物业费构成及测算
某小区物业管理费用测算
某小区物业管理费用测算一、背景介绍某小区是一个位于城市中心的高档住宅小区，拥有500户居民。
为了保障小区的正常运行和提供良好的居住环境，小区需要进行物业管理，并收取物业管理费用。
本文将详细介绍某小区物业管理费用的测算方法和标准。
二、物业管理费用测算方法1. 收入测算1.1 小区住宅收入：某小区共有500户住宅，每户住宅的月物业管理费用为1000元。
因此，小区住宅收入为500户 × 1000元/月 = 500,000元/月。
1.2 商业收入：某小区内有一些商业用房，商业用房的月物业管理费用为每平方米10元。
假设商业用房总面积为500平方米，因此，商业收入为500平方米 × 10元/平方米= 5000元/月。
1.3 其他收入：某小区还可以通过租赁停车位、广告位等方式获得其他收入。
根据过往数据统计，其他收入平均每月为5000元。
2. 支出测算2.1 人员费用：小区物业管理需要雇佣一定数量的员工，包括保安、保洁、维修工等。
根据市场行情，每名员工的月薪平均为5000元。
假设小区需要雇佣10名员工，因此，人员费用为10名员工 × 5000元/月 = 50,000元/月。
2.2 物业维修费用：小区的公共设施和绿化需要进行维护和保养，每年的维修费用平均为100,000元。
因此，物业维修费用为100,000元/年 ÷ 12个月 = 8,333.33元/月。
2.3 水电费用：小区的公共区域需要提供水电供应，每月的水电费用平均为10,000元。
2.4 其他费用：小区还需要支付一些其他费用，如管理费、税费等。
根据过往数据统计，其他费用平均每月为5,000元。
三、物业管理费用标准根据以上收入测算和支出测算，可以计算出某小区的物业管理费用。
物业管理费用 = 收入测算总和 - 支出测算总和= (500,000元/月 + 5000元/月 + 5000元/月) - (50,000元/月 + 8,333.33元/月 + 10,000元/月 + 5,000元/月)= 541,666.67元/月因此，某小区的物业管理费用为541,666.67元/月。
物业费的计算方法
物业费的计算方法
一、物业费的计算方法
1、计算总的物业费用
物业费用应当根据地上总建筑面积（即除去还未竣工或未建成的部分）综合计算，按里面的物业管理收费标准的比例来确定。
2、拆分物业费
根据不同的物业收费标准，将总物业费拆分成不同分类的费用，可以大致分为基本物业费和其他物业费用两部分：
基本物业费：一般按建筑面积收取，是指保洁、装修、绿化、消防、公共安全等基本服务费用；
其他物业费用：包括涉及的取暖费、水电费、清洁费、工服费、小车费、通讯费、建筑维修费等。
3、用户分摊
物业费一般由多个住户和办公室共同分担，每个住户或办公室的分摊比例一般根据不同物业公司的规定来确定，可以按建筑面积或使用面积等进行比例分摊。
4、支付方式
物业费的支付方式也有所不同，一般要求每月统一交纳上个月的物业费，部分物业公司还可以按季或按半年或一年统一交纳物业费。
物业费构成及测算【明细】[必读]
![物业费构成及测算【明细】[必读]](https://img.taocdn.com/s3/m/254131bd581b6bd97e19ea65.png)
物业费构成及测算【明细】[必读] 物业费构成及测算,物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分:,1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
,2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
,3.物业管理区域清洁卫生费用。
,4.物业管理区域绿化养护费用。
,5.物业管理区域秩序维护费用。
,6.办公费用。
,7.物业管理企业固定资产折旧。
,8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
,9.经业主同意的其他费用。
,以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。
,实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润;,实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。
,一)居住性物业服务费的测算 V = ?Vi (i =1，2，3，……12)V--代表求得的物业服务费标准(元,月?平方米或元/年?平方米); Vi--代表各分项收费标准(元,月?平方米或元年?平方米);费用项目一般分为:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理公共区域清洁卫生费用;物业管理公共区域绿化养护费用;物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用,1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1 V1 = ?Fi,S (i = 1，2，3，4)(元,月?平方米),该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。
奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。
,其中: ,Fl--基本工资(元,月)，各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。
,F2--按规定提取的福利费(元/月)，包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。
物业管理经费测算及报价
物业管理经费测算及报价一、引言物业管理经费是指用于维护和管理物业项目的费用，包括人员工资、设备维护、保险费用等。
本文将详细介绍物业管理经费的测算方法和报价标准，以便为物业管理公司提供参考。
二、物业管理经费测算方法1. 人员费用物业管理需要一定数量的员工来执行各项任务，包括保安人员、维修人员、清洁人员等。
根据物业项目的规模和需求，可以确定所需人员的数量。
人员费用包括工资、社保、福利等，可以根据当地劳动力市场的行情进行测算。
2. 设备维护费用物业项目通常需要维护和保养各种设备，如电梯、空调、消防设备等。
设备维护费用包括设备维修、保养、更换等费用。
根据设备的种类和规模，可以预估每年的维护费用，并在报价中进行考虑。
3. 公共区域维护费用物业项目的公共区域需要定期进行清洁和维护，包括楼道、花园、停车场等。
公共区域维护费用包括清洁人员工资、清洁用品、绿化养护等费用。
可以根据公共区域的面积和复杂程度进行测算。
4. 安全管理费用物业项目需要保证居民的安全，因此需要投入一定的费用进行安全管理。
安全管理费用包括保安人员工资、监控设备维护、安全巡逻等费用。
可以根据物业项目的规模和安全需求进行测算。
5. 管理费用物业管理公司需要提供管理服务，包括居民投诉处理、物业费用管理、合同管理等。
管理费用可以根据物业项目的规模和服务水平进行测算。
三、物业管理经费报价标准根据物业管理经费的测算结果，可以制定相应的报价标准。
报价标准应该合理，既能覆盖物业管理经费的成本，又能保证物业管理公司的利润。
1. 人员费用报价根据人员费用的测算结果，可以按照每一个员工的月工资计算。
报价可以根据员工的工作性质和技能水平进行调整，以保证员工的薪酬合理。
2. 设备维护费用报价设备维护费用可以按照设备的种类和规模进行计算，并在报价中进行明确。
报价应该包括设备维修、保养、更换等费用，以保证设备的正常运行。
3. 公共区域维护费用报价公共区域维护费用可以按照每平方米的清洁和维护费用进行计算，并在报价中明确。
物业管理经费测算及报价
物业管理经费测算及报价一、引言物业管理经费测算及报价是为了确保物业管理公司能够提供高质量的物业管理服务，同时保证经费的合理性和透明度。
本文将详细介绍物业管理经费的测算方法和报价标准。
二、物业管理经费测算方法1. 收入测算物业管理公司的收入主要包括物业管理费和其他收入。
物业管理费是指业主按照一定比例支付的费用，用于支付物业管理公司的运营成本。
其他收入包括广告收入、停车费等。
收入测算需要考虑小区的规模、业主的缴费意愿以及市场行情等因素。
2. 成本测算物业管理公司的成本包括人力成本、设备维护成本、办公费用等。
人力成本是物业管理公司最主要的成本之一，包括员工工资、社会保险费用等。
设备维护成本包括设备的维修费用、更新费用等。
办公费用包括办公场所租金、水电费等。
成本测算需要考虑人力资源市场行情、设备维护费用以及办公场所的租金水平等因素。
3. 利润测算物业管理公司的利润是指扣除成本后的剩余收入。
利润的测算需要考虑市场竞争情况、公司的发展规模以及业主的满意度等因素。
三、物业管理经费报价标准物业管理经费的报价标准应该根据小区的具体情况进行制定，但一般包括以下几个方面：1. 物业管理费物业管理费是业主按照一定比例支付的费用，用于支付物业管理公司的运营成本。
物业管理费的报价应该根据小区的规模、业主的缴费意愿以及市场行情等因素进行制定。
2. 其他收入物业管理公司可以通过其他渠道获得收入，如广告收入、停车费等。
其他收入的报价应该根据小区的具体情况进行制定，同时需要考虑市场行情和业主的接受度。
3. 服务项目费用物业管理公司可以提供一些额外的服务项目，如保洁服务、维修服务等。
这些服务项目的费用应该根据市场行情和服务质量进行制定。
4. 物业管理费的调整物业管理费的调整应该根据市场行情和物业管理公司的实际情况进行，同时需要征得业主的意见并经过业主委员会的批准。
四、案例分析以某小区为例，该小区共有1000户业主，小区面积为50000平方米。
物业费的详细构成与测算
物业费的详细构成与测算物业费的详细构成与测算1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：1.1基本工资：职务人数工资标准(元)月工资总额(元)1.2按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例1.3服装费：每人按冬夏两季4套衣服，二年半使用期计算。
2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用：2.1公共照明系统的电费和维修费2.1.1楼内公共照明系统电费:计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X功率X每日预计开启时间X30天X电价2.1.2楼外公共照明系统电费:计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X 电价2.1.3喷泉水系电费：计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/122.1.4弱电系统电费:（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*0.4862.1.5维修费2.2给排水设施的费用2.2.1消防泵的电费:计算公式=总功率X每月开启时间X电价2.2.2排污泵的电费:计算公式=总功率X每月开启时间X电价2..2.3消防水箱清洗费:计算公式=总用水量X水价/122.2.4外排水清污费计算公式=下水井数量X清洗单价*每年清洗次数/122.2.5喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。
计算公式=每年损耗量*单价/122.2.6维修费2.3共用建筑、道路维修费2.4不可预见费（按上述费用总和的5%—10%计）3.物业管理公共区域清洁卫生费：3.1清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值3.2垃圾桶购置费（分摊使用年限）3.3垃圾清运费3.4保洁用水经实际测算，6层楼道清洁一次用水0.03吨，0.03X119X30X3.2=342元；3.5消杀费4.物业管理公共区域绿化养护费用:4.1绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）：4.2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用：4.3绿化用水费：××绿化面积约80000平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地，按每月浇4次水，按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨。
物业费构成
物业费构成
物业费构成通常包括以下几个主要部分：
1. 人员工资：物业管理公司员工的工资和福利费用，包括保安、清洁工、维修工等。
2. 公共区域维护：对小区公共区域进行日常维护和保养的费用，如绿
化养护、公共设施维修等。
3. 公共设施运行：小区内公共设施的运行费用，如水、电、电梯、照
明等。
4. 管理费用：物业管理公司的日常管理费用，包括办公耗材、通讯费、保险费等。
5. 公共区域保险：为小区公共区域投保的保险费用。
6. 税费：物业管理过程中产生的税费，如营业税、城建税等。
7. 应急维修基金：用于应对小区突发性维修的费用。
8. 增值服务费用：物业管理公司提供的额外服务费用，如快递收发、
家政服务等。
9. 其他费用：可能包括一些不可预见的费用，如法律诉讼费用、特殊
项目费用等。
物业费的构成和收费标准应当在物业管理合同中明确，并且物业管理公司应当定期向业主公布费用的收支情况，确保费用的透明和合理。
物业服务收费的费用构成与测算方法
（⼀）物业服务收费的费⽤构成实⾏物业服务收费包⼲制的，物业服务费⽤的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实⾏物业服务收费酬⾦制的，预收的物业服务资⾦包括物业服务⽀出和物业管理企业的酬⾦。
物业服务成本或者物业服务⽀出构成⼀般包括以下部分： ①管理服务⼈员的⼯资、社会保险和按规定提取的福利费等； ②物业共⽤部位、共⽤设施设备的⽇常运⾏、维护费⽤； ③物业管理区域清洁卫⽣费⽤； ④物业管理区域绿化养护费⽤； ⑤物业管理区域秩序维护费⽤； ⑥办公费⽤； ⑦物业管理企业固定资产折旧； ⑧物业共⽤部位、共⽤设施设备及公众责任保险费⽤； ⑨经业主同意的其他费⽤。
物业共⽤部位、共⽤设施设备的⼤修、中修和更新、改造费⽤，应当通过专项维修资⾦予以列⽀，不得计⼊物业服务⽀出或者物业服务成本。
实⾏物业服务费⽤酬⾦制的，预收的物业服务⽀出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其⽤于物业服务合同约定以外的⽀出。
物业管理企业应当向业主⼤会或者全体业主公布物业服务资⾦年度预决算并每年不少于⼀次公布物业服务资⾦的收⽀情况。
业主或者业主⼤会对公布的物业服务资⾦年度预决算和物业服务资⾦的收⽀情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
物业服务收费采取酬⾦制⽅式，物业管理企业或者业主⼤会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资⾦年度预决算和物业服务资⾦的收⽀情况进⾏审计。
（⼆）物业服务收费的测算⽅法物业服务成本或物业服务⽀出的测算可⽤⼀个简单的公式来表⽰：X＝∑Xi（i＝1，9） 式中X——物业服务成本或物业服务⽀出标准，单位为元／⽉·m2；Xi——各分项费⽤收费标准，单位为元／⽉·m2；i ——分项项数；∑——表⽰对各分项费⽤算术求和。
（1）管理服务⼈员的⼯资、社会保险和按规定提取的福利费——X1该项费⽤指物业管理企业的⼈员费⽤。
包括基本⼯资、社会保险、按规定提取的福利费等。
物业管理费测算方案
物业管理费测算方案一、物业管理费的组成和计算方式物业管理费的组成一般包括基本管理费、公共服务费、维修基金、水电费用等几个方面。
1.基本管理费：基本管理费是指物业管理公司或物业管理委员会在进行小区日常管理工作过程中产生的费用，如物业管理人员的工资、办公设备、办公用品、水电费等。
基本管理费是物业管理费的主要组成部分，通常根据小区的规模和实际情况来确定。
2.公共服务费：公共服务费是指物业管理公司或物业管理委员会向业主收取的一种维护小区公共设施设备和提供公共服务的费用。
这些费用主要包括公共场所清洁、绿化养护、照明、消防设施维护等。
3.维修基金：维修基金是指为维护小区内各项公共设施设备，如电梯、管道、水泵等长期使用设备所设立的专门资金。
维修基金通常按照小区建筑面积或业主使用面积的比例收取。
4.水电费用：水电费用是指小区内公共区域的水电使用费用。
一般来说，物业公司会按照实际使用情况收取水电费用，也可以根据小区建筑面积或业主使用面积的比例收取。
物业管理费的计算方式一般根据小区实际情况来确定。
常见的计算方式有按建筑面积收取、按业主使用面积收取、按固定数额收取等。
二、物业管理费的测算步骤在进行物业管理费的测算时，首先需要对小区的实际情况进行详细了解和分析，然后逐步确定费用组成和计算方式，最终得出合理的物业管理费。
以下是物业管理费的测算步骤：1.了解小区情况：首先要了解小区的基本情况，包括小区的建筑面积、业主总数、公共设施设备情况等。
2.确定费用组成：根据小区的实际情况确定物业管理费的费用组成，包括基本管理费、公共服务费、维修基金、水电费用等。
3.确定计算方式：根据小区的情况确定物业管理费的计算方式，如按建筑面积收取、按业主使用面积收取、按固定数额收取等。
4.制定费用标准：根据计算方式和费用组成确定物业管理费的费用标准，即每平方米或每户应缴纳的费用金额。
5.公示和征求意见：制定完物业管理费后，要向小区业主公示并征求意见，确保费用标准的合理性和公平性。
物业管理经费测算及报价
物业管理经费测算及报价一、引言物业管理经费测算及报价是为了确保物业管理服务的可持续运营和提供高质量的服务而进行的一项重要工作。
本文将详细介绍物业管理经费的测算方法和报价标准，以满足任务名称描述的内容需求。
二、物业管理经费测算方法1. 收入测算为了确保物业管理经费的充足，首先需要测算物业的收入。
收入来源主要包括物业租金、服务费、停车费等。
通过对物业租金市场调研和对物业内各个租户的租金收入进行统计，可以得出物业的租金收入。
服务费的测算可根据物业面积、服务范围和服务质量等因素进行综合评估，并与市场行情进行对比。
停车费的测算可以根据停车位数量、车位租金和停车位使用率等因素进行估算。
2. 成本测算成本是物业管理经费测算的重要组成部分。
主要成本包括人力成本、设备维护成本、物业维修成本、保险费用等。
人力成本的测算可以根据物业管理人员的数量和工资水平进行计算。
设备维护成本涉及设备的购买、维修和更新等费用，可以根据设备清单和相关维修合同进行测算。
物业维修成本可以根据过去一年的维修记录和相关报价进行估算。
保险费用可以根据物业的风险评估和保险公司的报价进行测算。
3. 其他费用测算其他费用包括办公费用、宣传费用、培训费用等。
办公费用可以根据办公用品的消耗量和价格进行测算。
宣传费用可以根据宣传活动的规模和渠道进行估算。
培训费用可以根据员工培训计划和培训机构的收费标准进行测算。
三、物业管理报价标准物业管理报价标准应综合考虑物业的规模、服务范围、服务质量、市场行情等因素。
以下是一个示例的物业管理报价标准：1. 物业租金收入：根据市场调研和物业内租户的租金收入情况，综合考虑物业的位置、楼层、面积等因素，确定物业租金收入的基准值。
2. 服务费收入：根据物业管理服务的范围和质量，参考市场行情和竞争对手的报价，确定服务费收入的基准值。
3. 停车费收入：根据停车位数量、车位租金和停车位使用率，确定停车费收入的基准值。
4. 人力成本：根据物业管理人员的数量和工资水平，计算人力成本。
物业费构成及测算明细
物业费构成及测算物业服务成本或者物业服务支出构成,应包括以下几个部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3.物业管理区域清洁卫生费用;4.物业管理区域绿化养护费用;5.物业管理区域秩序维护费用;6.办公费用;7.物业管理企业固定资产折旧;8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9.经业主同意的其他费用;以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域;实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成,不仅包括物业服务成本,还包括法定税费和物业管理企业的利润；实行物业服务费用酬金制的,在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出,还包括物业管理企业的酬金;一居住性物业服务费的测算V = ∑Vi i =1,2,3, (12)V--代表求得的物业服务费标准元／月·平方米或元/年·平方米；Vi--代表各分项收费标准元／月·平方米或元年·平方米；费用项目一般分为：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1V1 = ∑Fi／S i = 1,2,3,4元／月·平方米该项费用是用于物业管理企业的人员费用,包括基本工资,按规定提取的福利费、加班费和服装费,但是不包括管理、服务人员的奖金;奖金应根据企业经营管理的经济效益,从盈利中提取;其中：Fl--基本工资元／月,各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定;F2--按规定提取的福利费元/月,包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等;F3--加班费元／月;F4--服装费元/月;S--表示可分摊费用的建筑面积之和;单位为平方米m2;2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2V2=∑Fi／S i=1,2,3,4,5元／月·平方米其中：F1--公共照明系统的电费和维修费：①电费：W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn×30×PE W1表示每日开启时间为Tl小时的照明电器总功率千瓦·小时；T1表示每日开启时间小时；30代表每月测算的天数；PE表示电费单价元／kW；②维修费：这是一个估算的经验值,一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算;F2--给排水设施的费用,此项费用测算时又可分项为：①给水泵的电机功率可包括生活水泵、消防蓄水池泵,电费= W×24×I×30×PE 元／月;I代表使用系数= 平均每天开启小时数／24；②消防泵的电机费包括喷淋泵、消防栓泵,电费= W×24×I×30×PE,元／月；③排污泵的电机功率包括集水井排水泵、污水处理排水泵,电费=W×24×I×30×PE 元／月：④维修费元／月;F3--配供电系统设备维修费、检测费元/月;F4--建筑、道路维修费元／月;F5--电梯费用的核算：①电费=n ×W×24×I×30×PE 元／月,其中n为电梯台数；W为电梯功率；I为电梯使用系数,由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同,会产生差异,一般可通过统计的方法进行估算;居住类物业大致在；②维修费元/月,可分包给电梯专业的维修公司,也可自行维修包括人工费、材料费；③年检费元／月;费用项F1～F5 并非固定项目,不同物业项目不一,不能机械套用;以下各项也是如此;.3物业管理区域清洁卫生费用V3V3=∑Fi／S i=l,2,3,4,5,6元／月·平方米其中：Fl--人工费元／月;F2--清洁机械、工具、材料、服装费,按价值和使用年限折算出每月的值元/月;F3--消杀费元/月;F4--化粪池清理费元／月;F5--垃圾清运费元／月;F6--水池箱清洁费元／月;4.物业管理区域绿化养护费用V4V4=∑F i ／S i=l,2,3,4,5元／月·平方米其中：F1--人工费元／月;F2--绿化工具费元／月;F3--化肥除草剂等材料费元／月;F4--绿化用水费元／月;F5--园林景观再造费元／月;5.物业管理公共区域秩序维护费用V5V5 = ∑Fi / S i=l,2,3,4,5元／月·平方米其中：F1--人工费元／月;F2--服装费元／月;F3--维修费元/月;F4--日常保卫器材费元/月,包括对讲机、多功能警棍、110报警联网等;F5--保安用房及保安人员住房租金元／月;6.办公费用V6V6=∑Fi／S i=1,2,3,4,5,6,7 元／月·平方米常用全年的费用预算来折算出每月费用,即全年费用除以12个月;其中：F1--交通、通讯费用元／月;F2--文具、办公用品等低值易耗品费元／月;F3--车辆使用费元/月;F4--节日装饰费元/月;F5--公共关系费及宣传广告费元／月;F6--办公水电费元／月;F7--书报费元／月;7.物业管理企业固定资产折旧费V7该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用,包括交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等;按实际拥有的上述各项固定资产总额除以平均折旧年限,再分摊到每月每平方米建筑面积;值得注意的是,这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产;8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V8V8 = 投保总金额×保险费率／保险受惠物业的总面积物业管理企业必须对住宅物业区内水、电、电梯等设施设备投财产保险、相关责任保险如电梯责任保险、公众责任险;保费按保险受惠物业总建筑面积分摊;9.经业主同意的其它费用V9该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用;10.不可预见费用V10不可预见费用一般按上述费用总和的3％～10％计;不可预见费应单独设账,严格控制其支出;11.利润或管理酬金V11物业管理协议不同,管理酬金的确定方式不同：1按照租金收入确定管理酬金=业主租金收入×酬金比率2按物业价值的约定使用年限计算,当物业是业主自己使用的情况下可以采用该方法; 管理酬金=物业价值／物业约定使用年限×酬金比率3按定额利润/酬金或行业利润率／酬金率确定;定额酬金或利润是指双方协商在管理企业完成合同规定的服务任务情况下给服务者已固定数额的酬金或利润;不过,现行最通常的利润酬金确定方式是以上述1～10项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业利润/酬金,即管理利润/酬金=服务费×行业利润率/酬金率物业管理行业利润率/酬金率一般在8％～15％,具体的比率可由双方根据物业服务的标准等因素协商确定;12.法定税费V12按现行税法,物业管理企业属服务业,上缴的税金包括：1须按营业额缴纳营业税,税率为5％;2城市建设维护税,按营业税的7％计征;3教育费附加,按营业税税额的3％计征;合计总营业额的％;不过依照最新的物业服务收费管理办法,实行酬金制计费方式的物业服务费用不含税金;。
物业费构成及测算明细
物业费构成及测算明细 Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】物业费构成及测算✍物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：✍1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
✍2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
✍3.物业管理区域清洁卫生费用。
✍4.物业管理区域绿化养护费用。
✍5.物业管理区域秩序维护费用。
✍6.办公费用。
✍7.物业管理企业固定资产折旧。
✍8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
✍9.经业主同意的其他费用。
✍以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。
✍实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；✍实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。
✍一）居住性物业服务费的测算V = ∑Vi （i =1，2，3，……12）V--代表求得的物业服务费标准（元／月·平方米或元/年·平方米）； Vi--代表各分项收费标准（元／月·平方米或元年·平方米）；费用项目一般分为：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用✍1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1V1 = ∑Fi／S （i = 1，2，3，4）（元／月·平方米）✍该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。
奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。
物业费测算方法
一般而言，住宅小区的公共服务费用构成主要包括：管理、服务人员的工资及福利费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化费；清洁卫生费；保安费；办公费；固定资产折旧费；法定税收等。
各项具体费用的测算方法如下：1、工资及福利费测算工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费(不含奖金)等构成。
( 1 ) 基本工资 (元/月)基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。
( 2 ) 福利费(元/月)福利费包括：福利基金—按职工工资总额的 14% 计算。
工会经费—按职工工资总额的 2%计算。
教育经费—按职工工资总额的 1.5% 计算。
社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待 (失) 业保险、住房基金等。
其中待(失)业保险按工资总额的 1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定。
( 3 )加班费(元/月 )通常按人均月加班 2 天，乘以日平均工资(月平均工资除以 22 天)，每月按 22 个工作日计算。
(4)服装费(元/月)按每人每年 2 套测算，将年服装费总额除以 12 个月，测算出每月服装费。
根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。
每平方米建筑面积工资及福利费＝2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。
该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。
普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的 15% 提取，其折旧费按 25 年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的 40% 提取。
测算步骤为：( 1 ) 测算公共设施、设备的建造成本公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%( 2 )测算公共设施、设备的月折旧费月折旧费 =( 3 )测算公共设施、设备的维修保养费维修保养费＝月折旧费×40%除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。
物业管理费测算
一、物业管理费的收费依据
1. 合同的约定 ① 物业公司提供的管理服务需要付出成本和劳务 ② 作为经营公司应赚取的合理的利润 2. 法律的规定 ① 中华人民共和国价格法 ② 建设部关于《物业服务收费管理办法》
二、物业管理服务费的价格形式
政府指导价
基础价
适合
在合同中约定
上下浮动20%
市场调节价
六、物业服务费的测算（居住性物业）
5. 物业管理公共区域秩序维护费用V5 V5 = ∑Fi/S/12（i=l，2，3，4，5）（元／月·m2 ）
注：F1：日常公共秩序维护器材装备费（元/年）， F2：公共秩序维护设备维修费（元／年） F3：公共秩序维护人员人身保险费（元/年） F4：公共秩序维护联建费（元/年） F5：110报警联网、对讲机占频费等 F6：公共秩序维护用房及公共秩序维护人员住房租金（元／年）。
（按约定比例提取）
结余或者不足均 高档物业，如
由业主享有或者 涉外公寓或别
承担
墅等
四、物业服务费的构成
固定资产折旧费
人员工资、福利
公共设备运行 及维保费
行政/办公费
物业服务费成本 （服务费支出）
保洁费
公共秩序维护费
业主同意的 其他费用
绿化费
五、物业服务费的测算原则
1. 严格进行成本控制的原则 物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝浪 费，力争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。
注：Fl：基本工资（元／月） F2：按规定提取的福利费（元筑面积之和（m2）
六、物业服务费的测算（居住性物业）
2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2
V2=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5）（元／月·m2 ） 成本法：
物业管理费用测算方法
一、物业管理费用测算方法一般而言，住宅小区的公共服务费用构成主要包括：管理、服务人员的工资及福利费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化费；清洁卫生费；保安费；办公费；固定资产折旧费；法定税收等。
各项具体费用的测算方法如下：1、工资及福利费测算工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。
（1）基本工资（元/月）基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。
（2）福利费（元/月）福利费包括：福利基金—按职工工资总额的14%计算。
工会经费—按职工工资总额的2%计算。
教育经费—按职工工资总额的 1.5%计算。
社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。
其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定。
（3）加班费（元/月）通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。
（4）服装费（元/月）按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。
根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。
每平方米建筑面积工资及福利费＝2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。
该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。
普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。
测算步骤为：（1）测算公共设施、设备的建造成本公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%（2）测算公共设施、设备的月折旧费月折旧费=（3）测算公共设施、设备的维修保养费维修保养费＝月折旧费×40%除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。
物业管理费测算
物业管理费测算
一、物业管理费的构成
商业物业管理成本的主要由以下方面构成：
1.人工费用
2.环境卫生费
3.治安防范成本
4.绿化养护成本
5.公共设施设备维保费
6.公共能耗费用
7.管理费用
8.保险费。
9.不可预见费（公关费等）。
10.管理酬金。
11.税金
二、物业管理费测算
对项目的物业管理费测算，由于商业物业管理中涉及众多业态，各业态的物业管理界面不尽相同，因而它们的物业管理成本是不一样的。
因此，商业物业管理测算较住宅、写字楼物业费测算要复杂。
商业物业费测算前必须确定下列条件：
1.公司管理架构、管理模式和薪酬体系确定；
2. 水、电、气等能源费用收费标准和政策明确；
3. 物业项目的经济技术指标明确;
4. 各商业业态管理界面确定；
5. 服务内容及服务标准确定等。
物业管理经费测算及报价
物业管理经费测算及报价一、引言物业管理经费测算及报价是为了确保物业管理公司能够提供高质量的服务并保持良好的运营。
本文将详细介绍物业管理经费的测算方法和报价标准，以确保经费的合理性和透明度。
二、物业管理经费测算方法1. 投入成本测算根据物业管理公司的规模和服务范围，需要考虑的投入成本包括但不限于以下几个方面：- 人力资源成本：包括员工薪资、社会保险、福利待遇等；- 办公场所租金及设备费用：包括办公室租金、设备购置与维护费用等；- 运营费用：包括办公用品、水电费、通讯费等；- 培训及发展费用：包括员工培训、进修学习等；- 技术支持费用：包括物业管理软件、系统维护费用等；- 其他费用：包括宣传推广费用、差旅费用等。
2. 服务内容测算根据物业管理公司提供的服务内容，需考虑的服务项目包括但不限于以下几个方面：- 日常维护保洁：包括公共区域清洁、垃圾清运等；- 安全管理：包括门禁系统、巡逻安保等；- 绿化养护：包括花草树木的养护、绿化带的维护等；- 设备维护：包括电梯、空调、消防设备的维护等；- 技术支持：包括物业管理系统的运营与维护等；- 社区活动组织：包括节日庆祝活动、社区文化活动等。
三、物业管理报价标准1. 基础费用基础费用是指物业管理公司提供的基本服务所需的费用，包括但不限于以下几个方面：- 人力资源成本：根据员工数量和薪资水平确定；- 办公场所租金及设备费用：根据实际情况确定；- 运营费用：根据实际情况确定；- 培训及发展费用：根据员工培训需求确定；- 技术支持费用：根据物业管理系统的复杂程度确定；- 其他费用：根据实际情况确定。
2. 附加费用附加费用是指物业管理公司提供的额外服务所需的费用，包括但不限于以下几个方面：- 特殊维修费用：针对特殊设备或者项目的维修费用；- 社区活动费用：根据社区活动的规模和频率确定；- 绿化养护费用：根据绿化带的面积和养护难度确定；- 安保费用：根据安保人员数量和巡逻频率确定。
某小区物业管理费用测算
某小区物业管理费用测算一、背景介绍某小区是一个位于城市中心的高档住宅小区，拥有500个住户。
为了提供良好的居住环境和便利的生活服务，小区设立了物业管理服务，并收取物业管理费用。
为了确保物业管理费用的合理性和公正性，需要对物业管理费用进行测算。
二、物业管理费用测算方法1. 收入测算- 小区物业管理费用主要来源于住户的缴费。
根据小区的住户数量和每户的缴费标准，可以计算出每月的物业管理费用总收入。
例如，假设每户缴费标准为1000元，那么每月的物业管理费用总收入为500,000元。
2. 支出测算- 人力成本：物业管理需要雇佣一定数量的员工来负责日常维护和管理工作。
根据小区的规模和服务需求，可以估算出员工人数和平均工资水平。
例如，假设小区需要雇佣20名员工，每人平均月工资为8000元，那么人力成本为160,000元。
- 设备维护费用：小区内的公共设施和设备需要进行定期维护和保养，以确保其正常运行。
根据设备的种类和维护周期，可以估算出设备维护费用。
例如，假设设备维护费用为每月10,000元。
- 公共区域清洁费用：小区的公共区域需要进行定期清洁和保洁，以提供整洁的环境。
根据清洁频率和清洁人员的工资水平，可以估算出公共区域清洁费用。
例如，假设清洁费用为每月5,000元。
- 其他费用：包括小区的保险费用、水电费用、维修费用等。
根据实际情况和历史数据，可以估算出其他费用的金额。
3. 物业管理费用计算物业管理费用 = 收入测算 - 支出测算根据以上的测算方法和数据，可以计算出某小区的物业管理费用。
例如，收入测算为500,000元，支出测算为160,000元（人力成本）+ 10,000元（设备维护费用）+ 5,000元（公共区域清洁费用）+ 其他费用（根据实际情况确定），那么物业管理费用为325,000元。
四、物业管理费用测算的意义物业管理费用测算对于小区的经营和管理具有重要意义：1. 合理定价：通过测算物业管理费用，可以确保物业管理费用的合理性和公正性，避免过高或过低的收费，保证住户的权益。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
物业费构成及测算
■物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：・1.管理服务人员的工资、社会保 险和按规定提取的福利费等。
・2・物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
・3・物业 管理区域清洁卫生费用。
・4.物业管理区域绿化养护费用。
・5.物业管理区域秩序维护费用。
・
6.办 公费用。
・7・物业管理企业固定资产折旧。
・8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
■9.经业主同意的其他费用。
•以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。
•实行物业服务费 用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的 利润；
■实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企 业的酬金。
■一）居住性物业服务费的测算 V = £Vi （i =1, 2, 3,……12）
V-玳表求得的物业服务费标准（元/月•平方米或元/年•平方米）； Vi-玳表各分项收费标 准（元/月•平方米或元年•平方米）；费用项目一般分为：
管M 务人员的工资、社会保险和按规定提的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理公 趣域清洁卫生费用；物管理海域绿化养护费用；物业管理公共区游和公共秩序维护费用；办公费用；物业 企业固定资产折旧;物业共用瞰共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他蜩
■1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1 V1 = L Fi /S （i = 1, 2, 3, 4） （元/月・平方米）■该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福 利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。
奖金应根据企业经营管理的经济效 益，从盈利中提取。
■其中：■Fl--基本工资（元/月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据 企业性质、参考当地平均工资水平确定。
■F2--按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工 会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。
・F3--加班费（元/月）。
■F4--服装费（元/月）。
■S--表示可分摊费用的建筑面积之和。
单位为平方米（m2）。
■2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2 V2=£Fi /S （i=1, 2, 3, 4, 5） （元/月•平方米）■其中：■F1--公共照明系统的电费和维修费：
■①电费：（W1X T1+W2XT2…+WnX Tn ）X 30X PE W1表示每日开启时间为Tl （小时）的照 明电器总功率（千瓦•小时）；T1表示每日开启时间（小时）；30代表每月测算的天数；PE 表示电 费单价（元/ kW ）；
■②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格 来测算。
顺2--给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为：
■①给水泵的电机功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），电费=W X 24X I X 30X PE （元/ 月）。
I 代表使用系数=平均每天开启小时数/ 24；
■②消防泵的电机费（包括喷淋泵、消防栓泵），电费=W X 24X I X 30X PE ,（元/月）；
■③排污泵的电机功率（包括集水井排水泵、污水处理排水泵），电费=W X 24X I X 30X PE （元 /月）：
■④维修费（元/月）。
■F3--配供电系统设备维修费、检测费（元阴）。
・F4--建筑、道路维修费（元/月）。
・F5--电梯费 用的核算：
■①电费小X W X 24X I X 30X PE （元/月），其中n 为电梯台数；W 为电梯功率；I 为电梯使 用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进 行估算。
居住类物业大致在0.4；
■②维修费（元/月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修（包括人工费、材料费）； ■③年检费（元/月）。
■费用项F1〜F5并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。
以 下各项也是如此。
■.3物业管理区域清洁卫生费用V3 V3=£Fi /S （i=l , 2, 3, 4, 5, 6）（元/月•平方米）■其 中：■Fl--人工费（元/月）。
■F2--清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年限折算出每 月的管理 管理
值（元/月）。
■F3--消杀费（元/月）。
■F4--化粪池清理费（元/月）。
■F5--垃圾清运费（元/ 月）。
■F6--水池（箱）清洁费（元/月）。
■4.物业管理区域绿化养护费用V4 V4=£Fi /S （i=l, 2, 3, 4, 5）（元/月•平方米）■其中：■Fl--人工费（元/月）。
^F2--^化工具费（元/月）。
■F3--化肥除草剂等材料费（元/月）。
■F4--绿化用水费（元/月）。
^F5--园林景观再造费（元/月）。
■5.物业管理公共区域秩序维护费用V5 V5 = L Fi/S （i=l, 2, 3, 4, 5）（元/月•平方米）■ 其中：■Fl--人工费（元/月）。
■F2--服装费（元/月）。
■F3--维修费（元/月）。
■F4--H常保卫器材费（元/月），包括对讲机、多功能警棍、110报警联网等。
・F5--保安用房及保安人员住房租金（元/月）。
■6.办公费用V6 V6=£Fi/S （i=1, 2, 3, 4, 5, 6, 7）（元/月•平方米）■常用全年的费用预算来折算出每月费用，即全年费用除以12个月。
•其中：■Fl--交通、通讯费用（元/月）。
■F2--文具、办公用品等低值易耗品费（元/月）o■F3--车辆使用费（元/月）。
■F4--节日装饰费（元/月）。
■F5--公共关系费及宣传广告费（元/月）。
■F6--办公水电费（元/月）。
《7--书报费（元 /月）。
■7.物业管理企业固定资产折旧费V7■该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等。
按实际拥有的上述各项固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米建筑面积。
值得注意的是，这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产。
■8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V8BV8 =（投保总金额X保险费率） /保险受惠物业的总面积・物业管理企业必须对住宅物业区内水、电、电梯等设施设备投财产保险、相关责任保险（如电梯责任保险）、公众责任险。
保费按保险受惠物业总建筑面积分摊。
■9.经业主同意的其它费用V9■该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。
■10.不可预见费用V10■不可预见费用（一般按上述费用总和的3%〜10%计）。
不可预见费应单独设账，严格控制其支出。
■11.利润或管理酬金V11■物＜管理协议不同，管理酬金的确定方式不同：■ （1）按照租金收入确定管理酬金=业主租金收入乂酬金比率■ （2）按物业价值的约定使用年限计算，当物业是业主自己使用的情况下可以采用该方法。
管理酬金=（物业价值/物业约定使用年限）X酬金比
率・（3）按定额利润/酬金或行业利润率/酬金率确定。
定额酬金或利润是指双方协商在管理企业完成合同规定的服务任务情况下给服务者已固定数额的酬金或利润。
不过，现行最通常的利润酬金确定方式是以上述1〜10项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业利润/酬金，即管理利润/酬金=服务费X行业利润率/酬金率■物业管理行业利润率/酬金率一般在8%〜15%,具体的比率可由双方根据物业服务的标准等因素协商确定。
■12.法定税费V12■按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金包括：■ （1）须按营业额缴纳营业税，税率为5%o ■ （2）城市建设维护税，按营业税的7%计征。
■ （3）教育费附加，按营业税税额的3%计征。
合计总营业额的5.5%o ■不过依照最新的《物业服务收费管理办法》，实行酬金制计费方式的物业服务费用不含税金。