物业管理招标的方式

物业管理招标的方式

物业管理招标的方式按不同的划分标准有不同的分类：

(一)按物业管理服务的范围分类

1、常规性的物业管理招标

指以居住型、非收益性物业及所属的设备、设施、周围场地等维修、保养管理等为主要内容的物业管理招标活动。这类招标活动着重于常规性管理服务，以便为业主及使用人提供良好的生活和活动环境。

2、经营性的物业管理招标

指各类经营性管理服务的招标，如办公楼、商务楼、宾馆、度假村等各类收益性物业。这一类的物业价值比较高，管理服务的标准也比较高。

居住型物业除了常规性管理服务项目外，还增加代理经组、代办营销等项目也属于经营性的物业管理招标。经营性物业管理服务招标的内容与范围大于常规性物业管理招标。

(二)按物业管理招标项目分类

1、全方位物业管理招标

也称全项目物业管理招标，包括对建筑物本体及附属的设备、设施的日常维修管理，环境的清扫保洁、绿化、安保服务，及代理经租等综合性物业管理内容为目标的招标活动。招标单位可把其中的一项内容委托给某一专业公司，或把所有的项目委托给某一具有较完备的管理服务体系的物业管理公司经管。

2、单项目物业管理招标

针对物业综合管理服务中的某一事项，如电梯、水泵的保养，安保，楼宇清扫，绿化等项目，由业主委员会或物业管理公司向社会上招聘专业对口的服务公司担任此项工作的服务和管理。其特点是专业化程度高，管理质量好。并且，可以通过规模经营提高效益。

(三)按招标对象的广度分类

1、公开招标

由招标方通过各种媒介，如报刊、广播、电视或专门刊物上刊登招标广告。凡对此有兴趣的物业管理企业都可以购买资格预审文件，预审合格可购买招标文件进行投标。这种招标方式的优点是有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择报价合理、服务良好、信誉卓著的物业管理公司，也有助于开展竞争，打破垄断，能促进物业管理企业努力提高管理经营水平。但

是，由于参加竞争的物业管理公司较多，增加了资格预审和评标的工作量。

2、邀请招标

也称有选择的招标方式，即由招标单位向预先选择的数目有限的物业管理公司发出邀请书，一般邀请不超过十家。这种招标方式可以保证投标单位有相关的资质条件和管理经验，信誉可靠。但由于招标范围有一定的局限性，有可能漏掉一些在管理上、报价上有竞争力的公司。

3、议标

也称非竞争性招标或称指定性招标。招标单位邀请一家，或几家物业管理公司分别协商谈判，被邀请的对象一般是具有信誉的优胜者。这实际上是一种合同谈判的形式。其优点是可以节省时间，容易达成协议，迅速开展工作。这种方式一般适用于对邀请方具有一定业务联系和比较熟悉的物业管理公司，或具有特殊管理要求的物业。

4、两段招标

根据物业管理招标内容不同，可采用不同的招标方式，例：保安、绿化实行公开招标，物业及设备维修养护实行邀请招标，或者议标等。

(四)按物业管理招标的主体分类

1、前期物业管理招标

指物业竣工交付使用起至业主委员会成立前由发展商主持的物业管理招标方式。前期物业管理一般到业主委员会成立。业主委员会成立后如想继续聘用原物业管理公司管理，应签订续聘委托管理合同，或者重新聘用物业管理公司，这样，物业管理就转入经常性管理阶段。

2、经常性物业管理招标

指由前期物业管理转入经常性物业管理，由业主委员会主持的物业管理招标方式。该方式的特点是：物业管理进入业主自治管理及相对稳定状态，投标单位如想在市场竞争中获胜，必须从长远目标出发，制定“高效优质”的经营方针，参与投标，以获取长远利益。

3、委托咨询型物业管理招标

无论是发展商还是业主委员会，都可以通过委托专业的咨询中介服务机构代理物业管理招标。此种方式能提高物业管理招投标活动的质量，选择那些管理服务优良的物业管理公司及专业公司进行管理。这种方式虽然增加了物业管理招标的中介服务费用，但是却能为招标方，特别是业委会提高招标工作的质量，选聘到合适服务对象。

[编辑]物业管理招标的范围

1.确定项目是否应该招标的原则

在阐述物业管理招标范围之前，有必要先对招标范围的概念予以说明。

招标的范围是指哪些项目必须要招标；哪些项目可以招标也可以通过其他方式指定承包商；哪些项目不适于招标。

根据我国《招标投标法》第一章第三条的规定，在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目，必须进行招标：

(1)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；

(2)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；

(3)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。

根据以上对必须招标的项目的界定，我们可以看出，对于一些影响力较大，特别是一些影响到公众利益、国家利益和国际声誉的项目，必须实行公开招标。其目的在于，通过公开招标方式，以较为符合市场规律的合理价格获取高素质、高信誉的承包商的服务，从而有效地保证工程质量，维护国家和公众利益。

对于不适于招标的项目，国家有关法律也作了规定，主要是一些关系到国家安全和属于军事机密的项目，这些项目一般都不公开招标。这是因为：①公开发布的招标文件中有可能涉及到与国家安全或军事有关的机密；②一些不法分子有可能会借投标之名，趁机窃取国家机密。因此，对于这类项目，一般由国家指定的工程单位和物业管理单位进行建设和管理。

综上所述，根据国家有关法律的规定和精神，我们可以总结出判断某项目是否应该实行招标的三个原则：①是否与社会公众利益密切相关；②是否关系到国家利益(即是否使用了国有资金投资)；③是否涉及国家安全或军事机密。以上三原则同样也体现了国际招标惯例，具有普遍性。物业管理招标投标同属招标投标的一部分，理应遵守《招标投标法》的规定，因此，该三原则也同样适用于界定物业管理招标的范围。

2.物业管理招标的具体范围

由于我国的物业管理招标事业起步较晚，到目前为此，关于物业管理招标投标的具体法规和条文尚未出台。另外，对于招标范围的规定，《招标投标法》也只限于对工程建设和货物采购招标的范围作出规定。因此，从严格意义上讲，物业管理招标的范围在我国尚未从法律上界定。即法律没有规定，在我国哪些项目其物业管理必须要实行招标，哪些不适于招标。然而，如前文所述，《招标投标法》对招标范围的规定所体现的精神参照了国际惯例，具有普遍性；同时，针对目前在我国刚兴起不久的物业管理招标投标的大多数做法都与上文所提到的“三原则”不谋而合，这使我们有足够的理由相信，