关于目前石家庄的房地产形势和对策(2012)

关于目前石家庄的房地产形势和对策（2012）

关于目前石家庄的房地产形势和对策（2012）提要：目前的市场现状及政策走向分析今年年底到明年上半年，省会房价可能出现微调，但整体形势还是缓慢上涨

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关于目前石家庄的房地产形势和对策（2012）

——在2012石家庄房地产形势展望高峰论坛上的发言

2011年11月21日下午，由石家庄房地产协会主办，卓达集团承办的“‘2012石家庄房地产形势展望’高峰论坛在卓达星辰会展中心二楼新闻发布厅隆重举办。省会房地产业专家就目前房地产市场形势策及消费者如何理性购房进行了讨论。我作为主谈嘉宾发了言。以下是再论坛上讲话的主要内容。

一：目前的市场现状及政策走向分析

今年年底到明年上半年，省会房价可能出现微调，但整体形势还是缓慢上涨。明年下半年或18大之后楼市将逐渐重新走向繁荣。原因分析如下；

2012年房地产市场是受政策力和市场力共同作用的结果。

从调控带来的作用来看，未来从土地、税收、市场监管、金融、融资渠道等多种角度还将有不断的调控政策出台，宏观经济的变化将不断影响到楼市政策的调控，但是调控不太可能将房地产行业一棍子打死，而是让其健康有序的发展。目前总体市场形势可以说：总体稳定，局部价格波动。表现在：

1、宏观经济企稳，政策调控进入深水区。

目前商品住宅市场低位成交已成常态，政府对楼市调控政策毫无放松之意，这将使楼市博弈的战线和时间会拉长。

2、供地从紧，楼市成交量下降。

2011年前三季度，住宅用地量价水平低于去年同期，主要城市商品房销量陷入低迷。

3、开发商或降价或转战，内部并购升级

开发商开始选择大幅打折促销。并购整合成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。

4、价格调整初现，整体市场仍稳定

房企资金链更是日益紧张。在成交低、存货增、资金少三重压力下，房价深度调整的迹象有所显现。，但整体行业投资状况良好，房价也仍然是比较稳定的。

坚持商品房市场化和保障性住房民生化是未来房地产发展的一项长期政策。

从市场力来看，目前决定房价的上涨要素主要有四个：

需求推动房价上涨的力量依然很强；供地从紧政策使市场增量受限问题难以得到改观；国内外原材料价格不断上升；从目前情况来看，上述基本因素短期内难以发生根本性改变。目前房价出现大幅下降的拐点没有政策支撑。

就石家庄楼市来讲，还有以下4个特点，决定了石家庄房价既不可能大涨，也不可能跌下来，主要原因是：

1、城市化进程加快，石家庄处于高速发展期，刚性需求大。

中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。石家庄常住人口270万，据政府规划2020年建成500万人口的大都市目标将近要翻一翻，住房需求的缺口巨大。国家加强对金融的监管力度，贷款利率的多次上调，使这部分刚性需求数量越来越多，而且会在某个时期出现井喷。

2、环首都经济圈，石家庄呈现：“洼地”效应和“挤出”效应

随着京津冀一体化进程加快和“环首都经济圈”的高调出炉，石家庄楼市逐渐变成价值洼地，未来上涨潜力巨大。

一方面，近几年石家庄市房地产市场已有较快发展，但整体房地产市场水平有限，相对其他国内二线城市房价水平较低。另一方面，北京房地产市场受到严厉新政的打压，但新规的出台和城市交通的规划使周边城市住宅到北京地区置业者的追捧，河北高品质物业的集聚地石家庄成为投资价值洼地。

3、市民生活品质、消费能力提高

目前石家庄三年大变样已经接近尾声，市区环境已经焕然一新，新客站的建成、轨道交通建设不断提升，还有城市交通主干道的不断延伸，使石家庄城市魅力大增。同时，市民对生活质量的要求也在不断提升，对高品住宅需求不断增加。

4、通胀形势下的保值首选

目前银行利息式微、物价高涨货币贬值等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品。不动产物业，其价格行情一路升值，极少出现贬值的情况。根据央行最新调查，目前排在居民投资第一位的还是房产。作为居住与投资双重属性的房产，未来很长时间都将是居民投资的选择。

二：房地产开发企业应对措施。

在目前市场形势下房地产行业的特点是，企业整合显现，并购时代来临，强者更强，弱者更为困难，市场竞争变得更为严峻。但辩证地看，任何困峻也都是机遇。面对目前房地产市场的观望和成交量的下跌，开发企业应采取积极的态度主动应对。

一方面，首先从观念上要认真对待国家的调控政策，要认识到国家调控的目的毕竟是要使房地产市场的健康有序发展。从大趋势来讲，房地产还是产一个朝阳产业、支柱产业另一方面，开发企业应从自身方面主动寻求应对措施。我认为至少可从以下四点考虑：首先，积极回笼资金。资金是开发商的血液，谁拥有充足的现金流，谁就能在市场的寒冬安然无恙。所以需要保持现金流、去化库存房和库存土地、放缓拿地。

其次，积极升级品牌，房地产品牌战略是参与市场竞争的最好利器。不仅产品上下功夫，打造环境与人居完美结合的精品项目。同时，企业文化、售后服务等软环境上提高，博得消费者的信任度、忠诚度。在千方百计满足消费者需求上作。我想，最终笑傲江湖的也必将是那些历经百战的房地产品牌企业。

第三，转变企业开发模式，走产业地产路。市场已经不是只靠盖房子和卖房子，需求模式在升级、产业模式也需升级。只有跳出了传统的住宅模式，走产业化之路，才能在任何市场形势中走的从容长远。卓达产业地产模式，以产业为基础，以整合资源为手段，注重产品和城市的融合与共生，实现房地产可持续发展，如发展文化旅游地产、养老地产等。

第四，多元化发展战略，分散企业风险。地产企业多元化发展也是企业规避风险的一种途径。近期频频出现大型房企进军矿业、建筑业、传媒业，住宅地产进军商业地产、旅游地产等等，就是企业多元化发展的选择。卓达“多元

关于目前石家庄的房地产形势和对策（2012）提要：目前的市场现状及政策走向分析今年年底到明年上半年，省会房价可能出现微调，但整体形势还是缓慢上涨

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价值型”产业地产模式是从经营城市的视野高度，以城市经营为基本背景，以地产项目运作为载体，以整合资源为手段，以产业为基础，以产业带动就业，以就业带动房地产发展的循环发展模式，有效地避免了单一产业带来的风险，使卓达真正进入了多元化实业发展的新阶段。

三：消费者抉择方向分析。

在目前楼市形势下投资置业要特别注意以下几点：

1、关注国家政策走向，选择出手时机。

把房产作为一种商品的基本规律，房子商品的价格也是随着市场波动的，有涨就有跌，