房地产权属登记

房地产权属登记

一、考试基本要求

掌握：房地产权属登记的种类。

熟悉：房地产权属登记程序。

了解：

二、要点说明（对照大纲要求把要点内容分为ABCD四个等级）

26. 房地产权属登记的种类（A级）

27. 房地产权属登记的要求（C级）

28. 房地产权属登记管理制度的种类（C级）

29. 房地产权属登记的特殊性（D级）

30. 房屋权属证书的种类（C级）

31. 房屋权属登记程序（B级）

三、要点内容辅导

房地产权属登记，是指由人民政府房地产行政主管部门针对房地产权利人的申请，对申请权利进行审查、登记并颁发相关证件的行为。

26. 房地产权属登记管理制度的种类（C级）P160

世界各地区的房地产权属登记管理制度，可以划分为两类，一类是契证登记制度，一类是权证登记制度。

（一）．契证登记制度

契证登记制度对当事人关于房地产的权利主张，采取对抗要件制度，政府行政主管部门注重要求权利人提供形式要件，对所提供形式要件的真实性、合法性不做实质性审查。契证登记制度所进行的房地产权属登记，只具有公示力，而无公信力。一旦发生房地产权利争议，当事人通过诉讼主张权利，最终取决于法院审理后的确认，政府登记机关也不承担登记责任。

（二）．权证登记制度

权证登记制度对当事人关于房地产的权利主张，采取成立要件制度。即政府登记机关既要求房地产权

利人提供法定形式的登记要件，又要对所提供形式要件的真实性、合法性进行实质性审查。政府颁发的房地产权属证件不仅具有公信效力，而且政府登记机关对登记确认的房地产权属负有证明义务。如果发生房地产行政确权争议，必须通过行政诉讼解决争议，政府行政机关同时承担登记责任。

27. 房地产权属登记的要求（C级）P161

我国的房地产权属登记制度基本采用权证登记制度，主要表现有：

(1)法律要求房地产权利人必须按期进行房地产权属登记，对违反登记规定的给予行政处罚。

(2)对权利申请人提供的文件进行实质性的审查，只有房地产权属清楚、证据齐全的，才予登记核准，不符要求的不予登记。

(3)实行房地产权属发证制度，颁发的权属证件受法律保护，具有公信力，是房地产权利人进行房地产活动的凭证。

(4)法律确认房地产权属证件效力，撤消权属证件需经法律程序。

例题：我国的房地产权属登记制度基本采用（）。

A．权属登记制度

B．契证登记制度

C．权证登记制度

D．产权登记制度

答C

28. 房地产权属登记的种类（A级）P161

房屋权属登记分为以下几种：

(一)总登记

总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。

各地实施总登记、验证、换证，县级以上地方人民政府应当在规定期限开始之日30日前发布公告。

(二)初始登记

1．初始登记即指对房屋产权进行的原始登记。一般有三种情况。一是新建房屋进行的初始登记；二是集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记；三是城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。

2．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。申请人应当提交的文件有：

(1)用地证明文件或者土地使用权证；

(2)建设用地规划许可证；

(3)建设工程规划许可证；

(4)施工许可证；

(5)房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

3．集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自土地权属性质变更之日起30日内，向登记机关提交土地权属性质变更证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。

真题．集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围的应进行房屋( )登记。（2010；58）A．初始

B．转移

C．变更

D．原始

答案：A

真题．新建房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权( )。（2011；60）A．总登记

B．初始登记

C．变更登记

D．原始登记

答案：B

(三)转移登记

转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记。房屋买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并，以及以房地产作价入股、与他人成立企业法人，致使房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的。以上情况房屋所有权主体都会发生转移。

当事人申请转移登记的，应当自房屋所有权主体转移事实发生之日起90日内申请转移登记。权利人申请转移登记，应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、当事人身份证明、以及与房屋转让情况相关的证明文件。

例题：下列情形，应当办理房屋转移登记的有()。（2008房地产估价师试题）

A．部分房屋拆除

B．法人名称改变

C．划拨房屋

D．继承房屋

E．分割房屋

答：CDE

(四)变更登记

变更登记是针对房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。房屋状况发生变化包括房屋坐落地点名称和门牌号码的变更，也包括房屋因添建、改建、部分拆除所发生的物资状况变更。

权利人申请变更登记，应当自变更事实发生之日起30日内提出申请，并提交房屋权属证书以及相关的证明文件。

(五)他项权利登记

他项权利是指当事人针对房屋所设定的，除房屋所有权以外的其他权利。申请房屋他项权利登记，权利人应当自他项权利成立之日起30日内提出申请，并提交房屋权属证书，和设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书，以及相关的证明文件。

(六)注销登记

注销登记即是指房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满等情况，对房屋档案记载的房屋权属情况所办理的注销手续。原权利人应当于发生房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满之日起30日内申请注销登记。申请办理注销登记，应当提交房屋权属证书、房屋他项权利证书，以及房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满的有关合同、协议和相关文件。

例题、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是（）。（2006房地产估价师试题）A．依法登记的房地产权利受国家法律保护

B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记

C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力

D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记

答：D

例题：（）是针对房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。

A．变更登记

B．他项权利登记

C．转移登记