实例讲解-武汉市房屋拆迁补偿实施方案细则

实例讲解-武汉市房屋拆迁补偿方案细则

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二房屋拆迁补偿方案-实例

为确保工程项目征用、收回土地和房屋拆迁工作的顺利进行，妥善安置、补偿被拆迁单位和个人，根据《中华人民共和国土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，结合我市实际情况，制定本方案。

（一）房屋拆迁补偿方案引用标准：

一．《中华人民共和国土地管理法》

二．《武汉市城市规划管理办法》

三．《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》（市人民政府令第149号）

四．《武汉市征用集体所有房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第148号）；

五．《市物价局、市国土资源管理局关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿价标准的通知》（武价房字[2004]73号）；

六．《市物价局、市房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》（武价房字[2004]74号）；

七．《武汉市国土资源管理局关于印发<武汉市征用集体土地房屋拆迁补偿历史遗留问题处理意见>的通知》（武土资耕[2004]317号）；

八．《关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临时安置费等标准的通知》（武价房字[2005]75号）；

九．《关于房屋拆迁货币补偿增加房屋拆迁补助费的通知》（武规拆字[2003]14号）；

十．《市物价局、市国土资源管理局关于印发征用土地中青、鱼苗及地上附着物和其他有关设施补偿标准的通知》（武价房字[2005]11号）。

十一.《关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿标准的通知》

十二. 《武汉市城市规划管理局关于印发<武汉市城市房屋拆迁安置补偿资金监控管理规定>的通知》

十三.《武汉市房屋重置价格标准》

十四.《武汉市房屋分类分等标准》

十五.《武汉市房屋成新率评定标准》

(二) 被拆迁房屋整体状况介绍：

被拆迁房屋位于硚口区汉丹铁路以北500米处，邻近长风大道，东面古田二路，西面古田一路，北面三环线，南面江发路.

周边环境：周围的主要建筑及单位有长丰乡政府，华美超级娱乐渡假村，长丰机械厂，华泰汽车修配厂，长丰通讯设备厂，市三印万达分场，市煤气管道变电站等。公交路线主要有2路车，222路，505路，508路，512路，531路，546路，548路，621路，737路，806路。交通条件较位便利，周边辅助设施比较完善。

将东北方，西南方，东南方建筑依次编号为A，B，C

武汉市《房屋分类分等标准》中有关砖木结构的分类标准如下：

结构等级

标准

结构标准装修标准

水电卫设施

标准

砖木结构一

24或24以上砖墙，木屋

架、木梁、木柱或砖柱和

少量混凝土梁承重，木楼

板地面，木扶手楼梯，有

屋面板的平瓦屋面或有

混凝土小坪台。

外墙清水墙，内墙

水泥混合砂浆刷

白，杉木或上等材

料木地板、底层水

泥或地砖地面，木

门、木窗，顶棚板

条抹灰刷白。

水、电、卫设施齐全。二

24空斗墙或少量木柱承

重，木屋架或少量钢屋

架，木梁，木楼板，水泥

或地砖地板，木楼梯，平

瓦屋面。

外墙清水墙，

有水、电。

内墙白灰纸筋刷

白，普通木地板，

底层水泥或地砖地

面，木门、木窗。

三

12墙或24空斗墙、杂砖

墙嵌柱、木屋架承重。松

木或杂木地板、水泥或三

合土地面，平瓦或布瓦屋

面。

外墙清水墙，内墙

白灰纸筋刷白或无

粉刷，普通或简易

木门窗。

有水、电。

说明：

1、本标准中，房屋是指按国家规范、标准设计和施工的房屋（简易结构房屋除外）。

2、本标准中，低层房屋是指建筑层数为1－3层的房屋；多层房屋是指建筑层数为4－9层未安装电梯的房屋；小高层房屋是指建筑层数为7－12层且安装有电梯的房屋；高层房屋是指建筑层数为13层及其以上的且安装有电梯的房屋。

3、本标准中，房屋标准层高设定为3.0M。

4、本标准中，水、电、卫设施是指在原设计中设有，与房屋主体一并建造的水、电、卫等设施，能满足房屋基本功能需要。

东北方向建筑A：

该房屋宅基地面积为360平方米，建筑结构为1栋2层楼房，一栋厢房，一栋仓库。院落面积150平方米。房屋所有权归现居住人所有。

建筑基本情况如下：

建筑建筑面积

（平方米）

建筑结构

楼房底层180 砖木二等

楼房第2层180 砖木二等

仓库90 砖木二等

厢房90 砖木二等

合计 540

西北方向建筑B：

该房屋宅基地面积为220平方米，建筑结构为一栋2层楼房，一栋仓库，庭院面积154平方米，房屋所有权归现居住人所有。

建筑基本情况如下：

建筑结构

建筑建筑面积

（平方米）

楼房底层130 砖木二等

楼房第2层130 砖木二等

仓库90 砖木二等

合计350

东南方向建筑C：

该房屋宅基地面积为96平方米，建筑为一栋平房，庭院面积100平方米，房屋所有权归现居住人所有。

建筑基本情况如下：

建筑结构

建筑建筑面积

（平方米）

合计 96 砖木二等

(三) 被拆迁房屋建筑安装造价补偿情况

按照武汉市房屋重置价格标准,对比硚口区此类房屋当前具体情况,在这里采用成本法来定出房屋的补偿价格。结合当地实际情况，由于本次所需拆除房屋数量较少，被拆迁人具备购买经济适用房的资格。所以采取了一次性购买的办法。

一、成本法：

1，成本法：成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值。

2，基本原理：成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设(或者委托另外的人开发建设)。例如，该房地产为土地与建筑物合成体的房地产时，买方在确定购买价格时通常会这样考虑：如果自己另外购买一块相当的土地，它的现时价格