资）和开发费用（管理费用、销售费用、财务费用等）。
（一）开发成本1、土地费用（1）土地使用权出让金。
土地使用出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据茂名市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价。
（2）拆迁安置补偿费。
它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
按政府相关规定给以补偿。
2、前期工程费。
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
（2）“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
3、建安工程费。
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。
主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。
在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
4、基础设施费。
它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
5、公共配套设施费。
它主要指在开发小区内可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
6、开发期间税费。
项目成本测算表
197 1、工程监理费 198 1.1 工程监理 199 1.2 预结算编审 200 1.3 行政管理 201 1.4 施工合同外奖金 202 1.5 质检登记 203 1.6 其他支出
204 十、管理费
0 0
0.00 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0.00 0 0 0 0 0 0 0
172 七、园林环境工程
173 1、环境设计费 174 2、绿化建设费 175 2.1 区内绿化 176 2.2 区外绿化 177 3、建筑小品 178 4、道路、广场建筑费 179 4.1 道路广场铺设 180 4.2 开设路口工程机补偿 181 5、大门围墙建筑费 182 6、室外照明 183 7、标识系统制造
0 0 0 0 0 0 0 0
0.00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
247 2、促销活动
0
248 2.1 产品推介会
0
249 2.2 开盘庆典费
0
250 2.3 房屋展销会
0
251 2.4 促销活动费
0
252 3、销售大厅
0
253 3.1 样板房装修
0
254 3.2 销售大厅装修
0
255 3.3 销售大厅设备
0
256 4、销售提成
0
257 4.1 销售人员底薪
0
258 4.2 销售人员提成
0
259 5、其他费用
0
260 5.1 平面设计费
0
261 5.2 沙盘模型费
0
262 5.3 建筑面积测量
0
263 5.4 产权交易费
0
264 5.5 促销礼品费
房地产开发成本测算明细表
房屋建筑面积实测
绿化测绘
商品房竣工后地籍修测
三通一平
地名办理
场地平整
临时围墙
规费
临水 临电 临时道路 临时设施费 临时场地租赁费 其他
白蚁防治费 散装水泥基金
2.5.3
新型墙体专项基金
2.5.4 2.5.4.1 2.5.4.2
质监费 主体质监 桩基质监
2.5.4.3 2.5.4.4 2.5.5 2.5.5.1
屋顶天窗
4.2.2.8
木质防火门
4.2.2.9
进户门（钢质防盗保温 门）
4.2.2.10
玻璃防盗门
4.2.2.11
铝合金伸缩缝
4.2.2.12
可拆卸空调、飘窗遮挡 板
4.2.3
甲供料
4.3
住宅安装工程
4.3.1
住宅安装（总包）
4.3.2
甲供料
4.3.2.1 水表箱
4.3.2.2 电表箱
4.3.2.3 配电箱
4.3.3 4.4
泛光工程 地下室建安
4.4.1
地下室打桩
4.4.2
地下车库围护桩
4.4.3
井点降水
4.4.4 4.4.4.1 4.4.4.2
地下室土建
地下室土建工程（总 包）
甲方指定分包（暂列）
4.4.4.2.1
土石方工程
4.4.4.2.2
屋面及防水工程
4.4.4.2.3
钢扶手栏杆
4.4.4.2.4
住宅打桩费用 应力释放孔费 住宅土建工程
4.2.1
住宅土建工程（总包）
4.2.2
甲方指定分包（暂列）
4.2.2.1
土石方工程
4.2.2.2
项目成本计算表格
项目成本计算表格
1.项目基本信息：
●项目名称
●项目经理
●项目起止日期
●预算总额
2.成本分类：
●直接成本（直接材料、直接人工）
▪材料成本：列出具体材料名称、采购数量、单价、总金额
▪人工成本：不同工种或员工的工时、工资率、总人工费用
●间接成本（如管理费、折旧费、租金等）
●费用项（如差旅费、通讯费、设备租赁费等）
3.预算与实际对比：
●预算金额列
●实际支出列
●差额列（实际-预算）
4.累计成本统计：
●各阶段或月份的累计成本
●总预算成本
●实际累计成本
5.分析指标：
●成本超支或节约情况
●成本执行率
●进度与成本同步跟踪（比如挣值分析 EV, PV, AC, CV, SPI, CPI
等）
一个典型项目成本计算表格可能的格式如下：。
地产项目开发成本测算分析(含参考指标)
地产项目开发成本测算分析（含参考指标）测算成本分析现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。
但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。
简单说下房地产成本的组成：1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。
公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
财务测算表
建设投资*3%
1.4
主营成本
3460
1.5
其他经营支 出
174
主营成本*5%
1.6
贷款利息
712
6.84%
1.7
营销费用
545
1.8
营业税
1174
5.565%
收入
21100
2
营业收入
21100
总投资
6109
1.1+1.2
3
税前利润
8755
收入—成本
4
年均税前投资 利润率
7.2%
年均税前利润/总投 资
1.7
营销费用
201
1.8
营业税
1475
5.565%
收入
26504
2
营业收入
26504
总投资
8957
1.1+1.2
3
税前利润
10914
收入—成本
4
年均税前投资 利润率
6.1%
年均税前利润/总投 资
5
年均自有资金 回报率
12%
年均税前年均利润/自有资金
假设收入下降20%，建设投资不变
序号
大项
项目名称
总收入
大项
项目名称
总收入
备注
单位
万元
1
成本
13390
1.1
土地成本
414
1.2
建设投资
6407
1.3
工程管理费
192
建设投资*3%
1.4
主营成本
3460
1.5
其他经营支 出
174
主营成本*5%
1.6
房地产开发项目经济分析表
一）
2.7 进场道路降坡
单位成本（元/m2） 741.60
3.1 规划设计费 3.2 地质勘察费 3.3 平基土石方 3.4 图纸审查费 3.6 白蚁防治费 3.7 工程监理费 3.8 招标代理服务费 3.9 环境保护费 3.10 质量监督费 3.11 合同鉴定 3.12 概算审查费 3.13 意外伤害费 3.14 散装水泥费 3.15 办证费
费用类别
标准
测算基数值
1.1 住宅销售
1500.00 5510.00
1.2 商业销售
2500.00
400.00
1.3 车库销售
1500.00
160.00
项目产品销售可实现收入小计
1.4 其他收入
0.00
0.00
项目销售收入合计（含固定资产部分）
2.1 营业税
3.00%
950.50
2.2 印花税
0.05%
26.42
以土地费+1/3建安费为基 数，期限为1年
23.76 以销售收入2%测算
9.51 以销售收入1%测算
24.20
83.88
销售产值
产品类型
套内价 格
备注
分项
一） 项目 项 销售 目 收入 销 售 收 入 及 二） 赢 营业 利 税金 水 平 指 标 三） 分 项目 析 开发 综合 成本
序号
项目经济 技术指标
分项 一）土地 综合成本
二）建安 成本
里田老卫生院开发项目经济分析（参考）
用地面积（亩）
配套用房（门卫、垃圾 站）
住宅面积（m2）
序号
费用类别
1.1 土地费用
5.99997 90.00 5510.00
项目部财务预算表格
项目部财务预算表格
财务预算表格是企业或项目部门用来规划和控制财务活动的重要工具。
它通常包括多个方面的信息，如收入、支出、资产、负债等，以便全面评估和管理财务状况。
财务预算表格的内容和格式会根据具体的项目部门和行业而有所不同，但通常会包括以下几个方面的内容：
1. 收入预算，收入预算是根据销售额、服务收费、投资收益等来预测项目部门未来一段时间内的收入情况。
这部分内容通常会列出具体的收入来源和预期金额，以便对项目部门的经济状况进行评估。
2. 成本预算，成本预算是对项目部门在未来一段时间内可能发生的各种成本进行估计和规划。
包括人工成本、原材料成本、运营成本等。
这部分内容可以帮助项目部门合理安排资源和控制成本，以确保财务稳健。
3. 资本预算，资本预算是对项目部门未来一段时间内可能进行的投资活动进行规划和评估。
这包括新项目投资、设备更新、扩张计划等。
资本预算可以帮助项目部门合理安排资金运用，以实现长
期发展目标。
4. 现金流预算，现金流预算是对项目部门未来一段时间内现金收支情况进行预测和规划。
这部分内容可以帮助项目部门及时了解资金需求和储备，以应对可能的资金压力。
5. 财务指标预算，财务指标预算是对项目部门未来一段时间内的财务绩效指标进行设定和评估。
这包括利润率、偿债能力、资产收益率等。
财务指标预算可以帮助项目部门监控和评估自身的财务表现，及时调整经营策略。
综上所述，财务预算表格是项目部门在规划和控制财务活动时的重要工具，它涵盖了收入、成本、资本、现金流和财务指标等多个方面的内容，有助于全面评估和管理项目部门的财务状况。
项目收入、成本、税费、利润测算表
项目收入、费用、税收和利润计算表在管理一个项目时，必须明确了解其财务方面。
为了确保项目的成功和盈利，必须准确计算和分析项目的收入、成本、税收以及最终的利润。
通过建立一个全面的计算表，项目管理人员能够作出知情的决定，并有效管理项目的财务方面。
项目收入是指项目产生的总收入。
这可包括货物或服务的销售以及与项目有关的任何其他收入来源。
计算项目收入涉及估计潜在收入，并考虑到市场的任何潜在波动或变化。
项目费用包括执行项目的所有费用。
这包括材料、劳动力、设备、间接费用以及与项目有关的其他任何费用。
必须准确计算项目费用，以确定项目的总体财务可行性。
在确定项目收入和费用后，必须考虑所涉税收问题。
税收可能对项目的盈利能力产生重大影响，必须认真计算和核算可能适用的任何税收。
这可包括所得税、销售税或与项目有关的其他任何税。
项目利润可以通过从总收入中减去包括税收在内的全部成本来计算。
由此获得的利润清楚地表明了项目的财务成功，可用于评价项目的总体绩效和有效性。
考虑建造一个新的办公楼。
项目收入包括办公空间租赁或出售完成后的收入。
项目费用将包括建造所需材料、劳动力和设备的费用。
需要计算和核算税收，包括与项目有关的任何财产税或所得税。
通过认真计算建设项目的收入，成本，税费，利润，项目经理可以作出知情的决定，保证项目的成功和盈利。
建立一个项目收入、成本、税收和利润计算表对于有效管理项目的财务方面至关重要。
通过准确估计收入，计算成本，考虑税收影响，分析利润，项目管理人员可以作出知情的决定，确保项目的成功和盈利。
房地产开发项目成本费用估算表
1800
五．公共配套设施建设费 １．居委会 ２．派出所 ３．托儿所 ４．幼儿园 ５．公共厕
所 ６．停车场
六．开发间接费
七．管理费用 约为前五项的３％左右
八．销售费用 销售收入的４％－６％
九．财务费用 年贷款 40%,贷款利率 6.12%
十．开发期间税费 １．固定资产投资方向调节税 ２．土地使用税 ３．市政支管线分摊费
４．供电贴费 ５．用电权费 ６．分散建设市政公用设施建设费 ７．绿化建设费 ８．电
资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成
本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产
项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项
目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房
９．工程质量监督费 １０．工程监理费 １１．竣工图编制费 １２．工程保险费
十二．不可预见费 前十项之和的３％－７％ 合计 上述十二项之和
房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制 一种编制房地产项目可行性研究报告、融
地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的
好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业
分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标
准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入
话初装费
十一．其他费用 １．临时用地 ２．临建图 ３．施工图预算或标底编制费 ４．工程合同
房地产企业开发成本测算全表
新增
10元/㎡（可退）
一万元以下忽略不计 暂按315万，由于新旧文件人 防比例不同，会有增减。 建安成本的2.54%（可下调）
一个点800元
已取消收费项目，但会以其他 方式收取 需做地震安全评价工作报告。
1500元/套 建筑面积×0.7+降水井× 20000 建安成本的1.5‰ 设施安装
建安成本的1.2‰
公共部位普通装修 门厅部位 公共楼梯间 其它 小计 3.00 8.00 0.00 11.00 31.500 84.000 0.000 115.500
7 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹
其它建筑分包工程 栏杆、空调围栏 屋面瓦工程 钢结构工程 指示牌及安装 信报箱工程 其它 8.00 0.00 0.00 5.00 1.00 0.00 84.000 0.000 0.000 52.500 10.500 0.000
二、开发成本（估算，仅供参考）
建筑面积暂按：105000.00 建安成本：148890000.00
平方造价暂按：1
开发成本：3754.
序 号
项目内容
楼面单价 （元/平米）
总款（万元）
一
1 2 3 4 5 6
土地费用
土地出让金 财务成本 契税 印花税 领证费用 服务费 小计 1447.62 30.00 57.90 0.71 0.03 2.38 1538.64 15200.010 315.000 607.950 7.455 0.266 24.990 16155.671
⑽ ⑾ ⑿ ⒀ ⒁
交通标识施工 红线内道路 围墙 市政土建工程 煤气调压站、水泵 房 小计
0.80 13.40 6.00 2.00 4.00 164.70
8.400 140.700 63.000 21.000 42.000 1729.350
[湖南]项目开发成本投资估算实例(含经济指标分析)图表丰富
![[湖南]项目开发成本投资估算实例(含经济指标分析)图表丰富](https://img.taocdn.com/s3/m/1d12e98d2f60ddccda38a0f7.png)
1,984
0%
单位:元/平方米地上 建筑面积 1087.7 94.4
37,774
4%
1797.9
19,277 1,878 8,129 259,313 598,641 949,849
2% 0% 1% 27% 63% 100%
917.5 89.4 386.9 12342.1 28492.5 45208.3
273.40
4.0 8.4 163.9 8.1 10.8 45.7 10.0 5.0
59.2
22.7 2.5
2234.9 1357.8
40.3 215.1 40.3 63.0 45.3 15.1 15.1
362.6
15.8
47.3 10.8 6.3
5744.2
根据其它项目估计 1元/㎡
0.3元/㎡ 0.4元/㎡ 按检测点个数收费,70元/点,暂估1.7元/㎡建筑面积 按桩的承重吨数收费,37.8元/吨.高层承重按3600吨 按实际工程量收费,暂估一个金额. 高应变总桩数的5%(550元/根),小应变总桩数的100%(55元/根), 钻也取芯,不少于5根,180-240元/米.平摊到土地面积上按4700 元/亩.
两税一费 其他杂税费
其中土地增值税预征额 预征所得税
11 净销售收入
销售收入-销售税费
12 利润总额
净销售收入-开发成本
13 土地增值税(补交)
应交土地增值税总额-已预 征部分
可扣除项目金额和增值比例
可扣除项目金额=(总开发 成本+两税一费+加计20%的
部分)*销售率,增值比例 =(销售收入-扣除项目金
工程中标价*0.06%
土建投资额*5％ 建筑面积*1.5元/㎡
某房地产开发项目管理及财务报表分析
开发成本小计：30 966.4万元
表1-4
前期工程费估算表 单位：万元
序号 1 2 3
4
5
项目
计算依据
规划设计费
建安工程费×3%
可行性研究费 建安工程费×1.5%
水文、地质、勘 建安工程费×0.5% 探费
合计
装饰 单价 161.35
金额 595
设备
金额
单价 金额 合计
351.72 1 298 7 365
514.72 799 351.72 546 514.72 579 351.72 396
3 648 2 643
11 013
表1-6
基础设施费估算表 单位：万元
序号 1 2 3 4 5
项目 供电工程 供水工程 道路工程 绿化工程 其他工程 合计
7
7 红线内外工程
3
8 公建配套工程
3
9 竣工验收
2
10 销售
27
三、项目各种财务数据的估算
1．投资与成本费用估算
1）土地出让地价款。包括两部分：
（1）土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权 出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金 为6 131万元。
（2）拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地块 拆迁补偿费为9 060万元。
某房地产开发项目财务评价示例
3．投资与总成本费用估算汇总表。 详见表1-8。
表1-8
投资与总成本费用估算汇总表 单位：万元
序号 项 目
金额
估算说明
其中:住宅分摊 商铺分摊
建房成本(元/ 建房成本(元
IPD财务测算模型
项目名称：概念计划委托开发费用
0物料消耗
0测试认证费用
0专项资产申请
0设计费
0样品费用
0专利费用
0模具费
0差旅和办公费
0市场调研、数据费用
0其他费用
0合计0金额项目开发费用
0拍摄费
差旅和办公费
小计
0单位成本
0安装费用
售后维护费用
平台扣点
运输费用
推广费用
增值税附加税
印花税
小计0
0000
单品毛利率
项目利润（目标利润-固定成本）科目名称
固定成本单位可变成本单位人工费用
单位折旧和摊销（含新增共用设备）
单位预计售价（不含税）
目标销售量
目标利润
单品毛利
项目开发费用预测（表一）
编制日期：项目阶段单品盈亏模型测算（表二）项目
通过：菜单--模拟分析--单变量求解，计算盈亏平衡，目标销量，预计售价等，前提是表单中公式要设
置好。
开发验证&发布单位：万元（RMB)
备注
数据来源项目开费
用预测
销售部
销售部
数据来源产品研发
销售部
销售部
销售部
销售部
销售部
财务部
财务部
财务部
财务部
销售部
销售部
财务部
财务部
财务部
财务部合计
表一）
单位：万元（RMB)目阶段。
项目投资的财务分析1
项目投资的财务分析一、现金流量：指投资项目在其计算期内因资本序时循环而动态发生的各项考虑资金时间价值后现金流入量与流出量的统称，是计算项目投资决策评价指标的主要依据和重要信息。
1、现金流入量：A、营业收入：按年计算B、回收的固定资产余值：固定资产在终结点清理或中途处置所回收的净值C、回收的流动资金：生产经营过程中先行垫付的流动资金，如存货、购买药剂、材料款、用于防范风险的保险柜里的库存资金与银行账上资金等。
2、现金流出量：A、建设投资：建设期内的各项费用，包括建设资金的利息。
B、流动资金投资：生产经营过程中周转使用的营运资金（垫支的流动资金）C、经营成本：经营期内为满足正常生产而需用现金支付的成本费用。
即：经营成本=总成本—折旧—摊销—经营期发生的建设贷款利息D、各项税费：税金及附加，所得税等3、净现金流量NCF=现金流入量CI—现金流出量CO（未计算时间价值）当年净现值NPV=当年净现金流量NCF×当期贴现系数（计算时间价值）（现在一定量的现金按复利计算到未来某一时点的本利和价值称为终值；未来某一时点一定量的现金按复利折算到现在的本金价值称为现值。
复利系数的倒数为贴现系数）二、分析假设1、类型假设：单纯的固定资产投资项目、更新改造投资项目、完整工业投资项目。
2、财务可行性假设：项目已经具备国民经济可行性和技术可行性，分析是为进行财务可行性研究。
即为可行性研究而做可行性研究，只要指标上可以通过，资金的来源和时间安排可以根据可行性研究的需要而做安排。
3、全投资假设：计算现金流量时不区分自有资金和借入资金。
即不论资金实际来源是否困难，皆视同可以根据需要如期到位。
4、建设期全投入假设：在给定的建设期内全投入，不考虑实际中可能出现的延迟付款等情况。
5、经营期与折旧年限一致假设：项目的主要固定资产的折旧年限或经营年限与经营期相同。
6、时点假设：资金收付均假定在年初或年末发生，不考虑实际中可能出现的分期收付情况。
2024年度干货分享丨房地产项目的投资测算附表格明细
04
建设成本测算
16
前期工程费用计算
01
土地购置费用
包括土地使用权出让金、土地征收 补偿费用等。
地质勘察费用
用于地质勘探、土壤测试等。
03
2024/3/23
02
规划设计费用
涵盖规划编制、建筑设计、景观设 计等费用。
临时设施费用
包括临时道路、临时用电、临时用 水等费用。
04
17
建筑安装工程费用计算
01
基础设施建设费
包括道路、供水、供电、排水、 通讯等基础设施的建设费用。
03
工程建设其他费用
包括勘察设计费、监理费、质检 费等。
2024/3/23
02
公共配套设施费
包括学校、医院、公园等公共配 套设施的建设费用。
04
预备费
用于应对不可预见因素和价格波 动，通常为土地开发费用的5%-
10%。
15
2024/3/23
建议与措施
针对项目存在的问题和风险，提出相 应的建议和措施，如优化设计方案、 加强成本控制、调整定价策略等。
31
感谢您的观看
THANKS
2024/3/23
32
建设成本控制
分析建设成本的控制情况 ，提出降低成本的建议
利润率水平
分析项目的利润率水平， 判断项目的盈利能力
投资回报率水平
分析项目的投资回报率水 平，判断项目的投资价值
和风险
2024/3/23
30
项目可行性判断及建议
2024/3/23
项目可行性判断
根据投资测算结果和关键指标分析， 判断项目是否可行
控制投资风险
投资测算可以帮助投资者识 别项目潜在的风险点，并制 定相应的风险控制措施，降 低投资风险。
房地产投资测算及财务三表交流分享
住宅地块
洋房（7F）
21326
0
0
0
0
0
裙房商业（2F）
0
0
0
0
0
住宅车库（-1F）
25415 18601 6814 25415
696
公建车库（-1F）
0
0
0
0
0
二、社区配套
1535
0
0
0
1535
0
0
0
18
非经营性配套
1535
1535
18
幼儿园
0
0
0
……
0
合计
21326 85175 30335 18601 6814 115510 3702 83640 680
2-1_前期费用 2-2_建安工程费 2-3_市政基础设施费 2-4_公用配套设施费 2-5_公共维修基金 2-6_不可预见费 建造成本小计
高层（33F）
单方成本
（元/m2 ） 137
总成本 （万元）
1217
2842
25169
406
3596
101
891
13
112
40
354
3539
31339
普通地下车库 单方成本 总成本
纳税人所在地不在市区、县城或者镇，税率为1%
2、教育费附加的征收率统一为3%
3、地方教育费附加：根据财综[2010]98号，各省按增值税和消费税税额的2%征收
一、投资测算基本逻辑-测算|税金
税金包括哪些？
税金=增值及附加税+土增税+所得税
➢土增税：
级数 1 2 3 4
税率 增值率 未超过50%的部分（含50%） 50%~100%的部分（含100%） 100~200%的部分（含200%） 超过200%的部分
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说明:1、B地块经济指标（依据B地块修详规） 净用地：313.65亩，总建筑面积：672981㎡(含小学)，容积率：约2.97。地上建筑面积约625017㎡,其中住宅建筑面积：593436㎡,公建配套建筑面积：26886㎡,,小学:4695㎡.地下车库及设备用房：47964㎡。停车位： 2109个,地上209个,地下1900个，总户数：5583户。 2、B地块住宅以高层为主，辅以部分小高层，根据修详规估算，高层住宅总建估算为495685㎡，小高层住宅总建为97750㎡。 3、以下成本分析是项目开发期的投资成本，不包括项目销售阶段的税费。 序号 一、 二、 1 2 3 4 5 5.1 5.2 6 7 三、 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 四、 1 1.1.1 1.1.2 1.2 主体工程费用 三通 前期开发税费 市政设施配套费 人防费 规划证照费 招投标费 建筑工程质量监督费 监理费 施工图纸审查费 定额编制费劳动定额测定费 交易综合服务费 施工合同印花税 放线及验线费 防雷审查费 白蚁防治费 排污费 可行性研究费 建筑安装工程费 土建工程 1.1 基础工程费用 593,436 593,436 高层 495,686 小高层 97,750 593,436 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ¥920.23 ¥86.71 ¥90.00 ¥70.00 ¥833.53 成本项目 土地费用 前期工程费 地形图测量费 地质钻探费 地质灾害评估费 环保评估 规划设计费 计费基数 625,017 672,981 210,443 210,443 672,981 672,981 672,981 建筑规划设计 672,981 景观方案设计及施工图 672,981 场地平整(土石方开挖量) 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ¥20.00 ¥250.76 ¥190.00 ¥40.00 ¥2.03 ¥0.41 ¥2.03 ¥8.14 ¥1.75 ¥1.42 ¥0.37 ¥0.51 ¥0.30 ¥0.10 ¥1.20 ¥2.00 ¥0.50 ¥13,459,620.00 ¥168,755,578.27 ¥127,866,390.00 ¥26,919,240.00 ¥1,368,740.86 ¥273,748.17 ¥1,368,740.86 ¥5,474,963.42 ¥1,177,716.75 ¥958,118.60 ¥246,373.35 ¥342,185.21 ¥201,894.30 ¥67,437.04 ¥807,577.20 ¥1,345,962.00 ¥336,490.50 ¥684,370,428.00 ¥546,099,840.00 ¥51,454,240.00 ¥44,611,740.00 ¥6,842,500.00 ¥494,645,600.00 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 单方造价（元） ¥552.01 ¥50.25 ¥0.15 ¥3.00 ¥0.15 ¥1.00 ¥28.00 ¥25.00 ¥3.00 总额（元） ¥345,015,000.00 ¥33,819,911.60 ¥31,566.45 ¥631,329.00 ¥100,947.15 ¥752,981.00 ¥18,843,468.00 ¥16,824,525.00 ¥2,018,943.00
高层850元/㎡\小高层750元/㎡ 233元/㎡ 30元/㎡(按建筑面积计算) 防盗门，按1000元/个计算=10元/㎡(按建筑面积计算) 防火门，按300元/个计算=1元/㎡(按建筑面积计算) 彩铝合金60元/㎡（含：各房间窗、阳台门、卫生间窗，按建筑面积计算） 10元/㎡(按建筑面积计算) 30元/㎡(按建筑面积计算) 50元/㎡(按建筑面积计算) 40元/㎡(按建筑面积计算) 2元/㎡(按建筑面积计算) 210元/㎡(按建筑面积计算) 80元/㎡(按建筑面积计算) 30元/㎡(按建筑面积计算) 4.5元/㎡(按建筑面积计算) 8元/㎡(按建筑面积计算) 1.5元/㎡(按建筑面积计算) 75元/㎡(按建筑面积计算) 3元/㎡(按建筑面积计算)500kw一部40万/部 6元/㎡(按建筑面积计算)每户一个立方 1元/㎡(按建筑面积计算) 约为4元/㎡(按建筑面积计算) 1000元/㎡(按会所及物管等用房建筑面积计算) 200元/㎡(按公厕建筑面积计算) 80元/㎡(按垃圾收集站建筑面积计算) 50万 40元/户 按销售收入的1.5%计算 按销售收入的3%计算 30万元/辆 约为40元/㎡(按建筑面积计算) 启动资金×7%×贷款年限 按建安费用的4%计算，约为40元/㎡(按建筑面积计算) 按（一+~+九）×3%估算，约为40元/㎡(按建筑面积计算) 一+~+十
¥421,333,100.00 ¥73,312,500.00 ¥138,270,588.00 ¥17,803,080.00 ¥5,934,360.00 ¥593,436.00 ¥35,606,160.00 ¥5,934,360.00 ¥17,803,080.00 ¥29,671,800.00 ¥23,737,440.00 ¥1,186,872.00 ¥140,653,029.00 ¥53,838,480.00 ¥20,189,430.00 ¥3,028,414.50 ¥5,383,848.00 ¥1,009,471.50 ¥50,473,575.00 ¥2,018,943.00 ¥4,037,886.00 ¥672,981.00 ¥2,691,924.00
指标
项目开发建设总投资 项目销售总额 项目销售后税费总额 项目税后净利润 项目开发投资回报率 项目销售利润率 项目资金回报率
指标值
¥1,559,437,000.14 ¥1,927,462,600.00 ¥166,189,140.20 ¥201,836,459.66 13% 10% 44%
计算公式
公建配套建筑面积：26886㎡,,小学:4695㎡.地下车库及设备用房：47964㎡。停车位：
二、销售后税费
宅按房屋总价1% ¥4,557,407.00 计算 住宅80元/套,非住宅按房屋总价1%计算 ¥3,579,800.00 销售额的1.65％ ¥31,803,132.90 ¥166,189,140.20
项目经济效益测算
序号
1 2 3 4 5 6 7
1.2.1 1.2.2 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 五、 1 2 3 4 6 7 8 11 12 六、 1 2 3 4 5 七、 1 2 3 八、 1 九、 十、 十一、 基础设施费 安装工程
高层 495,686 小高层 97,750 593,436 室内智能化设备 593,436 入户门 593,436 防火门 593,436 窗 593,436 阳台栏杆 593,436 消防设施 593,436 电梯 593,436 强、弱电、给排水 593,436 车库设备 593,436 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 室外综合管网、消防道、小区 景观（园林绿化） 天然气工程 电视系统 水一户一表 监控系统 配电房及供配电系统、电一户 一表 柴油发电机组 生化池 光彩工程 配套设施费 会所及物管等用房装修费 公厕装修费 垃圾收集站装修费 物业管理（配套）启动费 信箱及通邮 营销推广费用 营销组织 售房直通车购置 财务费用 资金利息 公司管理费用 不可预见费 开发建设总投资 31,581 672,981 5,583 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981
备注
0.15元/㎡(按项目占地面积计算) 3元/㎡(按项目占地面积计算) 0.15元/㎡(按项目总建筑面积计算) 1元/㎡(按总建筑面积计算,其中不含表格的报告费用为8万) 28元/㎡(按项目建筑面积计算) 25元/㎡(按项目建筑面积计算) 15元/㎡(按项目绿地面积计算)；3元/㎡（按建筑面积计算） 1.5元/立方米 按总规模估算（施工水电设施费5元/㎡） 190元/㎡ 40元/㎡ 按建安投资0.2%计算 按建安投资0.04%计算 按建安投资0.2%计算（实际按标准的40%计算） 按建安投资0.8%计算 按规划设计费7%计算（实际按标准的5%计算） 按建安投资0.14%计算 按建安投资0.036%计算 按建安投资0.05%计算 0.3元/㎡ 工程概（预）算大于1000万元M部分，按概（预）算0.1‰ 1.2元/㎡（按建筑面积计算） 2元/㎡（按建筑面积计算） 按1元/㎡计算（一般情况为15~35万元） 高层1200元/㎡\小高层1100元/㎡ 高层940元/㎡\小高层820元/㎡ 高层90元/㎡\小高层70元/㎡
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 户 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
¥850.00 ¥750.00 ¥233.00 ¥30.00 ¥10.00 ¥1.00 ¥60.00 ¥10.00 ¥30.00 ¥50.00 ¥40.00 ¥2.00 ¥209.00 ¥80.00 ¥30.00 ¥4.50 ¥8.00 ¥1.50 ¥75.00 ¥3.00 ¥6.00 ¥1.00 ¥4.00
推广费用（含售楼处及样板房）672,981
康恒万友〃7季城项目销售利润测算
一、收益测算
物业类型 住宅 商业 车库 合计 套内销售面积（㎡） 474749 建面销售面积（㎡） 销售单价（元/㎡） 593436 26886 1900个 3400(套内) 6000(建面) 8万/个 销售总额（元） ¥1,614,146,600.00 ¥161,316,000.00 ¥152,000,000.00 ¥1,927,462,600.00 销售税费种类 营业税及附加 土地增值税 印花税 交易手续费 新建登记费 所得税预征 合计： 测算依据 按销售收入的5.5%计算 按销售收入的1%预征 房屋交易额的0.05% 税费额度 ¥106,010,443.00 ¥19,274,626.00 ¥963,731.30 备注