完善房地产权属登记制度论文

完善房地产权属登记制度的探讨

【摘要】随着市场经济的快速发展和城市建设规划步伐的加快，中国的房地产业得到了快速发展，同时房地产权益保护问题也越来越引起社会的关注，因此加强完善房地产权属登记制度是确保老百姓利益的保证。

【关键词】房地产；登记

前言：

房地产登记制度是现代物权法的一项重要制度，是国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房地产登记的功能主要体现在以下几个方面：第一，界定和保护产权（物权）的功能；第二，维护房地产交易安全的功能；第三，提高物的利用率的功能；第四，产生公信力。房地产登记，是指由权利人申请，经审查符合登记条件，由房地产登记机构将申请人的房地产权利现状、房地产变更情况以及其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，并由房地产管理机关发放《房地产权利证明》。从各地法院审理的涉及城市房屋权属登记类的诉讼案件情况看，维护房地产的市场秩序，保障房地产权利人的合法权益任重而道远，需要进行深入地研究和探讨。

1 城市房产权属登记的概述

1.1 房地产权属登记的概念和主要任务

根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定：房地产权属登记，是指国家管理机关对房地产的权属状况进行持续的记录，并颁发权利证书的法律制度。由于房地产具有不可移动性的特征，所以房地产的流通仅仅表现为权利主体的变更。而权利必须由法律以一定方式进行确认和公示，由此各个国家对房地产的有效管理几乎都通过房地产权属登记来运作，依法确认房地产权归属关系的行为，以保障房产交易安全、促进房地产市场健康发展。结合当前房地产市场状况，房地产权属登记的主要任务有：

1.1.1 做好房地产登记工作，包括从土地使用权取得开始、新建房屋的所有权初始登记，房屋权属的转让、抵押、租赁等进行核实、确权、登记和发证工作，以及因房屋的拆除导致权利的灭失、土地使用期限的届满注销或延期工作；

1.1.2 做好房地产测绘工作。对房地产的权属转移、房屋的变更、以及自然状况发生变化时，应及时准确地进行测量绘图，使房地产的测绘图内容与实际情况相符；

1.1.3 做好房地产档案管理工作。建立管理档案的制度，并不断修正使档案资料与实际情况保持一致。除此以外权后登记还要为征地、拆迁房屋落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据。

1.1.4 做好房地产登记簿的利用工作，建立登记簿的利用制度。在《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》的指导下，尽快建立房地产登记簿的利用制度，让房地产登记簿为现代经济社会

的发展的做出应有的贡献。

1.2 房地产权属登记的法律效力

房地产登记具有权利确认、权利公示和管理职能。其管理功能，是指房地产权属登记实现国家的管理意愿，是国家干预房地产资源开发和利用、防止房地产资源滥用和浪费的体现。一方面，可以通过登记建立产籍资料，进行产籍管理，可以为国家的宏观经济和社会发展规划提供一定的依据，也为国家对房地产税收的监管奠定基础；另一方面，通过登记审查相关权利设立、变更、终止的合法性，还可以取缔违反法律、法规和社会公共利益的行为，确保国家法律法规的贯彻执行和城乡规划的落实。在我国，房地产权属登记是一项行政法律制度，具有强行性，未经登记的权利，法律不予认可和保护。在《城市房地产管理法》中也规定未取得合法产权证书的房地产不得转让、出租和抵押，未经登记房地产权属，不具备法律效力，得不到保护。

1.3 房地产权属登记的原则

根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，申请人应严格按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋

权屑登记，领取房屋权属证书，而不能由当事人或申请人自由选择，这主要考虑到房地产是一项特殊的商品，它是不动产，采用属地登记原则便于房产市场管理，也是比较科学的一种房产调控方式之一。

2 完善房地产权属登记制度的几项措施

2.1 建立统一的登记机关

在我国不动产登记上存在“多部门登记”，“分级登记”、“多头执政”等现象，因登记机关分散，既不利于当事人进行登记，也不利于有关交易当事人查阅登记，各个部门采用的登记程序和效力也不尽相同，给不动产交易带来了不少障碍，使得登记成为一个社会成本颇高的环节和过程。针对我国的多个登记的现状，有必要统一房地产登记机关，在政府中设立一个专门负责房地产登记的行政机关。我国正在进行的政府机构改革就是要使一个管理型政府向服务型政府转变。在政府机构内部设立独立的登记机构，统管土地及地上附着物的不动产登记事宜，针对不同的不动产权利，颁发相应的统一的不动产权利凭证，以改变现阶段由多个机关登记不同的不动产权，颁发不同证书的现状。在现有行政体制下，既要维护交易秩序，又要防止公权力对私权利的侵犯，关键不在于使房地产登记机关脱离行政机关，而在于转变行政机关的职能。登记机关的职能，主要目的不是在于行政监督和管理，而是服务于市场交易的秩序和安全。

2.2 完善登记类型，充分保障权利人的利益

根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定：房地产权属登记分总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。房地产权属登记的类型应由登记的目的所决定，各种登记类型之间在功能上应互相补充，相互依托，各种具体形式有一定的内在逻辑性，其设置应有规律性可循，从而构成房地产权属登记制度

的整体。对于解决当登记权利与真正权利不一致时，这就要求登记机关加强必要的实质性审查手段，在很多情况下不能对有权属有争议的房产权利归属做出判断，无法更正纠错。在遇到当事人一方申请更正登记，但登记机关确认有难度时，便可运用异议登记，临时限制。同时告知当事人通过司法途径解决权属纠纷。运用这些新的登记类型既可以有效地解决权属纠纷，减轻登记机关的工作压力，又可以帮助权利人、利害关系人保护自己，削弱交易风险。

2.3 精简房地产登记的程序，提高其登记流程效率

申请人在申请房地产登记时必须甄别自己要申请的是何种登记类型，应该准备哪些相关资料，很大程度上申请人对于房地产登记了解的程度有不同，申请人在办理登记时很难理解一些法律规定，以至于为准备申请登记的资料而来回奔波且效果不大，申请人经常会认为登记机关办事效率低，办理时间过长，造成了房地产登记程序的复杂、烦琐性。因此登记机关应该调整内部运行环节，确立简捷、方便的工作流程，将测绘及权属必要的评估等服务项目从流程中分离出去，取消房地产转让过户单程序。清理审批中没有必要提供的各种证件，原则上取消与权属登记机关法律责任不直接相关的收件审核。配备适合现代化管理的必要的硬件和软件系统，以提高工作效率，形成有效的监督约束机制。根据程序简化后的工作量，结合机构改革，按照精简、统一、效能的原则，重新调整房地产交易与房屋权属登记管理机构及其人员编制，提高办事效率，切实减少登记的流程，提高登记效率。