石河子东桥村项目调研分析报告

石河子东桥村项目可行性分析报告

一、项目概况

该地块位于石河子北五路和东四路（即将打通）交汇处，北临东桥村农田，东临六工村。该区域从总体板块上处于石河子东南板块，进入2003年以来，与项目一路之隔的南部地块一直在进行大规模的住宅小区开发，已经形成东苑夏威夷、玫瑰庄园、伯爵庄园、香格里拉等多个大型住宅小区。但本案所在区域虽然与以上项目仅一街之隔，但受居民动迁、地理位置略偏、周边环境差、属于农村和回民聚居区等多方因素，一直未能开发。

该地块总面积16万平米（约239亩），其中一面临街（北五路）。地块整体呈正方形（400米*400米），地面平整，大部分为民房，小部分为农田。

其中本案所在地块，约有居民总户数250户，户均占地面积0.5-0.6亩,总占地面积约150亩。其中有农田一块，约10亩，现种植棉花，土地所有权归孟海。其余为临街商铺和道路，占地面积约79亩。

本案在城市中所处的位置

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该区域民房以土木结构房屋为主，占房屋比例的70%左右，其余为砖混结构一层平房，有小量二层和三层的楼房。

本案距市政府1000米，距金龙建材城、新世纪商业街等开发区商业中心1500米；距离天富农贸市场1000米；

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紧邻石河子职业技术学院，距东方学校300米，距阳光双语学校500米，距五中2000米；距开发区医院1500米。

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临近的大型小区有东苑夏威夷、玫瑰庄园、伯爵庄园、香格里拉、天富名城，受城市东向发展和近两年市场需求利好的影响，该区域住宅价格近四年持续攀升，从2003年多层均价1100元/平米左右，上涨到2007年的1700元/平米，市场发展前景良好。

二、市场分析

2.1阶段性发展概况

1、2000年以前的房地产开发态势

石河子房地产开发市场起步较早，在全疆房地产开发市场中具有与众不同的特点。作为以兵团为主要机制成立的自治区直辖县级市，90年代在新疆经济建设中占有重要地位，由于企业经济效益良好，城市居民就业率高，各企事业单位自建房屋成为这一时期的主体，多层住宅的普及率较高，城市基础设施建设十分完备。

但随着国内市场开放程度的不断提高，石河子赖以发展的优势——国营企业大量倒闭、企业效益下滑，使广大职工利益蒙受损失，城市消费能力受到很大影响。

对石河子2000年以前的房地产市场进行分析总结，我们可以发现以下特征：

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——房地产开发市场起步早，楼房普及率高；

——计划经济明显，政府主导，单位福利分房；

——以单位集体建房为主，房价始终维持在较低水平，缺乏以市场经济为主导的房地产开发；

——受国营经济下滑和经济转轨影响，城市居民经济收入水平低，缺乏财富积累；

2、2000年以后的房地产开发态势

2000年至2003年，随着国家将房地产定为支柱性产业，促进房产发展的一系列国家政策的出台，包括取消福利分房、降息，延长贷款年限等，石河子房地产业获得蓬勃发展，房地产市场出现过热现象。尤其是2002年、 2003年市场的严重过剩。

2-1、2001年开发量急剧攀升，成为城市经济发展的主导产业

2001年是石河子市城市建设较快发展、居民居住条件得到较大改善的一年。当年，在石河子市从事房地产开发的企业就有32家，总开发面积高达38.4万平方米。其中，建造居民住宅3645套，面积30.6万平方米；商服房7.8万平方米，对拉动农八师石河子市的经济增长起到了巨大的作用。

2-2、2003年开发量继续高位增长，市场过剩加剧

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2003年石河子房地产开发新开工面积50万平方米；开发企业完成投资4.92亿元；房屋销售额5.6亿元；销售面积28万平方米；空置房约26万平方米，房屋空置量占开发量的50%以上，与当年销售量基本相当，市场形势十分严峻。

3、2004年开发量下降，空置量有所降低

2004年石河子房地产开发新开工面积32.5万平方米，同比减少35%；开发企业完成投资3.25亿元，同比减少34%；房屋销售额4.1亿元，同比减少27%；销售面积19.7万平方米；空置房约18万平方米,比去年底减少了约8万平方米，房屋销售以现房销售为主。

分析深层次的原因，我们可以发现，受2002、2003年多层开发过热的影响，多层项目开发从2004年起已经大幅收缩，从而使存量盘大量消化，多层空臵量有所降低。

其次，以上空置住房主要集中在经济技术开发区，伴随新区环境的改善、政府搬迁以及城市配套设施不断完善，购房户对该区域的发展前景逐渐乐观，对片区认同不断加强，促进大量居民来此购房；

同时下属兵团农民收入提高，进城居住或改善孩子教育需求，促进大量兵团人士进城购买住宅。以上两点大大促进了该区域房地产消费市场，并使该区域房屋空置量不断降低，市场发展前景趋向利好。

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4、2005年，房地产开发进一步向新区集中，空置率进一步下降

2005年石河子房地产开发进一步向开发区集中，并逐步由北四路以北，以东苑夏威夷、玫瑰花园、伯爵庄园和香格里拉所在的板块，向北四路以南的板块转移。除天富名城外，北三路以南的阳光丽景、东方花园也开始建设并投放市场。

由于政府搬迁至此，大量公务员纷纷在此区域购房，如阳光丽景、东方花园就是主要针对单位购房，针对国税和地税定量开发，仅有小量投放市场。

总体而言，2005年受供应减少影响，石河子房地产销售形势进一步好转，开发区板块也成为市民购房的首选，房屋销售价格从2003年的1100元/平米（均价）左右，上涨到2005年的1450元/平米（均价）左右。

2.3二零零六年房地产市场发展概况

2006年石河子市房地产市场进一步转好，受土地供应影响，当年基本没有新盘推出，主要是已开发项目的后续开发。在需求强力拉动下，当年市场销售形势良好，当年开发的项目，在项目交付后基本实现90%以上的销售率，只有小量户型结构不合理、面积过大（120平米以上）或三楼（单价最高）房屋存在空置。

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