第三讲房地产权属登记制

• 案例：一房二卖。
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
• 注意：购房人购买预售的房屋，购房人依 据预售合同只有合同法上的请求权，没有 排他的效力。
• 办理预告登记后，预告登记具有排他效力， 开发商违背预告登记的内容进行的处分行 为不能发生法律效力。
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二、土地登记
• （2）房屋所有权登记发证
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋 的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人 民政府房产管理部门申请登记，由其核实并颁 发房屋所有权证书。
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• 土地使用权登记发证：
•县级以上地方人民政府土地管理部门 •申请登记
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第三讲房地产权属登记制
课堂练习题
• 一、判断题 1、我国对国有土地实行分级所有的体制。 2、集体所有土地的所有者只有农民集体，城
镇集体不享有土地所有权。 3、国家对集体所有的土地可以通过征用的方
式取得所有权。 4、“地随房走”的“地”是指土地所有权。
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（二）房地产权属登记的功能
• 1、权利确认功能。 通过登记以确认房地产权利归属状态，经登记的 房地产权利受国家强制力保护，可以对抗权利人以 外任何人。
• 2、权利公示功能。 通过登记公开房地产权利变动状况，向利益关系 人与社会公众公布，保障房地产交易的安全。
（1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不 登记。
（2）非依法律行为发生的物权变动（如法律文书， 政府征收决定等）。
（3）考虑现行法律规定及我国的实际情况（如农村 房地产，土地承包经营、宅基地、地役权），也可 不经登记发生效力。
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案例分析题
• 某房屋登记簿上所有权人为甲，但乙认为该 房屋应当归己所有，遂申请仲裁。仲裁裁决 争议房屋归乙所有，但裁决书生效后甲、乙 未办理变更登记手续。一月后，乙将该房屋 抵押给丙银行，签订了书面合同，但未办理 抵押登记。请问：
1、房屋应归甲所有，还是归乙所有？ 2、抵押合同是否有效？ 3、抵押权是否成立？
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参考答案
• 1、归乙所有。 • 2、有效。 • 3、未成立。
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我国土地使用权和房屋所有权 登记发证制度
• （1）土地使用权登记发证
以出让或划拨方式取得土地使用权，应当 向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登 记，经其核实，由同级人民政府颁发土地使用 权证书。
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二、选择题
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• 以下说法哪些是正确的？（ ）
A、建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附 着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并 处分。
B、集体所有土地的建设用地，只可用于兴办乡镇企业、 乡（镇）村公共设施和公益事业。
C、农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面 积不得超标。
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• 申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提 交下列材料：（内容略）
（一）土地登记申请书；
（二）申请人身份证明材料；
（三）土地权属来源证明；
（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；
（五）地上附着物权属证明；
（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；
（七）本办法规定的其他证明材料。
• 房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构 办理。
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• 3、房屋权属证书
• 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权 并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利 的合法凭证。
• 我国的房屋权属证书包括《房屋所有权证》 （申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机 构应当在房屋所有权证上注明“共有”字 样）、《房屋他项权证》。
属 及 证 书
•集体土地使用权 •（《集体土地使用证》）
•宅基地使用权
•集体农用地使用权 •（不含土地承包经营权）
种 类 •土地他项权利
•土地抵押权
•（《土地他项权利证明书》） •地役权
•其他土地权利
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• 2、土地登记的属地登记原则
• 申请人向土地所在地的县级以上人民政府国 土资源行政主管部门提出土地登记申请，依 法报县级以上人民政府登记造册，核发土地 权利证书。
（2）其次，凭变更后的房屋所有权证书向 同级人民政府土地管理部门申请土地使用权 变更登记；
（3）经同级人民政府土地管理部门核实；
（4）由同级人民政府更换或更改土地使用 权证书。
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• 2、更正登记
• 更正登记是指权利人、利害关系人认为不动 产登记簿记载的事项有错误时，依其申请， 经过权利人书面同意更正或者有证据证明登 记确有错误的，登记机关对错误事项进行更 正的登记。
• 可见，可查询内容包括：房屋状况及产权人信 息、土地状况信息、房地产权限制状况信息、 房屋租赁状况信息等。
• 请问：这是以保护隐私为名，袒护贪官吗？
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• 2、房屋登记机构
• 房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民 政府建设（房地产）主管部门或者其设置 的负责房屋登记工作的机构。
是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一 的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。 • 国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登 记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界 限的部分为基本单元进行登记。 • 集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为 基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住 房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行 登记。 • 非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部 分为基本单元进行登记。
• 1、概念 • 土地登记，是指将国有土地使用权、集体土
地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、 地役权以及依照法律法规规定需要登记的其 他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。
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• 土地权利证书包括： （一）国有土地使用证； （二）集体土地所有证； （三）集体土地使用证； （四）土地他项权利证明书。
•核实
• 房屋所有权登记发证：
•同级人民政府 •颁发证书
•凭土地使用权证书 •向县级以上地方人民政府房产管理部门
•申请登记
•县级以上地方人民政府房产管理部门
•核实
•颁发证书
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• 房地产转让或变更的登记制度
（1）首先，向县级以上地方人民政府房产 管理部门申请变更登记；
D、建筑物及其附属设施的维修资金，属于物业企业所 有。
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参考答案
• 一、判断题 1、错 2、对 3、错 4、错 • 二、选择题 答：ABC
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本讲教学内容
• 一、房地产权属登记概述 • 二、土地登记 • 三、房屋登记
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一、房地产权属登记概述
• （一）房地产权属登记的概念 • 房地产权属登记，又称房地产登记，是指房
地产登记部门依其职权对房地产权利人合法 土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产 生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的 登记。 • 房地产是需要登记才能表征其权利的一种财 产。 • 登记的作用：主要在于公示财产权利归属状 态和权利范围，以使之产生物权的对世效力。
• 但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府 国土资源行政主管部门登记，核发土地他项 权利证明书。
• 案例：某市经济开发区的用地，横跨两个区 县，请问谁是土地登记部门？
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第三讲房地产权属登记制
• 跨县级行政区域使用的土地，应当报土地 所跨区域各县级以上人民政府分别办理土 地登记。
• 土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土 地权属界线封闭的地块或者空间。
• 实现房地产统一登记的，则颁发《房地产 （共有）权证》、《房地产他项权证》。
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• 4、房屋登记原则 （内容略） • 房屋所有权和占用范围内的土地使用权权利主体一
致的原则。 • 应按照基本单元进行登记的原则。 房屋基本单元
• 第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址 坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调 查获得。
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第三讲房地产权属登记制
• 有下列情形之一的，不予登记： （一）土地权属有争议的；
（二）土地违法违规行为尚未处理或者正在处 理的；
（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他 税费的；
（注意：我国《物权法》确立了不动产统一登 记制度，即由一个登记机关统一负责有关不 动产的登记事务，并在登记范围、登记规则 和登记程序等方面实现统一。）
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第三讲房地产权属登记制
（三）登记效力
• 1、房地产权属登记的效力
• 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登 记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另 有规定的除外：
• 3、管理功能。 房地产权属登记能实现国家的管理意图：一是通 过登记建立产籍资料，进行产籍管理；二是通过登 记来审查相关权利设立、变更、终止的合法性，进 而取缔或处罚违法行为。
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• （三）我国房地产权属登记体制
• 房地产权属登记包括土地权属登记和房屋权 属登记。
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背景资料：“以人查房”对吗？
• 背景： • 2012年年底以来我国接连曝光的“房叔”、
“房婶”、“房妹”等事件，使住房信息成 为反腐败的突破口。 • 2013年年初，福建、江苏等多地严控“以人 查房”，遭到社会普遍质疑：部分地方此举， 是否在借保护公民隐私之名行保护贪腐之实？
• 更正登记的效力是彻底消除登记权利与真正 权利不一致的状态，避免第三人依据不动产 登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。
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• 3、异议登记
• 异议登记是指利害关系人对不动产登记簿记 载的物权归属等事项有异议的，将其异议记 载在不动产登记簿。
• 异议登记的效力是使不动产登记簿上所记载 的权利失去正确性推定的效力，第三人也不 得主张依据登记的公信力而受到保护。
（四）申请登记的土地权利超过规定期限的；
（五）其他依法不予登记的。
• 不予登记的，应当书面告知申请人不予登记 的理由。
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三、房屋登记
• 1、概念 • 房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋
权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿 上予以记载的行为。 • 房屋登记机构应当建立本行政区域内统一 的房屋登记簿。 • 房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据， 由房屋登记机构管理。
• 请问：“以人查房”对吗？
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
• 目前，我国允许“以房查房”，不允许“以人 查房”，有法律依据。
• 2007年的《物权法》将登记资料查询、复制限 于“权利人、利害关系人”。
• 2008年住建部发布的《房屋登记簿管理试行办 法》规定，个人和单位可以查询登记簿中房屋 的基本状况(主要指自然状况)及查封、抵押等 权利限制状况;权利人出示相关证件和材料后， 可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。
• 但异议登记的效力是临时性的，申请人在异 议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失 效。
2020/12/8
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• 4、预告登记 • 预告登记是指为保全一项请求权而进行的不
动产登记，该项请求权所要达到的目的，是 在将来发生的不动产物权的变动。 • 预告登记的效力是限制不动产出卖人处分不 动产物权。
• 我国城市房地产管理法规定：
（1）土地权属登记由县级以上的土地管理部门 办理；
（2）房屋权属登记由县级以上的房产管理部门 办理的体制。
• 我国实行“土地产权登记发证和房屋产权登 记发证”、“两制分开，两证分开”的登记 管理体制。（不合理，不科学）
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
• 《城市房地产管理法》第63条规定，在分开 登记体制之外，允许各地经省级政府确定实 行统一登记体制。房地产权属统一登记管理 是比较科学、有效合理的体制。
• 土地权利证书由国务院国土资源行政主管 部门统一监制。
2020/12/8
第三讲房地产权属登记制
•
•国有土地所有权（不属于登记范围，不需要发证）
我 国 •国有土地使用权
•国有建设用地使用权
目 •（《国有土地使用证》） •国有农用地使用权
前
土 •集体土地所有权
地 权
•（《集体土地所有证》） •集体建设用地使用权