汕头市金平区兴业路21号制版车间(房地产估价技术报告)

房 地 产 估 价 报 告

弘评（2007）第0314号

估价项目名称：汕头市金平区兴业路21号印制板车间(地号214-1-T-001-1)全座房地产

委 托 方：广东汕头超声电子股份有限公司

估 价 方：广东弘实资产评估与房地产估价有限公司

估 价 人 员：翁小玮 陈川 刘景烘

估价作业日期：2007年4月10日至2007年4月13日

目 录

一、致委托方函 (2)

二、估价师声明 (3)

三、估价的假设和限制条件 (4)

四、房地产估价结果报告 (6)

（一）委托方

（二）估价方

（三）估价对象

（四）估价目的

（五）估价时点

（六）价值定义

（七）估价依据

（八）估价原则

（九）估价方法

（十）估价结果

（十一）估价作业日期

（十二）估价报告应用的有效期 （十三）估价人员

五、房地产估价技术报告 (8)

（一）个别因素分析

（二）区域因素分析

（三）市场背景分析

（四）最高最佳使用分析

（五）估价方法选用

（六）估价测算过程

（七）估价结果确定

六、附件 (14)

致 委 托 方 函

广东汕头超声电子股份有限公司：

受贵公司的委托，本公司对位于汕头市金平区兴业路21号印制板车间(地号214-1-T-001-1)全座房地产在2007年4月13日用于“产权转让”的客观合理价值进行评估，为贵公司办理该房产“产权转让”提供价值参考依据。

估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点（基准日）的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值（总价值）为人民币9791694元，大写：玖佰柒拾玖万壹仟陆佰玖拾肆元整。

有关估价过程详见附后的《房地产估价结果报告》和《房地产估价技术报告》。

法 定 代 表 人：

中国注册房地产估价师

（）

中国注册资产评估师

广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 二○○七年四月十三日

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

⒈ 我们在报告中陈述的事实是真实的和准确的。

⒉ 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制。

⒊ 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人关系或偏见。

⒋ 我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

⒌ 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查。参加实地勘查的人员为翁小玮、刘景烘。

中国注册房地产估价师：

中国注册资产估价师：

二○○七年四月十三日

估价的假设和限制条件

⒈ 估价的假设前提：

房地产市场价格保持相对稳定，不存在过度的投机行为或其它因素导致房地产市场价格的大幅度起伏。

⒉ 本估价报告的限制条件：

本估价报告书仅供委托方办理“产权转让”时参考使用，不作其他用途。

⒊ 估价中未考虑的影响因素：

本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力等因素对本估价结果的影响。

⒋ 未经调查确认或无法调查确认的事项：

⑴ 本估价报告书中的有关产权证明材料均由委托方提供，本公司不对其合法性、真实性和准确性负责。

⑵ 估价人员未对估价对象进行内部结构的测试，本次估价假定其建筑质量合格、内部结构正常。

房地产估价结果报告

（一）委托方

名 称：广东汕头超声电子股份有限公司

住 所：广东省汕头市兴业路21号

法定代表人：李大淳

（二）估价方

名 称：广东弘实资产评估与房地产估价有限公司

住 所：汕头市嵩山路春泽庄南区15幢5楼

法定代表人：李向群

估价资格：⒈ 房地产价格评估机构资格——贰级

⒉ 资产评估机构资格

（三）估价对象

⒈ 估价对象全称及范围：

汕头市金平区兴业路21号印制板车间(地号214-1-T-001-1)全座房地产，建筑面积11587.07m2，土地面积为2875.69m2。

权属人为广东汕头超声电子股份有限公司。

⒉ 估价对象概况：

本次估价对象位于兴业路21号“汕头超声电子股份有限公司”厂区内。该厂区西至东厦路，南至兴业路，北至金湖路，东与“华汕电子器件厂”相邻，总占地约79.35亩。厂区布局合理，道路、供排水、电力、电讯等基础设施配套完善，生产运转正常。

“印制板车间”位于厂区西南角，是一座四层（局部五层）的钢筋混凝土框架结构的厂房，建成于1991前后，建筑面积为11587.07m2，土地面积为2875.69m2，东面与“综合楼”相连。该楼外墙面贴白色玻璃马赛克，配铝合金窗，外观普通。其室内层高均约为 4.0m，其中一至三层楼地面除局部铺花岗岩石板外，生产区域均为防酸地坪，天花为矿棉板吊顶，使用功能

为生产车间及配套管理用房；四层楼地面为本色水磨石，内墙及天花面刷涂料，作为辅助材料仓库。该综合楼内部安装有一部运货电梯，水电设施齐全，保养良好，成新率较高。室内通风采光条件良好。

⒊ 土地说明：

估价对象所占用地使用权来源为出让，用途为工业用地，使用终止日期为2050年5月30日。

（四）估价目的

为委托方办理估价对象的“产权转让”提供价值参考依据。

（五）估价时点（基准日）

二○○七年四月十日。

（六）价值定义

本估价报告中的房地产客观合理价值系估价对象在本次估价目的下的公开市场价值。

公开市场价值即是在公开市场上最可能形成的价格。

（七）估价依据

⒈ 法律、法规依据：

⑴《中华人民共和国城市房地产管理法》；

⑵《中华人民共和国担保法》；

⑶《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准，GB/T50291-1999）；

⑷《地方人民政府及有关部门颁布的法规文件。

⒉ 委托方提供的资料：

《房地产权证》（粤房地证字第C0797766号）。

⒊ 其他依据：

⑴《评估约定书》；

⑵ 估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料；

⑶ 本公司掌握的有关资料。

（八）估价原则

⒈ 估价基本原则：

独立、客观、公正。