开发项目报建敏感点管理
工程报批管理制度
工程报批管理制度第一章总则第一条为规范工程报批管理，加强工程质量监督，推动工程质量改善，提高工程管理水平，保障项目投资安全和经济效益，制定本制度。
第二条本制度适用于公司在建项目的报批管理工作。
第三条工程报批应遵循科学性、及时性、规范性原则，确保决策科学、程序规范、质量安全。
第四条工程报批应坚持“三区两线”总体规划原则，科学规划，严格管理，确保项目可行性，经济、合理。
第五条领导人员对工程报批负有最终责任。
领导班子成员要全面负责本单位工程报批协调工作。
第六条公司建设工程项目实行项目负责制。
项目负责人要对工程施工、监督管理等工作负总责。
第七条分公司、部门及施工单位负有认真履行质量责任。
第八条中标人应当依法依规履行合同义务，确保工程质量;工程主管部门、技术人员要勤于检查验收，确保杜绝质量事故。
第九条项目计划、设计、技术、工程及培训、财务和管理等相关部门、技术、质检管理人员，各司其职，协调配合，为完成公司工程建设任务提供必要的技术保障。
第十条项目计划要与全力配合专业部门协调创造条件，保证项目顺利进行。
第十一条报建资料公开透明;注重团队合作、优势互补。
第十二条对投资业主要严格把关，保证项目有序进行，优质完成。
第二章报批程序第十三条报批应符合政府相关规定和规范要求，按规定程序上报相关部门审批;对需要审批的项目，要认真组织润此批工作。
第十四条工程建设项目报批审批程序分为申报、评审、批准三个阶段。
第十五条项目批准由设立办负责申请审批程序交下上级机关（部门、单位）。
第十六条项目的评审由设立馆各总公司技术质检部进行技术预评、技术论证和有关审核、还可派人现场检查。
第十七条项目的审批由设立馆领导组织保证负责人对整个项目（设计）付责，报上级机关审批。
第三章报批流程第十八条工程建设项目报批流程包括项目编制、评审、报批三个主要阶段。
第十九条项目编制分为前期策划、立项的编制。
第二十条项目评审包括预评、论证。
第二十一条项目报批主要流程为：提交立项报告、申请核准可行性研究报告、申报基本设计任务书、报核优选方案、报核设计初步设计方案、报核施工图设计方案、报核工程实施方案。
项目管理中的风险预警与管理
项目管理中的风险预警与管理
在项目管理中，风险预警与管理是至关重要的环节。
项目经理需要事先识别潜在的风险，并采取行动来减轻或消除这些风险，以确保项目能够按时交付、在预算内完成，并达到预期的质量标准。
首先，项目管理中的风险预警是一个持续的过程，而不是一次性的活动。
项目团队应该在项目启动阶段就开始识别潜在的风险，并定期对风险进行评估和更新。
在项目执行过程中，团队应该及时识别新的风险，并对已识别的风险进行跟踪和监控。
其次，风险管理是一个动态的过程。
项目团队需要根据风险的发展情况，及时调整风险管理策略和措施。
对于高风险的项目，项目管理团队应该制定详细的风险管理计划，并定期进行风险评估和跟踪。
另外，在项目管理中，风险的来源多种多样，包括技术风险、市场风险、人员风险、外部环境风险等。
项目团队需要对不同类型的风险进行分类和评估，以制定相应的风险应对策略。
例如，对于技术风险，团队可以采取提前采购备件、加强技术培训等措施；对于市场风险，团队可以考虑调整市场定位、推出市场营销活动等措施。
最后，项目管理中的风险预警与管理需要多方协作。
项目团队应该与项目干系人、外部专家和相关部门密切合作，共同识别和管理风险。
只有通过团队的努力和协作，才能有效应对项目管理中的各种风险，确保项目顺利完成。
总的来说，项目管理中的风险预警与管理是一个复杂而又重要的环节。
项目经理需要具备敏锐的风险意识和有效的风险管理能力，才能够有效地应对各种风险，确保项目的成功完成。
项目团队需要以积极的态度面对风险，勇于挑战和解决各种困难，最终实现项目的目标和利益最大化。
理解这4句话,地产项目总速懂报批报建
理解这4句话，地产项目总速懂报批报建引言报批报建是房地产开发项目得以顺利开展的重要环节，它决定了项目快速开发的成败。
项目总作为项目第一责任人，如何快速抓住报批报建的关键点？在整个房地产项目开发的全流程中，报批报建贯穿始终，与项目建设程序紧密结合，龙湖、万科、碧桂园等标杆房企都将取得各项权证作为关键里程碑计划节点。
而无论何种类型的项目总，都应懂报批报建，了解取证的逻辑，能够通过与项目各方的沟通协调达到风险最小化、利益最大化。
根据标杆房企的报批报建经验，可以总结为以下四句话：第一，丰富的工作经验和熟练的技巧运用，是基础也是前提；第二，报批报建流程及案例库的建立与分享，是规范也是支撑；第三，相关部门高度的团队合作精神，是协同也是聚力；第四，保持内外部良好的公共关系，是技术也是艺术。
一、丰富的工作经验和熟练的技巧运用，是基础也是前提扎实的专业能力、丰富的工作实践经验和灵活多变的思维，是做好报建的基础。
创新使用一些技巧或策略，可加速报批报建进程。
新城控股2019年上半年跻身房企销售规模TOP10，离不开其长期以来在时间管理上下的功夫，通过一些“法宝”，大幅提高了公司在报批报建上的计划实现率：“晒一晒”：在前期报建上实行微信群管理，总裁也在群里，通过内部曝光报建成果来推动项目进展。
“查一查”：对项目进行飞行检查，集团人力和财务配合，每个项目上安排一个“内线”，审计可越级直接向集团汇报。
发现问题，直接曝光，闭门开会，实行高效率会诊，当场拿出整改方案，传递经验。
“奖一奖”：奖励政策含金量高，项目开工奖达20万，并高频率发放，起到最直接的激励作用。
“比一比”：①对内精细化运营：整合企业内部各核心业务系统数据，打造内部经营分析平台。
用数据说话，辅助决策分析；智能监测、风险评估，实现精细化运营。
并在此过程中沉淀企业数据资产。
②对外价值变现：充分挖掘企业数据资产并与外部资源对接，跨界合作。
探索新的营销模式，寻找新的盈利点，进行数据资产价值变现。
工程项目汇报管理制度
工程项目汇报管理制度一、背景介绍随着社会经济的不断发展，工程项目在各个领域的应用越来越广泛。
而工程项目的成功与否，往往取决于项目的汇报管理制度是否健全。
因此，建立一套完善的工程项目汇报管理制度，对于提高项目的执行效率和管理水平具有重要意义。
二、制度的目的1.明确工程项目的汇报管理职责，明确项目相关人员的权责关系；2.规范工程项目的汇报流程，确保信息的透明性和准确性；3.提高工程项目汇报效率，避免信息传递过程中出现问题；4.为项目经理提供及时、准确的决策依据，确保项目的顺利进行。
三、制度内容1.汇报责任的明确化（1）项目负责人：项目负责人是项目的最高负责人，负责对项目的全面管理和决策。
项目负责人应当每周向项目管理委员会提交项目进度报告，详细说明项目的运行情况和存在的问题。
（2）项目经理：项目经理是项目执行阶段的主要负责人，负责具体的项目实施工作。
项目经理应当每日向项目负责人提交工作日报，详细描述当天的工作内容和进展情况。
2.汇报流程的规范化（1）项目管理委员会：项目管理委员会是负责监督和决策项目执行过程的机构，由项目负责人、项目经理和项目相关部门的负责人组成。
项目负责人应当每月召开项目管理委员会会议，对项目的整体运行情况进行审议和决策。
（2）项目例会：项目例会是项目执行过程中的重要会议，由项目经理主持召开。
项目例会应当每周定期召开，对项目的进度、质量和成本等方面进行评估和总结。
会议记录应当及时向项目管理委员会提交。
3.汇报文档的规范化（1）项目进度报告：项目进度报告是项目负责人汇报项目进展情况的重要文档，应当包括项目的完成情况、问题与风险、下一步工作计划等内容。
（2）工作日报：工作日报是项目经理每日汇报工作情况的必备文档，应当包括当天的工作内容、完成情况、遇到的问题与解决方案等内容。
四、贯彻执行1.制度的宣传和培训项目经理应当定期组织项目汇报管理制度的宣传和培训活动，向项目相关人员介绍制度的内容和要求，确保每个人都能够理解并遵守制度。
工程项目前期报建管理的内容及优化
工程项目前期报建管理的内容及优化摘要：工程项目管理过程中，前期报建是一项十分重要的工作，具体体现在涉及多个部门和流程，办事程序相互关联，导致工作流程复杂、烦琐，因此，有效梳理各项工作，优化对工程项目前期报建工作的管理，确保工程建设项目的高质量、有序实施，是工程项目管理工作必须重视的问题。
本文主要分析工程项目前期报建管理的内容及优化关键词：建筑工程；前期报建；项目立项；工程管理引言项目的前期报建工作是复杂繁琐，建设项目涉及国土规划、发改、环保、林业园林、市场监管、消防等政府相关部门的审批或许可，征地、招投标、立项、规划、勘察设计、施工、验收、备案等各环节需受政府相关部门的监督和管理。
在工程项目前期报建过程中必须符合相关的要求和程序，多个部门相互协作共同来完成前期报建工作。
1、工程项目前期报建管理的概述1.1工程项目立项工程项目立项是企业投资建设应报政府核准的项目时，为获得项目核准机关对拟建项目的行政许可，按核准要求报送的项目论证报告。
立项申请报告应重点阐述项目的外部性、公共性等事项，包括项目概况、市场需求、建设条件可行性、建设方案、投资估算及经济效益、竞争力和风险性等方面进行综合论证，为有关部门对企业投资项目进行核准提供依据。
在这一过程中，对于政府投资项目，政府应从投资决策视角，严格审批项目的可行性报告，并对审批通过的项目从初步设计、到投融资和贷款等工作予以扶持。
非政府直接投资的项目，资金来源，预算内投资和各类专项建设基金都应充分考虑。
1.2工程项目报建工程项目报建指的是项目从征地到立项、可行性研究、规划方案编制、证照办理、招投标、现场施工、验收和备案等多个环节的政府监管，整个过程需要得到包括规划局、国土资源局、发改委、消防局、环保局、文物局、园林局、人防办、气象局和建委等多个部门的确认，并获取许可证书或审批意见。
2、提高项目前期报建工作效率的措施建议2.1提高工作人员专业资质素养项目报建要求工作人员对办公流程和办公程序掌握程度高，有一定的建筑专业知识，了解工作术语和建设法律法规，掌握《建筑法》《行政许可法》和项目属地建设部门有关的法规文件。
前期报建部管理制度
前期报建部管理制度第一章总则第一条为规范前期报建部的管理工作，提高办事效率，确保报建工作的顺利进行，特制订本管理制度。
第二条本管理制度适用于前期报建部全体工作人员，具体操作应按照实际情况进行调整，确保合理、高效地运行。
第三条本管理制度内容包括部门组织结构、职责分工、工作流程、管理要求等方面，贯彻执行效果要求一律服从，不得擅作主张。
第四条前期报建部领导班子要树立正确的服务意识，团结全体员工，密切联系，共同推动前期报建工作的顺利进行。
第二章组织结构第五条前期报建部设置部长一名，副部长若干名，分管不同具体业务。
第六条前期报建部设办公室、项目管理科、资料管理科、宣传科等业务科室。
第七条各科室人员组成由部长召集的会议协商决定。
第八条前期报建部对下属部门实行领导负责制，上级领导要及时指导和帮助下属部门进行工作。
第九条前期报建部下设若干工作组，负责具体项目报建的组织、协调、督促等工作。
第十条前期报建部领导班子要加强对部门内部各科室、工作组的管理，确保各项工作顺利进行。
第三章职责分工第十一条前期报建部部长负责全面领导前期报建部的工作，统筹规划，把握大局，做好整体协调工作。
第十二条前期报建部副部长负责部长交办的具体业务，协助部长进行领导工作。
第十三条前期报建部办公室负责部门的日常事务工作，包括接待、会议安排、文件管理等。
第十四条前期报建部项目管理科负责项目报建的具体操作，包括项目申报、立项、审批等。
第十五条前期报建部资料管理科负责部门的档案管理、信息管理等工作。
第十六条前期报建部宣传科负责部门的宣传工作，包括新闻发布、活动组织等。
第四章工作流程第十七条前期报建部各科室、工作组要按照工作计划，合理安排工作，确保任务的质量和进度。
第十八条前期报建部要加强各部门之间的沟通协作，建立良好的工作氛围，确保报建工作的顺利进行。
第十九条前期报建部要及时向上级部门报告有关工作情况，并接受上级部门的指导和监督。
第二十条前期报建部要加强对工作流程的监督，及时发现、解决工作中存在的问题，确保工作的顺利进行。
房地产项目成本管理的五大要点
房地产项目成本管理旳五大要点房地产市场经历了最初旳“野蛮生长期”到目前旳“后白银时代”，伴随规章制度旳完善，限售、限价等政策旳频繁出台，房地产市场已经充斥了“火药味”。
剧烈旳竞争，“大鱼吃小鱼”，专业淘汰粗狂......企业想要不被淘汰，必须扎实内功，向管理要效益。
成本管理，作为企业高质量发展旳重要支撑点，不容忽视。
做事情都要讲究方式措施，成本管理同样需要捋清思绪，抓住关键环节。
企业经营需要谁来关注成本？成本管理从哪些方面下手？怎样在管理瓶颈上寻求突破？闲暇之余总结了几条浅知拙见、抛砖引玉。
1企业决策层，需要重视成本管理企业决策层旳成本态度，是一种企业成本管理旳基调在成本管理类旳文章中，我们常常会看到培养全员成本意识旳内容。
我旳观点，必须是企业经营决策层认识到成本管理对企业旳重要意义，并加以重视，才能做好成本管理。
在房地产旳开发经营活动中，成本管理部门更多是起到一种驱动作用，而真正花钱旳部门是设计、营销、工程等业务部门。
在重大设计方案上或者工程管理措施上，成本人员提出有关旳经济性对比及优化措施提议，但真正旳落地则依托有关旳业务部门。
而在这些优化措施旳落地过程中，由于各部门旳关重视心不尽相似，因此执行旳效果也许就是虎头蛇尾。
尤其是在进度、效果、成本上只要出现冲突，决策层就毫不踌躇地牺牲成本，不做任何平衡，这种状况对整个成本管理团体旳信心影响是非常大旳。
只有企业决策层意识到规范旳成本管理旳对企业经营旳重要性，有效管理为企业带来旳良好效益，才能真正带动有关部门旳执行和贯彻！因此，企业决策层对成本旳态度就是一种企业成本管理旳基调。
就拿曾经供职旳一家房企来聊聊，老板和集团高管到项目巡查，问得概率最大旳问题就是——项目旳成本是多少？利润率是多少？看到现场存在挥霍旳状况就会问，管理人员有无思索防止挥霍旳措施？有无其他更优旳实行方案？正是集团层面旳重视，项目总也不敢怠慢，大家在项目管理过程中凡事就会考量成本投入与否合理？有无更节省成本旳方案？企业管理高层领导对成本旳关注为项目实现预定旳经营指标奠定了基础。
抓好我区政府投资项目建设规范化专业化标准化精细化管理的实践与探索
抓好我区政府投资项目建设“规范化、专业化、标准化、精细化”管理的实践与探索政府投资工程是指用政府财政性资金或政府融资进行投资建设的工程，政府投资工程管理方式是指对政府使用财政性资金和政府融资投资建设工程的组织实施方式。
建立科学规范的政府投资工程建设实施的运行机制，提高投资决策的科学性和确定性，提高建设实施过程的规范性，包括政府投资工程的立项、投资、发包、质量安全监督、竣工验收、保修、使用维护等建设维护的全过程的程序、各个环节，各项事务都做到有法可依。
使政府投资工程的建设管理规范化、专业化、标准化、精细化。
从2003年底以来，北仑区（开发区）实行“政府专业建设制”，将政府投资工程交由政府专门成立的“北仑区建筑工务局”建设，八年来，北仑区建筑工务局以管理政府投资工程为己任，以构建“廉洁、高效、创新、和谐”的政府工程为目标，积极进取，开拓创新，围绕“安全、质量、造价、进度、廉政”五位一体目标，分阶段做好各项工程的立项、设计、报建、招投标等工程前期准备工作，精心组织施工，科学管理，制定项目的具体实施管理计划，推行项目负责人制度，加快项目建设的实施步伐，实现了北仑区政府、开发区管委会政府投资工程安全、质量、工期、投资、廉洁五大控制。
从而确保了工期不再“马拉松”，投资不再“无底洞”，质量不再“豆腐渣”，干部不再“落下马”。
真正成为“政府工程好管家”。
一、政府投资项目建设管理的规范化1、制度建设的规范化完善制度建设是规范管理的前提，建筑工务局对建局以来的制度进行全面梳理，对容易产生不良行为的关键程序进行修订，积极完善监督考核机制，制定了项目抽查考核办法，深化在建工程的考核工作。
针对工程管理的重点环节，制定了相应的局纪委参与管理模式，如工程变更联系单的审核、竣工验收、结算审核等内容。
一是修改完善内部会审会签制度，要求必须按照设定的工作流程，逐级把关，相关人员要切实履行审核和管理责任，使内部会审会签制度责权更为明确。
项目公司报建管理制度
项目公司报建管理制度
一、总则
1. 目的：为规范项目公司的报建行为，明确报建流程，提高工作效率，特制定本管理制度。
2. 范围：本制度适用于所有参与项目报建工作的部门和个人。
3. 原则：坚持公开、公平、公正的原则，确保报建工作的透明度和合理性。
二、组织结构与职责
1. 成立报建管理小组，由项目经理担任组长，相关部门负责人为成员，负责报建工作的整
体协调和管理。
2. 各部门根据职能分工，负责相应的报建材料准备和提交工作。
三、报建流程
1. 项目立项：项目公司应按照国家和地方的相关规定，完成项目的立项审批手续。
2. 设计审查：设计部门需按照规划要求，完成项目设计方案，并通过内部审查。
3. 资料准备：各相关部门根据报建要求，准备相应的报建资料，包括但不限于土地使用证、建设工程规划许可证等。
4. 报建申请：将准备好的报建资料提交给相关政府部门，申请报建。
5. 现场勘查：政府部门进行现场勘查，确保项目符合规划和技术要求。
6. 审批结果：根据政府部门的审批结果，对项目进行调整或执行后续工作。
四、监督管理
1. 报建管理小组应定期召开会议，检查报建进度，解决报建过程中出现的问题。
2. 对于违反报建管理制度的行为，应按照公司规定进行处理。
五、附则
1. 本制度自发布之日起实施，由报建管理小组负责解释。
2. 如有与国家法律法规相抵触的地方，以国家法律法规为准。
工程建设项目前期管理制度
工程建设项目前期管理制度一、总则为了规范工程建设项目前期管理工作，加强项目的前期策划和组织工作，提高项目的管理效率和质量，制定本管理制度。
二、管理范围本管理制度适用于工程建设项目的前期管理工作，包括项目立项、项目可行性研究、项目概算编制、招标入围资格审查、项目管理机构的确定等前期工作。
三、主要内容1. 项目立项1.1 项目立项是项目前期管理的起点，需经公司领导审批。
项目立项申请书应包括项目背景、项目目标、项目概况及项目可行性说明等内容。
1.2 项目立项申请书由项目发起人提交，经项目管理委员会审查后上报公司领导审批。
2. 项目可行性研究2.1 项目可行性研究是项目前期管理的重要环节，可行性研究报告包括项目背景、项目必要性、项目市场分析、项目技术难点等内容。
2.2 项目可行性研究报告由项目管理机构组织编制，经专家评审后提交公司领导审批。
3. 项目概算编制3.1 项目概算是项目前期管理的核心内容，项目概算包括项目总投资、建设周期、资金来源等内容。
3.2 项目概算由专业人员编制，经项目管理委员会审查后上报公司领导审批。
4. 招标入围资格审查4.1 招标入围资格审查是保障工程建设项目招标工作公平、公正的重要环节。
4.2 招标入围资格审查应按照相关法规和政策进行，确保项目的公开透明。
5. 项目管理机构的确定5.1 项目管理机构是项目前期管理的重要组成部分，项目管理机构应负责项目的策划、组织、实施和监督等工作。
5.2 项目管理机构由公司领导指定，根据项目的具体情况确定项目组成员及其职责。
四、管理要求1. 严格执行公司规章制度，确保项目前期管理工作的规范性和有效性。
2. 加强与相关部门的沟通协调，做好项目的信息共享和协作工作。
3. 提高项目管理人员的专业素质，不断提升管理水平和能力。
4.及时总结前期工作经验，不断完善管理制度和流程。
五、附则本管理制度在执行中如有变更或调整，须经公司领导审批后实施，未尽事宜由项目管理委员会负责解释。
工程项目风险安全管理制度
工程项目风险安全管理制度第一章总则第一条为了保障工程项目的安全，有效管理和控制风险，确保工程项目顺利进行，特制定本制度。
第二条本制度适用于所有工程项目，包括建筑工程、市政工程、机电工程等各类工程项目。
第三条工程项目的风险安全管理应遵循预防为主、综合治理的原则，采取防范措施，减少风险发生的可能性，确保工程项目的安全顺利进行。
第四条工程项目相关人员应严格遵守本制度规定，切实履行风险安全管理的责任，共同维护工程项目的安全。
第二章风险管理第五条工程项目风险管理应建立风险评估机制，对工程项目中可能存在的风险进行评估，确定风险等级和来源。
第六条风险评估应根据不同工程项目的特点和风险来源，采取适当的评估方法，综合考虑工程项目的各种因素，确定风险的等级和来源。
第七条风险评估结论应及时汇总统计、编制风险评估报告，并提交给工程项目负责人和相关部门。
第八条对于风险评估中确定的高风险项目，应立即采取措施予以控制和处理，确保工程项目的安全。
第九条工程项目应建立完善的风险防范措施，包括技术措施、管理措施和人员培训等，以及应急预案，确保在发生风险事件时能快速有效处理。
第十条工程项目负责人应做好风险管理的日常监督和检查工作，及时发现并解决存在的风险问题。
第三章安全管理第十一条工程项目的安全管理应建立完善的安全管理制度，明确责任部门和责任人员，确保安全工作的落实。
第十二条工程项目应定期组织安全培训和演练活动，提高项目人员的安全意识和应急处理能力。
第十三条工程项目应建立健全的安全生产档案，定期检查安全设施和设备的完好情况，确保安全生产。
第十四条工程项目应建立灾害应急预案，明确应急处置措施和责任，做好灾害事故的预防和应对工作。
第十五条工程项目应加强对施工现场的管理，确保现场作业人员遵守安全操作规程，做好各项安全防护措施。
第十六条工程项目应加强对各类危险因素的监控和控制，及时消除安全隐患，确保工程项目的安全进行。
第四章管理要求第十七条工程项目负责人应履行安全管理主体责任，加强对安全工作的领导和监督，确保安全目标的实现。
房地产项目合作开发的风险管控
业内传出了这么一句话：“联合拿地一时爽，合作开发坑里躺……”引入不熟悉的合作伙伴，给项目管理工作增加了很大难度，无论是龙头房企还是小开发商，都踩过无数的坑。
如果房企没有成熟的合作开发管理体系，那合作就像布满地雷的战区，充斥着危机和对抗。
无论正在读文章的你是供职于大房企，还是小开发商，未来可能都难免会遇到合作开发类项目。
这个活儿，到底怎么干才能不踩雷？笔者和几个亲历过合作开发的“老司机”项目总交流后，总结了这篇干货，帮助地产人避坑！1合作开发满地是坑、一不小心就会被“套牢”地产项目的合作开发模式虽然已经出现许多年，但那些长久存在的问题还是不停把房企往坑里引。
无论投前、投中还是投后，都有各种各样的雷区。
明源君身边凡是做过合作开发的项目总，都表示这水太深了。
没有合作管理经验的老总，一个项目做下来得蜕一层皮！那么他们到底经历了什么？！一、投前尽调没做彻底，苦苦“套牢”三五年一些经验不足的中小房企，在做合作尽调的时候经常做不到位，很容易把自己给坑了。
比如有些项目公司存在隐藏的债务问题，前期没发现，也没有在合作协议里设置风控条款。
后期债务风险暴露出来了，房企也跟着被拖累，还没有充分的条款来追究责任，十分被动。
还有地块的外部条件预判失误，也会导致巨大的风险。
2年前曾有一家渴望进军华南市场的房企，与一家在当地手握大规模工业用地的实业公司达成合作，共同开发一个大型工改项目。
但投研小组误判了形势，刚拿下项目数月，该城市就出台了限制“配套宿舍”受让对象的严苛政策。
这批指标的价值几乎腰斩、流动性剧降，导致项目的总货值瞬间缩水，账完全算不过来了！直到现在项目组还“套牢”在政策里，没有找到解决方案……二、战略目标不一致，互相牵制着就把项目做死了合作开发经常出现的一个大问题，就是合作方之间对于项目的战略目标、经营目标达不成一致。
你要高价争利润，我要平价走量；你要用好料做精品，我要控成本压费用…这种连战略目标都不一致，基本价值取向都有冲突的合作，很容易引起股东之间的相互牵制甚至使绊，好好的合作变成了对抗！某ToP20房企就曾在湖南参与过一个合作项目，因为与合作伙伴在产品定价上达不成共识，导致迟迟不能销售，影响了回款和交房。
工程建设项目风险与应对措施
工程建设项目风险与应对措施一项工程项目的建设，通常是投资大，建设周期长，一般来说，短的有一年，长的近十年，甚至更长的时间。
投资者出自其本能的愿望，都希望项目建成后能达到满意的预期效果是可以理解的。
但一项工程的建设，特别是重大工程的建设，由于时间的跨距比较长，在建设过场中，来自方方面面因素的影响，都很有可能对工程建设的目的产生偏离。
设计方案不完善、施工组织方案不充分、管理机制不健全，极容易造成较大的经济损失；即使工程完成其效果也存在不尽人意而遗憾；在一些关键的问题上处理不当，甚至带来重大的经济损失，直至工程建设的失败也时有发生的事。
一、几项较大的风险源：建设项目的来自方方面面，很难准确预测，但它是经常存在的。
通常有以下几大项：一）决策风险项目的意念决策，项目初期意念决策是整个项目建设中最为重要的一个环节，是第一风险。
必须非常慎重，集思广益、反复比较。
项目业主应该根据自身的使用需求、经济实力、融资条件和还贷能力等几个因素确定工程建设的地点、规模、档次标准和建设工期。
同时，还需结合考虑地区经济发展的形势走向，甚至要考虑地区的政治形势的稳定和发展前景等。
至于技术的可行性一般在业主提出要求后，由“设计单位”或“研发、投资单位”根据当时社会的技术先进条件和业主实际来考虑，只要通过方案的比较，一般都能达到社会平均先进水平。
二）规划规模决策风险项目建设的规模是根据业主自身的经济实力来确定；明智的业主应当是适可而止，而不是无目的的任意扩大。
工程的规模与项目投资并不是为直线正比扩大的；当工程规模扩大后：可能增加基础深度和建筑物的高度；建筑物的造价在建筑物的肯定的高度后，框架结构、墙体要适当增大，受力钢筋也会响应增加，还可能添加响应的动力设备与设施，需增加响应的造价，其造价会加速增加为曲线正比。
增加融资额度，拉长还贷期，可能出现利率变化风险。
工期拉长带来建筑材料的价格更改，施工管理费用增加等。
三）金融风险业主应当尽可能在建设项目中使用自身的资金完成项目建设。
房地产开发项目可行性研究存在的问题与建议
房地产开发项目可行性研究存在的问题与建议摘要：建筑业作为国民经济支柱产业，其高收益性吸引了众多投资者的眼球，然而随着国家调控政策收紧和市场增量制约，投资回收期长、不确定性因素增多，也决定了其存在极高的风险。
理智的投资决策者应如何综合考虑房地产开发项目的收益与风险，如何在相对成熟的市场中进行理性开发，在于可行性研究工作是否科学、有效。
本文分析归纳房地产开发项目可行性研究中存在的问题，并提出相应的解决对策。
关键词：房地产开发项目；可行性研究；对策1.房地产项目可行性研究概述与内容1.1可行性研究概述可行性研究，是一门用于拟建项目开发投资决策前进行技术论证和经济论证的科学。
通常用于分析论证拟建项目的市场发展前景，从技术是否先进和经济是否适用的角度，综合评判项目投产后经济效果和实施风险的大小。
该理论最早出现于美国，20世纪30年代初期美国在开发田纳西流域时，为保证工程的顺利建设和预测经济效益，运用可行性研究对技术、财务乃至环境保护等进行多方面分析论证。
作为拟建项目开发前期工作的重要内容，用于对项目初步规划、方案设计、现场施工和融资借贷等工作流程进行推演，综合评估建成后的财务收益、社会效益和环境生态效益，从而确定其中利弊因素，规避由于投资决策错误、盲目开发带来的资金损失和恶性后果，达成对一项特定拟建房地产开发项目的可行性、可操作性合理论证目的。
1.2可行性研究内容房地产可行性研究主要包括以下的几个方面内容，其中市场调查分析的项目定位、财务评价是其中最为关键的指标。
(1)项目概况分析对项目总体情况进行描述和说明。
包括：①项目的背景、名称、以及建设宗旨等基本信息。
②项目所在当地的自然环境、地质条件、经济环境等基本情况。
③项目的建设规模、物业形态、经济技术指标等。
(2)市场调查分析市场调查分析主要包括①投资环境分析，如项目所在地土地及区划政策分析，报批报建手续、拟开发地块现状；②市场状况分析，如市场供求情况及同类开发商营销运营情况；③项目定位，确定项目目标客群、户型产品单价与配套设施定位；④SWOT分析，剖析自身优势、劣势、机会和威胁。
地产项目前、中、后期管控成本的29个要点(4)
地产项目前、中、后期管控成本的29个要点！本篇文章简单阐述项目不同阶段的成本管控思路（策划、控制、核算三位一体）和不同部门条线的跨界协同思路（工程、设计、运营跨界协同）。
策划，控制，核算三位一体，三位一体的核心是：要有谋篇布局的视野，使用各种过程管控的工具能力，各分项工作落地实施的专业技能。
工程、设计、运营跨界协同，跨界协同的核心是：找到双方共同的目标、理解对方的工作逻辑，在实现共同目标的同时，在方式方法上面双方通过磋商达成一致意见；项目前期的成本策划策划什么，如何策划策划：即在项目开始之前对整个项目的成本管控进行谋篇布局。
策划分两个层面：第一个层面项目整体策划，第二个层面项目成本策划；第一个层面，项目策划着眼于整个项目，例如：1.利润最大化的问题：在容积率的一定情况下，产品如何搭配，能让利润最大化；2.项目定位问题：整个项目的定位是豪宅，改善，还是刚需？相应的成本适配标准会有所不同。
3.分期开发问题：根据市场情况和营销节奏，如何确定分期组团的开发顺序（商业，住宅，公寓）；分期界面的划分要考虑消防回路问题，消防联动问题，交房动线问题。
分期界限划分问题有可能导致后期不同分期之间的成本需要进行挪动，不便于成本管理；4.竞品对比分析：本项目与周边竞品对比的优势和劣势。
根据竞品和营销卖点，敏感性成本的组成有可能要进行相应调整；5.示范区确定：整个项目示范区的范围，方案的确定；示范区面积占比对成本有直接的影响；6.停车效率指标：停车效率指标是否合适，停车效率指标要达到合理偏低水平，对于降低地库成本有最为直接的影响；7.可售比计算：降低可售比可降低可售单方指标，项目可售比指标是否在正常范围内，是否有优化的空间；8.卖点与营销策略：对比竞品，根据本项目的实际情况提炼出卖点和相应的营销策略。
根据营销策略，匹配相应的成本指标；9.营销及竣备方式：是毛坯销售毛坯竣备，是毛坯销售精装竣备，还是精装销售精装竣备，这其中对总包合同中的工期设置及成本有较大影响；10.整体经营指标：单方指标，净利润率，年化自有资金回报率，经营性现金流回正时间节点；第二个层面，项目成本策划，例如：1. 整体指标控制：整体分业态指标水平是否在属于合理偏低。
项目拓展与报批报建管理
山东万泰置业有限公司项目开发管理体系文件二零一一年六月八日目录二、项目拓展与报批报建管理 (2)二、项目拓展与报批报建管理1、项目拓展是获取项目土地、实现公司发展战略的必要举措，项目拓展与报批报建管理是公司管理体系的重要组成部分。
加强项目拓展与报批报建管理，有利于控制经营风险，有利于提高项目前期开发工作效率，有利于公司战略目标的实现。
2、本部分管理文件体现了以下指导思想：（1）项目拓展工作必须遵循公司的《发展战略规划》，特别是市场战略和土地获取战略；必须遵循公司年度经营计划和投资方案。
（2）公司采取“积极稳健”的市场拓展策略，加强对经营风险的预警与控制。
（3）在项目报批报建方面，公司遵照“效率优先、资源共享”的管理思想：所谓“效率优先”，是指在办理项目报批报建手续时，以有利于提高工作效率、便于责任追溯为原则。
所谓“资源共享”，是指在确保“效率优先”的前提下，以有利于公共关系资源的共享为原则。
3、鉴于获取项目用地的方式（有投标、竞拍、股权受让等方式）不同及项目在不同城市的具体报批报建政策、手续有一定差异，鉴于项目前期工作变动性较大，不可控因素较多，遵照“逾繁就减、突出重点”的原则，本部分内容包括以下制度文件：项目可行性研究管理、土地投标管理、项目证照手续办理管理等。
4、规划部与项目部是项目拓展与报批报建管理的主控部门，规划部负责项目拓展工作，负责或协助、指导项目部（一类项目报批报建由规划部负责；二类项目负责土地确认函以后的报批报建）办理项目报批报建手续，确保按计划完成各项工作。
其他部门应积极配合其工作。
项目可行性研究管理制度第一条为了规范项目可行性研究的程序，使项目的可行性研究更加全面规范、更加切合实际，为项目的投资决策提供依据，特制定本管理制度。
第二条本制度适用于公司所有投资项目的可行性研究。
第三条可行性研究是指对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。
项目报建敏感点管理
一、方案阶段1.项目名称：报建周期尽量统一项目名称应与公司规定的统一名称吻合；销售的项目名称在报建完成后，由客户服务部门办理预售时自行更改；如果有条件统一前期报建名称与销售名称则最佳；但如果达不到（报建时，销售名称尚未确定）则在整个报建周期中争取不改变项目名称。
案例：如蓝湖郡三期在报建前确定的名称为“林泉馨赏”，方案报建阶段以“林泉馨赏”的名义进行报建，但在过程中公司调整该项目名为“蓝湖郡三期”，导致在报建过程中申请修改该项目名称，产生不必要的时间成本等。
而营销部根据推广需要，又改名为“弗莱明戈”，在办理预售时，房管部门要求预售项目的名称与建设工程规划许可证名称吻合，否则不能用“弗莱明戈”名称；如果将建设工程规划许可证名称“蓝湖郡三期”改为“弗莱明戈”，规划局答复有两种方式：ａ.从方案更名重新报建；ｂ.更换该项目的选址名称为“弗莱明戈”。
两种方式耗时太长，公司根本等不了。
2.核对经济指标经济指标包括用地面积及性质、地面地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度等，用地面积指净用地面积或出让用地面积。
对经济指标的把握，是我们每一个阶段的重点，一定要考虑后续阶段的工作。
如方案阶段报的经济指标，一定要考虑施工图阶段的经济指标如何处理，规划许可证的经济指标将直接影响预售证的办理等，同时也会影响规划竣工验收。
案例：观山水在规划竣工验收前，进行竣工验收实测，按照经开南区的要求，以勘测院实地勘测的面积为准，因为观山水有许多的灰空间，加上修建过程中的部分调整，导致4号楼和商铺4的实测面积超出规划允许的面积误差，与勘测院进行了多次沟通才基本解决。
由此，在规划验收实测前，我们事先把握，有哪些地方可能会有问题，该如何前控，如观山水的灰空间，在实测前我们如何做工作等。
3.配套是否齐备（如：公厕、居委会、垃圾站或垃圾收集点）居委会的配套标准为15平方米/100户，公厕是指对小区外开放使用的厕所，其余配套设施参考相关规范和文件（有特殊规定的除外）。
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开发项目报建敏感点管理一、前言房地产项目开发是一个系统工程，从土地获得，到研发设计、政府报建、工程施工、市场销售、交房、物业管理和后期运行，每一个环节密切相关。
本次主要针对公司已经开发的项目设计在报建工作中出现的一些情况作分享和分析，其目的是为了争取缩短设计周期和报建周期，确保计划执行；尤其是对工程后期验收容易出现的问题，以及对可能引起业主投诉的潜在问题作出警示，避免在今后发生。
本文分五个阶段进行介绍：方案、初设、施工图、施工过程检查、工程验收。
二、方案阶段1、规划1.1 项目名称的确定项目名称应与公司规定的统一名称吻合。
销售的项目名称在报建完成后，由客户服务部门办理预售时自行更改。
如果有条件统一前期报建名称与销售名称则最佳；但如果达不到（报建时，销售名称尚未确定）则在整个报建周期中争取不改变项目名称【案例】如蓝湖郡三期在报建前确定的名称为：“林泉馨赏”，方案报建阶段以“林泉馨赏”的名义进行报建，但在过程中公司调整该项目名为“蓝湖郡三期”，导致在报建过程中申请修改该项目名称，产生不必要的时间成本等。
而营销部根据推广需要，又改名为“弗莱明戈”，在办理预售时，房管部门要求预售项目的名称与建设工程规划许可证名称吻合，否则不能用“弗莱明戈”名称；如果将建设工程规划许可证名称“蓝湖郡三期”改为“弗莱明戈”，规划局答复有两种方式：ａ.从方案更名重新报建；ｂ.更换该项目的选址名称为“弗莱明戈”。
两种方式耗时太长，公司根本等不了。
1.2 核对经济指标（用地面积及性质、地面地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度等），用地面积指净用地面积或出让用地面积。
对经济指标的把握，是我们每一个阶段的重点，一定要考虑后续阶段的工作，如方案阶段报的经济指标，一定要考虑施工图阶段的经济指标如何处理，规划许可证的经济指标将直接影响预售证的办理等，同时也会影响规划竣工验收。
【案例】观山水在规划竣工验收前，进行竣工验收实测，按照经开南区的要求，以勘测院实地勘测的面积为准，因为观山水有许多的灰空间，加上修建过程中的部分调整，导致4号楼和商铺4的实测面积超出规划允许的面积误差（见附图），与勘测院进行了多次沟通才基本解决。
由此，在规划验收实测前，我们事先把握，有哪些地方可能会有问题，该如何前控，如观山水的灰空间，在实测前我们如何做工作等。
1.3 配套是否齐备（如：公厕、居委会、垃圾站或垃圾收集点）居委会的配套标准为15平方米/100户，公厕是指对小区外开放使用的厕所，其余配套设施参考相关规范和文件（有特殊规定的除外，如本文第六条：是否满足控规要求）。
由于对“垃圾站”和“垃圾收集点”的规模的理解偏差因人而异，建议公司开发的项目在设计图中，一律将“垃圾站”标注为“垃圾收集点”。
1.4 是否满足规划选址和设计条件要求？主要是提醒设计负责人不要漏项。
1.5 是否满足城市设计要求？案例：西城天街方案进行规划报建，内街连廊过多，通透性不够，与城市设计不吻合，导致两次修改。
1.6 是否满足控规要求，技术是否合理？1.7 对总图深度的关注（制图标准、标高标注、间距标注、指标表格、建筑名称的关注）1.8 间距规定有明确要求的是原则问题1.9 满足物权法的相关规定会所等产权有争议的建筑以及建筑命名，应规避今后的权属争议。
详见王明方的分析报告。
1.10 对综合管网的关注和环评工作前臵综合管网的设计审查：排水接口位臵和标高是否可行，给水接口位臵是否明确，电力通廊的考虑、电信电话宽带的通廊衔接、燃气的接口和走向等，都不能在市政绿化带内平行布臵（可穿越）。
1.11 对其他部门提出的问题的再关注内部部门：物业、工程、造价等；外部部门：市政、排水公司等1.12 满足物管用房的相关规定(经开北区已经实施标准，其余各区即将按此实施）1.12 满足物管用房的相关规定1.13 是否满足“9070”小户型规定要求2、消防2.1 对建筑使用性质应明确（如：住宅、商业、公建、其他等）ａ.高层建筑：住宅和公建对电梯前室的面积大小要求不一样ｂ.商业建筑的水电收费价格、购房首付比例、税金等都高于住宅建筑，会增加购房者的费用，直接影响该房屋的销售ｃ.非住宅建筑的规划综合费收取高于住宅建筑的规划综合费（住宅：2元/平方米，别墅、度假村：3.5元/平方米，商业及其他：4.5元/平方米，工业厂房：1元/平方米）建议:类似于SOHO的建筑，在满足土地性质的情况下，尽可能按照住宅进行设计。
2.2 对消防道路和扑救面的规定“高规”2005版4.1.7条（指扑救场地）与4.3.1条（指消防道路）请不要混淆。
2.3 对防火分区应表达明晰2.4 对消防疏散通道的设臵进行复核（疏散通道宽度、疏散距离、疏散位臵等）2.5 项目设计中，设计应明确建筑套用何种规范（如：高规、坡规、新建规等）？2.6 建筑之间的防火间距问题2.7 明确消防站的建设方式渝府令（2002）140号文：居民住宅小区住户1500～4000户，旧城改造、新开发区总建筑面积30万平方米～40万平方米，应建微型消防站。
总建筑面积40万平方米～80万平方米，应建小型消防站。
80万平方米以上，应建标准消防站。
3、园林绿化3.1 对绿化指标表的复核, 理清计算方式、分块绿化编号。
3.2 对景观实体计算面积的复核。
见紫都城绿化审批附图样本。
3.3 对旧有古树的保护的规定。
3.4 对树木移植、损毁的规定。
3.4 重点景观处理建议和意见。
在城市重要道路旁的项目，应特别注意景观处理，如：观山水、好望山项目3.5 对集中绿地、市政绿化带权属的界定。
应明晰市政绿化带的权属方，以及景观设计、景观施工的责任部门，牵涉到费用投入问题。
4、人防4.1 就地、易地建设经济成本比较4.2 是否有已建人防工程以及是否会破坏，落实赔偿标准a.由于主管人防赔付的各区人防办隶属于各区政府管理，公司应直接作各区长的工作，争取予以免除赔付（有先例）。
b.损坏旧有人防工程，采取易地建设赔付标准：根据重庆市人民政府办公厅文件－－《关于调整我市设防城镇结合民用建筑修建防空地下室建设标准的通知》（渝办发…2005‟204号），新建工程按照4％的比例修建人防工程，如果人防工程易地建设，则按照《重庆市财政局关于调整我市结合民用建筑修建防空地下室易地建设费收费标准的通知》规定：新建工程的总建筑面积交纳易地建设费30元/平方米。
如果我司将旧人防工程毁坏后，在易地赔付给区人防办，参照以上文件标准赔款：每平方米人防工程单价为100平方米新建工程〓30元/平方米〔4平方米新建人防工程＝750元。
就不按照6级人防2500元/平方米赔付。
（此建议操作起来有一定难度，供各位参考）4.3 如果就地建设人防工程，应落实新建人防工程面积、等级（报建组落实）按照渝办发…2005‟204号《关于调整我市设防城镇结合民用建筑修建防空地下室建设标准的通知》核实相关内容。
5、教育5.1 对配套建设学校、幼儿园的关注按照控规要求和相关规范规定，合理设臵学校、幼儿园的班级数量。
5.2 对不配套建设学校的项目，落实项目业主子女入学的划片统筹问题。
6、社发6.1 对配套居委会的关注，要求：15㎡/百户7、环保7.1 对项目环评报告审批的规定7.2 目前设臵餐饮的相关规定设计中应考虑减少餐饮对项目影响的措施，如：隔油池、排烟设施等7.3 生产污水在满足排污标准前提下可以直排市政污水管网详渝建发（2006）19号文。
8、节能尽管在方案阶段不审查节能设计，但考虑到节能的因素（体型系数、朝向、外窗、围护结构等）和方案设计紧密相关，故方案设计不能仅仅考虑户型、外立面等方面，应权衡方案设计与节能的关系，否则，对实施节能投入的经济成本和时间成本会增加。
二、初设阶段1、消防（初设消防审查目前查是消防审查的最后一关，重点把控）1.1 对项目指标、总户数的关注1.2 高层建筑应形成环行车道或沿两个长边形成消防车道。
1.3 消防配套设施的关注（如：消防站等）1.4 对不同类别建筑的消防定性的界定有无争议（如：多层、高层、一类还是二类消防）1.5 建筑之间的防火间距问题1.6 在商业项目设计时，尽可能运用《重庆市大型商业建筑设计防火规范》2.1 对配套指标的审核（重点关注绿化指标）、总表、植物配臵表（可行性）2.2 绿化指标计算结论复核和计算方式的关注2.3 对配套集中绿地、市政绿地的审核和监控3、防雷3.1 对建筑防雷等级的定性3.2 是否应作防雷风险评估（5万平方米以上的项目，或建筑高度超过50米的项目）3.3尽可能控制防雷引下线的数量（减少），减少防雷审核费支出。
4、人防4.1 易地建设只需提供人防方案批复4.2 是否有已建人防工程以及是否会破坏，落实赔偿标准4.3 如果就地建设，对新建人防工程面积、等级进行审核5、建委5.1 对初设文件与已审批方案的指标核对、关注初步设计文件中，与各专业对应的方案批复（消防、园林、规划、人防等）的定性、指标等应吻合5.2 对总图的关注总图的深度（无障碍设计、道路宽度、坡度等）、表达方式、与市政道路的关系。
5.3 节能审核：热工计算书、节能建模光盘随着国家的重视，节能越来越成为一个不可逾越的审批流程，因此在规划方案阶段，一定要充分考虑节能的因素（体型系数、朝向、外窗、维护结构等），尽可能不仅仅考虑户型等，而给后期节能带来意想不到的困难。
尤其是节能办要求审核节能的建模电子文件，非常5.4 对相关部门初设审批意见的关注（消防、防雷、环保）各部门的审批意见（消防、园林、防雷、人防等）相互之间应吻合（指标、建筑定性等）三、施工图阶段1、消防1.1 设计负责人确认审图报告的内容、定性、指标等1.2 对施工图审图机构出具的审查合格书的重点关注（合格书编制标注、审查机构印章、设计单位印章的关注）1.3 对施工图消防备案资料装订的关注1.4 非住宅装修工程应报消防部门单独审批2、防雷2.1 对建筑物防雷等级的定性2.2 尽可能控制防雷引下线的数量（减少），减少防雷审核费支出。
2.3别墅的屋顶避雷带的敷设方式（明敷、暗敷或明暗结合）应满足防雷要求3、规划3.1 提供国土证或用地批准书，如果被抵押计财部应提供银行的同意办理建设工程规划许可证的书面说明3.2 检查审图公司出具的审图报告内容、性质3.3 复核施工图是否和方案、初设批复意见吻合3.4 就地建设的人防施工图审核意见应齐备3.5 复核放线成果是否准确、建筑间距是否满足规划技术规定由于放线偏差和节能保温施工等原因，建议建筑间距在满足规划技术规定的基础上再增加5厘米3.6 对节能复核结果的关注3.7 对规划局信息中心提供的面积指标核算结果的关注a.施工图阶段的面积总指标与方案阶段的总指标允许偏差1％；b.确认报建内容中的各种性质建筑的面积与施工图是否吻合；c.检查规划局核算的各单体建筑指标与施工图是否吻合。