房地产权属登记的历史沿革
不动产登记元年大事记
不动产登记元年“大事记”《不动产登记暂行条例》正式实施2015 年3 月1 日，《不动产登记暂行条例》正式实施，条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
落实不动产统一登记制度，核心是必须实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。
关于登记信息共享，条例主要规定：一是建立信息管理基础平台，要求国土资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，登记信息要纳入该平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。
二是加强登记部门与管理部门的信息共享，要求登记信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门的审批信息、交易信息等实时互通共享。
三是加强其他部门之间的信息共享，要求国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门加强不动产登记有关信息互通共享。
全国首批不动产权证颁发2015 年3 月1 日，全国首批不动产权证颁发。
这批证书中，权利类型各有特色：江苏徐州、四川泸州颁发了首本商品房和房地合一的证书，四川泸县颁出了首本宅基地房地合一的证书，江西崇义颁出了首本林权类证书。
这意味着，不动产统一登记终于迈出了实质性的一步。
其中，江苏徐州的不动产统一登记系统，由地理信息企业武大吉奥和中天博地共同开发。
实现了不同用户之间的信息共享，实现交互和协同应用，也使房地登记数据的整合更加高效、准确。
四川泸州的不动产登记系统，则由国内GIS 平台软件企业超图软件公司开发。
未来，这些系统将实现登记信息与其他相关部门的互连共享，发挥登记信息对宏观调控、市场监管和社会化服务作用。
广西南宁：全国首个实施统一登记的省会城市2015 年3 月2 日，广西宝能城市建设有限公司开发总监从南宁市不动产登记局负责人手中领取了不动产权证书，南宁成为全国首个实施统一登记的省会城市。
这本不动产证书的内页内容包括权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限等。
盘点农村房屋房产证的历史演变
一、古代农村房屋所有权的表现古代农村社会经济结构以农业为主，农村居民的住房多为自建或代代相传，没有明确的房屋所有权证明。
土地所有权则由地主或村庄集体拥有，居民在土地上种植或建房屋需要得到地主或村庄集体的许可。
二、新我国成立后的农村房屋所有权新我国成立后，农村改革逐渐展开，土地和房屋的所有权问题逐渐得到解决。
农村房屋所有权证明由村级政府出具，起初多为口头或书面协议，后来逐渐发展为书面的房屋证明文件。
三、农村房屋房产证的出现1978年改革开放以后，随着农村经济体制的变革，农村房屋所有权证明逐渐得到规范和改进。
1986年，《中华人民共和国农村土地承包法》正式颁布，农村土地承包合同成为土地所有权的法定证明。
在房屋所有权方面，1986年也颁发了《农村房屋所有权证明书》，农村房屋的所有权得到了冠方的认定和保护。
四、近年来农村房屋房产证的完善近年来，随着农村改革的不断深化，农村房屋房产证的管理也得到了进一步的完善。
2019年，国家土地资源部发布了《农村宅基地使用权确权登记办法》，将宅基地使用权确权登记纳入法定程序，为农村房屋所有权的确权和登记提供了更加清晰的程序和规定。
五、农村房屋房产证对农村发展的意义农村房屋房产证的出现和完善，为农村发展提供了重要的支持和保障。
农村居民拥有确权明晰的房产证明，能够更加自信地投入房屋改造、装修和维护，从而提高房屋的使用价值和居住舒适度。
农村房产证的出现也促进了农村房地产市场的发展，为农村居民提供更加多样化的资产管理和财富传承方式。
六、农村房屋房产证管理中存在的问题和挑战尽管农村房屋房产证制度得到了不断的完善和推进，但在实际管理中仍然存在一些问题和挑战。
一些农村地区的农房证书颁发和管理不够规范，存在着作假或乱收费的现象。
农村房屋房产证的登记和转让手续相对繁琐，需要进一步简化和便利。
七、未来农村房屋房产证的发展趋势未来，随着农村发展的不断推进和农民意识的提升，农村房屋房产证的管理和发展将面临新的挑战和机遇。
我国房地产业发展历史沿革及其特征演示教学
我国房地产业发展历史沿革及其特征发布时间:2006-10-17 来源: 作者:我国房地产业发展历史沿革及其特征（秘书处江永碧）一、房地产发展的历史沿革及房地产调控1、住房商品化试点与第一次房地产热改革开放后，我国开始了住房制度改革，住宅商品化工作开始推进。
1979年，西安、南宁、柳州、梧州4个城市率先开始了全价向个人出售住宅的试点。
1980年，邓小平对城镇住房制度改革提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的设想。
92年南巡讲话后，房地产得到迅速发展。
但过度膨胀的房地产热导致投资规模和信贷规模膨胀，引发了新一轮通货膨胀。
随后，从1993年7月开始，国家开始整顿金融秩序，控制金融资金流入房地产领域的数量。
由此，1992—1993年我国出现了第一次房地产热。
2、住房分配货币化与住房二级市场的形成1998年7月3日，国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，规定从1998年下半年停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，同时实行积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放。
这标志着我国实行了40多年的福利房分配制度发生了根本性变革，住房供应体系逐步走上了住宅建设市场化和住房消费货币化的道路。
从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。
另外，随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不断增加。
3、土地市场规范化与第二次房地产热2002年，为了整顿土地市场秩序混乱及土地寻租等问题，国土部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定经营性用地必须实行招标拍卖挂牌出让政策。
从此，土地市场走上了规范化发展道路。
2003年6月，鉴于新一轮房地产投资可能引发的风险，央行发布“121”号文，规定对手续不全、自有资金不全的房地产项目不得发放贷款，不得使用银行贷款垫资，房地产项目必须主体封顶才能发放按揭贷款等。
深圳房地产权利证书演变之路
第一节土地证土地证是确认土地所有权和使用权的法律凭证。
土地证主要包括国有土地使用证、集体建设土地使用证、集体土地所有证、临时用地证等四种类型。
一国有土地使用证国有土地使用证是单位和个人依法取得国有土地使用权的法律凭证。
国有土地使用证名称演变如下表：国有土地使用权的获得包括划拨和出让两种方式，改革开放早期主要通过行政划拨的方式取得，土地使用权年限演变如下表：二集体土地建设用地使用证集体土地建设用地使用证，是指集体企事业单位或村镇居民、农民依法取得集体所有土地使用权用于非农业建设的法律凭证。
该证是土地使用权的法律凭证，经县以上人民政府和填发机关（政府土地管理部门）共同盖章生效。
三集体土地所有证集体土地所有证，是指农村集体经济组织或村民委员会依法取得土地所有权的法律凭证。
我市在1993年对原特区内的土地进行统征，在2004年启动农地转国有试点，将宝安和龙岗两区的农村人口一次性转为城市居民。
深圳正在大力推进的土地总登记将解决征转地前大量未进行确权登记的农村集体土地。
四临时用地证《临时用地证》是单位或个人依法取得土地临时使用权的凭证。
临时用地证使用期限为两年，可申请延期一次，延长期限不得超过一年。
临时使用权不得买卖、抵押、交换、赠与。
第二节房产证房产所有证是确认房产所有关系，保护房产所有人合法利益的凭证。
深圳市人民政府房产所有证存根，现保存于深房集团档案室。
第三节房地产证改革开放后很长的一段时间里，我市实行“房地分离”的登记模式，土地管理部门和房产管理部门分别负责土地和房产的登记工作，分别发放《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。
将土地与房屋分别登记发证的做法尽管有助于促进事权划分的清晰，发挥各自的专业性，但割裂了房地的有机联系，会带来证出多门、工作关系不顺畅、效率低下的问题。
有鉴于此，我市在1989年启动“房地合一”的房屋登记发证体制改革。
一房地产证（正式）房地产证从本质上说是一种物权凭证，经登记机关依法审查和确认房地产权利后颁发的房地产证，也是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的法律凭证。
中外不动产登记特点及历史演变过程
中外不动产登记特点及历史演变过程
中外不动产登记的特点及历史演变过程是一个涉及到法律、政策、经济和社会发展的复杂话题。
首先，不动产登记是指对土地、房屋等不动产权利和权属关系进行登记、认定和保护的制度。
其特点和历史演变可以从以下几个方面来进行分析。
1. 特点：
不动产登记的特点包括权利明确、公开透明、稳定持久和便于流转。
通过不动产登记，可以明确不动产的权利归属，保障权利人的合法权益，促进不动产的有效流转和利用。
此外，不动产登记还能够提高市场透明度，促进房地产市场的健康发展。
2. 历史演变过程：
不动产登记制度的历史演变在不同国家和地区有着不同的发展轨迹。
在中国，不动产登记制度起源于古代土地制度，经历了封建社会、近代以及现代的演变。
随着改革开放的深入和经济体制的转变，中国不动产登记制度不断完善，逐步建立起了现代化的不动产登记体系。
在国际上，不同国家的不动产登记制度也有着各自的发展历程。
例如，欧洲国家的不动产登记制度起源于中世纪，经历了封建制度
向资本主义社会的转变，不动产登记制度也随之不断完善。
而美国
等国家的不动产登记制度则受到英国普通法体系的影响，具有其独
特的发展历史。
总的来说，不动产登记制度的发展历程是一个与社会制度、经
济发展和法律体系紧密相连的过程。
随着社会的不断进步和发展，
不动产登记制度也在不断完善和改进，以适应新的社会需求和发展
变化。
我国不动产登记的前世今生
我国不动产登记的前世今生作者：余卫明来源：《国土资源导刊》2014年第11期我国古代并没有形成以权利公示为目的的不动产登记制度，现代意义上的不动产登记制度起始于20世纪初。
我国的不动产登记最早源于土地管理制度，而土地管理制度又与土地所有制密切相关。
古代登记：以征税为目的夏、商、周时期实行的是井田制，这仍然是一种土地公有制形式，土地不能买卖，故土地管理也就相对简单，更无须进行登记。
周朝末期，随着社会的发展，土地的私有制开始萌芽。
但真正意义上的土地私有制则是始于商鞅变法，从此“改帝王之制，除井田，民得卖买”（《汉书·食货志》），确立了土地私有制在国家经济生活中的地位。
而土地私有制的确立及随之出现的土地交易，就需要通过一定的方式进行管理，于是土地管理制度也就随之产生。
据记载，我国的土地管理制度在周朝末期开始形成，到唐朝时已较为完备。
在田地、房屋买卖上，有“立契、过割”制度，也就是出卖田地、房屋须写书面契据，报官府交纳契税，由官府在契券上盖印。
南宋时，创设了一种名为“砧基簿”的文书，类似现代的不动产登记簿，当事人买卖房屋田地等不动产，必须到官府“批凿砧基簿”方为有效。
明朝时，明太祖更设有“鱼鳞图册”来登记土地。
当时为征派赋役和保护封建土地所有权的需要，将田地山塘挨次排列绘制在一起，标明所有人、四至，因其形似鱼鳞而被称为“鱼鳞图册”。
应该指出的是，我国古代虽然有不动产登记的一些相关制度，但其目的主要是为了征收赋税，而非现代意义上的权利确认和权利公示。
因此，我国古代并没有形成以权利公示为目的的不动产登记制度。
民国时期：完备却未施行我国现代意义上的不动产登记制度起始于20世纪初，当时的民国政府借鉴西方国家的法制，对我国原有的法制进行大幅度的改革，私法的地位渐显。
与此相适应，民国政府于1922年颁布《房地产登记条例》，试图建立以公示为目的的不动产登记制度。
但由于政局混乱，该《条例》并未真正施行。
1929年，国民党政府颁布《民法·物权编》，在该编规定了以德国权利登记制为基础的不动产登记制度。
第七章 房地产权属登记
第七章房地产权属登记一、概述二、房地产登记制度三、房地产权属登记信息查询、四、房地产权属档案管理五、房地产测绘制度与政策第一节房地产登记概述一、概念房地产登记：房地产登记机构依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示，是一种不动产物权的公示方式。
《物权法》：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。
《城市房地产管理法》：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
二、类型1、契约登记制理论基础：对抗要件主义这一理论认为房地产产权的变更、他项权利的设定，在当事人签订合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。
登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以成为对抗主义。
其主要特点是：登记机关对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人种产生效力，不能对抗第三人。
法院可以裁定已登记的契约无效，登记机关对此并不承担责任。
因该项制度为法国首创，所以又称为“法国登记制”。
2、产权登记制理论基础：成立要件主义这一理论认为当事人订立的有关房地产权利的转移或他项权利的设立合同的效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。
只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权才告成立。
分为权利登记制和托伦斯登记制权利登记制度权利登记制度，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。
权利登记制度为德国民法首创，并为瑞士、奥地利、匈牙利等国以及中国台湾地区所采用。
权利登记制度具有以下法律特征：（1）登记为物权变动的生效要件。
（2）登记采实质审查主义。
（3）登记具有公信力。
（4）登记采用强制主义。
（5）登记簿采物的编成主义。
中国房地产登记研究
中国房地产登记研究中国房地产登记研究随着我国国民经济的发展，房地产业也得到了快速的发展。
房地产业是我国经济中最关键的领域之一，对于国家经济和社会发展具有重要作用。
其中，房地产登记是不可或缺的环节，其重要性不言而喻。
本文将从我国房地产登记的发展历程、现状以及对应的问题等方面来进行探讨。
一、我国房地产登记的发展历程房地产登记指的是将不动产权利的实质内容以登记簿式记录下来，以保障不动产权的确定、变更和实现便于交易等法律意义的功能。
在我国，房地产登记的发展经历了多个阶段。
1979 年至1998 年是我国房地产登记的初期阶段。
在此时期，我国在建立不动产登记制度方面开始了初步探索。
1983 年，我国开始全面推行房屋买卖备案制度，并开始使用房屋合同登记簿进行登记。
1990 年，我国成立了第一个登记机构——北京市房地产登记中心，并开始发放房地产登记证。
这是我国房地产登记制度的开端，标志着我国房地产登记开始建立正式制度框架。
1998 年至2018 年是我国房地产登记的进一步发展阶段。
在此时期，我国依托信息化技术在房地产登记领域进行了深度探索和应用。
2004 年，我国在全国范围内启动房地产登记试点项目，并逐渐建立了房地产登记、产权交易、证书发放等诸多体系。
2016 年，我国开始全面推行不动产统一登记制度，以实现房地产登记的国家统一管理和专业化精细管理。
截止到目前，我国房地产登记制度已经初步建立起来，起到了保障不动产权益的作用。
二、我国房地产登记的现状1、房地产登记受法律制约不够严格。
我国房地产登记相较于国外，仍处于起步阶段，法律制度尚不完善，规定不够规范，在细化性问题上仍有不足之处。
例如，目前并没有对房产权证书的期限做出规定，对于未登记及时的房地产和房屋抵押权的登记不足以依法强制实行。
2、房地产登记不够及时、简便。
虽然我国在推行统一登记制度，但在实际操作中仍存在登记操作繁琐、审批时间长等问题。
这不仅给国家管理带来巨大的负担，同时也影响着不动产的流动性和市场活力。
中外不动产登记特点及历史演变过程
中外不动产登记特点及历史演变过程全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：中外不动产登记是指国家对土地、建筑物等不动产进行登记、管理和监督的制度。
不动产登记是现代社会不动产交易、保护产权和维护社会秩序的重要手段，是现代化城市发展的必备条件。
随着现代化进程的推进，中外国家对不动产登记制度进行了不同的发展和完善，取得了一定的成就。
中国不动产登记制度的历史可以追溯到封建社会时期。
早在宋代，中国就建立了土地登记制度。
在清朝时期，不动产登记也得到了一定程度的完善，主要是为了保证地方财政收入和征税。
但是在这一时期，不动产登记主要是由地方政府来操作，没有形成统一的、完善的登记制度。
近代以后，中国陆续实行了不动产登记制度，但是一直存在着诸多弊端，如登记混乱，登记信息不完整等问题。
直到2007年，《不动产登记条例》正式出台，中国不动产登记制度才开始走向规范化。
目前，中国的不动产登记制度分为房地产登记和土地登记两大板块，主要责任部门是国土资源部门和房地产管理部门。
通过登记制度的建立，有效保护了个人和企业的不动产权益，推动了不动产市场的发展。
与中国相比，国外的不动产登记制度发展更为成熟。
在欧美国家，不动产登记制度早在19世纪就开始完善。
德国是欧洲国家中不动产登记最为完善的国家之一，其不动产登记制度建立在法律的基础之上，包括土地登记和建筑物登记两个部分。
德国的不动产登记制度非常规范，确保了不动产权益的明确和保护。
澳大利亚、新西兰等发达国家也建立了较为完善的不动产登记制度。
这些国家的不动产登记制度都是建立在法律的基础之上，信息透明度高，登记机构专业化，确保了不动产交易的有序进行和产权的明晰。
近年来，随着互联网和信息技术的发展，越来越多的国家开始借助技术手段改进不动产登记制度。
新加坡利用区块链技术建立了不动产登记系统，实现了不动产交易的追踪和溯源，提高了不动产登记的准确性和安全性。
中外不动产登记制度在历史演变过程中都取得了一定的进步和成就。
房地产权属登记与一体化管理
八十年代末期，全国各地在房屋权属普查登记的基础上，相继建立房地产市场。
有的城市房地产交易与房屋权属登记由一个部门管理，有的则分开运行。
到1998年，建设部司在总结十几年经验、教训的基础上，明确地提出了在全国实行房地产交易管理与房屋权属登记一体化（以下简称交易与权属管理一体化）的意见。
建设部住宅与房地产业司的产权处和市场处合并为一个处，部司先后三次召开全国性的专题现场会，推广交易与权属管理一体化模式，并通过房地产行业的各种会议反复强调。
建住房[2000]201号文件下发的《关于简化房地产交易与房屋权属登记办事程序的指导意见》又要求“推行房地产交易管理与房屋权属登记一体化”。
建设部住宅与房地产业司司长谢家谨在2002年2月4日的全国住宅与房地产工作会议上又强调：“为进一步简化程序，推进交易与权属管理一体化，今年起部里将开展交易与权属规范化管理考核工作”。
在建设部司的部署下，上海、北京、南京等百分之八十的城市已实现了交易与权属一体化办公，其中福州、天津、哈尔滨、牡丹江等百分之六十的城市实现了交易与权属管理机构的一体化。
从目前的形势来看，交易、权属管理机构完全合并，实现一体化管理，已成为发展的必然。
一、交易与权属管理一体化是现代化管理的需要现代化管理的主要内容是管理方式的程序化、管理标准的规范化、管理组织的网络化和管理手段的自动化，交易与权属管理一体化模式适合现代化管理的客观要求。
首先从交易与权属管理自身特点来看，二者是一个不可分割的整体。
权属管理是交易管理的基础，交易管理是权属管理的继续或者说是权属动态管理。
一项合法有效的房地产交易其前提是房产产权明确、数量准确、质量可靠，这必然要借助于房地产权属管理资料。
而房地产交易活动的最终结果是权属登记、发证。
对房地产交易的管理也就是对房屋权属变动情况的跟踪管理，房地产交易权属转移登记是产权登记的组成部分，产权的取得很大一部分是市场交易行为的实现，因此，交易与权属管理紧密衔接，密不可分。
房地产权属登记管理历史溯源
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史
话
不 动产 登记 条例 ，在 一些 省和 特别 市 的高等 审 判庭设 私有 房屋 管理 条例 》规 定 ： 市私有 房屋 的所 有人 ． ， 城 须 登记 官 ，对一 些 大城 市开展 不动产 登记 。 １３ ９０年国 民 到 房屋 所在地 房 管机关 办 理所 有权 登记 手 续 ，经 审查 党政 府制 定 和颁 布 了土 地法 ，与此 同时 ，成 立 了地政 核实 后 ， 领取房 屋所 有权 证 。１８ 由国务 院批 准 ， ９４年 原
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史
话
房地 产权属 登记 管理 ， 它的产 生 、 从 发展 、 变到 我 国房地产 权属 登记 的开始 。 演 现在 经历 了一个 漫长 的历史 过程 。 原始社 会早期 ， 有 没 三 国时期 实行 屯 田制 ， 西晋实 行 占田制 ， 东晋 实行 私有 制 ， 还无所 谓产权 这个概 念 。到 了中期 ， 随着生 产 度 田收租制 ， 开始对房地产的买卖契约实行官府监证 ， 力的发展 ， 人类 劳动产生 剩余 以后 ， 同体 一部 分头 领 并征收契税。东晋 后 ， 共 纸张逐渐代替了简牍 ， 纸质档
和 土地清查 ， 将调 查结 果整 理成册 ， 并将 占有 土地数 量 并详 注四至 及边 沿步尺 面积 亩分 ， 明所有人 的姓 名 ， 注
作为划分贵族 、 平民等级和决定他们承担兵役 、 租税 的 为丘 册 。丘册 可易其 名 ， 鱼鳞图则 不更 动 有些 地方 而 标 准。 奴隶 社会 井 田制 开始 瓦解 元前 ３ ５年秦孝 公 还在此 基础 上 编制 厘 正经界 图 ， 公 ７ 房地 产有 了图 、 丘册并 任用商鞅变法 ， 废井 田， 开阡陌 ， 不仅承认土地私有 ， 建立 管房地 的专 门机构 ．以土地 为 主核发房地 产权证 ， 还 允许 土地 自由买卖 。汉朝实 行 屯田制 ， 房产交 易增 多 ， 开始 了房地 产统 一管理 的新 局 面。 私房 交易后 ， 都要 立下 宅卷 ， 向官府 登记 即为 非法 。 不 民国初 年 ， 军阀 割据 ， 地产 权 属登记 管理基 本上 房 自商 、 至秦 、 周 汉所 有文 字都 书写在竹 木 简牍 上 ， 这是 沿 用清 朝 旧制 。１２ 国民党政 府北 京司法部颁 布 了 ９ ２年
我国房地产登记制度的研究
房地产登记制度是不动产法律制度的重要组成部分，指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。
房地产登记制度是房地产行政管理的基础与核心，也是建立房地产市场的必要保障条件。
本文拟借鉴国外有关立法，在概括我国房地产登记法律制度的沿革和现状的基础上，就如何健全和完善该制度略陈管见。
一当今世界各国的土地登记（或房地产登记）制度主要有三种立法例：（一）契据登记制度。
又称登记公示主义或法国法模式，为法国、意大利、比利时、西班牙、美国多数州及南美一些国家所采用，我国香港地区也采用这种制度。
该制度的特点在于登记机关对于其所应登记的房地产物权变动没有实质的审查权限，即进行形式审查主义；登记没有公信力，当登记事项在实体法上不成立或无效时，可以对抗善意的第三人；登记簿的编例是以地产权利人为标准按登记先后顺序编簿，而不以不动产为标准。
（二）权利登记制度。
又称登记要件主义或德国法模式，为德国、瑞士、荷兰、奥地利、埃及等国所采用。
这种模式与前者相反，在这种被称为真正的地权注册制度下，登记是房地产物权变动的生效条件，登记机关对地权变动有实质审查的权限，登记具有公信力，登记簿的编成采用物的编成主义，即以房地产为标准按顺序排列。
（三）登记发证制度。
又称地券交付主义或托仑斯（Robert·Torrens）模式，该模式是由澳大利亚的托仑斯爵士设计提出的，于1858年1月27 日经南澳州议会通过并于7月施行。
采用这一制度的国家主要有澳大利亚、新西兰、英格兰、爱尔兰、加拿大、菲律宾、马来西亚以及美国的若干州，我国台湾地区也采用这种制度。
该项制度在德国法模式的基础上增加了记载权利状态的地券和证书并交与权利人的规定。
〔1 〕上述三种登记制度中，与我国现行的登记制度最为接近的是托仑斯登记制。
我国的不动产制度，在1949年10月之前实行的基本上是税收地籍制度。
在这种制度下，地产的权利证书（地契）是土地产权（包括房产）的全权证书，土地产权可随证书的转让而转移，土地权证的丢失（不论任何原因）都意味着产权的丧失。
房屋登记法律规定历史(3篇)
第1篇一、引言房屋登记作为一种法律制度，起源于我国古代。
随着社会经济的发展，房屋登记法律制度不断完善。
本文将从我国古代、近现代以及当代房屋登记法律规定的历史发展进行阐述。
二、古代房屋登记法律规定1. 西周时期西周时期，我国出现了土地登记的雏形。
根据《周礼》记载，当时设有“地官”一职，负责土地的登记和管理。
这一时期的土地登记主要是以土地的分配和征收为主，房屋登记尚未形成独立的法律制度。
2. 秦汉时期秦汉时期，土地登记制度得到了进一步发展。
秦始皇统一六国后，实行郡县制，对土地进行详细登记，并将土地登记纳入法律范畴。
汉代继续沿袭秦制，进一步明确了土地登记的法律地位。
3. 隋唐时期隋唐时期，土地登记制度得到了进一步完善。
隋朝颁布了《隋律》，明确规定土地登记的法律地位，并对土地登记的程序、内容等进行了详细规定。
唐朝沿袭隋制，并在《唐律疏议》中对土地登记进行了补充和完善。
4. 宋元明清时期宋元明清时期，房屋登记法律制度得到了长足发展。
宋朝颁布了《宋刑统》，对土地登记进行了规定。
元朝、明朝、清朝也都制定了相应的土地登记法律，使房屋登记制度更加完善。
三、近现代房屋登记法律规定1. 民国时期民国时期，我国房屋登记法律制度得到了较大发展。
1912年，南京临时政府颁布了《不动产登记法》，明确了不动产登记的法律地位和程序。
1929年，南京国民政府颁布了《不动产登记条例》，对不动产登记进行了详细规定。
2. 中华人民共和国成立后中华人民共和国成立后，我国房屋登记法律制度得到了进一步发展。
1950年，政务院颁布了《城市房地产管理暂行条例》，明确了房地产登记的法律地位。
1986年，国务院颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》，对房地产登记进行了全面规定。
四、当代房屋登记法律规定1. 房地产登记法2007年，我国颁布了《中华人民共和国物权法》，其中对房地产登记进行了明确规定。
该法明确了房地产登记的法律地位、程序、效力等，为我国房地产登记法律制度的发展奠定了基础。
我国房产登记之历史变迁
101财史HISTORY1 Nov. 2015我国房产登记之历史变迁文/泓 景房产登记制度，实际上在中国古代历史上就存在。
唐以后，中国在土地管理方面还出现了立契、申牒或过割制度。
土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。
否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。
周朝：土地交易伊始严格来说，中国在民国以前没有真正形成以公示为目的的地产登记制度，但是以征收赋税、交易和提供质证以杜绝争端为目的的土地登记，早在周朝就开始了。
据《周礼·大司徒》记载，天下的田地、山川以及人口等要进行造册登记，便于国家治理。
按照周朝建立时的制度，周天子拥有对全国土地的所有权，他直接统治的区域称为王畿。
王畿之外的土地进行分封：诸侯所分得的土地称为诸侯国；卿大夫所分得的土地称为采邑；士所分得的土地称为禄田。
他们对自己所分得的土地享有使用权，不能任意处分，所谓“田里不粥（粥，同鬻，出卖之意）”。
他们还必须定期向周王缴纳贡赋，土地的所有权还是掌握在周王手里。
西周初期，土地与奴隶均不得进入流通领域，但由于这二者是农业社会最主要的生产要素，因此随着经济的发展，诸侯实力不断增强，周天子对各地诸侯的控制减弱，这种限制必然会被打破。
到西周中后期，以土地和奴隶为对象的交换经常出现，而且事实上还得到了法律的认可。
目前可查的最早一宗土地交易，发生在西周。
一个陕西出土的西周青铜器上，刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致是在公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次将1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件“奢侈品”，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。
历史上还有周厉王买地的记录。
周厉王当朝时，为了扩建王宫，他买下一个叫鬲从的人的地，但没有立即给钱。
鬲从担心周厉王赖账，周厉王便安抚他说：“你别怕，我一定会照价付款。
如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。
”周厉王买地究竟花了多少钱，记载此事的铭文上没写。
房地产权属登记的历史沿革
房地产权属登记的历史沿⾰2019-02-24⼀、房地产权属登记制度的历史变迁我国的⼟地及定着物登记制度有着悠久的历史，早在黄帝、⼤禹时代就有“平⽔⼟、划九州”之说；周朝的“井⽥制”、秦朝的“商鞅变法”、汉朝的“屯⽥制”、明朝的“鱼鳞图册和赋役黄册制度”及清朝的“地丁合⼀，排丁⼊亩制度 ”等等，都是我国早期进⾏房地产权属登记的法令和制度，其主要⽬的是为分定⽥产，缴纳税赋所⽤。
⽽我国历史上真正完整的第⼀部房地产权属登记（不动产）法规则是北洋政府时期1927年颁发的《不动产登记条例》，其明确规定：不动产登记的对象为⼟地和建筑物。
登记的权利分为所有权、地上权、永佃权、地役权、典权、抵押权、债权、租赁权⼋种。
其房地产权属登记机关为当时所设⽴的地⽅审判厅。
1931年正式颁发了我国历史上第⼀部民法典《中华民国民法》。
其中《民法·物权篇》明确规定了对房产和⼟地的管理权、⽀配权和排他权。
同时还颁发了《⼟地法》，明确规定要对⼟地及其定着物的权利进⾏登记和变更登记。
同⼀时期，中国共产党也在根据地和解放区先后颁发过《井岗⼭⼟地法》、《兴国⼟地法》、《⼟地登记法》。
打⼟豪、分⽥地，将⼟地和房屋分给⼴⼤农民，进⾏⼟地登记，颁发⼟地证，确定⼟地所有权。
但由于⼟地⾰命、抗⽇战争、解放战争，许多法律法规都没有在全国范围内得到较彻底的贯彻实施，⼴⼤⼈民群众的利益没有得到合法的保护，⼤部分房产和⼟地都被蒋、宋、孔、陈为代表的少数资产阶级据为⼰有。
新中国成⽴后⾄今，房地产权属登记制度经历了四个不同的发展阶段。
第⼀阶段（1949年—1955年）为公有制和私有制并存阶段。
根据当时的政策规定，对公共房产进⾏管理和分配，对私有房产仍允许买卖，但应在政府房产管理机构进⾏登记，发给《房产契证》。
第⼆阶段（1956年—1965年）为全⾯所有制和集体所有制阶段。
1956年1⽉，根据中共中央批转中央书记处第⼆办公室《关于⽬前城市和房屋基本情况及进⾏社会主义改造的意见》，在全国范围内对城市私有房屋通过采⽤国家经租、公私合营的⽅式，将私有制⼟地和房屋通过社会主义改造逐渐转变为社会主义集体所有制，归城乡合作社统⼀管理，不再进⾏确权登记。
从房地产登记变化角度看房地产发展
从房地产登记变化角度看房地产发展房地产登记是包括房屋和土地在内的不动产权利的一个重要管理和保障机制，它在房地产发展中具有十分重要的作用。
随着时代的变迁，房地产登记也在不断发展变化。
本文将从房地产登记变化的角度探讨房地产发展。
一、房地产登记的历史变化我国自1998年开始实行全国统一的不动产登记制度，这标志着我国房地产登记向现代化、规范化的方向迈进。
但是，在这之前，我国的房地产登记历史相当漫长。
在此之前，我国采用的是分散式登记制度，县级以上都设有土地管理机构。
这种方式既耗时费力，也容易造成不公。
1998年以来，我国开始推行全国不动产统一登记制度，各地相继建立统一的不动产登记中心，并逐步推进了电子化登记，以提高登记速度和减少登记繁琐步骤，也更加规范了房地产市场。
二、房地产登记对市场发展的影响房地产登记对房地产市场发展具有非常重要的影响。
它可以有效地记录变更和交易记录，为不动产权的变更提供法律依据。
这也促进了房地产市场的透明度，使市场更有规范性。
在未来的房地产市场中，登记将会成为房地产市场的核心管理机制，为投资者和市场本身提供保障和规范。
三、登记的普及与未来发展随着不动产登记制度的不断推广，人们的不动产认识也越来越深刻。
未来，随着互联网的不断发展，登记也将变得越来越便捷，电子化工具将成为普及不动产认证的重要途径。
加强登记系统的普及和便捷化，将对房地产市场的持续发展起到非常重要的作用。
总之，随着时间的推移，房地产登记也不断发展变化，它在房地产市场透明度、规范性和保障性方面发挥了越来越重要的作用。
未来，随着不动产认证和登记系统的不断完善，不动产市场将变得更加规范且更加有保障。
房地产土地权属2
房地产土地权属
一．土地使用制度历史演变（１9８0年-1９9５年）
１．在80年代初,开始改变土地无偿使用状况，提出了收取土地使用费的思路,各大城市相继实施,其实质是国家作为土地所有权人收取城市地租。
２.在８0年代末，国家提出征收城镇土地使用税，从此出现“税费并存”的局面。
3．以上两个阶段其实只涉及地租与地税，对旧有的土地使用制度触动不大。
在90年代初，提出了国有土地所有权与使用权分离,其中土地使用权可有偿出让的要概念，从此,土地使用权出让金制度浮出水面，成为土地使用制度的主要形式。
二.土地使用权出让最高年限
1.居住用地70年。
2.工业用地50年。
3．科教文用地5０年。
4．综合或其他用地50年。
5．商业．旅游．娱乐用地40年。
三．土地使用权交易形式
１．出让-有偿约定国家与使用者之间关系。
主要方式
２．划拔-无偿约定国家与使用者之间关系。
非主要方式
3.转让－有偿约定使用者之间关系。
4．出租-有偿约定使用者之间关系。
《城市房屋权属登记管理办法》的有关情况简介
《中华⼈民共和国城市房地产管理法》规定“国家实⾏⼟地使⽤权和房屋所有权登记发证制度”。
为贯彻实施这⼀制度，中华⼈民共和国建设部于１９９７年１０⽉２４⽇发布了《城市房屋权属登记管理办法》，于１９９８年１⽉１⽇起施⾏。
现在仅就《办法》的有关情况简单介绍如下： ⼀、房屋所有权登记发证制度是保护公民财产权的必要制度。
我国《宪法》规定：“国家保护社会主义的公共财产，国家保护公民的合法收⼊、储蓄、房屋和其它合法财产”。
房产权属登记的实质，就是以政府的声誉和⾏政⾏为来保证这⼀房产的权利归属，使权利⼈能依此⽽获得国家法律的保护。
对房屋确认产权，实⾏权属登记是世界各国普遍采⽤的制度。
⼆、《城市房屋权属登记管理办法》是对《城市房地产管理法》具体条⽂的细化。
我国实施房地产权属登记制度也有较长的历史，早在建国初期，中央⼈民政府就规定了城市房屋产权登记制度。
由于“*”的破坏，权属登记制度逐渐废弛，以⾄不少房产权属不清，房产⽅⾯的纠纷迭起。
随着各项政策的落实，改⾰的推进，社会公众产权观念的增强，权利⼈要求保护合法权益的呼声越来越⾼。
根据这⼀情况，１９８３年国务院发布了《城市私有房屋管理条例》，这⼀条例对维护私⼈的房产起了重要的作⽤。
建设部１９８５年在对全国城镇房屋进⾏普查的基础上，⼜颁布了《城镇房屋所有权登记暂⾏办法》，并要求各地不失时机地开展房屋所有权登记发证⼯作。
在建设部统⼀部署下，各地⽤了三年多时间，基本完成了房屋所有权总登记⼯作，为８０％以上的房屋所有权⼈颁发了房屋权属证书，有效地建⽴了产权管理的秩序，为保障房屋所有权⼈的合法权益起了⼗分积极的作⽤。
⼀九九四年⼋届全国⼈⼤第⼋次会议审议通过了《城市房地产管理法》，该法第五⼗九条明确规定：“国家实⾏⼟地使⽤权和房屋所有权登记发证制度”，明确了国家实⾏房屋登记发证制度和登记机关，但对于如何进⾏登记，登记的程序等⽅⾯都未作具体的规定。
为了认真贯彻执⾏《城市房地产管理法》，建设部颁发了《城市房屋权属登记管理办法》，作为《城市房地产管理法》的配套法规。
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产 权证 工 作 的通 知》 政策 规 定 ， 等 设立 房 地 产 权 属 登记 机构 ， 过房 屋普 查 ， 实私 房 政策 ， 全 通 落 在 国范 围 内开 展城 镇房 屋 总登记 发证 工 作 ， 遵 照 并 原 城 乡建 设 环境 保 护 部 《 于 颁 布 （ 屋 所 有 权 关 房 证） 式样 及服 务 所有权 登 记工 作 的通知》 神 ， 精 统
普 查 的通知》 《 、 关于 开展 城镇 房产 产权 登记 核 发
１ 尽 快改 革 目前房 地分 离 的分散 登 记体 制 ， ． 依 法设 立房 地产 权 属统 一登 记制 度 ， 实现 城 乡一 体 化 、 地 一本证 。 房 ２ 为 了克 服 地 方 本位 主 义 、 出多 门、 构 ． 政 机 重叠 、 办事 效 率 不 高等 诸 多不 利 因 素 ， 建议 打 破
马
从物 权取 得 的角度 看 ， 房屋 竣 工是 交付 使用
的 前提 ，也 就 是 房屋 不 动 产 物权 成 就 的必 要 条 件 。在 实际 操作 中 ， 除将 房屋 竣工 证 明材料 作 为 必 收件外 ， 仍有 必要 现场 查看 竣工情 况 。 ４ 现 状 与 建 设 工程 符 合 规 划 的证 明材 料 信 ．
的 时代 。 据 《 权法》 根 物 的规 定 ：不动 产登记 由不 “ 动产所 在地 的登 记机 构办 理 ” “ 。 国家 对不 动产 实
行 统 一登 记制 度 ” 。而 我 国现 阶段 的房地 产权 属 登记 发证 工作 十 分不统 一 ，究其 原 因主 要 为 ： 其
一
中国民主法制 出版社． ０６ ２ ０
土 豪、 田地 ， 土地 和房 屋分 给广 大农 民， 分 将 进行
土地 登记 ， 颁发 土地 证 ， 定土地 所有 权 。 由于 确 但 土地 革命 、 日战争 、 抗 解放 战争 ， 多法 律法 规 都 许
没 有在全 国范 围 内得 到较 彻底 的 贯彻 实施 ， 大 广 人 民群 众 的利益 没有 得 到合法 的保护 ， 部分 房 大 产 和土 地都 被蒋 、 、 、 为代 表 的少数 资产 阶 宋 孔 陈 级 据为 己有 。 新 中国成 立后 至今 ， 房地 产权 属 登记 制度 经 历 了四个不 同 的发展 阶段 。 第 一 阶段 （９ ９年一 ｌ ５ ） 公有 制 和私 １４ ９ ５年 为
土 地使 用权 和房产 所有 权 的登记 发证工 作 。 论 无 公有 还 是 私 有 都必 须 持 有 土地 使 用 权 证和 房 屋 所 有权 证才 视为 合法有 效 。 ３ ２０ ． ０ ７年 《 权 法 》 物 的颁 布 实施 ， 我 国 的 使
房地 产权 属登 记 发证 工作 又将进 入 “ 地统 一 ” 房
我 国的 土地 及 定 着 物 登记 制 度 有 着 悠 久 的 历 史 ， 在黄 帝 、 禹时代 就 有“ 水土 、 九州 ” 早 大 平 划 之 说 ； 朝 的“ 田制 ”秦 朝 的“ 周 井 、 商鞅变 法 ”汉 朝 、 的“ 田制 ” 明朝 的“ 屯 、 鱼鳞 图册和 赋役 黄册 制度 ”
记 制度 势在 必行 。
三、 对房 地产 权属 登记 工作 的两点 建议 称 《 产法》 颁 布 实 施 期 间 ， 国 的房 地 产 权属 房 ） 我 登记 经历 了房地 合一 、 房地 分离 的演变 过程 。 １ 在 《 地 法 》 台 前 ， 要 是 根 据 国家 的 ． 土 出 主 《 于城 市 （ ） 地产 产权 产 籍管 理暂 行规 定》 关 镇 房 、 《 市 私 有房 屋 管 理 条例》 《 于 开展 全 国房 屋 城 、关
步 ， 的地方甚 至根 本没 开展 这一 工作 。 有 其三 ， 是
从事 不动 产登记 和权 属登 记 的部 门太 多 。 了土 除 地和 房 屋外 ， 还有 林 业 、 域 、 水 矿产 等其 他 不动 产 登记 管 理部 门 。 这种 分 散登记 的结 果只 能是造 成 职 能 交叉 ， 职责 不 明、 构 重 叠 、 员 亢 余 、 息 机 人 信 不 畅通 、 财政 负担 重 。 因此 ， 不动 产实 行统 一登 对
参考文献： １ 吕德 潭 ． 顺 房 地 产 权 属 管理 体 制 的 思路 ． 国房 ． 理 中 地信息．０１７ ２ ０ ． ２ 沈 春 女 ． 论 我 国 房地 产 权 属登 记 制 度 ． ． 试 黑龙 江 省 政 法 管 理 干 部 学 院 学报 ． ０ ３ ６ ２ ０． ３ 陶 娟 ． 完 善 我 国 现 行 房 地 产 权 属 登 记 制 度 的 几 ． 对 点 思考 ． 山学 刊 ． ０ ３ ３ 阴 ２０ ． ４ 尹春 燕 ． 地 产 权 属 登 记— — 房 地 产 法 实 用 丛 书 ． ． 房
房地产行政管理
Ｃ ｍ Ｌ ｍ Ｔ Ｅ
房地产权属登记的历史沿革
张 雪 马鞍 山市 房地 产产权 市场 管理 处
中 国共 产党 也 在根 据地 和解 放 区先后 颁 发过 《 井
一
、
房 地产权 属登 记制 度 的历史 变迁
岗 山土地 法》 《 国土 地法》 《 、兴 、 土地 登记 法》 。打
产 进 行管 理和 分配 ，对 私 有房产 仍 允许 买卖 ， 但 应在 政 府 房 产管 理 机 构 进行 登记 ， 发给 《 产 契 房
证 》 。
１３ ９ １年 正式 颁 发 了我 国历 史上 第 一部 民法 典《 中华 民国 民法》 。其 中 《 民法 ・ 物权 篇》 明确 规 定 了对 房产 和 土地 的管 理权 、支 配权 和排 他权 。 同时还 颁发 了 《 土地 法》 明确 规 定要 对土 地及 其 ， 定着物 的权 利 进行 登记 和变 更 登记 。 同一 时期 ， 盘 ， 数较 多 ， 对 困难 ， 应 该 增 强责 任 心 ， 幢 核 更 逐 个 查看 比对 ， 确保 准确 性 。 ３ 现状 与房 屋竣 工证 明材料 信息 是否 一致 ．
息 是否 一致
房地产行政管理
Ｃ 雎儿 ｍ Ｔ Ｅ
在少 数 城 市 实行“ 地合 一 ” 房 的房 地 产 权 属 登记
模式 外 ， 多数城 市都 处 于土地 使用 权 和房 屋所 大
有 权 分属 土 地 管 理部 门和 房 产 管 理部 门分 别 进 行 登记 的“ 地分 离 ” 房 模式 。其 二 ， 是全 国范 围 内 的农 村房 地 产 权 属 登记 工 作 进 展 缓慢 、不 能 同
５ 尹 文 军 ． 地 产 权 属 登 记 管 理 ． 房
产．０２４ ２ ０ ．
，
登记 机构 设置 和登 记 内容 不 同。 目前 我 国除
及 清朝 的“ 地丁 合一 ， 丁入 亩制 度 ” 等 ， 是 排 等 都
我 国早期进 行 房地 产权 属登 记 的法令 和制 度 ， 其 主要 目的是为 分定 田产 ， 缴纳 税 赋所 用 。而我 国 历史 上真 正完 整 的第一 部房 地产 权属 登 记 （ 不动 产） 规 则是 北洋 政府 时期 １ ２ 法 ９ ７年颁 发 的 《 不动 产登 记条 例》 其 明确 规定 ： 动产 登记 的对 象 为 ， 不
地域 管 辖 ， 中央 政府 分划 几 个 片 区 （ 华 东地 由 如
区、 西北 地 区等） 设立 直属 中央领 导 的不动 产登 ， 记机 构 ，对 本 片 区 范 围 内 的不动 产 实 行 统 一登 记， 统一 发证 ， 一建 档 、 统 统～ 管理 。此 举 既可 以 充 分整 合 目前 分 散在 各 个 管 理部 门和 登 记机 构 中的财力 、 力 、 力 以及 信 息技术 等 资源 ， 人 物 又可 通过 科 学抉择 ， 立健 全 不动 产统 一登 记 中 的登 建 记 程序 、 中介 机 制 、 任 分 担 、 助 途 径 、 记赔 责 救 登 偿等 一系 列配 套制 度 。 一步 推动 我 国不动产 登 进 记 工作 的法制 化 、 规范化 、 学化 。 科
土地 和建筑 物 。 登记 的权利 分 为所有权 、 上权 、 地
永 佃 权 、 役权 、 地 典权 、 押 权 、 权 、 赁 权 八 抵 债 租 种。 其房地 产权 属 登记机 关为 当 时所 设立 的地 方
审判 厅 。
Байду номын сангаас
有 制 并存 阶段 。根 据 当 时的政策 规 定 ， 公 共房 对
第 二阶段 （９ ６年一 １ ６ 年 ） １５ ９５ 为全 面所 有 制
和集 体所 有制 阶段 。１ ５ ９ ６年 １ ， 月 根据 中共 中央 批 转 中央书 记 处第 二办 公室 《 关于 目前 城 市和 房 屋 基本 情况 及进 行 社会 主义 改造 的意 见》 ，在 全 国范 围 内对 城 市私 有房 屋通 过采 用 国家经 租 、 公 对 照测绘 图形、 规划证 明关于建 筑物 的说 明， 查看建筑物 有无违建 情况 。 ： 如 加建 、 改建 。 通过 比 对 现状 与图形 ， 确认 是整体违 章还是 部分违章 。 ５ 公 建 配 套用 房 与 相 应 的 证 明材 料 记 载 的 ． 信息 是否 一致 根 据 测 绘报 告 、公 建配 套 立 明， 出公建 配 套 的清 单 ， 且 在 列 并 其具 体 的位 置 ， 逐个 查看 公建配 套
一
了全 国房 屋所 有权 证式 样 ， 这是 我 国历 史上 第
本依 法统 一制 作 、 登记 内容 规 范 的房屋所 有 权 ２ 《 地法》 《 ．土 、 房产 法》 台之后 到社 会主 义 出 市场 经 济体 制 确 立 期 间 ， 据其 规 定 ， 根 实行 房 地
一
证 。
分离 ， 分别 由土 地 管理 部 门和 房产 管 理部 门负责